Az ingatlanértékelés főbb szakaszai. Az értékelés főbb szakaszai Mikor van szükség szakértői értékelésre?

Az ingatlanértékelési folyamat nagyjából hét szakaszra osztható:

1. Feladat kitűzése és megállapodás megkötése az objektum értékelésére; értékelési terv kidolgozása.
2. Adatgyűjtés (általános, speciális, összehasonlító) és információk ellenőrzése a teljesség és megbízhatóság érdekében.
3. Általános és speciális piacelemzés.
4. Egy adott ingatlan leghatékonyabb felhasználásának elemzése.
5. Megközelítések és értékelési módszerek megválasztása és közvetlen értékelési számítások értékelési módszerekkel: költség, árbevétel összehasonlítása, bevétel aktiválása.
6. Különböző megközelítésekkel kapott eredmények egyeztetése, a költség végső értékének megállapítása.
7. Az ingatlanértékelés eredményéről jegyzőkönyv készítése. Az objektum értékelése a probléma meghatározásával – a probléma megfogalmazásával – kezdődik. Hat fő pontra bontható:

1) ingatlantárgy azonosítása, amely általában telekből és fejlesztésekből áll (az értékelendő ingatlan határainak meghatározása, pontosan mit kell értékelni);
2) egy adott ingatlanhoz kapcsolódó értékelt vagyoni értékű jogok körének meghatározása (az ügyfélnek csak bérleti joga vagy bizonyos részesedése lehet a társulásban, az ingatlan jelzáloggal terhelhető stb.);
3) az értékelési dátum meghatározása (az információelemzés teljes folyamatát időben egy adott időponthoz kell kötni, mivel a piacok és a piaci viszonyok, így az érték értékét befolyásoló tényezők is változhatnak. Az érték számított értéke mert egy másik időpont nem feltétlenül felel meg a valóságnak );
4) az értékbecslés céljának meghatározása az ügyfél számára (az ügyfél általában konkrét célt tűz ki az értékbecslő elé - az ingatlan felmérésének elvégzése, amelyre bizonyos tervei megvalósításához szüksége van - a tárgy biztosítása, értékesítése azt vagy az általa biztosított kölcsön megszerzését, - ez az elbírálás célja, funkciója);
5) a megállapított értékelési funkciónak megfelelő értéktípus (standard) kiválasztása. Az értékbecslőnek minden esetben ki kell választania az értékelt érték meghatározott típusát, amely megfelel az értékelés céljának (lásd 7.2. táblázat). A nem piaci értékek alkalmazása esetén különös figyelmet kell fordítani ezek egyértelmű és egyértelmű megkülönböztetésére a piaci értéktől;
6) korlátozó feltételek azonosítása (kapcsolódhatnak a megrendelő által szolgáltatott információk mennyiségére és jellegére, az értékbecslő azon képességére, hogy az értékelő munka teljes mennyiségét önállóan tudja elvégezni, az értékelő tárgy alapos szemrevételezésének lehetősége stb. ).

Mindezeket a lépéseket meg kell beszélni és egyeztetni kell az ügyféllel az esetleges kölcsönös félreértések elkerülése érdekében.

Az ingatlantárgyak értékelése az értékbecslő és a megrendelő közötti megállapodás (beleértve az értékbecslési feladatot is) alapján történik. Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény 10. cikke a szerződésre vonatkozó követelményeket a következőképpen fogalmazza meg:

1. Az értékelésre vonatkozó szerződés egyszerű írásos formában jön létre.
2. Az értékelési szerződésnek tartalmaznia kell:
- az értékelés tárgya (helyesebb lenne - "az értékelés tárgyának leírása vagy megjelölése");
- az ingatlan értékének típusa (értékelési módszer) (Az értékbecslők nem használják az "értékelési módszer" kifejezést, különösen az "érték típusa" kifejezés pontosításaként (mert zárójelben van);
- az értékelésért járó pénzjutalom összege;
- az értékbecslő polgári jogi felelősségének kötelező biztosítására vonatkozó információk az értékbecslési tevékenységről szóló törvény szerint;
- az értékbecslő önszabályozó szervezetének megnevezése, amelynek az értékbecslő tagja, és e szervezet székhelye;
- az értékelés során alkalmazott értékelési tevékenységek standardjainak megjelölése;
- a polgári jog és a Ptk. által megállapított felelősséggel kapcsolatos többletfelelősség mértékének, eljárásának és keletkezésének okának megjelölése. 246. §-a alapján az értékbecslő vagy az a jogi személy, akivel az értékbecslő munkaszerződést kötött.
-
3. Az ügyfél által jogi személlyel kötött értékbecslési szerződésnek tartalmaznia kell az értékbecslést végző értékbecslő vagy értékbecslők adatait, beleértve az értékbecslő vagy értékbecslők vezetéknevét, keresztnevét, családnevét.

Az egyetlen tárgy és több tárgy értékelésére vonatkozó szerződésnek tartalmaznia kell ennek az objektumnak vagy tárgyaknak a pontos megjelölését, valamint ennek az objektumnak vagy tárgyaknak a leírását.

4. Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lévő tárgyak értékelése tekintetében az ügyfél nevében értékbecslés elvégzésére vonatkozó megállapodást olyan személy köti meg, akit a tulajdonos felhatalmazott arra, hogy ügyleteket kössön tárgyakkal, hacsak az Orosz Föderáció jogszabályai másként nem rendelkeznek.

