Para un banco al recibir un préstamo

Banco - institución financiera, cual:

* focos temporalmente libres dinero(contribuciones);
* los proporciona para uso temporal en forma de créditos (préstamos, préstamos);
* media pagos mutuos y liquidaciones entre empresas, instituciones e individuos.

Banco, Italiano Banco - banco

Finalidades y situaciones en que los Bancos requieran los servicios de un tasador.

Las principales situaciones en las que los bancos requieren los servicios de un tasador son las siguientes:

• Valoración de la propiedad cuando se compromete contra un préstamo;
• Cuando se otorgan préstamos hipotecarios a individuos, los bancos también requieren los servicios de tasadores para determinar el valor real de mercado de la propiedad transferida bajo una hipoteca (hipoteca - un préstamo garantizado por bienes inmuebles)
• Los bancos, como organizaciones independientes, a veces necesitan tasadores para evaluar sus propias acciones, en situaciones de fusiones y adquisiciones.
• A veces, un tasador está involucrado para evaluar el negocio en el que el banco va a invertir.

Características del procedimiento de valoración de inmuebles para el banco.

La característica más importante del procedimiento de tasación de cualquier inmueble para un banco es su máxima precisión. Para varios propósitos de valuación, excepto para la valuación de garantías, a veces no se requiere el resultado más preciso, pero cuando se valua una propiedad para un banco, los riesgos asociados con la valuación recaen completamente sobre los hombros del Tasador. Debido al hecho de que el monto de los préstamos casi siempre excede el monto del seguro a veces, el Tasador debe ser extremadamente cuidadoso y atento al realizar el procedimiento de evaluación. Se requiere la inspección del objeto de tasación, la obtención de la máxima cantidad de información sobre el objeto, un análisis de mercado minucioso y el uso más eficiente del objeto de tasación.

En la práctica de los tasadores, hubo un caso en el que un tasador valoró erróneamente una línea de producción de almidón como una línea de producción de azúcar. Por supuesto, la demanda de azúcar es un orden de magnitud superior a la demanda de almidón, aunque la tecnología para la producción de ambos es, en principio, muy similar. Como resultado, el prestatario no pudo pagar el préstamo, el banco embargó la propiedad prendada y decidió venderla en el mercado. Cuando resultó que la línea de producción de azúcar en realidad estaba produciendo almidón, hubo consecuencias "no muy buenas" tanto para el Tasador como para el Prestatario en primer lugar.

También es necesario saber que al momento de evaluar los bienes pignorados, los Bancos muchas veces requieren el cálculo del valor de salvamento en condiciones de un tiempo de exposición reducido. Tal descuento, por ejemplo para apartamentos, promedia el 30%. Es decir, evaluando el apartamento en 10 millones de rublos, el Banco, habiéndolo asegurado, le otorgará un préstamo por un monto de 7 millones de rublos. En nuestra práctica, hubo un caso en el que el Banco comprometió un apartamento de tres habitaciones, cuyas ventanas daban al Kremlin. El prestatario no pudo pagar el préstamo a tiempo, el Banco arrestó el apartamento. Nuestros Tasadores han cotizado el apartamento con un 30% de descuento.

También hay que tener en cuenta que no todos los bancos trabajan con alguna empresa de tasación. Los bancos seleccionan a los tasadores por sí mismos mediante la emisión de acreditaciones. Al trabajar con bancos, los Tasadores firman un acuerdo de cooperación, una de cuyas cláusulas es la siguiente: "Si el Banco no logra vender la propiedad en menos de 1 mes, entonces el Tasador está obligado a redimir la garantía al costo indicado en el informe de tasación”. Por lo tanto, los Bucks están reasegurados a partir de una evaluación de garantía de mala calidad.

Al elegir una empresa de tasación, consulte con el banco acerca de la acreditación y las empresas de tasación acreditadas.

Valoración de garantía, préstamo

Fianza - en procesos penales - un tipo de medida preventiva, que consiste en depositar dinero u objetos de valor en el depósito del tribunal por parte del acusado, el sospechoso u otra persona u organización, para garantizar la comparecencia del acusado, el sospechoso a la citación de la persona que realiza la investigación, el investigador, el fiscal, el tribunal. La fianza sólo puede aplicarse con sanción del fiscal o por orden judicial.
Características de la evaluación de la garantía o para un préstamo.

Los bienes inmuebles y muebles de gran valor a menudo se transfieren al banco como garantía para garantizar préstamos. Al mismo tiempo, el banco realiza una tasación independiente del valor de dichos objetos. El banco contrata empresas de tasación independientes para la tasación. Casi todos los derechos de propiedad sobre los siguientes objetos pueden actuar como garantía:

• Objetos inmobiliarios (edificios, apartamentos, terrenos, etc.)
• carros y equipos
• Valores (letras, acciones de empresas, GKO)
• Mercancías del grupo industrial y alimentario (productos de alta calidad y larga vida útil), incluidas las mercancías en circulación
• Derechos de propiedad que pueden ser enajenados (por ejemplo, el derecho a una participación en la propiedad entidad económica), reclamaciones de deudas, derechos de autor, invención y otros derechos de propiedad

Tenga en cuenta que los bancos analizan principalmente la liquidez de un activo y el momento de su exposición. A continuación, debe considerar el procedimiento para volver a registrar los derechos de propiedad. Los bancos son más propensos a tomar propiedades sujetas a registro estatal como bienes raíces, valores o vehículos. Elementos de propiedad para los cuales es problemático volver a registrar o formalizar la propiedad o gravámenes (como muebles, Accesorios) Los bancos son reacios a tomar préstamos como garantía.

