Za banku prilikom primanja kredita

banka - finansijska institucija, koji:

* koncentrati privremeno besplatni gotovina(depoziti);
* daje ih na privremeno korišćenje u vidu kredita (zajmova, avansa);
* posreduje u međusobnim plaćanjima i obračunima između preduzeća, institucija i pojedinaca.

Banque, Italian Banco - klupa

Svrhe i situacije u kojima su banke potrebne usluge procjenitelja.

Glavne situacije u kojima banke traže usluge procjenitelja su sljedeće:

• Procjena imovine kada je založena radi osiguranja kredita;
• Prilikom davanja hipotekarnih kredita fizičkim licima, banke zahtijevaju i usluge procjenitelja da utvrde stvarnu tržišnu vrijednost imovine koja se prenosi pod hipoteku (hipoteka je kredit osiguran nekretninama)
• Banke, kao nezavisne organizacije, ponekad trebaju procjenitelje da procijene svoje udjele u situacijama spajanja i akvizicija.
• Ponekad se angažuje procjenitelj da ocijeni posao u koji banka namjerava investirati.

Osobine postupka procjene vrijednosti imovine banke.

Većina glavna karakteristika Procedura za procjenu bilo koje imovine za banku je njena maksimalna tačnost. Za različite svrhe vrednovanja, osim procene kolaterala, ponekad nije potreban najtačniji rezultat, ali kada se procenjuje nekretnina za banku, rizici povezani sa procenom padaju u potpunosti na pleća procenjivača. S obzirom na to da veličina kredita gotovo uvijek višestruko premašuje iznos osiguranja, procjenitelj mora biti izuzetno oprezan i pažljiv prilikom provođenja postupka procjene. Potrebni su pregled nekretnine koja se procjenjuje, pribavljanje maksimalnog broja informacija o imovini, mukotrpna analiza tržišta i najefikasnije korištenje nekretnine koja se procjenjuje.

U praksi procjenitelja bio je slučaj kada je procjenitelj greškom ocijenio liniju za proizvodnju škroba kao liniju za proizvodnju šećera. Naravno, potražnja za šećerom je za red veličine veća od potražnje za škrobom, iako je tehnologija proizvodnje za oboje u principu vrlo slična. Kao rezultat toga, zajmoprimac nije mogao da otplati kredit, banka je zaplenila imovinu založenu kao kolateral i odlučila da je proda na tržištu. Kada se ispostavilo da je linija za proizvodnju šećera zapravo proizvodila škrob, došlo je do “ne baš dobrih” posljedica, kako za samog procjenitelja, tako i za Zajmoprimca.

Takođe je neophodno znati da banke prilikom procene imovine založene kao kolaterala često zahtevaju obračun likvidacione vrednosti u uslovima skraćenog vremena izloženosti. Ovaj popust, na primjer za stanove, u prosjeku iznosi 30%. Odnosno, procjenjujući stan na 10 miliona rubalja, Banka će vam, poduzimajući mjere opreza, izdati zajam u iznosu od 7 miliona rubalja. U našoj praksi bio je slučaj kada je kolateral Banke bio trosoban stan, čiji su prozori gledali na Kremlj. Zajmoprimac nije mogao da otplati kredit na vreme, a Banka je oduzela stan. Naši procjenitelji su procijenili stan sa 30% popusta.

Također treba napomenuti da sve banke ne rade sa svim procjeniteljima. Banke biraju svoje procjenitelje izdavanjem akreditacija. Prilikom rada sa bankama, Procjenitelji potpisuju ugovor o saradnji čija je jedna od klauzula sljedeća: „Ukoliko Banka ne proda imovinu za manje od mjesec dana, Procjenitelj je u obavezi da otkupi kolateral po cijeni navedenoj u izvještaj o procjeni.” Tako je Baki reosiguran od nekvalitetne procene objekata obezbeđenja.

Prilikom odabira kompanije za procjenu, provjerite u banci o akreditaciji i akreditovanim procjeniteljskim kućama.

Procjena za kolateral, kredit

Jemstvo - u krivičnom postupku - vrsta preventivne mjere, koja se sastoji od polaganja novca ili dragocjenosti kod suda od strane optuženog, osumnjičenog ili drugog lica ili organizacije, obezbjeđenje dolaska optuženog, osumnjičenog na poziv lica koje vodi uviđaj. , istražitelj, tužilac, sud. Kaucija se može primijeniti samo uz sankciju tužioca ili po odluci suda.
Karakteristike kolaterala ili procjene kredita.

Nekretnina i pokretna imovina koja ima veliku vrijednost često se prenosi na banku kao kolateral za osiguranje kredita. Istovremeno, banka vrši nezavisnu procjenu vrijednosti takvih objekata. Banka za procjenu angažuje nezavisne kompanije za procjenu. Kolateral može biti gotovo svako imovinsko pravo na sljedećim objektima:

• Objekti nekretnina (zgrade, stanovi, parcele itd.)
• Mašine i oprema
• Hartije od vrijednosti (zapisnice, dionice preduzeća, državne obveznice)
• Industrijski i prehrambeni proizvodi (visokokvalitetni proizvodi sa dugim rokom trajanja), uključujući robu u prometu
• Imovinska prava koja se mogu otuđiti (na primjer, pravo na udio u imovini privredni subjekt), potraživanja duga, autorska prava, pronalazačka i druga imovinska prava

Napominjemo da banke prvenstveno gledaju na likvidnost sredstva i vrijeme njegove izloženosti. Dalje, potrebno je razmotriti proceduru ponovne registracije prava svojine. Veća je vjerovatnoća da će banke uzeti imovinu kojoj je predmet državna registracija, kao što su nekretnine, vrijednosni papiri ili vozila. Imovinski objekti za koje je problematično preknjižiti ili upisati vlasništvo ili terete (poput namještaja, kućni aparati) Banke nerado uzimaju kredite kao kolateral.