A szerződés kikötheti azt is, hogy az értékbecslőnek joga van a megrendelő nevében eljárni az övezetekre, a környezeti állapotokra vonatkozó információk gyűjtése során, az értékbecslőnek és segítőinek joga az ingatlan áttekintésére és szükség esetén kiegészítő kutatás lefolytatására stb. Az értékbecslő elvégzi az objektum előzetes vizsgálatát és naptári tervet készít az értékeléshez a szükséges létszám, munkarend meghatározásával, amely az értékbecslő munkájáért fizetendő összeg megállapításához szükséges. Az értékbecslő díjazásának alapja nem lehet az ingatlan értékbecslő által meghatározott értéke.

A szerződés aláírását követően az értékbecslő részletes értékbecslési munkatervet dolgoz ki, amely egy konkrét ingatlan vonatkozásában és a feladatnak megfelelően szakszerű értékelési folyamat lebonyolítását írja elő.

Adatgyűjtés. Az ingatlanok értékelése az alkalmazott gazdasági elemzés feladata, amely szisztematikus információgyűjtési, -elemzési és -feldolgozási módszereken alapul az ésszerű eredmények elérése érdekében. A tárgy vagy a tulajdontárgyak természete határozza meg a szükséges információk összegyűjtéséhez szükséges munka mennyiségét és azok típusát.

Pontos pontozási modellek kidolgozása mind a tömeges, mind az egyedi értékelésnél a piaci információk megfelelő gyűjtésétől és elemzésétől, az ingatlan leghatékonyabb felhasználási lehetőségének megítélésétől, valamint a keresleti és kínálati tényezők vizsgálatától függ. Ezek az információk általában három fő kategóriába sorolhatók: általános információk az ingatlan értékét regionális szinten befolyásoló tényezőkről, konkrét információk az ingatlan értékét helyi és szegmens szinten befolyásoló tényezőkről, beleértve az összehasonlítható ingatlanokra vonatkozó összehasonlító információkat; konkrét információk a vizsgált webhely jellemzőiről és a rajta található, az értéket befolyásoló fejlesztésekről.

Ezeket az adatokat a jelentés törzse tartalmazza. A jelentés ezen részében háromféle általános adat megadására van szükség: regionális, városi és közvetlen környéki adatok. Nagy városi központok esetén a városi adatok elegendőek lehetnek.

A regionális, városi és kerületi fürdők gazdasági alapot adnak a környezet felméréséhez és elemzéséhez, amelyben az értékelés tárgyának versenyképesnek kell lennie. Az információnak tartalmaznia kell: földrajzi adatokat, társadalmi és gazdasági feltételeket és fejlődési tendenciákat. Ebből az információból alakul ki az értékbecslő véleménye. A regionális adatok a következőket tartalmazzák:

Az ingatlan elhelyezkedése a közeli városokhoz, piacokhoz és városközpontokhoz viszonyítva;

II - a régió fejlődésének gazdasági folyamatai;
- a régió lakosságának jellemzői a rendelkezésre álló statisztikák alapján;
- a lakosság összetételének és foglalkoztatásának mutatóinak változásának tendenciái, árupiacok;
- közlekedési kommunikáció, beleértve az úthálózatot, a vasutakat és ezek hatását az értékelt ingatlanra;
- a régióban elérhető szolgáltatások, beleértve a közműveket is;
- térképek (felső tervek), amelyek lehetővé teszik az objektum helyének meghatározását.

A mezőgazdasági ingatlanok és a kisvárosi (városi) ingatlanok értékelésénél a regionális adatok a legfontosabbak.

Ha az objektum egy nagy városi agglomerációban található, akkor a regionális és városi adatok gyakran átfedhetik egymást. Ha a város adatait a regionális adatoktól elkülönítve jelenítik meg, az a következő információkat tartalmazza:
- a város rövid története és a kormányzat típusa;
- népességszerkezet, oktatási szerkezet és gazdálkodási rendszer;
- éghajlat és domborzat, természeti erőforrások;
- a főbb épülettípusok, rekreációs lehetőségek, parkok;
- kommunikációs rendszer, közlekedési rendszer;
- a lakosság munkaerő-piaci és szakmai szerkezete;
- adók;
- a város térképe az értékelés tárgyát jelölve.

A közvetlen környezetre vonatkozó adatokat olyan mértékben kell részletezni, hogy az értékelő jelentés olvasója meg tudja ítélni az elvégzett elemzés előrehaladását. Ezeknek a lakóingatlanokra vonatkozó adatoknak a következő jellemzőkkel kell rendelkezniük:
- térkép a földhasználók világosan meghatározott határaival és az objektum helyének feltüntetésével;
- fizikai jellemzők;
- szociális és közlekedési infrastrukturális létesítmények (iskolák, bevásárlóközpontok, munkaügyi központok, tömegközlekedési megállóhelyek, parkok stb.) közelsége;
- elérhető közszolgáltatások;
- a környék jellemző épületei, azok általános állapota, kor- és értékhatárai;
- azonosított fejlesztési irányzatokat;
- átlagos családnagyság, lakók átlagos jövedelme.

A nem lakossági környezeti információk a felsorolt ​​adatok többségén kívül a következő speciális adatokat is tartalmazzák:

- az irodaházak piaca, elérhetőségük, potenciális kereslet;
- kereskedelmi szolgáltatások és keresletstruktúra;
- személyforgalom;
- a kereskedelmi verseny és a piacra jutás lehetősége;
- a terület fejlődésének, fejlesztésének tendenciái, ingatlanhasználati változások, adózás;
- a villamos energia költsége;
- munkavállalói lehetőségek (közlekedés, kávézók, éttermek, bevásárlóközpontok, bankok).

