За банка при получаване на кредит

банка - финансова институция, който:

* фокусира временно безплатно пари в брой(вноски);
* предоставя ги за временно ползване под формата на кредити (заеми, заеми);
* посредничи при взаимни плащания и разчети между предприятия, институции и физически лица.

Banque, италиански Banco - пейка

Цели и ситуации, при които банките се нуждаят от услугите на оценител.

Основните ситуации, при които банките се нуждаят от услугите на оценител са следните:

• Оценка на имущество при залог срещу кредит;
• При ипотечно кредитиране на физически лица банките също изискват услугите на оценители за определяне на действителната пазарна стойност на имот, прехвърлен под ипотека (ипотека - кредит, обезпечен с недвижим имот)
• Банките, като независими организации, понякога се нуждаят от оценители, за да оценят собствените си акции, в ситуации на сливания и придобивания.
• Понякога се включва и оценител, за да оцени бизнеса, в който банката ще инвестира.

Характеристики на процедурата за оценка на имотите за банката.

Най-важната характеристика на процедурата за оценка на всяко имущество за банката е нейната максимална точност. За различни цели на оценка, с изключение на оценката на обезпечение, понякога не се изисква най-точен резултат, но когато се оценява имот за банка, рисковете, свързани с оценката, падат изцяло върху плещите на оценителя. Поради факта, че сумата на кредитите почти винаги надвишава сумата на застраховката на моменти, оценителят трябва да бъде изключително внимателен и внимателен при провеждане на процедурата по оценка. Необходима е инспекция на обекта на оценка, получаване на максимално количество информация за обекта, старателен анализ на пазара и максимално ефективно използване на обекта на оценка.

В практиката на оценителите имаше случай, когато оценител погрешно оцени линия за производство на нишесте като линия за производство на захар. Разбира се, търсенето на захар е с порядък по-високо от търсенето на нишесте, въпреки че технологията за производство на двете по принцип е много сходна. В резултат на това кредитополучателят не успя да изплати кредита, банката запорира заложеното имущество и реши да го продаде на пазара. Когато се оказа, че линията за производство на захар всъщност произвежда нишесте, имаше "не много добри" последици както за оценителя, така и за кредитополучателя на първо място.

Необходимо е също така да се знае, че при оценка на заложено имущество, банките често изискват изчисляване на спасителната стойност при условия на намалено време на експозиция. Такава отстъпка, например за апартаменти, е средно 30%. Тоест, оценявайки апартамента на 10 милиона рубли, банката, след като го осигури, ще ви издаде заем в размер на 7 милиона рубли. В нашата практика имаше случай, когато банката заложи тристаен апартамент, чиито прозорци гледаха към Кремъл. Кредитополучателят не можа да изплати заема навреме, банката арестува апартамента. Нашите оценители са оценили апартамента с 30% отстъпка.

Трябва също да се отбележи, че не всички банки работят с оценителски компании. Банките сами избират оценители чрез издаване на акредитации. При работа с банките Оценителите сключват договор за сътрудничество, една от клаузите на който е следната: „Ако Банката не успее да продаде имота за по-малко от 1 месец, то Оценителят се задължава да изкупи обезпечението на стойността, посочена в доклада за оценка." Така Бъкс се презастраховат от некачествена оценка на обезпечението.

Когато избирате оценителска фирма, консултирайте се с банката за акредитация и акредитирани оценителски фирми.

Оценка за обезпечение, кредит

Гаранция - в наказателното производство - вид превантивна мярка, която се състои във внасяне на пари или ценности в депозита на съда от обвиняемия, заподозрения или друго лице или организация, за осигуряване на явяването на обвиняемия, заподозрения при призоваване на дознателя, следователя, прокурора, съда. Гаранция може да се използва само с разрешение на прокурора или по съдебен ред.
Характеристики на оценката на обезпечение или заем.

Недвижими и движими имоти с голяма стойност често се прехвърлят на банката като обезпечение за обезпечаване на заеми. В същото време банката извършва независима оценка на стойността на такива обекти. Банката ангажира независими оценителски компании за оценка. Почти всички права на собственост върху следните обекти могат да действат като обезпечение:

• Недвижими имоти (сгради, апартаменти, парцели и др.)
• автомобили и оборудване
• Ценни книжа (сметки, акции на предприятия, GKO)
• Стоки от промишлената и хранителна група (висококачествени продукти с дълъг срок на годност), включително стоки в обращение
• Имуществени права, които могат да бъдат отчуждени (например право на дял в собственост стопански субект), искове за дългове, авторски права, изобретения и други права на собственост

Моля, обърнете внимание, че банките гледат основно на ликвидността на даден актив и времето на неговата експозиция. След това трябва да разгледате процедурата за пререгистрация на правата на собственост. Банките са по-склонни да подлагат имоти държавна регистрациякато недвижими имоти, ценни книжа или превозни средства. Имоти, за които е проблематично да се пререгистрират или формализират собственост или тежести (като мебели, уреди) Банките не са склонни да вземат заеми като обезпечение.

