Az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződés jogi természeténél fogva vegyes szerződésekre vonatkozik (a jelen szerződés tárgya a képviseleti szolgáltatás, amely viszont olyan szerződésekben jelenik meg, mint megbízási, megbízási, megbízási szerződés). Így az ingatlanszolgáltatási szerződés olyan polgári jogi szerződések elemeit tartalmazza, mint a megbízási, megbízási, megbízási szerződés, fizetett rendelkezés szolgáltatások.
Ennek alapján célszerű megjegyezni, hogy az ingatlanszolgáltatás nyújtására irányuló szerződést kötő felek jogainak és kötelezettségeinek megállapításakor figyelembe kell venni a fenti szerződésekben a szerződésre alkalmazható rendelkezéseket. kérdéses, ha ez nem mond ellent a hatályos jogszabályok által a fizetős szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződésekkel kapcsolatban megállapított imperatív normáknak.szolgáltatás, mint olyan, valamint az ingatlanszolgáltatás nyújtására irányuló szerződés tárgya.
A megrendelő fő kötelezettsége a Kbt. 779. §-a értelmében a nyújtott szolgáltatásokért fizetni kell. A vállalkozó szolgáltatásainak kifizetése a Kbt. A Polgári Törvénykönyv 781. §-a alapján az ügyfél a kártérítési szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződésben meghatározott időn belül és módon végzi el. A szóban forgó ingatlanszolgáltatás nyújtására irányuló szerződés szerinti szolgáltatást a megrendelőnek (fogyasztónak) kell megfizetnie, miután annak végeredménye a vállalkozó (ingatlanos) biztosította, és az ügyfél (megbízó) hozzájárulásával a szolgáltatást teljes egészében a szerződés megkötésekor vagy előleg kiadásával is kifizetheti (Ptk. 735. cikk) .
Az ügyfél az ingatlanügynöknek ellenszolgáltatást, illetve abban az esetben, ha az ingatlanos az ügylet harmadik személy általi lebonyolításáért garanciát vállalt (delcredere), további ellenszolgáltatást is köteles fizetni a pontban megállapított összegben és módon. az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződést. Figyelembe kell venni azt is, hogy az ügyfél a díjfizetésen túl köteles megtéríteni az ingatlanközvetítőnek az általa a szerződés szerinti megbízás teljesítésére fordított összegeket. Ugyanakkor az ingatlanközvetítőnek nincs joga az ügyfél nála található ingatlanok tárolásával kapcsolatos költségek megtérítésére, kivéve, ha a törvény vagy az ingatlanszolgáltatási szerződés másként rendelkezik (1. 972. § 2. §, Ptk. 975. § 2. bekezdés, Ptk. 991. § 1. pont, Ptk. 1001. §).
Ha az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződés az ügyféltől függő okból (az ügyfél hibájából) nem jött létre, az ingatlanközvetítő fenntartja a díjazás, valamint a felmerült költségek megtérítésének jogát, pl. a szolgáltatások teljes összegét meg kell fizetni (Ptk. 781. § 2. pont, Ptk. 991. § 2. pont). Abban az esetben, ha a teljesítés ellehetetlenülését olyan körülmény okozta, amelyért egyik fél sem felelős, az ügyfél köteles megtéríteni az ingatlanközvetítőnek a ténylegesen felmerült költségeit, hacsak jogszabály vagy ingatlanszolgáltatási szerződés eltérően nem rendelkezik. a Polgári Törvénykönyv 781. cikkének 3. pontja).
Az ingatlanügynök szolgáltatásainak időben történő fizetése mellett az ügyfélnek be kell tartania az ingatlanügynök üzleti titokra vonatkozó követelményeit (ne adjon ki harmadik félnek olyan információt, amelyet az ingatlanos megtiltott). Az Art. 727. §-a alapján az a fél, aki a másiktól térítés ellenében kötött szolgáltatásnyújtásra vonatkozó kötelezettségének teljesítése miatt tájékoztatást kapott az új – ideértve a törvény által nem védett – megoldásokról, műszaki ismeretekről is, mint pl. valamint üzleti titoknak tekinthető információkat (Ptk. 139. §), azokat a másik fél hozzájárulása nélkül nem közölheti harmadik személyekkel. Az ilyen információk felhasználásának eljárását és feltételeit a felek megállapodása határozza meg. Az ingatlanközvetítő üzleti titkának be nem tartása az ügyfél vagyoni felelősségét vonhatja maga után. A szerződésnek szükségszerűen rendelkeznie kell arról, hogy az ügyfél milyen információkat nem jogosult nyilvánosságra hozni, és milyen felelősséget vállal ezek nyilvánosságra hozataláért.
A fogyasztó köteles továbbá átadni az ingatlanközvetítőnek azt az ingatlant (például eladó lakást), amelynek minőségét és jellemzőit az ingatlanossal előzetesen egyeztették. Figyelmeztetnie kell különösen az ingatlanost az értékesítendő lakással kapcsolatos harmadik személyek minden jogára, vagy a lakást a szerződésben meghatározott állapotban át kell adnia. Meg nem felelés esetén ezt a követelményt az ingatlanosnak jogában áll megtagadni a szerződés teljesítését, és az ügyféltől kártérítést követelni. Ezt a szabályt az ingatlanszolgáltatási szerződésben kell előírni (a Részletes leírás az ingatlanügynök veszteségei megállapításának sorrendje).
Az ügyfélnek joga van a teljes és megbízható információhoz. Az ingatlanközvetítőnek teljes körű tájékoztatást kell adnia a nyújtott szolgáltatásokról. Ha az ügyfél csak ingatlanügynökhöz fordul anélkül, hogy ingatlanszolgáltatási szerződést kötött volna vele, az ingatlanos köteles az ügyfélnek az általa nyújtott szolgáltatások teljes körét az ügyfél igényei alapján ismertetni. Ugyanakkor meg lehet határozni a szolgáltatások nyújtásának hozzávetőleges feltételeit és költségét. Amikor a fogyasztó készen áll az ingatlanszolgáltatás nyújtására irányuló szerződés megkötésére, az ingatlanközvetítő köteles minden információt megadni számára a jelen szerződés feltételeiről.
Az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződésen túlmenően az ügyfél részére elvégzendő tevékenységek jellegétől függően szükség lehet ügynöki szerződés, megbízás, megbízás megkötésére. Ezekben az esetekben az ingatlanügynöknek tájékoztatnia kell az ügyfelet ezen szerződések minden feltételéről.
Az ingatlanügyletek során szükség lehet lakásprivatizációra, telek tulajdonjogának megszerzésére, öröklés bejegyzésére, ingatlanügylet bejegyzésére, bírósághoz fordulásra és ügyfél bírósági képviseletére. Ugyanakkor az ingatlanközvetítőnek jogi tájékoztatást kell adnia az ügyfele számára arról, hogy milyen jogi lépéseket kell tennie az ügyfél utasításainak teljesítéséhez. Az ügyfélnek nyújtott hiányos vagy pontatlan adatokért az ingatlanközvetítőt a vonatkozó jogszabályok szerint felelősség terheli.
Az ügyfélnek joga van az ingatlanügynök által nyújtott minőségi szolgáltatásokhoz. A szolgáltatások minőségére vonatkozó követelmények minden esetben eltérőek lesznek. Ezek közvetlenül függenek az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott feltételektől (vagyis a szerződés tárgyának sajátosságaitól függenek).
Ha az ügyfélnek például lakóhelyiséget kell cserélnie, akkor az ingatlanos akkor minősül teljesítettnek a szerződésben, ha átad az ügyfélnek egy lakáscélú lakást. állandó tartózkodási: az ilyen lakás ne legyen leromlott, szükséghelyzetben lévő, és rendelkezzen a szükséges felszerelésekkel (gáz-, villany- és vízellátás, stb.). Abban az esetben, ha a lakás (lakás) új épületben található, ezt a többlakásos lakóépületet karbantartásra át kell adni egy lakásfenntartó szervezetnek. A gyakorlatban meglehetősen gyakoriak az esetek, amikor a vevőt egy új épületben lévő lakásba költöztetik, amelyet még nem helyeztek üzembe, és nem fogadott el egy lakásfenntartó szervezet szolgáltatásra. Ez azzal fenyeget, hogy a fűtési szezon kezdetekor a lakóépület nem lesz fűtve, hiányos lesz a gáz- és energiaellátás. Senki sem lesz felelős mindezért. Míg az oldalak Építőipari cég, az építési megrendelő, a lakásvásárló, a lakásfenntartó szervezet, az ingatlanforgalmazó cég) bíróságon derül ki, ki a hibás és ki a felelős, a bérház közszolgáltatásának kérdései nem oldódnak meg, és a fogyasztó szenvedni fog a végén.
Ha a szerződésben az szerepel, hogy a lakásnak meghatározott helyen (egy meghatározott utcában, egy emeleten) kell elhelyezkednie, akkor a szerződés a minőségi követelménynek megfelelően akkor minősül teljesítettnek, ha az ügyfél minden további követelménye teljesül és a lakás megfelel a korábban megjelölt követelményeknek.
Általánosságban elmondható, hogy az ingatlanszolgáltatási szerződés alapján a teljesítés tárgyának minőségére vonatkozó követelményeket ugyanazon szabályok szerint határozzák meg, mint a munkaszerződésben (Ptk. 783. cikk), i. az ingatlanszolgáltatás sajátosságait figyelembe véve azok rossz színvonalú ellátása esetén a Kbt. 723 GK. Tehát a nyújtott szolgáltatás minőségi követelményének meg nem felelése, valamint rossz minőségű szolgáltatás esetén az ügyfél (megbízó) jogosult, ha jogszabály vagy szerződés eltérően nem rendelkezik. , követelni az ingatlanostól a szolgáltatás nyújtására megállapított ár arányos csökkentését, vagy a nyújtott szolgáltatásban tapasztalt hiányosságok észlelése esetén, amelyekért az ingatlanközvetítő felelős, a szolgáltatást ismételten ingyenesen nyújtani. a teljesítési késedelem miatt a fogyasztónak okozott veszteségek megtérítése.