A speciális adatok nagyon sokfélék lehetnek. Példaként adunk egy tipikus telek leírást, épületek, építmények leírását.

A telek tipikus leírása a következőket tartalmazza:
- méretek, forma, terület, domborzati jellemzők;
- a talaj és az altalajréteg állapota, vízelvezetési jellemzői;
- bejárat, kommunikációs vezetékek és közművek rendelkezésre állása, beleértve azok kiépítésének költségeit is;
- telken kívüli tereprendezési munkák (utcák, járdák, járdaszegélyek, árkok rendezése);
- maga a telek területének javítása (parképítészeti munkák, belső bekötőutak, sétálóutak rendezése, vízellátás, csatornázás);
- általános megjelenés, nem vonzó és veszélyes tárgyak közelsége;
- megállapodás szerinti használati eset (övezeti besorolás), korlátozások, szolgalmi jogok, kötelezettségek stb.;
- elhelyezkedési tényezők, amelyek befolyásolják a piaci értéket.

Az épületek és építmények tipikus leírása az ingatlan típusától függően a következő jellemzőket tartalmazza:
- a kivitelezés minősége és típusa, helyiségek száma;
- beépített terület, méretek, az épület teljes (hasznos) területe, az épületen belüli egyes helyiségek és helyiségek méretei és területe;
- a kezdeti építés éve, a javítás, az átépítés és az új építmények bővítésének ideje;
- stílus, design, elrendezés;
- külső szerkezetek, alapozás, tetőfedés, ajtók, ablakok, lámpák, nyílások;
- külső burkolat, belső burkolat (padlók, falak, válaszfalak, mennyezetek, beépített gardróbszekrények, kamrák);
- vízvezeték-rendszerek és létesítmények, elektromos vezetékek, klíma- és fűtésrendszerek, beépített berendezések (állapot és alkalmasság);
- az építmények elhelyezkedése a helyszínen és jellemzőik (garázsok, fürdők, melléképületek, peronok, portikusok és egyéb építmények);
- az épület szerkezeteinek és elemeinek felosztása hosszú és rövid élettartamúkra (tényleges kor és tényleges élettartam, hátralévő gazdasági élettartam, állapot);
- funkcionális elavulás (funkcionális alkalmasság vagy alkalmatlanság).

Összehasonlító adatok alapvetően piaci adatok. Az ingatlanpiac és a földpiac kialakulásával összefüggésben a piaci árakkal kapcsolatos fő információforrások a következők lehetnek:

Telkek és egyéb ingatlanok adásvételére vonatkozó szerződések;
- ingatlan- és telekértékesítési javaslatokról szóló adatok ingatlan- és egyéb hírlevelek, ingatlanértékesítési szándékokról szóló közlemények és üzenetek a médiában;
- állami statisztikai adatok.

Az összes összegyűjtött adatot kétféle ingatlanpiaci elemzéshez használjuk fel: általános és speciális.

Adatelemzés a teljesség és megbízhatóság érdekében (ellenőrzés). Az ilyen elemzést az FSO-ban meghatározott információs követelményekkel összhangban kell elvégezni. Ha kétség merül fel az adatokkal kapcsolatban, azokat el kell dobni.

Miután az értékbecslő több klasszikus megközelítés módszerét választotta és alkalmazta egy ingatlan értékelésénél, szükségessé válik az ezek alkalmazásával elért eredmények elemzése és egyeztetése. A végső következtetés levonásához felvetődik a költség végső értékének kiszámítása. Mivel a különböző megközelítések által meghatározott értékek számértékei között mindig van némi szóródás, az értékelő feladata ennek a szóródásnak magyarázata az okok elemzésével. Ha valamelyik megközelítést nem alkalmazták, akkor ennek okát meg kell indokolni.

Az eredmények egyeztetése és a költség végleges értékének megállapítása. Az FSO-3 III. szakasz "Az értékelő jelentés tartalmára vonatkozó követelmények" 8. bekezdésében azt jelzi, hogy "az értékelés tárgyának típusától függetlenül az értékelő jelentésnek tartalmaznia kell" az "Eredményekről szóló megállapodás" részt. Emlékeztetni kell arra, hogy a költség végső értéke általában nem a három megközelítés által kapott értékek átlaga.

Értékelő jelentés összeállítása. A jelentés követelményeit az értékelési tevékenységekről szóló törvény és az FSO-3 tartalmazza. Röviden jegyezzük meg az értékelő jelentés összeállításának a nemzetközi értékelési gyakorlatra jellemző sajátosságait.

Az értékelő jelentés írásban készül. A dokumentum tartalma a céltól függően változhat. A jelentésnek három fő típusa van: levél (tömör) formájában, amelyet gyakran szakértői véleménynek neveznek; standard formátumú jelentés és teljes narratív jelentés.

Az összegzés az értékbecslő nyilatkozata az érték összegéről. Hiányzik belőle minden további információ, az értékelő által összegyűjtött és felhasznált adatok elemzése. Az ilyen jelentést korlátozottan használják, és leggyakrabban két esetben használják: ha az ügyfél bízik az értékbecslő képesítésében és tapasztalatában, és ha az értékelés tárgya nagyon egyszerű.

A formanyomtatvány szerinti jelentést szabványos lakóingatlanok (lakások, nyaralók, sorházak stb.) értékelésénél használják, illetve tömeges értékbecslésnél is felhasználható.

