Las principales etapas de la tasación de bienes inmuebles. Las principales etapas de la evaluación ¿Cuándo es necesaria la evaluación de un experto?

El proceso de tasación de bienes raíces se puede dividir aproximadamente en siete etapas:

1. Establecer la tarea y concluir un acuerdo para la evaluación del objeto; elaboración de un plan de evaluación.
2. Recopilación de datos (generales, especiales, comparativos) y verificación de la integridad y confiabilidad de la información.
3. Análisis de mercado general y especial.
4. Análisis del uso más eficiente de un inmueble en particular.
5. Elección de enfoques y métodos de valoración y cálculos de valoración directa utilizando métodos de valoración: coste, comparación de ventas, capitalización de ingresos.
6. Conciliación de los resultados obtenidos por diferentes enfoques, y establecimiento del valor final del coste.
7. Elaborar un informe sobre los resultados de la tasación de los inmuebles. La evaluación del objeto comienza con la definición del problema, la formulación del problema. Se puede dividir en seis puntos principales:

1) identificación de un objeto inmobiliario, que generalmente consiste en un terreno y mejoras (determinación de los límites de la propiedad que se está valuando, qué es exactamente lo que se debe valuar);
2) determinación del alcance de los derechos reales gravados asociados a un inmueble específico (el cliente sólo puede tener derecho de alquiler o una determinada participación en la sociedad, el inmueble puede estar gravado con hipoteca, etc.);
3) determinación de la fecha de valoración (todo el proceso de análisis de la información debe estar vinculado en el tiempo a una fecha específica, ya que los mercados y las condiciones del mercado, y por lo tanto los factores que afectan el valor del valor, pueden cambiar. El valor calculado del valor porque un momento diferente en el tiempo puede no corresponder a la realidad);
4) determinación del propósito de la tasación para el cliente (el cliente, por regla general, establece un objetivo específico para el tasador: realizar una tasación de la propiedad que necesita para implementar algunos de sus planes: asegurar el objeto, vender él u obtener un préstamo garantizado por él, - este es el propósito de la evaluación, su función);
5) selección del tipo (estándar) de valor correspondiente a la función de evaluación establecida. En cada caso, el tasador debe elegir un tipo específico de valor de tasación que se corresponda con el propósito previsto de la tasación (ver Tabla 7.2). En el caso de utilizar valores no de mercado, debe prestarse especial atención a su distinción clara e inequívoca del valor de mercado;
6) identificación de condiciones restrictivas (pueden estar relacionadas con el volumen y la naturaleza de la información proporcionada por el cliente, la capacidad del tasador para realizar de forma independiente la totalidad del trabajo de tasación, la posibilidad de una inspección visual exhaustiva del objeto de tasación, etc. ).

Todos estos pasos deben ser discutidos y acordados con el cliente para eliminar posibles malentendidos mutuos.

La tasación de bienes inmuebles se lleva a cabo sobre la base de un acuerdo (que incluye una tarea de tasación) entre el tasador y el cliente. En el artículo 10 de la Ley de Actividades de Tasación, los requisitos para el contrato quedan formulados de la siguiente manera:

1. El contrato de evaluación se celebra en forma escrita simple.
2. El contrato de evaluación deberá contener:
- el objeto de evaluación (Sería más correcto - "una descripción o una indicación del objeto de evaluación");
- tipo de valor de la propiedad (método de valoración) (Los tasadores no utilizan el término "método de valoración", especialmente como una aclaración (porque está entre paréntesis) del término "tipo de valor");
- el monto de la recompensa monetaria por la evaluación;
- información sobre el seguro obligatorio de responsabilidad civil del tasador de conformidad con la Ley sobre la actividad de tasación;
- el nombre de la organización autorregulada de tasadores, de la cual el tasador es miembro, y la ubicación de esta organización;
- una indicación de las normas de las actividades de valoración que se aplicarán durante la valoración;
- una indicación de la cantidad, el procedimiento y los motivos para la ocurrencia de responsabilidad adicional en relación con la responsabilidad establecida por el derecho civil y el art. 246 de la Ley de Actividades de Tasación, el tasador o la persona jurídica con la que el tasador haya celebrado un contrato de trabajo.
-
3. El contrato de tasación celebrado por el cliente con una persona jurídica debe contener información sobre el tasador o tasadores que realizarán la tasación, incluido el apellido, nombre, patronímico del tasador o tasadores.

El contrato de tasación tanto de un solo objeto como de varios objetos debe contener una indicación exacta de este objeto o estos objetos, así como una descripción de este objeto o estos objetos.

4. Con respecto a la valoración de objetos propiedad de la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa o municipios, una persona autorizada por el propietario para realizar transacciones con objetos concluye un acuerdo para realizar una valoración en nombre del cliente, a menos que la legislación de la Federación de Rusia disponga lo contrario.

El contrato también puede estipular el derecho del tasador a actuar en nombre del cliente al recopilar información sobre zonificación, condiciones ambientales, el derecho del tasador y sus asistentes a inspeccionar la propiedad y realizar, si es necesario, investigaciones adicionales, etc. El tasador lleva a cabo una inspección preliminar del objeto y elabora un plan de calendario para la evaluación con la determinación de la cantidad de personal requerido, horario de trabajo, que es necesario para establecer el monto del pago por el trabajo del tasador. La remuneración del tasador no debe basarse en el valor de la propiedad determinado por el tasador.

Una vez que se firma el contrato, el tasador desarrolla un plan de trabajo de tasación detallado que prevé la implementación de un proceso de valoración profesional en relación con una propiedad específica y de acuerdo con la tarea.

Recopilación de datos. La valoración de bienes inmuebles es una tarea de análisis económico aplicado, que se basa en métodos sistemáticos de recopilación, análisis y procesamiento de información para obtener resultados razonables. La naturaleza del objeto u objetos de propiedad determina la cantidad de trabajo para recopilar la información necesaria y su tipo.

Desarrollo de modelos de puntuación precisos tanto para la valoración masiva como para la individual, depende de la adecuada recopilación y análisis de la información del mercado, la emisión de juicios sobre la opción para el uso más eficiente de la propiedad y el estudio de los factores de oferta y demanda. Por lo general, esta información se divide en tres categorías principales: información general sobre factores que afectan el valor de una propiedad a nivel regional, información específica sobre factores que afectan el valor de una propiedad a nivel local y de segmento, incluida información comparativa sobre propiedades comparables; información específica sobre las características del sitio que se está evaluando y las mejoras ubicadas en él que afectan el valor.

Estos datos se incluyen en el cuerpo del informe. En esta parte del informe es necesario proporcionar tres tipos de datos generales: regional, ciudad y entorno inmediato. Para los grandes centros urbanos, los datos de la ciudad pueden ser suficientes.

Los baños regionales, municipales y distritales proporcionan una base económica para la evaluación y análisis del entorno en el que el objeto de evaluación debe ser competitivo. La información debe incluir: datos geográficos, condiciones sociales y económicas y tendencias de desarrollo. A partir de esta información, se forma la opinión del tasador. Los datos regionales incluyen:

La ubicación de la propiedad en relación con ciudades, mercados y centros urbanos cercanos;

II - tendencias económicas en el desarrollo de la región;
- características de la población de la región según las estadísticas disponibles;
- tendencias en el cambio en los indicadores de la composición y el empleo de la población, mercados de productos básicos;
- comunicaciones de transporte, incluida la red de carreteras, vías férreas y su impacto en el inmueble objeto de valoración;
- servicios, incluidos los servicios públicos, disponibles en la región;
- mapas (planos superiores) que le permiten determinar la ubicación del objeto.

