ZHTSSO: marketing y análisis de mercado; extracción de la naturaleza. materiales de construcción; trabajo de diseño y estudio; producción de materiales y productos de construcción; Transporte y almacenamiento; trabajos de construcción e instalación; tecnología explotación edificio y amargo; reconstrucción (modernización) del objeto; disposición del objeto. La intensidad de las inversiones varía según la fase del ciclo de vida del proyecto.
Fase inicial (preinversión)– se caracteriza por una intensidad de inversión relativamente baja e incluye dos etapas:
1) estudios de preinversión (3% de los costos) y planificación del proyecto (5% de los costos): en esta etapa, se presenta la idea del proyecto, se lleva a cabo el desarrollo del concepto del proyecto (incluido un preliminar relevamiento y definición del proyecto), compara la evaluación de alternativas, aprobación del concepto;
2) desarrollo de documentación de diseño y estimación (DED) y preparación para la construcción (20% de los costos): esta etapa incluye el desarrollo de un plan para el trabajo de diseño y estudio, una tarea para el desarrollo y desarrollo caso de negocios inversión, su aprobación, examen y aprobación, emisión de asignaciones de diseño, desarrollo, aprobación y aprobación de estimaciones de diseño, asignación de terrenos para la construcción, permiso de construcción, desarrollo de un plan de negocios para el proyecto.
Fase principal (de inversión)– rasgo distintivo esta fase es la cantidad máxima de inversión (alrededor del 60% de los costos), por lo que se lleva a cabo la mayor cantidad de trabajo para implementar el proyecto, la fase también incluye dos etapas:
3) licitación y contratación, adquisición y suministro: licitaciones para trabajos de diseño y estudio y celebración de contratos, licitaciones para el suministro de equipos y celebración de contratos, licitaciones para trabajos por contrato y celebración de contratos, desarrollo de planes (programas) para el suministro de recursos;
4) trabajos de construcción e instalación - desarrollo plan operativo construcción, desarrollo de programas de trabajo para máquinas y mecanismos, trabajos de construcción e instalación, seguimiento y control.
Fase final– también caracterizado por una baja intensidad de inversiones (12% de los costos) - en esta fase, trabajos de puesta en marcha y hay una puesta en marcha del objeto de construcción terminado, la operación del objeto. Al mismo tiempo, las deficiencias y fallas identificadas se corrigen a expensas de la empresa, el gato. es responsable del trabajo correspondiente durante el período de garantía.
La efectividad del ISP se evalúa utilizando un sistema de indicadores que reflejan la relación de costos y resultados de las actividades de las organizaciones involucradas en la implementación:
Valor presente neto - norma interna rentabilidad
Período de recuperación - índice de rendimiento
Dr. indicadores que reflejan los intereses de los profesores / las especificidades del proyecto
117. Asegurar la eficacia del control. Conceptos de seguimiento, control.
Condiciones para un control efectivo:
El control es efectivo si
Tiene un carácter estratégico.
Enfocado en lograr resultados concretos
oportuno
económico
El monitoreo es una observación sistemática especialmente organizada del estado de objetos, fenómenos, procesos con el propósito de su evaluación, control o pronóstico.
El control es un conjunto de métodos. gestión estratégica, planificación, contabilidad, análisis y control orientados a la consecución de objetivos. El control como un sistema administración económica ampliamente utilizado en los países económicamente desarrollados.
118. Formas organizativas de gestión. La esencia de cada forma, ventajas, desventajas.
El concepto de formas organizativas incluye:
Principios de organización del sistema de gestión;
La naturaleza de la relación entre unidades individuales;
El orden de su interacción con organizaciones externas.
Dependiendo de la naturaleza de las conexiones entre las divisiones, es diferente. la siguiente formas de estructuras organizativas de gestión: lineal, funcional, lineal-funcional (pentagrama) y matricial.
OSU lineal- a la cabeza de la unidad estructural está el líder, dotado de todos los poderes y ejerciendo el individuo único. entregar esclavos subordinados a él y concentrarse. en sus manos todas las funciones de gestión.
ventajas: Unidad y claridad de mando / Consistencia de las acciones de los ejecutantes / Facilidad de gestión / Responsabilidad claramente expresada / Eficiencia en la toma de decisiones / Responsabilidad del jefe por los resultados finales de las actividades de la unidad
Defectos: Altas exigencias a los directivos / Falta de vínculos para la planificación y preparación de decisiones / Sobrecarga de información, muchos contactos / Difícil conexión entre autoridades / Concentración de poder en la alta dirección.