Ha azonban az ügyfél (megbízó) olyan jelentős hiányosságokat fedez fel, amelyek megléte nem teszi lehetővé az ingatlanszolgáltatás nyújtására irányuló szerződés céljának elérését, jogosult a szerződés teljesítésének megtagadására és a veszteségek megtérítésére. okozta. A nyújtott szolgáltatások minőségére vonatkozó követelmények jelentős megsértése csak abban az esetben nyilvánul meg, ha az ügyfelet olyan lakásba helyezték át, amely nem felel meg az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott követelményeknek. Például egy ingatlancég olyan lakást vásárol ügyfelének, amelyben a kedvezményezett állampolgár be van írva és él. Az ingatlancégnek ki kell kérnie az ügyfél hozzájárulását egy ilyen lakás megvásárlásához. Ha az ingatlanos cég ezt nem teszi meg, az ügyfélnek jogában áll követelni a vételár egy részének megtérítését vagy az adásvételi szerződés, az ingatlanszolgáltatási szerződés felmondását és az összes veszteség megtérítését.
Mivel a szolgáltatásokat a vállalkozó a megrendelő utasításai szerint (megrendelő utasításai) megfelelően nyújtja, az utóbbi (megrendelő) jogosult a nyújtott szolgáltatások előrehaladását és minőségét bármikor, beavatkozás nélkül ellenőrizni. , a vállalkozó (ingatlanközvetítő) üzemeltetési és gazdasági tevékenységében (Ptk. 715. §) . Következésképpen a megrendelőnek a szolgáltatási szerződés, valamint a munkaszerződés alapján lehetősége van befolyásolni a szolgáltatásnyújtás menetét, és ennek megfelelően az elért eredményt. Így az ingatlanszolgáltatási szerződés alapján az ügyfélnek joga van tájékoztatást kapni az ingatlanostól a megrendelés végrehajtásának előrehaladásáról.
Abban az esetben, ha a vállalkozó (ingatlanos) nem kezdi meg időben az ingatlanszolgáltatási szerződés teljesítését, vagy olyan lassan nyújt szolgáltatásokat, hogy azok határidőre történő teljesítése egyértelműen lehetetlenné válik, a megrendelő (megbízó) jogot szerez a szerződés teljesítését megtagadni és a neki okozott veszteségek megtérítését követelni.
A megrendelő (megbízó) köteles az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott esetekben, mértékben és módon segíteni a vállalkozót (ingatlanost) a szolgáltatásnyújtásban. Így az ügyfél köteles biztosítani az ingatlanügynöknek a megbízás végrehajtásához szükséges pénzeszközöket (Ptk. 975. cikkének 2. pontja). Az ügyfél különösen köteles időben átadni az ingatlanügynöknek bizonyos (a szerződésben meghatározott) minőségű ingatlant (például kereskedelmi bérbe adható lakóhelyiséget), amely szükséges ahhoz, hogy az ingatlanos teljesíthesse a szerződés szerinti megbízást. Ha e kötelezettségének nem tesz eleget, a vállalkozó (ingatlanközvetítő) jogosult a szolgáltatásnyújtás szüneteltetéséből, illetve teljesítésének elhalasztásából, illetve a szolgáltatás árának emeléséből eredő kárának megtérítését, ideértve a többletköltséget is követelni. szerződésben meghatározottak (Ptk. 718. cikk).
A szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés a munkaszerződéshez hasonlóan kétoldalú, ezért arra a szerződésből eredő ellenkötelezettségek megrendelő általi elmulasztásának következményei (Ptk. 719. §) vonatkoznak. Ezzel kapcsolatban az általunk fentebb vizsgált helyzettel kapcsolatban hozzá kell tenni, hogy a Ptk. 719. §-a alapján a vállalkozót (ingatlanost) egyéb jogok is felruházhatják. Tehát a teljesítőnek (ingatlanosnak) jogában áll nem a szolgáltatásnyújtást megkezdeni, hanem a megkezdett intézkedéseket felfüggeszteni abban az esetben, ha az ügyfél (ügyfél) ingatlanszolgáltatási szerződésben vállalt kötelezettségeinek megszegése akadályozza az ingatlanközvetítőt a megfelelő teljesítésében. a szerződést (például az ügyfél nem megfelelő minőségű vagy a szerződésben foglaltaknak nem megfelelő állapotú ingatlanközvetítő cégnek adott át eladásra, ingatlanközvetítő céggel kötött előzetes megállapodás stb.), valamint a olyan körülmények fennállása, amelyek egyértelműen arra utalnak, hogy ezen kötelezettségek teljesítése az előírt határidőn belül nem valósul meg (például az ügyfél a megállapodás megkötésekor elhallgatta, hogy nem tudja átvenni a lakóhelyiség tulajdonjogát, az ingatlancégnek időben el kell adnia). Ezen túlmenően e körülmények fennállása esetén az előadóművész (ingatlanközvetítő) jogosult megtagadni a szerződés teljesítését és a veszteségek megtérítését követelni, hacsak az ingatlanszolgáltatási szerződés másként nem rendelkezik.
Azzal a ténnyel kapcsolatban, hogy az előadóművész bizonyos cselekmények elvégzésével vagy bizonyos, tőle elválaszthatatlan tevékenységek végzésével szolgáltatást nyújt, az ilyen cselekmények vagy kapcsolódó tevékenységek elvégzése szerződés szerinti teljesítést jelent. Ezért az Art. A Polgári Törvénykönyv 779. §-a nem írja elő az ügyfélnek a szolgáltatás eredményének átvételi kötelezettségét. A vállalkozónak az ilyen eredmény megrendelőnek történő átadásának kötelezettségére vonatkozóan sem található a törvényben utasítás. Ebből arra következtethetünk, hogy az Áht. (1), (6), (7) bekezdésében részletesen szabályozott átvételi eljárás. 720. §-a nem vonatkozik az ingatlan-szolgáltatási szerződést kötő felek kapcsolataira, mivel ellentmond annak tárgyának sajátosságainak.
Ugyanakkor a megrendelőnek a szolgáltatás teljesítése után értékelnie kell a vállalkozó által elért eredményt. Így a szerződéstől való, a szolgáltatás eredményét rontó eltérések vagy egyéb hiányosságok felfedezése esetén az ügyfél köteles ezt haladéktalanul jelenteni az ingatlanosnak.
Ha a szolgáltatásnyújtás befejezését követően ingatlanszolgáltatási szerződéstől való eltérésre, vagy egyéb olyan hiányosságra derül fény, amely a szolgáltatásnyújtás befejezésekor az eredmény felhasználásának szokásos módon nem volt megállapítható. a szolgáltatásról (rejtett hiányosságokról), ideértve azokat is, amelyeket a kivitelező (ingatlanos) szándékosan eltitkolt, a megrendelő (megbízó) köteles ezek felfedezésétől számított ésszerű időn belül értesíteni a vállalkozót.
Abban az esetben, ha a megrendelő (megrendelő) és a vállalkozó (ingatlanos) között hiányosságok vagy azok okai miatt vita keletkezik, bármelyik szerződő fél kérelmére vizsgálatot kell kijelölni. A vizsgálat költségei a vállalkozót (ingatlanközvetítőt) terhelik, kivéve azokat az eseteket, amikor a vizsgálat megállapította, hogy a vállalkozó nem sértette meg az ingatlanszolgáltatási szerződést, vagy nincs ok-okozati összefüggés a tevékenysége és a feltárt hiányosságok között. Ezekben az esetekben a vizsgálat költségeit a vizsgálat kijelölését kérő fél viseli, ha pedig a felek megegyezésével került kijelölésre, akkor a költségeket mindkét fél egyenlő arányban viseli.
Az ügyfél köteles az ingatlanközvetítőtől mindent átvenni, amit az ingatlanszolgáltatási szerződés alapján teljesített, és ha az ingatlanközvetítő az ügyfél megbízásának teljesítése során a saját nevében járt el, az ügyfél köteles az ingatlanost az általa vállalt kötelezettségek alól mentesíteni. harmadik személynek, hogy a megbízást a szerződés feltételeivel összhangban teljesítse (a Polgári Törvénykönyv 1000. cikke).
Az Art. A Polgári Törvénykönyv 782. §-a értelmében az ügyfélnek joga van egyoldalúan megtagadni a szolgáltatásnyújtásra irányuló szerződés teljesítését ellenszolgáltatás fejében, feltéve, hogy a vállalkozónak meg kell fizetnie az általa ténylegesen felmerült költségeket. Ezzel szemben, amint azt korábban megjegyeztük, a vállalkozónak csak akkor van joga megtagadni a szolgáltatásnyújtási szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítését kártérítés ellenében, ha az ügyfél teljes mértékben megtéríti a veszteségeit. Így az ügyfélnek joga van bármikor megtagadni az ingatlanszolgáltatási szerződés teljesítését, feltéve, hogy az ingatlanügynöknek meg kell fizetnie a szerződés megszűnése előtt ténylegesen felmerült összes költségét, valamint meg kell fizetnie. minden általa a szerződés megszűnése előtt az ügyfél érdekében végzett ügylet díja (a teljesített megbízásért) . A szerződés felmondását az ügyfélnek legkésőbb 30 napon belül be kell jelentenie az ingatlanosnak, kivéve, ha az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződés hosszabb felmondási időt ír elő.
A megrendelés törlése (ingatlanszolgáltatási szerződés egyoldalú megtagadása) esetén az ügyfél a jelen szerződésben meghatározott határidőn belül köteles haladéktalanul elidegeníteni a birtokában lévő vagyonát, ha pedig ilyen határidő nincs meghatározva. az ingatlanos által. Ha az ügyfél e kötelezettségének nem tesz eleget, az ingatlanos jogosult az ingatlant az ügyfél költségére tárolásra átadni, vagy az ügyfél számára a lehető legkedvezőbb áron értékesíteni (Ptk. 1003. § (3) bekezdés). .
Az ingatlanszolgáltatások fogyasztóinak (ügyfeleinek) jogait és kötelezettségeit az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében a fizetett szolgáltatások, ügynöki szolgáltatások, jutalékok és garanciák kötelezettségeiről, valamint a között létrejött megállapodásokról szóló általános szabályok szabályozzák. ügyfelek és ingatlancégek.
Az ingatlancégek ingatlanszolgáltatásait fogyasztók nagy része magánszemély. Ez az oka annak, hogy az ingatlancégek által az ügyfelek ezen részének nyújtott szolgáltatásokra az Orosz Föderáció 1992. február 7-i, N 2300-1 „A fogyasztói jogok védelméről” törvényének rendelkezései vonatkoznak. módosított és kiegészített: 1993. június 2., 1996. január 9., 1999. december 17., 2001. december 30., augusztus 22., november 2., december 21., 2006. július 27., október 16., november 25.).
Felmerül a természetes kérdés – mi tulajdonítható az ingatlanszolgáltatások fogyasztóinak jogainak?