A narratív jelentés lehetővé teszi az értékelő számára, hogy a legteljesebb mértékben alátámassza véleményét, és meggyőzze a jelentés olvasóját következtetései és a bemutatott számszerű eredmények helyességéről.

Az ingatlanértékelés főbb szakaszai

Az értékelési folyamat a becslés megszerzéséhez használt eljárások sorozataként határozható meg. A folyamat általában egy értékelési jelentéssel zárul, amely bizonyítja az értékelést.

Az értékelési folyamat hat alapvető lépésből áll:

1. Értékbecslési szerződés megkötése a megrendelővel. Értékelési megállapodás megkötésekor az értékbecslő köteles tájékoztatást adni az ügyfélnek az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályainak követelményeiről, beleértve az értékelési tevékenységeket is. az értékbecslő kötelezettségeiről, az értékelési megállapodás és az értékelő jelentés követelményeiről, valamint az értékelési standardokról. Az ilyen adatok megadásának tényét az értékelési megállapodás rögzíti.

2. Az értékelés tárgya mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapítása. Az értékbecslő összegyűjti és feldolgozza: tulajdoni dokumentumokat, az értékelési tárgy más személyek jogaival való megterhelésére vonatkozó információkat; az értékelés tárgyához kapcsolódó számviteli és jelentési adatok; információ az értékelés tárgyának műszaki és működési jellemzőiről; az értékelési objektum mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapításához, annak értékének meghatározása érdekében rendkívül fontos információk, valamint az értékelési objektumhoz kapcsolódó egyéb információk.

3. Annak a piacnak az elemzése, amelyhez az értékelés tárgya tartozik. Az értékelő elemzi azt a piacot, amelyhez az értékelési objektum tartozik, annak történetét, jelenlegi piaci viszonyait és trendjeit, valamint kiválasztja az értékelési objektum analógjait, és megindokolja választásukat.

4. Az értékelés módszerének (módszereinek) megválasztása az összes lehetséges értékelési megközelítés keretein belül és a szükséges számítások végrehajtása. Az értékbecslő az értékelés lefolytatása során köteles az alábbi megközelítéseket alkalmazni (vagy az igénybevétel megtagadását indokolni):

költség megközelítés, a telek megszerzéséhez és az értékelési tárgy pontos másolatának elkészítéséhez szükséges pénzeszközök meghatározása alapján (figyelembe véve a vállalkozó értékcsökkenését és nyereségét);

összehasonlító megközelítés az egyensúlyi ár meghatározásának biztosítása a tárgynak a helyi ingatlanpiacon értékesített vagy kínált hasonló tárgyakkal való összehasonlítása alapján; jövedelem megközelítés, a tárgyi ingatlan üzemeltetéséből és továbbértékesítéséből származó jövőbeni bevétel jelenértékének meghatározása alapján. Az értékbecslőnek joga van önállóan, az egyes értékelési megközelítések keretében meghatározott értékelési módszereket meghatározni.

5. Az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények összegzése, az értékelés tárgya értékének végső értékének meghatározása. Az értékelő az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények alapján meghatározza az értékelő tárgy értékének végső értékét. Az értékelési tárgy értékének végső értékét kell kifejezni rubelben egyetlen érték formájában, ha az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik.

6. Az értékelő jelentés elkészítése és átadása a megrendelőnek.

Az ingatlanértékelés főbb szakaszai - fogalma és típusai. Az "Ingatlanértékelés főbb szakaszai" kategória besorolása és jellemzői 2017, 2018.

A szakértői értékelés a diagnosztikai módszerek egész rendszerének a neve, amelyeket rendkívül széles körben alkalmaznak a menedzsmentben, a gazdasági elemzésben, a pszichológiában, a marketingben és más területeken. Ezek a módszerek lehetővé teszik a nem számszerűsíthető események és fogalmak jellemzését, osztályozását, bizonyos rangsorolást vagy minősítést.

Mikor van szükség szakértői véleményre?

Bármely kutatás során annak bármely szakaszában alkalmazható a módszer, a menedzsment tevékenységben hasznos lehet:

• A kutatási folyamat céljainak és célkitűzéseinek meghatározásának szakaszában.
• Egy hipotézis felépítése vagy tesztelése során.
• Egy probléma tisztázása érdekében. A folyamatban lévő folyamatok, események értelmezésére.
• A felhasznált eszközök megfelelőségének igazolására.
• Ajánlások generálására, valamint sok más cél megvalósítására.

Szakértői értékelés lefolytatása olyan esetekben indokolt, amikor pontos számítások alapján nem lehet döntést hozni (pszichológiai portré, teljesítményjellemzők összeállítása, gazdasági bizonytalanság és kockázatok felmérése).

Az ilyen becslések használata leggyakrabban akkor válik fontossá, ha a javasolt készletből egy vagy több lehetőséget választanak:

• Az egyik kifejlesztett termékváltozat tömeggyártásának beindítása.
• Űrhajósok válogatása számos jelentkező közül.
• finanszírozandó tudományos munka.
• A környezetvédelmi hitelben részesülő vállalkozás kiválasztása.
• A pénzügyi források befektetésére szolgáló beruházási projekt meghatározása.

Kik a szakértők és hogyan dolgoznak?

Ahogy a módszer neve is sugallja, a peer review egy vagy több olyan szakértő bevonásával jár, akik alkalmasak egyének értékelésére, illetve véleményük feldolgozására. A szakértők kiválasztásánál figyelembe kell venni az ítéleteik és az e területen szerzett tapasztalataik megfelelőségét.