U svakom slučaju, banci će biti potrebna nezavisna procjena kolaterala. Postupak procene i cena usluga za procenu objekta kolaterala zavise od samog objekta. Sve informacije možete saznati u relevantnim dijelovima stranice ili pozivom menadžerima naše kompanije.

Procjena hipoteke

Hipoteka.

Zalog nekretnina. Općenito, shema hipoteke je sljedeća - zajmodavac (na primjer, banka) izdaje zajam dužniku za kupovinu nekretnine. Dužnik stječe nekretninu kreditom. Stečena nekretnina se upisuje kao kolateral za primljeni kredit. U ovom slučaju, stečena imovina ostaje dužniku u njegovom posjedu i upotrebi.

Hipoteka je regulisana saveznim zakonom od 16. jula 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalog na nepokretnostima)“. (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Članom 1. ovog akta utvrđeno je da po ugovoru o zalozi nepokretnosti (ugovoru o hipoteci) jedna strana - založni poverilac, koji je poverilac po obavezi obezbeđenoj hipotekom, ima pravo da dobije namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužnik po ovoj obavezi iz vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca prvenstveno pred ostalim poveriocima zalogodavca, osim izuzetaka utvrđenih saveznim zakonom.

Hipotekarni dužnik može biti sam dužnik po obavezi obezbeđenoj hipotekom ili lice koje ne učestvuje u ovoj obavezi (treće lice).

Imovina na kojoj je hipoteka osnovana ostaje hipotekarnom vjerovniku u njegovom posjedu i upotrebi.

Art. 1 Saveznog zakona od 16. jula 1998. br. 102-FZ “O hipoteci (zalogu nekretnina)”.

Materijali obezbeđeni od strane SBI projekta

Karakteristike procjene za hipoteke.

Procjena kolaterala za hipoteku vrši se slično kao i procjena bilo koje druge nekretnine. Posebnost može biti procena hipoteke, kada se hipotekarni kredit izdaje uz obezbeđenje nove zgrade za koju još nije dobijena potvrda o vlasništvu.

U ovom slučaju se ne vrednuje imovina, već prava na nju ili vlasničko učešće u izgradnji. Ali banke uglavnom ne zahtijevaju procjenu hipoteke u ovom slučaju, jer vrijednost prenesenih prava je poznata.

Ponekad nastane situacija kada je stan u vlasništvu manje od tri godine, a prodavac ne želi da pokaže stvarnu cijenu stana da bi sakrio porez na dohodak. Ugovor o kupoprodaji se potpisuje na iznos manji od 1 milion rubalja ili po vrednosti zaliha. U tom slučaju banka pristaje na takve transakcije i veličina kredita se ne utvrđuje kupoprodajnim ugovorom, već izvještajem o procjeni hipoteke (u u ovom slučaju apartmani).

Banka izveštaja o proceni je jedinstvena platforma koja omogućava procjeniteljima i stručnjacima da razmjenjuju svoja profesionalna znanja, iskustva i praktična iskustva, upoznaju se s radom kolega i razgovaraju o različitim praktičnim, metodološkim i teorijskim pitanjima na konkretnim praktičnim primjerima.

On trenutno više od 1900 je objavljeno u izvještajnoj banci razni radovi procjenitelja i stručnjaka, broj aktivnih korisnika usluge prelazi 500 stručnjaka.

Banka izvještaja o procjeni je novi alat u radu procjenitelja i stručnjaka, pružajući stručnjacima velike mogućnosti:

i mnogi drugi.

Razmjena stručnih znanja, iskustava i praktičnih iskustava sa procjeniteljima i stručnjacima širom zemlje

Budući da se razmjena radova u okviru affiliate programa može odvijati inkognito (učesnici ne vide nikakve informacije o procjeniteljima koji su objavili svoje radove), možete, bez nepotrebnih strahova za svoju reputaciju, svoje radove postaviti na recenziju stručnjaka u oblast procene, forenzičkih i vansudskih veštačenja širom naše zemlje. Učesnici u affiliate programu, pregledavajući izvještaje i zaključke drugih procjenitelja i stručnjaka, mogu ostavljati recenzije i komentare, ukazujući na greške, netačnosti ili nedostatke u radu, što vam omogućava da dobijete neprocjenjive kritike i stalno poboljšavate kvalitetu svog rada.

Pristup radu procjenitelja i eksperata objavljenih u okviru Partnerskog programa Report Banke i najnovijoj „praksi procjene“

Učešćem u affiliate programu možete razmjenjivati ​​izvještaje i mišljenja sa drugim procjeniteljima i stručnjacima širom naše zemlje. Kako naš Internet server raste, to zaista može neograničene mogućnosti. Na primjer, potreban vam je primjer izvještaja sačinjenog prema standardima jednog od SROO-a. Uz pomoć “banke izvještaja” pronaći ćete ga za nekoliko sekundi. Da li ste se u svojoj praksi susreli sa nekim novim predmetom ocjenjivanja, a ne znate kako izvršiti ocjenjivanje? - Par klikova i naći ćete primjer.

Brzo pronađite potrebne praktične primjere koristeći Banku izvještaja

Korišćenjem pogodan sistem pretraži izvještaje po ogroman broj kriterijume po kojima možete brzo pronaći izveštaj razni kriterijumi(na primjer, na adresi na kojoj se nalazi imovina koja se procjenjuje). Kriterijumi pretraživanja se stalno usavršavaju i prilagođavaju uzimajući u obzir želje ocjenjivača.

Diskusija o raznim stručnim pitanjima na primjerima konkretnih radova

Koristeći Banku izvještaja, možete razgovarati o raznim praktičnim, metodološkim i teorijskim pitanjima na primjeru konkretnih radova sa njihovim autorima i drugim stručnjacima, kontaktirati i konsultovati se sa procjeniteljima i stručnjacima koji su objavili izvještaje o procjeni i stručna mišljenja koja vas zanimaju, dobiti recenzije i komentare na vaš rad od strane cjelokupne stručne zajednice.

