Основні етапи оцінки нерухомості. Основні етапи проведення оцінки У яких випадках потрібна експертна оцінка

Процес оцінки нерухомості можна умовно поділити на сім етапів:

1. Постановка завдання та укладання договору на оцінку об'єкта; розробка плану оцінки.
2. Збір даних (загальних, спеціальних, порівняльних) та верифікація інформації на повноту та достовірність.
3. Загальний та спеціальний аналіз ринку.
4. Аналіз найефективнішого використання конкретного об'єкта нерухомості.
5. Вибір підходів та методів оцінки та безпосереднє проведення оціночних розрахунків застосуванням методів оцінки: витратного, порівняння продажів, капіталізації доходу.
6. Погодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів, та встановлення підсумкової величини вартості.
7. Складання звіту про результати оцінки нерухомості. Оцінка об'єкта починається з визначення проблеми – постановки завдання. Її можна розбити на шість основних моментів:

1) ідентифікація об'єкта нерухомості, що складається у загальному випадку із земельної ділянки та покращень (визначення меж оцінюваного майна, що саме має бути оцінено);
2) визначення обсягу оцінюваних майнових прав, пов'язаних з конкретним об'єктом нерухомості (замовник може мати лише право на оренду або певну частку в партнерстві, власність може бути обтяжена заставою тощо);
3) визначення дати оцінки (весь процес аналізу інформації має бути прив'язаний за часом до конкретної дати, оскільки ринки та ринкові умови, а отже, і фактори, що впливають на величину вартості, можуть змінюватися. Обчислене значення вартості для іншого моменту часу може не відповідати дійсності );
4) визначення мети оцінки для замовника (замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету – виконати оцінку об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для реалізації якогось його плану, – страхування об'єкта, його продажу чи отримання кредиту під його заставу, – це є призначення оцінки, її функція);
5) вибір виду (стандарту) вартості, що відповідає встановленої функції оцінки. У кожному випадку оцінювач повинен вибрати конкретний вид оцінної вартості, що відповідає встановленому призначенню оцінки (див. табл. 7.2). У разі використання цін неринкового типу особливу увагу необхідно приділити їх ясному та недвозначному розмежуванню з ринковою вартістю;
6) виявлення обмежувальних умов (вони можуть стосуватися обсягу та характеру наданої замовником інформації, можливостей оцінювача самостійно виконати весь обсяг оціночних робіт, можливості ретельного візуального огляду об'єкта оцінки та ін.).

Усі ці кроки мають бути обумовлені та узгоджені з клієнтом з метою усунення можливого взаємного нерозуміння.

Оцінка об'єктів нерухомості проводиться на підставі договору (що включає завдання на оцінку) між оцінювачем та замовником. У статті 10 Закону про оціночну діяльність вимоги до договору сформульовані так:

1. Договір для проведення оцінки укладається у простій письмовій формі.
2. Договір на проведення оцінки повинен містити:
- об'єкт оцінки (правильніше було б - «опис або вказівку на об'єкт оцінки»).;
- вид вартості майна (спосіб оцінки) (Оцінювачі не користуються терміном «спосібоцінки», тим більше як уточнення (оскільки знаходиться у дужках) терміна «вид вартості»);
- Розмір грошової винагороди за проведення оцінки;
- відомості про обов'язкове страхування цивільної відповідальності оцінювача відповідно до Закону про оціночну діяльність;
- найменування саморегулівної організації оцінювачів, членом якої є оцінювач, та місце знаходження цієї організації;
- вказівку на стандарти оціночної діяльності, які застосовуватимуться під час проведення оцінки;
- вказівку на розмір, порядок та підстави настання додаткової відповідальності та відношення до відповідальності, встановленої цивільним законодавством та ст. 246 Закону про оціночну діяльність, оцінювача чи юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір.
-
3. У договорі на проведення оцінки, укладеному замовником з юридичною особою, мають бути зазначені відомості про оцінювача або оцінювачів, які проводитимуть оцінку, у тому числі прізвище, ім'я, по батькові оцінювача або оцінювачів.

Договір на проведення оцінки як одиничного об'єкта, так і ряду об'єктів повинен містити точну вказівку на цей об'єкт чи ці об'єкти, а також опис цього об'єкта чи цих об'єктів

4. Щодо оцінки об'єктів, що належать Російській Федерації, суб'єктам РФ або муніципальним утворенням, договір на проведення оцінки від імені замовника укладається особою, уповноваженою власником на здійснення угод з об'єктами, якщо інше не встановлено законодавством РФ.

У договорі може також обумовлюватися право оцінювача виступати від імені замовника при зборі інформації про зонування, умови довкілля, право оцінювача та його помічників на обстеження об'єкта власності та проведення, якщо це необхідно, додаткових досліджень тощо. Оцінювач здійснює попередній огляд об'єкта та складає календарний план оцінки з визначенням кількості необхідного персоналу, графіка робіт, що необхідно для встановлення розміру оплати роботи оцінювача. Винагорода оцінювача має грунтуватися на розмірі визначеної оцінювачем вартості нерухомості.

Після того, як договір підписано, оцінювач розробляє детальний робочий план оцінки, що передбачає реалізацію процесу професійного вартісного оцінювання щодо конкретного об'єкта нерухомості та відповідно до поставленого завдання.

Збір даних. Оцінка вартості нерухомості є завдання прикладного економічного аналізу, в основі якої лежать систематичні методи збору, аналізу та обробки інформації для отримання обґрунтованих результатів. Характер об'єкта чи об'єктів власності визначає обсяг робіт зі збору необхідних відомостей та їхній вид.

Розробка точних оціночних моделейяк при масовій, так і при індивідуальній оцінці залежить від адекватного збору та аналізу ринкової інформації, винесення судження щодо варіанта найбільш ефективного використання власності, вивчення факторів попиту та пропозиції. Зазвичай ця інформація розбивається на три основні категорії: загальна інформація про фактори, що впливають на вартість об'єкта нерухомості на регіональному рівні: спеціальна інформація про фактори, що впливають на вартість об'єкта на місцевому та сегментному рівнях, що включає порівняльну інформацію щодо порівнянних об'єктів; конкретна інформація про особливості оцінюваної ділянки та поліпшення, що знаходяться на ньому, що впливають на вартість.

Ці дані включаються до основної частини звіту. У цій частині звіту необхідно наводити три липи загальних даних: регіональні, міста та за найближчим оточенням. Для великих міських центрів може бути достатньо даних міста.

Регіональні, юродські та районні банні дають економічну основу для оцінки та аналізу оточення, в якому об'єкт оцінки має бути конкурентоспроможним. Інформація повинна включати: географічні дані, соціальні та економічні умови та тенденції розвитку. З цієї інформації складається думка оцінювача. Регіональні дані включають:

Розташування об'єкта нерухомості щодо прилеглих міст, ринків та міських центрів;

II – економічні тенденції розвитку регіону;
- Показники населення області на підставі наявної статистики;
- тенденції у зміні показників складу та зайнятості населення, товарних ринків;
- транспортні комунікації, включаючи дорожню мережу, залізниці та їх вплив на оцінюваний об'єкт нерухомості;
- послуги, включаючи комунальні, доступні у регіоні;
- карти (топопоплани), що дозволяють визначити місцезнаходження об'єкта.