A szakértői értékelés mennyiségileg és minőségileg is kifejezhető. Szakértői kutatási adatokra a vezetőknek, a vezetőknek és a vezetőknek szükségük van döntéshozatali alapként.

A szakértői értékelés kidolgozása leggyakrabban egy szakértő (vagy több szakértő) tevékenységét szervező munkacsoport létrehozásával történik. Ha egynél több személyt kell bevonni, akkor egy szakértői bizottságba tömörülnek.

Hány szakértőre lesz szükség?

A feladat sajátosságaitól és a vállalkozás adottságaitól függően egy vagy több szakértő is felkérhető szakértői értékelés elvégzésére. Ebben az esetben a szakértői értékelést egyéninek vagy kollektívnak nevezik.

Egyénivé válik az értékelés, amellyel a tanár a tanuló tudásának mélységét jellemzi. Ebbe a típusba tartozik egy orvos által felállított diagnózis is. Vitatott vagy nehéz helyzetekben (súlyos betegség, tanuló kiutasításának felvetése) azonban a kérdés kollektív megoldásához folyamodnak. Itt orvosi szimpóziumokra és tanári bizottság megszervezésére van szükség.

Ugyanez az algoritmus működik a hadseregben is: legtöbbször egyedül a parancsnok hozza meg a döntést, de szükség esetén katonai tanácsot hívnak össze.

Az értékelési eljárás sorrendje

A naprakész és objektív szakértői értékelés kialakításának sorrendje a következő szakaszokból áll:

1. kivizsgálandó magatartás.
2. Szakértők kiválasztása az eljáráshoz.
3. Meglévő módszerek tanulmányozása, amelyekkel a szakértői értékelések mérésére kerül sor.
4. Az értékelési folyamat lebonyolítása.
5. Az értékelés során szerzett információk konszolidálása, elemzése.

Ebben az esetben szükséges lehet a szakértői értékelés alapjául szolgáló bemenő adatok ellenőrzése. Egyes esetekben a munkacsoportnak módosítania kell a szakértői csoport összetételét, vagy ugyanazon kérdések újraméréséhez kell folyamodnia (hogy a kapott értékelést később összehasonlítsa más forrásokból származó objektív adatokkal).

Értékelés előrehaladása: a szakaszok jellemzői

Az eljárás sikeres végrehajtása szempontjából nagy jelentőséggel bír a szervezeti kérdések kompetens megoldása:

• A rendezvény költségtervezése (a beérkezett adatok elemzésével kapcsolatos szakértők és szakemberek szolgáltatásainak fizetése, terembérlés, írószer vásárlás költsége).
• A szükséges anyagok elkészítése (űrlapok összeállítása és nyomtatása, leltár biztosítása).
• A rendezvény moderátorának kiválasztása és eligazítása.

A munkafolyamat során a szakértőket a kiosztott előírásoknak kell követniük, mivel a döntéshozatalhoz szükséges többletidő nem befolyásolja annak pontosságát.

Az összes szakember válaszának beérkezésekor a szakértői vélemény értékelésére kerül sor. Ez figyelembe veszi az összes vélemény egyetértésének mértékét. Amennyiben nincs egyértelmű egyetértés, a munkacsoportnak fel kell derítenie az egyet nem értés okát, rögzítenie kell a több véleménycsoport kialakulását és a szakértői értékelés eredményeként kialakult egyetértés hiányát. Ezután megbecsülik a kutatási hibát, és a kapott adatok alapján felépítik a modellt. Erre azért van szükség, hogy a későbbiekben analitikus vizsgálatot lehessen végezni.

Egyéni szakértői értékelés lefolytatására használt módszerek: mi az interjú

A leghatékonyabb és leggyakrabban használt módszerek közé tartozik:

• elemző módon.
• Forgatókönyvírási módszer.
• Interjú.

Az interjú módszertanának megfelelően az előrejelző beszélget a szakértővel, kérdéseket tesz fel neki. A beszélgetés tárgya a szóban forgó tárgy vagy jelenség fejlődési kilátásai. A kérdőíves programot előre kidolgozzuk.

A szakértői értékelés eredményessége és minősége közvetlenül függ attól, hogy a szakértő korlátozott időn belül véleményt tud-e adni.

Vizsgálat lefolytatása analitikai módszerrel

Az értékelés analitikai módszerének megválasztásakor a szakembernek alapos önálló munkára kell felkészülnie. Elemeznie kell a trendeket, fel kell mérnie az objektum állapotát és lehetséges fejlődési módjait, amelyekre vonatkozóan az előrejelzést alkalmazzák.

A szakértői értékelések rendszere biztosítja az objektumról a szakértő rendelkezésére álló összes információ tanulmányozását. Az eredmény formátuma:

Az analitikai módszer fő előnye, hogy a szakember megmutathatja minden egyéni képességét.

Igaz, ez a módszer nem alkalmas nagy és összetett rendszerek elemzésére, mivel a szakértőnek hiányozhat a kapcsolódó területek ismerete.

Átvilágítás elvégzése forgatókönyvírással

Szigorúan véve ezt a módszert nem szabad csak az egyéni értékelési módszerek kategóriájába sorolni, hiszen sikeresen alkalmazzák a csoportos munkában.