Először is az információhoz való jog. Az ingatlanszolgáltató cégnek teljes körű tájékoztatást kell adnia a nyújtott szolgáltatásokról. Amikor az ügyfél csak ingatlanközvetítő céghez fordul anélkül, hogy szerződést kötött volna vele ingatlanszolgáltatás nyújtására, akkor a legcélszerűbb ismertetni az ügyféllel a számára nyújtható szolgáltatások teljes körét, az ingatlanszolgáltatásra vonatkozó követelmények alapján. az ügyfél. Ezzel egyidejűleg a szolgáltatások teljesítésének és költségének hozzávetőleges feltételei is meghatározhatók. Az ügyfél és az ingatlanközvetítő kapcsolatának ebben a szakaszában az ingatlaniroda nem ad minden információt az ügyfélnek a szolgáltatásairól. Ennek az az oka, hogy az információk (például az ügyfél által igényelt lakás elhelyezkedése, költsége stb.) ezen ingatlantársaság üzleti titkai közé sorolhatók.
Ha az ingatlanszolgáltatás fogyasztója kész igénybe venni egy bizonyos ingatlanszolgáltató cég szolgáltatásait, tájékoztatást kell kapnia az ingatlanszolgáltatási szerződés megkötésének feltételeiről.
Az ingatlanszolgáltatás nyújtásáról szóló megállapodás mellett szükség esetén az ingatlanos és az ügyfél ügynöki szerződést, megbízást, megbízást is köthet. Ilyen helyzetekben az ingatlancég köteles az ügyfél rendelkezésére bocsátani a szükséges információkat ezen szerződések valamennyi feltételéről. Emlékeztetni kell azonban arra, hogy az ingatlanközvetítő nem köteles az érdeklõdõ szerzõdések teljes „jogi lényegét” az ügyfél számára teljes mértékben feltárni, csak az ügyfél által feltett kérdésekre kell válaszolnia.
Mielőtt bármilyen szerződést kötne egy ingatlancéggel, a fogyasztónak alaposan tanulmányoznia kell az összes javasolt feltételt. Fontos odafigyelni a szolgáltatások tárgyára, amelyeket egy ingatlancégnek kell nyújtania. Ha például az ügyfélnek egy egyszobás lakást kell vásárolnia a belvárosban (lehetőleg néhány meghatározott utcában), amely a harmadik emeleten található, akkor a szerződésben ezeket az árnyalatokat részletesen le kell írni, különben az ingatlanost kell figyelembe venni. szerződéses kötelezettségeinek megfelelően eleget tett, még akkor is, ha nem veszi figyelembe ügyfele kívánságait. Az ügyfél pedig köteles lesz mindent elfogadni, amit a szerződés alapján az ingatlanos teljesít, és fizetnie kell a szolgáltatásaiért. Ezért az ügyfél minden "kívánsága" a lakás elhelyezkedésével kapcsolatban (vagy például, hogy az ablakok merre menjenek) ne maradjanak szóbeli kívánságok, hanem rögzítsék az ingatlanszolgáltatási szerződésben.
Érdeklődjön az ügyfél olyan fontos kérdésekről, mint a baleseti halálozás kockázatának áthárítása, a felek felelőssége, az ügyfél érdekében kötött ügylet keretében kapott minden ingatlan ingatlanközvetítő általi megtartásának joga, az ingatlan megterhelése harmadik felek jogai.
Az ingatlantársaságnak jogi tájékoztatást kell adnia minden olyan jogi lépésről, amelyet az ingatlanosnak meg kell tennie az ügyfél követelményeinek teljesítése érdekében. Az ingatlanügyletek során szükség lehet lakásprivatizációra, telek tulajdonjogának megszerzésére, öröklés bejegyzésére, ingatlanügylet bejegyzésére, bírósági eljárásra és az ügyfél bírósági képviseletére.
Az információs jogok területén figyelembe kell venni, hogy az ingatlancégek bizonyos típusú információkat nem gyűjthetnek és dolgozhatnak fel. Ez a személyes adatokra vonatkozik. Az ingatlanközvetítők adatbázisukat a velük kapcsolatba lépő ügyfelek alapján alakíthatják ki, és a 2006. július 27-i N 152-FZ „A személyes adatokról” szövetségi törvény rendelkezéseivel összhangban most nem lehet e törvény szerint minősített információkat gyűjteni. személyes adatként. Az ilyen információk feldolgozása és továbbítása is tilos. A személyes adatok bizonyos információkkal kapcsolatosak vagy ilyen információk alapján meghatározottak egy egyénnek(a személyes adatok alanyának), beleértve vezetéknevét, utónevét, családnevét, éve, hónapja, születési ideje és helye, lakcíme, családja, szociális, vagyoni helyzete, végzettsége, foglalkozása, jövedelme, egyéb adatok.
Másodszor, az ügyfélnek joga van ahhoz, hogy az ingatlanügynök kiváló minőségű szolgáltatást nyújtson. A szolgáltatások minőségére vonatkozó követelmények minden esetben eltérőek lesznek. Ezek közvetlenül függenek az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott feltételektől.
Ha az ügyfélnek például lakást kell cserélnie, akkor az ingatlanos szerződést teljesítettnek minősül, ha olyan lakást ad át az ügyfélnek, amelyben lakhat. egészségügyi követelmények. Ezek olyan házakban található lakások, amelyek nincsenek vészhelyzetben és csatlakoztatva vannak gáz-, villany- és vízellátáshoz. Azokban az esetekben, amikor a lakás új épületben van, olyan háznak kell lennie, amelyet karbantartásra adnak át a lakáshivatalnak. A gyakorlatban meglehetősen gyakoriak az esetek, amikor a vevőt egy új épületben lévő lakásba költöztetik, amelyet még nem helyeztek üzembe, de a lakásiroda nem fogadta el szolgáltatásra. Ez azzal fenyeget, hogy a fűtési szezon kezdetekor a házat nem fűtik, nem látják el gázzal és energiával. Senki sem lesz felelős mindezért. Míg a felek (építőipari szervezet, épülettulajdonos, vevő, lakásiroda, ingatlancég) a bíróságon derítik ki, hogy ki a hibás és kit terhel vagyoni felelősség, addig az otthoni közszolgáltatások kérdései nem oldódnak meg.
Ha a szerződésben az szerepel, hogy a lakást meghatározott helyen (egyes meghatározott utcákon, bizonyos emeleteken) kell elhelyezni, akkor a szerződés a minőségi követelménynek megfelelően teljesítettnek minősül, ha az ügyfél minden további követelménye teljesül, és a ház megfelel a korábban meghatározott követelményeket.
Ha a nyújtott szolgáltatás minőségére vonatkozó követelmény nem teljesül, és az áru hibáit az eladó nem jelölte meg, a vevő, akinek a nem megfelelő minőségű árut átszállították, választása szerint jogában áll követelni a az eladó:
1) a vételár arányos csökkentése;
2) az áru hibáinak ésszerű időn belüli ingyenes kijavítása;
3) az áruk hibáinak elhárításával kapcsolatos költségeik megtérítése.
Az áru minőségi követelményeinek jelentős megsértése esetén (javíthatatlan hibák, aránytalan költség- vagy időráfordítás nélkül ki nem küszöbölhető, vagy ismétlődően észlelt, vagy azok kiküszöbölését követően újból felbukkanó hiányosságok és egyéb hasonló hiányosságok) a vásárlónak választása szerint joga van:
1) megtagadni az adásvételi szerződés teljesítését, és követelni az áruért kifizetett pénzösszeg visszatérítését;
2) követelni a nem megfelelő minőségű áruk szerződésnek megfelelő árukkal való cseréjét.
Ezeket a jogokat az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 475. cikke.
Az áru minőségi követelményeinek jelentős megsértése abban az esetben nyilvánul meg, ha az ügyfél olyan lakást kapott, amely nem felel meg az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott követelményeknek.
A vásárló jogosult az árut harmadik fél jogaitól mentesen átvenni. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 460. cikke értelmében az ingatlancég köteles az árut harmadik fél jogaitól mentesen átadni a vevőnek, kivéve, ha a vevő beleegyezett abba, hogy átveszi a harmadik felek jogaival terhelt árut. Ha az eladó elmulasztja e kötelezettségének teljesítését, a vevő jogosult az áru árának csökkentését vagy az adásvételi szerződés felbontását követelni, kivéve, ha bebizonyosodik, hogy a vevő tudott vagy tudnia kellett volna harmadik személyek jogairól. ezeket az árukat. Például egy ingatlanos lakást vesz ügyfelének, amelyben egy állampolgár (az örökség örököse) van bejegyezve és él. Az ingatlanügynöknek ki kell kérnie az ügyfél hozzájárulását egy ilyen lakás megvásárlásához. Ha az ingatlanos ezt nem teszi meg, az ügyfélnek jogában áll követelni tőle a vételár egy részének visszatérítését vagy az adásvételi szerződés és az ingatlanszolgáltatási szerződés felmondását, minden veszteség megtérítését.
Ha az árut harmadik személy az adásvételi szerződés teljesítését megelőzően felmerült indokok alapján vonja el a vevőtől, az eladó köteles megtéríteni a vevőnek az őt ért veszteséget, kivéve, ha bizonyítja, hogy a vevő tudta vagy tudnia kellett volna. ezeknek az indokoknak a létezéséről. Érvénytelen a felek megállapodása az eladó mentesüléséről a felelősség alól abban az esetben, ha a vásárolt árut harmadik fél visszaköveteli a vevőtől, vagy annak korlátozásáról szóló megállapodása érvénytelen (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 461. cikke).
Ha harmadik személy az adásvételi szerződés teljesítését megelőzően felmerült indokra hivatkozva igényt emel a vevővel szemben az áru lefoglalására, a vevő köteles az eladót bevonni az ügybe, az eladó pedig köteles beavatkozni az ügyben. ebben az esetben a vevő oldalán. Ha a vevő az eladót nem vonja be az ügybe, az eladó mentesül a vevővel szembeni felelősség alól, ha az eladó bizonyítja, hogy az ügyben való részvételével megakadályozhatta volna az eladott áru vevőtől való lefoglalását. Az eladót, akit a vevő az ügyben való részvételre vonzott, de abban nem vett részt, megfosztják attól a jogától, hogy bizonyítsa a vevő hibás magatartását. Ezeket a szabályokat az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 461. cikke.
