Glavne faze vrednovanja nekretnina. Glavne faze procjene U kojim slučajevima je potrebna stručna procjena?

Proces procjene vrijednosti nekretnina može se podijeliti u sedam faza:

1. Izjava o problemu i zaključivanje ugovora za procjenu objekta; razvoj plana procjene.
2. Prikupljanje podataka (općih, posebnih, uporednih) i provjera potpunosti i pouzdanosti informacija.
3. Opća i posebna analiza tržišta.
4. Analiza najefikasnije upotrebe određene imovine.
5. Odabir pristupa i metoda procjene i direktno izvođenje proračuna procjene korištenjem metoda procjene: trošak, poređenje prodaje, kapitalizacija prihoda.
6. Koordinacija rezultata dobijenih korištenjem različiti pristupi, i utvrđivanje konačnog troška.
7. Izrada izvještaja o rezultatima procjene nepokretnosti. Procjena objekta počinje definiranjem problema – postavljanjem zadatka. Može se podijeliti na šest glavnih tačaka:

1) identifikacija nepokretnosti, koja se uglavnom sastoji od zemljišne parcele i poboljšanja (određivanje granica nekretnine koja se vrednuje, šta tačno treba vrednovati);
2) utvrđivanje obima procenjenih imovinskih prava vezanih za određenu nekretninu (kupac može imati samo pravo na zakup ili određeni udeo u ortačkom društvu, imovina može biti opterećena hipotekom i sl.);
3) određivanje datuma procene (ceo proces analize informacija mora biti vremenski vezan za određeni datum, budući da tržišta i tržišnim uslovima, pa se stoga faktori koji utiču na vrijednost troška mogu promijeniti. Izračunata vrijednost troškova za drugi trenutak možda neće odgovarati stvarnosti);
4) određivanje svrhe procene za kupca (kupac po pravilu postavlja određeni cilj procenitelju - da izvrši procenu objekta, što mu je potrebno za realizaciju nekog od svojih planova - osiguranje objekta , prodati ga ili dobiti kredit koji je njime osiguran - to je svrha procjene, njegova funkcija);
5) izbor vrste (standarda) troška koji odgovara uspostavljenoj funkciji evaluacije. U svakom slučaju, procjenitelj mora odabrati određenu vrstu procijenjene vrijednosti koja odgovara utvrđenoj svrsi procjene (vidi tabelu 7.2). U slučaju korištenja vrijednosti netržišnog tipa posebnu pažnju mora se voditi računa da se jasno i nedvosmisleno razlikuju od tržišne vrijednosti;
6) utvrđivanje restriktivnih uslova (mogu se odnositi na obim i prirodu informacija koje daje naručilac, sposobnost procjenitelja da samostalno izvrši cjelokupni obim ocjenjivačkog posla, mogućnost detaljnog vizuelnog pregleda objekta procjene, itd.).

Svi ovi koraci moraju biti prodiskutovani i dogovoreni sa klijentom kako bi se otklonili mogući međusobni nesporazumi.

Procjena nekretnine se vrši na osnovu sporazuma (uključujući i zadatak procjene) između procjenitelja i naručioca. U članu 10. Zakona o poslovima procene, uslovi za ugovor su formulisani na sledeći način:

1. Ugovor o provođenju procjene se zaključuje u jednostavnom pisanom obliku.
2. Sporazum o procjeni mora sadržavati:
- predmet vrednovanja (pravilnije bi bilo - „opis ili naznaka predmeta vrednovanja“);
- vrsta vrijednosti imovine (metoda procjene) (procjenitelji ne koriste termin „metoda procjene“, posebno kao pojašnjenje (pošto je u zagradi) pojma „vrsta vrijednosti“);
- iznos novčane naknade za sprovođenje procjene;
- podatke o obaveznom osiguranju od građanske odgovornosti procjenitelja u skladu sa Zakonom o poslovima vrednovanja;
- Ime samoregulatorna organizacija procjenitelji čiji je procjenitelj član i lokacija ove organizacije;
- naznaku standarda aktivnosti ocjenjivanja koji će se primjenjivati ​​tokom ocjenjivanja;
- naznaku veličine, postupka i osnova za nastanak dodatne odgovornosti u odnosu na odgovornost utvrđenu građanskim zakonom i čl. 246. Zakona o poslovima vrednovanja, procenitelj ili pravno lice sa kojim je procenitelj sklopio ugovor o radu.
-
3. Ugovor o procjeni koji naručilac zaključuje sa pravnim licem mora navesti podatke o procjeniteljima ili procjeniteljima koji će vršiti procjenu, uključujući prezime, ime i prezime procjenitelja ili procjenitelja.

Ugovor za procjenu i jednog objekta i više objekata mora sadržavati tačnu naznaku ovog objekta ili ovih objekata, kao i opis ovog objekta ili ovih objekata

4. U vezi vrednovanja pripadajućih objekata Ruska Federacija, subjekti Ruske Federacije ili općine, ugovor o provođenju procjene u ime kupca zaključuje osoba ovlaštena od vlasnika za obavljanje transakcija s predmetima, osim ako je drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije.

Ugovorom se može predvideti i pravo procenitelja da nastupa u ime kupca prilikom prikupljanja informacija o zoniranju, uslovima okruženje, pravo procjenitelja i njegovih pomoćnika da pregledaju imovinu i izvrše po potrebi dodatna istraživanja i sl. Procjenitelj vrši preliminarni pregled objekta i sastavlja plan procjene sa određivanjem količine potrebno osoblje, raspored rada, koji je neophodan za utvrđivanje visine plaćanja za rad procjenitelja. Naknada procjenitelja ne treba da se zasniva na vrijednosti imovine koju odredi procjenitelj.

Nakon potpisivanja ugovora, procjenitelj izrađuje detaljan plan rada procjene, koji predviđa provođenje procesa stručnog vrednovanja u odnosu na konkretnu nekretninu iu skladu sa zadatim zadatkom.

Prikupljanje podataka. Procjena vrijednosti nekretnina je zadatak primijenjene ekonomske analize, koja se zasniva na sistematskim metodama prikupljanja, analize i obrade informacija radi dobijanja razumnih rezultata. Priroda imovine ili imovine određuje obim posla na prikupljanju potrebnih informacija i njegovu vrstu.

Razvijanje preciznih modela procjene kako u masovnom tako iu pojedinačnom vrednovanju zavisi od adekvatnog prikupljanja i analize tržišnih informacija, donošenja suda o najefikasnijem korišćenju imovine, proučavanja faktora ponude i potražnje. Obično se ove informacije dijele u tri glavne kategorije: opće informacije o faktorima koji utiču na vrijednost nekretnine na regionalnom nivou: posebne informacije o faktorima koji utiču na cijenu objekta na lokalnom i segmentnom nivou, uključujući uporedne informacije o uporedivim objektima; specifične informacije o karakteristikama stranice koja se procjenjuje i poboljšanjima koja se nalaze na njoj koja utiču na vrijednost.

Ovi podaci su uključeni u glavni dio izvještaja. U ovom dijelu izvještaja potrebno je dati tri vrste opštih podataka: regionalne, urbane i za neposredno okruženje. Za velike urbane centre, podaci o gradu mogu biti dovoljni.

Regionalna, Yuroda i okružna kupatila pružaju ekonomska osnova za procjenu i analizu okruženja u kojem objekt koji se procjenjuje mora biti konkurentan. Informacije treba da uključuju: geografske podatke, društvene i ekonomskim uslovima i razvojne trendove. Ove informacije formiraju mišljenje procjenitelja. Regionalni podaci uključuju:

Lokacija nekretnine u odnosu na obližnje gradove, tržnice i urbane centre;

II - ekonomski trendovi u razvoju regiona;
- karakteristike stanovništva regije na osnovu dostupnih statistika;
- kretanja u promjenama pokazatelja sastava i zaposlenosti stanovništva, tržišta roba;
- saobraćajne komunikacije, uključujući i putnu mrežu, željeznice i njihov uticaj na imovinu koja se procjenjuje;
- usluge, uključujući komunalne usluge, dostupne u regionu;
- karte (topoplanovi) koje vam omogućavaju da odredite lokaciju objekta.