A módszer használatához a szakértőnek meg kell határoznia a vizsgált folyamatok és jelenségek logikáját az idő függvényében és a különböző feltételek kombinációiban. Ekkor képes lesz felállítani az események várható sorrendjét (a fejlődésüket, az átmenetet a pillanatnyi helyzetből a megjósolt állapotba). A forgatókönyv tükrözi a probléma megoldásának minden szakaszát, és rendelkezik a lehetséges akadályok fellépéséről is.

Kollektív szakértelem: az "ötletgyűjtés" módszere

A komplex, nagy léptékű, többszintű rendszerek felméréséhez nem nélkülözhető több szakértő bevonása.

A kijelölt feladatot az alábbi módszerek egyikével tudják elvégezni:

• Ötletek kollektív generálása („brainstorming”).
• "635" módszer.
• Delphi módszer.
• Bizottsági értékelés.

A kollektív erőfeszítéseknek és a speciális szervezetnek köszönhetően a szakértők hatékonyan tudják végrehajtani a legbonyolultabb eljárásokat is, mint például egy beruházási projekt szakértői kockázatértékelése vagy a különböző rendszerek tevékenységének előrejelzése.

Az ötletbörze lehetővé teszi a szakértők kreatív adatainak teljes feltárását. Az első szakaszban a szakemberek aktívan generálnak ötleteket, majd destrukturálást alkalmaznak (kritikának kitéve, megsemmisítik), ellenötleteket terjesztenek elő, és következetes nézőpontot alakítanak ki.

A fő feltétel a kritika hiánya az elején és minden spontán felmerülő ötlet kifejezése.

A "635" módszer sajátosságai

Ez a módszer a szakértők által alkalmazott technikáról kapta a nevét: a hat szakértő mindegyike három spontán ötletet ír le egy papírra öt perc alatt.

Mi a különleges a Delphi módszerben

A szakértői értékelés e módszerének kidolgozásának célja egy szigorúbb és ésszerűbb eljárás szükségessége volt, amely objektív és leghasznosabb eredményt adhat.

Tudományos és műszaki intézetekbe, befektetési és biztosítótársaságokba felkért szakértők, valamint számos egyéb esetben használják.

A módszer lényege, hogy többkörös egyéni felméréseket végeznek (gyakran kérdőívek segítségével). Ezután a szakértői értékelések számítógépes elemzését végzik el a kollektív vélemény kialakítása érdekében. Ugyanakkor az érveket azonosítják és összefoglalják az egyes ítéletek védelme érdekében.

A következő szakaszban a kapott eredményeket átadják a szakértőknek kiigazításra. A kollektív ítélettel való egyet nem értésüket írásban kell indokolni. Az értékelés többszöri kiigazításra való visszaküldése eredményeként a munkacsoport eléri a tartomány szűkítését és a vizsgált objektum fejlesztési kilátásaira vonatkozó következetes megítélés kialakítását.

Mi a jó a módszerben:

1. Az értékelésben részt vevő szakértők nem ismerik egymást, nem kommunikálnak. Így kölcsönhatásuk kizárt.
2. A korábbi fordulók eredményei is érdekesek és értékesek a munkacsoport számára.
3. Lehetőség van a csoportvélemény statisztikai jellemzőjének megszerzésére.

A viszonylag magas költség és időtartam ellenére ez a módszer a legjobb módja a hosszú távú problémás helyzetek kialakulásának előrejelzésének.

Gyakran előfordul, hogy az értékelést egy speciálisan szervezett bizottság (a bizottsági módszer) végzi, amely a „kerekasztal” alkalmával a probléma minden aspektusát mérlegeli, és közös döntést hoz. Hátránya a résztvevők egymásra gyakorolt ​​hatása és az eredmények torzulása. Ilyen például a szakértő tanárok és orvosok.

Egyéb módszerek

A legelterjedtebb vizsgálati módszereket fentebb felsoroltuk, de másokat is alkalmaznak az ipari, tudományos és kutatási szervezetek gyakorlatában.

Az előre jelezni kívánt helyzet sajátosságaitól, valamint a vállalkozás erőforrásaitól és képességeitől függően a következők alkalmazhatók:

• Üzleti játék. Lehetővé teszi a szükséges számú helyzet szimulálását a vezérlőrendszer vagy más folyamatok jellemzőinek tanulmányozásához.
• "Bíróság" - próbaper, amelyben egyes szakértők megvédik a megoldásokat, mások megpróbálják megcáfolni őket.
• Jelentésmódszer - az elemzést követően a szakértő elemző jegyzet vagy jelentés formájában fejti ki véleményét. Ez akkor releváns, ha viszonylag egyszerű munka elvégzésére van szükség (például egy autó szakértői értékelése biztosítás, adó vagy kártérítés céljából).

Ennek eredményeként megjegyezhető, hogy a szakértői értékelés elvégzésének számos módszere és módja lehetővé teszi a vállalkozás vezetőjének és a munkacsoportnak, hogy a leghatékonyabb megoldást válassza ki egy adott probléma megoldására.

Térjünk át a "becslés" fogalmára mint folyamat, amely egy bizonyos algoritmust követ, és független bizonyos objektumok és értékelési alanyok sajátos jellemzőitől. Ebben az esetben fontos a folyamat paramétereinek, jellemzőinek megállapítása, szerkezeti sajátosságainak feltárása, szakaszainak sorrendjének meghatározása.