En cualquier caso, el banco necesitará una evaluación independiente del objeto de la garantía. El procedimiento de valoración y el coste de los servicios de valoración del objeto de la garantía dependen del objeto en sí. Puede encontrar toda la información en las secciones relevantes del sitio o llamando a los gerentes de nuestra empresa.

Valoración de hipoteca

Hipoteca.

Prenda inmobiliaria. En el caso general, el esquema de la hipoteca es el siguiente: un acreedor (por ejemplo, un banco) emite un préstamo al deudor para la compra de bienes inmuebles. El deudor adquiere bienes inmuebles a través de un préstamo. El inmueble adquirido se registra como garantía del préstamo recibido. En este caso, los bienes adquiridos quedan en poder del deudor en su posesión y uso.

La hipoteca está regulada por la Ley Federal No. 102-FZ del 16 de julio de 1998 "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)". (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

El artículo 1 de este documento determina que, en virtud de un contrato de prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes, el acreedor prendario, que es acreedor de una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos pecuniarios contra el deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el deudor hipotecario preferentemente sobre otros acreedores del deudor hipotecario, con las excepciones establecidas por la ley federal.

El pignorante puede ser el deudor de una obligación garantizada por una hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (un tercero).

Los bienes sobre los que se ha constituido una hipoteca quedarán en poder del pignorante en su posesión y uso.

Arte. 1 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)".

Materiales proporcionados por el proyecto SBI

Características de la tasación de hipotecas.

La valoración de la garantía de una hipoteca se realiza de forma similar a la valoración de cualquier otro inmueble. La valoración de la hipoteca puede convertirse en una característica, cuando se emite un préstamo hipotecario contra la seguridad de un nuevo edificio, para el cual aún no se ha recibido un certificado de propiedad.

En este caso, no es el inmueble lo que se valora, sino los derechos sobre el mismo o la participación accionaria en la construcción. Pero los bancos generalmente no exigen tasación hipotecaria en este caso, porque se conoce el valor de los derechos transferidos.

A veces surge una situación en la que un apartamento ha estado en propiedad durante menos de tres años y el vendedor, para ocultar el IRPF, no quiere mostrar el valor real del apartamento. El contrato de compraventa se firma por un monto inferior a 1 millón de rublos o al costo del inventario. En este caso, el banco cumple con tales transacciones y el monto del préstamo no está determinado por el contrato de compraventa, sino por el informe de tasación de la hipoteca (en este caso, el apartamento).

Banco de informes de valoración es una plataforma única que permite a los tasadores y expertos compartir su conocimiento profesional, experiencia y mejores prácticas, familiarizarse con el trabajo de los colegas y discutir diversas cuestiones prácticas, metodológicas y teóricas utilizando ejemplos prácticos específicos.

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El banco de informes de evaluación es una nueva herramienta en el trabajo del tasador y del perito, que brinda a los especialistas grandes oportunidades:

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Dado que el intercambio de trabajos en el marco del programa de afiliados puede realizarse de incógnito (los participantes no ven ninguna información sobre los evaluadores que publicaron su trabajo), puede, sin temores innecesarios sobre su reputación, publicar sus trabajos para que los revisen expertos en el campo de la tasación, examen judicial y extrajudicial en todo nuestro país. Los miembros del programa de afiliados, al ver los informes y opiniones de otros evaluadores y expertos, pueden dejar comentarios y comentarios, señalando errores, inexactitudes o deficiencias en el trabajo, lo que le permite recibir críticas invaluables y mejorar constantemente la calidad de su trabajo.

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Al participar en el programa de afiliados, puede intercambiar informes y opiniones con otros tasadores y expertos en todo nuestro país. A medida que crece nuestro servidor de Internet, esto puede dar una verdadera posibilidades ilimitadas. Por ejemplo, necesita un ejemplo de un informe realizado de acuerdo con los estándares de uno de los SRO. Con la ayuda del "banco de informes" lo encontrarás en un par de segundos. ¿Se ha encontrado con algún nuevo objeto de evaluación en su práctica y no sabe cómo realizar una evaluación? - Un par de clics y encontrarás un ejemplo.

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¿Cómo aprovechar las oportunidades que brinda el Banco de Informes a los especialistas?

Para aprovechar las capacidades del "Banco de Informes", basta con leer la oferta pública, el acuerdo de uso del servicio "Banco de Informes" y registrarse en el sitio. Para ello, deberá rellenar un formulario específico y adjuntar los documentos que acrediten su derecho a ejercer actividades de tasación. Después del registro, podrá cargar informes en el servidor mediante una interfaz especial. Los informes se pueden descargar para uso personal, así como para publicación simple y comercial, y ubicación dentro de programa de afiliación. Los informes que se descargan para uso personal reciben el estatus de información confidencial. No están disponibles para otros usuarios del servidor. Solo el usuario que los subió tiene acceso a estos informes. Al descargar los informes, puede utilizar todas las funciones del servidor, excepto las funciones que le brinda su participación en el Programa de Afiliados.