Regionalni podaci su najvažniji kada se procjenjuju poljoprivredna dobra i posjedi koji se nalaze u malih gradova(sela).

Ako se objekat nalazi u velikoj urbanoj aglomeraciji, regionalni i gradski podaci se često mogu preklapati. Kada se podaci o gradovima prezentiraju odvojeno od regionalnih podataka, oni uključuju sljedeće informacije:
- kratka istorija gradovi i vrsta vlasti;
- struktura stanovništva, obrazovna struktura i sistem upravljanja;
- klima i priroda područja, prirodni resursi;
- glavni tipovi razvoja, mogućnosti za rekreaciju, parkovi;
- sistem komunikacija, transportni sistem;
- tržište rada i profesionalna struktura stanovništva;
- porezi;
- mapu grada sa naznakom objekta procjene.

Podaci iz neposrednog okruženja treba da budu detaljni do te mere da čitalac izveštaja o proceni može da proceni napredak analize. Ovi podaci za stambene nekretnine moraju imati sljedeće karakteristike:
- kartu sa jasno ucrtanim granicama korisnika zemljišta i naznakom lokacije objekta;
- fizičke karakteristike;
- blizina društvene i transportne infrastrukture (škole, tržni centri, centri za zapošljavanje, autobuska stajališta javni prevoz, parkovi, itd.);
- dostupne javne usluge;
- tipične građevine u okruženju, njihovo opšte stanje, starosne i vrednosne granice;
- identifikovani razvojni trendovi;
- srednje veličine porodice, prosječna primanja stanovnika.

Pored većine navedenih podataka, ekološke informacije za nestambene nekretnine uključuju i sljedeće posebne podatke:

- tržište poslovnih zgrada, njihova dostupnost, potencijalna potražnja;
- trgovačke usluge i struktura potražnje;
- putnički tokovi;
- trgovinska konkurencija i mogućnosti prodora na tržište;
- trendovi razvoja i izgradnje područja, promjene u namjeni nekretnina, oporezivanje;
- trošak električne energije;
- mogućnosti za radnike (transport, kafići, restorani, trgovačkih centara, banke).

Posebni podaci mogu biti veoma raznoliki. Kao primjer dajemo tipičan opis zemljišne parcele, opis zgrada i objekata.

Tipičan opis zemljišne parcele uključuje:
- veličina, oblik, površina, topografske karakteristike;
- stanje tla i podzemnog sloja, karakteristike drenaže;
- dostupnost pristupnih, komunikacionih vodova i komunalnih objekata, uključujući i troškove njihove izgradnje;
- radovi na uređenju van terena (izgradnja ulica, trotoara, ivičnjaka, jarkova);
- unapređenje teritorije same parcele (radovi na parkovskoj arhitekturi, ugradnja unutrašnjih pristupnih puteva, pješačkih staza, vodovod, kanalizacija);
- opšti izgled, blizina neprivlačnih i opasnih objekata;
- ugovoreno korišćenje (zoniranje), ograničenja, služnosti, obaveze i sl.;
- faktori lokacije koji će uticati na tržišnu vrijednost.

Tipičan opis zgrada i objekata, ovisno o vrsti imovine, uključuje sljedeće karakteristike:
- kvalitet i vrsta gradnje, broj prostorija;
- izgrađena površina, gabariti, ukupna (korisna) površina objekta, gabariti i površina pojedinih prostorija i prostorija unutar zgrade;
- godina prvobitne izgradnje, vrijeme popravke, rekonstrukcije i dogradnje novih objekata;
- stil, dizajn, raspored;
- vanjske konstrukcije, temelji, krovovi, vrata, prozori, lampioni, otvori;
- vanjska završna obrada, unutrašnja završna obrada (podovi, zidovi, pregrade, plafoni, ugradbeni ormari, ostave);
- vodovodne instalacije i konstrukcije, elektroinstalacije, sisteme klimatizacije i grijanja, ugrađenu opremu (stanje i podobnost);
- lokacija objekata na lokaciji i njihove karakteristike (garaže, kupatila, pomoćne zgrade, platforme, trijemi i drugi objekti);
- podjela objekata i građevinskih elemenata na dugotrajne i netrajne kratkoročno usluge (stvarna starost i realnom vremenu rad, preostali ekonomski vijek, stanje);
- funkcionalna zastarjelost (funkcionalna podobnost ili nepodobnost).

Uporedni podaci- ovo su uglavnom tržišni podaci. U uslovima formiranja tržišta nekretnina i zemljišta, glavni izvori dobijanja informacija o tržišnim cenama mogu biti:

Ugovori o kupoprodaji zemljišta i drugih nekretnina;
- podatke o ponudama za prodaju nekretnina i zemljišnih parcela prema informacijama o nekretninama i drugim biltenima, oglasima i porukama o namjerama prodaje nekretnina u medijima;
- podatke državne statistike.

Svi prikupljeni podaci koriste se za dvije vrste analize tržišta nekretnina: opštu i posebnu.

Analiza podataka na potpunost i pouzdanost (verifikacija). Takva analiza mora se izvršiti u skladu sa zahtjevima za informacijama navedenim u FSO. Ako je bilo koji podatak sumnjiv, on se odbacuje.

Nakon što je procjenitelj odabrao metode nekoliko klasičnih pristupa i primijenio ih u procjeni vrijednosti određene nekretnine, javlja se potreba za analizom i usaglašavanjem rezultata dobijenih njihovom primjenom. Da bi se dobio konačan zaključak, postavlja se pitanje izvođenja konačne vrijednosti troška. Budući da uvijek postoji neka razlika u brojčanim vrijednostima vrijednosti određenih različitim pristupima, zadatak procjenitelja je da to širenje objasni analizom njegovih uzroka. Ako neki od pristupa nije korišten, potrebno je objasniti razlog za to.

Koordinacija rezultata i utvrđivanje konačnog troška. U FSO-3 u stavu 8 odjeljak III“Zahtjevi za sadržaj izvještaja o procjeni” navodi da “bez obzira na vrstu objekta procjene, izvještaj o ocjeni mora sadržavati” odjeljak “Koordinacija rezultata”. Treba imati na umu da konačni trošak obično nije prosjek troškova dobivenih iz tri pristupa.

Priprema izvještaja o procjeni. Zahtjevi za izvještavanje su predstavljeni u Zakonu o djelatnostima procjene i FSO-3. Navedimo ukratko karakteristike sastavljanja izvještaja o procjeni koje su karakteristične za međunarodnu praksu ocjenjivanja.

Izveštaj o proceni se priprema u pisanoj formi. Sadržaj ovog dokumenta može varirati u zavisnosti od svrhe. Postoje tri glavne vrste izvještaja: u pismu (kratkom) obliku, koji se često naziva stručni izvještaj; izvještaj standardni obrazac i kompletan narativni izvještaj.

Sumarni iskaz je izjava procjenitelja vrijednosti. Nedostaje bilo šta dodatne informacije, svaka analiza podataka koje je prikupio i koristio evaluator. Takav izvještaj ima ograničenu upotrebu i najčešće se koristi u dva slučaja: ako je kupac siguran u kvalifikacije i iskustvo procjenitelja i ako je predmet procjene vrlo jednostavan.

Standardni obrazac izvještaja koristi se za procjenu standardnih stambenih nekretnina (stanova, vikendica, gradskih kuća i sl.), a može se koristiti i za masovnu procjenu.

Narativni izvještaj omogućava ocjenjivaču da najpotpunije potkrijepi svoje mišljenje i uvjeri čitaoca izvještaja u ispravnost svojih zaključaka i datih numeričkih rezultata.

Glavne faze vrednovanja nekretnina

Proces ocjenjivanja se može definirati kao slijed postupaka koji se koriste za dobijanje procjene. Proces obično kulminira u izvještaju o procjeni, dajući dokaznu vrijednost procjeni vrijednosti.

Provođenje procjene uključuje šest osnovnih koraka:

1. Zaključivanje ugovora o proceni sa kupcem. Prilikom zaključivanja ugovora o procjeni, procjenitelj je dužan kupcu pružiti informacije o zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije o aktivnostima procjene, uklj. o odgovornostima procjenitelja, zahtjevima za sporazum o procjeni i izvještaju o ocjeni, kao i standardima ocjenjivanja. Činjenica davanja takvih informacija se evidentira u sporazumu o proceni.