Регіональні дані найбільш важливі в оцінці сільськогосподарської нерухомості та нерухомості, розташованої в невеликих містах (селищах).

Якщо об'єкт знаходиться у великій міській агломерації, дані регіональні і по місту можуть часто перекриватися. Коли дані по місту наводяться окремо від регіональних, то вони включають наступну інформацію:
- коротку історію міста та тип управління;
- структуру населення, освітню структуру та систему управління;
- клімат та характер місцевості, природні ресурси;
- основні тіни забудови, можливості відпочинку, парки;
- Систему комунікацій, транспортну систему;
- ринок праці та професійну структуру населення;
- Податки;
- карту міста із зазначенням об'єкта оцінки.

Дані щодо найближчого оточення повинні бути деталізовані до такого ступеня, щоб читач звіту про оцінку зміг судити про хід аналізу, що проводиться. Ці дані для житлових об'єктів повинні мати такі характеристики:
- карту з чітко окресленими межами землекористувачів та зазначенням розташування об'єкта;
- Фізичні характеристики;
- близькість до об'єктів соціальної та транспортної інфраструктури (школам, торговим центрам, центрам зайнятості, зупинкам громадського транспорту, паркам тощо);
- Доступні громадські послуги;
- типові будівлі на околицях, їх загальний стан, вік та межі вартості;
- Виявлені тенденції розвитку;
- Середній розмір сім'ї, середній дохід мешканців.

Крім того, більшість із перелічених даних відомості про оточення для нежитлової нерухомості включають також такі спеціальні дані:

- ринок офісних будівель, їх доступність, потенційний попит;
- торгові послуги та структура попиту;
- Пасажиропотоки;
- Торгова конкуренція та можливість проникнення на ринок;
- тенденції у розвитку та забудові району, зміні використання нерухомості, оподаткуванні;
- Вартість електроенергії;
- Можливості для працівників (транспорт, кафе, ресторани, торгові центри, банки).

Спеціальні дані можуть бути найрізноманітнішими. Як приклад наведемо типовий опис земельної ділянки, опис будівель та споруд.

Типовий опис земельної ділянки включає:
- Розміри, форму, площа, топографічні характеристики;
- стан ґрунту та підґрунтового пласта, дренажні характеристики;
- наявність під'їзду, комунікаційних ліній та комунальних споруд, включаючи витрати на їх будівництво;
- роботи з благоустрою поза межами ділянки (пристрій вулиць, тротуарів, бордюрів, кюветів);
- благоустрій самої території земельної ділянки (роботи з паркової архітектури, влаштування внутрішніх під'їзних колій, прогулянкових доріжок, водопроводу, каналізації);
- загальний вигляд, близькість до непривабливих та небезпечних об'єктів;
- узгоджений варіант використання (зонування), обмеження, сервітути, зобов'язання тощо;
- фактори розташування, які впливатимуть на ринкову вартість.

Типовий опис будівель та споруд залежно від типу власності включає такі характеристики:
- якість та тип споруди, кількість приміщень;
- площа забудови, розміри, загальна (корисна) площа будівлі, розміри та площа окремих кімнат та приміщень усередині будівлі;
- рік первісної споруди, час проведення ремонту, реконструкції та прибудови нових споруд;
- Стиль, дизайн, планування;
- зовнішні конструкції, фундамент, покрівля, двері, вікна, ліхтарі, отвори;
- зовнішня обробка, внутрішнє оздоблення (підлоги, стіни, перегородки, стелі, вбудовані шафи, комори);
- сантехнічні системи та споруди, електропроводка, системи кондиціювання та опалення, вбудоване обладнання (стан та придатність);
- Розташування споруд на ділянці та їх характеристика (гаражі, лазні, господарські будівлі, майданчики, портики та інші структури);
- поділ конструкцій та елементів будівлі на довготривалі та з коротким терміном служби (фактичний вік та реальний термін експлуатації, залишковий термін економічної експлуатації, стан);
- функціональне старіння (функціональна придатність чи непридатність).

Порівняльні дані- це переважно дані ринку. В умовах формування ринку нерухомості та земельного ринку основними джерелами отримання інформації про ринкові ціни можуть бути:

Договори купівлі-продажу земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості;
- дані про пропозиції щодо продажу об'єктів нерухомості та земельних ділянок по інформаційних ріелторських та інших бюлетенях, оголошеннях та повідомленнях про наміри продати нерухомість у засобах масової інформації;
- Дані державної статистики.

Усі зібрані дані використовуються для двох типів аналізу ринку нерухомості: загального та спеціального.

Аналіз даних на повноту та достовірність (верифікація). Такий аналіз повинен проводитись відповідно до вимог до інформації, викладених у ФСТ. З появою сумнівів щодо будь-яких даних вони відкидаються.

Після того як оцінювач обрав методи кількох класичних підходів та застосував їх в оцінці вартості конкретного об'єкта нерухомості, виникає необхідність проаналізувати та узгодити результати, отримані при їх застосуванні. Для отримання остаточного висновку постає питання виведення підсумкового значення вартості. Оскільки завжди є певний розкид у чисельних значеннях вартості, визначених різними підходами, то завдання оцінювача - дати пояснення цьому розкиду, проаналізувавши його причини. Якщо якийсь із підходів не використовувався, необхідно пояснити причину цього.

Узгодження результатів та встановлення підсумкової величини вартості. У ФСТ-3 у п. 8 розділу III «Вимоги до змісту звіту про оцінку» зазначається, що «незалежно від виду об'єкта оцінки у звіті про оцінку має міститися» розділ «Узгодження результатів». Слід пам'ятати, що остаточна величина вартості зазвичай не є середнім значенням, отриманих трьома підходами.

Складання звіту про оцінку. Вимоги до звіту подані у Законі про оціночну діяльність та ФСТ-3. Коротко наголосимо на особливості складання звіту про оцінку, характерні для міжнародної оціночної практики.

Звіт про оцінку складається письмово. Зміст цього документа може бути різним, залежно від призначення. Існують три основні типи звіту: у формі листа (короткий), який часто називають експертним висновком; звіт стандартної форми та повний оповідальний звіт.

Короткий звіт є заявою оцінювача величину вартості. У ньому відсутня будь-яка додаткова інформація, якийсь аналіз зібраних і використаних оцінювачем даних. Такий звіт має обмежене використання та застосовується найчастіше у двох випадках: якщо замовник впевнений у кваліфікації та досвіді оцінювача та якщо об'єкт оцінки дуже простий.

Звіт стандартної форми використовується при оцінці стандартної житлової нерухомості (квартири, котеджі, таун-хауси тощо), а також він міг би використовуватися при масовій оцінці.

Оповідальний звіт дозволяє оцінювачу найбільш повно обґрунтувати свою думку і переконати читача звіту у правильності своїх висновків та наведених чисельних результатів.

Основні етапи оцінки нерухомості

Процес оцінювання можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для отримання оцінки. Процес зазвичай завершується звітом про оцінку, що надає доказову силу оцінки вартості.

