Для банку при отриманні кредиту

Банк - фінансова організація, яка:

* зосереджує тимчасово вільні грошові кошти(Вклади);
* надає їх у тимчасове користування у вигляді кредитів (позик, позик);
* посередництво у взаємних платежах та розрахунках між підприємствами, установами та окремими особами.

Banque, італ.Banco - лава

Цілі та ситуації, коли Банкам потрібні послуги оцінювача.

Основними ситуаціями у яких банкам потрібні послуги оцінювача - следующие:

• Оцінка майна під час передачі у заставу під забезпечення кредиту;
• При іпотечному кредитуванні фізичних осіб банкам також потрібні послуги оцінювачів визначення дійсної ринкової вартості майна, що передається під іпотеку (іпотека - кредит під заставу нерухомості)
• Банки, як самостійні організації іноді потребують оцінювачів з метою оцінки власних акцій, ситуаціях злиттів і поглинань.
• Іноді залучаються оцінювач для оцінки бізнесу, який банк збирається інвестувати кошти.

Особливості процедури оцінки майна банку.

Найголовнішою особливістю процедури оцінки будь-якого майна для банку є її максимальна точність. При різних цілях оцінки, крім оцінки застави, максимально точний результат часом не потрібно, але в оцінці майна банку ризики, пов'язані з оцінкою повністю лягають на плечі Оцінювача. Зважаючи на те, що розміри кредитів майже завжди перевищують розмір страховки в рази, Оцінювачу треба бути гранично акуратним та уважним при проведенні процедури оцінки. Обов'язково потрібно огляд об'єкта оцінки, отримання максимального обсягу інформації по об'єкту, ретельний аналіз ринку та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки.

У практиці оцінювачів був випадок, коли оцінювач помилково лінію з виробництва крохмалю оцінив як лінію з виробництва цукру. Очевидно, що попит на цукор набагато вище попиту на крохмаль, хоча технологія виробництва того й іншого в принципі дуже схожа. У результаті позичальник не зміг розплатитися з кредитом, банк заарештував майно, передане в заставу і вирішив його реалізувати на ринку. Коли з'ясувалося, що лінія з виробництва цукру насправді виробляє крохмаль, були "не дуже добрі" наслідки і в першу чергу для оцінювача і для Позичальника.

Також необхідно знати, що Банки під час оцінки майна, що передається у заставу, часто вимагають розрахунку ліквідаційної вартості в умовах скороченого часу експозиції. Така знижка, наприклад, для квартир, становить у середньому 30%. Тобто, оцінюючи квартиру в 10 млн рублів, Банк, підстраховавшись видасть Вам кредит на суму 7 млн ​​рублів. У нашій практиці був випадок, коли в заставі Банку була трикімнатна квартира, вікна якої виходили на Кремль. Позичальник не зміг вчасно розплатитися із кредитом, Банк заарештував квартиру. Наші оцінювачі оцінили квартиру зі знижкою в 30%.

Також необхідно зазначити, що не всі банки працюють із будь-якими оціночними компаніями. Банки відбирають собі оцінювачів шляхом видачі акредитацій. Працюючи з банками, Оцінювачі підписують договір співробітництво, однією з пунктів якого буває наступний: "Якщо Банку вдається реалізувати майно у термін менш як 1 місяць, то Оцінювач зобов'язаний викупити предмет застави за вартістю, зазначеної у звіті про оцінку " . Таким чином, Баки перестрахування від неякісної оцінки об'єктів застави.

При виборі оціночної компанії, уточніть у банку щодо акредитації та акредитованих оціночних компаній.

Оцінка для застави, кредиту

Застава - у кримінальному процесі - вид запобіжного заходу, що полягає у внесенні грошей або цінностей у депозит суду обвинуваченим, підозрюваним або іншою особою або організацією, у забезпеченні явки обвинуваченої, підозрюваної за викликами особи, яка провадить дізнання, слідчого, прокурора, суду. Застава може застосовуватися лише з санкції прокурора або за ухвалою суду.
Особливості оцінки застави чи кредиту.

Нерухоме і рухоме майно, яке має велику вартість, часто передається в банк як предмет застави для забезпечення кредитів. При цьому банк здійснює незалежну оцінку вартості таких об'єктів. Для оцінки банк приваблює незалежні оціночні компанії. Предметами застави можуть бути практично будь-які майнові права на такі об'єкти:

• Об'єкти нерухомості (будинки, квартири, земельні ділянки та ін.)
• Машини та обладнання
• Цінні папери (векселі, акції підприємств, ДКО)
• Товари промислової та продовольчої групи (продукції високої якості з тривалим терміном зберігання), у тому числі товари в обігу
• Майнові права, які можуть бути відчужені (наприклад, право на частку у майні господарського суб'єкта), боргові вимоги, авторські, винахідницькі та інші майнові права

Звертаємо вашу увагу, що банки насамперед дивляться на ліквідність активу та на терміни його експозиції. Далі необхідно продумати процедуру переоформлення майнових прав. Банки швидше візьмуть майно, що підлягає державної реєстрації, такі як нерухоме майно, цінні папери або транспортні засоби. Об'єкти майна, на які проблематично перереєструвати або оформити право власності або обтяження (такі як меблі, побутова техніка) Банки неохоче беруть як забезпечення кредиту.