OSU funcional - osushch-Xia algunos. conjunto de departamentos, especialización. en la realización de tipos específicos de trabajo, necesarios. para la toma de decisiones en un sistema de control lineal - cada organismo de control se especializa en ejecutar ciertos tipos actividades.
ventajas: 1. Alta competencia de los especialistas / liberación de los mandos directos de la decisión de algún especial. preguntas
3. Normalización, formalización y programación de fenómenos y procesos.
4. Eliminación de duplicidad y paralelismo en la ejecución funciones de gestión
5. Reducir la necesidad de especialistas perfil general
Defectos:
1. Excesivo interés en la implementación de las metas y objetivos de “sus” unidades 2. Dificultades para mantener relaciones constantes entre diferentes servicios funcionales 3. Aparición de tendencias de centralización excesiva 4. Proceso prolongado de toma de decisiones
5. Relativamente congelado forma organizativa difícil responder al cambio
Estructura de gestión funcional lineal (sede central) otorga todo el poder al gerente de línea que lidera un determinado equipo. En el desarrollo de temas específicos y la preparación de decisiones, programas y planes apropiados, cuenta con la asistencia de un aparato especial, que consta de divisiones funcionales(departamentos, departamentos, oficinas, etc.).
Ventajas 1. Elaboración más profunda de decisiones y planes relacionados con la especialización de los trabajadores
2. Liberación de la principal gerente de línea del análisis en profundidad de los problemas 3. Capacidad para atraer consultores y expertos
Defectos:
1. Falta de relaciones cercanas e interacción a nivel horizontal entre los departamentos de producción
2. Responsabilidad insuficientemente clara, ya que quien prepara la decisión, por regla general, no participa en su implementación.
3. Un sistema de interacción excesivamente desarrollado a lo largo de la vertical, a saber: subordinación a la jerarquía de control-yo, es decir, una tendencia al exceso. centralización
matriz la estructura de gestión se crea mediante la combinación de estructuras de dos tipos: lineales y orientadas a programas. Durante el funcionamiento de la estructura programa-objetivo, la acción de control tiene como objetivo cumplir con una determinada tarea objetivo, en cuya solución participan todas las partes de la organización.
Ventajas 1. La capacidad de responder rápidamente y adaptarse a las condiciones internas cambiantes de la organización.
2. Incrementar la actividad creativa del personal administrativo y gerencial a través de la formación de unidades de programas que interactúen activamente con estructuras funcionales
3. uso racional personal a través de la especialización varios tipos actividad laboral
4. Incrementar la motivación de la actividad por la descentralización de la gestión y el fortalecimiento de los principios democráticos de liderazgo
5. Fortalecimiento del control sobre las tareas individuales del proyecto
6. Reducir la carga de los gerentes nivel alto delegando una parte de los poderes
7. Aumentar la responsabilidad personal por la implementación del programa en su conjunto y sus elementos constitutivos
Defectos:
1. Estructura compleja subordinación, lo que genera problemas para priorizar tareas y asignar tiempo para completarlas
2. Presencia de un “espíritu” de competencia malsana entre los directores de programas
3. La necesidad de un seguimiento constante de la "correlación" de fuerzas entre las tareas de gestión de los objetivos.
4. Dificultad para adquirir las habilidades necesarias para trabajar en nuevo programa
119. El concepto de un líder efectivo, liderazgo, influencia, poder. Tipos de influencia, poder, ventajas y desventajas de cada tipo de poder.
líder efectivo- tiene en cuenta las diferencias situacionales en su trabajo y actúa proactivamente, previendo el futuro, y no reacciona retroactivamente.
Liderazgo- la capacidad de influir en el individuo o en ciertos individuos o grupos de personas, dirigiendo sus esfuerzos para lograr sus objetivos. Influencia- tal comportamiento de una persona que hace cambios en el comportamiento, actitud de otra persona.
Fuerza- la capacidad de influir en el comportamiento de los demás.
Tipos de influencia: influencia a través de la tradición; influencia por persuasión; influir a través de la participación del colectivo laboral en la gestión, a través de las tradiciones de la organización, familia; influencia por persuasión
Tipos de poder: Poder basado en la coerción; Poder basado en recompensa Poder legítimo; El poder es experto; Poder de referencia (carismático)
1. Poder basado en la coerción - influencia a través del miedo . Las virtudes de esta forma de poder e influencia son la velocidad y la claridad. Lados débiles Los métodos de influencia a través del miedo son los siguientes:
1/ falta de confianza; 2/ altos costos asociados con su uso (ya que debe haber un sistema de control exhaustivo que atrape a una persona en el momento de la novatada); 3/ crece el deseo de las personas de engañar deliberadamente a las autoridades; 4/ alta rotación de personal; 5/ su mayor efecto es la menor productividad laboral posible.
2. Poder basado en recompensas: influencia a través del refuerzo positivo. Desventajas de esta forma de poder e influencia:
- es efectivo solo cuando el líder puede determinar correctamente lo que a los ojos del ejecutante es una recompensa, y realmente ofrecerle esta recompensa. Pero, de hecho, los recursos de la organización son limitados. En consecuencia, la capacidad del gerente para ofrecer incentivos también es limitada;
- es difícil determinar la escala de valores individual de un subordinado (es decir, lo que es importante y valioso para él).