Проведення оцінки включає шість базових етапів:

1. Укладання із замовником договору про оцінку. При укладанні договору оцінки оцінювач зобов'язаний надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність, зокрема. про обов'язки оцінювача, вимоги до договору про оцінку та звіт про оцінку, а також про стандарти оцінки. Факт надання такої інформації фіксується у договорі про оцінку.

2. Встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки. Оцінювач здійснює збір та обробку: правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб; даних бухгалтерського обліку та звітності, що належать до об'єкта оцінки; інформації про технічні та експлуатаційні характеристики об'єкта оцінки; інформації, вкрай важливою для встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.

3. Аналіз ринку, якого належить об'єкт оцінки. Оцінювач аналізує ринок, до якого належить об'єкт оцінки, його історію, поточну кон'юнктуру та тенденції, а також обирають аналоги об'єкта оцінки та обґрунтовує їх вибір.

4. Вибір методу (методів) оцінки в рамках кожного з усіх можливих підходів до оцінки та здійснення необхідних розрахунків. Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) такі підходи:

витратний підхід,заснований на визначенні грошових коштів, необхідних для придбання земельної ділянки та для створення точної копії об'єкта оцінки (з урахуванням зносу та прибутку підприємця);

порівняльний підхід,що передбачає визначення рівноважної ціни на підставі порівняння об'єкта з аналогічними об'єктами, проданими або запропонованими на місцевому ринку нерухомості; прибутковий підхід,заснований на визначенні поточної вартості майбутніх доходів від експлуатації та перепродажу об'єкта оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати у межах кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки.

5. Узагальнення результатів, отриманих у рамках кожного з підходів до оцінки, та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки. Оцінювач з урахуванням отриманих у межах кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки має бути виражена в рубляху вигляді єдиної величини, якщо у договорі про оцінку не передбачено інше.

6. Складання та передача замовнику звіту про оцінку.

Основні етапи оцінки нерухомості - поняття та види. Класифікація та особливості категорії "Основні етапи оцінки нерухомості" 2017, 2018.

Оцінка експертна – це назва цілої системи діагностичних методів, які надзвичайно широко застосовуються у менеджменті, економічному аналізі, психології, маркетингу та інших сферах. Ці методи дозволяють охарактеризувати, класифікувати, присвоїти певний ранг або оцінку подій та понять, які не піддаються кількісному виміру.

У яких випадках потрібна експертна оцінка

В ході будь-якого дослідження на будь-якому з його етапів може бути застосований метод. В управлінській діяльності він може стати в нагоді:

• На стадії визначення цілей та завдань дослідницького процесу.
• Під час побудови чи перевірки гіпотези.
• Для роз'яснення проблемної ситуації. Для інтерпретації процесів і подій, що відбуваються.
• Щоб обґрунтувати адекватність інструментарію, що застосовується.
• Для створення рекомендацій, а також для реалізації багатьох інших цілей.

Проведення експертної оцінки виправдано у випадках, коли не можна прийняти рішення, ґрунтуючись на точних розрахунках (для складання психологічного портрета, робочої характеристики, оцінки економічної невизначеності та ризиків).

Найчастіше застосування таких оцінок стає важливим у ситуації вибору одного або кількох варіантів із запропонованої множини:

• Запуск у серійне виробництво одного із розроблених варіантів продукції.
• Підбір космонавтів із численних претендентів.
• наукової роботи, яка буде профінансована.
• Вибір підприємства, що отримає екологічний кредит.
• Визначення інвестиційного проекту щодо вкладення фінансових коштів.

Хто такі експерти і як вони працюють

Відповідно до назви методу, експертна оцінка передбачає залучення однієї чи кількох фахівців-експертів, компетентних винесення оцінок осіб, і навіть обробку їх думки. Підбір експертів здійснюють з урахуванням адекватності їх суджень та досвіду у цій галузі.

Оцінка експертна може бути виражена як кількісно, ​​і якісно. Дані експертних досліджень потрібні керівникам, менеджерам та співробітникам керуючої ланки як основу для прийняття рішень.

Розробка експертної оцінки найчастіше проводиться шляхом створення робочої групи, яка займається організацією діяльності експерта (або кількох експертів). Якщо доводиться задіяти більше однієї людини, їх об'єднують у експертну комісію.

Скільки експертів потрібно?

Залежно від специфіки завдання та можливостей підприємства для проведення експертної оцінки може бути запрошений один або кілька експертів. При цьому оцінка експертна називається індивідуальною чи колективною.

Індивідуальною стає оцінка, якою викладач характеризує глибину знань студента. Також до цього типу належать діагноз, поставлений одним лікарем. Однак при спірних або складних ситуаціях (серйозне захворювання, постановка питання про відрахування учня) вдаються до колективного вирішення питання. Тут потрібні симпозіуми лікарів та організація комісії викладачів.

Такий самий алгоритм діє і в армії: найчастіше рішення приймається командувачем одноосібно, проте при необхідності збирають військову раду.

Послідовність процедури оцінювання

Послідовність формування актуальної та об'єктивної експертної оцінки є такими етапами:

1. Проведення, яку потрібно дослідити.
2. Підбір експертів щодо процедури.
3. Вивчення існуючих способів, за допомогою яких буде виконано вимірювання експертних оцінок.
4. Проведення самої процедури оцінювання.
5. Зведення та аналіз інформації, отриманої в ході оцінювання.

При цьому може знадобитися виконання перевірки вхідних даних, на яких буде засновано експертну оцінку. У деяких випадках робочій групі доводиться змінювати склад експертної групи або вдаватися до повторного виміру тих самих питань (з метою зіставити надалі отриману оцінку з об'єктивними даними з інших джерел).

Хід оцінювання: характеристика етапів

Велике значення для успішного проведення процедури має компетентне вирішення організаційних питань:

• Планування витрат на захід (оплата послуг експертів та спеціалістів з аналізу отриманих даних, витрати на оренду приміщення, купівля канцтоварів).
• Підготовка необхідних матеріалів (складання та роздруківка бланків, забезпечення інвентарем).
• Вибір та інструктаж модератора заходу.

У процесі роботи експерти мають керуватися виділеним регламентом, оскільки додатковий час прийняття рішення не впливає з його точність.

Коли буде отримано відповіді всіх фахівців, виконується оцінка експертного висновку. При цьому враховується рівень узгодженості всіх думок. Якщо однозначної згоди немає, робоча група має з'ясувати причину розбіжностей, зафіксувати утворення кількох груп думок та відсутність узгодженості як результат експертної оцінки. Потім оцінюється помилка дослідження та виконується побудова моделі на підставі тих даних, які були отримані. Це потрібно, щоб згодом можна було провести аналітичну експертизу.

Методи, що застосовуються для проведення індивідуальної експертної оцінки: що таке інтерв'ю

Серед найдієвіших і найчастіше застосовуваних методик можна назвати:

• Аналітичний метод.
• Спосіб написання сценарію.
• Інтерв'ю

Відповідно до методики проведення інтерв'ю, прогнозист розмовляє з експертом, ставлячи йому запитання. Предметом розмови стають перспективи розвитку об'єкта чи явища, про яке йдеться. Програма опитувальника розробляється заздалегідь.

Ефективність та якість експертної оцінки безпосередньо залежать від того, чи зможе експерт в умовах обмеженого часу надати висновок.