Kako iskoristiti mogućnosti koje Report Banka pruža stručnjacima?

Da biste iskoristili mogućnosti „Report banke“, samo pročitajte javnu ponudu, korisnički ugovor usluge „Report Bank“ i registrujte se na sajtu. Da biste to učinili, morate ispuniti određeni obrazac i priložiti dokumente koji potvrđuju vaše pravo na ostvarivanje aktivnosti procjene. Nakon registracije, moći ćete uploadati izvještaje na server koristeći poseban interfejs. Izvještaji se mogu preuzimati kako za ličnu upotrebu, tako i za jednostavno i komercijalno objavljivanje i postavljanje unutar Partnerski program. Izveštaji koji se preuzimaju za ličnu upotrebu dobijaju status poverljivih informacija. Nisu dostupni drugim korisnicima servera. Pristup ovim izvještajima ima samo korisnik koji ih je preuzeo. Preuzimanjem izvještaja možete koristiti sve mogućnosti servera, osim mogućnosti koje vam pruža učešće u Affiliate programu.

O partnerskom programu Report Bank

Koristeći affiliate program, možete razmjenjivati ​​izvještaje, praktična iskustva, znanja i iskustva sa kolegama iz cijele naše zemlje, kao i razgovarati o raznim temama na primjerima konkretnih radova sa njihovim autorima i drugim stručnjacima. Učešće u Report Bank partnerskom programu će vam pružiti neprocjenjivu pomoć profesionalni razvoj i rast, proširit će vaš prtljag stručno znanje, omogućiće vam da se upoznate i budete u toku sa najnovijom praksom ocjenjivanja, kao i da steknete nova poznanstva sa najboljim stručnjacima iz oblasti nezavisne procjene, sudskog i pretpretresnog ispitivanja iz cijele Rusije.

Pravila za učešće u Partnerskom programu Report Banke

1. U Partnerskom programu “Report Bank” (u daljem tekstu: Partnerstvo) mogu učestvovati samo stručnjaci iz oblasti nezavisne procene, sudskog i vansudskog ispita, predstavnici procenjivačkih kuća i stručnih organizacija, kao i lica koja prolaze obuku u relevantnim specijalnostima. Program, Program).

2. Da biste postali učesnik u Affiliate programu, dovoljno je da objavite jedan od svojih bezličnih radova (izvještaj o procjeni, stručno mišljenje ili stručno mišljenje) u okviru njega u „Banci izvještaja“. Učitavanje na server i objavljivanje radova vrši korisnik registrovan na web stranici profesionalne mreže "Procjenitelji i stručnjaci" po vlastitom nahođenju koristeći interfejs usluge "Report Bank".

3. Korisnik je saglasan da učešće u Affiliate programu podrazumijeva potpunu saglasnost i prihvatanje uslova ovih pravila.

4. Svi radovi i materijali koje korisnici pošalju za objavljivanje u okviru Partnerskog programa (koristeći kontrolnu vezu „Objavi“ u interfejsu servisa „Izveštaj banke“) prolaze preliminarnu moderaciju (selekciju) od strane administratora sajta profesionalne mreže „Evaluatori i stručnjaci ”. Administracija zadržava pravo da po sopstvenom nahođenju i bez navođenja razloga odbije objavljivanje radova i materijala u okviru Affiliate programa.

5. Svi radovi i materijali koji su moderirani i objavljeni u okviru Affiliate programa bit će dostupni za pregled i preuzimanje svim učesnicima Affiliate programa.

Štaviše, svaki rad koji korisnik objavi u okviru Affiliate programa daje mu mogućnost pristupa (za gledanje i preuzimanje) svim radovima i materijalima (ne više od 200 mjesečno i najviše 2/3 svih radova objavljenih u okviru Partnerskog programa). Partnerski program, ukupno za cjelokupan period korištenja usluge, koji drugi učesnici Programa objavljuju u Izvještaj banci, u trajanju od mjesec dana (od trenutka donošenja odluke o objavljivanju i obavještavanja korisnika putem e-maila). Kada korisnik u okviru Programa objavi više radova istovremeno, period pristupa (u mjesecima) će biti jednak broju objavljenih radova.

Pravila učešća u Affiliate programu i, shodno tome, interfejs servisa „Report Bank“ ne dozvoljavaju situaciju u kojoj period pristupa korisnika Partnerskom programu (u mesecima) prelazi broj radova i materijala objavljenih od strane njega u okviru Programa. Da bi koristio sve mogućnosti Affiliate programa usluge Report Bank, korisnik mora aktivno učestvovati u njegovom razvoju. 6. Postavljanjem svojih radova za učešće u Affiliate programu, korisnik, kao autor, time izražava punu saglasnost da njegovi radovi koriste drugi učesnici u Affiliate programu pod uslovima utvrđenim Pravilima za učešće u Affiliate programu. Program.

8. Radovi postavljeni na server za učešće u Affiliate programu moraju biti aktuelni (razlika između datuma postavljanja na server i datuma izvještaja o procjeni, stručnog mišljenja ili stručnog mišljenja ne smije biti veća od 6 mjeseci). “Report Bank” je servis čija je osnovna funkcija stvaranje posebne platforme za razmjenu između procjenitelja i forenzičari

sa svojim najnovijim praktičnim razvojem i iskustvom.

9. Prilikom objavljivanja rada za objavljivanje u okviru Affiliate programa, potrebno je popuniti polje „Napomene za učesnike Affiliate programa“, u kojem korisnik mora naznačiti kako rad koji je objavio može biti zanimljiv ili koristan za druge stručnjake van.