3. Autoridad legítima - influencia a través de la tradición. Las ventajas de esta forma de poder e influencia también son la velocidad y la previsibilidad. Las desventajas incluyen lo siguiente: una fuerte adherencia a la tradición conlleva el peligro de la resistencia al cambio y la innovación, así como el hecho de que a veces el poder basado en la tradición está en conflicto con los valores del hombre moderno.
4. El poder de un experto: influencia a través de una fe razonable. La limitación de la fe razonable radica en el hecho de que su formación requiere largo tiempo, y el poder del subordinado también puede crecer.
5. Poder de referencia (poder de ejemplo) - influencia a través del carisma. El carisma es poder construido no sobre la lógica, sino sobre la fuerza de las cualidades o habilidades personales de un líder.
120. Tipos de gestión. La esencia de la gestión de personal, gestión de calidad, gestión del tiempo, gestión de la innovación, gestión anticrisis.
Tipos de gestión: gestión de la producción, gestión financiera, gestión de la innovación, gestión de inversiones, gestión anticrisis, gestión estratégica, gestión internacional, gestión de personal, gestión de calidad, gestión del tiempo.
La gestión de producción es gestión, cuyas características principales están determinadas por las características del objeto de gestión, es decir, la producción.
La administración financiera es el proceso de administrar el flujo de efectivo, la formación y el uso recursos financieros empresas Es también un sistema de formas, métodos y técnicas, con cuya ayuda se lleva a cabo la gestión de la circulación monetaria y de los recursos financieros.
Gestión de la innovación es el proceso de gestión de las innovaciones para satisfacer las necesidades humanas, cambiando bajo la influencia del desarrollo de la sociedad.
La gestión de inversiones es el proceso de gestionar inversión a largo plazo fondos para crear nuevas empresas y modernizar las existentes, desarrollar las últimas tecnologías, aumentar la producción y el beneficio.
Gestión anticrisis es un proceso específico de gestión de organizaciones y economía nacional generalmente durante una recesión.
La gestión internacional es el proceso de gestión de empresas multinacionales, alianzas estratégicas internacionales, grupos financieros e industriales y otras organizaciones internacionales.
Gestión estratégica. Su característica principal es la previsión, la determinación, las perspectivas, el trabajo en un programa estratégico. Surgió como resultado de la creciente dinámica del desarrollo económico, la severidad de la competencia, el progreso científico y técnico, y el creciente papel del factor humano en la gestión.
gestión de personal- esta es una actividad en empresas (en organizaciones), dirigida al uso más eficiente de los empleados para lograr objetivos organizacionales y personales.
Gestión de la calidad- es una actividad de gestión coordinada e interconectada, construida de tal manera que asegure el funcionamiento confiable e ininterrumpido de la organización.
La gestión de una organización, en relación con la calidad, significa que todas las actividades están sujetas a objetivos de calidad establecidos, y para lograr estos objetivos se ha desarrollado un sistema de planes en la organización, existen recursos necesarios se toman acciones para lograr los objetivos establecidos.
¡La gestión del tiempo es la capacidad de gestionar y controlar eficazmente su tiempo personal! Es la capacidad de ordenar lo que te sucede. este momento es lo principal, y lo secundario, lo primero que hay que hacer, y lo que se puede adelantar unas horas. Tan pronto como una persona comienza a darse cuenta de todo esto, todo el alboroto con la falta de tiempo desaparece de inmediato.
A) ZhTsT es un fenómeno de fluctuaciones periódicas en el volumen y la duración de la producción y comercialización de bienes.
ZhTsT: el período de lanzamiento económicamente justificado de un determinado producto, durante el cual tiene demanda, se vende a precios aceptables para el fabricante y conserva su competitividad. El ciclo de vida es una secuencia de fases de la vida de un producto en el mercado: introducción, crecimiento, madurez (estabilización), saturación del mercado y su reducción (disminución de las ventas). Cada etapa del ciclo de vida corresponde a una táctica especial de acciones de marketing. Al mismo tiempo, se persiguen los siguientes objetivos: a) reducir el tiempo de introducción del producto al mercado; b) "estirar" los períodos de desarrollo y estabilización; c) retirar el producto de la producción de manera oportuna y preparar un reemplazo por adelantado.
Características del ciclo de vida en la construcción:
Durante la fase de implementación, el objetivo del marketing es crear un mercado para nuevos productos. La tasa de crecimiento de las ventas depende de la novedad del producto y de cuánto lo desee el consumidor. Hay poca competencia en el mercado. Las pérdidas se deben a los altos costos de producción y comercialización. Los primeros consumidores son innovadores que están dispuestos a correr riesgos. Disfrutan de la reputación de primeros compradores. Según el producto y el mercado elegido, un negocio puede comenzar con un precio de alto prestigio o un precio de mercado masivo bajo. La promoción del producto debe ser informativa y es deseable proporcionar a los clientes muestras gratuitas.
En la etapa de crecimiento, el objetivo del marketing es ampliar las ventas y la gama de modificaciones de productos disponibles. Algunas empresas más están penetrando en el mercado de alto margen. Los rendimientos relativos son altos. Se ofrecen versiones modificadas del modelo base para satisfacer el mercado en crecimiento, las ventas se están expandiendo, hay una gama de precios y se utiliza publicidad masiva persuasiva.