Проведення експертизи аналітичним методом

Вибираючи аналітичний метод для здійснення оцінки, спеціаліст-експерт повинен підготуватися до ретельного виконання самостійної роботи. Йому належить аналізувати тенденції, оцінювати стан та можливі шляхи розвитку об'єкта, стосовно якого застосовується прогнозування.

Система експертних оцінок передбачає вивчення всієї інформації про об'єкт, яка доступна експерту. Результат оформляється як

Основною перевагою аналітичного методу стає те, що фахівець може виявити усі свої індивідуальні здібності.

Щоправда, цей спосіб не підходить для аналізу великих та складних систем, оскільки експерту може не діставати знань із суміжних областей.

Здійснення експертизи шляхом написання сценаріїв

Строго кажучи, цей метод не повинен бути віднесений тільки до категорії індивідуальних способів оцінювання, оскільки він успішно застосовується для роботи в групі.

Щоб використати цей метод, експерту слід визначити логіку досліджуваних процесів та явищ щодо часу та різних комбінацій умов. Потім він зможе встановити імовірну послідовність подій (їх розвиток, перехід від ситуації зараз до прогнозованого стану). Сценарій відображає всі ступені вирішення задачі, а також передбачає виникнення можливих перешкод.

Колективна експертиза: метод «мозкового штурму»

Для оцінки складних, масштабних, багаторівневих систем не обійтися без залучення кількох фахівців-експертів.

Доручене завдання вони можуть виконати, застосовуючи один із методів:

• Колективну генерацію ідей («мозкова атака»).
• Метод "635".
• Метод дельфі.
• Оцінка комісій.

Завдяки колективним зусиллям та особливій організації експерти можуть ефективно провести найскладніші процедури, такі як експертна оцінка ризиків для інвестиційного проекту або прогнозування діяльності різних систем.

"Мозковий штурм" дозволяє повною мірою розкрити творчі дані експертів. На першому етапі фахівці активно генерують ідеї, потім застосовують деструктурування (розкритикують, руйнують), висувають контрідеї і виробляють узгоджену точку зору.

Головною умовою стає відсутність критики спочатку і висловлювання всіх ідей, що спонтанно виникають.

Специфіка методу "635"

Таку назву метод отримав через прийом, який застосовують експерти при його використанні: кожен із шести експертів записує на аркуші паперу три спонтанно виниклі ідеї за період, що дорівнює п'яти хвилинам.

У чому особливість методу Дельфі

Метою розробки цього методу експертного оцінювання стала потреба у суворішою і обгрунтованій процедурі, яка б дати об'єктивний і дуже корисний результат.

Його застосовують експерти, запрошені в наукові та технічні інститути, інвестиційні та страхові компанії, а також у низці інших випадків.

Суть методу полягає в тому, що проводять багатотурові індивідуальні опитування (часто за допомогою анкет). Потім виконується комп'ютерний аналіз експертних оцінок на формування колективної думки. При цьому виявляють та узагальнюють аргументи для захисту кожного судження.

На наступному етапі отримані результати передають експертам коригування. Їхня незгода з колективним судженням має бути письмово обґрунтована. В результаті багаторазового повернення оцінки на коригування робоча група домагається звуження діапазону та вироблення узгодженого судження щодо перспектив розвитку досліджуваного об'єкта.

Чим хороший метод:

1. Експерти, які беруть участь в оцінці, не знають один одного і не спілкуються. Таким чином, виключено їхню взаємодію.
2. Результати попередніх турів також становлять інтерес та цінність для робочої групи.
3. Надається можливість отримання статистичної характеристики групової думки.

Незважаючи на відносно високу затратність та тривалість, цей метод стає найкращим способом зумовлення розвитку довгострокових ситуацій проблемного характеру.

Нерідко оцінка виконується спеціально організованою комісією (метод комісій), які за «круглим столом» розглядають усі аспекти проблеми та приймають узгоджене рішення. Недоліком стає вплив учасників один на одного та спотворення результатів. Прикладом може бути експертна викладачів і лікарів.

Інші методи

Вище було перераховано найпоширеніші методи виконання експертизи, але у практиці виробничих, наукових та дослідних організацій застосовуються та інші.

Залежно від специфіки ситуації, яку потрібно спрогнозувати, а також від ресурсів та можливостей підприємства можуть бути застосовані:

• Ділова гра. Вона дозволяє змоделювати необхідну кількість ситуацій вивчення особливостей системи управління чи інших процесів.
• «Суд» – інсценування судового процесу, за якого деякі експерти захищають варіанти рішень, інші намагаються їх спростувати.
• Метод доповіді - після проведення аналізу експерт висловлює свою думку у вигляді аналітичної записки або доповіді. Це актуально за необхідності проведення щодо нескладної роботи (наприклад, експертна оцінка автомобіля для страхування, оподаткування чи відшкодування збитків).

Як результат можна відзначити, що існування великої кількості методів та способів проведення експертної оцінки дозволяє керівнику підприємства та робочої групи вибрати найбільш ефективний варіант для вирішення конкретної проблеми.

Перейдемо до розгляду поняття "оцінка" як процесу, який слідує певному алгоритму і незалежний від конкретних характеристик тих чи інших об'єкта та суб'єкта оцінки. І тут важливо встановити параметри процесу, його характеристики, дослідити його структурні особливості, визначити послідовність його етапів.

Основними характеристикамиоцінного процесу є його упорядкованість– виділяються загальні всім випадків оцінки етапи її проведення, реалізовані у певній послідовності (і які не можна пропустити чи переставити, оскільки це може призвести до спотворення результату); цілеспрямованість- Існує пріоритет мети оцінки, багато в чому надалі визначальної особливості процесу оцінки (що складаються, зокрема, у виборі виду оцінюваної вартості, підходів та методів оцінки, проведенні процедури узгодження тощо).

Дані характеристики вказують на системністьпроцесу оцінки.

Якщо розглянути історичний аспект, то вперше визначення терміна "оцінювати" було на семінарі Світового банку.

"Термін "оцінювати" ( appraise) має кілька різних значень, залежно від контексту, в якому він використовується. Він може (за словником Вебстера – Webster"s New World Dictionary):

• 1) визначати ціну чогось, встановлювати вартість чогось;
• 2) оцінювати кількість чогось;
• 3) виносити судження про якість чи цінність чогось”.

Підсумовуючи, отримаємо: оцінювати (appraise) – визначати ціну, встановлювати вартість, оцінювати якість, виносити судження про цінність чи корисність чогось.

Незважаючи на узагальненість цього визначення (а не професійну спрямованість), у ньому в першу чергу йдеться про вартісну оцінку.

Таким чином, важлива особливість аналізованого процесу полягає також і в тому, що дана оцінка (що є різновидом економічної оцінки) є вартісний.Це означає, що це характеристики об'єкта оцінки (як кількісні, і якісні), параметри зовнішніх ціноутворюючих чинників, що відбивають ринкову кон'юнктуру, ризики інвестора тощо. би мало бути виражені як вартісні показники, тобто. у грошовому (кількісному) вираженні, незалежно від того, наскільки просто вони піддаються точному виміру.