Във всеки случай банката ще се нуждае от независима оценка на обекта на обезпечение. Процедурата за оценка и цената на услугите по оценка на предмета на обезпечението зависи от самия обект. Можете да намерите цялата информация в съответните раздели на сайта или като се обадите на мениджърите на нашата компания.

Ипотечна оценка

Ипотека.

Залог на недвижим имот. В общия случай ипотечната схема е следната - кредитор (например банка) издава заем на длъжника за закупуване на недвижим имот. Длъжникът придобива недвижим имот чрез заем. Придобитият недвижим имот се записва като обезпечение по получения кредит. В този случай придобитата вещ остава у длъжника в негово владение и ползване.

Ипотеката се регулира от Федерален закон № 102-FZ от 16 юли 1998 г. „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“. (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Член 1 от този документ определя, че по договор за залог на недвижим имот (договор за ипотека) едната страна - заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на своите парични вземания срещу длъжник по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, с предимство пред другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон.

Залогодател може да бъде длъжник по задължение, обезпечено с ипотека, или лице, което не участва в това задължение (трето лице).

Имотът, върху който е учредена ипотека, остава при залогодателя в негово владение и ползване.

Изкуство. 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“.

Материали, предоставени от проекта SBI

Характеристики на оценката на ипотека.

Оценката на обезпечение за ипотека се извършва по начин, подобен на оценката на всеки друг недвижим имот. Ипотечната оценка може да се окаже особеност, когато се отпуска ипотечен кредит срещу обезпечение на нова сграда, за която все още не е получен сертификат за собственост.

В този случай не се оценява имотът, а правата върху него или дяловото участие в строителството. Но банките по принцип не изискват оценка на ипотека в този случай, т.к е известна стойността на прехвърлените права.

Понякога възниква ситуация, когато апартаментът е собственост на по-малко от три години и продавачът, за да скрие данък върху доходите на физическите лица, не иска да покаже реалната стойност на апартамента. Договорът за покупко-продажба се подписва за сума под 1 милион рубли или по цена на инвентара. В този случай банката отговаря на такива сделки и размерът на кредита се определя не от договора за покупко-продажба, а от доклада за оценка на ипотеката (в случая апартамента).

Доклад за оценка Банкае уникална платформа, която позволява на оценители и експерти да споделят своите професионални знания, опит и добри практики, да се запознават с работата на колеги и да обсъждат различни практически, методологични и теоретични въпроси, използвайки конкретни практически примери.

На този моментповече от 1900 различни произведенияоценители и експерти, броят на активните потребители на услугата надхвърля 500 специалисти.

Банка от доклади за оценка е нов инструмент в работата на оценителя и експерта, който предоставя на специалистите големи възможности:

и много други.

Обмяна на професионални знания, опит и практически опит с оценители и експерти от цялата страна

Тъй като обменът на произведения в рамките на партньорската програма може да се извършва инкогнито (участниците не виждат никаква информация за оценителите, които са публикували работата си), можете, без ненужни страхове за вашата репутация, да публикувате вашите произведения за преглед от експерти в областта на оценителството, съдебната и извънсъдебната експертиза в цялата ни страна. Членовете на партньорската програма, преглеждайки докладите и мненията на други оценители и експерти, могат да оставят обратна връзка и коментари, като посочват грешки, неточности или недостатъци в работата, което ви позволява да получавате безценна критика и постоянно да подобрявате качеството на работата си.

Достъп до работата на оценители и експерти, хоствани по партньорската програма на Bank of Reports и най-новата „практика за оценка“

Участвайки в партньорската програма, можете да обменяте доклади и мнения с други оценители и експерти в цялата страна. Тъй като нашият интернет сървър расте, това може да даде наистина неограничени възможности. Например, имате нужда от пример за отчет, направен съгласно стандартите на една от SRO. С помощта на "банката от отчети" ще го намерите за няколко секунди. Срещали ли сте нов обект на оценка във вашата практика и не знаете как да направите оценка? - Няколко кликвания и ще намерите пример.

Бързо намерете подходящи казуси с Report Bank

Като се използва удобна системаотчети за търсене по огромен бройкритерии, можете бързо да намерите отчет по различни критерии(например на адреса, на който се намира обектът на оценка). Критериите за търсене непрекъснато се усъвършенстват и коригират в съответствие с желанията на оценителите.

Обсъждане на различни професионални въпроси на примера на конкретни произведения

С помощта на Банката на отчетите можете да обсъждате различни практически, методологични и теоретични въпроси на примера на конкретни произведения с техните автори и други специалисти, да се свържете и консултирате с оценители и експерти, които са публикували доклади за оценка и експертни мнения, които ви интересуват , получавате обратна връзка и коментари за работата си от цялата професионална общност.

Как да се възползвате от възможностите, които Банката на отчетите предоставя на специалистите?