Sobre el programa de socios del Bank of Reports

Con la ayuda del programa de afiliados, puede intercambiar informes, desarrollos prácticos, conocimientos y experiencias con colegas de todo nuestro país, así como discutir diversos temas sobre ejemplos de trabajos específicos con sus autores y otros profesionales. La participación en el programa de socios del Bank of Reports le brindará una ayuda invaluable en su desarrollo profesional y crecimiento, ampliará el bagaje de su conocimientos profesionales, le permitirá familiarizarse y mantenerse al día con las últimas prácticas de tasación, así como conocer a los mejores expertos en el campo de la tasación independiente, el examen judicial y previo al juicio de toda Rusia.

Reglas para participar en el programa de afiliados del Banco de Informes

1. Sólo podrán participar en el Programa de Socios del Banco de Informes especialistas en el ámbito de la tasación independiente, peritaje judicial y extrajudicial, representantes de sociedades de tasación y organizaciones de peritos, así como personas en proceso de formación en las correspondientes especialidades. (en adelante, el Programa de Socios, Programa).

2. Para ser miembro del Programa de Afiliados, basta con publicar uno de sus trabajos impersonales (informe de evaluación, opinión de experto u opinión de especialista) en el marco del mismo en el "Banco de Informes". La carga en el servidor y la publicación del trabajo son realizadas por el usuario registrado en el sitio web de la red profesional "Tasadores y Peritos" a su propia solicitud utilizando la interfaz del servicio "Banco de Informes".

3. El Usuario acepta que la participación en el Programa de Afiliados implica pleno consentimiento y aceptación de los términos de estas reglas.

4. Todos los trabajos y materiales enviados por los usuarios para su publicación en el marco del Programa de socios (utilizando el enlace de control "Publicar" de la interfaz del servicio "Banco de informes") se someten a una moderación preliminar (selección) por parte de los administradores del sitio del red profesional "Tasadores y Peritos". La Administración se reserva el derecho de rechazar la publicación de obras y materiales en el marco del Programa de Socios a su propia discreción y sin explicación.

5. Todos los trabajos y materiales que hayan sido moderados y publicados en el marco del Programa de afiliados estarán disponibles para su visualización y descarga para todos los participantes del Programa de afiliados. Al mismo tiempo, cada trabajo publicado por el usuario en el marco del Programa de socios le da la oportunidad de acceder (para ver y descargar) cualquier trabajo y material (no más de 200 por mes y no más de 2/3 de todos trabajos publicados en el marco del Programa de Socios, con un total por todo el tiempo de uso del servicio) publicados por otros participantes del Programa en el Banco de Informes durante un mes (desde el momento en que se tomó la decisión de publicar y se notificó al usuario Por correo electrónico). Cuando un usuario publique varias obras en el marco del Programa al mismo tiempo, el período de acceso (en meses) será igual al número de obras publicadas. Las reglas para la participación en el Programa de Afiliados y, en consecuencia, la interfaz del servicio Report Bank no permiten una situación en la que el período de acceso de un usuario al Programa de Afiliados (en meses) exceda la cantidad de trabajos y materiales publicados por él. dentro del Programa. Para utilizar todas las posibilidades del Programa de Afiliados del servicio Report Bank, el usuario debe tomar parte activa en su desarrollo.

6. Al colocar su trabajo para participar en el Programa de afiliados, el usuario, como autor, expresa su pleno consentimiento para el uso de su trabajo por parte de otros participantes en el Programa de afiliados en los términos determinados por las Reglas para la participación en el Programa de afiliados. Programa.

7. Al despersonalizar informes, solo todos Informacion personal, así como datos que no están disponibles públicamente.

8. Los trabajos subidos al servidor para participar en el “Programa de Afiliados” deben estar actualizados (la diferencia entre la fecha de subida al servidor y la fecha del informe de evaluación, dictamen pericial o dictamen de especialista no debe ser mayor de 6 meses). "Banco de informes" es un servicio, cuya función principal es crear una plataforma especial para el intercambio entre tasadores y expertos forenses con su último trabajo práctico y experiencia.

9. Al colocar un trabajo para su publicación en el marco del Programa de Afiliados, es obligatorio el campo “Notas para los participantes en el Programa de Afiliados”, en el que el usuario debe indicar qué trabajo publicado puede ser de interés o utilidad para otros especialistas.

10. La moderación de los trabajos para su publicación en el marco del Programa de Socios del Banco de Informes se realiza únicamente del día 1 al 7 (inclusive) de cada mes. Los trabajos que se someterán a moderación para su publicación en el marco del Programa de afiliados en cualquier otro momento se moderarán del 1 al 7 (inclusive) del mes siguiente.

11. Para los especialistas de los países de la CEI, así como para los usuarios que por alguna razón no pueden colocar sus trabajos en el marco del Programa de Afiliados, es posible el acceso pago. El costo de acceso a las obras publicadas en el marco del Programa de socios (no más de 200 por mes y no más de 2/3 de todas las obras publicadas en el marco del Programa de socios, en total durante todo el tiempo de uso del servicio) ) por un mes, excluyendo descuentos personales, es de 750 rublos para individuos y 1125 rublos para entidades legales y empresarios individuales al pagar del 1 al 8 día (incluido) de cada mes (también hay un Programa de Lealtad que le permite acumular un descuento de hasta el 60%), o 1500 rublos. para individuos y 2250 rublos. para personas jurídicas y empresarios individuales al pagar en cualquier otro momento.