Főbb jellemzőiértékelési folyamat annak rend- végrehajtásának minden értékelési esetére jellemző szakaszait azonosítják, meghatározott sorrendben hajtják végre (és amelyeket nem lehet átugrani vagy átrendezni, mert ez az eredmény torzulásához vezethet); céltudatosság- az értékelés céljának prioritása van, amely nagymértékben meghatározza az értékelési folyamat jellemzőit a jövőben (amely különösen az értékelt érték típusának megválasztásában, az értékelési megközelítések és módszerek kiválasztásában, a jóváhagyási eljárás lefolytatásában stb. .).

Ezek a jellemzők jelzik következetességértékelési folyamat.

Ha a történelmi vonatkozást vesszük figyelembe, akkor először a Világbank szemináriumán hangzott el az „értékel” kifejezés meghatározása.

"Az "értékelés" kifejezés ( felmérni) többféle jelentéssel bír, attól függően, hogy milyen környezetben használják. Ő képes (a Webster's Dictionary szerint - Webster új világ szótára):

• 1) meghatározni valaminek az árát, megállapítani valaminek a költségét;
• 2) megbecsülni valami mennyiségét;
• 3) döntést hozni valami minőségéről vagy értékéről."

Összegezve a következőket kapjuk: értékelni (felmérni) - meghatározni az árat, meghatározni a költségeket, értékelni a minőséget, ítéletet alkotni valami értékéről vagy hasznosságáról.

E meghatározás általánossága ellenére (nem pedig szakmai irányultság) elsősorban az értékelésről szól.

Így az elemzett folyamat fontos jellemzője az is, hogy ez az értékelés (ami egyfajta közgazdasági értékelés) az költség. Ez azt jelenti, hogy az értékelés tárgyának minden jellemzője (mind mennyiségi, mind minőségi), külső árformáló tényezők piaci viszonyokat tükröző paraméterei, befektetői kockázatok stb. költségmutatókként kell kifejezni, pl. pénzbeli (mennyiségi) értelemben, bármennyire is könnyű pontosan mérni.

Végül ez a folyamat dinamikus, mivel egy adott értékelési tárgyra vonatkozó összes árképzési tényező megváltozik a piaci helyzet változását követően, és ennek az objektumnak az idővel történő használatának eredményeként. Ezért minden értékelést egy meghatározott napon, úgynevezett értékelési napon hajtanak végre.

Azonban itt is voltak problémák. Az Art. Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény 11. §-a szerint az „értékelés időpontja”, „a jelentés időpontja” és „az érték megállapításának időpontja” feltüntetésének szükségességéről beszélünk. Nincsenek meghatározások. Ezért a gyakorlatban gyakran az értékelő jelentésekben a normatív forrás fogalmainak ilyen következetlensége miatt előfordultak olyan helyzetek, amikor a dátum költség meghatározása az egyiket feltüntették, és a dátumot értékelés - egy másik. Ugyanakkor az "értékelés dátumát" összekeverték az "értékelő munka időszakával". Vagy a "jelentés dátuma" volt feltüntetve "Val vel...által...", azaz időszak,és ez már van nem randevú.

Az FSO 1. sz. 8. pontja most meghatározza az "értékelés időpontja" fogalmát, ami a többi fent említett fogalom használatát nem megfelelővé teszi.

Értékelés dátuma("értékelés időpontja" helyett "értékmegállapítás dátuma") az a dátum, amelytől kezdve az értékelés tárgya értékét megállapítják. Ezen a napon elemezzük az érintett piaci és pénzügyi kimutatásokat, és figyelembe veszik (rögzítve) az összes elérhető költségtényező értékét.

Tehát a jelentés 2004. március 1. és március 10. közötti időszakban készíthető, az értékelés időpontja pedig 1913. augusztus 1. vagy 2012. december 21., ha csak az értékbecslőnek sikerült megtalálnia a piacot jellemző szükséges információkat. és az értékelés tárgya ezen a napon.

Az értékelési folyamat, függetlenül az értékelés tárgyának sajátosságaitól, a következő hét szakaszból áll.

• 1. A feladat kitűzése - az első szakasz, amely magában foglalja: az értékelés tárgyával való előzetes megismerkedést, annak azonosítását, az értékelés tárgyának azonosítását, megállapodást a megrendelővel az értékelés céljáról és céljáról (funkciójáról), valamint az értékelés dátuma; az értékelés ütemezése; költségszámítás lefolytatása, amely meghatározza az értékbecslő díjazását; értékbecslési szerződés aláírása a megrendelővel.
• 2. Információgyűjtés és ellenőrzés.
• 3. Pénzügyi kimutatások átalakítása, a vállalkozás pénzügyi helyzetének elemzése.
• 4. Megfelelő értékelési megközelítések és módszerek kiválasztása és a szükséges számítások elvégzése.
• 5. Az eredmények egyeztetése és a végső következtetés elkészítése.
• 6. Az értékelő jelentés elkészítése (megalkotása).
• 7. A jelentés bemutatása az ügyfélnek és annak védelme.

Így, értékelési folyamat egy dokumentált és logikusan alátámasztott, rendszerezett vizsgálati eljárás az értékelendő tárgy értékjellemzői, általánosan elfogadott megközelítések és értékelési módszerek alapján, hogy végső ítéletet hozzanak az értékéről. Becslő feladata- ezen jellemzők elemzése és az értékelt ingatlan hasznossági fokának mennyiségi (pénzben kifejezett) értelmezése. Az összes azonosított, ideértve a piaci tényezőt az objektum értékére gyakorolt ​​hatásának eredménye egy adott piacon egy adott időpontban, a végső ítéletben – az értékelési jelentésben – tükröződik.