Los datos regionales son más importantes en la valoración de bienes inmuebles agrícolas y bienes inmuebles ubicados en pueblos pequeños (pueblos).

Si el objeto está ubicado en una gran aglomeración urbana, los datos regionales y de la ciudad a menudo pueden superponerse. Cuando los datos de la ciudad se presentan por separado de los datos regionales, incluyen la siguiente información:
- una breve historia de la ciudad y el tipo de gobierno;
- estructura de la población, estructura educativa y sistema de gestión;
- clima y terreno, recursos naturales;
- los principales tipos de edificios, oportunidades recreativas, parques;
- sistema de comunicación, sistema de transporte;
- mercado de trabajo y estructura profesional de la población;
- impuestos;
- un mapa de la ciudad que indique el objeto de evaluación.

Los datos del entorno inmediato deben detallarse de tal manera que el lector del informe de evaluación pueda juzgar el progreso del análisis que se está realizando. Estos datos para propiedades residenciales deben tener las siguientes características:
- un mapa con límites claramente definidos de los usuarios de la tierra y una indicación de la ubicación del objeto;
- características físicas;
- proximidad a instalaciones de infraestructura social y de transporte (escuelas, centros comerciales, centros de empleo, paradas de transporte público, parques, etc.);
- servicios públicos accesibles;
- edificios típicos de la vecindad, su estado general, edad y límites de valor;
- tendencias de desarrollo identificadas;
- tamaño medio de la familia, ingresos medios de los residentes.

Además de la mayoría de los datos enumerados, la información del entorno no residencial también incluye los siguientes datos especiales:

- mercado de edificios de oficinas, su disponibilidad, demanda potencial;
- servicios comerciales y estructura de la demanda;
- tráfico de pasajeros;
- competencia comercial y posibilidad de penetración en el mercado;
- tendencias en el desarrollo y desarrollo del área, cambios en el uso de bienes inmuebles, impuestos;
- el costo de la electricidad;
- oportunidades para los empleados (transporte, cafés, restaurantes, centros comerciales, bancos).

Los datos especiales pueden ser muy diversos. Como ejemplo, damos una descripción típica de un terreno, una descripción de edificios y estructuras.

Una descripción típica de un terreno incluye:
- dimensiones, forma, área, características topográficas;
- estado del suelo y de la capa del subsuelo, características de drenaje;
- disponibilidad de una entrada, líneas de comunicación e instalaciones de servicios públicos, incluidos los costos de su construcción;
- trabajos de paisajismo fuera del sitio (disposición de calles, aceras, bordillos, zanjas);
- mejora del territorio de la parcela en sí (obras de arquitectura del parque, disposición de caminos de acceso internos, senderos para caminar, suministro de agua, alcantarillado);
- apariencia general, proximidad a objetos poco atractivos y peligrosos;
- caso de uso acordado (zonificación), restricciones, servidumbres, obligaciones, etc.;
- Factores de ubicación que influirán en el valor de mercado.

Una descripción típica de edificios y estructuras, dependiendo del tipo de propiedad, incluye las siguientes características:
- la calidad y el tipo de construcción, el número de habitaciones;
- área construida, dimensiones, área total (útil) del edificio, dimensiones y área de habitaciones individuales y locales dentro del edificio;
- año de construcción inicial, tiempo de reparación, reconstrucción y adición de nuevas estructuras;
- estilo, diseño, disposición;
- estructuras externas, cimientos, techos, puertas, ventanas, farolas, aberturas;
- acabado exterior, acabado interior (suelos, paredes, tabiques, techos, armarios empotrados, despensas);
- sistemas e instalaciones de plomería, cableado eléctrico, sistemas de aire acondicionado y calefacción, equipos incorporados (estado e idoneidad);
- ubicación de estructuras en el sitio y sus características (garajes, baños, dependencias, plataformas, pórticos y otras estructuras);
- división de estructuras y elementos del edificio en de larga duración y de corta duración (edad real y vida útil real, vida económica restante, condición);
- obsolescencia funcional (adecuación o inadecuación funcional).

Datos comparativos es básicamente datos de mercado. En el contexto de la formación del mercado inmobiliario y del mercado de suelo, las principales fuentes de información sobre los precios de mercado pueden ser:

Contratos de compraventa de terrenos y otros bienes inmuebles;
- datos sobre propuestas para la venta de bienes inmuebles y terrenos según bienes raíces y otros boletines, anuncios y mensajes sobre intenciones de vender bienes inmuebles en los medios de comunicación;
- datos estadísticos estatales.

Todos los datos recopilados se utilizan para dos tipos de análisis del mercado inmobiliario: general y especial.

Análisis de datos para completitud y confiabilidad (verificación). Dicho análisis debe realizarse de acuerdo con los requisitos de información establecidos en el FSO. Si hay duda sobre algún dato, se descartan.

Después de que el tasador haya elegido los métodos de varios enfoques clásicos y los haya aplicado en la valoración de un inmueble en particular, se hace necesario analizar y consensuar los resultados obtenidos por su aplicación. Para obtener una conclusión final, surge la cuestión de derivar el valor final del costo. Dado que siempre hay cierta dispersión en los valores numéricos de los valores determinados por diferentes enfoques, la tarea del tasador es explicar esta dispersión analizando sus causas. Si no se utilizó alguno de los enfoques, se debe explicar el motivo.

Coordinación de los resultados y establecimiento del valor final del coste. En FSO-3 en el párrafo 8 de la sección III “Requisitos para el contenido del informe de evaluación” se indica que “independientemente del tipo de objeto de evaluación, el informe de evaluación debe contener” la sección “Concordancia de resultados”. Cabe recordar que el valor final del coste no suele ser la media de los valores obtenidos por las tres aproximaciones.

Elaboración de un informe de evaluación. Los requisitos para el informe se presentan en la Ley de Actividades de Tasación y FSO-3. Señalemos brevemente las características de compilar un informe de tasación que son características de la práctica de tasación internacional.

El informe de evaluación se redacta por escrito. El contenido de este documento puede variar dependiendo del propósito. Hay tres tipos principales de informes: en forma de carta (conciso), a menudo denominado dictamen pericial; un informe de formulario estándar y un informe narrativo completo.

El resumen es la declaración del tasador de la cantidad de valor. Carece de cualquier información adicional, cualquier análisis de los datos recogidos y utilizados por el evaluador. Dicho informe tiene un uso limitado y se usa con mayor frecuencia en dos casos: si el cliente confía en las calificaciones y la experiencia del tasador y si el objeto de la evaluación es muy simple.

El informe del formulario estándar se utiliza en la valoración de bienes inmuebles residenciales estándar (apartamentos, casas de campo, casas adosadas, etc.), y también podría utilizarse en la valoración masiva.

Un informe narrativo le permite al evaluador fundamentar más completamente su opinión y convencer al lector del informe de la corrección de sus conclusiones y los resultados numéricos presentados.

Las principales etapas de la tasación inmobiliaria.

El proceso de evaluación puede definirse como la secuencia de procedimientos utilizados para obtener una estimación. El proceso suele culminar con un informe de valoración, dando constancia de la valoración.