2. Utvrđivanje kvantitativnih i kvalitativnih karakteristika objekta procjene. Procjenitelj prikuplja i obrađuje: vlasničke isprave, podatke o opterećenosti predmeta procjene pravima drugih lica; računovodstvene i izvještajne podatke u vezi sa predmetom procjene; informacije o tehničkim i operativne karakteristike predmet procjene; informacije koje su od izuzetnog značaja za utvrđivanje kvantitativnih i kvalitativnih karakteristika objekta procene radi utvrđivanja njegove vrednosti, kao i druge informacije vezane za predmet vrednovanja.

3. Analiza tržišta kojem pripada predmet procjene. Procjenitelj analizira tržište kojem predmet procjene pripada, njegovu historiju, trenutna stanja i trendove, te odabire analoge predmeta procjene i opravdava njihov izbor.

4. Odabir metode (metoda) procjene u okviru svakog od svih mogućih pristupa ocjenjivanju i izvođenje potrebnih proračuna. Prilikom provođenja procjene, procjenitelj je dužan koristiti (ili opravdati odbijanje korištenja) sljedeće pristupe:

skup pristup na osnovu definicije gotovina potrebno za stjecanje zemljišne parcele i za izradu tačne kopije objekta procjene (uzimajući u obzir habanje i profit poduzetnika);

komparativni pristup, obezbjeđivanje utvrđivanja ravnotežne cijene na osnovu poređenja objekta sa sličnim objektima koji se prodaju ili nude na lokalnom tržištu nekretnina; prihodovni pristup na osnovu utvrđivanja sadašnje vrijednosti budućih prihoda od poslovanja i preprodaje imovine koja se procjenjuje. Procjenitelj ima pravo da samostalno odredi posebne metode procjene u okviru svakog pristupa ocjenjivanju.

5. Uopštavanje rezultata dobijenih u okviru svakog od pristupa vrednovanju i određivanje konačne vrednosti vrednosti objekta vrednovanja. Procjenitelj, na osnovu rezultata dobijenih u okviru svakog pristupa ocjenjivanju, utvrđuje konačnu vrijednost vrijednosti objekta koji se procjenjuje. Konačna vrijednost objekta procjene mora biti izražena u rubljama u obliku jedinstvene vrijednosti, osim ako drugačije nije predviđeno ugovorom o procjeni.

6. Izrada i dostavljanje izvještaja o procjeni kupcu.

Glavne faze vrednovanja nekretnina - koncept i vrste. Klasifikacija i karakteristike kategorije "Glavne faze procene vrednosti nekretnina" 2017, 2018.

Stručna procjena je ime cijeli sistem dijagnostičke metode koje se izuzetno široko koriste u upravljanju, ekonomske analize, psihologiju, marketing i druge oblasti. Ove metode vam omogućavaju da karakterišete, klasifikujete, dodijelite određeni rang ili ocjenu događajima i konceptima koji se ne mogu kvantitativno izmjeriti.

U kojim slučajevima je potrebna stručna procjena?

Prilikom svakog istraživanja, u bilo kojoj od njegovih faza, metoda može biti primijenjena u aktivnostima upravljanja:

• U fazi utvrđivanja ciljeva i zadataka istraživačkog procesa.
• Tokom izgradnje ili testiranja hipoteze.
• Da razjasnimo problemsku situaciju. Za tumačenje tekućih procesa i događaja.
• Da bi se opravdala adekvatnost upotrebljenih alata.
• Da generiše preporuke, kao i da implementira mnoge druge svrhe.

Sprovođenje stručne procene je opravdano u slučajevima kada je nemoguće doneti odluku na osnovu tačnih proračuna (za izradu psihološkog portreta, karakteristike rada, procenu ekonomske neizvesnosti i rizika).

Najčešće korištenje takvih procjena postaje važno u situaciji odabira jedne ili više opcija iz predloženog skupa:

• Pokreni se serijska proizvodnja jedna od razvijenih opcija proizvoda.
• Odabir astronauta od brojnih prijavljenih.
• naučni rad koji će biti finansirani.
• Odabir preduzeća koje će dobiti ekološki kredit.
• Definicija investicioni projekat za ulaganje sredstava.

Ko su stručnjaci i kako rade?

Kao što naziv metode govori, stručna procjena podrazumijeva uključivanje jednog ili više stručnjaka specijalista koji su kompetentni za procjenu osoba, kao i obradu njihovih mišljenja. Odabir stručnjaka se vrši uzimajući u obzir adekvatnost njihove prosudbe i iskustva u ovoj oblasti.

Stručna ocjena se može izraziti i kvantitativno i kvalitativno. Podaci o stručnim istraživanjima potrebni su rukovodiocima, menadžerima i zaposlenima u menadžmentu kao osnova za donošenje odluka.

Izrada stručne procene najčešće se vrši formiranjem radne grupe koja organizuje rad stručnjaka (ili više eksperata). Ako mora biti uključeno više osoba, one se spajaju u stručnu komisiju.

Koliko stručnjaka će biti potrebno?

U zavisnosti od specifičnosti zadatka i mogućnosti preduzeća, jedan ili više stručnjaka može biti pozvano da izvrši stručnu procenu. U ovom slučaju stručna procjena se naziva individualna ili kolektivna.

Procjena koju nastavnik koristi da okarakteriše dubinu učenikovog znanja postaje individualna. Ovaj tip uključuje i dijagnozu koju postavlja jedan ljekar. Međutim, u kontroverznim ili teškim situacijama (teška bolest, postavljanje pitanja isključenja učenika) pribjegavaju kolektivnom rješenju problema. Ovdje su neophodni simpozijumi ljekara i organizovanje komisije nastavnika.

Isti algoritam djeluje i u vojsci: najčešće odluku donosi sam komandant, a po potrebi se sastavlja vojni savjet.

Redoslijed postupka procjene

Redoslijed formiranja relevantne i objektivne stručne procjene sastoji se od sljedećih faza:

1. Aktivnost koju treba istražiti.
2. Odabir stručnjaka za izvođenje postupka.
3. Proučavanje postojećih metoda kojima će se mjeriti stručne ocjene.
4. Provođenje samog postupka procjene.
5. Kompilacija i analiza informacija dobijenih tokom ocjenjivanja.

U tom slučaju može biti potrebno provjeriti ulazne podatke na kojima će se temeljiti stručna procjena. U nekim slučajevima, radna grupa mora promijeniti sastav ekspertske grupe ili pribjeći ponovnom mjerenju istih pitanja (kako bi naknadno uporedila rezultirajuću procjenu sa objektivnim podacima iz drugih izvora).

Napredak ocjenjivanja: karakteristike faza

Kompetentno rješavanje organizacionih pitanja je od velikog značaja za uspješnu provedbu postupka:

• Planiranje troškova događaja (plaćanje usluga stručnjaka i stručnjaka za analizu dobijenih podataka, troškovi zakupa prostora, nabavka kancelarijskog materijala).
• Priprema potrebnog materijala (izrada i štampa formulara, nabavka opreme).
• Odabir i upućivanje moderatora događaja.

U procesu rada stručnjaci se moraju rukovoditi posebnim propisima, jer dodatno vrijeme donošenje odluka ne utiče na njegovu tačnost.

Kada se dobiju odgovori od svih specijalista, ocjenjuje se stručno mišljenje. U ovom slučaju se uzima u obzir stepen konzistentnosti svih mišljenja. Ukoliko ne postoji jasan dogovor, radna grupa mora utvrditi razlog neslaganja, evidentirati formiranje više grupa mišljenja i nedostatak konzistentnosti kao rezultat stručne procjene. Zatim se procjenjuje greška istraživanja i na osnovu dobijenih podataka gradi model. Ovo je neophodno kako bi se kasnije moglo izvršiti analitičko ispitivanje.

Metode koje se koriste za provođenje individualne stručne procjene: šta je intervju

Među najefikasnijim i najčešće korišćenim tehnikama su:

• Analitička metoda.
• Metoda pisanja skripte.
• Intervju.