Зрештою, це процес динамічнийОскільки всі ціноутворюючі фактори для даного об'єкта оцінки змінюються слідом за зміною ринкової ситуації та в результаті використання цього об'єкта в часі. Тому будь-яка вартісна оцінка складає конкретну дату, звану датою оцінки.

Однак тут існували проблеми. У ст. 11 Закону про оціночну діяльність йдеться про необхідність зазначення "дати проведення оцінки", "дати складання звіту" та "дати визначення вартості". Визначення відсутні. Тому на практиці часто у звітах про оцінку через таку неузгодженість понять у нормативному джерелі зустрічалися ситуації, коли дата визначення вартостівказувалося одна, а дата проведення оцінки –інша. При цьому "дата проведення оцінки" плуталася із "періодом проведення оціночних робіт". Або ж "дата складання звіту" зазначалася "з...по...", тобто. періодом,а це вже – не дата.

У п. 8 ФСТ № 1 тепер надано визначення поняття "дата оцінки", що робить застосування інших зазначених вище понять недоречними.

Дата оцінки(замість "дата проведення оцінки", "дата визначення вартості") - це дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки. Саме на цю дату аналізуються відповідний ринок та фінансова звітність та беруться до уваги (фіксуються) значення всіх доступних вартісних факторів.

Так, звіт може складатися в період з 1 по 10 березня 2004 р., а датою оцінки бути 1 серпня 1913 р. або 21 грудня 2012 р., аби оцінювач зумів знайти необхідну інформацію, що характеризує ринок та об'єкт оцінки на цю дату.

Процес оцінки незалежно від специфіки об'єкта оцінки складається з наступних семи етапів.

• 1. Постановка завдання – перший етап, який включає: попереднє ознайомлення з об'єктом оцінки, його ідентифікацію, виявлення предмета оцінки, погодження із замовником мети та призначення (функції) оцінки, а також дати оцінки; складання календарного плану оцінки; проведення калькуляції витрат, що визначає винагороду оцінювача; підписання із замовником Договору на оцінку.
• 2. Збір та перевірка інформації.
• 3. Перетворення фінансової звітності, аналіз фінансового становища підприємства .
• 4. Вибір доречних підходів та методів оцінки та проведення необхідних розрахунків.
• 5. Узгодження результатів та підготовка підсумкового висновку.
• 6. Підготовка (оформлення) звіту про оцінку.
• 7. Подання звіту замовнику та його захист.

Отже, процес оцінки– це документально та логічно обґрунтована, систематизована процедура дослідженняціннісних характеристик об'єкта, що оцінюється, заснована на загальноприйнятих підходах і методах оцінки, для винесення остаточного судження про його вартість. Завдання оцінювача- Аналіз цих показників і кількісна (у грошах) інтерпретація ступеня корисності оцінюваного майна. Результат сумарного впливу всіх виявлених, зокрема ринкових, чинників вартість об'єкта за умов конкретного ринку на конкретний час відображається у підсумковому судженні – звіті про оцінку.

Прийнятно і більш лаконічне визначення: оцінка"є цілеспрямованим, упорядкованим процесобчислення величини вартості об'єкта в грошах з урахуванням впливають її у чинників у конкретний час у умовах конкретного ринку " .

Оцінка як процеспрофесійного обчислення величини вартості є реалізацію знань та практичних навичок виконавцем (оцінювачем) при вирішенні конкретної поставленої задачі визначення величини вартості конкретного об'єкта. Зразковий спосіб застосування теорії оцінки як наукового знання для того чи іншого конкретного прикладного аспекту могли б давати Методичні рекомендації, що розробляються в рамках Національної ради з оціночної діяльності в Російській Федерації і затверджуються ним же, але мають рекомендаційний характер.

Відмінність двох аналізованих вище трактувань поняття " оцінка " наочно проявляється під час використання концепцій теорії прийняття рішень. Якщо оцінка розглядається як процес,то ухвалення рішення зводиться до вибору однієї з варіантів оцінки, відповідного заздалегідь заданої (сформульованої) мети оцінки. Мета у разі не предмет прийняття рішення. Тут є велика професійна складова поняття. При розгляді оцінки як діяльності(як у широкому, і у вузькому значенні) суб'єкти оцінки самі виробляють критерії та цілі своєї діяльності, коригуючи в процесі реалізації. Тут значні відповідно соціальна та підприємницька складові. У цьому вся сенсі оцінка як діяльність – ширше поняття, ніж оцінка як процес. При цьому оцінка як діяльність у цілому – набагато менш формалізується явище. Це, зокрема, пояснює складність проблем, пов'язаних із нормативним регулюванням оціночної діяльності та розробкою федеральних стандартів.

• Див. 10.
• Оцінка машин та обладнання: навчальні матеріали, підготовлені для семінарів Інституту економічного розвитку Світового банку Робертом Б. Підвальним та Едвардом В. Ретером. СПб., 1995.
• Другий термін, що використовується – valuation- Прямо перекладається як "визначення вартості" або "вартісне оцінювання", "оцінка вартості".
• У зазначених прикладах задані ситуації, які в USPAPвизначаються як ретроспективнаі перспективнаоцінки вартості.
• Виділення саме цих етапів процесу оцінки цілком мотивоване і зустрічається як у західній, так і вітчизняній літературі, наприклад: Оцінка бізнесу: підручник/нод ред. А. Г. Грязнової, М. А. Федотової. С. 39; Reece RichardР. Fundamentals of Business Appraisal. Ксерокопії матеріалів Світового банку, 1993. Р. 7.
• У підручнику "Оцінка бізнесу" ред. А. Г. Грязнової, М. А. Федотової (2-ге вид.) на с. 39 "Складання плану оцінки" виділено окремим пунктом 3, що навряд чи обґрунтовано, оскільки обсяг та значимість робітпри цьому ніяк не можуть конкурувати із запровадженим тут у п. 3 "Перетворенням фінансової звітності", яке у зазначеному джерелі відсутнє.
• Можливо, у недалекому майбутньому перехід ведення бухгалтерської звітності на МСФЗ в Російській Федерації зробить непотрібними низку процедур перетворення фінансової звітності, необхідних на даний момент (наприклад, процес трансформації звітності), але в будь-якому випадку залишиться аналіз фінансового стану підприємства на основі розрахунку відносних фінансових показників як невід'ємний етап оцінки бізнесу. Цьому етапу процесу оцінки бізнесу присвячена книга: Касьяненко Т. Г.Перетворення фінансової звітності підприємства з метою оцінки бізнесу: навч. допомога. СПб.: Вид-во СПбГУЕФ, 2011. Частково матеріал книги відображено в гол. 7.
• Оцінка бізнесу: підручник/за ред. А. Г. Грязнової, М. А. Федотової. З. 12.
• Ця складова посилена у Законі про оціночну діяльність (в ред. Закону № 157-ФЗ).
• Перша складова у Законі про оціночну діяльність (в ред. Закону № 157-ФЗ) невідповідно посилена потрійною відповідальністю оцінювача (обов'язкове страхування, обов'язкові виплати до компенсаційного фонду та майнової відповідальності). Ці заходи – нс на користь розвитку вільних ринкових відносин та ігнорують той великий інструмент у боротьбі за якість, який називається професійна репутація.