10. Moderiranje radova za njihovo objavljivanje u okviru Partnerskog programa Izvještaj banke vrši se samo od 1. do 7. (uključujući) svakog mjeseca. Radovi koji budu poslati na moderaciju radi objavljivanja u okviru Affiliate programa u bilo koje drugo vrijeme biće moderirani od 1. do 7. (uključivo) sljedećeg mjeseca. 11. Za stručnjake iz zemalja ZND-a, kao i korisnike koji iz nekog razloga ne mogu objaviti svoj rad u okviru Affiliate programa, moguć je plaćeni pristup. Trošak pristupa radovima objavljenim u okviru Affiliate programa (ne više od 200 mesečno i najviše 2/3 svih radova objavljenih u okviru Affiliate programa, ukupno za ceo period korišćenja usluge) za mesec dana, isključujući lični popusti, iznosi 750 rubalja za fizička lica i 1125 rubalja za

12. Učesnici u Partnerskom programu bezuslovno su saglasni da neće umnožavati, distribuirati na bilo koji način ili prenositi nikome radove objavljene od strane drugih korisnika u okviru Affiliate programa, kao i bilo koje informacije iz ovih radova, te da će ih koristiti samo za ličnu referencu za u svrhu razmjene iskustava, znanja i praktičnog iskustva sa stručnjacima koji učestvuju u Affiliate programu, kao i da se korisnicima koji su objavili radove nadoknade sve gubitke povezane s nezakonitom reprodukcijom, distribucijom i korištenjem djela i informacija od njih u druge svrhe. Radovi objavljeni u okviru Partnerskog programa ne mogu se postaviti u jednostavnu publikaciju na web stranici.

13. Administracija web stranice profesionalne mreže “Procjenitelji i stručnjaci” zadržava pravo izmjene Pravila za učešće u Partnerskom programu Report Banke. Aktuelna verzija Pravila nalazi se na glavnoj stranici servisa "Izvještaj banke" putem linka.

Istovremeno, korisnici zadržavaju pravo učešća u Affiliate programu pod uslovima u skladu sa Pravilima koja su bila na snazi ​​u trenutku objavljivanja njegovog rada u okviru Affiliate programa.

Pažnja! Mišljenje banke se možda ne poklapa sa zaključcima procenjivačkih kompanija (partnera)!

• Opšti zahtevi CB Moskommertsbank (JSC) za nezavisne procenjivačke kompanije za sklapanje partnerstava
  Generale

• odredbe
  Kriterijumi
  

• izbor procjenitelja
  Scroll

• Opšti zahtevi CB Moskommertsbank (JSC) za nezavisne procenjivačke kompanije za sklapanje partnerstava
  dokumenata

zahtjevi

Kako bi se zaštitila od nekvalitetnih procjena i povećala efikasnost procesa kreditiranja, Banka bira procjenitelje (pravna i fizička lica (individualni preduzetnici), čije je djelovanje regulisano Federalnim zakonom „O djelatnostima procjenjivanja u Ruskoj Federaciji“ N 135-FZ od 29. jula 1998. godine), kao partneri prilikom procjene za potrebe kolaterala. Odabir evaluatora za uspostavljanje partnerstava je javan i zasnovan na objektivnim pokazateljima. Izbor procjenitelja za dugoročnu saradnju sa Bankom vrši se na dobrovoljnoj osnovi i vrši se u skladu sa preporukama Federalne antimonopolske službe.

U skladu sa Federalnim zakonom od 26. jula 2006. godine br. 135 FZ „O zaštiti konkurencije“, Banka ne ograničava klijente i zajmoprimce da rade sa drugim procjeniteljima radi procjene njihove imovine. Potencijalni zajmoprimac ima pravo kontaktirati svakog procjenitelja koji ispunjava zakonske uslove Ruska Federacija. Međutim, po prijemu izvještaja od procjenitelja koji nije partner Banke, kao mjera zaštite od nekvalitetne procjene, Banka obavezno provjerava:

• poslovna sposobnost procjenitelja (u skladu sa normama Građanskog zakonika Ruske Federacije - član 49);
• poslovna reputacija procjenitelja ( poslovnu reputaciju- mišljenje formirano o podnosiocu zahtjeva na osnovu recenzija i preporuka, učešća u sveruskim i regionalnim ocjenama, rezultata učešća u ispitivanjima);
• usklađenost izvještaja sa zakonodavstvom i saveznim standardima, pouzdanost informacija datih u izvještaju i drugi faktori koji utiču na pouzdanost rezultata procjene.

Banka ima pravo, uz saglasnost vlasnika izvještaja, ili na osnovu ugovora o procjeni, dostaviti izvještaj na uvid organima nadležnim za vršenje takvog pregleda. Ukoliko izveštaj o proceni nije u skladu sa zakonima i saveznim standardima, Banka ima pravo da odbije da prihvati izveštaj ovog procenitelja.

Ukoliko se kvalitet prezentiranih izvještaja pogorša, Banka ima pravo u svakom trenutku odbiti partnerske odnose sa procjeniteljem.

Kriterijumi za izbor procenitelja za dugoročnu saradnju sa Bankom

Kriterij I. Nivo partnerstva

Partner procjenitelj Banke može biti:

• procjenitelj - pojedinac, registrovan kao individualni preduzetnik;
• Preduzeće je pravno lice koje je ušlo u ugovori o radu sa procjeniteljima - pojedincima.

U zavisnosti od segmenta kreditiranja, količine, prirode usluga procene i drugih faktora, Banka bira željeni organizacioni oblik procjenitelj.