El proceso de evaluación incluye seis pasos básicos:

1. Celebración de un contrato de tasación con el cliente. Al celebrar un contrato de tasación, el tasador está obligado a proporcionar al cliente información sobre los requisitos de la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de tasación, incl. sobre las obligaciones del tasador, los requisitos para el contrato de tasación y el informe de tasación, así como las normas de tasación. El hecho de proporcionar dicha información se hace constar en el contrato de valoración.

2. Establecimiento de características cuantitativas y cualitativas del objeto de evaluación. El tasador recopila y procesa: títulos de propiedad, información sobre el gravamen del objeto de tasación con los derechos de otras personas; datos contables y de informes relacionados con el objeto de evaluación; información sobre las características técnicas y operativas del objeto de evaluación; información de suma importancia para establecer las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación a fin de determinar su valor, así como otra información relacionada con el objeto de tasación.

3. Análisis del mercado al que pertenece el objeto de evaluación. El tasador analiza el mercado al que pertenece el objeto de tasación, su historia, las condiciones y tendencias actuales del mercado, y también selecciona análogos del objeto de tasación y justifica su elección.

4. Elección del método (métodos) de evaluación en el marco de cada uno de todos los enfoques posibles para la evaluación y la implementación de los cálculos necesarios. Al realizar una tasación, el tasador está obligado a utilizar (o justificar la negativa a utilizar) los siguientes enfoques:

enfoque de costos, basado en la determinación de los fondos necesarios para adquirir un terreno y crear una copia exacta del objeto de tasación (teniendo en cuenta la depreciación y la ganancia del empresario);

enfoque comparativo disponer la determinación del precio de equilibrio con base en una comparación del objeto con objetos similares vendidos u ofrecidos en el mercado inmobiliario local; enfoque de ingresos, con base en la determinación del valor presente de los ingresos futuros por la operación y reventa de la propiedad en cuestión. El tasador tiene derecho a determinar de forma independiente, en el marco de cada uno de los enfoques de valoración, métodos de valoración específicos.

5. Resumir los resultados obtenidos en el marco de cada una de las aproximaciones a la valoración, y determinar el valor final del valor del objeto de valoración. El tasador, en base a los resultados obtenidos en el marco de cada uno de los planteamientos de la tasación, determina el valor final del valor del objeto de tasación. El valor final del valor del objeto de tasación debe expresarse en rublos en forma de valor único, salvo disposición en contrario en el contrato de valoración.

6. Elaboración y traslado al cliente del informe de evaluación.

Las principales etapas de la tasación de bienes inmuebles: el concepto y los tipos. Clasificación y características de la categoría "Principales etapas de la tasación de bienes inmuebles" 2017, 2018.

La evaluación de expertos es el nombre de todo un sistema de métodos de diagnóstico que son muy utilizados en la gestión, el análisis económico, la psicología, el marketing y otros campos. Estos métodos permiten caracterizar, clasificar, asignar un cierto rango o calificación a eventos y conceptos que no pueden ser cuantificados.

¿Cuándo se necesita la opinión de un experto?

En el curso de cualquier investigación en cualquiera de sus etapas, el método puede ser aplicado.En actividades de gestión, puede ser útil:

• En la etapa de definición de las metas y objetivos del proceso de investigación.
• Durante la construcción o prueba de una hipótesis.
• Para aclarar un problema. Interpretar procesos y eventos en curso.
• Justificar la adecuación de las herramientas utilizadas.
• Para generar recomendaciones, así como para implementar muchos otros objetivos.

La realización de una evaluación de expertos está justificada en los casos en que es imposible tomar una decisión basada en cálculos precisos (para compilar un retrato psicológico, características de desempeño, evaluar la incertidumbre económica y los riesgos).

Muy a menudo, el uso de tales estimaciones se vuelve importante en la situación de elegir una o más opciones del conjunto propuesto:

• Lanzamiento de la producción en masa de una de las variantes de producto desarrolladas.
• Selección de astronautas entre numerosos solicitantes.
• trabajo científico a financiar.
• Selección de la empresa que recibirá el crédito ambiental.
• Definición de un proyecto de inversión para invertir recursos financieros.

¿Quiénes son los expertos y cómo trabajan?

Como implica el nombre del método, la revisión por pares implica la participación de uno o más expertos especialistas que son competentes para realizar evaluaciones de las personas, así como el procesamiento de sus opiniones. La selección de expertos se realiza teniendo en cuenta la adecuación de sus juicios y experiencia en este campo.

La evaluación de expertos se puede expresar tanto cuantitativa como cualitativamente. Los ejecutivos, gerentes y ejecutivos necesitan datos de investigación de expertos como base para la toma de decisiones.

El desarrollo de una evaluación de expertos se lleva a cabo con mayor frecuencia mediante la creación de un grupo de trabajo que organiza las actividades de un experto (o varios expertos). Si tiene que involucrar a más de una persona, se combinan en una comisión de expertos.

¿Cuántos expertos se necesitarán?

Según los detalles de la tarea y las capacidades de la empresa, se puede invitar a uno o más expertos para realizar una evaluación de expertos. En este caso, la valoración pericial se denomina individual o colectiva.

Una evaluación se convierte en individual, mediante la cual el profesor caracteriza la profundidad de los conocimientos del alumno. Este tipo también incluye un diagnóstico realizado por un médico. Sin embargo, en situaciones discutibles o difíciles (enfermedad grave, plantear la cuestión de expulsar a un estudiante), recurren a una solución colectiva del problema. Aquí se necesitan simposios de médicos y la organización de una comisión de maestros.

El mismo algoritmo opera en el ejército: la mayoría de las veces, la decisión la toma solo el comandante, pero si es necesario, convocan un consejo militar.

Secuencia del procedimiento de evaluación

La secuencia de formación de una evaluación pericial actualizada y objetiva consta de las siguientes etapas:

1. conducta a investigar.
2. Selección de peritos para el procedimiento.
3. El estudio de los métodos existentes mediante los cuales se realizará la medición de peritajes.
4. Realización del proceso de evaluación.
5. Consolidación y análisis de la información obtenida durante la evaluación.

En este caso, puede ser necesario realizar la verificación de los datos de entrada en los que se basará el dictamen pericial. En algunos casos, el grupo de trabajo tiene que cambiar la composición del grupo de expertos o recurrir a volver a medir las mismas preguntas (para luego comparar la evaluación obtenida con datos objetivos de otras fuentes).

Evaluación del progreso: características de las etapas

De gran importancia para la implementación exitosa del procedimiento es la solución competente de los problemas de organización:

• Planificación de costos para el evento (pago por los servicios de expertos y especialistas en el análisis de los datos recibidos, el costo de alquiler de una sala, compra de papelería).
• Preparación de los materiales necesarios (recopilación e impresión de formularios, provisión de inventario).
• Selección y briefing del moderador del evento.

En el proceso de trabajo, los expertos deben guiarse por las normas asignadas, ya que el tiempo adicional para tomar una decisión no afecta su precisión.

Cuando se reciben las respuestas de todos los especialistas, se realiza una valoración del dictamen pericial. Esto tiene en cuenta el grado de acuerdo de todas las opiniones. Si no hay un acuerdo inequívoco, el grupo de trabajo debe averiguar el motivo del desacuerdo, arreglar la formación de varios grupos de opiniones y la falta de acuerdo como resultado de la revisión por pares. Luego se estima el error de investigación y se construye el modelo en base a los datos obtenidos. Esto es necesario para poder realizar posteriormente un examen analítico.