Процес оцінки вартості нерухомості включає систему послідовних дій оцінювача - від постановки завдання на оцінку, до передачі замовнику підготовленого в письмовій формі звіту про оцінку об'єкта нерухомості, що містить, вираженої в грошових одиницях.

Процес оцінки нерухомості включає такі етапи:

1-й етап. Постановка завдання оцінку.

1.1. Ціль оцінки.

1 2 . Вид визначеної вартості.

1.3. Встановлення оцінюваних майнових прав.

1.4. Дата проведення оцінки.

2-й етап. Складання плану та договору на проведення оцінки.

2.1. Графік робіт із оцінки.

2.2. Джерела інформації.

2.3. Вибір методів оцінки.

2.4. Витрати для проведення оцінки.

2.5. Грошова винагорода за проведення оцінки.

2.6. Укладання договору оцінку. 3-й етап. Збір та аналіз інформації.

3.1. Огляд об'єкту та прилеглої території.

3.2. Юридичний опис об'єкту нерухомості.

3.3. Фізичні характеристики та місцезнаходження.

3.4. Економічна інформація

3.5. Перевіряє достовірність зібраної інформації.

3.6. Аналіз та обробка інформації.

4-й етап. Аналіз кращого та найефективнішого використання.

4.1. Аналіз земельної ділянки як умовно вільної.

4.2. Аналіз земельної ділянки з вдосконаленнями.

5-й етап. Розрахунок оцінної вартості об'єкта нерухомості на основі трьох підходів.

5.1. Оцінка вартості з урахуванням прибуткового підходу.

5.2. Оцінка вартості з урахуванням порівняльного підходу.

5.3. Оцінка вартості з урахуванням витратного підходу.

6-й етап. Погодження отриманих результатів та виведення ітоної величини вартості об'єкта нерухомості.

6.1. Перевірка даних про величину вартості.

6.2. Допущення та обмежуючі умови, зумовлені повнотою та достовірністю використаної інформації.

6.3. Виведення підсумкової величини вартості. 7-й етап. Складання звіту про оцінку.

Постановка завдання оцінку.

Постановка завдання на оцінку є початковим етапом, на якому визначаються та формулюються базові параметри оціночного завдання. Чітка постановка завдання необхідна для повного та недвозначного трактування характеру завдання на оцінку, вибору методів оцінки та тлумачення результатів, відображених у звіті. Найбільш важливі компоненти завдання на оцінку включають:

Ідентифікацію об'єкта нерухомості;

Ідентифікацію майнових прав, що підлягають оцінці;

Призначення (сфера застосування) результатів оцінки;

Вибір та визначення виду вартості;

уточнення дати проведення оцінки;

Опис обсягу оцінки;

Уточнення інших обмежень.

Ідентифікація об'єкта нерухомостівключає опис таких характеристик, як адреса, повний юридичний опис, точне місцезнаходження та межі нерухомості.

Ідентифікація об'єкта нерухомості представляє його точний юридичний опис, який доцільно складати на основі наданої замовником інформації. Необхідну інформацію можна отримати з державного реєстру даних обстеження земельних ділянок відповідно до місцевого та державного законодавства.

Правильне юридичне опис має враховувати конкретну регіональну систему обстеження та описи земельних ділянок, що складається з опису їх кордонів, державної системи обстеження, а також процедури опису та складання карти ділянок та кварталів.

Ідентифікація майнових прав, що підлягають оцінці.

Особливістю оцінки нерухомості є комплексний підхід, який одночасно розглядає нерухомість і як реально існуючий фізичний об'єкт і як набір прав приватних чи юридичних осіб, які можуть мати або пред'являти на власність, а також використання земельних ділянок і будівель.

Об'єктом оцінки може бути нерухомість з повними чи частковими майновими правами, зумовленими відділенням чи поділом прав власності. У процесі визначення ринкової вартості нерухомості оцінювач враховує такі обмеження прав власності, як договір оренди, сервітути, обмеження, викликані заставним утриманням об'єкта нерухомості, домагання права власності, і навіть права розпорядження повітряним простором чи наземної територією.

Прогнозування є стрижнем будь-якої торгової системи, тому добре складені можуть зробити тебе страшно багатим.

Сфера застосування чи призначення результатів оцінки– це економічна процедура, яка згодом здійснюється замовником на основі отриманого оцінювачем результату вартості.

Оцінка вартості нерухомості проводиться з метою визначення:

Ціни купівлі-продажу;

суми застави при кредитуванні;

основи оподаткування;

умов орендного договору;

Вартість будівель та споруд бухгалтерської звітності;

Основи справедливої ​​компенсації при відчуженні майнових прав;

Основи договору страхування.

З'ясування способу подальшого використання отриманого результату вартісної оцінки необхідно для вибору оптимальної процедури оцінки – від збору та аналізу необхідної інформації до застосування найбільш результативних методів оцінки та принципів узгодження результатів. Якщо замовник не надає відомостей про сферу використання результатів звіту про оцінку, оцінювач з власної ініціативи повинен обговорити з ним це питання та переконатися, що клієнт адекватно розуміє проблему. Ця процедура позбавить оцінювача можливих непорозумінь і необхідності переробляти роботу.

Вибір та визначення виду вартості.Метою оцінки є визначення вартості нерухомості, яка відповідно до чинних міжнародних та російських стандартів оцінки проявляється в різних видах. Вид вартості об'єкта оцінки диктується рядом факторів, до яких належать пов'язані з ним оцінювані майнові права, сфера застосування або призначення результатів оцінки, обсяг оціночного завдання.

Відповідно до чинних російських стандартів оцінки можна використовувати такі види вартості:

Ринкова вартість;

Вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком;

Вартість заміщення;

Вартість відтворення;

Вартість за існуючого використання;

Вартість для цілей оподаткування;

Інвестиційна вартість;

Ліквідаційна вартість;

Утилізаційна вартість.

Спеціальна вартість, що включає страхову, заставну та інші види вартості, що не входять до даних стандартів, але обумовлена ​​нормативними правовими актами.

Вибраний оцінювачем за погодженням із замовником та третіми особами, користувачами звіту, вид вартості має бути зазначений у заданні на оцінку. Крім того, необхідно письмово у звіті про оцінку дати визначення (формулювання) зазначеної вартості, яка не повинна суперечити прийнятим в оцінці стандартам.

Використовуваний у процесі оцінки конкретного об'єкта оцінки вид вартості впливає зміст окремих етапів у межах універсальної моделі оцінки. Вид вартості визначає склад, збір, підготовку та аналіз інформації з метою оцінки. Вибір підходів та методів оцінки нерухомості є похідною від виду визначеної вартості; так, наприклад, щодо страхової вартості недоцільно застосовувати методи дохідного підходу. Вид вартості визначає логіку та обґрунтованість узгодження підсумкових результатів оцінки.

Уточнення дати проведення оцінки.Уточнення дати, на яку буде проведено оцінку і, отже, діятиме результат оцінки, необхідне з цілого ряду причин. Будь-який вид обумовленої вартості за своєю сутністю є ринковим, оскільки навіть вартості відтворення та заміщення розраховуються в цінах на будівельну продукцію, що діють на певний момент, оскільки вони постійно змінюються під впливом інфляції, конкуренції, зміни переваг споживачів і т. д.