За да се възползвате от възможностите на "Банка на отчети", е достатъчно да прочетете публичната оферта, потребителското споразумение на услугата "Банка на отчетите" и да се регистрирате на сайта. За да направите това, трябва да попълните специален формуляр и да приложите документи, потвърждаващи правото ви на упражняване оценителски дейности. След регистрация ще можете да качвате отчети на сървъра чрез специален интерфейс. Отчетите могат да бъдат изтеглени за лична употреба, както и за просто и търговско публикуване и поставяне в него партньорска програма. Докладите, които се изтеглят за лична употреба, получават статус на поверителна информация. Те не са достъпни за други потребители на сървъра. Само потребителят, който ги е качил, има достъп до тези отчети. С изтеглянето на отчетите можете да използвате всички функции на сървъра, с изключение на функциите, които ви дава участието ви в Партньорската програма.

За партньорската програма на Bank of Reports

С помощта на партньорската програма можете да обменяте доклади, практически разработки, знания и опит с колеги от цялата страна, както и да обсъждате различни въпроси по примери на конкретни произведения с техните автори и други професионалисти. Участието в партньорската програма на Bank of Reports ще ви окаже безценна помощ при професионално развитиеи растеж, ще разшири багажа на вашия професионални познания, ще ви позволи да се запознаете и да сте в крак с най-новата практика на оценяване, както и да създадете нови запознанства с най-добрите експерти в областта на независимата оценка, съдебната и досъдебната експертиза от цяла Русия.

Правила за участие в партньорската програма на Bank of Reports

1. В Партньорската програма на Bank of Reports могат да участват само специалисти в областта на независимата оценителска, съдебна и извънсъдебна експертиза, представители на оценителски компании и експертни организации, както и лица, обучаващи се по съответните специалности. (наричана по-долу Партньорска програма, Програма).

2. За да станете член на Партньорската програма, е достатъчно да публикувате една своя неперсонална работа (доклад за оценка, експертно мнение или мнение на специалист) в рамките на нея в „Банката на отчетите“. Качването на сървъра и публикуването на работата се извършват от потребителя, регистриран на уебсайта на професионалната мрежа "Оценители и експерти" по собствено желание, използвайки интерфейса на услугата "Банка на отчетите".

3. Потребителят се съгласява, че участието в Партньорската програма предполага пълно съгласие и приемане на условията на тези правила.

4. Всички произведения и материали, изпратени от потребителите за публикуване в рамките на Партньорската програма (чрез контролната връзка „Публикуване“ на интерфейса на услугата „Банка на отчетите“), преминават предварителна модерация (селекция) от администраторите на сайта на професионална мрежа "Оценители и експерти". Администрацията си запазва правото да откаже публикуването на произведения и материали в рамките на Партньорската програма по свое усмотрение и без обяснение.

5. Всички произведения и материали, които са модерирани и публикувани в рамките на Партньорската програма, ще бъдат достъпни за преглед и изтегляне на всички участници в Партньорската програма. В същото време всяка работа, публикувана от потребителя в рамките на Партньорската програма, му дава възможност за достъп (за гледане и изтегляне) на всякакви произведения и материали (не повече от 200 на месец и не повече от 2/3 от всички произведения, публикувани в рамките на Партньорската програма, общо за цялото време на използване на услугата), публикувани от други участници в програмата в Bank of Reports за един месец (от момента, в който е взето решение за публикуване и потребителят е бил уведомен чрез имейл). Когато потребител публикува няколко произведения в рамките на Програмата едновременно, периодът на достъп (в месеци) ще бъде равен на броя на публикуваните произведения. Правилата за участие в Партньорската програма и съответно интерфейсът на услугата Report Bank не допускат ситуация, при която периодът на достъп на потребителя до Партньорската програма (в месеци) надвишава броя на публикуваните от него произведения и материали в рамките на Програмата. За да използвате всички възможности на партньорската програма на услугата Report Bank, потребителят трябва да вземе активно участие в нейното развитие.

6. С поставянето на своето произведение за участие в Партньорската програма, потребителят, като автор, по този начин изразява пълното си съгласие за използване на неговото произведение от други участници в Партньорската програма при условията, определени от Правилата за участие в Партньорската програма програма.

7. При обезличаване на отчети, само всички Лична информация, както и данни, които не са публично достъпни.

8. Творбите, качени на сървъра за участие в „Партньорска програма“, трябва да бъдат актуални (разликата между датата на качване на сървъра и датата на доклада за оценка, експертното мнение или становището на специалист не трябва да бъде повече от от 6 месеца). „Банка отчети“ е услуга, чиято основна функция е да създаде специална платформа за обмен между оценители и съдебни експертис тяхната последна практическа работа и опит.

9. При поставяне на работа за публикуване в рамките на Партньорската програма полето „Бележки за участниците в Партньорската програма“, в което потребителят трябва да посочи какво публикуваната работа може да бъде интересна или полезна за други специалисти, е задължително.

10. Модерирането на произведения за публикуването им в рамките на Партньорската програма на Bank of Reports се извършва само от 1-во до 7-мо число (включително) на всеки месец. Творбите, които ще бъдат изпратени за модериране за публикуване по Партньорската програма по всяко друго време, ще бъдат модерирани от 1-ви до 7-ми ден (включително) на следващия месец.