12. Los participantes del Programa de Afiliados acuerdan incondicionalmente no reproducir, distribuir de ninguna manera o transferir a nadie los trabajos publicados por otros usuarios bajo el Programa de Afiliados, así como cualquier información de estos trabajos, y utilizarlos solo para familiarización personal con el propósito de intercambiar experiencias, conocimientos y experiencia práctica con los especialistas que participan en el Programa de Afiliados, así como para reembolsar a los usuarios que publicaron el trabajo, todas las pérdidas asociadas con la duplicación, distribución y uso ilegal de trabajos e información de ellos para otros fines . Las obras publicadas en el marco del Programa de Afiliados no pueden colocarse en una simple publicación en el sitio.

13. La administración del sitio de la red profesional "Tasadores y Expertos" se reserva el derecho de realizar cambios en las Reglas de Participación en el Programa de Afiliados del Banco de Informes. La versión actual de las Reglas se encuentra en la página principal del servicio Banco de Informes en el enlace. Al mismo tiempo, los usuarios conservan el derecho a participar en el Programa de Afiliados en los términos de acuerdo con las Reglas que estaban vigentes en el momento de la publicación en el marco del Programa de Afiliados de su trabajo.

¡Atención! ¡La opinión del banco puede no coincidir con las conclusiones de las sociedades de tasación (socios)!

Requisitos generales de CB "MoskommertsbankK" (JSC) a empresas de tasación independientes para formar sociedades

• Son comunes
  provisiones

• Criterios
  selección de tasadores
  

• Desplazarse
  documentos

• Son comunes
  requisitos

Para protegerse contra la valoración de baja calidad y mejorar la eficiencia del proceso de préstamo, el Banco selecciona tasadores (personas jurídicas y personas físicas (empresarios individuales), cuyas actividades están reguladas por la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa" No .socios al evaluar con fines colaterales. La selección de evaluadores para establecer alianzas es pública y se basa en indicadores objetivos. La selección de tasadores para la cooperación a largo plazo con el Banco se realiza de forma voluntaria y se lleva a cabo de acuerdo con las recomendaciones del Servicio Federal Antimonopolio.

Las colaboraciones a largo plazo suponen en realidad el reconocimiento por parte del Banco de la experiencia y profesionalidad del tasador, de su reputación empresarial, que garantizan la calidad de los servicios de tasación prestados. Con el fin de garantizar la calidad requerida de la tasación y reducir los costos de tiempo, el Banco recomienda que sus clientes y prestatarios se comuniquen con los tasadores-socios del Banco si es necesario realizar una tasación con fines colaterales.

De conformidad con la Ley Federal N° 135 FZ del 26 de julio de 2006 “Sobre la Protección de la Competencia”, el Banco no restringe a los clientes y prestatarios trabajar con otros tasadores para evaluar sus activos. Un prestatario potencial tiene derecho a presentar una solicitud a cualquier tasador que cumpla con los requisitos de la ley. Federación Rusa. Sin embargo, al recibir el informe de un valuador que no es socio del Banco, como medida de protección contra la mala calidad de la valuación, el Banco en sin fallar cheques:

• capacidad legal del tasador (de acuerdo con las normas del Código Civil de la Federación Rusa - Art. 49);
• reputación comercial del tasador ( reputación comercial- la opinión formada sobre el solicitante sobre la base de revisiones y recomendaciones, participación en calificaciones regionales y de toda Rusia, resultados de participación en litigios);
• el cumplimiento del informe con las normas de la legislación y las normas federales, la confiabilidad de la información proporcionada en el informe y otros factores que afectan la confiabilidad del resultado de la evaluación.

El Banco tiene derecho, con el consentimiento del propietario del informe, o sobre la base de un acuerdo de evaluación, a someter el informe para su examen a los organismos facultados para realizar dicho examen. Si el informe de tasación no cumple con las normas de la legislación y las normas federales, el Banco tiene el derecho de negarse a aceptar el informe del tasador.

En caso de deterioro de la calidad de los informes presentados, el Banco tiene derecho a rescindir las relaciones de sociedad con el tasador en cualquier momento.

Criterios de selección de evaluadores para la cooperación a largo plazo con el Banco

Criterio I. Nivel de asociación

El socio tasador del Banco podrá ser:

• tasador - individual registrado como empresario individual;
• Una empresa es una entidad legal que ha concluido contratos de trabajo con tasadores - individuos.

Dependiendo del segmento de préstamos, el número y la naturaleza de los servicios de tasación y otros factores, el Banco elige la preferencia forma organizativa tasador.