Métodos utilizados para realizar una revisión por pares individual: qué es una entrevista

Entre los métodos más efectivos y de uso frecuente se encuentran:

• manera analítica.
• Método de guión.
• Entrevista.

De acuerdo con la metodología de la entrevista, el pronosticador habla con el experto y le hace preguntas. El tema de conversación son las perspectivas de desarrollo del objeto o fenómeno en cuestión. El programa del cuestionario se desarrolla de antemano.

La eficacia y la calidad de una evaluación pericial dependen directamente de si el experto puede emitir una opinión en un tiempo limitado.

Realización de un examen por el método analítico.

Al elegir un método analítico para la evaluación, el experto especialista debe prepararse para un trabajo independiente exhaustivo. Tendrá que analizar tendencias, evaluar el estado y las posibles formas de desarrollo del objeto en relación con el cual se aplica la previsión.

El sistema de peritajes contempla el estudio de toda la información sobre el objeto que está a disposición del perito. El resultado se formatea como

La principal ventaja del método analítico es que el especialista puede mostrar todas sus habilidades individuales.

Es cierto que este método no es adecuado para el análisis de sistemas grandes y complejos, ya que un experto puede carecer de conocimientos de áreas relacionadas.

Realizar la diligencia debida mediante la redacción de guiones

En rigor, este método no debe encasillarse únicamente en la categoría de métodos de evaluación individual, ya que se aplica con éxito al trabajo en grupo.

Para utilizar este método, el experto debe determinar la lógica de los procesos y fenómenos estudiados en relación con el tiempo y diferentes combinaciones de condiciones. Entonces podrá establecer la secuencia esperada de eventos (su desarrollo, la transición de la situación en el momento al estado previsto). El escenario refleja todas las etapas de resolución del problema y también prevé la aparición de posibles obstáculos.

Experiencia colectiva: el método de "tormenta de ideas"

Para evaluar sistemas complejos, a gran escala y de varios niveles, uno no puede prescindir de la participación de varios expertos expertos.

Pueden completar la tarea asignada usando uno de los siguientes métodos:

• Generación colectiva de ideas ("lluvia de ideas").
• Método "635".
• método Delfos.
• Evaluación de la Comisión.

Gracias a los esfuerzos colectivos y una organización especial, los expertos pueden llevar a cabo con eficacia los procedimientos más complejos, como la evaluación pericial de riesgos para un proyecto de inversión o la previsión de la actividad de varios sistemas.

La lluvia de ideas le permite revelar completamente los datos creativos de los expertos. En la primera etapa, los especialistas generan ideas de forma activa, luego aplican la desestructuración (sujetas a críticas, las destruyen), presentan contraideas y desarrollan un punto de vista coherente.

La condición principal es la ausencia de crítica al principio y la expresión de todas las ideas que surgen espontáneamente.

Los detalles del método "635"

Este método obtuvo su nombre debido a la técnica que utilizan los expertos cuando lo utilizan: cada uno de los seis expertos escribe tres ideas espontáneas en una hoja de papel durante un período de cinco minutos.

¿Qué tiene de especial el método Delphi?

El propósito de desarrollar este método de revisión por pares fue la necesidad de un procedimiento más riguroso y razonable que pudiera dar un resultado objetivo y más útil.

Es utilizado por expertos invitados a institutos científicos y técnicos, compañías de inversión y de seguros, así como en una serie de otros casos.

La esencia del método es que realizan encuestas individuales de múltiples rondas (a menudo con la ayuda de cuestionarios). Luego se realiza un análisis informático de las evaluaciones de expertos para formar una opinión colectiva. Al mismo tiempo, se identifican y resumen los argumentos para proteger cada juicio.

En la siguiente etapa, los resultados obtenidos se transfieren a los expertos para su ajuste. Su disconformidad con el juicio colectivo deberá justificarse por escrito. Como resultado de la devolución repetida de la evaluación para el ajuste, el grupo de trabajo logra una reducción del rango y el desarrollo de un juicio consistente sobre las perspectivas de desarrollo del objeto en estudio.

Lo bueno del método:

1. Los expertos que participan en la evaluación no se conocen y no se comunican. Por lo tanto, su interacción está excluida.
2. Los resultados de las rondas anteriores también son de interés y valor para el grupo de trabajo.
3. Es posible obtener una característica estadística de la opinión del grupo.

A pesar del costo y la duración relativamente altos, este método se convierte en la mejor manera de predecir el desarrollo de situaciones problemáticas a largo plazo.

Muy a menudo, la evaluación la lleva a cabo una comisión especialmente organizada (método de comisiones), que en la "mesa redonda" considera todos los aspectos del problema y toma una decisión acordada. La desventaja es la influencia de los participantes entre sí y la distorsión de los resultados. Un ejemplo son los maestros y médicos expertos.

Otros metodos

Los métodos más comunes para realizar un examen se enumeraron anteriormente, pero también se utilizan otros en la práctica de organizaciones industriales, científicas y de investigación.

Dependiendo de los detalles de la situación que se debe predecir, así como de los recursos y capacidades de la empresa, se puede aplicar lo siguiente:

• Juego de negocios. Le permite simular el número requerido de situaciones para estudiar las características del sistema de control u otros procesos.
• "Tribunal": un juicio simulado en el que algunos expertos defienden soluciones, otros intentan refutarlas.
• Método de informe: después del análisis, el experto expresa su opinión en forma de nota analítica o informe. Esto es relevante cuando es necesario realizar un trabajo relativamente simple (por ejemplo, una evaluación pericial de un automóvil para seguros, impuestos o daños).

Como resultado, se puede notar que la existencia de una gran cantidad de métodos y formas de realizar una evaluación de expertos permite que el jefe de la empresa y el grupo de trabajo elijan la opción más efectiva para resolver un problema específico.

Pasemos al concepto de "estimación" como un proceso, que sigue un cierto algoritmo y es independiente de las características específicas de ciertos objetos y sujetos de evaluación. En este caso, es importante establecer los parámetros del proceso, sus características, explorar sus características estructurales y determinar la secuencia de sus etapas.

Principales características proceso de evaluación son sus orden- se identifican las etapas de su implementación comunes a todos los casos de evaluación, implementadas en una secuencia determinada (y que no se pueden omitir ni reorganizar, ya que esto puede conducir a una distorsión del resultado); decisión- existe una prioridad de la finalidad de la valoración, que determina en gran medida las características del proceso de valoración en el futuro (consistiendo, en particular, en la elección del tipo de valor de tasación, los enfoques y métodos de valoración, la realización del procedimiento de aprobación, etc. .).

Estas características indican consistencia proceso de evaluación.

Si consideramos el aspecto histórico, entonces por primera vez se dio la definición del término "evaluar" en el seminario del Banco Mundial.

"El término "evaluar" ( evaluar) tiene varios significados diferentes según el contexto en el que se utilice. Él puede (según el Diccionario Webster - Diccionario del Nuevo Mundo de Webster):

• 1) determinar el precio de algo, establecer el costo de algo;
• 2) estimar la cantidad de algo;
• 3) emitir un juicio sobre la calidad o el valor de algo".