У будь-якому випадку банку буде потрібна незалежна оцінка об'єкта застави. Процедура оцінки та вартість послуг з оцінки об'єкта застави залежить від об'єкта. Ви можете дізнатися всю інформацію у відповідних розділах сайту або зателефонувавши менеджерам нашої компанії.

Оцінка для іпотеки

Іпотека.

Запорука нерухомості. У випадку, схема іпотеки наступна - кредитор (наприклад, банк) видає кредит для придбання нерухомості боржнику. Боржник набуває нерухомого майна за рахунок кредиту. Придбане нерухоме майно оформляється як застава за отриманим кредитом. При цьому придбане майно залишається у боржника у його володінні та користуванні.

Іпотека регулюється федеральним законом від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Стаття 1 цього документа визначає, що за договором про заставу нерухомого майна (договором про іпотеку) одна сторона - заставоутримувач, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна - заставника переважно над іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом.

Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні (третя особа).

Майно, на яке встановлено іпотеку, залишається у заставника у його володінні та користуванні.

ст. 1 федерального закону від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)".

Матеріали надані проектом СБІ

Особливості оцінки для іпотеки

Оцінка застави для іпотеки здійснюється аналогічно до оцінки будь-якого іншого нерухомого майна. Особливістю може бути оцінка іпотеки, коли іпотечний кредит видається під заставу новобудови, яку ще отримано свідоцтво про власність.

У такому разі оцінюється не об'єкт нерухомості, а права на нього або пайову участь у будівництві. Але банки переважно вимагають у разі оцінки іпотеки, т.к. вартість переданих прав відома.

Деколи виникає ситуація, коли квартира перебуває у власності менше трьох років і продавець для приховування податку на доходи фізичних осіб не хоче показувати реальну вартість квартири. Договір купівлі-продажу підписується на суму менше 1 млн. рублів або за інвентаризаційною вартістю. У такому разі банк йде на зустріч таким угодам і розмір кредиту визначається не договором купівлі-продажу, а звітом про оцінку іпотеки (у даному випадку квартири).

Банк звітів про оцінку— це унікальна платформа, яка дозволяє оцінювачам та експертам обмінюватися своїми професійними знаннями, досвідом та практичними напрацюваннями, знайомитися з роботами колег та обговорювати різні практичні, методичні та теоретичні питання на конкретних практичних прикладах.

на Наразіу Банку звітів розміщено понад 1900 різних робітоцінювачів та експертів, кількість активних користувачів сервісу перевищує 500 фахівців.

Банк звітів про оцінку – це новий інструмент у роботі оцінювача та експерта, який надає фахівцям великі можливості:

і багато інших.

Обмін професійними знаннями, досвідом та практичними напрацюваннями з оцінювачами та експертами всієї країни

Оскільки обмін роботами в рамках партнерської програми може відбуватися інкогніто (учасники не бачать жодної інформації про оцінювачів, які розмістили свої роботи), ви можете без зайвих побоювань про вашу репутацію викладати свої роботи на огляд фахівців з оцінки, судової та позасудової експертизи всієї нашої країни. . Учасники партнерської програми, переглядаючи звіти та висновки інших оцінювачів та експертів, можуть залишати відгуки та коментарі, вказуючи на помилки, неточності чи недоробки, допущені в роботах, що дозволяє вам отримувати безцінну критику та постійно підвищувати якість своїх робіт.

Доступ до робіт оцінювачів та експертів, розміщених у рамках партнерської програми Банку звітів, та останньої «оцінної практики»

Беручи участь у партнерській програмі, ви можете обмінюватися звітами та висновками з іншими оцінювачами та експертами всієї нашої країни. У міру зростання нашого інтернет-сервера це може дати воістину необмежені можливості. Наприклад, вам потрібен приклад звіту, виконаного за стандартами однієї із СРОО. За допомогою банку звітів ви знайдете його за пару секунд. Ви зіткнулися з якимось новим у вашій практиці об'єктом оцінки та не знаєте, як провести оцінку? — Кілька кліків, і ви знайдете приклад.

Швидкий пошук необхідних практичних прикладів за допомогою Банку звітів

За допомогою зручної системипошуку звітів з величезній кількостікритеріїв ви можете швидко знайти звіт по різним критеріям(наприклад, за адресою, за якою розташований об'єкт оцінки). Критерії пошуку постійно доопрацьовуються та коригуються з урахуванням побажань оцінювачів.

Обговорення різних професійних питань на прикладі конкретних робіт

За допомогою Банку звітів ви можете обговорювати різні практичні, методичні та теоретичні питання на прикладі конкретних робіт з їх авторами та іншими фахівцями, звертатися і консультуватися з оцінювачами та експертами, які розмістили звіти про оцінку та експертні висновки, що цікавлять вас, отримувати відгуки та коментарі на ваші роботи від усього професійного співтовариства.

Як скористатися можливостями, які надає "Банк звітів" фахівцям?