Kriterijum II. Radno iskustvo, poslovna aktivnost i profesionalnih kvaliteta

• Preduzeće se bavi poslovima u oblasti procene najmanje 3 godine i/ili kompanija ima 2 procenjivača sa najmanje 3 godine iskustva u subjektu Ruske Federacije na čijoj teritoriji je predmet zaloge. nalazi. Za procjenitelja koji je samostalni preduzetnik radno iskustvo je najmanje 3 godine.
• Nivo poslovnu aktivnost treba da se karakteriše pozitivnom dinamikom rasta prihoda u poslednjem izveštajnom periodu u odnosu na isti period prethodne godine i odsustvom gubitaka za poslednji izveštajni period (godinu).
• Edukacija iz oblasti vrednovanja, završetak kurseva usavršavanja.
• Članstvo u samoregulatornoj organizaciji procjenitelja (SRO), uključeno u jedinstvenu državni registar pravna lica, potvrđeno sertifikatom.
• Dostupnost najmanje 20 izvještaja o procjeni završenih tokom prošle godine.
• Uspješno položen test (teorijska i praktična provjera) nivoa znanja i profesionalnosti ključnih procjenitelja u organizaciji Banke.
• Pokazatelj visokog profesionalizma procjenitelja je prisustvo dokumenata o uspješnom završetku obuke i sertifikacije u međunarodno priznatim programima obuke i usavršavanja za procjenitelje - RICS, CCIM i dr.
• Iskustvo saradnje sa kreditnim institucijama. Dokaz da procjenitelj ima iskustva u radu sa kreditnim institucijama je njihovo javno priznanje procjenitelja kao partnera u oblasti procjene vrijednosti imovine za potrebe kolaterala. Takođe, činjenica saradnje između procjenitelja i treće kreditne organizacije je spisak izvještaja koje je izvršio procjenitelj za potrebe kolaterala, a koji su pismeno potvrđeni.

Kriterij III. Reputacija procjenitelja

Prilikom odabira procjenitelja provjerava se prisustvo negativnih informacija:

• sudske odluke, potvrđujući nekompetentnost ili nisku profesionalnost procjenitelja;
• krivični predmeti pokrenuti protiv procjenitelja i/ili uposlenika procjenitelja koji su povezani sa njegovim (njihovim) profesionalna aktivnost;
• tužbe i disciplinske sankcije od samoregulatorne organizacije i tijela u oblasti regulisanja djelatnosti vrednovanja;
• značajna razlika između zvanično plaćenih plate zaposlenih od tržišnog prosjeka.

Prilikom odabira procjenitelja vodi se računa o sljedećem:

• preporuke samoregulatornih organizacija procjenitelja;
• nepostojanje činjenice priznate od osiguravača ili suda da je procjenitelj nanio štetu korisniku usluga procjenjivanja i/ili trećim licima tokom obavljanja aktivnosti procjenjivanja;
• nepostojanje činjenica neopravdanog precenjivanja/potcenjivanja tržišne vrednosti kolaterala;
• nema negativnih izvještaja u prošloj godini stručni savjet relevantne SRO na osnovu rezultata ispitivanja izvještaja koje je izvršio procjenitelj;
• nema slučajeva neprihvatanja od strane Banke izveštaja o proceni koje je izvršio procenitelj zbog niskog kvaliteta izveštaja;
• odsustvo drugih negativnih informacija o procjenitelju.

Kriterij IV. Osiguranje od profesionalne odgovornosti

• Dobrovoljno osiguranje od građanske odgovornosti kompanije za procenu sa ograničenjem minimalnog iznosa pokrića (odgovornosti) za jedan osigurani slučaj - najmanje 3.000.000 rubalja (bez franšize).
• Obavezno osiguranje od građanske odgovornosti za procjenitelje - fizička lica u skladu sa članom 24.7. Zakona „O aktivnostima procene” za minimalni iznos osiguranja utvrđen zakonom od 300.000 rubalja.
• Dobrovoljno osiguranje od građanske odgovornosti procjenitelja sa ograničenjem minimalnog iznosa pokrića (odgovornosti) za jedan osigurani slučaj - najmanje 3.000.000 rubalja (bez franšize).

Kriterijum V. Dostupnost sistema kontrole kvaliteta izveštavanja

• Dostupnost dokumentovanog sistema kontrole kvaliteta u obliku standarda (zahteva) kompanije za kvalitet izveštaja ili detaljnih interna uputstva prema proceduri evaluacije i postupku provjere izvještaja.
• Dodeljivanje funkcije praćenja izveštaja koje pripremaju procenitelji namenskom specijalistu kompanije.

Kriterijum VI. Materijalno-tehnička baza

Dokumentarna potvrda da procjenitelj/procjenitelj posjeduje materijalna sredstva neophodna za obavljanje usluga procjene (nekretnine u vlasništvu ili u zakupu, kancelarijska oprema i druga imovina).

Kriterijum VII. Imati pristup bazama podataka, održavati vlastite baze podataka

Procjenitelj ima pristup bazama podataka sa tržišnim informacijama o vrijednosti pokretne, nepokretne imovine, dionica i sl. se smatra kao prednost kada Banka bira procjenitelje za potrebe hipotekarnog kreditiranja.

Kriterij VIII. Specijalizacija procjenitelja

Posjedovanje specijalizacije procjenitelja u različitim industrijama smatra se prednošću. Prilikom procene visoko specijalizovane imovine (npr. morska i rečna plovila, aviona) Banka privlači kompanije koje su direktno specijalizovane za ovaj segment tržišta.

Kriterij IX. Cijena usluga procjenitelja

Banka ne utiče na formiranje cene usluga procenitelja u slučajevima kada nije direktno naručilac procene. Istovremeno, nije dozvoljeno utvrđivanje zavisnosti cene usluga procene od konačnog rezultata procene.

Spisak dokumenata koje je kompanija za procenu/procenitelj dostavila CB Moskommertsbank (JSC) u svrhu uspostavljanja partnerskih odnosa

Banka ima pravo da zatraži dodatnu dokumentaciju od kompanije za procenu kako bi potvrdila njenu usklađenost sa zahtevima važećeg zakonodavstva Ruske Federacije.