11. За специалисти от страните от ОНД, както и потребители, които по някаква причина не могат да поставят своите произведения в рамките на Партньорската програма, е възможен платен достъп. Разходите за достъп до произведения, публикувани в рамките на Партньорската програма (не повече от 200 на месец и не повече от 2/3 от всички произведения, публикувани в рамките на Партньорската програма, общо за цялото време на използване на услугата ) за един месец, без лични отстъпки, е 750 рубли за физически лица и 1125 рубли за юридически лицаи индивидуални предприемачи при плащане от 1-ви до 8-ми ден (включително) на всеки месец (има и програма за лоялност, която ви позволява да натрупате отстъпка до 60%) или 1500 рубли. за физически лица и 2250 рубли. за юридически лица и индивидуални предприемачи при плащане по всяко друго време.

12. Участниците в Партньорската програма безусловно се съгласяват да не възпроизвеждат, разпространяват по никакъв начин или да прехвърлят на никого произведенията, публикувани от други потребители в рамките на Партньорската програма, както и всякаква информация от тези произведения, и да ги използват само за лично запознаване с цел за обмен на опит, знания и практически опит със специалистите, участващи в Партньорската програма, както и за възстановяване на потребителите, публикували произведението, всички загуби, свързани с незаконното копиране, разпространение и използване на произведения и информация от тях за други цели . Творбите, публикувани в рамките на Партньорската програма, не могат да бъдат поставени в обикновена публикация на сайта.

13. Администрацията на сайта на професионалната мрежа "Оценители и експерти" си запазва правото да прави промени в Правилата за участие в Партньорската програма на Bank of Reports. Текущата версия на Правилата се намира на главната страница на услугата Bank of Reports на връзката. В същото време потребителите запазват правото си да участват в Партньорската програма при условията в съответствие с правилата, които са били в сила към момента на публикуване в рамките на Партньорската програма на нейната работа.

внимание! Становището на банката може да не съвпада със заключенията на оценителските компании (партньори)!

Общи изисквания на ЦБ "МоскоммерцбанкК" (АД) към независими оценителски компании за сключване на партньорства

• са често срещани
  провизии

• Критерии
  избор на оценители
  

• Превъртете
  документи

• са често срещани
  изисквания

За да се предпази от оценка с лошо качество и да подобри ефективността на процеса на кредитиране, Банката избира оценители (юридически и физически лица (индивидуални предприемачи), чиято дейност се регулира от Федералния закон „За оценъчната дейност в Руската федерация“ № , партньори при оценка за целите на обезпечението. Изборът на оценители за установяване на партньорства е публичен и по обективни показатели. Изборът на оценители за дългосрочно сътрудничество с Банката се извършва на доброволна основа и се извършва в съответствие с препоръките на Федералната антимонополна служба.

Дългосрочните партньорства всъщност означават признание от страна на Банката на опита и професионализма на оценителя, неговата бизнес репутация, които гарантират качеството на предоставяните оценителски услуги. За осигуряване на необходимото качество на оценката и намаляване на времевите разходи, Банката препоръчва на своите клиенти и кредитополучатели да се обръщат към оценители-партньори на Банката при необходимост от извършване на оценка за целите на обезпечението.

В съответствие с Федерален закон № 135 FZ от 26 юли 2006 г. „За защита на конкуренцията“, Банката не ограничава клиентите и кредитополучателите да работят с други оценители за оценка на техните активи. Потенциален кредитополучател има право да се обърне към всеки оценител, който отговаря на изискванията на закона Руска федерация. Въпреки това, при получаване на доклад от оценител, който не е партньор на Банката, като мярка за защита срещу некачествена оценка, Банката в без провалпроверки:

• правоспособност на оценителя (в съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация - чл. 49);
• бизнес репутация на оценителя ( делова репутация- мнението, формирано за кандидата въз основа на прегледи и препоръки, участие в общоруски и регионални рейтинги, резултати от участие в съдебни спорове);
• съответствие на доклада с нормите на законодателството и федералните стандарти, надеждността на предоставената в доклада информация и други фактори, влияещи върху надеждността на резултата от оценката.

Банката има право, със съгласието на притежателя на отчета или въз основа на споразумение за оценка, да предостави доклада за проверка на органите, упълномощени да извършват такава проверка. Ако докладът за оценка не отговаря на нормите на законодателството и федералните стандарти, Банката има право да откаже да приеме доклада на оценителя.

При влошаване на качеството на представените отчети, Банката има право да прекрати партньорските отношения с оценителя по всяко време.

Критерии за подбор на оценители за дългосрочно сътрудничество с Банката

Критерий I. Ниво на партньорство

Оценител-партньор на Банката може да бъде:

• оценител - индивидуаленрегистриран като индивидуален предприемач;
• Дружеството е юридическо лице, което е сключило трудови договорис оценители - физически лица.

В зависимост от сегмента на кредитиране, броя и естеството на оценителските услуги и други фактори, Банката избира предпочитания организационна формаоценител.