Resumiendo, obtenemos: evaluar (evaluar) - determinar el precio, establecer el costo, evaluar la calidad, emitir un juicio sobre el valor o la utilidad de algo.

A pesar de la generalidad de esta definición (más que una orientación profesional), se trata principalmente de valoración.

Así, una característica importante del proceso analizado es también que esta evaluación (que es una especie de evaluación económica) es costo. Esto significa que todas las características del objeto de evaluación (tanto cuantitativas como cualitativas), parámetros de factores formadores de precios externos que reflejan las condiciones del mercado, los riesgos de los inversores, etc. deben expresarse como indicadores de costos, es decir, en términos monetarios (cuantitativos), sin importar cuán fáciles sean de medir con precisión.

Finalmente, este es el proceso. dinámica, ya que todos los factores de fijación de precios para un objeto determinado de evaluación cambian después de un cambio en la situación del mercado y como resultado del uso de este objeto a lo largo del tiempo. Por tanto, toda valoración se realiza en una fecha determinada, denominada fecha de valoración.

Sin embargo, aquí también hubo problemas. En arte. 11 de la Ley de Actividades de Tasación, estamos hablando de la necesidad de indicar la "fecha de la tasación", "la fecha del informe" y "la fecha de determinación del valor". No hay definiciones. Por lo tanto, en la práctica, muchas veces en los informes de evaluación, debido a tal inconsistencia de conceptos en la fuente normativa, hubo situaciones en las que la fecha determinación de costos se indicó uno, y la fecha evaluación - otro. Al mismo tiempo, la "fecha de la evaluación" se confundió con el "período del trabajo de evaluación". O se indicó la "fecha del informe" "Con... por...", es decir período, y esto ya es no una fecha

La Cláusula 8 del FSO N° 1 ahora define el concepto de “fecha de liquidación”, lo que hace inapropiado el uso de los demás conceptos antes mencionados.

Fecha de la valoración(en lugar de "fecha de tasación", "fecha de determinación del valor") es la fecha a partir de la cual se determina el valor del objeto de tasación. Es en esta fecha que se analizan los estados financieros y de mercado relevantes y se toman en cuenta (fijos) los valores de todos los factores de costo disponibles.

Por lo tanto, el informe se puede redactar en el período del 1 de marzo al 10 de marzo de 2004, y la fecha de valoración puede ser el 1 de agosto de 1913 o el 21 de diciembre de 2012, si solo el tasador pudo encontrar la información necesaria que caracteriza el mercado. y el objeto de evaluación en esta fecha.

El proceso de evaluación, independientemente de las especificidades del objeto de evaluación, consta de las siguientes siete etapas.

• 1. Establecer la tarea: la primera etapa, que incluye: conocimiento preliminar del objeto de evaluación, su identificación, identificación del sujeto de evaluación, acuerdo con el cliente sobre el propósito y el propósito (función) de la evaluación, así como la fecha de evaluación; programar la evaluación; realizar un cálculo de costos que determine la remuneración del tasador; firmar un contrato de tasación con el cliente.
• 2. Recopilación y verificación de información.
• 3. Transformación de estados financieros, análisis de la situación financiera de la empresa.
• 4. Seleccionar enfoques y métodos de evaluación apropiados y hacer los cálculos necesarios.
• 5. Coordinación de los resultados y elaboración de la conclusión final.
• 6. Elaboración (formulación) del informe de evaluación.
• 7. Presentación del informe al cliente y su defensa.

Entonces, proceso de evaluación es un documento documentado y lógicamente fundamentado, sistematizado procedimiento de examen características de valor del objeto que se está valorando, con base en enfoques y métodos de evaluación generalmente aceptados, con el fin de emitir un juicio final sobre su valor. tarea del estimador- análisis de estas características e interpretación cuantitativa (en términos monetarios) del grado de utilidad del inmueble objeto de valoración. El resultado del impacto total de todos los factores identificados, incluido el mercado, sobre el valor del objeto en un mercado particular en un momento particular se refleja en la sentencia final: el informe de valoración.

También es aceptable una definición más concisa: calificación"representa un propósito, ordenado proceso cálculo del valor del objeto en términos monetarios, teniendo en cuenta los factores que influyen en él en un momento determinado en un mercado determinado.

La evaluación como proceso El cálculo profesional del valor es la implementación de conocimientos y habilidades prácticas por parte del ejecutante (tasador) para resolver la tarea específica de determinar el valor del valor de un objeto en particular. Una forma ejemplar de aplicar la teoría de la valoración como conocimiento científico para un aspecto aplicado particular podría ser proporcionada por las Recomendaciones Metodológicas desarrolladas en el marco del Consejo Nacional para las Actividades de Valoración en la Federación Rusa y aprobadas por este, pero con carácter de recomendación.

La diferencia entre las dos interpretaciones del concepto de "evaluación" analizadas anteriormente se manifiesta claramente cuando se utilizan los conceptos de la teoría de la decisión. Si la evaluación se considera como un proceso entonces la toma de decisiones se reduce a la elección de una de las opciones de evaluación correspondiente al propósito predeterminado (formulado) de la evaluación. El objetivo en este caso no es objeto de una decisión. Aquí el componente profesional del concepto es genial. Al considerar la evaluación como actividad(tanto en sentido amplio como en sentido estricto), los propios sujetos de evaluación desarrollan los criterios y objetivos de sus actividades, ajustándolos en el proceso de implementación. Los componentes social y empresarial son significativos aquí, respectivamente. En este sentido, la evaluación como actividad es un concepto más amplio que la evaluación como proceso. Al mismo tiempo, la evaluación como actividad en su conjunto es un fenómeno mucho menos formalizado. Esto, en particular, explica la complejidad de los problemas asociados con la regulación normativa de las actividades de valoración y el desarrollo de estándares federales.

• Ver cap. 10
• Valoración de maquinaria y equipo: materiales de capacitación preparados para los talleres del Instituto de Desarrollo Económico del Banco Mundial por Robert B. Podvalny y Edward W. Rather. SPb., 1995.
• El segundo término utilizado es valuación- traducido directamente como "determinación del valor" o "valoración", "valoración".
• En estos ejemplos, se dan situaciones que, en USPAP definido como retrospectivo Y prometedor coste estimado.
• La asignación de estas etapas del proceso de evaluación está bastante motivada y se encuentra tanto en la literatura occidental como en la nacional, por ejemplo: Business Valuation: textbook / nod ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. S. 39; Reece Richard R. Fundamentos de la Tasación de Empresas. Fotocopias de materiales del Banco Mundial, 1993. Pág. 7.
• En el libro de texto "Valoración de empresas" cabeceo ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova (2ª ed.) en la pág. 39 “Elaboración de un plan de evaluación” se destaca como apartado 3 aparte, lo que apenas se justifica, ya que alcance e importancia del trabajo al mismo tiempo, no pueden competir de ninguna manera con la "Transformación de estados financieros" introducida aquí en el párrafo 3, que no está disponible en la fuente especificada.
• Es posible que en un futuro próximo la transición de la contabilidad a las NIIF en la Federación Rusa realice una serie de procedimientos para convertir estados financieros que son necesarios actualmente (por ejemplo, el proceso de transformación de estados), pero en cualquier caso, un análisis de la situación financiera de una empresa a partir del cálculo de indicadores financieros relativos como paso esencial en la valoración empresarial. El libro está dedicado a esta etapa del proceso de valoración de empresas: Kasyanenko T. G. Transformación de los estados financieros de la empresa a efectos de evaluación empresarial: libro de texto. prestación. SPb.: Editorial de SPbGUEF, 2011. El material del libro se refleja en parte en el cap. 7.
• Valoración de empresas: libro de texto / ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. S. 12.
• Este componente se fortalece en la Ley de Actividades de Valuación (modificada por la Ley N° 157-FZ).
• El primer componente de la Ley sobre actividades de tasación (modificada por la Ley N° 157-FZ) se ve reforzado desproporcionadamente por la triple responsabilidad del tasador (seguro obligatorio, pagos obligatorios al fondo de compensación y responsabilidad patrimonial). Estas medidas no están a favor del desarrollo de las relaciones de libre mercado y desconocen esa gran herramienta en la lucha por la calidad, que se llama reputación profesional.