U skladu sa metodologijom intervjua, prognostičar razgovara sa stručnjakom i postavlja mu pitanja. Predmet razgovora su izgledi za razvoj predmeta ili pojave o kojoj je riječ. Program upitnika je unaprijed razvijen.

Efikasnost i kvalitet stručne procene direktno zavise od toga da li veštak može dati mišljenje pod ograničenim vremenskim uslovima.

Izvođenje ispitivanja analitičkom metodom

Prilikom odabira analitičke metode za provođenje procjene, stručnjak specijalista mora se pripremiti za pažljivo obavljanje samostalnog rada. On će morati analizirati trendove, procijeniti stanje i moguće puteve razvoja objekta u odnosu na koji se predviđa predviđanje.

Sistem stručnih procjena podrazumijeva proučavanje svih informacija o objektu koje su stručnjaku dostupne. Rezultat je formatiran kao

Glavna prednost analitičke metode je da stručnjak može pokazati sve svoje individualne sposobnosti.

Istina, ova metoda nije prikladna za analizu velikih i složenih sistema, jer stručnjaku može nedostajati znanja iz srodnih oblasti.

Sprovođenje ekspertize pisanjem scenarija

Strogo govoreći, ovu metodu ne treba klasifikovati samo kao individualnu metodu ocjenjivanja, jer se uspješno koristi za grupni rad.

Da bi koristio ovu metodu, stručnjak treba da odredi logiku procesa i pojava koje se proučavaju u odnosu na vreme i različite kombinacije uslova. Tada će moći da ustanovi hipotetički slijed događaja (njihov razvoj, prijelaz iz situacije u trenutno do predviđenog stanja). Scenario odražava sve faze rješavanja problema, a predviđa i pojavu mogućih prepreka.

Kolektivna ekspertiza: metoda brainstorminga

Za procjenu složenih, velikih, višeslojnih sistema, nemoguće je bez uključivanja nekoliko stručnjaka stručnjaka.

Oni mogu izvršiti dodijeljeni zadatak koristeći jedan od sljedećih metoda:

• Kolektivno generisanje ideja (“brainstorming”).
• Metoda "635".
• Delphi metoda.
• Procjene Komisije.

Zahvaljujući kolektivnim naporima i posebnoj organizaciji, stručnjaci mogu efikasno sprovesti najsloženije procedure, kao što je ekspertska procena rizika za investicioni projekat ili predviđanje aktivnosti različitih sistema.

"Brainstorming" vam omogućava da u potpunosti otkrijete kreativni potencijal stručnjaka. U prvoj fazi, stručnjaci aktivno generiraju ideje, zatim primjenjuju destrukturiranje (kritiziraju ih, uništavaju), iznose protuideje i razvijaju konzistentno gledište.

Glavni uslov je odsustvo kritike na početku i izražavanje svih spontano nastalih ideja.

Specifičnosti metode “635”.

Metoda je dobila ovo ime zbog tehnike koju stručnjaci koriste kada je koriste: svaki od šest stručnjaka zapisuje tri spontano nastale ideje na komad papira u periodu od pet minuta.

Šta je posebno kod Delphi metode?

Svrha razvoja ove metode stručne procjene bila je potreba za rigoroznijim i opravdanijim postupkom koji bi mogao dati objektivan i najkorisniji rezultat.

Koriste ga stručnjaci pozvani u naučno-tehničke institute, investiciona i osiguravajuća društva, kao iu nizu drugih slučajeva.

Suština metode je da se provode višekružna individualna istraživanja (često korištenjem upitnika). Zatim se vrši kompjuterska analiza stručnih procjena radi formiranja kolektivnog mišljenja. Istovremeno se identifikuju i sumiraju argumenti za odbranu svake presude.

U sljedećoj fazi, dobijeni rezultati se prenose stručnjacima na prilagođavanje. Njihovo neslaganje sa kolektivnom presudom mora biti pismeno obrazloženo. Kao rezultat višestrukog vraćanja ocjene na prilagođavanje, radna grupa postiže sužavanje raspona i razvoj konzistentnog prosuđivanja o perspektivama razvoja objekta koji se proučava.

Šta je dobro kod ove metode:

1. Stručnjaci koji učestvuju u procjeni se ne poznaju i ne komuniciraju. Stoga je njihova interakcija isključena.
2. Rezultati prethodnih rundi su također od interesa i vrijednosti za radnu grupu.
3. Moguće je dobiti statističke karakteristike grupnog mišljenja.

Unatoč relativno visokim troškovima i trajanju, ova metoda postaje sve popularnija najbolji način predodređenost razvoja dugoročnih situacija problematične prirode.

Često procjenu vrši posebno organizirana komisija (komisioni metod), koja na okruglom stolu razmatra sve aspekte problema i donosi dogovorenu odluku. Nedostatak je uticaj učesnika jedni na druge i izobličenje rezultata. Primjer bi bila stručnost nastavnika i ljekara.

Druge metode

Najčešći načini izvođenja ispitivanja su navedeni gore, ali se i drugi koriste u praksi industrijskih, naučnih i istraživačkih organizacija.

U zavisnosti od specifičnosti situacije koju treba predvideti, kao i od resursa i mogućnosti preduzeća, mogu se primeniti:

• Poslovna igra. Omogućava vam da simulirate potreban broj situacija za proučavanje karakteristika kontrolnog sistema ili drugih procesa.
• “Suđenje” je rekonstrukcija suđenja u kojem jedni stručnjaci brane rješenja, a drugi ih pokušavaju opovrgnuti.
• Metod izvještaja - nakon analize, vještak izražava svoje mišljenje u formi analitičke bilješke ili izvještaja. Ovo je relevantno kada je potrebno izvršiti relativno jednostavan posao (na primjer, stručna procjena automobila radi osiguranja, oporezivanja ili naknade štete).

Kao rezultat toga, može se primijetiti da postojanje velikog broja metoda i metoda za provođenje stručne procjene omogućava rukovodiocu preduzeća i radnoj grupi da izaberu najviše efektivna opcija da reši konkretan problem.

Idemo dalje na razmatranje koncepta "procjene" kao proces, koji prati određeni algoritam i nezavisan je od specifičnih karakteristika pojedinih objekata i subjekata ocjenjivanja. U ovom slučaju važno je utvrditi parametre procesa, njegove karakteristike, istražiti njegove strukturne karakteristike i odrediti redoslijed njegovih faza.

Glavne karakteristike proces procene su njegovi urednost– identifikovane su faze njegove implementacije zajedničke za sve slučajeve ocjenjivanja, implementirane u određenom redoslijedu (i koje se ne mogu preskočiti ili preurediti, jer to može dovesti do izobličenja rezultata); fokus– postoji prioritet svrha ocjenjivanja, što u mnogo čemu dalje određuje karakteristike procesa ocjenjivanja (sastoji se, posebno, u izboru vrste vrijednosti koja se procjenjuje, pristupa i metoda ocjenjivanja, sprovođenja postupak odobravanja itd.).

Ove karakteristike ukazuju na konzistentnost proces procene.

Ako uzmemo u obzir istorijski aspekt, prva definicija pojma „evaluirati“ data je na seminaru Svjetske banke.

"Izraz "procijeniti" ( procijeniti) ima nekoliko različitih značenja ovisno o kontekstu u kojem se koristi. On može (prema Websterovom rječniku - Websterov novi svjetski rječnik):

• 1) odrediti cijenu nečega, utvrditi cijenu nečega;
• 2) procijeniti količinu nečega;
• 3) donijeti sud o kvaliteti ili vrijednosti nečega."

Sumirajući, dobijamo: evaluirati (procijeniti) - odrediti cijenu, utvrditi vrijednost, ocijeniti kvalitetu, donijeti sud o vrijednosti ili korisnosti nečega.

Uprkos opštosti ove definicije (a ne profesionalnoj orijentaciji), ona se prvenstveno bavi vrednovanjem.

dakle, važna karakteristika analiziranog procesa leži i u činjenici da ova procjena (koja je vrsta ekonomske procjene) jeste trošak. To znači da su sve karakteristike objekta vrednovanja (i kvantitativne i kvalitativne), parametri eksternih faktora cena koji odražavaju tržišne uslove, rizike investitora itd. moraju biti izražene kao vrijednosti, tj. u monetarnom (kvantitativnom) smislu, bez obzira na to koliko se lako mogu precizno izmjeriti.