Durante la etapa de madurez, las empresas intentan mantener una ventaja diferenciadora durante el mayor tiempo posible. Las ventas sectoriales se están estabilizando a medida que el mercado se satura, con muchas empresas penetrando para explotar la demanda aún significativa. La competencia está en su apogeo. En esta etapa, las compras son realizadas por el consumidor masivo con ingresos medios. Muchos puntos de venta tienen una gama completa de productos con diferentes niveles de precios. La promoción se vuelve extremadamente competitiva.
No existe una fase de saturación en el mercado de productos de construcción.
Durante la fase de recesión, las empresas tienen tres cursos de acción alternativos. Primero, los programas de marketing pueden reducirse reduciendo los precios y el número de productos producidos, el número puntos de venta, a través de los cuales se realizan ventas y promociones no utilizadas. En segundo lugar, revivir el producto cambiando su posición en el mercado o llamándolo de otra manera. Tercero, detener la producción. En esta etapa, las ventas en la industria se reducen. La gama de productos se concentra en tiendas individuales y se compone de materiales de construcción de gran venta.
B) Curva de ciclo de vida
C) Características del ciclo de vida de los productos de construcción
|
Características |
Etapas del ciclo de vida |
|||
|
Implementación |
Madurez |
|||
|
Objetivos de mercadeo |
Formación de un grupo de consumidores. |
Ampliación de la cobertura del mercado |
Ventaja competitiva sostenible |
Reduciendo la producción |
|
Volumen de ventas |
Crecimiento rápido |
Estabilidad |
Reducción |
|
|
Competencia |
insignificante |
pequeño |
pequeño |
|
|
negativo |
Creciente |
Contracción |
Contracción |
|
|
consumidores |
innovadores |
Consumidores ricos del mercado masivo |
mercado de masas |
conservadores |
|
Gama de productos |
Ampliación de gama |
Grupo de productos completo |
Productos de alta demanda |
|
|
pocos pedidos |
Crecimiento en el volumen de prestación de servicios |
Pedidos pico |
Reduciendo pedidos |
|
|
Precios |
Orientación de costos |
Amplio rango de precios |
línea de precio completa |
precios separados |
|
Promoción |
informativo |
persuasivo |
Competitivo |
informativo |
|
costos de mercadeo |
Relativamente alto |
Alcanza el máximo |
Reducción |
D) Servicio A - La reparación de calidad mejorada está en fase de declive, porque en la actualidad la reparación de calidad mejorada ha dado paso a la reparación de calidad europea y la reparación exclusiva.
Servicio B: la instalación de estructuras prefabricadas de hormigón para instalaciones residenciales está en declive, ya que la construcción de edificios ahora utiliza principalmente construcción monolítica y albañilería, aunque estos son servicios más costosos.
Arroz. 2.1. Ciclo vital compañía de construcción:
A- la dinámica de la necesidad de financiar una empresa exitosa; b– tres ejemplos de ciclo de vida; V- etapas del ciclo de vida; A, B, C - ciclos de vida; T- retraso de tiempo; I - etapa de origen; II - etapa de desarrollo III - etapa de rápido crecimiento; IV - etapa de desarrollo estable; V - la etapa de aparición de una tendencia a la baja; VI - etapa de recesión activa; VII - etapa de quiebra; VIII - etapa de liquidación de actividades
Se pueden distinguir las siguientes etapas tradicionales en el ciclo de vida: I - origen, II - desarrollo, III - crecimiento rápido, IV - desarrollo estable; V - la aparición de una tendencia bajista; VI - recesión activa; VII - quiebra; VIII - liquidación de actividad. Sin embargo, la liquidación de la actividad de una empresa constructora no siempre coincide con el momento de la liquidación de la propia empresa. Entonces, en la fig. 2.1 entre los ciclos de vida B y C hay un desfase de tiempo T, es decir, una empresa, habiendo agotado todas sus reservas durante el período de operación en el ciclo B, puede extender su vida en el ciclo C solo sujeto a inyecciones financieras de terceros, y en período T sufre una crisis.
Sin embargo, hay otra manera. Las consecuencias de la crisis pueden suavizarse si se reorienta a tiempo el rumbo de la constructora. Esto significa la necesidad de asignar recursos financieros del beneficio recibido de un campo de actividad exitoso durante el período de desarrollo estable de la empresa. Este tipo de herramientas son útiles para investigación de mercado y la reutilización de líneas de negocio en el futuro. Al mismo tiempo, la etapa de desarrollo de un nuevo tipo de actividad debe coincidir en el tiempo con la etapa de aparición de una tendencia a la baja en los resultados de la actividad principal. En este caso, se suavizará el salto en el desarrollo de la empresa durante el período de transición, ya que el impacto de la tendencia negativa en la vida de la empresa se verá debilitado por la imposición de una tendencia positiva en el desarrollo de una nueva tipo de actividad. Así, se puede alargar el ciclo de vida de una empresa constructora.