El proceso de evaluación del valor de los bienes inmuebles incluye un sistema de acciones sucesivas del tasador, desde establecer una tarea para la evaluación, hasta transferir al cliente un informe preparado por escrito sobre la evaluación del objeto inmobiliario que lo contiene, expresado en unidades monetarias. .

El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:

1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.

1.1. El propósito de la evaluación.

12 El tipo de valor a determinar.

1.3. Constitución de los derechos de propiedad tasados.

1.4. La fecha de la evaluación.

2da etapa Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.

2.1. Calendario de trabajo de evaluación.

2.2. Fuentes de información.

2.3. Elección de los métodos de evaluación.

2.4. Costos de evaluación.

2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.

2.6. Redacción de un contrato de tasación. 3ra etapa. Recopilación y análisis de información.

3.1. Inspección del objeto y el área circundante.

3.2. Descripción legal de la propiedad.

3.3. Características físicas y ubicación.

3.4. Información económica.

3.5. Validación de la información recopilada.

3.6. Análisis y procesamiento de la información.

4ta etapa. Análisis del mejor y más efectivo uso.

4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.

4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.

5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.

5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.

5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.

5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.

6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del totalel valor del valor de la propiedad.

6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.

6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.

6.3. Derivación del valor final del costo. 7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación es la etapa inicial en la que se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe. Los componentes más importantes de un encargo de valoración incluyen:

Identificación de la propiedad;

Identificación de los derechos de propiedad a evaluar;

Propósito (alcance) de los resultados de la evaluación;

Selección y determinación del tipo de valor;

Aclaración de la fecha de la evaluación;

Descripción del alcance de la evaluación;

Aclaración de otras restricciones.

Identificación de la propiedad incluye una descripción de características tales como la dirección, una descripción legal completa, la ubicación exacta y los límites de la propiedad.

La identificación de un objeto inmobiliario representa su descripción legal exacta, que es aconsejable elaborar sobre la base de la información proporcionada por el cliente. La información necesaria se puede obtener del registro estatal de datos catastrales de acuerdo con la legislación local y estatal.

Una correcta descripción legal debe tener en cuenta el sistema regional específico de levantamiento y descripción de terrenos, que consiste en una descripción de sus límites, un sistema de levantamiento estatal y un procedimiento para describir y mapear parcelas y bloques.

Identificación de los derechos de propiedad a evaluar.

Una característica de la valoración de bienes inmuebles es un enfoque integrado que considera simultáneamente los bienes inmuebles como un objeto físico real y como un conjunto de derechos de las personas físicas o jurídicas que pueden tener o reclamar por la propiedad, así como el uso de la tierra y los edificios. .

Pueden ser objeto de tasación bienes inmuebles con derechos de propiedad total o parcial, por separación o división de derechos de propiedad. Al determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles, el tasador tiene en cuenta las restricciones de los derechos de propiedad, como arrendamientos, servidumbres, restricciones de gravámenes, reclamaciones de títulos y derechos sobre el espacio aéreo o la tierra.

Las predicciones son la columna vertebral de cualquier sistema comercial, por lo que las predicciones bien ubicadas pueden hacerte terriblemente rico.

Alcance o finalidad de los resultados de la evaluación- Se trata de un procedimiento económico realizado posteriormente por el cliente en función del resultado de valor obtenido por el tasador.

La tasación de bienes inmuebles se realiza con el fin de determinar:

Precios de compra y venta;

El monto de la garantía para préstamos;

bases de tributación;

los términos del contrato de arrendamiento;

El costo de la contabilidad de edificios y estructuras;

Bases de justa compensación en caso de enajenación de derechos de propiedad;

Bases del contrato de seguro.

Es necesario averiguar cómo utilizar posteriormente el resultado de la valoración resultante para seleccionar el procedimiento de valoración óptimo, desde recopilar y analizar la información necesaria hasta aplicar los métodos y principios de valoración más eficaces para conciliar los resultados. Si el cliente no proporciona información sobre el alcance del uso de los resultados del informe de evaluación, el valorador, por su propia iniciativa, debe discutir este tema con él y asegurarse de que el cliente comprenda adecuadamente el problema. Este procedimiento salvará al tasador de posibles malentendidos y de la necesidad de rehacer el trabajo.

La elección y definición del tipo de valor. El propósito de la tasación es determinar el valor de los bienes inmuebles, que, de acuerdo con las normas de tasación internacionales y rusas actuales, se manifiesta en varias formas. El tipo de valor del objeto de tasación está dictado por una serie de factores, que incluyen los derechos de propiedad que se evalúan asociados con él, el alcance o propósito de los resultados de la tasación y el alcance de la tarea de tasación.

De acuerdo con las normas de valoración rusas vigentes, se pueden utilizar los siguientes tipos de valor:

Precio de mercado;

El valor de la propiedad en cuestión con un mercado limitado;

costo de remplazo;

costo de reproducción;

Costo en el uso existente;

Costo a efectos fiscales;

Costo de inversión;

Valor de liquidación;

Costo de reciclaje.

Valor especial, incluyendo seguros, garantías y otros tipos de valor que no están incluidos en estas normas, pero estipulados por actos legales reglamentarios.

El tipo de valor elegido por el tasador de acuerdo con el cliente y terceros, usuarios del informe, debe especificarse en la tarea de tasación. Además, es necesario dar una definición escrita (formulación) del valor indicado en el informe de valuación, que no debe contradecir las normas adoptadas en la valuación.

El tipo de valor utilizado en el proceso de tasación de un objeto de tasación particular afecta el contenido de las etapas individuales en el marco de un modelo de tasación universal. El tipo de valor determina la composición, recolección, preparación y análisis de la información para fines de evaluación. La elección de enfoques y métodos para la valoración de bienes raíces es un derivado del tipo de valor que se determina; por lo que, por ejemplo, al determinar el valor del seguro, no es adecuado aplicar los métodos del enfoque de ingresos. El tipo de costo determina la lógica y validez de acordar los resultados finales de la evaluación.

Aclaración de la fecha de la evaluación. Especificar la fecha en la que se realizará la evaluación y, por tanto, el resultado de la evaluación será válido, es necesario por varias razones. Cualquier tipo de valor determinable es inherentemente valor de mercado, ya que incluso los costos de reproducción y reposición se calculan en términos de precios de construcción de productos que son válidos en un momento determinado, ya que están en constante cambio bajo la influencia de la inflación, la competencia, los cambios en las preferencias de los consumidores. , etc.