Критерий II. Трудов стаж, стопанска дейност и професионално качество

• Компанията извършва дейности в областта на оценката от най-малко 3 години и / или компанията има 2 оценители с най-малко 3 години трудов стаж в съставния субект на Руската федерация, на чиято територия е предметът на залога се намира. За оценител - индивидуален предприемач, трудов стаж - минимум 3 години.
• Ниво бизнес активносттрябва да се характеризира с положителна динамика на растеж на приходите през последния отчетен период в сравнение със същия период на миналата година и липса на загуби през последния отчетен период (година).
• Образование в областта на оценката, преминаване на курсове за повишаване на квалификацията.
• Членство в саморегулираща се организация на оценителите (СРО), включена в единната Държавен регистърюридически лица, потвърдено с удостоверение.
• Наличие на най-малко 20 доклада за оценка, завършени през последната година.
• Успешно преминаване на организираната от Банката проверка (теоретичен и практически тест) на нивото на знания и професионализъм на ключови оценители.
• Показател за високия професионализъм на оценителя е наличието на документи, потвърждаващи успешното завършване на обучение и сертифициране по общопризнатите програми за обучение и повишаване на квалификацията на оценители - RICS, ССIM и др.
• Опит в сътрудничество с кредитни организации. Доказателство за опита на оценителя с кредитни институции е тяхното публично признание на оценителя като партньор в оценката на активи за целите на обезпечението. Също така, фактът на сътрудничеството на оценителя с кредитна институция трета страна е списъкът с доклади, направени от оценителя за целите на обезпечението, потвърден писмено.

Критерий III. Репутация на оценител

При избора на оценител се проверява наличието на отрицателна информация:

• съдебни решения, потвърждаващи некомпетентността или ниския професионализъм на оценителя;
• наказателни дела, образувани срещу оценителя и/или служители на оценителя, свързани с неговия (техния) професионална дейност;
• жалби и дисциплинарни наказания саморегулиращи се организациии органи в областта на регулирането на оценителската дейност;
• значителна разлика между официално изплат заплатислужители от средно пазарно ниво.

При избора на оценител се вземат предвид:

• препоръки на саморегулиращи се организации на оценители;
• липсата на признат от застрахователя или съда факт, че оценителят е причинил щета на клиента на оценителски услуги и / или трети страни в хода на дейностите по оценка;
• липса на факти за необосновано надценяване/подценяване на пазарната стойност на обезпечението;
• няма отрицателни заключения през последната година експертен съветсъответните организации за саморегулиране въз основа на резултатите от проверката на докладите, направени от специалист оценител;
• липсата на случаи на неприемане от Банката на изготвените от оценителя доклади за оценка поради ниско качество на доклада;
• няма друга негативна информация за оценителя.

Критерий IV. Застраховка професионална отговорност

• Доброволна застраховка на гражданска отговорност на оценителска компания с ограничение на минималния размер на покритие (отговорност) за едно застрахователно събитие - най-малко 3 000 000 рубли (без самоучастие).
• Задължителна застраховка Гражданска отговорност на оценителите - физически лица по чл.24.7. от Закона „За оценъчната дейност“ за минималната застрахователна сума, установена със закон от 300 000 рубли.
• Доброволна застраховка за гражданска отговорност на оценител с ограничение на минималния размер на покритие (отговорност) за едно застрахователно събитие - най-малко 3 000 000 рубли (без приспадане).

Критерий V. Наличие на система за контрол на качеството на отчетите

• Наличие на документирана система за контрол на качеството под формата на фирмени стандарти (изисквания) за качеството на отчетите или подробни вътрешни инструкциипо реда за оценка и реда за проверка на отчетите.
• Възлагане на функцията по мониторингови доклади, изготвени от оценители, на специализиран специалист на компанията.

Критерий VI. Материално-техническа база

Документално потвърждение, че оценителската фирма/оценител разполага с материални активи, необходими за извършване на оценителски услуги (собствени или наети недвижими имоти, офис оборудване и друго имущество).

Критерий VII. Наличие на достъп до информационни бази данни, поддържане на собствени бази данни

Оценителят има достъп до бази данни с пазарна информация за стойността на движимо, недвижимо имущество, акции и др. се счита за предимство при избора на оценители на Банката за целите на ипотечното кредитиране.

Критерий VIII. Специализация на оценителите

Наличието на специализация на оценител в различни отрасли се счита за предимство. Когато оценявате силно специализирани активи (напр. морски и речни кораби, самолет) Банката привлича компании, които са пряко специализирани в този пазарен сегмент.

Критерий IX. Цената на услугите на оценителя

Банката не оказва влияние върху формирането на цената на услугите на оценителя, в случай че не е пряк клиент на оценката. В същото време не е позволено да се установява зависимостта на цената на оценителските услуги от крайния резултат от оценката.

Списък на документите, представени от оценителската компания / оценител на CB Moskommertsbank (JSC) с цел установяване на партньорства

Банката има право да поиска допълнителни документи от оценителската компания, за да потвърди съответствието си с изискванията на действащото законодателство на Руската федерация.

Общи изисквания за изготвяне на доклади за оценка

Докладът трябва да отговаря на приложимото законодателство:

• Федерален закон "За оценъчната дейност в Руската федерация" № 135-FZ от 29 юли 1998 г. с изменения и допълнения;
• Заповеди на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 254-256 „За утвърждаване на федерални стандарти за оценка“ (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Формуляр за подаване на резултатите от оценката

• доклад за оценка на пазарна и ликвидационна стойност - 2 бр.;
• доклад за оценка - 2 бр.