Щоб скористатися можливостями «Банку звітів» достатньо ознайомитися з публічною офертою, угодою користувача сервісу «Банк звітів» і зареєструватися на сайті. Для цього ви повинні заповнити певну форму та додати документи, що підтверджують ваше право на здійснення оцінної діяльності. Після реєстрації Ви зможете завантажувати на сервер звіти за допомогою спеціального інтерфейсу. Звіти можуть бути завантажені як для особистого користування, так і для простої та комерційної публікації та розміщення в рамках Партнерської програми. Звітам, які завантажені для особистого користування, надається статус конфіденційної інформації. Вони не доступні іншим користувачам сервера. Доступ до цих звітів має лише користувач, який їх завантажив. Завантаживши звіти, Ви можете використовувати всі можливості сервера, окрім можливостей, які надає Вам участь у Партнерській програмі.

Про партнерську програму Банку звітів

За допомогою партнерської програми ви можете обмінюватися звітами, практичними напрацюваннями, знаннями та досвідом із колегами з усіх куточків нашої країни, а також обговорювати різні питання на прикладах конкретних робіт з їхніми авторами та іншими професіоналами. Участь у партнерській програмі Банку звітів надасть неоціненну допомогу у вашому професійний розвитокі росте, розширить багаж ваших професійних знань, дозволить ознайомитись і йти в ногу з останньою оцінною практикою, а також завести нові знайомства з найкращими фахівцями в галузі незалежної оцінки, судової та досудової експертизи з усієї Росії.

Правила участі у партнерській програмі Банку звітів

1. У Партнерській програмі «Банку звітів» (далі - Партнерська програма, Програма) можуть брати участь лише фахівці в галузі незалежної оцінки, судової та позасудової експертизи, представники оціночних компаній та експертних організацій, а також люди, які проходять навчання за відповідними спеціальностями.

2. Щоб стати учасником Партнерської програми, достатньо опублікувати в рамках неї в «Банку звітів» одну свою знеособлену роботу (звіт про оцінку, експертний висновок або висновок фахівця). Завантаження на сервер та публікація роботи здійснюються зареєстрованим на сайті професійної мережі "Оцінювачі та експерти" користувачем за своїм бажанням самостійно за допомогою інтерфейсу сервісу "Банк звітів".

3. Користувач погоджується з тим, що участь у Партнерській програмі передбачає повну згоду та ухвалення умов цих правил.

4. Усі роботи та матеріали, надіслані користувачами на публікацію в рамках Партнерської програми (за допомогою керуючого посилання «Опублікувати» інтерфейс сервісу «Банк звітів») проходять попередню модерацію (відбір) адміністраторами сайту професійної мережі "Оцінювачі та експерти". Адміністрація залишає за собою право відмовити в публікації в рамках Партнерської програми робіт та матеріалів на свій розсуд і без пояснення причин.

5. Усі роботи та матеріали, що пройшли модерацію та опубліковані в рамках Партнерської програми, будуть доступні для перегляду та завантаження всіх учасників Партнерської програми. При цьому кожна опублікована користувачем у рамках Партнерської програми робота дає йому можливість отримати доступ (для перегляду та скачування) до будь-яких робіт та матеріалів (не більше 200 на місяць та не більше 2/3 від усіх робіт, опублікованих у рамках Партнерської програми, загальним підсумком) за весь час користування сервісом), опублікованим іншими учасниками Програми у Банку звітів, на один місяць (з моменту ухвалення рішення про публікацію та повідомлення користувача електронною поштою). При публікації користувачем у рамках Програми одночасно кількох робіт період доступу (у місяцях) дорівнюватиме кількості опублікованих робіт. Правилами участі у Партнерській програмі та відповідно інтерфейсом сервісу «Банк звітів» не допускається ситуація, за якої період доступу користувача до Партнерської програми (у місяцях) перевищує кількість робіт та матеріалів, опублікованих ним же в рамках Програми. Щоб використовувати всі можливості Партнерської програми сервісу «Банк звітів», користувач повинен брати активну участь у її розвитку.

6. Розміщуючи свої роботи для участі у Партнерській програмі, користувач, як автор, висловлює тим самим свою повну згоду на використання його робіт іншими учасниками Партнерської програми на умовах, визначених Правилами участі у Партнерській програмі.

7. При знеособленні звітів підлягають видаленню лише всі персональні дані, а також дані, які не є загальнодоступними.

8. Роботи, що завантажуються на сервер для участі в «Партнерській програмі», повинні бути актуальними (різниця між датою завантаження на сервер та датою складання звіту про оцінку, експертного висновку або висновку фахівця не повинна бути більше 6 місяців). «Банк звітів» - це сервіс, основною функцією якого є створення спеціального майданчика для обміну між оцінювачами та судовими експертамисвоїми останніми практичними напрацюваннями та досвідом.

9. При розміщенні роботи для публікації в рамках Партнерської програми поле «Примітки для учасників Партнерської програми», в якому користувач повинен вказати, чим може бути цікава або корисна для інших фахівців розміщена ним робота, обов'язково для заповнення.

10. Модерація робіт для їх публікації в рамках Партнерської програми Банку звітів проводиться лише з 1-го до 7-го числа (включно) кожного місяця. Роботи, які будуть відправлені на модерацію для публікації в рамках Партнерської програми в будь-який інший час, модеруватимуться з 1-го по 7-е число (включно) наступного місяця.