Criterio II. Experiencia laboral, actividad empresarial y calidad profesional

• La empresa ha estado realizando actividades en el campo de la tasación durante al menos 3 años y / o la empresa tiene 2 tasadores con al menos 3 años de experiencia laboral en la entidad constitutiva de la Federación Rusa en cuyo territorio el objeto de la prenda se encuentra. Para un tasador, un empresario individual, experiencia laboral, al menos 3 años.
• Nivel Actividad de negocios debe caracterizarse por una dinámica positiva de crecimiento de los ingresos en el último período de presentación de informes en comparación con el mismo período del año anterior y la ausencia de pérdidas en el último período de presentación de informes (año).
• Formación en materia de valoración, superando cursos de formación superior.
• Pertenencia a una organización autorregulada de tasadores (SRO), incluida en el Registro Estatal personas jurídicas, confirmado por un certificado.
• Disponibilidad de al menos 20 informes de evaluación realizados en el último año.
• Aprobación exitosa de la verificación (pruebas teóricas y prácticas) del nivel de conocimiento y profesionalismo de los valuadores clave, organizada por el Banco.
• Un indicador de la alta profesionalidad del tasador es la disponibilidad de documentos que confirmen la finalización exitosa de la capacitación y certificación bajo los programas de capacitación y capacitación avanzada universalmente reconocidos para tasadores: RICS, ССIM, etc.
• Experiencia de cooperación con organizaciones de crédito. Prueba de la experiencia del tasador con entidades de crédito es su reconocimiento público del tasador como socio en la valoración de activos con fines de garantía. Además, el hecho de la cooperación del tasador con una entidad de crédito de terceros es la lista de informes realizados por el tasador a efectos de garantía, confirmados por escrito.

Criterio III. Reputación del tasador

Al elegir un tasador, se verifica la presencia de información negativa:

• decisiones judiciales que confirman la incompetencia o la baja profesionalidad del tasador;
• casos penales iniciados contra el tasador y/o empleados del tasador relacionados con su (su) actividad profesional;
• denuncias y sanciones disciplinarias organizaciones autorreguladoras y organismos en el ámbito de la regulación de las actividades de valoración;
• diferencia significativa entre pagado oficialmente salarios empleados del nivel medio del mercado.

A la hora de seleccionar un tasador se tiene en cuenta lo siguiente:

• recomendaciones de organizaciones autorreguladoras de tasadores;
• la ausencia del hecho reconocido por el asegurador o el tribunal de que el tasador causó daños al cliente de los servicios de tasación y/o a terceros en el curso de las actividades de tasación;
• ausencia de hechos de sobreestimación / subestimación injustificada del valor de mercado de la garantía;
• sin conclusiones negativas en el último año asesoramiento de expertos organizaciones de autorregulación pertinentes sobre la base de los resultados del examen de los informes realizados por un tasador especialista;
• la ausencia de casos de no aceptación por parte del Banco de los informes de tasación realizados por el tasador debido a la baja calidad del informe;
• ninguna otra información negativa sobre el tasador.

Criterio IV. Seguro de responsabilidad profesional

• Seguro voluntario de responsabilidad civil de una empresa de tasación con un límite de la cantidad mínima de cobertura (responsabilidad) para un evento asegurado: al menos 3,000,000 de rublos (sin franquicia).
• Seguro obligatorio de responsabilidad civil de tasadores - personas físicas de acuerdo con el artículo 24.7. de la Ley "Sobre actividades de tasación" por el monto mínimo de seguro establecido por la ley de 300,000 rublos.
• Seguro voluntario de responsabilidad civil de un tasador con un límite de la cantidad mínima de cobertura (responsabilidad) para un evento asegurado: al menos 3,000,000 de rublos (sin deducible).

Criterio V. Existencia de un sistema de control de calidad de los informes

• Disponibilidad de un sistema de control de calidad documentado en forma de estándares de la empresa (requisitos) para la calidad de los informes o detallados instrucciones internas según el orden de evaluación y el orden de verificación de informes.
• Asignar la función de seguimiento de los informes elaborados por los tasadores a un especialista dedicado de la empresa.

Criterio VI. Material y base técnica

Confirmación documental de que la sociedad de tasación / tasador dispone de bienes materiales necesarios para la ejecución de los servicios de tasación (inmuebles propios o alquilados, material de oficina y otros inmuebles).

Criterio VII. Disponibilidad de acceso a bases de datos de información, mantenimiento de bases de datos propias

El tasador tiene acceso a bases de datos con información de mercado sobre el valor de los bienes muebles, inmuebles, acciones, etc. considerado como una ventaja en la selección de tasadores por parte del Banco para fines de préstamos hipotecarios.

Criterio VIII. Especialización de tasadores.

Se considera una ventaja la presencia de la especialización del tasador en diferentes industrias. Al valorar activos altamente especializados (por ejemplo, embarcaciones marítimas y fluviales, aeronave) El Banco atrae empresas que se especializan directamente en este segmento de mercado.

Criterio IX. El costo de los servicios del tasador

El Banco no influye en la formación del costo de los servicios del tasador en el caso de que éste no sea directamente el cliente de la tasación. Al mismo tiempo, no se permite establecer la dependencia del precio de los servicios de tasación del resultado final de la tasación.

Lista de documentos presentados por la empresa de tasación / tasador a CB Moskommertsbank (JSC) para establecer sociedades

El Banco tiene derecho a solicitar documentos adicionales de la empresa de tasación para confirmar su cumplimiento con los requisitos de la legislación vigente de la Federación Rusa.

Requisitos generales para la elaboración de informes de evaluación

El informe debe cumplir con la ley aplicable:

• Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa" No. 135-FZ de fecha 29 de julio de 1998, modificada y complementada;
• Órdenes del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de julio de 2007 No. 254-256 "Sobre la aprobación de las normas federales de valoración" (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Formulario de envío de resultados de evaluación

• informe sobre la evaluación del valor de mercado y liquidación - 2 copias;
• informe de evaluación - 2 copias.

Tipos de valores definidos

• precio de mercado;
• valor de liquidación.