Дефинирани типове стойности

• пазарна цена;
• ликвидационна стойност.

Оценени права

• собствен;
• права за наем;
• права на собственост.

При оценката на правата на собственост върху обекти в строеж е необходимо да се обърне внимание на пълнотата на тези права в даден момент на оценка. Например, когато се оценяват инвестиционните права върху вече построени и въведени в експлоатация обекти (т.е. когато инвестиционният договор е сключен, но собственикът на обекта все още не е регистрирал собствеността върху обекта), собственикът на инвестиционните права има само правата да ползва и владее обекта на недвижимия имот.

Представяне на резултатите от оценката

При оценка на комплекс от недвижими имоти крайните резултати следва да съдържат информация за стойността на всеки обект, вкл. когато се оценява сграда върху поземлен имот (или помещения с регистрирани права върху поземлен имот), цената на сградите (общо и всяка поотделно) и цената на правата върху поземлен имот трябва да бъдат посочени отделно.

Описание на обекта на оценка

Точно описание на обектите на недвижими имоти в съответствие със сертификати за собственост или извлечения от USRR (ако извлечението е получено по-късно от сертификата).

Оглед на предмета на залога

Задължително изискванеоценката е посещение на оценителя на обекта и оглед на обекта на оценка. При огледа се извършват фотоснимки и се съставя протокол за оглед. В резултат на проверката се определя текущото използване на обекта, неговото състояние, както и други характеристики, които влияят върху стойността на оценявания обект.

тежести

В доклада трябва да бъдат посочени всички съществуващи тежести на оценявания обект. Тежестите могат да бъдат идентифицирани:

• за обекти на недвижими имоти - съгласно извлечение от USRR, по договори за наем (информация от собственика);
• за акции във Великобритания - съгласно извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
• за емисия ценни книжа– по извлечение от регистъра на акционерите или по депо сметка;
• имущество на предприятието - от книгата на залозите (ако се води от предприятието).

преустройство

Ако се установи преустройство, оценителят трябва да отрази този факт в своя доклад. Преустройството може да бъде идентифицирано по време на анализа на заглавието / заглавието или техническа документация. Например:

• в удостоверението за собственост е отбелязано, че е извършено преустройство, което не е съгласувано по установения ред;
• в техническия паспорт на ОТИ има червени линии, има печат за несъгласувано преоборудване на помещенията;
• площта според документите на ОТИ не съответства на площта, регистрирана в USRR (освен в случаите на промяна в принципа на техническото отчитане).

Преустройството може да не бъде отразено в официални документи, но установено по време на визуална проверка. В този случай е необходимо да се опишат всички направени промени, да се покажат символина етажния план и приложете към доклада.

Несъответствие на техническата и правна документация

Ако районът в документите на ОТИ не съответства на района, регистриран в USRR:

• докладът посочва факта на несъответствието на площта;
• ако промяната на площта, записана от ОТИ, е настъпила законно, тогава площта според последните данни от техническата инвентаризация трябва да се използва при изчисленията;
• ако несъответствието е причинено от промяна в принципа на техническото отчитане на жилищните площи, например апартамент според сертификата има обща площ от ​​60,4 кв.м, според удостоверението за регистрация - 59,5 кв. м, в доклада трябва да се посочи изцяло: „2-стаен апартамент с обща площ 60,4 кв.м (площта на всички части на сградата, като се вземат предвид летните помещения), вкл. жилищна площ - 59,5 кв.м.

Анализ на пазара и резултати от оценка

Пазарният анализ е задължителна част от доклада за оценка съгласно действащото законодателство. Анализът на пазара трябва да се извърши според вида на имота, към който принадлежи обектът на оценка, и да се опише ситуацията върху него регионален пазаркъдето се намира този обект. Несъответствието на материалите за анализ на пазара с обекта на оценката и крайните резултати от оценката (без мотивирано обяснение) може да бъде основание Банката да не приеме резултатите от оценката.

Приложение на подходите за оценка

Съгласно закона оценителят е длъжен да използва всички подходи за оценка или мотивирано да откаже използването на някой от подходите. В стандартните случаи оценката на апартаменти и жилищни сгради се извършва чрез метода на сравнение на продажбите. В някои случаи, когато се оценяват жилищни сгради, е препоръчително да се използва разходният подход в допълнение към сравнителния.

Оценката на доходоносни недвижими имоти се оценява и от трите подхода. Ако няма достатъчно пазарни данни за един от подходите, тогава изчисленията за този подход се дават за справка. Например, ако при оценката на голяма регионална търговски комплекс(100 хил. кв.м.) няма информация за продажба (предлагане) на такива комплекси, в подхода за сравнение на продажбите се анализира пазарът на търговски обекти в дадения район и пазарът на подобни обекти в национален мащаб. Ако обектът на оценка е отдаден под наем, този факт трябва да бъде отразен в оценката по подоходния подход. вкл. Договорът за лизинг на оборудване може да се използва като основа за подхода на доходите.