Konačno, to je proces dinamičan, budući da se svi faktori formiranja cijene za dati objekt vrednovanja mijenjaju uslijed promjena tržišne situacije i kao rezultat korištenja ovog objekta tokom vremena. Stoga se svaka procjena vrši na određeni datum, koji se naziva datum procjene.

Međutim, i tu je bilo problema. U čl. 11. Zakona o poslovima vrednovanja mi pričamo o tome o potrebi navođenja “datum procjene”, “datum izrade izvještaja” i “datum utvrđivanja troškova”. Ne postoje definicije. Stoga su se u praksi, često u izvještajima o procjeni, zbog takve nedosljednosti koncepata u normativnom izvoru, dešavale situacije kada je datum utvrđivanje troškova jedan je naznačen i datum vršenje procene - drugi. U ovom slučaju, “datum procjene” je pomiješan sa “periodom rada na ocjenjivanju”. Ili je naveden “datum izvještaja”. "Sa... do...", tj. tačka, a ovo je već - ne datum.

Klauzula 8 FSO br. 1 sada definiše koncept „datuma procene“, što čini neprikladnom upotrebu ostalih pojmova pomenutih.

Datum procjene(umjesto „datum procjene“, „datum utvrđivanja vrijednosti“) je datum od kojeg se utvrđuje vrijednost predmeta procjene. Na taj datum se analiziraju relevantni tržišni i finansijski izvještaji i uzimaju u obzir (evidentirane) vrijednosti svih raspoloživih faktora troškova.

Dakle, izvještaj može biti sastavljen u periodu od 1. marta do 10. marta 2004. godine, a datum procjene može biti 1. avgust 1913. godine ili 21. decembar 2012. godine, sve dok je procjenitelj u mogućnosti da pronađe potrebne podatke koji karakterišu tržištu i objektu vrednovanja od ovog datuma.

Proces ocjenjivanja, bez obzira na specifičnosti objekta procjene, sastoji se od sljedećih sedam faza.

• 1. Izjava o problemu - prva faza, koja uključuje: prethodno upoznavanje sa objektom procene, njegovu identifikaciju, identifikaciju subjekta procene, dogovor sa naručiocem o svrsi i svrsi (funkciji) procene, kao i kao datum procene; kompilacija kalendarski plan procjene; vršenje kalkulacija troškova kojima se utvrđuje naknada procjenitelja; potpisivanje ugovora o proceni sa kupcem.
• 2. Prikupljanje i provjera informacija.
• 3. Transformacija finansijskih izvještaja, analiza finansijsko stanje preduzeća
• 4. Odabir odgovarajućih pristupa i metoda procjene i izvođenje potrebnih proračuna.
• 5. Koordinacija rezultata i priprema konačnog zaključka.
• 6. Priprema (izvršenje) izvještaja o procjeni.
• 7. Predstavljanje izvještaja kupcu i njegova zaštita.

dakle, proces procene je dokumentovano i logički zasnovano, sistematizovano istraživački postupak vrednosne karakteristike vrednog predmeta, na osnovu opšteprihvaćenih pristupa i metoda procene, da se donese konačan sud o njegovoj vrednosti. Zadatak evaluatora– analiza ovih karakteristika i kvantitativno (u novčanom smislu) tumačenje stepena korisnosti imovine koja se vrednuje. Rezultat ukupnog uticaja svih identifikovanih, uključujući i tržišne, faktora na vrednost objekta na određenom tržištu u određenom trenutku ogleda se u konačnoj presudi – izveštaju o proceni.

Prihvatljiva je i sažetija definicija: razred“predstavlja svrsishodnog, urednog proces izračunavanje vrijednosti objekta u novčanom smislu, uzimajući u obzir faktore koji na njega utječu u određenom trenutku u uslovima određenog tržišta.”

Procjena kao proces profesionalni obračun vrijednosti je primjena znanja i praktičnih vještina od strane izvršitelja (procjenitelja) u rješavanju konkretnog zadatka utvrđivanja vrijednosti određenog objekta. Primjeran način primjene teorije ocjenjivanja kao naučnog saznanja za jedan ili drugi specifični primijenjeni aspekt mogao bi dati Metodičke preporuke, razvijen u okviru Nacionalnog savjeta za procjenu aktivnosti u Ruskoj Federaciji i odobren od njega, ali preporuke.

Razlika između dva prethodno analizirana tumačenja koncepta „procjene“ jasno se očituje kada se koriste koncepti teorije odlučivanja. Ako se uzme u obzir procjena kao proces tada se odlučivanje svodi na odabir jedne od opcija ocjenjivanja koja odgovara unaprijed određenom (formuliranom) cilju procjene. Cilj u ovom slučaju nije predmet odluke. Profesionalna komponenta koncepta je ovdje odlična. Prilikom razmatranja procjene kao aktivnost(i u širem i u užem smislu) subjekti ocjenjivanja sami razvijaju kriterije i ciljeve svojih aktivnosti, prilagođavajući ih u procesu implementacije. Ovdje su značajne socijalna i poduzetnička komponenta. U tom smislu, procjena kao aktivnost je širi pojam od procjene kao procesa. Istovremeno, procjena kao aktivnost općenito je mnogo manje formaliziran fenomen. Ovo, posebno, objašnjava složenost problema vezanih za regulatorno regulisanje aktivnosti vrednovanja i razvoj saveznih standarda.

• Vidi pogl. 10.
• Vrednovanje postrojenja i opreme: materijali za obuku koji su pripremili Robert B. Podwalny i Edward W. Rather za seminare Instituta za ekonomski razvoj Svjetske banke. Sankt Peterburg, 1995.
• Drugi termin koji se koristi je vrednovanje– direktno prevedeno kao “određivanje vrijednosti” ili “valuacija”, “procjena vrijednosti”.
• U ovim primjerima situacije su specificirane da USPAP definisani su kao retrospektivno I obećavajuće procjene troškova.
• Identifikacija ovih konkretnih faza procesa ocenjivanja je prilično motivisana i nalazi se u zapadnoj i domaćoj literaturi, na primer: Poslovna procena: udžbenik / nod ur. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. P. 39; Reece Richard R. Osnove poslovne procjene. Fotokopije materijala Svjetske banke, 1993. R. 7.
• U udžbeniku "Vrednovanje poslovanja" nod ur. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova (2. izdanje) na str. 39 „Izrada plana procene“ je istaknut kao poseban stav 3, što je teško opravdano, jer obim i značaj posla istovremeno, oni se ni na koji način ne mogu nadmetati sa „Transformacijom finansijskih izvještaja“ koja je ovdje uvedena u paragrafu 3, a koja nije u navedenom izvoru.
• Možda će u bliskoj budućnosti doći do tranzicije finansijski izvještaji MSFI u Ruskoj Federaciji učinit će nepotrebnim niz procedura za transformaciju finansijskih izvještaja potrebnih za sadašnji trenutak(npr. proces transformacije izvještavanja), ali u svakom slučaju ostaje analiza finansijskog stanja preduzeća na osnovu obračuna relativnih finansijski pokazatelji kao sastavni deo procene poslovanja. Knjiga je posvećena ovoj fazi procesa poslovnog vrednovanja: Kasyanenko T. G. Transformacija finansijskih izvještaja preduzeća za potrebe vrednovanja poslovanja: udžbenik. dodatak. Sankt Peterburg: Izdavačka kuća St. Petersburg State University of Economics and Economics, 2011. Dio materijala knjige prikazan je u poglavlju. 7.
• Vrednovanje poslovanja: udžbenik / ur. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. P. 12.
• Ova komponenta je ojačana Zakonom o djelatnostima procjene (izmijenjen i dopunjen Zakonom br. 157-FZ).
• Prva komponenta Zakona o djelatnostima procjene (sa izmjenama i dopunama Zakona br. 157-FZ) je nesrazmjerno ojačana trostrukom odgovornošću procjenitelja (obavezno osiguranje, obavezna plaćanja u fond za obeštećenje i imovinska obaveza). Ove mjere nisu od koristi za razvoj slobodnih tržišnih odnosa i zanemaruju ono sjajno oruđe u borbi za kvalitet, tzv. profesionalna reputacija.