Az ingatlancég szolgáltatásait igénybevevő kötelezettségei között mindenekelőtt az ingatlancég szolgáltatásainak fizetési kötelezettsége nevezhető meg. Ingatlanközvetítő cég szolgáltatásainak ellenértékét ingatlanszolgáltatási szerződésben többféleképpen is meg lehet határozni, erről a fejezetben részletesebben szólunk. 3 ebből a könyvből. Az ingatlancég szolgáltatásainak kifizetése kapcsán gyakran felmerül a kérdés, hogy az ingatlanközvetítő megtartja-e mindazt, amit az ügyféllel kötött ügylet során kapott (a Ptk. 359., 360. §-ai alapján). Orosz Föderáció) és az ügyfél felelőssége egy ingatlancég szolgáltatásainak késedelmes fizetése vagy nem fizetése esetén. A visszatartás abban nyilvánul meg, hogy például az ingatlanos, aki az ügyfél megbízásából vett lakást, azt megtartja, és nem adja át az ügyfélnek, mivel az ügyfél nem fizette ki teljes mértékben egy ingatlancég szolgáltatásait. Továbbá az ingatlanosnak jogában áll eladni ezt a lakást, és ebből az összegből fedezni a díját. Ezek a megőrzési szabályok attól függetlenül érvényesek, hogy szerepelnek-e a szerződésben vagy sem. De ha a szerződés kifejezetten az ingatlanközvetítő általi visszatartási tilalmat írja elő, akkor a Ptk. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 359., 360. cikke nem vonatkozik a felek jogviszonyaira, és ennek megfelelően az ingatlanügynök nem tudja jogszerűen megtartani az ügyfél által átvett ingatlant.
Az áru időben történő fizetése mellett az ügyfélnek be kell tartania az ingatlanközvetítő cége üzleti titkára vonatkozó követelményeit (ne adjon ki harmadik félnek olyan információt, amelyet az ingatlanos megtilt). Az ingatlantársaság üzleti titkainak be nem tartása az ügyfél vagyoni felelősségét vonhatja maga után. A szerződésnek szükségszerűen rendelkeznie kell arról, hogy az ügyfél milyen információkat nem jogosult nyilvánosságra hozni, és milyen felelősséget vállal ezek nyilvánosságra hozataláért.
Gyakran egy ingatlancég olyan feltételt ír elő a szerződésben, hogy az ügyfél nem jogosult más ingatlancéghez fordulni olyan szolgáltatásokért, amelyekkel ehhez az ingatlancéghez fordult. Ennek a feltételnek a megsértése esetén az ingatlancég behajthatja az ügyféltől annak a szolgáltatásnak a költségét, amelyet neki nyújthatna. Ezt a szabályt akkor kell alkalmazni, ha azt a szerződés előírja.
Az ingatlanforgalmazó cég szolgáltatásainak fogyasztója is köteles az ingatlanközvetítővel egyeztetett minőségű ingatlant (például eladó lakást) az ingatlanosnak átadni. Figyelmeztetnie kell például az ingatlanost a harmadik felek minden jogáról az értékesített lakással kapcsolatban, a szerződésben megjelölt állapotban. E követelmény be nem tartása esetén az ingatlanközvetítőnek jogában áll megtagadni az ingatlanszolgáltatási szerződés teljesítését, és az ügyféltől a veszteségek megtérítését követelni. De erről rendelkeznie kell az ingatlanszolgáltatási szerződésben (az ingatlanos veszteségeinek megállapítási sorrendjének részletes leírásával).
Az ingatlancég kötelességei közé tartozik az ügyfele érdekeinek védelmének és tiszteletben tartásának kötelezettsége is.
Az ingatlanközvetítő cég (ügyfelével megegyezés alapján) képviselheti érdekeit a bíróságon, ha az ügyfél ingatlanával kapcsolatban harmadik felek követelései merülnek fel. Ezt a fejezet első kérdésében tárgyaltuk. Osztály jogi szolgálat(vagy az iroda ügyvédje) az ügyfél meghatalmazottjával a bíróság előtti érdekképviseleti szolgáltatás nyújtható.
Általában egy lakás eladásakor gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor az egyik házastárs a másik beleegyezése nélkül ad el közös tulajdont. Vagy olyan lakást árulnak, amelybe kiskorú van bejegyezve, és az eladásához a gyám- és gyámhatóság nem adott ki hozzájárulást.
Mindezekben az esetekben az ingatlaniroda az ügyfele érdekeit képviseli polgári peres eljárás. Az ilyen ügyeket az általános hatáskörű, elsőfokú bíróságon folyó perekben tárgyalják. Fontos tudni, hogy minden ingatlannal kapcsolatos keresetet ahhoz a bírósághoz nyújtanak be, amelynek területén az ingatlan található, a felperes és az alperes lakóhelye itt nem számít.
Vannak azonban olyan esetek, amikor az ingatlanszolgáltatás fogyasztója egy nemrégiben elkészült épületben vásárol lakást, de nem helyezi üzembe az előírt módon a lakáshivatalban. Ezekben az esetekben (a fogyasztó és az ingatlanos, fejlesztő, tulajdonos közötti szerződések tartalmától függően) az ingatlanközvetítő egyszerre lehet ügyfele jogainak védelmezője a fejlesztő, tulajdonos előtt, és ő maga is alperes lehet az ingatlanügyletben. az ügyfél követelése.
Ha egy ingatlancég ügyfele olyan szervezet vagy vállalkozó, aki ingatlannal haszonszerzés céljából (nem személyes tartózkodás céljából) keres ügyletet, minden ilyen ügyben felmerülő vitát a választottbíróságon tárgyalnak az eljárás során.
A bírósági viták mérlegelésekor gyakran előfordulnak olyan pillanatok, amikor lehetőség van békés megállapodás megkötésére, a követelés elutasítására, a követelések összegének növelésére vagy csökkentésére. Mindezen műveletekhez az ingatlanközvetítőnek rendelkeznie kell az ügyfél (ingatlanszolgáltatások fogyasztója) engedélyével. Ezt az engedélyt egy meghatalmazás fejezi ki, amelyet az ingatlanszolgáltatás fogyasztója állít ki ingatlanügynökének. A meghatalmazáson kifejezetten rögzíteni kell az ügyfél hozzájárulását a meghatározott cselekmények ingatlanközvetítő általi elvégzéséhez. Ellenkező esetben az ingatlanügynök hatásköre korlátozott lesz az ügyfél érdekeinek bírósági képviseletében.
Az ügyfele érdekeinek bírósági képviseletét célzó ingatlancég jogi szolgáltatásról való döntéskor megoldható az a kérdés, hogy ki viseli a tárgyalás során felmerült dologi költségeket. A vita bírósági rendezésekor állami illeték megfizetése szükséges (anélkül, hogy a bíróság egyszerűen nem fogadja el a keresetlevelet), szükség lehet vizsgálat lefolytatására, amelyhez szintén szükséges bizonyos anyagköltségek. Ezen túlmenően maga a bizonyítékok bemutatásának folyamata (fénymásolat, közjegyzői okiratmásolat készítése, bizonyítékok követelése, megküldése) bizonyos dologi költségeket is igényel.
Az ingatlanszolgáltatási szerződésben külön kell rendelkezni az ingatlanközvetítő cégnek az ügyfél érdekeinek bíróság előtti képviseletével kapcsolatos költségeinek megtérítésének feltételeiről, valamint az ingatlan díjának megfizetésének rendjéről. a bírósági képviseleti szolgáltatásokat és más bűnüldöző szerveket is külön kell biztosítani.
Az ingatlanközvetítő köteles az ügyfélre és az ügyletre vonatkozó bizalmas információkat titokban tartani. A titoktartást az ügyféllel fennálló szerződéses jogviszony időtartama alatt és annak megszűnését követően is meg kell őrizni.
Az ingatlanközvetítőnek nincs joga az ügyfélre vonatkozó bizalmas információkat vele szemben, saját vagy harmadik személy javára az ügyfél hozzájárulása nélkül felhasználni.
Az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe tagjai és az ügyfelek közötti kapcsolatokat szabályozó Szabványokkal összhangban az alábbi esetekben lehetséges az ügyfelek bizalmas információinak felfedése az ingatlanügynök számára:
1) a felhatalmazott szervek kérése alapján a kormány irányítja vagy bírósági végzéssel;
2) amikor az ingatlanközvetítő tudomást szerzett az ügyfél jogellenes cselekmény elkövetésére irányuló szándékáról, és ezen információ közzététele e bűncselekmény megelőzése érdekében szükséges;
3) amikor az ingatlanos kénytelen megvédeni törvényileg védett jogait a jogellenes magatartás vádjával szemben.
Az ügyletben részt vevő többi résztvevőnek átutalásra szánt ügyfelek pénzét az ingatlanos dologként őrzésre átveheti, és azt az ingatlanos saját tőkéjétől elkülönítve kell tárolni az előfizető banki értéktárában dolgok tárolására, vagy erre a célra kialakított tárolóban. , hacsak a megállapodás és a hatályos jogszabályok másként nem rendelkeznek (Az Orosz Ingatlanközvetítők és Ügyfelek Céhe tagjai közötti kapcsolatokat szabályozó szabványok).
A szerződés megkötésekor az eladó érdekeit képviselő ingatlanos köteles tájékoztatni őt:
1) az ingatlanügynök más ingatlanközvetítőkkel való együttműködésének elveiről és gyakorlatáról a tranzakció mielőbbi lebonyolítása érdekében;
2) arról a szándékáról, hogy szerződéses kapcsolatot kíván létesíteni a vevővel, és képviselni kívánja mindkét fél érdekeit az ügyletben (az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe és az Ügyfelek közötti kapcsolatokra vonatkozó Szabványok 1.2.20. pontja).
A vevő érdekeit a szerződés megkötésekor képviselő ingatlanközvetítő köteles a következőkről tájékoztatni:
1) az ingatlanügynök és más ingatlanközvetítők közötti együttműködés elveiről és gyakorlatáról;
2) arról a szándékáról, hogy lehetőség szerint szerződéses kapcsolatot létesítsen az eladóval, és mindkét fél érdekeit képviselje az ügyletben (az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe és az Ügyfelek közötti kapcsolatokra vonatkozó szabványok 1.2.21. pontja).
Más ingatlanközvetítőkkel szövetkezeti ügylet keretében történő munkavégzés feltételeiről tárgyalásokat folytatva, valamint jutalékaik átvételének feltételeiről és összegéről az ingatlanos szabadon megválaszthatja a díjazás mértékét és fizetési módját a megkötött szerződés és a jelenlegi jogszabályok (az Orosz Céh tagjai közötti ingatlanforgalmazók és ügyfelek közötti kapcsolatokra vonatkozó szabványok 1.2.22. pontja).