Considere el funcionamiento de una empresa constructora cuando se encuentra en varias etapas del ciclo de vida desde el punto de vista del movimiento de las finanzas de la empresa, es decir. caractericemos su consistencia y viabilidad en varias etapas de su desarrollo para determinar el momento de la crisis.
La fase de nacimiento o creación de una empresa se caracteriza por gran gasto todos los recursos, y los resultados de las actividades de la empresa en esta etapa no pagan los fondos invertidos, es decir. La empresa está operando a pérdida. En esta etapa, una nueva empresa durante algún tiempo, por regla general, no realiza actividades económicas y de producción, pero incurre en ciertas pérdidas relacionadas directamente con la creación y el registro de una nueva empresa, la adquisición de edificios y locales, la compra de equipos. , materias primas y materiales, recursos laborales. Más tarde, en la misma etapa, la empresa comienza actividades de producción, pero aún no es rentable.
Por lo tanto, la característica principal de esta etapa de desarrollo es el trabajo sin fines de lucro y no rentable de una empresa constructora. Es importante que en la primera fase del ciclo de vida la empresa tenga suficientes recursos para pasar a la siguiente. Además, la empresa alcanza el punto de equilibrio (en el gráfico de la curva del ciclo de vida, este punto es el punto de intersección de la curva especificada con el eje x).
En la fase de desarrollo o formación, la empresa pasa por un punto crítico (el comienzo de la actividad de equilibrio), cuando el costo de todos los recursos utilizados anteriormente y los ingresos de la empresa son iguales. En esta etapa, la empresa aún no obtiene ganancias, pero ya no opera con pérdidas. Comienza la formación del potencial estratégico.
Por lo tanto, la fase II del ciclo de vida del desarrollo empresarial se caracteriza por la transición a la actividad de equilibrio, la recepción de la primera ganancia, cuyo tamaño comienza a crecer a un ritmo cada vez mayor. La empresa entra en la siguiente etapa de su desarrollo: la etapa de crecimiento. Se puede dividir en etapas de aceleración del crecimiento y retraso del crecimiento,
III, IV - fases de aceleración y desaceleración del crecimiento empresarial, respectivamente. El primero de ellos se caracteriza por un crecimiento bastante intenso en la actividad de la empresa, la ausencia o un pequeño número de competidores. La gestión de la empresa aumenta el potencial de producción de la empresa, aumenta el volumen de producción y, en consecuencia, el volumen de ventas. La limitación del crecimiento en esta etapa está determinada solo por la limitación de los recursos, por regla general, los materiales.
En la etapa de crecimiento acelerado, la empresa tiene una mayor reserva, mayor potencial de crecimiento; de ahí el desarrollo de la empresa a un ritmo bastante rápido y, como resultado, un rápido aumento en la cantidad de ganancias recibidas por la empresa en esta etapa. En un período de tiempo relativamente corto, los ingresos de la empresa aumentan considerablemente. En la etapa de desaceleración del crecimiento, la tasa de crecimiento de los ingresos cae, pero, sin embargo, se observa un crecimiento de los ingresos. Las capacidades de la empresa se están acercando a su límite, el ritmo de desarrollo se está desacelerando, la tasa de crecimiento de las ganancias está cayendo, aunque se observa un crecimiento de las ganancias.
Fase V: la fase de madurez y, al mismo tiempo, la aparición de una tendencia a la baja. La empresa alcanza el pináculo del éxito, el pico de los ingresos. El estado general de la empresa se estabiliza, la expansión de la producción se detiene. La tarea de cualquier gerente en esta etapa es maximizar su duración. Esto debe tenerse en cuenta de antemano, ya que después de la fase de estabilidad, por regla general, viene una fase de recesión. Las reservas de crecimiento y el potencial de producción de la empresa constructora se utilizan casi por completo, y la empresa "entra" fácilmente en la etapa de recesión.
La fase de recesión se caracteriza por una fuerte disminución en la cantidad de ganancias recibidas, una disminución en Actividad de negocios empresas constructoras. La fase se produce principalmente debido a la política agresiva de las empresas competidoras, así como al envejecimiento creciente de los recursos empresariales. Esto se aplica tanto a los materiales como al personal, la información y los recursos de la organización. La empresa está experimentando un debilitamiento intensivo del potencial, como resultado de lo cual los factores externos adquieren una gran importancia.
En esta etapa, casi todo se deteriora. indicadores financieros actividades de una empresa constructora, se altera la estructura del balance. La empresa "enferma" y pasa a las últimas fases de la existencia - las fases de "morir".
VII y VIII - fases de "morir" - la empresa comienza a incurrir en pérdidas directas de sus actividades. En esta fase, el procedimiento de insolvencia (quiebra) suele comenzar, por regla general, el caso de quiebra termina con la declaración de quiebra de la empresa deudora, el procedimiento de quiebra y la liquidación de la empresa.