En el proceso de evaluación, es necesario tener en cuenta numerosos factores formadores de precios, cuya composición, prioridad y grado de influencia son inestables. El valor de mercado refleja la percepción de los participantes del mercado sobre el estado de su coyuntura. Debido al hecho de que la situación del mercado cambia constantemente, el valor de mercado se basa en el análisis de la información recopilada en una fecha determinada, datos de mercado en un momento específico. Cambiar el equilibrio de las fuerzas del mercado tiene un impacto significativo en el resultado de la evaluación y el valor resultante.

La fecha de la valoración utilizada en la práctica de valoración está representada por tres tipos:

actual;

retrospectivo;

Futuro.

En la gran mayoría de los casos, la fecha de valoración es la fecha cercana a la fecha en que se determinó la tarea de valoración y se llevó a cabo el trabajo de valoración. Sin embargo, en algunos casos se vuelve necesario derivar el valor de mercado para una fecha en el pasado o en el futuro.

Se requiere una estimación retrospectiva del valor de mercado de la fecha (pasada) para el impuesto sobre sucesiones (fecha de fallecimiento), cálculo del impuesto sobre la renta (fecha de compra), reclamo de seguro (fecha del evento de seguro), demanda (fecha de daños), etc. La disponibilidad de información de mercado retrospectiva permite al tasador realizar objetiva y razonablemente todos los cálculos necesarios.

Se puede realizar una evaluación para una fecha futura para objetos inmobiliarios que están en construcción, diseño o decisiones sobre la viabilidad de la construcción. El desfase temporal que se produce en este caso entre la fecha de la obra de avalúo y el momento en que el objeto inmobiliario alcanza su capacidad de diseño, conquistando el segmento de mercado que proporciona el flujo de caja estimado, obliga a determinar el valor de mercado a la fecha de finalización de la construcción.

Descripción del alcance del trabajo de tasación. El alcance del trabajo de evaluación lo establece el evaluador para determinar la composición de los datos utilizados, el respaldo de la información, la necesidad de involucrar a expertos externos, los métodos para verificar la confiabilidad de la información, así como la integridad de la inclusión de información intermedia y auxiliar. en el informe final.

La redacción del alcance de la evaluación ayuda a proteger los intereses de terceros que toman decisiones basadas en los resultados de la evaluación. El evaluador debe indicar claramente no solo lo que se espera que se haga, sino también lo que no se hará, con razones específicas, especialmente si solo se dispone de información limitada.

El alcance del trabajo de tasación y el nivel de detalle del informe dependen de la importancia de la tarea de tasación, así como del acuerdo alcanzado con el cliente. Esta sección le permite determinar la cantidad total de mano de obra, costos en efectivo para el soporte de información, lo que finalmente afecta el costo del trabajo de evaluación. El evaluador es responsable de hacer coincidir el alcance declarado del trabajo de evaluación con los resultados reales.

Aclaración de otras restricciones. Las Normas uniformes para la evaluación profesional (118РАР) emitidas por Appraisal Foundation distinguen entre evaluación completa y limitada. La evaluación limitada se realiza de acuerdo con el Reglamento sobre los procedimientos limitados de las Normas Uniformes. En este caso, por regla general, se utiliza una cantidad limitada de información. Un ejemplo de una valoración de este tipo es una valoración de bienes inmuebles realizada únicamente sobre la base de un enfoque comparativo, así como una valoración realizada para actualizar datos de valoración anteriores.

Sin embargo, incluso una valuación completa puede contener una serie de condiciones limitantes que deben formularse en el informe de valuación, junto con parámetros tales como la identificación de la propiedad, los derechos de propiedad, la fecha de la valuación, el alcance de los resultados de la valuación y el tipo de valor. La introducción de la composición de condiciones limitantes en el informe permite no solo proteger al tasador de posibles reclamos futuros, sino también informar al cliente y otros usuarios del informe de manera oportuna. Por ejemplo, una condición limitante puede incluir una cláusula sobre la obtención de información de fuentes insuficientemente confiables, sobre la imposibilidad de realizar un estudio técnico de bienes inmuebles.

Después de establecer la tarea para la evaluación, se redacta un contrato.

Recopilación de información y análisis preliminar de datos.

La composición y volumen de la información requerida, el procedimiento para su procesamiento y análisis, el número de valuadores involucrados, incluidos los especialistas involucrados, así como el tiempo requerido para el procesamiento de datos, dependen de la asignación, el tipo de bien inmueble que se está valuando. y los métodos de valoración seleccionados.

La efectividad de esta etapa depende de la minuciosidad del trabajo organizativo preliminar, que requiere determinar la naturaleza y el volumen de los datos necesarios, las fuentes de información, así como la elaboración de un programa de trabajo, que es especialmente necesario para la evaluación de grandes inmuebles. objetos.

Según el tipo de objeto y el alcance del trabajo, la tasación puede ser realizada por un tasador o por un grupo de especialistas. El plan de trabajo del evaluador se construye de acuerdo con la estructura del futuro informe de evaluación y el tiempo requerido para completar cada etapa.

Para determinar el valor de mercado del inmueble objeto de valoración, la información necesaria se clasifica según una serie de criterios.

En relación con el objeto evaluado, la matriz de información se divide en datos externos e internos.

Según la naturaleza de la información, se distinguen datos generales y especiales, así como información sobre oferta y demanda competitiva. Información total reflejan la dinámica de los factores sociales, económicos, políticos y ambientales que afectan el estado del mercado inmobiliario. El tipo de información bajo consideración debe tener en cuenta los cambios en curso a nivel regional y el segmento específico del mercado inmobiliario al que pertenece la propiedad que se está valuando.

Datos especiales contienen las características jurídicas, físicas, geográficas y económicas del inmueble. Este tipo de información debe recopilarse sobre propiedades comparables y bienes inmuebles tasados.

Información de oferta y demanda competitiva permite evaluar la competitividad del inmueble objeto de valoración en su segmento de mercado. La información sobre la oferta le permite evaluar el fondo existente de bienes inmuebles competitivos, teniendo en cuenta su carga, las perspectivas de su expansión a través de nuevas construcciones y reconstrucciones, así como información sobre la capacidad del mercado. Los datos de demanda deben reflejar la capacidad económica de los propietarios y usuarios potenciales de la propiedad.

La información utilizada en el proceso de evaluación debe ser suficientemente completa, representativa y fiable. Debe ayudar al tasador a determinar los factores de fijación de precios más importantes, analizar el estado de la economía en su conjunto y, en particular, el mercado inmobiliario, incluidos los aspectos territoriales y segmentarios. El tasador debe tener una idea sobre las propiedades físicas del objeto de tasación y su entorno, recopilar datos para los cálculos económicos y de tasación. Las características de la información recopilada y utilizada en las distintas etapas de la evaluación deben reflejarse adecuadamente en el informe.

Análisis del mejor y más efectivo uso.

Se realiza un análisis del mejor y más eficiente uso de los bienes inmuebles con el fin de evaluar adecuadamente la opción existente de uso del inmueble objeto de evaluación, para desarrollar recomendaciones para su uso óptimo con el fin de determinar el máximo valor posible.

El concepto del uso más eficiente de los bienes inmuebles es un concepto de mercado de importancia clave para el análisis de valor. El uso más eficiente es el tipo de uso que cumple con cuatro criterios: admisibilidad o permisibilidad legal, factibilidad física, seguridad financiera y el valor máximo del objeto.