Arbitrázs gyakorlat polgári ügyekben. Fogyasztóvédelmi viták Kratenko Maxim Vladimirovich

4.3. Ingatlanszolgáltatások

4.3. Ingatlanszolgáltatások

Az "ingatlanügynök" kifejezés az angol "realtor" szó orosz nyelvű változata, amely az "ingatlan" (ingatlan, ingatlan) szóból alakult ki. Ez a kifejezés sok államban általánosan elfogadott, és az ingatlanpiacon szakmai tevékenységet folytató magánszemélyre vagy szervezetre vonatkozik.

1950-ben az Egyesült Államokban védjegyként jegyezték be az REALTOR-t, amelynek kizárólagos jogai a National Association of Realtors-t (NAR) illetik. A NAR különböző profilú szakembereket foglal magába - jogászok, értékbecslők, jogcímkutatók (jogokiratok), stb. Az objektum egyesíti őket szakmai tevékenység- bármilyen ingatlan.

Az orosz jogszabályokban az "ingatlanügynök" és az "ingatlanügyletek" fogalma először 1996-ban jelent meg, amikor az Orosz Föderáció kormánya jóváhagyta az ingatlantevékenység engedélyezéséről szóló rendeletet.

Az ingatlanügyletek tevékenységét végzett tevékenységként határozták meg jogalanyokÉs egyéni vállalkozókérdekelttel kötött megállapodás alapján (vagy meghatalmazott útján) a megbízásából és költségére vagy saját nevében, de költségére és érdekében végzendő tevékenység érintett személy, polgári ügyletek a földterületek, épületek, építmények, építmények, lakossági és nem lakás céljára szolgáló helyiségekés a hozzájuk fűződő jogok. Kicsit később, 1997-ben fejlesztették ki és helyezték üzembe Irányelvek ingatlanforgalmi tevékenységet folytató szakemberek minősítésére. Az engedély megszerzése előtt a kérelmezőnek képzésen kellett részt vennie az Oroszországi Állami Vagyonbizottság által jóváhagyott speciális program keretében, amely magában foglalta az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének az állampolgárok cselekvőképességére vonatkozó rendelkezéseit, az érvényesség feltételeit. ügyletről és polgári jogi felelősségi intézkedésekről, lakásjogról, az állampolgárok lakó- és ideiglenes tartózkodási helyén történő bejegyzéséről szóló jogszabályok stb. A tevékenységek érvénytelenné váltak, az ingatlanos tevékenység mindenki számára elérhetővé vált.

Jelenleg az ingatlanközvetítő (ingatlaniroda) és az ügyfél között létrejött szerződések elnevezése eltérő lehet: információs szolgáltatás nyújtásáról szóló megállapodás, információnyújtásról és közvetítői szolgáltatásról szóló megállapodás, ügynöki megállapodás, megbízási szerződés, kizárólagos adásvételi szerződés stb.

Az állampolgár és az ingatlaniroda között kötött szerződés jellegével kapcsolatos vita esetén a bíróság nem annyira a szerződés megnevezését veszi figyelembe, mint inkább a meghatározott szerződés által az ingatlanost terhelő kötelezettségek jellegét. Ha a szerződés előírja, hogy az ingatlanközvetítő az ügyfél nevében vagy a saját nevében (de az ügyfél érdekében) jogi lépéseket hajtson végre, akkor a közvetítői modellek valamelyike ​​szerint (megrendelés, megbízás, ügynökség).

Ha az ingatlanközvetítő feladatai a tényleges cselekmények elvégzésére korlátozódnak - ingatlankeresés, az ingatlan tulajdonosával a jövőbeni ügylet feltételeiről való egyeztetés, az ügyfél tanácsadása az ingatlanügylet lebonyolításával és bejegyzésével kapcsolatban, az ingatlanügylet lebonyolítására és bejegyzésére vonatkozó rendelkezések Ch. Az Orosz Föderáció EK-Szerződésének 39. cikke a díj ellenében nyújtott szolgáltatásokról.

A szerződés címében a megbízási, megbízási vagy megbízási szerződésre jellemző feltételek („ügyvéd”, „ügynök”, „bróker” stb.) indokolatlan felhasználása a fogyasztók megtévesztésének tekinthető az általa nyújtott szolgáltatások tulajdonságaival kapcsolatban. az ingatlanügynököt, és az ingatlanügynök közigazgatási felelősségre vonásának alapjává válik az 1. rész 1. cikkével összhangban. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési kódexének 14.8. pontja („A fogyasztónak a szolgáltatással kapcsolatos szükséges és megbízható információkhoz való jogának megsértése”),

A bírói gyakorlatban az a helyzet dominál, hogy az állampolgárok ingatlanügynökségekkel kötött szerződéseit szolgáltatásnyújtási szerződésekhez rendelik (az Orosz Föderáció EK 39. fejezete).

Az AVENTIN-Nedvizhimost LLC a Szentpétervári Választottbírósághoz fordult és Leningrádi régió Val vel igénybejelentés a CJSC "Orosz Építőipari Unió"-nak (a továbbiakban - CJSC "ROS") 364 875 rubel behajtására, ebből 350 280 rubel. - a 2004. június 24-én kelt 115-3 / PR szerződés szerinti szolgáltatások költsége és 14 595 rubel. - elveszti.

A 2005.01.20-i határozat elutasította a követeléseket. A fellebbviteli bíróság határozatát helybenhagyták.

Az AVENTIN-Nedvizhimost LLC a semmisségi fellebbezésben az anyagi és eljárásjogi normák megsértésével hozott bírósági és másodfokú határozat hatályon kívül helyezését, az ügyben új határozat hozatalát kéri. Úgy véli, hogy a bíróság helytelenül alkalmazta a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 39. cikke, és nem alkalmazta a Ch. A kódex 51.52.

Az ügy iratait áttanulmányozva a semmítőszék a panasznak nem adott helyt, az alábbi körülményekre hívta fel a figyelmet.

Az AVENTIN-Nedvizhimost LLC (cég) és a ROS CJSC (megbízó) 2004. június 24-i 115-3/PR sz. szerződést kötött egy lakásállomány értékesítése során nyújtott ügynöki szolgáltatásról. A szerződés értelmében a társaság ügynöki szolgáltatások széles körét nyújtja az ügyfélnek az ügyfél tulajdonában lévő ingatlan értékesítésének megszervezéséhez. A szerződés 4.1. pontja értelmében abban az esetben, ha az ügyfél a szerződésben foglaltak szerint kibújik vagy megtagadja az ügylet végrehajtását, vagy az ügyfél a szerződésből fakadó egyéb kötelezettségeit nem teljesíti, a társaságnak jogában áll felmondani a szerződést. egyoldalú megállapodás. Ebben az esetben az ügyfél köteles kifizetni a cégnek a szolgáltatás teljes költségét, 12 000 USD-t, valamint 500 USD kötbért.

Az RCC CJSC 2004. július 14-én kelt 117. számú levelében értesítette az AVENTIN-Nedvizhimost LLC-t a szerződés teljesítésének megtagadásáról az 1. bekezdéssel összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 782. §-a, valamint a ténylegesen felmerült költségek megtérítésére való készség. Válaszul az AVENTIN-Nedvizhimost LLC levelet küldött az RCC CJSC-nek azzal a kéréssel, hogy fizessen be 12 500 USD összeget rubelben az Orosz Föderáció Központi Bankjának árfolyamán a fizetés napján.

Az RCC CJSC arról számolt be, hogy a 2004. június 24-i szerződés egyoldalú megtagadás miatt megszűnt; Az RCC CJSC felajánlotta az AVENTIN-Nedvizhimost LLC-nek, hogy küldje el a ténylegesen felmerült költségek első igazolásának címére, amelyet kész megtéríteni, kivéve az 500 USD összegű kötbér fizetésére vonatkozó igényeket, valamint a cég számláját. 12 000 USD összegű díjazás, mivel ezek az összegek nem szerepelnek a „ténylegesen felmerült költségek” fogalmában. Miután ilyen választ kapott, az AVENTIN-Nedvizhimost LLC választottbírósághoz fordult a fenti keresettel.

Az első és a fellebbviteli bíróságok helyesen határozták meg a vitatott szerződés fizetős szolgáltatások nyújtására irányuló szerződés jogi természetét, és helyesen alkalmazták az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 39. fejezetének normáit a vitatott jogviszonyokra, különösen (1) bekezdése. Az említett kódex 782. cikke, amely feljogosítja a megrendelőt a szerződés teljesítésének megtagadására. Mivel a felperes nem szolgáltatott bizonyítékot annak alátámasztására, hogy a felperesnek kiadásai merültek fel a szerződés teljesítése során, mielőtt az ügyfél elutasította a szerződést, a bíróság megalapozottan elutasította a keresetet (az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának augusztus 29-i rendelete). , 2005 No. A56-32221 / 04).

Hasonló ügyet vizsgált meg egy általános hatáskörű bíróság is, ugyanazzal az eredménnyel.

F. fogyasztói jogok védelmében keresetet nyújtott be a „…” LLC ellen a bírósághoz, amelyben az állítások alátámasztására jelezte, hogy 2011. augusztus 23-án az alperessel ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződést kötött, amelynek tárgya. lakásszerzéshez nyújtott segítséget, az alperesnek a megvásárolt lakás ellenértékeként „letétként” pénzt utalt be. Az ingatlanszolgáltatási szerződés időtartama alatt (2011. szeptember 23-ig) az eladóval nem kötötték meg a lakás adásvételi szerződését, az alperes nem tett semmilyen intézkedést a szerződésből eredő kötelezettségek teljesítése érdekében, de nem volt hajlandó visszaadni a befizetett kaució összegét. A felperes a megállapodás 1.3 pontjának semmisségére hivatkozva, mely szerint az általa befizetett összeg kaució, kérte az alperestől a befizetett pénz visszafizetését, a fogyasztói igények nem teljesítése miatti kötbért és kártérítést. erkölcsi kár.

A Csebokszári Leninszkij Kerületi Bíróság 2012. április 26-i határozatával F. követeléseit az OOO „…” javára kielégítette. a 2011.08.23-án kelt szerződés alapján kifizetett pénzeszközök, a kötbér és a nem vagyoni kár megtérítése beszedésre került. Ezen túlmenően a bírság összegét az alperestől beszedték a Cseboksary költségvetés bevételei között.

Az alperes ezzel a határozattal nem értve fellebbezést nyújtott be, amelyben jelezte, hogy F.-vel szemben fennálló kötelezettségeit szabályszerűen teljesítette, az adásvételi szerződés a vevő hibájából nem jött létre, aki hamis adatokat adott meg a vevőről és elmulasztotta. a szerződéskötés határideje .

Fellebbezési határozat Legfelsőbb Bíróság Csuvas Köztársaság 201.07.09. 2 33-2090/2012. sz. határozata a fenti határozatot változatlanul hagyta, a „…” LLC panaszát az alábbi indokok megjelölésével nem fogadták el.

Az elsőfokú bíróság a megkötött szerződés feltételeinek, különösen annak tárgyára vonatkozó elemzését követően helyesen minősítette a felek közötti vitatott jogviszonyt kártérítési szolgáltatásnyújtási szerződésnek, amelyre a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 39. cikke és a Ch. Az Orosz Föderáció fogyasztói jogainak védelméről szóló törvényének 3. cikke.

(1) bekezdése értelmében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 782. sz. Az Orosz Föderáció fogyasztói jogainak védelméről szóló törvény 32. cikke értelmében az ügyfélnek (fogyasztónak) joga van bármikor megtagadni a szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés teljesítését, feltéve, hogy a ténylegesen felmerült költségeket a vállalkozónak megfizeti. . Erejénél fogva. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 779., 781. cikke értelmében az ügyfél köteles fizetni a számára ténylegesen nyújtott szolgáltatásokért.