Ciclo de vida de una propiedad como objeto físico, es una secuencia de procesos de la existencia de un objeto inmobiliario desde la concepción hasta la liquidación (enajenación).
Etapas del ciclo de vida los objetos inmobiliarios se nombran de manera diferente: anteproyecto-diseño-construcción-operación-cierre.
1. Etapa previa al proyecto (inicial) incluye: análisis del mercado inmobiliario, selección de una propiedad, desarrollo de una estrategia de proyecto, análisis de inversión, preparación de permisos iniciales, captación de fondos de inversión crediticia.
2. Etapa de diseño incluye: desarrollo de un esquema financiero, organización de financiamiento, selección de un grupo de arquitectura e ingeniería, gestión de diseño.
3. Etapa de construcción consiste en elegir un contratista, coordinar la realización de los trabajos de construcción y monitorear la calidad de la construcción, las estimaciones de costos y los gastos. En esta etapa, aparece evidencia real de la conformidad del objeto en construcción con los requisitos del segmento del mercado inmobiliario, debido a la lógica del ciclo de vida. En esta etapa, se resuelven las tareas de aumentar la participación de las inversiones de los consumidores potenciales, ya que el crecimiento en el volumen de ofertas y ganancias indica un reconocimiento de mercado bastante amplio.
4. Etapa operativa objeto los bienes inmuebles implican: explotación, instalaciones, su mantenimiento y reparación. La operación de objetos inmobiliarios, al ser una función multidimensional en el sistema de gestión, incluye las siguientes áreas: operación de equipos de locales, contabilidad de materiales, protección y seguridad contra incendios, gestión de comunicaciones, eliminación y reciclaje de desechos, reubicación y reubicación, cambios y reconstrucción, eliminación emergencias, mantenimiento y reparación, instalación de mobiliario y seguridad de las instalaciones.
5. Etapa de cierre de objetos - eliminación completa de sus funciones originales y adquiridas, cuyo resultado es la demolición o un desarrollo cualitativamente nuevo. En esta etapa del ciclo de vida de una propiedad, se requieren costos de liquidación significativos. Estos costos son el resultado de poseer la propiedad. Si la propiedad recibe un nuevo desarrollo cualitativo, entonces el costo del cambio se refiere al costo de propiedad por función nueva.
Ciclo de inversión es el período de tiempo entre el inicio del proyecto y su liquidación.
El ciclo de inversión suele dividirse en fases, cada una de las cuales tiene sus propias metas y objetivos:
preinversión desde la investigación preliminar hasta la decisión final sobre la adopción de un proyecto de inversión;
inversión incluyendo el diseño, celebración de un acuerdo o contrato, contrato de trabajos de construcción etcétera.;
sala de operaciones(Etapa de producción actividad económica empresa (objeto);
liquidación cuando tiene lugar la liquidación de las consecuencias de la implementación de la PI.
Fase previa a la inversión incluye varias etapas:
a) identificación de oportunidades de inversión;
b) análisis utilizando métodos especiales de opciones de proyectos alternativos y selección de proyectos;
c) conclusión del proyecto;
d) tomar una decisión sobre la inversión.
Fase de inversión es tomar decisiones de planificación estratégica que permitan a los inversores determinar el volumen y el momento de la inversión, así como elaborar el plan de financiación del proyecto más óptimo. Como parte de esta fase se concluyen contratos y contratos de obra, se realizan inversiones de capital, construcción de instalaciones, puesta en marcha, etc.
Fase operativa (producción) proyecto de inversión consiste en las actividades corrientes del proyecto: la compra de materias primas, producción y comercialización de productos, actividades de mercadeo etcétera. En esta etapa se realizan operaciones directas de producción relacionadas con liquidaciones recíprocas con las contrapartes (proveedores, contratistas, compradores, intermediarios), que forman flujo de caja, cuyo análisis permite evaluar eficiencia económica este proyecto de inversión.
Fase de liquidación asociado al estado de realización del proyecto de inversión, cuando éste haya cumplido sus objetivos o agotado las posibilidades que le son inherentes. En esta etapa, los inversores y usuarios de las instalaciones inversiones de capital determinar el valor residual de los activos fijos, tomando en cuenta la depreciación, evaluar su posible valor de mercado, vender o conservar equipos retirados, eliminar casos necesarios consecuencias de la implementación de la PI.
Etapa de preinversión de la construcción consiste en familiarizarse con el objeto de inversión, el inversionista y el futuro propietario del objeto, en base a los resultados de los cuales se toma una decisión sobre la conveniencia inversión. En este escenario implementación proyecto la redacción inversión idea, luego reflejada en todo proyecto.
Inversión la idea se formula en la Declaración de Intención - un documento que contiene información sobre el inversor, la ubicación del objeto, características proyecto de inversión, la necesidad de recursos, fuentes de financiamiento, condiciones para la venta de productos terminados.