Разходният подход, основан на използването на колекциите на UPVS, не може да действа като основен подход при определяне на крайната пазарна стойност. Използването на метода за оценка според колекциите на UPVS сгради, по-млади от 20 години, е неподходящо.

Отчитане на ДДС в оценката

Общата пазарна стойност е посочена със и без ДДС. Ако имотът не подлежи на облагане с ДДС, този факт трябва да бъде отбелязан до общата цена ( Специално внимание– при оценка на права върху земя!).

При оценката по приходния подход в изчисленията се използват лизинговите плащания, предварително изчистени от ДДС.

При избора на аналогични обекти при оценката на права върху земя е необходимо да се обърне внимание на данъчното облагане на аналогични обекти (собственост върху земя - право на аренда поземлен имот) и направете необходимите корекции.

Банката, която издава заем на предприятие или физическо лице, обезпечено с имущество, трябва да оцени обезпечението. В такива случаи кредитните институции често прибягват до услугите на оценителски компании, чиято задача е да определят реалната стойност на даден обект. В резултат на това издаденият от компанията доклад за оценка на обезпечението позволява на банката да направи заключение за ликвидността на обекта, цената и периода на продажбата му, като се вземат предвид пазарните условия и инвестиционната привлекателност.

Наред с оценката на обезпечението, за предприятията може да бъде важно да оценят бизнеса като цяло. Според експерти това е необходимо, за да може самият бизнес да присъства адекватно на пазара и да може да го декларира, дори и да залага Имотен комплекс, компанията е независима и в състояние да изплаща задълженията си. Между другото, Централната банка ясно регламентира, че кредитните институции трябва да обърнат внимание при определяне на рисковата група конкретно Финансово състояниедейността на кредитополучателя като цяло. За съжаление по-голямата част от самия бизнес все още не е стигнал до необходимостта да се оцени като цяло. Например, някои просто се страхуват, че ще бъдат принудени да плащат повече данъци върху имотите.

Оценители в персонала на банката: "за" и "против"

Някои банки не прибягват до услугите на компании, специализирани в оценителския бизнес, разполагащи със собствени оценители. Така работи Райфайзенбанк например. Други предпочитат да се обърнат към независими оценители. Трети използват комбинирани форми на работа. Всеки от тези пътища има своите предимства и недостатъци.

Юрий Ушаков, ръководител на отдела за кредитиране на клиенти на банката Moscow Capital, казва, че банката не винаги използва услугите на оценителски компании и няма постоянни партньори в тази област. Ако възникне нужда, кредитна организацияприбягва до услугите на оценители, особено когато бизнесът на клиента има определена регионална или отраслова специфика. Юрий Ушаков подчертава, че е препоръчително да имате собствени оценители в държавата в случаите, когато клиент поръчва оценка на обезпечението. Тъй като в тази ситуация има смисъл да проверите резултатите от оценката и най-добре е да направите това в собствената си банка. „Естествено, банковият персонал не може да знае всички тънкости на бизнеса на кредитополучателите от различни индустрии, но Общи правиласъществуват и понякога е необходим контрол върху оценителските компании“, казва Юрий Ушаков.

„Необходимо е също така да има собствени оценители в персонала на банката, тъй като кредитополучателят почти винаги плаща за услугите на оценителски компании“, добавя експертът.

Елена Хоркина, директор на отдела за кредитиране на дребно в Московската кредитна банка (МКБ), има малко по-различна гледна точка. Тя отбелязва, че ако банката независимо оценява недвижими имоти, това, разбира се, спестява пари, но това поражда необходимостта от увеличаване на персонала. Нещо повече, този персонал трябва не само да притежава необходимата квалификация, но и да извършва работа в приемлив за пазара срок - два или три дни, като се вземе предвид посещението на място, анализът на данните и написването на самия доклад. Специалистът дава още един аргумент в полза на независимите оценители: „Ако в кредитното досие присъства доклад на независим оценител, тогава по време на проверките на Банката на Русия за правилността на създадените резерви и оценката на обезпечението, това е много по-лесно доказване, че е отразена реалната пазарна стойност на обезпечението. Затова в момента банките практикуват работа с независими оценителски компании.“

Най-добрият изход е съвместният избор на оценителя

Въпросът за наличието на вътрешни оценители в персонала на банката е пряко свързан с проблема с доверието в триъгълника „банка-кредитополучател-оценител”. Когато клиент, търсещ кредит, кандидатства за оценка, може да възникне известен конфликт на интереси. Например, ако физическо лице или предприятие поръча оценка, тогава, плащайки пари, то очаква да получи определен резултат. Някои банкери отбелязват, че в случай на безскрупулен и непрофесионален подход, оценителят може да даде крайния резултат, който кредитополучателят иска да види, и по този начин да подведе банката. Банковите специалисти казват, че при работа с оценителски компании на етап събиране на дългове, събиране по съдебен ред, несъстоятелност, изпълнително производство, човек трябва да се сблъска с много проблеми. Има случаи, макар и доста редки, когато оценката в пъти се разминава с реалната стойност на пазара.