Miután megállapította, hogy az LLC „…” ingatlanszolgáltatások nyújtására vállalt kötelezettségei, nevezetesen: egy ingatlan elidegenítési szerződéstervezetének elkészítése, tanácsadás a vevőnek a soron következő tranzakcióval kapcsolatban, támogatása a Csuvas Köztársaság Szövetségi Regisztrációs Szolgálatában, Az ügylet biztonságát és bizalmas kezelését biztosító szerződések nem teljesültek, a bíróság megállapította, hogy az F. által kifizetett pénzösszeg, amely szolgáltatásnyújtás ellenértéke, visszatérítendő.

Az elsőfokú bíróság helyesen vette figyelembe azt is, hogy a megállapodás 3.2. és 3.3. pontja szerint az alperesnek a nyújtott szolgáltatásokért járó díj megfizetésének alapja az ingatlan elidegenítéséről szóló szerződés aláírása. a felek (eladó és vevő), annak állami regisztrációés dokumentumok beszerzése a regisztrációs szolgáltatásban. A szerződés szó szerinti tartalmából az következik, hogy az ingatlanszolgáltatási szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése érdekében nyújtott szolgáltatások ellenértékét csak az eredmény elérésekor fizetik ki.

Az ügy anyagából az következik, hogy azt az eredményt, amellyel a fogyasztó a jelen szerződés megkötésekor számolt - a lakásvásárlást - 2011. szeptember 23-ig nem érte el, ezért F.-nek nem volt díjfizetési kötelezettsége a vállalkozó.

A fenti példák egy fontos különbséget mutatnak be a közvetítő típusú szerződések és a kompenzációs szolgáltatásnyújtásra irányuló szerződések között. A jogalkotó általában nem teszi lehetővé a bizományi szerződés és egy bizonyos időtartamra kötött ügynöki szerződés egyoldalú felmondását (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1003., 1004., 1010. cikke).

Ellenkezőleg, a díj ellenében történő szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződésben a megrendelőnek jogában áll bármikor megtagadni a szerződés teljesítését, és a vállalkozónak csak a ténylegesen felmerült költségeit téríteni kell (1. cikk, 782. cikk). az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve). A szerződés idő előtti felmondása esetén a megrendelő általi kötbér megfizetésére vagy a szerződő felmondásra vonatkozó előzetes figyelmeztetésére vonatkozó bármely feltétel érvénytelennek minősül, mivel korlátozza a megrendelő jogait.

Számos ingatlaniroda, felismerve a fent említett, az ügyfélnek nyújtott szolgáltatási szerződés előnyeit, gyakorlatában célirányosan alkalmazza az ügynöki szerződést, és korlátozza a szerződés egyoldalú felmondásának eseteit csak a szerződő fél vétkes cselekedetei miatt. Azonban a bíróságok a Rospotrebnadzor szervei és az ingatlanügynökségek (ingatlanközvetítők) közötti viták elbírálásakor a szerződés ilyen feltételeit a fogyasztó jogait sértőnek minősítik az Art. rendelkezéseihez képest. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 782. cikke és az Art. Az Orosz Föderáció „A fogyasztói jogok védelméről” szóló törvényének 32. cikke.

A Yarmarka Apartment Bureau LLC (a továbbiakban: Vállalat) a Szverdlovszki Régió Választottbíróságához fordult nyilatkozattal, amelyben jogellenesnek nyilvánította a Roszpotrebnadzor Szverdlovszki Régió Igazgatóságának (a továbbiakban: Igazgatóság, közigazgatási szerv) határozatát. a céget adminisztratív felelősségre.

Az ügy irataiból kitűnik, hogy a közigazgatási szerv az ellenőrzés során megállapította a társaság fogyasztói jogainak megsértésének tényét, nevezetesen a 2006. május 23-i ingatlanszolgáltatási szerződésbe a gr. P. olyan feltételek, amelyek sértik a fogyasztó törvényes jogait. Az ellenőrzés eredménye alapján az osztály 2007.04.05-én 20. sz. határozatot adott ki a cég 2. része szerinti közigazgatási felelősségre vonásáról. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési kódexének 14.8.

A 2007. május 16-i bírósági határozattal, amelyet a másodfokú bíróság helybenhagyott, a cég kérelmét elutasították.

Az uráli körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata az ügy anyagát és a társaság kassációs panaszának érveit tanulmányozva megerősítette az ügyben hozott határozat jogszerűségét és érvényességét.

A bíróságok a fenti megállapodást megvizsgálva arra a következtetésre jutottak, hogy a megállapodás vegyes, megbízási szerződés és megbízási szerződés elemeit tartalmazza. A szerződés 7.1 pontja rögzíti, hogy a szerződést az egyik fél kötbér fizetése nélkül határidő előtt csak abban az esetben mondhatja fel, ha a másik fél megszegi a szerződést. A szerződés 7.6 pontjából következik, hogy az ügyfél által az ingatlanközvetítő által javasolt tárgytól való megtagadása, majd a tárgynak (a tárgyhoz fűződő jogainak) az ingatlanközvetítő közreműködése nélkül történő utólagos megszerzése esetén az ingatlanközvetítő közreműködése nélkül számított 6 hónapon belül. pontja alapján az ügyfél a díj kétszeresének megfelelő kötbért köteles fizetni az ingatlanosnak.

A 2006. május 23-án kelt megállapodás fenti rendelkezéseinek tanulmányozása után a bíróságok arra a következtetésre jutottak, hogy büntetések fizetése nélkül az állampolgárnak nincs joga a megállapodást saját belátása szerint felmondani (a megállapodás szerinti szolgáltatás megtagadására). Eközben összhangban Az Orosz Föderáció fogyasztói jogainak védelméről szóló törvény 32. cikke értelmében a fogyasztónak joga van bármikor megtagadni a munkavégzésre (szolgáltatásnyújtásra) vonatkozó szerződés teljesítését, feltéve, hogy a költségeket a vállalkozónak fizeti. szerinti kötelezettségeinek teljesítéséhez kapcsolódóan nála ténylegesen felmerült ez a megállapodás.

1. bekezdésében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 782. cikke azt is kimondja, hogy az ügyfélnek jogában áll megtagadni a szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés teljesítését kártérítés ellenében, feltéve, hogy a vállalkozónak ki kell fizetnie a ténylegesen felmerült költségeket. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 977. cikke kimondja, hogy a megbízónak jogában áll törölni a megbízást, az ügyvédnek pedig - azt bármikor megtagadni, és az e jogról való lemondásról szóló megállapodás érvénytelen.

A bíróságok a fentiek alapján arra a következtetésre jutottak, hogy a szerződés említett pontjában foglaltak ellentmondanak a 2. sz. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 977. §-a, figyelembe véve az ügynöki szerződésekre vonatkozó szabályoknak az ügynöki kapcsolatokra történő alkalmazását (a kódex 1011. évi keltezése). Mivel a kérelmező a fogyasztót korlátozó szerződésbontás feltételeinek meghatározásával megfosztotta az állampolgárt a szolgáltató szabad megválasztásának jogától, és megsértette a jogszabályi előírásokat. kötelező követelmények a vonatkozó szolgáltatások nyújtása tekintetében az első és a fellebbviteli bíróságok következtetései az összetételű társaság keresetében való jelenlétéről közigazgatási szabálysértés, feltéve, h. 2 tól. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési kódexének 14.8. pontja törvényes és ésszerű. A cég fellebbezésben kifejtett érvei, miszerint tól. törvény 32. §-a ellentmond az ügynöki szerződés lényegének, és vitatott jogviszonyokra nem alkalmazható, azt a semmítőszék elutasítja, mint téves jogértelmezésen alapuló (a Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat határozata). Urals District, 2007.12.06., Ф09-10153 / 07-С1).

Az ingatlanos díjazás fizetési feltételei a szerződés jogi minősítésétől függhetnek. A legtöbb esetben, amikor egy ingatlanügynök biztosít ügyfelet közvetítő szolgáltatások, a díjazást (vagy annak nagy részét) az ingatlanügynöknek fizetik, kedvező eredmény esetén - az ügyfél és harmadik fél közötti fő- vagy előszerződés megkötését követően. A szolgáltatások fizetésére vonatkozó ilyen eljárás jelenleg nem vitathatatlan.

2007 januárjában az Orosz Föderáció Alkotmánybírósága megvizsgálta az úgynevezett függő díjak („sikerdíjak”) jogszerűségének kérdését. jogi szolgáltatások. (1) bekezdésében a kártérítési szolgáltatásnyújtásra irányuló szerződés tárgyának imperatív meghatározására hivatkozással. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 782. cikke - bizonyos tevékenységek végrehajtása vagy végrehajtása bizonyos tevékenységeket a végrehajtó által - a bíróság elfogadhatatlannak nyilvánította az ilyen típusú díjazást:

„... A díj ellenében történő szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés normatív meghatározásával a szövetségi jogalkotó, hatásköre keretein belül és annak meghatározása érdekében, sajátos jellemzők Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 779. cikkének (1) bekezdése értelmében e szerződés tárgya bizonyos tevékenységek végrehajtása vagy bizonyos tevékenységek végrehajtása, amelyek lehetővé tennék a többitől való megkülönböztetést. a vállalkozó.

A jogalkotó a szerződés ilyen lényeges feltételét annak tárgyaként kimerítően meghatározva nem vette be a szolgáltatásnyújtásra irányuló szerződés tárgyának fogalmába annak az eredménynek a elérését, amelynek érdekében az létrejön. Ezért a térítés ellenében történő szolgáltatásnyújtásra irányuló szerződés megkötésekor a felek szabadon határozhatják meg a szerződés árát, a teljesítésének időpontját, a fizetés módját és mértékét, ugyanakkor nincs joguk. törvény kötelező előírásának megváltoztatására a jelen szerződés tárgyában.

Annak ellenére, hogy a fenti ügyben a jogi segítségnyújtás jogviszonya volt a vizsgálat tárgya, az Orosz Föderáció Alkotmánybírósága értelmezte az Art. (1) bekezdését. Az Orosz Föderáció egészének Polgári Törvénykönyvének 779. cikke - függetlenül attól, hogy milyen szolgáltatásokat nyújtanak a szerződés alapján.

Az ingatlanos és a szolgáltatást megrendelő állampolgár kapcsolatához személyes, háztartási és családi szükségletek kielégítésére (nem kapcsolódóan vállalkozói tevékenység), a 2. § szabályait. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 37. cikke a háztartási szerződésekről és a fogyasztóvédelmi jogszabályok rendelkezéseiről. Ennek megfelelően az ingatlanügynök még a szerződés megkötése előtt köteles minden szükséges információt megadni az ügyfélnek a szolgáltatásról, annak áráról és fizetési eljárásáról (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1. szakasza, 732. cikk). Ha az ügyfél az ingatlanközvetítőtől kapott információk hiányossága vagy pontatlansága miatt olyan szolgáltatás nyújtására kötött szerződést, amely nem rendelkezik az általa igényelt ingatlanokkal, jogosult a szerződés felbontását és a visszatérítést követelni. a fizetett ár.