11. Для фахівців із країн СНД, а також користувачів, які з якихось причин не можуть розміщувати в рамках Партнерської програми свої роботи, можливий платний доступ. Вартість доступу до розміщених у рамках Партнерської програми робіт (не більше 200 на місяць і не більше 2/3 від усіх робіт, опублікованих в рамках Партнерської програми, загальним підсумком за весь час користування сервісом) на один місяць без урахування персональних знижок становить 750 рублів для фізичних осіб та 1125 рублів для юридичних осібта індивідуальних підприємців при оплаті з 1-го по 8-е число (включно) кожного місяця (також діє Програма лояльності, що дозволяє накопичувати знижку до 60%), або 1500 руб. для фізичних осіб та 2250 руб. для юридичних осіб та індивідуальних підприємців при оплаті у будь-який інший час.

12. Учасники Партнерської програми беззастережно погоджуються не тиражувати, не поширювати будь-яким чином і не передавати будь-кому роботи, розміщені іншими користувачами в рамках Партнерської програми, а також будь-яку інформацію з цих робіт, та використовувати їх лише для особистого ознайомлення з метою обміну досвідом, знаннями та практичними напрацюваннями з фахівцями, що беруть участь у Партнерській програмі, а також відшкодувати користувачам, які розмістили роботи, всі збитки, які пов'язані з протиправним тиражуванням, поширенням та використанням робіт та інформації з них в інших цілях. Роботи, розміщені в рамках Партнерської програми, не можуть бути розміщені у простій публікації на сайті.

13. Адміністрація сайту професійної мережі "Оцінювачі та експерти" залишає за собою право вносити зміни до Правил участі в Партнерській програмі Банку звітів. Редакція Правил, що діє, розташована на головній сторінці сервісу "Банк звітів" за посиланням . При цьому за користувачами зберігається право брати участь у Партнерській на умовах згідно з тими Правилами, які діяли на момент публікації в рамках Партнерської програми його робіт.

Увага! Думка банку може не збігатися із висновками оціночних компаній (партнерів)!

Загальні вимоги КБ "МоскоммерцбанкК" (АТ) до незалежних оціночних компаній для укладання партнерських відносин

• Загальні
  положення

• Критерії
  відбору оцінювачів
  

• Список
  документів

• Загальні
  вимоги

З метою захисту від неякісної оцінки та підвищення ефективності процесу кредитування Банк обирає оцінювачів (юридичних та фізичних осіб (індивідуальних підприємців), діяльність яких регулюється Федеральним законом «Про оціночну діяльність у РФ» N 135-ФЗ від 29.07.1998 р.), як партнерів в оцінці з метою застави. Відбір оцінювачів встановлення партнерських відносин носить громадський характер і виходить з об'єктивних показниках. Відбір оцінювачів для довгострокового співробітництва з Банком здійснюється на добровільній основі та виконується відповідно до рекомендацій Федеральної антимонопольної служби.

Довгострокові партнерські відносини фактично означають визнання Банком досвіду та професіоналізму оцінювача, його ділової репутації, які гарантують якість оціночних послуг. З метою забезпечення необхідної якості оцінки та зниження тимчасових витрат Банк рекомендує своїм клієнтам та позичальникам звертатися до оцінювачів-партнерів Банку за необхідності проведення оцінки з метою застави.

Відповідно до Федерального закону від 26.07.2006 №135 ФЗ «Про захист конкуренції» Банк не обмежує клієнтів та позичальників по роботі з іншими оцінювачами для оцінки своїх активів. Потенційний позичальник має право звернутися до будь-якого оцінювача, який відповідає вимогам законодавства Російської Федерації. Однак, при отриманні звіту оцінювача, який не є партнером Банку, як заходи захисту від неякісної оцінки Банку обов'язковому порядкупроводить перевірку:

• правоздатності оцінювача (відповідно до норм ДК РФ - ст. 49);
• ділової репутації оцінювача ( Ділова репутація- думка, що склалася про претендента на підставі відгуків та рекомендацій, участі у загальноросійських та регіональних рейтингах, результатів участі у судових процесах);
• відповідності звіту нормам законодавства та федеральним стандартам, достовірність інформації, наведеної у звіті та інших факторів, що впливають на достовірність результату оцінки.

Банк має право за згодою власника звіту, або на підставі договору на проведення оцінки, передати звіт на експертизу до органів, наділених повноваженнями щодо проведення такої експертизи. У разі не відповідності звіту про оцінку норм законодавства і федеральним стандартам Банк вправі відмовити у прийнятті звіту даного оцінювача.

У разі погіршення якості звітів, що подаються, Банк має право в будь-який момент відмовитися від партнерських відносин з оцінювачем.

Критерії відбору оцінювачів для довгострокової співпраці з Банком

Критерій I. Рівень партнерства

Оцінювачем - партнером Банку може бути:

• Оцінювач - фізична особа, зареєстроване як індивідуального підприємця;
• Компанія – юридична особа, у якої укладено трудові договориз оцінювачами – фізичними особами.

Залежно від сегмента кредитування, кількості, характеру оціночних послуг та інших факторів Банк вибирає кращу організаційну формуоцінювача.