Proces procene vrednosti nepokretnosti obuhvata sistem uzastopnih radnji procenitelja - od postavljanja zadatka procene do predaje kupcu pismenog izveštaja o proceni koji sadrži imovinu izraženu u novčanim jedinicama.

Proces procjene vrijednosti nekretnine uključuje sljedeće korake:

1. faza. Postavljanje zadatka za ocjenjivanje.

1.1. Svrha procjene.

1 2 . Određena vrsta vrijednosti.

1.3. Uspostavljanje procijenjenih imovinskih prava.

1.4. Datum procjene.

2. faza. Izrada plana i ugovora za procjenu.

2.1. Raspored rada ocjenjivanja.

2.2. Izvori informacija.

2.3. Izbor metoda ocjenjivanja.

2.4. Troškovi provođenja procjene.

2.5. Novčana nagrada za provođenje procjene.

2.6. Izrada sporazuma o proceni. 3. faza. Prikupljanje i analiza informacija.

3.1. Pregled objekta i okoline.

3.2. Pravni opis nekretnine.

3.3. Fizičke karakteristike i lokacija.

3.4. Ekonomske informacije.

3.5. Provjera tačnosti prikupljenih informacija.

3.6. Analiza i obrada informacija.

4. faza. Analiza najbolje i najefikasnije upotrebe.

4.1. Analiza zemljišne parcele kao uslovno besplatna.

4.2. Analiza zemljišta sa poboljšanjima.

5. faza. Proračun procijenjene vrijednosti nekretnine na osnovu tri pristupa.

5.1. Vrednovanje zasnovano na prihodovnom pristupu.

5.2. Vrednovanje zasnovano na komparativnom pristupu.

5.3. Procjena troškova zasnovana na troškovnom pristupu.

6. faza. Koordinacija dobijenih rezultata i izvođenjeukupna vrijednost imovine.

6.1. Provjera primljenih podataka o vrijednosti troška.

6.2. Pretpostavke i granični uslovi uslovljeni potpunošću i pouzdanošću korišćenih informacija.

6.3. Izvođenje ukupnog troška. 7th stage. Priprema izvještaja o procjeni.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje.

Postavljanje zadatka ocjenjivanja je početna faza u kojoj se određuju i formulišu osnovni parametri zadatka ocjenjivanja. Jasna izjava o problemu neophodna je za potpuno i nedvosmisleno tumačenje prirode zadatka ocjenjivanja, izbora metoda ocjenjivanja i interpretacije rezultata koji se ogledaju u izvještaju. Najvažnije komponente zadatka procjene uključuju:

Identifikacija imovine;

Identifikacija imovinskih prava koja se procjenjuju;

Svrha (područje primjene) rezultata procjene;

Odabir i određivanje vrste troška;

Pojašnjenje datuma procjene;

Opis obima procjene;

Pojašnjenje drugih ograničenja.

Identifikacija imovine uključuje opis takvih karakteristika kao što su adresa, puni pravni opis, tačna lokacija i granice imovine.

Identifikacija nekretnine predstavlja njen precizan pravni opis, koji treba sastaviti na osnovu informacija koje daje kupac. Potrebne informacije mogu se dobiti iz državnog registra podataka premjera zemljišta u skladu sa lokalnim i državnim zakonodavstvom.

Odgovarajući zakonski opis mora uzeti u obzir specifičan regionalni sistem premjera i opisivanja zemljišnih parcela, koji se sastoji od opisa njihovih granica, državnog sistema premjera i procedure za opisivanje i kartiranje parcela i blokova.

Identifikacija imovinskih prava koja se procjenjuju.

Karakteristika vrednovanja nekretnina je integrisani pristup, koji istovremeno posmatra nekretninu i kao stvarno postojeći fizički objekat i kao skup privatnih ili privatnih prava pravna lica, koje mogu imati ili polagati pravo na imovinu, kao i korištenje zemljišta i zgrada.

Predmet procene može biti nepokretnost sa punim ili delimičnim pravom svojine usled razdvajanja ili podele prava svojine. Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine, procjenitelj uzima u obzir ograničenja imovinskih prava kao što su zakupnine, služnosti, založna prava, prava vlasništva i prava na zrak ili zemljište.

Predviđanje je srž svakog sistem trgovanja, zbog čega vas dobro napisani mogu učiniti strašno bogatim.

Obim ili svrha rezultata procjene– ovo je ekonomski postupak koji naknadno sprovodi kupac na osnovu rezultata vrednosti dobijenog od strane procenitelja.

Procjena vrijednosti nekretnina vrši se kako bi se utvrdilo:

Kupoprodajne cijene;

Iznosi kolaterala za kreditiranje;

Poreske osnove;

Uslovi ugovora o zakupu;

Troškovi zgrada i objekata u finansijskim izvještajima;

Osnove pravične naknade za otuđenje imovinskih prava;

Osnove ugovora o osiguranju.

Saznati kako naknadno iskoristiti dobiveni rezultat vrednovanje potrebno za odabir optimalnog postupka ocjenjivanja – od prikupljanja i analize potrebnih informacija do primjene najefikasnijih metoda i principa procjene za usklađivanje rezultata. Ukoliko naručilac ne pruži informacije o obimu korišćenja rezultata izveštaja o proceni, procenitelj na sopstvenu inicijativu treba da razgovara sa njim o ovom pitanju i da obezbedi da klijent adekvatno razume problem. Ovaj postupak će spasiti procjenitelja od mogućih nesporazuma i potrebe da se posao ponovi.

Izbor i određivanje vrste troška. Svrha procene je da se utvrdi vrednost nepokretnosti koja se, u skladu sa važećim međunarodnim i ruskim standardima vrednovanja, manifestuje u razne vrste. Vrsta vrijednosti objekta procjene diktira niz faktora, koji uključuju imovinska prava koja se procjenjuju u vezi s njim, obim primjene ili svrhu rezultata procjene i obim zadatka procjene.

U skladu sa važećim ruskim standardima vrednovanja, mogu se koristiti sledeće vrste vrednosti:

Tržišna vrijednost;

Vrijednost predmeta procjene sa ograničenim tržištem;

Troškovi zamjene;

Troškovi reprodukcije;

Trošak za postojeću upotrebu;

Vrijednost za porezne svrhe;

Trošak ulaganja;

Likvidaciona vrijednost;

Troškovi odlaganja.

Posebna vrijednost, uključujući osiguranje, kolateral i druge vrste vrijednosti koje nisu obuhvaćene ovim standardima, ali su propisane regulatornim pravnim aktima.

U zadatku procene mora biti naznačena vrsta vrednosti koju odabere procenitelj u dogovoru sa naručiocem i trećim licima, korisnicima izveštaja. Osim toga, potrebno je u izvještaju o procjeni pismeno dati definiciju (formulisanje) navedene vrijednosti, koja ne bi trebala biti u suprotnosti sa standardima prihvaćenim u ocjeni.

Vrsta vrijednosti koja se koristi u procesu vrednovanja konkretnog objekta vrednovanja utiče na sadržaj pojedinih faza u okviru univerzalnog modela vrednovanja. Vrsta troška određuje sastav, prikupljanje, pripremu i analizu informacija za potrebe vrednovanja. Izbor pristupa i metoda za procjenu vrijednosti nekretnina zavisi od vrste vrijednosti koja se utvrđuje; na primjer, pri određivanju vrijednosti osiguranja neprikladno je koristiti metode prihoda. Vrsta troška određuje logiku i valjanost dogovaranja konačnih rezultata procjene.

Pojašnjenje datuma procjene. Pojašnjenje datuma kada će se izvršiti procjena, a samim tim i rezultat procjene, potrebno je iz više razloga. Bilo koja vrsta utvrđene vrijednosti je inherentno tržišna vrijednost, jer se čak i troškovi reprodukcije i zamjene obračunavaju u cijenama građevinskih proizvoda važećim u određenom trenutku, budući da se one stalno mijenjaju pod utjecajem inflacije, konkurencije, promjena preferencija potrošača itd. .