Derechos evaluados

• propio;
• derechos de arrendamiento;
• derechos de propiedad.

Al evaluar los derechos de propiedad de los objetos en construcción, es necesario prestar atención a la integridad de estos derechos en un momento particular de la evaluación. Por ejemplo, cuando se evalúan los derechos de inversión sobre objetos ya construidos y puestos en funcionamiento (es decir, cuando se ejecuta el acuerdo de inversión, pero el propietario del objeto aún no ha registrado la propiedad del objeto), el propietario de los derechos de inversión solo tiene los derechos para usar y poseer el objeto inmueble.

Presentación de los resultados de la evaluación

En el caso de una evaluación de un complejo de objetos inmobiliarios, los resultados finales deben contener información sobre el valor de cada objeto, incl. al evaluar un edificio en un terreno (o locales con derechos registrados sobre un terreno), el costo de los edificios (total y cada uno por separado) y el costo de los derechos sobre un terreno deben indicarse por separado.

Descripción del objeto de evaluación

Descripción precisa de objetos inmobiliarios de acuerdo con certificados de propiedad o extractos de la USRR (si el extracto se recibió después del certificado).

Inspección del objeto de la prenda

Requisito obligatorio la tasación es la visita del tasador al sitio y la inspección del objeto de tasación. Durante la inspección se toman fotografías y se elabora un informe de inspección. Como resultado de la inspección se determina el uso actual del objeto, su estado, así como otras características que inciden en el valor del objeto tasado.

gravámenes

Todos los gravámenes existentes sobre el objeto tasado deberán indicarse en el informe. Los gravámenes se pueden identificar:

• para objetos inmobiliarios, según un extracto de la USRR, bajo contratos de arrendamiento (información del propietario);
• para acciones en el Reino Unido, según un extracto del Registro Estatal Unificado de Entidades Legales;
• para emisión papeles valiosos– según un extracto del registro de accionistas o en una cuenta de depósito;
• propiedad de la empresa: del libro de compromisos (si lo mantiene la empresa).

reurbanización

Si se detecta una reurbanización, el tasador debe reflejar este hecho en su informe. La reurbanización se puede identificar durante el análisis del título / título o documentación técnica. Por ejemplo:

• en el certificado de dominio se hace constar que se ha hecho una remodelación que no ha sido acordada en la forma prescrita;
• en el pasaporte técnico del BTI hay líneas rojas, hay un sello sobre el reequipamiento descoordinado de las instalaciones;
• el área según los documentos BTI no corresponde al área registrada en la USRR (excepto en los casos de un cambio en el principio de contabilidad técnica).

Es posible que la reurbanización no se refleje en los documentos oficiales, sino que se establezca durante una inspección visual. En este caso, es necesario describir todos los cambios realizados, mostrarlos simbolos en el plano de planta y adjúntelo al informe.

Incumplimiento de la documentación técnica y legal

Si el área en los documentos BTI no corresponde al área registrada en la USRR:

• el informe indica el hecho de la discrepancia de área;
• si el cambio de área registrado por la BTI ocurrió legalmente, entonces se debe usar en los cálculos el área de acuerdo con los datos del inventario técnico más reciente;
• si la discrepancia es causada por un cambio en el principio de contabilidad técnica de las áreas residenciales, por ejemplo, un apartamento según el certificado tiene un área total de 60,4 m2, según el certificado de registro - 59,5 m2. m, el informe debe indicar en su totalidad: "Apartamento de 2 habitaciones con área total 60,4 m2 (el área de todas las partes del edificio, teniendo en cuenta las instalaciones de verano), incl. zona residencial - 59,5 m2.

Análisis de mercado y resultados de evaluación

El análisis de mercado es parte obligatoria del informe de valoración de acuerdo con la legislación vigente. Se debe realizar un análisis de mercado según el tipo de inmueble al que pertenece el objeto de avalúo, y describir la situación en ese mercado regional donde se encuentra este objeto. La inconsistencia de los materiales de análisis de mercado con el objeto de la evaluación y los resultados finales de la evaluación (sin una explicación razonada) puede ser la base para que el Banco no acepte los resultados de la evaluación.

Aplicación de enfoques de valoración

De acuerdo con la ley, el tasador está obligado a utilizar todos los métodos de valoración o negarse razonablemente a utilizar cualquiera de ellos. En casos estándar, la tasación de apartamentos y edificios residenciales se lleva a cabo utilizando el enfoque de comparación de ventas. En algunos casos, al evaluar edificios residenciales, es recomendable utilizar el enfoque de costos además del comparativo.

La valoración de bienes inmuebles generadores de ingresos se evalúa mediante los tres enfoques. Si no hay suficientes datos de mercado para uno de los enfoques, los cálculos para este enfoque se dan como referencia. Por ejemplo, si al evaluar una región importante complejo comercial(100 mil m2) no hay información sobre la venta (oferta) de dichos complejos, en el enfoque de comparación de ventas se analiza el mercado de locales comerciales en el área determinada y el mercado de objetos similares a escala nacional. Si el objeto de tasación está arrendado, este hecho debe reflejarse en la tasación por el criterio de la renta. incluido El contrato de arrendamiento de equipo se puede utilizar como base para el enfoque de ingresos.

El enfoque de costos, basado en el uso de los recaudos de la UPVS, no puede actuar como enfoque principal en la determinación del valor final de mercado. El uso del método de estimación según las colecciones de edificios de la UPVS con menos de 20 años es inadecuado.