Figyelembe véve a polgár és az ingatlaniroda (ingatlanközvetítő) közötti kapcsolatokra való alkalmazását a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 39. §-a alapján a vizsgált szerződés két lényeges feltételéről beszélhetünk:

A szerződés tárgya, azaz az ügyfélnek nyújtott szolgáltatások listája (az iroda tevékenységének vagy tevékenységének leírása, a megszerzett vagy elidegenített ingatlan jellemzői);

Szolgáltatási feltételek.

Az ár nem lényeges feltétele az ingatlanirodával kötött szerződésnek. Megfelelő szerződési feltétel hiányában a hivatal díjazásának mértéke a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 424. cikke átlag ár hasonló körülmények között.

Mivel a szerződés tárgya bizonyos információs terhelést hordoz, azaz képet ad a fogyasztónak a számára nyújtott szolgáltatásról és annak végeredményéről, a szerződés tárgyában bekövetkező bármilyen változást a fogyasztóval egyeztetni kell. Ellenkező esetben az ingatlaniroda felelős olyan szolgáltatás nyújtásáért, amely nem felel meg a fogyasztó elvárásainak (az Orosz Föderáció fogyasztói jogainak védelméről szóló törvény 4. cikkének 3. része),

F. keresetet nyújtott be az LLC Agencies SANTA ellen fogyasztói jogok védelmében, kérte az alperes követelését. anyagi kár rossz minőségű ingatlanszolgáltatás okozta kötbér és nem vagyoni kár megtérítése.

2009. 12. 17-én a Krasznojarszk Területi Ribinszki kerület 119. számú bírósági kerületi békebíró határozatával F. követelései a Santa LLC-vel szemben anyagi kár megtérítése, kötbér behajtása, ill. az erkölcsi kár megtérítését megtagadták. A Krasznojarszk Terület Rybinszk Kerületi Bíróságának 2010. április 27-én kelt fellebbezési határozata ezt a határozatot helybenhagyta. F. keresetének kielégítésének megtagadása során a bíróságok a következőkhöz vezettek.

F. és Santa LLC között 2008. szeptember 29-i 41. sz. információs szolgáltatásnyújtásról szóló megállapodás jött létre. A jelen megállapodás értelmében a Santa LLC (végrehajtó) köteles F. (ügyfél) szolgáltatásokat nyújtani a lakóhelyiségek vásárlása Krasznojarszk Szverdlovszk kerületében. A végrehajtótól kapott tájékoztatás alapján F. 2008. szeptember 29-i szerződést kötött M.-vel a követelési jog átruházásáról egy Krasznojarszk, u. . Hajóépítés, 2. md. "Pashenny" lakóövezet, 38-a (építési cím). F. a Santa LLC-nek 50 000 rubelt fizetett a nyújtott szolgáltatásokért. Mivel az információs szolgáltatások nyújtásáról szóló szerződés a Santa LLC segítségét írta elő egy lakás adásvételi szerződés keretében történő megszerzésében, azaz kész lakás megszerzésében (és nem egy épülő házban), F. úgy ítélte meg, hogy az alperes kötelezettségei nem megfelelően teljesítette, és a fenti követelésével bírósághoz fordult.

F. keresetének kielégítését megtagadva a békebíró abból indult ki, hogy F. tudta, hogy a neki felajánlott lakás egy épülő, üzembe nem helyezett házban található. A bíróság szerint F. hozzájárulását az említett lakás megszerzéséhez F. és M. 2008. szeptember 29-én aláírt követelési jog átruházási szerződése is igazolta. hogy az alperes az F. felé fennálló kötelezettségeit megfelelően, a szükséges tájékoztatást megadva teljesítette.

A Krasznojarszki Területi Bíróság Elnöksége 2010. június 29-i 44 g-43. sz. határozatával a békebíró fenti határozatát ill. másodfokú ítélet törölve az ügyet a következő indokokkal új eljárásra küldték.

A felügyeleti fellebbezéshez csatolt, 2008. szeptember 29-én kelt 41. számú megállapodásból az következik, hogy a megállapodás tárgya a Santa LLC szolgáltatása, amellyel F. ügyfél segítséget nyújt az adásvételi szerződés alapján lakóingatlan megszerzéséhez ( pontja szerinti szerződések 1.1., 2.5.

Által Általános szabály megállapított h. 1 Cikk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 431. cikke értelmében a bíróság a szerződés feltételeinek értelmezésekor figyelembe veszi a benne foglalt szavak és kifejezések szó szerinti jelentését. A kötelezettségeket a kötelezettség (megállapodás) feltételeinek, valamint a jogszabályok és egyéb jogszabályok előírásainak megfelelően kell megfelelően teljesíteni. A kötelezettség teljesítésének egyoldalú megtagadása vagy feltételeinek megváltoztatása főszabály szerint nem megengedett (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke). Az ügy eldöntésekor az első és a másodfokú bíróságok nem vették figyelembe ezeket a normákat, elhamarkodott következtetés született a szerződés ingatlaniroda általi megfelelő végrehajtásáról.

Az ingatlaniroda (ingatlanközvetítő) ügyféllel szembeni kötelezettségeinek köre a szerződés tárgyától is függ. Referencia nyújtásáról vagy referencia- és információszolgáltatásról szóló megállapodásban, amelyet többek között a segítségével elektronikus alapok adatok (az ügyfél önelérési kódjának megadásával) kulcsfontosságúak az ingatlantárgyakkal kapcsolatos információk. Megbízhatónak és naprakésznek kell lennie - az ügyfélnek felkínált ingatlanokat továbbra is eladásra vagy bérleti szerződés megkötésére kell kiadni, ajánlatot az ingatlan tulajdonosától, ill. felhatalmazott személy. Az ingatlanközvetítő nem mentesülhet az ügyfélnek átadott adatok ellenőrzési kötelezettsége alól, az információk pontosságáért való felelősséget "áthárítani" kormányzati szervek amelyek végrehajtják az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét vagy a polgárok lakóhelyén és tartózkodási helyén történő nyilvántartását.

Az ingatlanközvetítő az ügyfél részére végső soron megfelelő szerződés megkötésére irányuló közvetítői szolgáltatás nyújtásakor a szerződéskötés minden szakaszában köteles az ügyfélnek szakmai segítséget (segítséget) nyújtani: szerződő fél, szerződéstervezet elkészítése és állami nyilvántartásba vétele (törvényben meghatározott esetekben), ügylet szerinti elszámolások teljesítése. Az axióma legyen az a szabály, hogy az ingatlanközvetítő ellenőrzi a szerződő fél tulajdoni lapjait, és felelős a nyilvánvaló mulasztásokért. Az ingatlanosnak azt is el kell magyaráznia az ügyfélnek, hogy az USRR-ből kivonatot kaphat a megszerzett ingatlanhoz fűződő jogokról, amely információkat tartalmaz az ingatlannal kapcsolatos letartóztatásokról és megterhelésekről.

S.G. pert indított az LLC Real Estate Agency N. ellen. kártérítésre és nem vagyoni kár megtérítésére. A kereseteket az indokolta, hogy az alperessel tájékoztatási, referencia- és tanácsadási és egyéb szolgáltatások nyújtására kötött szerződést. A szerzõdésben foglaltak szerint a vállalkozó vállalja, hogy a megrendelõ részére a következõ szolgáltatásokat nyújtja: referencia és tanácsadási szolgáltatások; ingatlanopció kiválasztása; az ingatlan bemutatása; lakásépítésben (a fejlesztőnél) a tőkerészesedésről szóló megállapodás aláírásának biztosítása az objektumra a következő címen: Az iroda szolgáltatásait a felperes teljes egészében kifizette. Az ügynökség közreműködésével S.G. és LLC "R." lakásépítésben tőkerészesedési szerződést kötöttek. Az irkutszki Szverdlovszki Kerületi Bíróság távolléti határozatával megállapította, hogy az építőiparban való tőkerészesedésről szóló megállapodás S.G. és LLC "R." érvénytelen tranzakció, OOO R-vel. S.G. javára. a jogalap nélküli gazdagodás összegét behajtották. Szintén az irkutszki Szverdlovszki Kerületi Bíróság határozatot hozott a jogosulatlanul felállított "R" LLC lebontásáról. épületek - bérház, amelyben a felperes által megszerzett lakás található. Döntés Választottbíróság Irkutszk régió felfüggesztette az LLC "R." vonzással kapcsolatos tevékenységek Pénz társasházak építésére irányuló közös építkezés résztvevői.

A felperes úgy vélte, hogy az alperes az információs szolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződésben vállalt kötelezettségeit nem megfelelően teljesítette, mivel hozzájárult az R. LLC-vel semmis szerződés aláírásához, ezért kérte az LLC Ingatlanügynökség N. behajtását. a szolgáltatásokért fizetett ár és a nem vagyoni kár megtérítése.

Az irkutszki Szverdlovszki Kerületi Bíróság 2012. április 4-i határozatával S.G. elégedett, az N. Ingatlanügynökség LLC-vel felperes javára behajtották az információs szolgáltatás nyújtására és a nem vagyoni kár megtérítésére irányuló szerződés alapján kifizetett pénzt.

Az alperes a határozattal nem értett egyet, fellebbezést nyújtott be, amelyben jelezte, hogy a szerződésben vállalt kötelezettségeit megfelelően teljesítette, miközben a fejlesztő rendelkezésére álló dokumentumok jogszabályi előírásoknak való megfelelőségének elemzése nem szerepel az ügynöki szolgáltatások listáján. . Az ügynökség a fejlesztők lelkiismeretessége miatt kénytelen eljárni. Úgy véli, hogy az S.G. megállapodások az LLC "R." az ügynökség kötelezettségei S.G. megállt.

Az Irkutszki Területi Bíróság 2012. július 25-én kelt, 33-5920/2012. sz. fellebbezési határozatával az említett határozatot változatlanul hagyta, az alperes panaszát nem teljesítette. A fellebbezés érveit elutasítva a bírói testület a következő körülményekre hívta fel a figyelmet.

(1) bekezdése értelmében. Az Orosz Föderáció fogyasztói jogainak védelméről szóló törvény 10. cikke értelmében a vállalkozó köteles a fogyasztót kellő időben megadni a szükséges és megbízható információkkal az árukról (építési munkákról, szolgáltatásokról), amely biztosítja a helyes választás lehetőségét. .

Az alperes ingatlanpiaci tevékenységet folytató és ingatlanpiaci szolgáltatást nyújtó alperes köteles volt a fogyasztónak felajánlott ingatlan tulajdoni okmányait ellenőrizni, és az erre vonatkozó információkat az ügyfélhez eljuttatni, ezt a kötelezettséget minden bizonnyal az alperes által a szerződés alapján nyújtott tájékoztatási és referencia- és tanácsadási szolgáltatások körébe tartozik. Az alperes azon érvelését, miszerint nem nyújt szolgáltatást a kivitelező rendelkezésére álló, az építés biztosításával kapcsolatos dokumentumok elemzésére, mivel állományában nincsenek megfelelő szintű speciális ismeretekkel rendelkező munkavállalók, a bírói testület tarthatatlannak tartja, mivel A polgárok számára a megfelelő szolgáltatásokat kínálva az alperes köteles biztosítani a szokásos követelményeknek és felhasználási céloknak való megfelelést, így különösen ellenőrizni kell a fejlesztő pénzszerzési (befektetési) jogát és a résztvevőkkel (befektetőkkel) vonatkozó megállapodásokat kötni.