Критерій ІІ. Досвід роботи, ділова активність та професійні якості

• Здійснення компанією діяльності у сфері оцінки не менше 3-х років та/або наявність у штаті компанії 2-х оцінювачів з досвідом роботи не менше 3-х років роботи в суб'єкті РФ, на території якого знаходиться предмет застави. Для оцінювача – індивідуального підприємця стаж роботи – не менше 3-х років.
• Рівень ділової активностімає бути охарактеризований позитивною динамікою зростання виручки в останньому звітному періоді порівняно з аналогічним періодом минулого року та відсутністю збитків за останній звітний період (рік).
• Освіта в галузі оціночної діяльності, проходження курсів підвищення кваліфікації.
• Членство в саморегулюючій організації оцінювачів (СРО), включеної до єдиного державний реєстрюридичних осіб, що підтверджується свідоцтвом.
• Наявність не менше ніж 20 звітів про оцінку, виконаних за останній рік.
• Успішне проходження перевірки (теоретичного та практичного тестування) рівня знань та професіоналізму ключових оцінювачів, організованої Банком.
• Показником високого професіоналізму оцінювача визнається наявність документів про успішне проходження навчання та сертифікації за загальновизнаними у світі програмами підготовки та підвищення кваліфікації оцінювачів - RICS, ССІМ тощо.
• Досвід співробітництва із кредитними організаціями. Свідченням наявності в оцінювача досвіду роботи з кредитними організаціями є визнання ними оцінювача як партнера у сфері оцінки активів з метою застави. Також фактом співробітництва оцінювача із сторонньою кредитною організацією є перелік виконаних оцінювачем для цілей застави звітів, підтверджений у письмовій формі.

Критерій ІІІ. Репутація оцінювача

При виборі оцінювача перевіряється наявність негативної інформації:

• судові рішення, що підтверджують некомпетентність чи низький професіоналізм оцінювача;
• кримінальні справи, порушені стосовно оцінювача та/або співробітників оцінювача, пов'язані з його (їх) професійною діяльністю;
• претензії та дисциплінарні санкції з боку саморегулівних організаційта органів у сфері регулювання оціночної діяльності;
• істотна відмінність офіційно виплачуваної заробітної платипрацівників від середньоринкового рівня.

При відборі оцінювача враховуються:

• рекомендації саморегулівних організацій оцінювачів;
• відсутність визнаного страховиком або судом факту заподіяння оцінювачем шкоди замовнику оціночних послуг та/або третім особам під час здійснення оціночної діяльності;
• відсутність фактів невиправданого завищення/заниження ринкової вартості предмета застави;
• відсутність за останній рік негативних висновків експертних порадвідповідних СРО за наслідками експертизи звітів, виконаних спеціалістом-оцінювачем;
• відсутність випадків неприйняття Банком звітів про оцінку, виконаних спеціалістом-оцінювачем, у зв'язку з низькою якістю звіту;
• відсутність іншої негативної інформації про оцінювача.

Критерій ІV. Страхування професійної відповідальності

• Добровільне страхування цивільної відповідальності оціночної компанії з лімітом мінімальної суми покриття (відповідальності) з одного страхового випадку - не менше 3 000 000 рублів (без франшизи).
• Обов'язкове страхування цивільної відповідальності оцінювачів – фізичних осіб відповідно до статті 24.7. Закону «Про оціночну діяльність» на мінімально встановлену законодавством страхову суму 300 000 рублів.
• Добровільне страхування цивільної відповідальності оцінювача з лімітом мінімальної суми покриття (відповідальності) з одного страхового випадку - щонайменше 3 000 000 рублів (без франшизи).

Критерій V. Наявність системи контролю якості звітів

• Наявність документально описаної системи контролю якості як стандартів (вимог) компанії до якості звітів чи докладних внутрішніх інструкційпо порядку оцінки та порядку перевірки звітів.
• Закріплення функції контролю звітів, підготовлених виконавцями-оцінювачами, за спеціалістом компанії.

Критерій VI. Матеріально-технічна база

Документарне підтвердження наявності в оціночній компанії/оцінювача матеріальних активів, необхідних для здійснення оціночних послуг (нерухоме майно у власності або оренді, офісна техніка та інше майно).

Критерій VII. Наявність доступу до інформаційних баз даних, ведення власних баз даних

Наявність в оцінювача доступу до баз даних з ринковою інформацією щодо вартості рухомого, нерухомого майна, акцій та ін. розглядається як перевага при відборі Банком оцінювачів з метою іпотечного кредитування.

Критерій VIII. Спеціалізація оцінювачів

Наявність спеціалізації оцінювача у різних галузях сприймається як перевага. При оцінці вузькоспеціалізованих активів (напр. морські та річкові судна, повітряні судна) Банк залучає компанії, які безпосередньо спеціалізуються в даному сегменті ринку.

Критерій ІХ. Вартість послуг оцінювача

Банк не впливає формування вартості послуг оцінювача у разі, коли є безпосередньо замовником оцінки. У той самий час забороняється встановлення залежності ціни оціночних послуг від кінцевого результату оцінки.

Перелік документів, що подаються оцінювальною компанією/оцінювачем у КБ «Москоммерцбанк» (АТ) з метою встановлення партнерських відносин

Банк має право запросити додаткові документи оціночної компанії на підтвердження її відповідності вимогам чинного законодавства РФ.

Загальні вимоги щодо оформлення звітів про оцінку

Звіт має відповідати чинному законодавству:

• Федеральний закон «Про оціночну діяльність у Російської Федерації» № 135-ФЗ від 29 липня 1998 р. із доповненнями та змінами;
• Накази Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 254-256 "Про затвердження Федеральних стандартів оцінки" (ФСТ-1, ФСТ-2, ФСТ-З).