Contabilización del IVA en la valoración

El valor total de mercado se indica con y sin IVA. Si la propiedad no está sujeta al IVA, se debe indicar este hecho junto al costo total ( Atención especial– al evaluar los derechos sobre la tierra!).

Al evaluar utilizando el enfoque de ingresos, los pagos de arrendamiento se utilizan en los cálculos, previamente despejados de IVA.

Al elegir objetos análogos en la evaluación de los derechos sobre la tierra, es necesario prestar atención a la tributación de objetos análogos (propiedad de la tierra - el derecho a arrendar parcela) y realice los ajustes necesarios.

El banco, al otorgar un préstamo a una empresa oa un individuo garantizado por una propiedad, debe evaluar la garantía. En tales casos, las entidades de crédito suelen recurrir a los servicios de sociedades de tasación, cuya tarea es determinar el valor real de un objeto. Como resultado, el informe emitido por la empresa sobre la valoración de la garantía le permite al banco sacar una conclusión sobre la liquidez del objeto, el precio y el período de su venta, teniendo en cuenta las condiciones del mercado y el atractivo de inversión.

Junto con la valoración de la garantía, puede ser importante que las empresas evalúen el negocio en su conjunto. Según los expertos, esto es necesario para que la propia empresa esté adecuadamente presente en el mercado y pueda declarar que, incluso comprometiéndose Complejo inmobiliario, la empresa es independiente y capaz de pagar sus deudas. Por cierto, el Banco Central regula claramente que las instituciones de crédito deben prestar atención al determinar el grupo de riesgo específicamente para condición financiera el negocio del prestatario en su conjunto. Desafortunadamente, la mayor parte de los negocios en sí mismos aún no han llegado a la necesidad de evaluarse a sí mismos como un todo. Por ejemplo, algunos simplemente temen que se verán obligados a pagar más impuestos sobre la propiedad.

Tasadores en la plantilla del banco: "a favor" y "en contra"

Algunos bancos no recurren a los servicios de empresas especializadas en el negocio de tasación, teniendo sus propios tasadores en plantilla. Así funciona Raiffeisenbank, por ejemplo. Otros prefieren recurrir a tasadores independientes. Otros utilizan formas combinadas de trabajo. Cada uno de estos caminos tiene sus propias ventajas y desventajas.

Yuri Ushakov, jefe del departamento de préstamos a clientes del banco Moscow Capital, dice que el banco no siempre utiliza los servicios de empresas de tasación y no tiene socios permanentes en esta área. Si surge la necesidad, organización de crédito recurre a los servicios de tasadores, especialmente cuando el negocio del cliente tiene una cierta especificidad regional o industrial. Yuri Ushakov enfatiza que es recomendable tener sus propios tasadores en el estado en los casos en que un cliente ordene una tasación colateral. Dado que en esta situación tiene sentido verificar los resultados de la evaluación, y es mejor hacerlo en su propio banco. “Naturalmente, el personal del banco no puede conocer todas las complejidades del negocio de los prestatarios de diferentes industrias, sin embargo reglas generales existen, y el control sobre las empresas de tasación es a veces necesario”, dice Yury Ushakov.

“También es necesario contar con tasadores propios en la plantilla del banco por el motivo de que el prestatario casi siempre paga los servicios de las sociedades de tasación”, añade el experto.

Elena Khorkina, directora del departamento de préstamos minoristas del Moscow Credit Bank (MCB), tiene un punto de vista ligeramente diferente. Ella señala que si el banco evalúa de forma independiente los bienes raíces, esto, por supuesto, ahorra dinero, pero esto plantea la necesidad de aumentar el personal. Además, este personal no solo debe poseer las calificaciones adecuadas, sino también realizar el trabajo dentro de un plazo aceptable en el mercado: dos o tres días, teniendo en cuenta la visita al sitio, el análisis de datos y la redacción del propio informe. El especialista da otro argumento a favor de los tasadores independientes: “Si el informe de un tasador independiente está presente en el archivo de crédito, entonces durante las verificaciones del Banco de Rusia para verificar la exactitud de las reservas creadas y la valoración de la garantía, es mucho más más fácil demostrar que se refleja el valor real de mercado de la garantía. Por ello, en la actualidad, los bancos practican trabajar con sociedades de tasación independientes.”

La mejor salida es la elección conjunta del evaluador.

El tema de tener tasadores internos en el personal del banco está directamente relacionado con el problema de la confianza en el triángulo "banco-prestatario-tasador". Cuando un cliente que busca un crédito solicita una tasación, puede surgir un cierto conflicto de interés. Por ejemplo, si un individuo o una empresa solicita una evaluación, al pagar dinero, espera obtener un resultado determinado. Algunos banqueros señalan que en el caso de un enfoque sin escrúpulos y poco profesional, el tasador puede dar el resultado final que el prestatario quiere ver y, por lo tanto, engañar al banco. Los especialistas bancarios dicen que cuando se trabaja con empresas de tasación en la etapa de recuperación de deuda, recuperación en juicio, quiebra, procedimientos de ejecución, uno tiene que enfrentar muchos problemas. Hay casos, aunque son bastante raros, en los que la valoración difiere en ocasiones del valor real en el mercado.