Para determinar el uso más eficiente de un terreno, el tasador utiliza dos esquemas, según los cuales el terreno se considera sin desarrollar (condicionalmente libre) y se analiza la variante más eficiente de su uso con edificios existentes.

El análisis del uso más eficiente de un sitio sin desarrollar implica la consideración de opciones que incluyen la preservación del propósito actual, la construcción de una nueva instalación, la remodelación del terreno (división o ampliación), así como la venta.

El uso más efectivo de la tierra con estructuras existentes es comparar opciones para mantener el propósito de la propiedad a la fecha de la evaluación, planes de reconstrucción que contemplan restauración, expansión y reutilización, demolición completa (parcial), así como una combinación de estas opciones.

La verificación de viabilidad financiera requiere el cálculo de los costos de implementación de cada caso de uso considerado. La estimación de maximización del valor de uso alternativo se basa en un análisis de variables tales como el valor del terreno, la tasa de retorno adecuada al riesgo del caso de uso específico y el valor total capitalizado de la propiedad.

Las conclusiones sobre el uso óptimo de los bienes inmuebles deben reflejarse en la sección correspondiente del informe. El tasador debe formular razonablemente el caso de uso más efectivo y respaldarlo con cálculos del período de tiempo requerido para la conversión de bienes raíces, el desarrollo del mercado, y también indicar los participantes en el proceso de inversión: inversionistas, propietarios potenciales, usuarios, acreedores, etc.

Selección y aplicación de enfoques y métodos aceptables para la valoración de bienes inmuebles.

La valoración inmobiliaria se suele realizar desde el punto de vista de tres enfoques principales:

enfoque de costos;

enfoque comparativo;

enfoque de ingresos.

Enfoque de costo parte del supuesto de que un inversionista prudente no pagará por bienes inmuebles más de lo que le costaría adquirir un terreno similar y construir un edificio similar en propiedades de consumo.

Enfoque comparativo se basa en la suposición de que un comprador razonable no pagaría más por un artículo de lo que pagaría en el mercado abierto por un artículo de utilidad similar. La determinación del valor se basa en datos de transacciones de compra y venta recientes con objetos similares.

enfoque de ingresos se basa en la afirmación de que un comprador razonable no pagaría por un objeto más de la cantidad que la propiedad que se está valuando generará en el futuro en forma de ingresos netos, ajustados por el riesgo de inversión. En este caso, el valor de un objeto está determinado por su capacidad de generar ingresos en el futuro. Los flujos de efectivo generados por los bienes inmuebles, incluido el costo de la reversión, se pueden recalcular al valor total actual.

Cada enfoque de evaluación incluye una serie de métodos. El tasador, según el tipo de valor, características del objeto tasado, información sobre el objeto tasado y bienes inmuebles similares, etc. selecciona uno o más métodos de evaluación dentro de cada enfoque. La elección de los métodos de evaluación debe justificarse y describirse en el informe de evaluación.

Coordinación de resultados preliminares de la evaluación y derivación del valor final del costo.

La coordinación de los resultados obtenidos sobre la base de diversos enfoques y métodos es la última etapa en la determinación del valor del inmueble objeto de valoración. El resultado final de la evaluación se puede presentar en forma de un valor monetario único o un rango de los valores más probables del valor, representado por los valores mínimo y máximo.

En esta etapa de la evaluación, en primer lugar, es necesario verificar los resultados obtenidos para identificar errores matemáticos y lógicos que aumentan el grado de discrepancia entre los resultados de ingresos, costos y enfoques comparativos.

El procedimiento para acordar los resultados verificados está determinado por el contenido de la tarea de evaluación, los enfoques y métodos de evaluación utilizados, la integridad y confiabilidad de la información utilizada, y la identificación de las ventajas y desventajas de los métodos utilizados.

Los criterios determinantes de la jerarquía de cada resultado son la capacidad de reflejar las intenciones reales de un vendedor o comprador potencial, la calidad de la información a partir de la cual se lleva a cabo el análisis, la capacidad de cada método y enfoque para tener en cuenta cuenta las fluctuaciones del mercado y las características de precios específicas del objeto, como la ubicación, el tamaño, la rentabilidad potencial.

En vista de lo anterior, el evaluador acepta coeficientes de ponderación para resultados intermedios obtenidos sobre la base del uso de varios enfoques. El valor de ponderación de cada enfoque se puede calcular tanto por métodos expertos como matemáticos.

Al preparar el informe, el tasador está obligado a explicar las razones de la discrepancia en los valores de valor, así como a justificar el procedimiento.

Elaboración de un informe de evaluación.

En la última etapa de la tasación, se entrega al cliente un informe de tasación por escrito, que es prueba documental del correcto desempeño de sus funciones por parte del tasador. El informe de evaluación tiene una forma detallada.

El informe resumido contiene información limitada sobre el encargo de tasación, la propiedad, los métodos utilizados y el resultado obtenido, y permite al cliente comprender las actividades detrás de los juicios de valor del tasador.

El formulario detallado y el razonamiento establecen la tarea de evaluación, caracterizan la información seleccionada y razonada, justifican los métodos y cálculos de evaluación aplicados y también determinan el resultado final del costo, representado por un valor único o rango.

El monto del valor indicado en el informe es la opinión subjetiva del tasador sobre el equivalente monetario más probable de la transacción propuesta, con base en el estudio y análisis de la información necesaria, cálculos y en función de su experiencia y calificaciones.

La Ley de Actividades de Tasación vigente en la Federación Rusa en el Artículo 11 establece requisitos generales para el contenido y diseño del informe. El estilo de presentación de la información, justificaciones, definiciones y cálculos no debe permitir interpretaciones ambiguas.

Un oportuno informe de tasación elaborado por escrito y presentado al cliente es prueba del correcto desempeño por parte del tasador de las funciones que le asigna el contrato. El informe es firmado personalmente por el tasador y certificado por su sello.

El informe debe indicar la fecha de la evaluación, los estándares de evaluación utilizados, las metas y objetivos de la evaluación del objeto de evaluación, así como otra información que proporcione una interpretación completa e inequívoca de los resultados de la evaluación reflejados en el informe. Por ejemplo, si no se determina el valor de mercado, sino otros tipos de valor, el informe deberá indicar los criterios de evaluación y las razones de la desviación. Al enviar un informe, debe especificar los siguientes puntos:

Fecha de compilación y número de serie del informe;

La base para que el tasador evalúe el objeto de tasación;

Domicilio legal del tasador;

Información sobre la licencia que se le otorgó para realizar actividades de tasación;

Descripción exacta del objeto tasado y su valor en libros;

Detalles de una entidad legal;

Normas de valoración para determinar el tipo de valor apropiado;

Lista de datos utilizados en la evaluación, indicando las fuentes de su recepción,

Supuestos hechos en la evaluación;

La secuencia de determinación del costo y su valor final;

Limitaciones y límites de aplicación del resultado obtenido;

Fecha de determinación del valor del objeto de tasación;

La relación de los documentos utilizados por el tasador y que establezcan las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación.

El valor final del valor registrado en el informe se reconoce como confiable y se recomienda para realizar una transacción con un objeto inmobiliario.

Una disputa sobre la confiabilidad del valor establecido en el informe está sujeta a consideración por parte de un tribunal de arbitraje o arbitral, o en la forma prescrita por la legislación de la Federación Rusa que rige las actividades de valoración.