Форма надання результатів оцінки

• звіт про оцінку ринкової та ліквідаційної вартості – 2 екземпляри;
• висновок про оцінку – 2 екземпляри.

Визначаються види вартості

• ринкова вартість;
• Ліквідаційна вартість.

Оцінювані права

• власність;
• права оренди;
• майнові права.

При оцінці майнових прав на об'єкти, що будуються, необхідно звертати увагу на повноту цих прав на конкретний момент оцінки. Наприклад, при оцінці інвестиційних прав на вже побудовані та введені в експлуатацію об'єкти (тобто коли інвестиційний договір виконано, але право власності на об'єкт власником ще не оформлено) власник інвестиційних прав має лише права користування та володіння об'єктом нерухомості.

Подання результатів оцінки

У разі оцінки комплексу об'єктів нерухомості підсумкові результати мають містити інформацію про вартість кожного об'єкта, у т.ч. при оцінці будівлі на земельній ділянці (або приміщення за наявності оформлених прав на земельну ділянку) має бути окремо зазначена вартість будівель (загальна та кожного окремо) та вартість прав на земельну ділянку.

Опис об'єкта оцінки

Точний опис об'єктів нерухомості відповідно до свідоцтв про власність або виписки з ЄДРП (якщо витяг отримано пізніше свідоцтва).

Огляд предмета застави

Обов'язковою вимогоюпри оцінці є виїзд оцінювача на місце та огляд об'єкта оцінки. Під час огляду проводиться фотографування та складання акта огляду. В результаті огляду визначається поточне використання об'єкта, його стан, а також інші характеристики, що впливають на вартість об'єкта оцінки.

Обтяження

Усі наявні обтяження об'єкта оцінки мають бути зазначені у звіті. Обтяження можуть бути виявлені:

• для об'єктів нерухомості – за витягом з ЄДРП, за договорами оренди (інформація від власника);
• для часток у КК – за випискою з ЄДРЮЛ;
• для емісійних цінних паперів– за витягом з реєстру акціонерів або за рахунком депо;
• майно підприємства – із книжки записів застав (у разі її ведення підприємством).

Перепланування

У разі виявлення перепланування оцінювач у своєму звіті зобов'язаний відобразити даний факт. Перепланування може бути виявлено в ході аналізу правовстановлюючої/правопідтверджуючої або технічної документації. Наприклад:

• у свідоцтві про власність зазначено, що здійснено перепланування, не узгоджене в установленому порядку;
• у техпаспорті БТІ присутні червоні лінії, стоїть штамп про неузгоджене переобладнання приміщень;
• площа за документами БТІ відповідає зареєстрованої в ЄДРП площі (крім випадків зміни принципу технічного обліку).

Перепланування може бути не відображено в офіційних документах, але встановлено під час візуального огляду. У такому разі необхідно описати всі зроблені зміни, відобразити їх умовними позначеннямина поверховому плані та докласти до звіту.

Невідповідність технічної та правовстановлюючої документації

Якщо площа у документах БТІ не відповідає зареєстрованій в ЄДРП площі:

• у звіті вказується факт розбіжності площі;
• якщо зафіксована БТІ зміна площі відбулася на законних підставах, то в розрахунках має використовуватися площа за останніми даними технічної інвентаризації;
• якщо розбіжність викликана зміною принципу технічного обліку площ житлових приміщень, наприклад, квартира за свідоцтвом має загальну площу 60,4 кв.м, за техпаспортом – 59,5 кв.м, у звіті необхідно вказати повністю: «2-кімнатна квартира загальною площею 60,4 кв.м (площа всіх частин будівлі з урахуванням літніх приміщень), у т.ч. площею житлового приміщення – 59,5 кв.

Аналіз ринку та результати оцінки

Аналіз ринку – обов'язкова частина звіту про оцінку згідно з чинним законодавством. Аналіз ринку повинен проводитися за тим типом майна, до якого належить об'єкт оцінки, та описувати ситуацію на тому регіональному ринкуде розташований даний об'єкт. Невідповідність матеріалів аналізу ринку об'єкту оцінки та підсумковим результатам оцінки (без аргументованого пояснення) може бути підставою для неприйняття Банком результатів оцінки.

Застосування підходів до оцінки

Відповідно до законодавства, оцінювач зобов'язаний використовувати всі підходи до оцінки або аргументовано відмовитися від використання будь-якого підходу. У стандартних випадках оцінка квартир та житлових будинків проводиться підходом порівняно з продажами. У деяких випадках при оцінці житлових будинків доцільно, крім порівняльного, застосовувати і витратний підхід.

Оцінка доходної нерухомості оцінюється всіма трьома підходами. Якщо одного з підходів недостатньо ринкових даних, то розрахунки з цього підходу наводяться довідково. Наприклад, якщо при оцінці великого регіонального торгового комплексу(100 тис. кв.м) відсутня інформація про продаж (пропозицію) подібних комплексів, у підході в порівнянні продажів аналізується ринок торгових приміщень даного району та ринок подібних об'єктів у загальноросійському масштабі. Якщо об'єкт оцінки здається в оренду, даний факт повинен знайти відображення в оцінки прибутковим підходом. В т.ч. договір оренди обладнання може бути використаний як основа для прибуткового підходу.