Opšti zahtevi za pripremu izveštaja o proceni

Izveštaj mora biti u skladu sa važećim zakonima:

• Federalni zakon “O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji” br. 135-FZ od 29. jula 1998. godine, sa izmjenama i dopunama;
• Naredbe Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 20. jula 2007. br. 254-256 „O odobravanju federalnih standarda vrednovanja“ (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Obrazac za dostavljanje rezultata ocjenjivanja

• izvještaj o procjeni tržišne i likvidacione vrijednosti - 2 primjerka;
• izveštaj o proceni – 2 primerka.

Definirane vrste troškova

• tržišna vrijednost;
• likvidacione vrednosti.

Procijenjena prava

• vlastiti;
• prava zakupa;
• imovinska prava.

Prilikom procjene prava svojine na objektima u izgradnji potrebno je obratiti pažnju na potpunost ovih prava u konkretnom trenutku procjene. Na primjer, prilikom procjene prava ulaganja na objekte koji su već izgrađeni i pušteni u funkciju (tj. kada je ugovor o ulaganju završen, a vlasnik još nije formalizirao vlasništvo nad objektom), vlasnik investicionih prava ima samo prava koristiti i posjedovati imovinu.

Prezentacija rezultata ocjenjivanja

U slučaju procjene kompleksa objekata nekretnina, konačni rezultati moraju sadržavati podatke o cijeni svakog objekta, uklj. pri procjeni zgrade na zemljišnoj parceli (ili lokala ako postoje upisana prava na zemljišnoj parceli) posebno se moraju navesti trošak zgrada (ukupno i svaki posebno) i trošak prava na zemljišnoj parceli.

Opis objekta vrednovanja

Tačan opis nekretnine u skladu sa potvrdama o vlasništvu ili izvodima iz Jedinstvenog državnog registra (ako je izvod primljen kasnije od potvrde).

Inspekcija kolaterala

Obavezni uslov Tokom procjene, procjenitelj obilazi lokaciju i pregleda imovinu koja se procjenjuje. U toku uviđaja se fotografišu i sastavlja zapisnik o uviđaju. Kao rezultat pregleda utvrđuje se trenutna upotreba objekta, njegovo stanje, kao i druge karakteristike koje utiču na vrijednost objekta koji se procjenjuje.

Opterećenja

U izvještaju se moraju navesti svi postojeći tereti imovine koja se procjenjuje. Opterećenja se mogu identifikovati:

• za nekretnine - prema izvodu iz Jedinstvenog državnog registra, prema ugovorima o zakupu (podaci od vlasnika);
• za akcije društva za upravljanje - prema izvodu iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica;
• za emisiju vrijednosne papire– prema izvodu iz registra akcionara ili računa hartija od vrijednosti;
• imovina preduzeća - iz knjige zaloga (ako je vodi preduzeće).

Redevelopment

Ako se otkrije preuređenje, procjenitelj je dužan tu činjenicu prikazati u svom izvještaju. Preuređenje se može identifikovati tokom analize vlasništva/pravne potvrde ili tehnička dokumentacija. na primjer:

• u vlasničkom listu je navedeno da je preuređenje izvršeno, a nije odobreno na propisan način;
• tehnički pasoš BTI-a sadrži crvene linije, postoji pečat koji ukazuje na neodobrenu preopremanje prostorija;
• područje prema dokumentima BTI ne odgovara području upisanom u Jedinstveni državni registar (osim u slučajevima promjene principa tehničko računovodstvo).

Preuređenje se možda neće odraziti u službenim dokumentima, ali je utvrđeno vizuelnim pregledom. U tom slučaju potrebno je opisati sve napravljene promjene i prikazati ih simboli na tlocrtu i priložiti izvještaju.

Neusklađenost tehničke i pravne dokumentacije

Ako područje u dokumentima BTI ne odgovara području upisanom u Jedinstveni državni registar:

• izvještaj ukazuje na činjenicu neslaganja površine;
• ako je promjena površine koju je evidentirao ZTI nastala zakonito, tada se u proračunima treba koristiti površina prema najnovijim podacima tehničkog inventara;
• ako je neusklađenost uzrokovana promjenom principa tehničkog računovodstva stambenih prostorija, na primjer, prema certifikatu, stan ima ukupnu površinu od 60,4 m², prema tehničkom pasošu - 59,5 m². m., u izvještaju mora biti navedeno u cijelosti: „2-sobni stan ukupna površina 60,4 m2 (površina svih dijelova zgrade, uključujući ljetne sobe), uklj. stambena površina – 59,5 m2.”

Analiza tržišta i rezultati procjene

Analiza tržišta je obavezan dio izvještaja o procjeni u skladu sa važećom zakonskom regulativom. Analizu tržišta potrebno je izvršiti za vrstu imovine kojoj pripada predmet procjene i opisati stanje na njoj regionalno tržište, gdje se ovaj objekat nalazi. Neusklađenost materijala analize tržišta sa predmetom procene i konačnim rezultatima procene (bez obrazloženog obrazloženja) može biti osnov za odbijanje rezultata procene od strane Banke.

Primjena pristupa ocjenjivanja

Prema zakonu, procjenitelj je dužan da koristi sve pristupe vrednovanju ili da s razlogom odbije da koristi bilo koji od pristupa. U standardnim slučajevima, vrednovanje stanova i stambenih zgrada vrši se korišćenjem pristupa poređenja prodaje. U nekim slučajevima, prilikom procjene stambenih zgrada, preporučljivo je koristiti troškovni pristup pored komparativnog.

Vrednovanje nekretnina koje donose prihod se procjenjuje korištenjem sva tri pristupa. Ako nema dovoljno tržišnih podataka za jedan od pristupa, onda su proračuni za ovaj pristup dati za referencu. Na primjer, ako, prilikom procjene velikog regionalnog shopping kompleks(100 hiljada m2) nema podataka o prodaji (ponudi) ovakvih kompleksa. Pristup poređenja prodaje analizira tržište maloprodajnih objekata u datoj oblasti i tržište sličnih objekata u celoj zemlji kada se procjenjuje daje u zakup, ova činjenica treba se odraziti na procjenu koristeći prihodovni pristup. Incl. ugovor o zakupu opreme može se koristiti kao osnova za prihodovni pristup.