Egy másik ügyben N. pert indított IP U. (ingatlaniroda) ellen, kérte az alperestől a rossz minőségű ingatlanszolgáltatásért járó díjazás összegét, az engedményezési szerződés alapján kifizetett pénzeszköz-veszteséget, ill. erkölcsi kár megtérítése. Keresetének alátámasztására jelezte, hogy 2009. június 15-én az IP U.-val információs és tanácsadási szolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződést kötött, a szolgáltatásokért teljes mértékben kifizette. Az alperes kötelezettségeit nem megfelelően teljesítette. Az alperes javaslatára N. 2009.06.15-i keltezésű követelési jog átruházási szerződést kötött az „MCS” LLC-vel (befektető), melynek tervezetét az alperes készítette el. Ugyanakkor az alperes meggyőzte a felperest az ügylet jogszerűségéről, és minden dokumentumot ellenőriztek. Továbbá kiderült, hogy a megbízási szerződés nem teljesíthető, mivel a közös építési objektumhoz (lakáshoz) kapcsolatos jogok nem az MCS LLC-t illetik. Ezen tény miatt az MCS LLC igazgatója ellen büntetőeljárás indult, a pénzeszközöket nem térítették vissza a felperesnek.

Az alperes a keresetet nem ismerte el, mivel úgy vélte, hogy N. saját gondatlan cselekedetei miatt szenvedett veszteséget, mivel az MCS LLC-vel kötött engedményezési szerződés és a pénzeszközök átutalása során nem követelte az MCS LLC-től a jogosultságot igazoló eredeti dokumentumokat. a közös építkezés átengedett tárgya. N. a jelen megállapodás szerinti pénzeszközök átutalását önállóan, józanul megértve és értékelve hozta meg lehetséges kockázatokat az MCS LLC nem teljesíti kötelezettségeit. U. viszont nem vállal felelősséget harmadik fél (MCS LLC) kötelezettségeiért,

A Tomszki Leninszkij Kerületi Bíróság 2010. december 22-i határozatával N. kereseteit részben kielégítette, IP U. alperest N. javára teljes egészében felszámították a tájékoztatási és tanácsadási szolgáltatások költségeire, valamint a nem elmulasztások megtérítésére. -a vagyoni kár és az összeg 50%-ának megfelelő pénzbírság kielégítette a követelményeket, a többi követelményt nem teljesítették.

Mivel a felek nem értettek egyet ezzel a határozattal, az ellen kasmációs fellebbezéssel éltek.

A felperes panaszában döntést kért az IP U. kártérítési igényének megváltoztatásáról és kielégítéséről, mivel úgy vélte, hogy az alperes megfelelő szolgáltatásnyújtásával és az MTS LLC tulajdoni okmányainak ellenőrzésével a felperes nem megbízási szerződést kötöttek az MTS LLC-vel, és nem veszítettek volna készpénzt. Figyelembe véve a megkötött szerződés jellegét, amely az SP U.-tól szakmai tanácsadást biztosít az ügylet és az elszámolások kérdésében, az alperes köteles volt figyelmeztetni a felperest az ügylet megkötésétől, ha hiányzik a teljes iratcsomag hiányában. MTS LLC.

Az alperes a panaszban a bíróság határozatát N. követeléseinek törlésére és teljes körű kielégítésének megtagadására kérte, mivel a lakás adásvételi ügylet nem a vállalkozó hibájából, hanem a vállalkozó hibájából nem jött létre (nem bonyolítható le). az engedményező („MCS” Kft.) tisztességtelen cselekményei, Ezen túlmenően a bíróság a behajtandó összeg összegének meghatározásakor nem vette figyelembe a 2009.06.15-én kelt, az adatszolgáltatásról szóló megállapodás 4.2. szolgáltatások, mely szerint ha az adásvételi főszerződést a vállalkozó hibájából nem írták alá (az ügylet nem jött létre), az esedékes díj 50%-a a vállalkozót terheli. Rámutat továbbá arra, hogy N. javára nem vagyoni kár megtérítése és pénzbírság behajtására nincs ok, mivel a felperessel szembeni kötelezettségeket megfelelően teljesítették.

A Tomszki Területi Bíróság 2011. február 18-án kelt 33-418 / 2011. sz. semmisítő határozata az említett határozatot megváltoztatta: az alperestől beszedett szolgáltatások költségét 50%-ra csökkentette, a fogyasztói jogok megsértése miatt kiszabott bírság összegét arányosan csökkentve; a határozat többi részét változatlanul hagyták. A bírói tanács következtetéseit a következők indokolják.

Mivel N. kifizette a megszerzett követelési jog költségét az MCS LLC-nek, ezek a pénzeszközök veszteségként nem térülnek meg az IP U.-tól, mivel az alperes nem részese az engedményezési szerződésből eredő kötelezettségnek.

Ugyanakkor jogosak az IP U. azon érvei, hogy a tájékoztatási és tanácsadási szolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződés 4.2 pontjában a felek más következményekben állapodtak meg abban az esetben, ha a főszerződés a vállalkozó hibájából nem jön létre - a kifizetett díjazás 50%-ának visszatérítése az ügyfélnek. Mert az IPU hibája. hogy az adásvételi szerződés nem jött létre, nem állapítható meg, a szerződési feltételek alapján IP U. csak a kapott összeg 50%-át köteles visszaadni a felperesnek.

Ez a példa a szakirodalomban és a bírói gyakorlatban elterjedt tézis tükre, miszerint a közvetítő vagy tanácsadó nem felelős az ügyfél saját meggondolatlan cselekedeteinek következményeiért. Ez a megközelítés azonban figyelmen kívül hagyja azt a tényt, hogy a közvetítő (ingatlaniroda, ingatlanközvetítő) az, aki tevékenységével az ügyfelet kellő gondossággal és professzionális üzleti hozzáállással, gátlástalan partnerrel köti meg. megakadályozhatná ennek a tranzakciónak a lebonyolítását és az ügyfél veszteségeit. Az az érv, hogy a „hamis befektető” vagy a pénzügyi fizetésképtelenség miatt a tevékenységét felfüggesztett fejlesztő személyében a kárnak (veszteségnek) közvetlen oka van, nem vigasztalja a megtévesztett fogyasztót.

Főszabály szerint a közvetítő (bizományos, megbízott) nem vállal felelősséget az ügyféllel szemben, ha a szerződést harmadik személy nem teljesíti, kivéve azokat az eseteket, amikor a közvetítő nem tanúsított kellő gondosságot a személy kiválasztásánál (1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 993. cikke). Eközben a gyakorlatban az ügyfelek gyakran élnek ingatlanügynökségekkel harmadik felek - az eladó és (vagy) családtagjai, a bérbeadó - nem megfelelő magatartása miatt.

Így a tranzakció után egy idővel a vevő felfedheti a megszerzett lakóhelyiség rejtett hibáit, a közelmúltban végzett javítások vagy az illegális átépítés nyomait. Előfordul, hogy az eladó megkerüli a főszerződés megkötését (az infláció vagy a lakóhelyiségek szezonális áremelkedése miatt), vagy késlelteti az ingatlan átadását. Általános szabály, hogy az ingatlanközvetítő nem felelős az ügyféllel szemben a partner ilyen cselekedeteiért.

A 3-na pert indított 000 "K.O." (ingatlanügynökség) a nyújtott közvetítői szolgáltatások árának csökkentésére és kötbér beszedésére.

Állításait azzal indokolta, hogy közte és az alperes között 2006. június 29-én szerződést kötöttek egy lakásvásárlási szolgáltatás nyújtásáról, melynek költsége 20 000 rubel volt. + a kiválasztott lakás árának 2%-a. Az eladóval kötött adásvételi előszerződésben kikötötték, hogy a lakás 5 napon belül átkerült a vevőhöz. naptári napok a lakás költségének kifizetésének napjától. Valójában azonban a fizetés után 9 nappal megtörtént a lakás átadása, a késés 4 nap volt. Ezen túlmenően a felperes álláspontja szerint az alperes nem megfelelő minőségű szolgáltatást nyújtott: az előszerződést az alperes nem megfelelően állította össze, így azt a felperesnek pontosítania kellett.

Az alperes a keresetet nem ismerte el, mivel a 2006. 06. 29-i szerződésben vállalt valamennyi kötelezettségének eleget tett: a felperes részére lakást választott ki, az eladó tulajdoni okmányait ellenőrizte, lakás adásvételi előszerződést készített. . A felperes lakásátruházási késedelmes követeléseit rossz alperesnek jelentette be - a jogsértést a lakás eladója követte el, nem pedig az OOO K.O.

A bíróság a felek érveit megvizsgálva a 3. pert nem kielégítőnek ismerte el. Egy fogoly a felperes és K.O. között. a szerződés nem tartalmaz feltételeket a lakás átruházásának feltételeiről. Az alperes nem vállalta a lakás meghatározott időn belüli átruházási kötelezettségét. Ezt a kötelezettséget a lakás adásvételi előszerződése írja elő, melynek szerződő fele a K.O. ingatlaniroda. nem (a Krasznojarszki Szovjet Kerületi Bíróság 2006. 10. 17-i határozata).

Egy másik hasonló ügyben az ügyfél a szerződés alapján kifizetett díj visszatérítése és a veszteség megtérítése iránti keresetet nyújtott be az ingatlanközvetítővel szemben, követelését azzal indokolva, hogy az alperes nem teljesítette megfelelően a szerződésben vállalt kötelezettségeit, ún. : nem gondoskodott a volt tulajdonos lakóhelyiség családtagjainak időben történő törléséről. A késedelem egy hónap volt, és ez idő alatt az ügyfélnek (vevőnek) kellett rezsit fizetnie, figyelembe véve a volt tulajdonos (eladó) lakásba bejegyzett családtagjait.

A bíróság a keresetet elutasította, mert az adásvételi szerződés megkötésekor az ügyfelet figyelmeztették az eladó lakásban regisztrált családtagjainak jelenlétére. Ráadásul a vitatott szerződésben foglaltak szerint az ingatlaniroda feladatai közé csak a volt tulajdonos családtagjainak időben történő törlése „ellenőrzése” tartozott. Mivel az ingatlaniroda nem részese a lakás adásvételi szerződésének, nem tehető felelőssé az eladó és családtagjai hűtlen cselekedeteiért.