Por otro lado, si los bancos prefieren trabajar con sus propios tasadores y no confían en los expertos del prestatario, entonces el prestatario también tiene todas las razones para no confiar en el tasador del banco. Los tasadores independientes también son, a veces, bastante escépticos acerca de la llamada evaluación "independiente" de los especialistas que trabajan en el personal del banco.

Definitivamente resolver este problema no es fácil, dice Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank). “Por un lado, los tasadores de bancos naturalmente se ponen del lado del banco. Por otro lado, si el cliente-prestatario contrata a una empresa de tasación de terceros, entonces le conviene presentar la garantía de una manera más favorable. Por lo tanto, la valoración siempre puede ser un poco subjetiva en interés de uno u otro lado”, señala el especialista. Según Elena Khorkina (MKB), este problema es más bien una cuestión de organización. control interno en el banco: "El factor humano siempre está presente en la obra, por lo que existe el riesgo de que el valor de mercado del objeto pueda ser subestimado o sobrestimado, teniendo en cuenta factores subjetivos".

Algunas empresas ofrecen a los bancos un servicio como el de revalorización de tasaciones. La carga adicional de los costos de revaluación recae sobre los hombros de los clientes del banco: los prestatarios. Por tanto, es lógico suponer que el cliente, para evitar revalorizaciones, seguirá acudiendo al tasador que cumple todos los criterios no solo para él, sino también para la entidad de crédito. Según los expertos, la mejor salida a una situación problemática es elegir de forma conjunta un tasador que sea independiente de ambas partes.

Acreditación y selección competitiva

La cuestión de la forma de interacción con el tasador es muy importante para el banco. Una entidad de crédito puede optar por acreditar una sociedad de tasación en un banco o realizar un concurso de selección. Esto evitará en cierta medida estimaciones poco fiables de tasadores sin escrúpulos.

Los expertos creen que la acreditación es uno de los enfoques más objetivos para la selección de representantes calificados y experimentados de la comunidad de evaluación. Aquí es necesario proceder del que corre más riesgo. Por regla general, los mayores riesgos siguen siendo asumidos por el banco. El tasador simplemente hace una evaluación. Y lo peor que le puede pasar, dicen los banqueros, es un litigio de valoración. Es cierto que es bastante problemático lograr sanciones contra la empresa de tasación por sobreestimar la tasación en los tribunales. Dado que los riesgos del banco son objetivos, deben protegerse de alguna manera. Y aunque cada prestatario tiene derecho a elegir la organización de tasación que más le guste, el enfoque de los informes de tasadores no acreditados en los bancos es mucho más estricto.

Elena Khorkina del Banco de Crédito de Moscú dijo que su institución de crédito ha tomado el camino de acreditar empresas de tasación: “El banco tiene asociaciones con varios tasadores. Los principales criterios para nosotros son la experiencia, la profesionalidad y la reputación en el mercado.”

Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank) cree que cada uno de estos tipos de cooperación tiene sus propias ventajas. La base competitiva implica competencia, y por tanto más flexible. política de precios, y presumiblemente una mayor calidad de servicio. La acreditación de una empresa de tasación da la ventaja de tener un socio permanente que conoce las necesidades del banco y otros clientes. “Las dificultades pueden surgir solo con prestatarios de perfil estrecho, cuando una empresa acreditada no opera en la región adecuada o no tiene experiencia en la evaluación de este negocio en particular”, dice el experto.

Poner orden a los tasadores

Los expertos ofrecen varias formas de reducir la cantidad de tasadores de baja calidad en el mercado. Por ejemplo, esto se puede hacer endureciendo los requisitos para las actividades de los tasadores, creando una lista "negra" de empresas de tasación que firman informes poco fiables e introduciendo normas de valoración uniformes.

La consolidación de empresas que operan en el mercado puede ser una de las formas de resolver el problema de la valoración desleal. Quizás también debería suceder con la ayuda de una medida tan forzada como la reducción del número de tasadores, ya que en este momento, según Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank), su número supera con creces la calidad del trabajo de las empresas de tasación. Al mismo tiempo, el experto hace una reserva de que en Últimamente no obstante, se han tomado medidas para mejorar la calidad de los servicios de valoración, por ejemplo, otorgando licencias para tales actividades.

Un paso importante es también la formación de una verdadera comunidad de evaluación. Así, el 1 de agosto de 2006, Ley Federal N° 157-FZ del 27 de julio de 2006 “Sobre Modificaciones a la ley federal"Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa", que está diseñado para poner orden entre los tasadores.

“Hasta ahora, el concepto de “comunidad evaluativa” en Rusia era de naturaleza metafísica, lo fuera o no. Había tasadores y sociedades de tasación, incluidas las unidas en asociaciones, y había quienes “andaban por su cuenta”. Con la entrada en vigor de la nueva ley, el concepto de la comunidad de tasación ha adquirido un significado muy definido, - dijo Viktor Pleskachevsky, presidente del Comité de Propiedad de la Duma Estatal, comentando nueva ley sobre las actividades de tasación. - Las organizaciones de autorregulación se han convertido en una institución independiente para regular las relaciones en el sistema de coordenadas "consumidor-tasador-sociedad". Así, los tasadores tienen nuevas, por así decirlo, "autoridades" - estructuras responsables del desarrollo de los servicios de tasación y su calidad, pero creadas no "desde arriba" por un decreto o decreto gubernamental, sino "desde abajo" - por decisión de la comunidad profesional.