Troškovni pristup, zasnovan na korištenju UPVS zbirki, ne može biti glavni pristup u određivanju konačne tržišne vrijednosti. Upotreba metode procjene zasnovane na zbirkama građevinskog materijala mlađih od 20 godina je nepraktična.

Obračun PDV-a u procjeni

Konačna tržišna vrijednost je navedena sa i bez PDV-a. Ako imovina ne podliježe PDV-u, ova činjenica se mora navesti pored ukupnog troška ( posebnu pažnju– prilikom procjene prava na zemljište!).

Kada se procjenjuje prihodovni pristup, u kalkulacijama se koriste plaćanja zakupnine, prethodno očišćena od PDV-a.

Prilikom odabira analognih objekata prilikom procjene prava na zemljištu, potrebno je obratiti pažnju na oporezivanje analognih objekata (vlasništvo na zemljištu - prava zakupa zemljište) i izvršite potrebne izmjene.

Kada banka izda kredit kompaniji ili pojedincu koji je osiguran imovinom, ona mora procijeniti kolateral. U takvim slučajevima kreditne institucije često pribjegavaju uslugama procjenitelja, čiji je zadatak utvrđivanje stvarne vrijednosti određenog objekta. Kao rezultat toga, izvještaj kompanije o procjeni vrijednosti kolaterala omogućava banci da donese zaključak o likvidnosti objekta, cijeni i periodu njegove prodaje, uzimajući u obzir tržišne uslove i investicionu atraktivnost.

Uz procjenu kolaterala, često je važno da preduzeća procijene poslovanje u cjelini. Prema mišljenju stručnjaka, to je neophodno kako bi i sam biznis bio adekvatno prisutan na tržištu i mogao to da izjavi, čak i prilikom hipoteke. imovinski kompleks, preduzeće je nezavisno i sposobno da otplaćuje svoje dugove. Inače, Centralna banka jasno reguliše da kreditne institucije treba da obrate pažnju pri određivanju grupe rizika posebno na finansijsko stanje poslovanje dužnika u cjelini. Nažalost, najveći dio samog poslovanja još nije došao do potrebe da se ocjenjuje u cjelini. Na primjer, neki su jednostavno zabrinuti da će biti primorani da plaćaju više poreza na imovinu.

Procjenitelji osoblja banke: za i protiv

Neke banke ne koriste usluge kompanija specijalizovanih za poslove procene, već imaju svoje procenitelje. Tako radi, na primjer, Raiffeisenbank. Drugi se radije obraćaju nezavisnim procjeniteljima. Drugi pak koriste kombinovane oblike rada. Svaki od ovih puteva ima svoje prednosti i nedostatke.

Jurij Ušakov, šef odeljenja za kreditiranje klijenata u Moskovskoj kapitalnoj banci, kaže da banka ne koristi uvek usluge procenjivačkih kompanija i da nema stalne partnere u ovoj oblasti. Ako se ukaže potreba, kreditna institucija pribjegava uslugama procjenitelja, posebno kada poslovanje klijenta ima određene regionalne ili industrijske specifičnosti. Yuri Ushakov naglašava da je preporučljivo imati svoje procjenitelje u osoblju u slučajevima kada klijent naloži procjenu kolaterala. Jer u ovoj situaciji ima smisla provjeriti rezultate procjene, a najbolje je to učiniti sama banka. „Naravno, osoblje banke ne može znati sve zamršenosti poslovanja zajmoprimaca iz različitih industrija, međutim opšta pravila postoje, a ponekad je neophodna i kontrola nad kompanijama za procenu,” kaže Jurij Ušakov.

“Takođe je neophodno imati svoje procjenitelje u osoblju iz razloga što usluge procjenitelja gotovo uvijek plaća zajmoprimac”, dodaje stručnjak.

Elena Khorkina, direktorica odjela za kreditiranje stanovništva Moskovske kreditne banke (MCB), ima nešto drugačije gledište. Ona napominje da ako banka samostalno procjenjuje nekretnine, to, naravno, štedi novac, ali to stvara potrebu za povećanjem osoblja. Štaviše, ovo osoblje mora imati ne samo odgovarajuće kvalifikacije, već i obavljati posao u roku prihvatljivom na tržištu - dva do tri dana, uzimajući u obzir posjetu gradilištu, analizu podataka i pisanje samog izvještaja. Specijalista daje još jedan argument u korist nezavisnih procjenitelja: „Ako kreditni dosije sadrži izvještaj nezavisnog procjenitelja, onda je tokom provjera Banke Rusije ispravnosti stvorenih rezervi i procjene vrijednosti kolaterala, mnogo lakše dokazati da se odražava stvarna tržišna vrijednost kolaterala. Stoga banke trenutno praktikuju rad sa nezavisnim procjeniteljima.”

Najbolji izlaz je zajednički izbor procjenitelja

Pitanje da li banka ima svoje procjenitelje direktno je povezano sa problemom povjerenja u trougao banka-dužnik-procjenitelj. Kada klijent koji traži kredit traži procjenu, može doći do određenog sukoba interesa. Na primjer, ako procjenu naruči pojedinac ili preduzeće, onda uplatom novca očekuju da će dobiti određeni rezultat. Neki bankari primjećuju da u slučaju beskrupuloznog i neprofesionalnog pristupa, procjenitelj može dati konačni rezultat koji zajmoprimac želi vidjeti i time dovesti banku u zabludu. Bankarski stručnjaci kažu da se u radu sa procjeniteljskim kućama u fazi naplate dugova, naplate na sudu, stečaja, izvršnog postupka mora suočiti sa brojnim problemima. Postoje slučajevi, iako su prilično rijetki, kada se procjena nekoliko puta razlikuje od stvarne vrijednosti na tržištu.