Витратний підхід, заснований на використанні збірок УПВС, не може виступати як основний підхід щодо підсумкової ринкової вартості. Використання методу оцінки зі збірок УПВС будівель молодше 20 років недоцільне.

Облік ПДВ в оцінці

Підсумкова ринкова вартість вказується з ПДВ та без ПДВ. Якщо майно не оподатковується ПДВ – цей факт необхідно вказати поряд із підсумковою вартістю ( особливу увагу- При оцінці прав на землю!).

Оцінюючи дохідним підходом у розрахунках використовуються орендні платежі, попередньо очищені від ПДВ.

При виборі об'єктів-аналогів в оцінці прав на землю необхідно звертати увагу на оподаткування об'єктів-аналогів (право власності на землю – право оренди земельної ділянки) та вносити необхідні поправки.

Банк, видаючи кредит підприємству чи фізичній особі під заставу майна, має оцінити предмет застави. У разі кредитні організації нерідко вдаються до послуг оціночних компаній, завдання яких - визначити реальну вартість тієї чи іншої об'єкта. В результаті звіт про оцінку вартості застави, що видається компанією, дозволяє банку зробити висновок про ліквідність об'єкта, ціну і термін його реалізації з урахуванням кон'юнктури ринку та інвестиційної привабливості.

Поряд із оцінкою застави підприємствам буває важливо оцінити ще й бізнес загалом. На думку фахівців, це необхідно для того, щоб сам бізнес адекватно був присутній на ринку і міг заявити про те, що навіть закладаючи майновий комплекс, підприємство самостійно і може розрахуватися за боргами. До речі, Центробанк чітко регламентує, що кредитним організаціям слід звертати увагу щодо групи ризику саме на фінансовий станбізнесу позичальника в цілому. На жаль, сам бізнес у своїй більшості ще не прийшов до необхідності оцінювати себе в цілому. Наприклад, дехто просто побоюється, що будуть змушені платити більший податок на майно.

Оцінювачі в штаті банку: «за» та «проти»

Деякі банки не вдаються до послуг компаній, що спеціалізуються на оціночному бізнесі, маючи у штаті своїх оцінювачів. Так працює, наприклад, Райффайзенбанк. Інші вважають за краще звертатися до незалежних оцінювачів. Треті використовують комбіновані форми роботи. Кожен із цих шляхів має свої переваги та недоліки.

Юрій Ушаков, начальник управління кредитування клієнтів банку «Московський капітал», розповідає, що послугами оціночних компаній банк користується не завжди і постійних партнерів у цій галузі не має. Якщо виникає потреба, кредитна організаціявдається до послуг оцінювачів, особливо коли бізнес клієнта має певну регіональну чи галузеву специфіку. Юрій Ушаков наголошує, що мати своїх оцінювачів у штаті доцільно у тих випадках, коли оцінку застави замовляє клієнт. Оскільки за такого розкладу є сенс перевірити результати оцінки, і найкраще це зробити власними силами банку. «Звичайно, штатні співробітники банку не можуть знати всіх тонкощів бізнесу позичальників із різних галузей, проте загальні правилаіснують, і контроль за оціночними компаніями часом необхідний», – каже Юрій Ушаков.

"Мати в штаті банку власних оцінювачів необхідно ще й з тієї причини, що послуги оціночних компаній майже завжди оплачує позичальник", - додає експерт.

Олена Хоркіна, директор департаменту роздрібного кредитування Московського кредитного банку (МКБ), дотримується дещо іншої точки зору. Вона зазначає, що якщо банк самостійно робить оцінку нерухомості, це, звичайно, дозволяє заощадити кошти, проте при цьому виникає необхідність збільшення штату працівників. Причому цей персонал має не лише володіти відповідною кваліфікацією, але ще виконувати роботу у прийнятні на ринку терміни – два-три дні з урахуванням виїзду на об'єкт, аналізу даних та написання самого звіту. Фахівець наводить ще один аргумент на користь незалежних оцінювачів: «Якщо в кредитному досьє присутній звіт незалежного оцінювача, то в ході перевірок Банку Росії щодо правильності створених резервів та оцінки вартості забезпечення набагато простіше довести, що відображена реальна ринкова вартість предмета застави. Тому зараз банки практикують роботу саме з незалежними оціночними компаніями».

Найкращий вихід - спільний вибір оцінювача

Питання наявності у штаті банку власних оцінювачів безпосередньо пов'язані з проблемою довіри у трикутнику «банк–позичальник–оценщик». Коли клієнт, який бажає отримати кредит, звертається по оцінку, може виникнути певний конфлікт інтересів. Наприклад, якщо оцінку замовляє фізична особа чи підприємство, воно, заплативши гроші, розраховує отримати певний результат. Деякі банкіри зазначають, що у разі недобросовісного та непрофесійного підходу оцінювач може видати той підсумковий результат, який хоче бачити позичальник, і тим самим вводить банк в оману. Банківські фахівці кажуть, що, працюючи з оціночними компаніями на стадії відшкодування заборгованості, повернення в судовому порядку, банкрутства, виконавчого провадження доводиться стикатися з багатьма проблемами. Трапляються випадки, хоча вони й досить рідкісні, коли оцінка відрізняється від реальної вартості на ринку у рази.