У процесі оцінки необхідно враховувати численні ціноутворюючі фактори, склад, пріоритетність та ступінь впливу яких нестабільні. Ринкова вартість відображає уявлення учасників ринку про стан його кон'юнктури. У зв'язку з тим, що ринкова ситуація постійно змінюється, ринкова вартість ґрунтується на аналізі інформації, зібраної на певну дату, ринкових даних у конкретний час. Зміна розстановки ринкових сил справляє істотний вплив на результат оцінки та отримувану величину вартості.

Дата проведення оцінки, що використовується в оціночній практиці, представлена ​​трьома видами:

Поточна;

Ретроспективна;

Майбутня.

У переважній більшості випадків дата проведення оцінки – це дата, близька до дати визначення завдання на оцінку та проведення оціночних робіт. Однак у ряді випадків виникає необхідність виведення ринкової вартості на якусь дату в минулому або майбутньому.

Оцінка ринкової вартості на ретроспективну (минулу) дату необхідна при оподаткуванні спадщини (дата смерті), розрахунку за прибутковим податком (датою купівлі), страховим відшкодуванням (датою страхової події), судовим позовом (датою шкоди) тощо. дозволяє оцінювачу об'єктивно та обґрунтовано провести всі необхідні розрахунки.

Оцінка на майбутню дату може проводитися для об'єктів нерухомості, що перебувають у стадії будівництва, проектування або прийняття рішень про доцільність будівництва. Виникає у разі тимчасової розрив між датою проведення оціночних робіт і моментом виходу об'єкта нерухомості на проектну потужність, завоювання сегмента ринку, що забезпечує розрахункову величину грошового потоку, вимагає визначення ринкової вартості на дату завершення будівництва.

Опис обсягу оціночних робіт.Обсяг оціночних робіт встановлюється оцінювачем для визначення складу використовуваних даних, інформаційного забезпечення, необхідності залучення сторонніх експертів, способів перевірки достовірності інформації, а також повноти включення проміжної та допоміжної інформації до остаточного звіту.

Формулювання обсягу оцінки дозволяє захистити інтереси третіх осіб, які приймають рішення з урахуванням результатів оцінки. Оцінювач повинен чітко викласти не тільки те, що передбачається зробити, але й те, що не буде зроблено, із зазначенням конкретних причин, особливо якщо був доступний лише обмежений обсяг інформації.

Обсяг оціночних робіт і рівень подробиці звіту залежить від значущості завдання оцінку, і навіть досягнутого угоди з клієнтом. Даний розділ дозволяє визначити загальний обсяг трудовитрат, грошові витрати на інформаційне забезпечення, що зрештою впливає на вартість оціночних робіт. Оцінювач несе відповідальність за відповідність сформульованого обсягу оціночних робіт та фактичних результатів.

Уточнення інших обмежень.Єдині стандарти професійної оцінки (118РАР), видані Фондом оцінки, розрізняють повну та обмежену оцінку. Обмежена оцінка виконується відповідно до Положення про обмежені процедури Єдиних стандартів. В даному випадку, як правило, використовується обмежений обсяг інформації. Прикладом такої оцінки є оцінка нерухомості, проведена на основі лише порівняльного підходу, а також оцінка, що здійснюється для оновлення минулих оціночних даних.

Однак навіть повна оцінка може містити низку обмежувальних умов, які мають бути сформульовані в завданні на оцінку поряд з такими параметрами, як ідентифікація нерухомості, прав власності, дата проведення оцінки, сфера застосування результатів оцінки, а також вид вартості. Введення складу обмежуючих умов до звіту дозволяє не лише захистити оцінювача від можливих майбутніх претензій, а й своєчасно інформувати замовника та інших користувачів звіту. Наприклад, обмежуюча умова може містити пункт про отримання інформації з недостатньо надійних джерел, про неможливість проведення технічного обстеження нерухомості.

Після постановки завдання оцінку складається договір.

Збір інформації та попередній аналіз даних.

Склад та обсяг необхідної інформації, процедура її обробки та аналізу, кількість задіяних оцінювачів, включаючи залучених фахівців, а також час, необхідний для обробки даних, залежать від поставленого завдання, типу оцінюваної нерухомості та обраних методів оцінки.

Ефективність даного етапу залежить від ретельності попередньої організаційної роботи, яка потребує визначення характеру та обсягу необхідних даних, інформаційних джерел, а також складання графіка роботи, який особливо необхідний для оцінки великих об'єктів нерухомості.

Залежно від типу об'єкта та обсягу робіт, оцінка може проводитись одним оцінювачем або групою спеціалістів. Робочий план оцінювача будується відповідно до структури майбутнього звіту про оцінку та часу, необхідного для виконання кожного етапу.

Для визначення ринкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна інформація класифікується за низкою ознак.

По відношенню до об'єкту, що оцінюється, інформаційний масив ділять на зовнішні і внутрішні дані.

Залежно від характеру інформації розрізняють загальні та спеціальні дані, а також відомості про конкурентний попит та пропозицію. Загальні данівідображають динаміку соціальних, економічних, політичних та екологічних факторів, що впливають на стан ринку нерухомості. Розглянутий вид інформації повинен враховувати зміни, що відбуваються на регіональному рівні і конкретному сегменті ринку нерухомості, до якого відноситься оцінюваний об'єкт.

Спеціальні данімістять юридичну, фізичну, географічну та економічну характеристику нерухомості. Даний вид інформації має бути зібраний за порівнянними об'єктами та оцінюваною нерухомістю.

Інформація про конкурентний попит та пропозиціюдозволяє оцінити конкурентоспроможність оцінюваної нерухомості своєму сегменті ринку. Інформація про пропозицію дозволяє оцінити наявний фонд конкурентної нерухомості, з урахуванням його завантаження, перспективи його розширення за рахунок нового будівництва і реконструкції, а також відомості про ємність ринку. Дані про попит повинні відображати економічні можливості потенційних власників та користувачів нерухомості.

Інформація, що використовується в процесі оцінки, повинна бути достатньо повною, представницькою і достовірною. Вона повинна допомогти оцінювачу визначити найбільш важливі ціноутворюючі фактори, проаналізувати стан економіки в цілому і, зокрема, ринку нерухомості, включаючи територіальний та сегментарний аспекти. Оцінювач повинен отримати уявлення про фізичні властивості об'єкта оцінки та його оточення, зібрати дані для економічних та оцінкових розрахунків. Характеристика зібраної та використовуваної на різних етапах оцінки інформації має бути відповідним чином відображена у звіті.

Аналіз кращого та найефективнішого використання.

Аналіз кращого та найбільш ефективного використання нерухомості проводиться з метою адекватної оцінки існуючого варіанта використання оцінюваного об'єкта, вироблення рекомендацій щодо його оптимального використання з метою визначення максимально можливої ​​вартості.

Поняття найбільш ефективного використання нерухомості є ринковим поняттям, що має ключове значення для аналізу вартості. Найефективнішим вважається вид використання, який відповідає чотирьом критеріям: юридична допустимість або розв'язаність, фізична здійсненність, фінансова забезпеченість та максимальна вартість об'єкта.