S druge strane, ako banke više vole da rade sa svojim procjeniteljima i ne vjeruju stručnjacima zajmoprimca, onda i zajmoprimac ima sve razloge da ne vjeruje procjenitelju banke. Nezavisni procjenitelji također su ponekad prilično skeptični u pogledu takozvane „nezavisne“ procjene stručnjaka koji rade u osoblju banke.

Nije lako riješiti ovaj problem, kaže Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank). „S jedne strane, bankarski procjenitelji prirodno su na strani banke. S druge strane, ako klijent zajmoprimac angažuje treću kompaniju za procenu vrednosti, onda je u njenom interesu da kolateral predstavi u povoljnijem svetlu. Stoga procjena uvijek može biti donekle subjektivna u interesu jedne ili druge strane”, napominje stručnjak. Prema riječima Elene Khorkine (ICB), ovaj problem je prije stvar organizacije interna kontrola u banci: „Ljudski faktor je uvijek prisutan u radu, pa postoji rizik da tržišna vrijednost objekta bude potcijenjena ili precijenjena uzimajući u obzir subjektivne faktore.“

Neke kompanije nude bankama uslugu kao što je revalorizacija. Dodatni teret troškova revalorizacije pada na pleća klijenata banke – zajmoprimaca. Stoga je logično pretpostaviti da će klijent, kako bi se izbjegle precijenjenja, ipak ići kod procjenitelja koji ispunjava sve kriterije ne samo za njega, već i za kreditnu instituciju. Prema mišljenju stručnjaka, najbolji izlaz iz problematične situacije je zajednički izbor procjenitelja koji će biti nezavisan od obje strane.

Akreditacija i konkursna selekcija

Pitanje interakcije sa procjeniteljem je veoma važno za banku. Kreditna institucija može izabrati da akredituje kompaniju za procenu u banci ili da sprovede konkurentsku selekciju. To će donekle omogućiti da se izbjegnu nepouzdane procjene beskrupuloznih procjenitelja.

Stručnjaci smatraju da je akreditacija jedan od najobjektivnijih pristupa za odabir kvalifikovanih, iskusnih predstavnika zajednice ocjenjivanja. Ovdje treba poći od toga ko preuzima više rizika. Banka po pravilu snosi najveće rizike. Procjenitelj jednostavno pravi procjenu. A najgora stvar s kojom bi se mogao suočiti, kažu bankari, je tužba zbog procjene vrijednosti. Istina, prilično je problematično na sudu dobiti kazne za procjeniteljsku kompaniju za precijenjenost. Budući da su rizici banke objektivni, potrebno ih je nekako zaštititi. I iako svaki zajmoprimac ima pravo da izabere organizaciju za procjenu koja mu se sviđa, pristup izvještajima neakreditiranih procjenitelja u bankama može biti mnogo strožiji.

Elena Khorkina iz Moskovske kreditne banke rekla je da je njihova kreditna organizacija krenula putem akreditacije kompanija za procjenu: „Banka ima partnerstvo sa nekoliko procjenitelja. Glavni kriterijumi za nas su iskustvo, profesionalnost i reputacija na tržištu.”

Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank) smatra da svaka od ovih vrsta saradnje ima svoje prednosti. Konkurentska osnova pretpostavlja konkurenciju, pa samim tim i fleksibilnija politika cijena, a vjerovatno i kvalitetnije usluge. Akreditacija firme za procenu daje prednost postojanju stalnog partnera koji poznaje potrebe banke i drugih klijenata. „Poteškoće mogu nastati samo kod uskoprofilnih zajmoprimaca, kada akreditovana kompanija ne posluje u željenom regionu ili nema iskustva u proceni ovog posla“, kaže stručnjak.

Uvesti red u procenitelje

Stručnjaci predlažu razne načine smanjenje broja nekvalitetnih usluga procjenitelja na tržištu. Na primjer, to se može učiniti pooštravanjem zahtjeva za rad procjenitelja, stvaranjem „crne“ liste procjeničkih kompanija koje potpisuju nepouzdane izvještaje i uvođenjem jedinstvenih standarda ocjenjivanja.

Jedan od načina da se riješi problem nepravednog vrednovanja može biti konsolidacija kompanija koje posluju na tržištu. Možda bi se to trebalo dogoditi i uz pomoć takve prisilne mjere kao što je smanjenje broja procjenitelja, jer u ovom trenutku, prema Yuri Ushakovu (Moscow Capital Bank), njihov broj uvelike premašuje kvalitet rada kompanija za procjenu. Ujedno, vještak izražava rezervu da u u poslednje vreme Ipak, preduzete su mjere za poboljšanje kvaliteta usluga ocjenjivanja, na primjer, licenciranjem takvih aktivnosti.

Važan korak je i formiranje prave zajednice evaluacije. Tako je 1. avgusta 2006. godine Federalni zakon br. 157-FZ od 27. jula 2006. „O izmjenama i dopunama savezni zakon„O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji“, koji je osmišljen da uspostavi red među procjeniteljima.

„Do sada je koncept „evaluativne zajednice“ u Rusiji bio metafizičke prirode – ili je postojala ili nije. Postojali su procjenitelji i procjeniteljske kompanije, uključujući i one udružene u udruženja, a bilo je i onih koje su “sami hodale”. Stupanjem na snagu novog zakona pojam zajednice za procjenu dobio je sasvim određeno značenje, rekao je predsjednik imovinskog odbora Državna Duma Viktor Pleskačevski, komentariše novi zakon o aktivnostima procjene. - Samoregulatorne organizacije su postale samostalna institucija za regulisanje odnosa u koordinatnom sistemu „potrošač–procjenitelj–društvo“. Dakle, procjenitelji imaju nove, da tako kažem, “autoritete” - strukture odgovorne za razvoj usluga ocjenjivanja i njihov kvalitet, ali stvorene ne “odozgo” uredbom ili rezolucijom vlade, već “odozdo” – odlukom stručna zajednica.”