З іншого боку, якщо банки вважають за краще працювати зі своїми оцінювачами і не довіряють експертам з боку позичальника, то позичальник також має всі підстави не довіряти оцінювачу банку. Незалежні оцінювачі теж часом досить скептично ставляться до так званої «незалежної» оцінки фахівців, які працюють у штаті банку.

Однозначно вирішити цю проблему непросто, каже Юрій Ушаков (банк "Московський капітал"). «З одного боку, банківські оцінювачі, звичайно, займають бік банку. З іншого боку - якщо стороння оцінна компанія найнята клієнтом-позичальником, то піднести заставу в більш вигідному світлі в її інтересах. Тому оцінка завжди може бути німою суб'єктивною на користь тієї чи іншої сторони», - зазначає фахівець. На думку Олени Хоркіної (МКБ), ця проблема скоріше питання організації внутрішнього контролюу банку: «Людський фактор завжди присутній у роботі, тому існує ризик, що ринкова вартість об'єкта може бути занижена або завищена з урахуванням суб'єктивних факторів».

Деякі компанії пропонують банкам таку послугу як переоцінка оцінки. Додатковий тягар витрат на переоцінку лягає на плечі клієнтів банку - позичальників. Тому логічно припустити, що клієнт, щоб уникнути переоцінок, таки піде до того оцінювача, який підходить за всіма критеріями не тільки йому, а й кредитної організації. На думку фахівців, найкращим виходом із проблемної ситуації є спільний вибір оцінювача, який буде не залежним від обох сторін.

Акредитація та конкурсний відбір

Питання шляху взаємодії з оцінювачем для банку дуже важливий. Кредитна організація може піти шляхом акредитації оціночної компанії при банку або провести конкурсний відбір. Це дозволить певною мірою уникнути недостовірних оцінок від недобросовісних оцінювачів.

Фахівці вважають, що акредитація – один із найбільш об'єктивних підходів для підбору кваліфікованих, досвідчених представників оцінної спільноти. Тут треба виходити із того, хто більше ризикує. Як правило, найбільші ризики несе банк. Оцінювач просто робить оцінку. І найгірше, що може йому загрожувати, кажуть банкіри, це судовий розгляд щодо оцінки. Щоправда, домогтися штрафних санкцій до оціночної компанії за завищення оцінки в судовому порядку є досить проблематичним. Оскільки ризики банку є об'єктивними, їх треба якось захистити. І хоча кожен позичальник має право вибирати ту оцінну організацію, яка йому подобається, підхід до звітів неакредитованих оцінювачів у банках буває набагато суворішим.

Олена Хоркіна з Московського кредитного банку розповіла про те, що їхня кредитна організація пішла шляхом акредитації оціночних компаній: «У банку партнерські відносини з кількома оцінювачами. Головні критерії для нас – це досвід, професіоналізм, репутація на ринку».

Юрій Ушаков (банк «Московський капітал») вважає, що у кожному з цих видів співробітництва є свої плюси. Конкурсна основа передбачає конкуренцію, а отже, гнучкішу цінову політику, Імовірно, більш висока якість послуг. Акредитація ж оціночної компанії дає перевагу у вигляді постійного партнера, який знає потреби банку та інших клієнтів. «Складнощі можуть виникнути тільки з вузькопрофільними позичальниками, коли акредитована компанія не працює в потрібному регіоні або не має досвіду оцінки саме цього бізнесу», – каже експерт.

Навести лад серед оцінювачів

Експерти пропонують різні способи скорочення кількості неякісних послуг оцінювачів над ринком. Наприклад, це можна зробити за рахунок посилення вимог до діяльності оцінювачів, формування «чорного» списку оціночних компаній, які підписують недостовірні звіти, запровадження єдиних стандартів оцінки.

Одним із шляхів вирішення проблеми недобросовісної оцінки може бути укрупнення компаній, що працюють на ринку. Можливо, воно має відбутися і за допомогою такого вимушеного заходу, як скорочення кількості оцінювачів, оскільки на даний момент, за словами Юрія Ушакова (банк «Московський капітал»), їхня кількість перевищує якість роботи оціночних компаній. Одночасно експерт робить застереження, що в Останнім часомвсе-таки вжито заходів у сфері підвищення якості оціночних послуг шляхом, наприклад, ліцензування такої діяльності.

Важливим кроком є ​​також формування реальної оцінної спільноти. Так, 1 серпня 2006 року набрав чинності Федеральний закон № 157-ФЗ від 27 липня 2006 року «Про внесення змін до Федеральний закон«Про оціночну діяльність у Російської Федерації»», який покликаний навести лад серед оцінювачів.

«Досі поняття «оцінна спільнота» в Росії мало метафізичний характер - чи воно було, чи ні. Були оцінювачі та оціночні компанії, у тому числі об'єднані в асоціації, були й ті, що «гуляли власними силами». З набранням чинності новим законом, поняття оцінної спільноти набуло абсолютно певного значення, - заявив голова комітету з власності Державної Думи Віктор Плескачевський, коментуючи новий законпро оціночну діяльність. - Cаморегульовані організації стали самостійним інститутом регулювання відносин у системі координат «споживач-оцінювач-суспільство». Таким чином, у оцінювачів з'являються нові, якщо можна так висловитися, «органи влади» - структури, що відповідають за розвиток оціночних послуг та їх якість, але створювані не «зверху» указом чи постановою уряду, а «знизу» – рішенням професійної спільноти».