U procesu procjene potrebno je uzeti u obzir brojne faktore koji formiraju cijene, čiji su sastav, prioritet i stepen uticaja nestabilan. Tržišna vrijednost odražava percepciju učesnika na tržištu o stanju njegovih tržišnih uslova. Zbog činjenice da se situacija na tržištu stalno mijenja, tržišna vrijednost se zasniva na analizi informacija prikupljenih na određeni datum, tržišnih podataka u određeno vrijeme. Promjene u ravnoteži tržišnih snaga imaju značajan uticaj na rezultat procjene i rezultirajuću vrijednost.

Datum ocjenjivanja koji se koristi u praksi ocjenjivanja predstavljen je u tri tipa:

Current;

Retrospektiva;

Budućnost.

U velikoj većini slučajeva, datum ocjenjivanja je datum blizak datumu utvrđivanja zadatka procjene i obavljanja rada na ocjenjivanju. Međutim, u nekim slučajevima postaje neophodno izvesti tržišnu vrijednost na neki datum u prošlosti ili budućnosti.

Procjena tržišne vrijednosti na retrospektivni (prošli) datum je neophodna za oporezivanje nasljedstva (datum smrti), obračun poreza na dohodak (datum kupovine), naknadu od osiguranja (datum osiguranja), sudski postupak (datum štete) itd. Dostupnost retrospektivnih tržišnih informacija omogućava procjeniteljima da objektivno i razumno izvrši sve potrebne proračune.

Procjena za budući datum može se izvršiti za objekte nekretnina koji su u izgradnji, projektovanje ili donošenje odluka o izvodljivosti izgradnje. Vremenski jaz koji u ovom slučaju nastaje između datuma radova na procjeni i trenutka kada nekretnina dostiže projektovani kapacitet, osvajanjem tržišnog segmenta koji obezbjeđuje procijenjeni iznos novčanog toka, zahtijeva utvrđivanje tržišne vrijednosti na dan završetka izgradnje. .

Opis obima rada ocjenjivanja. Obim rada na procjeni utvrđuje procjenitelj radi utvrđivanja sastava korištenih podataka, informatičke podrške, potrebe uključivanja stručnjaka treće strane, metoda provjere pouzdanosti informacija, kao i potpunosti uključivanja srednjih i pomoćnih podataka. informacije u konačnom izvještaju.

Formulisanje obima procjene pomaže u zaštiti interesa trećih lica koja donose odluke na osnovu rezultata procjene. Evaluator treba jasno navesti ne samo ono što se predlaže da se uradi, već i ono što neće biti urađeno, navodeći konkretne razloge, posebno ako je bila dostupna samo ograničena količina informacija.

Obim ocenjivačkog posla i stepen detaljnosti izveštaja zavise od značaja zadatka procene, kao i dogovora postignutog sa klijentom. Ovaj odjeljak vam omogućava da odredite ukupan iznos troškova rada, gotovinskih troškova za informatička podrška, što u konačnici utiče na cijenu rada procjene. Procjenitelj je odgovoran za usklađenost formuliranog obima ocjenjivačkog rada sa stvarnim rezultatima.

Pojašnjenje drugih ograničenja. Jedinstveni standardi profesionalne procene (118PAP), koje je izdala Fondacija za ocenjivanje, razlikuju pune i ograničene ocene. Ograničena procjena se vrši u skladu sa Pravilnikom o ograničenim procedurama jedinstvenih standarda. U ovom slučaju se u pravilu koristi ograničena količina informacija. Primer takve procene je procena nepokretnosti koja se vrši samo na osnovu uporednog pristupa, kao i procena izvršena radi ažuriranja podataka o prošlim procenama.

Međutim, čak i kompletna procena može sadržati niz ograničavajućih uslova koji se moraju formulisati u zadatku procene zajedno sa parametrima kao što su identifikacija nepokretnosti, vlasnička prava, datum procene, obim primene rezultata procene i vrsta vrednosti. Uvođenje ograničavajućih uslova u izvještaj omogućava ne samo zaštitu procjenitelja od mogućih budućih potraživanja, već i pravovremeno obavještavanje klijenta i drugih korisnika izvještaja. Na primjer, granični uslov može uključivati ​​klauzulu o pribavljanju informacija iz nedovoljno pouzdanih izvora, ili o nemogućnosti vršenja tehničkog pregleda nekretnine.

Nakon postavljanja zadatka za procjenu, sastavlja se ugovor.

Prikupljanje informacija i preliminarne analize podaci.

Sastav i obim potrebnih informacija, postupak njihove obrade i analize, broj uključenih procjenitelja, uključujući uključene stručnjake, kao i vrijeme potrebno za obradu podataka, zavise od zadatog zadatka, vrste nekretnine koja se procjenjuje i odabrane metode vrednovanja.

Efikasnost ove faze zavisi od temeljnosti preliminarne organizacioni rad, koji zahtijeva utvrđivanje prirode i obima potrebnih podataka, izvora informacija, kao i izradu plana rada, što je posebno neophodno za procjenu velikih objekata nekretnina.

U zavisnosti od vrste objekta i obima posla, procenu može izvršiti jedan procenitelj ili grupa stručnjaka. Plan rada procjenitelja je izgrađen u skladu sa strukturom budućeg izvještaja o procjeni i vremenom potrebnim za završetak svake faze.

Da bi se utvrdila tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje, potrebni podaci se klasifikuju prema nizu kriterijuma.

U odnosu na objekt koji se procjenjuje, niz informacija je podijeljen na eksterne i interne podatke.

U zavisnosti od prirode informacija, razlikuju se opšti i posebni podaci, kao i informacije o konkurentskoj potražnji i ponudi. Opće informacije odražavaju dinamiku društvenih, ekonomskih, političkih i ekoloških faktora koji utiču na stanje tržišta nekretnina. Vrsta informacije koja se razmatra treba da uzme u obzir promjene koje se dešavaju na regionalnom nivou i specifičan segment tržišta nekretnina kojem pripada imovina koja se procjenjuje.

Posebni podaci sadrže pravne, fizičke, geografske i ekonomske karakteristike nekretnine. Ovu vrstu informacija treba prikupljati o uporedivim objektima i nekretninama koje se vrednuju.

Informacije o konkurentnoj ponudi i potražnji omogućava procjenu konkurentnosti nekretnine koja se procjenjuje u vašem tržišnom segmentu. Informacije o prijedlogu vam omogućavaju da procijenite postojeći fond konkurentnih nekretnina, uzimajući u obzir njegovo opterećenje, izglede za njegovo proširenje kroz novu izgradnju i rekonstrukciju, kao i informacije o tržišnim kapacitetima. Podaci o potražnji treba da odražavaju ekonomske mogućnosti potencijalnih vlasnika i korisnika nekretnina.

Informacije koje se koriste u procesu ocjenjivanja moraju biti dovoljno potpune, reprezentativne i pouzdane. To bi trebalo da pomogne procjenitelju da odredi najvažnije faktore cijena i analizira stanje privrede u cjelini, a posebno tržišta nekretnina, uključujući teritorijalne i segmentne aspekte. Procjenitelj mora steći razumijevanje o fizičkim svojstvima objekta koji se procjenjuje i njegovog okruženja, te prikupiti podatke za ekonomske proračune i proračune vrijednosti. Karakteristike informacija prikupljenih i korišćenih u različitim fazama procene treba da budu na odgovarajući način prikazane u izveštaju.

Analiza najbolje i najefikasnije upotrebe.

Provodi se analiza najbolje i najefikasnije upotrebe nekretnine kako bi se na adekvatan način ocijenila postojeća opcija korištenja nekretnine koja se procjenjuje, razvijaju se preporuke za njeno optimalno korištenje kako bi se odredili maksimalni mogući troškovi.

Koncept najefikasnijeg korišćenja nekretnina je tržišni koncept koji je ključan za analizu vrednosti. Najefikasnijom vrstom upotrebe smatra se ona koja ispunjava četiri kriterijuma: pravnu prihvatljivost ili dozvolu, fizičku izvodljivost, finansijsku sigurnost i maksimalni trošak objekt.

Da bi odredio najefikasnije korištenje zemljišne parcele, procjenitelj koristi dvije šeme, prema kojima se parcela smatra neizgrađenom (uslovno slobodnom) i analizira se najefikasnija opcija za njeno korištenje sa postojećim zgradama.