От друга страна, ако банките предпочитат да работят със собствени оценители и не се доверяват на експертите на кредитополучателя, то кредитополучателят също има всички основания да не се доверява на банковия оценител. Независимите оценители също понякога са доста скептични по отношение на така наречената „независима“ оценка на специалисти, работещи в персонала на банката.

Определено решаването на този проблем не е лесно, казва Юрий Ушаков (Moscow Capital Bank). „От една страна, банковите оценители естествено заемат страната на банката. От друга страна, ако клиентът-кредитополучател наеме трета оценителска компания, то представянето на обезпечението в по-благоприятна светлина е в негов интерес. Затова оценката винаги може да бъде малко субективна в интерес на една или друга страна“, отбелязва специалистът. Според Елена Хоркина (МКБ) този проблем е по-скоро организационен вътрешен контролв банката: "Човешкият фактор винаги присъства в работата, така че има риск пазарната стойност на обекта да бъде подценена или надценена, като се вземат предвид субективни фактори."

Някои компании предлагат на банките услуга като преоценка на оценката. Допълнителната тежест от разходите за преоценка пада върху плещите на клиентите на банката - кредитополучатели. Ето защо е логично да се предположи, че клиентът, за да избегне преоценките, все пак ще отиде при оценител, който отговаря на всички критерии не само за него, но и за кредитната институция. Според експерти най-добрият изход от проблемна ситуация е съвместният избор на оценител, който да е независим и от двете страни.

Акредитация и конкурсен подбор

Въпросът за начина на взаимодействие с оценителя е много важен за банката. Кредитната институция може да избере да акредитира оценителска компания в банка или да проведе конкурентен подбор. Това до известна степен ще избегне ненадеждни оценки от недобросъвестни оценители.

Експертите смятат, че акредитацията е един от най-обективните подходи за подбор на квалифицирани, опитни представители на оценяващата общност. Тук трябва да се изхожда от този, който е по-застрашен. По правило най-големите рискове все още се поемат от банката. Оценителят просто прави оценка. А най-лошото, което може да му се случи, според банкерите, е съдебен спор за оценка. Вярно е, че е доста проблематично да се постигнат санкции срещу оценителската компания за надценяване на оценката в съда. Тъй като рисковете на банката са обективни, те трябва да бъдат защитени по някакъв начин. И въпреки че всеки кредитополучател има право да избере организацията за оценка, която му харесва, подходът към докладите на неакредитирани оценители в банките е много по-строг.

Елена Хоркина от Московската кредитна банка каза, че тяхната кредитна институция е поела по пътя на акредитирането на оценителски компании: „Банката има партньорства с няколко оценители. Основните критерии за нас са опит, професионализъм и репутация на пазара.“

Юрий Ушаков (Moscow Capital Bank) смята, че всеки от тези видове сътрудничество има своите предимства. Конкурентната основа предполага конкуренция и следователно по-гъвкава ценова политика, и вероятно по-високо качество на услугата. Акредитацията на оценителска фирма дава предимството да имате постоянен партньор, който познава нуждите на банката и другите клиенти. „Трудности могат да възникнат само при кредитополучатели с тесен профил, когато акредитирана компания не работи в правилния регион или няма опит в оценката на този конкретен бизнес“, казва експертът.

Въведете ред в оценителите

Експертите предлагат различни начини за намаляване на броя на некачествените оценители на пазара. Например, това може да стане чрез затягане на изискванията към дейността на оценителите, създаване на "черен" списък на оценителските компании, подписващи недостоверни доклади, и въвеждане на единни стандарти за оценка.

Консолидацията на компании, работещи на пазара, може да бъде един от начините за решаване на проблема с несправедливата оценка. Може би това трябва да се случи и с помощта на такава принудителна мярка като намаляване на броя на оценителите, тъй като в момента, според Юрий Ушаков (Московска капиталова банка), техният брой значително надвишава качеството на работа на оценителските компании. В същото време експертът прави уговорка, че в напоследъквъпреки това са предприети мерки за подобряване на качеството на оценителските услуги, например чрез лицензиране на такива дейности.

Важна стъпка е и формирането на истинска оценителска общност. Така на 1 август 2006 г. Федерален закон № 157-FZ от 27 юли 2006 г. „За изменения на федералният закон„За оценъчната дейност в Руската федерация“, който има за цел да въведе ред сред оценителите.

„Досега понятието „оценъчна общност“ в Русия беше от метафизичен характер – независимо дали беше или не. Имаше оценители и оценителски фирми, включително обединени в асоциации, имаше и такива, които си „ходиха сами”. С влизането в сила на новия закон понятието оценителска общност придоби много определено значение, - каза Виктор Плескачевски, председател на Комитета по собствеността на Държавната дума, коментирайки нов законпо оценителска дейност. - Саморегулиращите се организации се превърнаха в самостоятелна институция за регулиране на отношенията в системата от координати "потребител-оценител-общество". Така оценителите имат нови, така да се каже, „органи“ – структури, отговорни за развитието на оценителските услуги и тяхното качество, но създадени не „отгоре“ с указ или постановление на правителството, а „отдолу“ – с решение на професионалната общност.