El próximo documento que se está desarrollando en fase de preinversión, es la razón inversión. Contiene información sobre características generales industrias y empresas, metas y objetivos de los países desarrollados proyecto, datos sobre las características de los objetos y estructuras, la posibilidad de proporcionar recursos, el estado actual del mercado de productos y su pronóstico de desarrollo para el futuro cercano, la estructura de gestión proyecto y evaluación de su eficacia. Razón fundamental inversión debe prepararse de acuerdo con los requisitos agencias gubernamentales y está sujeto a examen obligatorio. En base al análisis de toda la información brindada, se llega a una conclusión sobre la factibilidad inversión en esto proyecto.
próximo paso fase de preinversión es llevar a cabo todos los exámenes necesarios que sirvan para garantizar el cumplimiento de las instalaciones en construcción con los requisitos y normas de la legislación rusa, así como para identificar la efectividad de las inversiones en proyecto fondos.
Terminación etapa de preinversion es el desarrollo de un estudio de viabilidad: un conjunto de documentos que reflejan los datos iniciales sobre el proyecto, técnico, tecnológico, estimado, estimado,
soluciones ambientales constructivas, sobre la base de las cuales es posible determinar la efectividad y las consecuencias de su implementación.
Ciclo de vida de los productos de construcción - enfoques prioritarios. Ponente: N. F. Ken Seleznev. Moscú 2015 El concepto de crear la organización de un sistema de control de calidad del ciclo de vida Problema Aumento en el costo de organizar el control de calidad debido a: sistema unificado sobre la organización del control de calidad por parte de todos los participantes Herramienta: Aplicación de modelado 3D 1ª FASE DEL CICLO DE VIDA Desarrollo de un estudio de viabilidad de inversión Reconstrucción y reequipamiento técnico Selección o designación del cliente FASE PREVIA A LA INVERSIÓN Enajenación Liquidación Decisión del inversor de iniciar la construcción Operación Diseño y documentación de trabajo Estudios de ingeniería y diseño Selección de un contratista general Puesta en servicio 2 DURACIÓN DEL CICLO DE VIDA FASES I - FASE DE PRE-INVERSIÓN - 0.01 - 0.05% II - FASE DE INVERSIÓN - 1.0 - 7.0% III - FASE OPERATIVA - 93 - 99% 3 GOST R 54257 -2010 CONFIABILIDAD DE LAS ESTRUCTURAS Y CIMIENTOS DE CONSTRUCCIÓN 2.3. Durabilidad: La capacidad de un edificio para mantener las propiedades físicas y de otro tipo especificadas durante el diseño y garantizar su funcionamiento normal durante la vida útil del diseño cuando se mantiene adecuadamente. 2.4. Ciclo de vida: El período total de tiempo que existe un edificio o estructura, desde el inicio de la construcción hasta su demolición y eliminación. 4 Sistema documentos normativos, que regula el control de calidad de las actividades en el ciclo de vida del objeto 1 ETAPA hasta 2018 Control de calidad del trabajo por parte del cliente (inversor) en la etapa de estudios de preinversión, selección y enajenación de un terreno para construcción, estudios de ingeniería y diseño. Control de calidad del trabajo por parte del diseñador general Control de calidad del trabajo realizado por el cliente (inversionista) en la etapa de trabajo de construcción Control de calidad del trabajo por parte del contratista general. ETAPA 2 hasta 2020 ETAPA 3 hasta 2022 Requisitos para la supervisión arquitectónica durante la operación. Control sobre la operación con la organización del modelado del ciclo de vida de un objeto. Modificación de la legislación en materia de gravamen de fondos del propietario de edificios y estructuras para liquidación y enajenación 5 Diagrama de calidad de los trabajos de construcción e instalación I - Alta calidad. Bajas fallas, dentro de las tolerancias. II - Punto de equivalencia. Desviaciones por encima de la norma. III - Desviaciones constantes según la evaluación, respectivamente, crecimiento de fallas 6 Implementación del programa propuesto 1. OAO Gazprom adoptó las Reglas para el control de calidad de la construcción por parte de contratistas generales en las instalaciones de OAO Gazprom, desarrollado por los autores. 2. Se están realizando los preparativos para el desarrollo del correspondiente STO Gazprom. 3. Con el fin de popularizar entre la comunidad científica y de ingeniería de la industria, se publicaron los artículos 7 del artículo 1. “La creación de un sistema integrado de control de calidad de la construcción es una de las condiciones decisivas para minimizar los riesgos del complejo de petróleo y gas. "en el diario" Transporte por tubería(Teoría y Práctica) No. 3 (37) 2013. 2. " Enfoques innovadores a la organización de un sistema de control de calidad de la construcción: desde las especificaciones técnicas para el diseño hasta la implementación del proyecto” en la revista “Transporte por tuberías” (teoría y práctica) No. 6 (40) 2013. 3. “La construcción ajustada es una dirección estratégica para el desarrollo de la industria” en la revista “Industria del gas » No. 11 (714) 2014. 8 Reglamento sobre el control de calidad de la construcción por parte de contratistas generales en las instalaciones de Gazprom 1. Proporciona Un enfoque complejo a la evaluación de requisitos, unificación de la organización y sistemas de control de calidad de los trabajos realizados por contratistas generales y subcontratistas en la construcción. 