Analiza najefikasnijeg korištenja neizgrađene parcele podrazumijeva razmatranje opcija koje uključuju održavanje postojeće namjene, izgradnju novog objekta, preuređenje zemljišne parcele (podjela ili komasacija), kao i prodaju.

Najefikasnije korišćenje zemljišta sa postojećim zgradama je upoređivanje opcija za očuvanje namene nekretnine na dan procene, planova rekonstrukcije koji predviđaju restauraciju, proširenje i prenamenu, potpuno (delimično) rušenje, kao i kombinaciju ove opcije.

Test finansijske izvodljivosti zahtijeva procjenu troškova implementacije svakog slučaja upotrebe koji se razmatra. Procjena maksimiziranja vrijednosti alternativnih namjena zasniva se na analizi varijabli kao što su vrijednost zemljišta, stopa povrata koja odgovara riziku određene upotrebe i kapitalizirani ukupni trošak imovine.

Zaključci o optimalnom korišćenju nepokretnosti treba da se odraze u odgovarajućem delu izveštaja. Procjenitelj mora razumno formulisati najefikasniji slučaj upotrebe i potkrijepiti ga proračunima vremenskog perioda potrebnog za prenamjenu nekretnine, razvoj tržišta, te naznačiti učesnike u investicionom procesu: investitore, potencijalne vlasnike, korisnike, povjerioce itd.

Izbor i primjena prihvatljivih pristupa i metoda vrednovanja nekretnina.

Procjena vrijednosti nekretnina se obično provodi iz perspektive tri glavna pristupa:

Pristup zasnovan na troškovima;

Komparativni pristup;

Pristup prihodima.

Isplativ pristup polazi od pretpostavke da razborit investitor neće platiti nekretninu više od iznosa koji bi ga koštao da kupi sličnu parcelu i izgradi sličnu potrošačka svojstva zgrade.

Komparativni pristup zasniva se na pretpostavci da razuman kupac ne bi platio više za artikal nego što bi mogao kupiti otvoreno tržište objekat slične korisnosti. Određivanje vrijednosti se zasniva na podacima o nedavno obavljenim kupoprodajnim transakcijama sa sličnim objektima.

Pristup prihodima zasniva se na tvrdnji da razuman kupac ne bi platio više za nekretninu od iznosa koji će predmetna imovina proizvesti u budućnosti u neto prihodu, prilagođenom riziku ulaganja. U ovom slučaju, vrijednost objekta određena je njegovom sposobnošću da u budućnosti stvara prihod. Novčani tokovi koje generira imovina, uključujući trošak povrata, mogu se pretvoriti u trenutnu ukupnu vrijednost.

Svaki pristup ocjenjivanju uključuje niz metoda. Procjenitelj, ovisno o vrsti vrijednosti, karakteristikama nekretnine koja se procjenjuje, podacima o imovini koja se procjenjuje i sličnim nekretninama itd. odabire jednu ili više metoda procjene unutar svakog pristupa. Izbor metoda ocjenjivanja mora biti opravdan i opisan u izvještaju o procjeni.

Koordinacija rezultata preliminarne procjene i izvođenje konačne vrijednosti.

Koordinacija rezultata dobijenih na osnovu različitih pristupa i metoda je posljednja faza u određivanju vrijednosti imovine koja se procjenjuje. Konačni rezultat procjene može se predstaviti u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspona najvjerovatnijih vrijednosti vrijednosti, predstavljenih minimalnom i maksimalnom vrijednošću.

On u ovoj fazi procjene, prije svega, potrebno je provjeriti dobijene rezultate kako bi se identifikovale matematičke i logičke greške koje povećavaju stepen neslaganja između rezultata prihoda, troškova i uporednog pristupa.

Procedura za usaglašavanje verifikovanih rezultata određena je sadržajem zadatka ocjenjivanja, korišćenim pristupima i metodama ocjenjivanja, potpunošću i pouzdanošću korištenih informacija, te identifikacijom prednosti i nedostataka korištenih metoda.

Definirajući kriterij za hijerarhiju svakog rezultata je sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijalnog prodavača ili kupca, kvaliteta informacija na kojima se temelji analiza, sposobnost svake metode i pristupa da uzmu u obzir tržišne fluktuacije i specifične cjenovne karakteristike objekta, kao što su lokacija, veličina, potencijalna isplativost.

Uzimajući u obzir navedeno, procjenitelj prihvata težinske koeficijente međurezultata dobijenih korištenjem različitih pristupa. Vrijednost težine svakog pristupa može se izračunati korištenjem stručnih i matematičkih metoda.

Prilikom izrade izvještaja, procjenitelj je dužan da obrazloži razloge odstupanja vrijednosti vrijednosti, kao i da obrazloži postupak.

Priprema izvještaja o procjeni.

U poslednjoj fazi procene kupcu se dostavlja pismeni izveštaj o proceni, koji je dokumentarni dokaz o pravilnom obavljanju dužnosti procenitelja. Izvještaj o procjeni ima detaljan obrazac.

Zbirni izvještaj sadrži ograničene informacije o procjeni, imovini, korištenim metodama i dobivenom rezultatu, te omogućava klijentu da razumije radnje koje stoje iza zaključaka procjenitelja o vrijednosti.

Prošireni obrazac detaljno i argumentovano izlaže zadatak procene, karakteriše odabrane i argumentovane informacije, opravdava korišćene metode procene i napravljene kalkulacije, a takođe određuje konačni rezultat troškova, predstavljen jednom vrednošću ili opsegom.

Vrijednost iskazana u izvještaju je subjektivno mišljenje procjenitelja o najvjerovatnijem novčanom ekvivalentu predložene transakcije, na osnovu proučavanja i analize potrebnih informacija, proračuna iu zavisnosti od njegovog iskustva i kvalifikacija.

Zakon o djelatnosti procjene vrijednosti koji je na snazi ​​u Ruskoj Federaciji u članu 11. utvrđuje opšti zahtevi na sadržaj i dizajn izvještaja. Stil prezentacije informacija, obrazloženja, definicija i proračuna ne bi trebao dozvoliti dvosmisleno tumačenje.

Izvještaj o procjeni sastavljen u pisanoj formi i blagovremeno uručen kupcu je dokaz da je procjenitelj dobro obavljao svoje obaveze koje su mu dodijeljene ugovorom. Izvještaj je lično potpisan od strane procjenitelja i ovjeren njegovim pečatom.

U izvještaju se mora navesti datum ocjenjivanja, korišćeni standardi ocjenjivanja, ciljevi i ciljevi procjene objekta ocjenjivanja, kao i druge informacije koje osiguravaju potpunu i nedvosmislenu interpretaciju rezultata procjene prikazanih u izvještaju. Na primjer, ako se ne utvrđuje tržišna vrijednost, već druge vrste vrijednosti, izvještaj mora navesti kriterije procjene i razloge odstupanja. Prilikom pripreme izvještaja morate navesti sljedeće tačke:

Datum izrade i serijski broj izvještaja;

Osnova za procjenu imovine koja se procjenjuje od strane procjenitelja;

Pravna adresa procjenitelja;

Podatak o izdatoj dozvoli za obavljanje djelatnosti procjenjivanja;

Tačan opis objekta procjene i njegove knjigovodstvene vrijednosti;

Podaci o pravnom licu;

Standardi vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrednosti;

Spisak podataka korištenih u procjeni, s naznakom izvora njihovog prijema,

Pretpostavke usvojene tokom procjene;

Redoslijed utvrđivanja troška i njegove konačne vrijednosti;

Ograničenja i granice primjene dobijenog rezultata;

Datum utvrđivanja vrijednosti objekta procjene;

Spisak dokumenata koje koristi procjenitelj i kojima se utvrđuju kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekta procjene.

Konačna vrijednost zabilježena u izvještaju smatra se pouzdanom i preporučuje se za obavljanje transakcije sa nekretninom.

Spor o pouzdanosti vrijednosti utvrđene u izvještaju podliježe razmatranju pred sudom, arbitražom ili arbitražnim sudom, ili na način utvrđen zakonodavstvom Ruske Federacije kojim se uređuju poslovi procjenjivanja.