Для визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки оцінювач використовує дві схеми, відповідно до яких ділянка розглядається як незабудована (умовно вільна) і аналізується найбільш ефективний варіант її використання з вже існуючими будовами.

Аналіз найефективнішого використання незабудованої ділянки передбачає розгляд варіантів, що передбачають збереження діючого призначення, будівництво нового об'єкта, перепланування земельної ділянки (поділ або укрупнення), а також продаж.

Найбільш ефективне використання земельної ділянки з існуючими будівлями полягає у порівнянні варіантів збереження призначення об'єкта, що склався на дату проведення оцінки, планів реконструкції, що забезпечують відновлення, розширення та перепрофілювання, повне (часткове) знесення, а також поєднання цих варіантів.

Перевірка фінансової здійсненності вимагає розрахунку витрат на реалізацію кожного варіанта використання, що розглядається. Оцінка максимізації вартості альтернативних видів використання полягає в аналізі таких змінних величин, як вартість землі, ставка доходності, адекватна ризику конкретного варіанта використання, і навіть капіталізована загальна вартість нерухомості.

Висновки щодо оптимального використання нерухомості мають бути відображені у відповідному розділі звіту. Оцінювач повинен обґрунтовано сформулювати найбільш ефективний варіант використання та підкріпити його розрахунками тимчасового періоду, необхідного для перепрофілювання нерухомості, освоєння ринку, а також вказати учасників інвестиційного процесу: інвесторів, потенційних власників, користувачів, кредиторів тощо.

Вибір та застосування прийнятних підходів та методів до оцінки нерухомості.

Оцінка вартості нерухомості зазвичай здійснюється з позиції трьох основних підходів:

Витратний підхід;

Порівняльний підхід;

Прибутковий підхід.

Витратний підхідвиходить із припущення, що розважливий інвестор не заплатить за нерухомість більше тієї суми, в яку йому обійдеться придбання аналогічної земельної ділянки та будівництво подібного до споживчих властивостей будівлі.

Порівняльний підхідзаснований на припущенні, що розумний покупець не заплатить за об'єкт більше тієї суми, за яку він може придбати на відкритому ринку об'єкт аналогічної корисності. Визначення вартості базується на даних про нещодавно вчинені угоди купівлі-продажу з аналогічними об'єктами.

Прибутковий підхідґрунтується на твердженні, що розумний покупець не заплатить за об'єкт більше суми, яку об'єкт нерухомості, що оцінюється, принесе в майбутньому у вигляді чистого доходу, скоригованої на інвестиційний ризик. У разі вартість об'єкта визначається його здатністю приносити дохід у майбутньому. Грошові потоки, що генеруються нерухомістю, включаючи вартість реверсії, можуть бути перераховані на поточну сумарну вартість.

Кожен підхід до оцінки включає низку методів. Оцінювач залежно від виду вартості, характеристик об'єкта оцінки, інформації щодо об'єкта оцінки та аналогічних об'єктів нерухомості тощо. вибирає один чи кілька методів оцінки у межах кожного підходу. Вибір методів оцінки має бути аргументований та описаний у звіті про оцінку.

Погодження попередніх результатів оцінки та виведення підсумкової величини вартості.

Узгодження результатів, отриманих на основі різних підходів і методів, є останнім етапом визначення вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється. Підсумковий результат оцінки може бути представлений у вигляді однієї грошової величини або діапазону найбільш ймовірних значень вартості, представленого мінімальним та максимальним значенням.

На даному етапі оцінки насамперед необхідно здійснити перевірку отриманих результатів з метою виявлення математичних та логічних помилок, які збільшують ступінь розбіжності результатів дохідного, витратного та порівняльного підходів.

Процедура узгодження перевірених результатів визначається змістом оцінного завдання, використаних підходів та методів оцінки, повнотою та достовірністю використаної інформації, виявленням переваг та недоліків використовуваних методів.

Визначальними критеріями ієрархії кожного результату є можливість відобразити дійсні наміри потенційного продавця або покупця, якість інформації, на підставі якої проводиться аналіз, здатність кожного методу та підходу враховувати кон'юнктурні коливання ринку та специфічні ціноутворюючі риси об'єкта, такі як місце розташування, розмір, потенційна прибутковість.

З урахуванням вищевикладеного оцінювачем приймаються коефіцієнти вагомості проміжних результатів, отриманих на основі використання різних підходів. Вагове значення кожного підходу може розраховуватися як експертним, і математичним методами.

Під час підготовки звіту оцінювач зобов'язаний пояснити причини розбіжності у значеннях вартості, і навіть обгрунтувати процедуру.

Складання звіту про оцінку.

На останньому етапі оцінки здійснюється передача замовнику підготовленого у письмовій формі звіту про оцінку, що є документальним підтвердженням належного виконання оцінювачем своїх обов'язків. Звіт про оцінку має розгорнуту форму.

Короткий звіт містить обмежені відомості про оціночне завдання, об'єкт нерухомості, використані методи та отриманий результат і дозволяє замовнику зрозуміти дії, що стоять за висновками оцінювача щодо вартості.

Розгорнута форма докладно та аргументування викладає завдання на оцінку, характеризує відібрану та аргументовану інформацію, обґрунтовує застосовані методи оцінки та проведені розрахунки, а також визначає остаточний результат вартості, представлений єдиним значенням, або діапазоном.

Зазначена у звіті величина вартості є суб'єктивною думкою оцінювача про найбільш ймовірному грошовому еквіваленті передбачуваної угоди, заснованому на вивченні та аналізі необхідної інформації, розрахунках та залежить від його досвіду та кваліфікації.

Чинний у Російській Федерації Закон про оціночну діяльність у статті 11 встановлює загальні вимоги до змісту та оформлення звіту. Стиль викладу відомостей, обґрунтувань, визначень та розрахунків не повинен допускати неоднозначного тлумачення.

Своєчасно складений у письмовій формі та переданий замовнику звіт про оцінку є свідченням належного виконання оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором. Звіт власноручно підписується оцінювачем і засвідчується його друком.

У звіті повинні бути зазначені дата проведення оцінки, стандарти оцінки, що використовуються, цілі та завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також інші відомості, що забезпечують повне і недвозначне тлумачення результатів оцінки, відображених у звіті. Наприклад, якщо визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути зазначені критерії оцінки та причини відступу. При оформленні звіту необхідно вказати такі моменти:

Дата складання та порядковий номер звіту;

Підстава щодо оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

Юридична адреса оцінювача;

Відомості про видану йому ліцензію на здійснення оціночної діяльності;

Точний опис об'єкта оцінки та його балансової вартості;

Реквізити юридичної особи;

Стандарти оцінки визначення відповідного виду вартості;

Перелік використаних при проведенні оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання,

Прийняті під час проведення оцінки припущення;

Послідовність визначення вартості та її підсумкова величина;

Обмеження та межі застосування отриманого результату;

Дата визначення вартості об'єкта оцінки;

Перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Підсумкова величина вартості, зафіксована у звіті, визнається достовірною та рекомендується для здійснення угоди з об'єктом нерухомості.

Суперечка про достовірність величини вартості, встановленої у звіті, підлягає розгляду судом, арбітражним або третейським судом або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оцінну діяльність.