2. Se aplicó un método "integrado", teniendo en cuenta el componente temporal. 3. Se determinan los responsables y ejecutores de los procesos. 4. Se han determinado el procedimiento y métodos para la autoliquidación del contratista. 5. Se determinan los criterios para evaluar las actividades del contratista general, su calificación (grado de satisfacción del cliente). . Los principios que inspiran el desarrollo del Reglamento son universales, unificados e integrales para la construcción de instalaciones, independientemente de su adscripción departamental. 9 Evaluación de la calidad del trabajo de los contratistas Cuestionario de satisfacción del cliente Cliente Compras competitivas (selección del contratista general) EVALUACIÓN Resultados del control de calidad y auditorías Evaluación de la actividad sobre la calidad de las obras de construcción e instalación Control de inspección Cuestionario de satisfacción del contratista general General contratista EVALUACIÓN Evaluación de las actividades sobre la calidad de las obras de construcción e instalación Resultados del control Autoevaluación del contratista general Control de inspección Autoevaluación del subcontratista Acuerdo del contratista Selección Subcontratista Contrato Contrato Subcontratista Gestión (Procedimientos de evaluación) Información 10 Herramienta de implementación del 3D Programa de Modelado. En la construcción, el modelado 3D se está introduciendo cada vez más en el diseño de objetos y la representación digital de la documentación as-built “cómo” se construyó. . Resuelve los problemas de organización del control sobre el progreso y la calidad de la construcción. . Dependiendo de la tarea del cliente, pueden vincular a un elemento específico del objeto en construcción sus características físicas (datos de un certificado, pasaporte), estado ("en producción", "en logística", "montado"), etc. .,. La desventaja de los modelos existentes es la estática o, en el mejor de los casos, la discreción temporal. 11 Prioridades para el desarrollo de programas de modelado 3D - Unión al elemento especificado del proceso de mantenimiento de la documentación conforme a obra. - Formación de una base de datos sobre la producción de obras a partir de la información registrada por la tableta de un empleado del servicio de control de calidad. - Inclusión de datos en la base de datos sobre la base de la autorización del contratista para realizar cambios confirmados por una firma electrónica. - Soporte de acceso a la jerarquía para ver y realizar cambios. 12 Prioridades para el desarrollo de programas de modelado de información - Brindar la oportunidad de ver datos de construcción y controlar su calidad a representantes del inversionista, el cliente, la organización de control y la gerencia del contratista, con fijación del hecho de la visualización. - Seguimiento del proceso y condiciones de funcionamiento de la instalación, hasta su liquidación. - Planificación de trabajos rutinarios y de reparación, en función de las condiciones de funcionamiento. 13 MODELO 3D Y SU IMPLEMENTACIÓN Estación de nitrógeno-oxígeno Departamento de purificación y secado de aire 14 14 Conclusiones 1. La tendencia económica de nuestro tiempo es reducir los costos en general, incluso en la etapa de construcción. 2. La mejora de la calidad de la construcción requiere un aumento del volumen, la profundidad y la fiabilidad de las operaciones de control y conlleva un aumento de los costes. 15 Conclusiones La implementación del sistema unificado propuesto para la organización del control de calidad en todas las etapas del ciclo de vida del objeto permitirá: a) reducir los costos del inversor y cliente, contratistas en un 15 - 20%; b) optimizar los procesos de gestión de la construcción por parte del cliente, diseñador y contratista; c) minimizar los riesgos de fallas de objetos durante la construcción y operación, reduciéndolos en un 15 - 20% estimado; d) mejorar la calidad del diseño y la construcción. 4. Una herramienta para implementar un sistema unificado para organizar el control de calidad: el uso del modelado 3D de objetos para un ciclo de vida completo.16 3. Propuestas de operación y modelado 3D. 2. Incluir en los términos de referencia para el diseño de objetos especialmente peligrosos, técnicamente complejos y únicos los requisitos para el desarrollo y posterior uso en la construcción y operación de un modelo 3D del objeto. 3. Identificar proyectos "piloto" para probar las innovaciones propuestas. 17 Propuestas 4. Una herramienta para implementar un sistema unificado para organizar el control de calidad: el uso del modelado 3D de objetos para un ciclo de vida completo. 5. Organizar la financiación conjunta del Ministerio de la Construcción, NOSTROY y NOP para el desarrollo de un sistema de documentos reglamentarios que regulen los procesos de organización del control de calidad y el desarrollo de un modelo 3D de un objeto para todo el ciclo de vida de un objeto. 6. Dar al programa para el desarrollo de un sistema unificado para organizar el control de calidad un estado estatal con financiación directa del presupuesto del gobierno oa través de incentivos fiscales y otras preferencias. Esto habilitará en lo antes posible lograr los objetivos fijados y garantizar la protección de los intereses económicos de Rusia y sus empresas. 18 ¡Gracias por su atención! 19