Egy tömörebb meghatározás is elfogadható: fokozat"céltudatos, rendezettséget képvisel folyamat a tárgy pénzben kifejezett értékének kiszámítása, figyelembe véve az adott piacon egy adott időpontban azt befolyásoló tényezőket.

Az értékelés mint folyamat Az érték professzionális kiszámítása az ismeretek és gyakorlati készségek megvalósítása az előadó (értékelő) által egy adott tárgy értékének meghatározására vonatkozó konkrét feladat megoldása során. Az értékelés, mint tudományos ismeretek elméletének egy adott alkalmazási szempontra való alkalmazásának példaértékű módja lehet az Orosz Föderáció Nemzeti Értékbecslési Tanácsa keretében kidolgozott és általa jóváhagyott, de ajánlás jellegű módszertani ajánlások.

Az „értékelés” fogalmának fentebb elemzett két értelmezése közötti különbség egyértelműen megmutatkozik a döntéselméleti fogalmak használatakor. Ha az értékelést figyelembe vesszük mint folyamat akkor a döntéshozatal az értékelés előre meghatározott (megfogalmazott) céljának megfelelő értékelési lehetőségek valamelyikének kiválasztására redukálódik. A cél ebben az esetben nem döntés tárgya. Itt remek a koncepció szakmai összetevője. Az értékelés mérlegelésekor tevékenységként(mind tágabb, mind szűkebb értelemben) az értékelés alanyai maguk alakítják ki tevékenységük kritériumait, céljait, igazítják azokat a megvalósítás folyamatában. Itt a társadalmi és vállalkozói komponensek jelentősek. Ebben az értelemben az értékelés mint tevékenység tágabb fogalom, mint az értékelés mint folyamat. Ugyanakkor az értékelés mint tevékenység egésze sokkal kevésbé formalizált jelenség. Ez különösen megmagyarázza az értékelési tevékenységek normatív szabályozásával és a szövetségi szabványok kialakításával kapcsolatos problémák összetettségét.

• Lásd ch. 10.
• A gépek és berendezések értékelése: Robert B. Podvalny és Edward W. Rather oktatóanyagai a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézetének workshopjaihoz. SPb., 1995.
• A második használt kifejezés az értékelés- közvetlenül lefordítva "értékmeghatározás" vagy "értékelés", "értékelés".
• Ezekben a példákban olyan helyzeteket adunk meg, amelyekben USPAP ként meghatározott visszatekintőÉs biztató költségbecslések.
• Az értékelési folyamat ezen szakaszainak felosztása meglehetősen motivált, és megtalálható mind a nyugati, mind a hazai szakirodalomban, például: Business Valuation: tankönyv / nod szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. S. 39; Reece Richard R. Az üzleti értékelés alapjai. Fénymásolat a Világbank anyagairól, 1993. 7. o.
• Az "Üzleti értékelés" tankönyvben nod szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova (2. kiadás) p. 39 Az „Értékelési terv készítése” külön (3) bekezdésként kerül kiemelésre, ami aligha indokolt, hiszen a munka terjedelme és jelentősége ugyanakkor semmilyen módon nem versenyezhetnek az itt, a (3) bekezdésben bevezetett „Pénzügyi kimutatások átalakítása”-val, amely a megadott forrásban nem érhető el.
• Lehetséges, hogy a közeljövőben az Orosz Föderációban a számvitel IFRS-re való átállása számos olyan eljárást fog végrehajtani a pénzügyi kimutatások konvertálására, amelyek jelenleg szükségesek (például a kimutatások átalakításának folyamata), de mindenképpen elemzést kell végezni. a relatív pénzügyi mutatók számítása alapján, mint az üzleti értékelés lényeges lépése. A könyvet az üzleti értékelési folyamat ezen szakaszának szenteljük: Kasjanenko T. G. A vállalkozás pénzügyi kimutatásainak átalakítása üzleti értékelés céljából: tankönyv. juttatás. SPb.: SPbGUEF Kiadó, 2011. A könyv anyagát részben tükrözi a ch. 7.
• Vállalkozásértékelés: tankönyv / szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. S. 12.
• Ezt az összetevőt megerősíti az értékelési tevékenységekről szóló törvény (a 157-FZ törvénnyel módosított).
• Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény (a 157-FZ. sz. törvénnyel módosított) első összetevőjét aránytalanul megerősíti az értékbecslő hármas felelőssége (kötelező biztosítás, kötelező befizetések a kártérítési alapba és vagyoni felelősség). Ezek az intézkedések nem kedveznek a szabadpiaci kapcsolatok fejlesztésének, és figyelmen kívül hagyják a minőségért folytatott küzdelem nagyszerű eszközét, amely az ún. szakmai hírneve.

Az ingatlanérték-megállapítás folyamata magában foglalja az értékbecslő egymást követő intézkedéseinek rendszerét - az értékelési feladat kitűzésétől egészen a benne lévő ingatlantárgy értékeléséről szóló, pénzegységben kifejezett, írásban elkészített jelentés ügyfél részére történő átadásáig. .

Az ingatlanértékelési folyamat a következő lépéseket tartalmazza:

1. szakasz. Feladat kitűzése értékelésre.

1.1. Az értékelés célja.

12 . A meghatározandó érték típusa.

1.3. Értékes tulajdonjogok megállapítása.

1.4. Az értékelés dátuma.

2. szakasz. Terv és szerződés készítése az értékeléshez.

2.1. Értékelési munkarend.

2.2. Információs források.

2.3. Az értékelési módszerek megválasztása.

2.4. Értékelési költségek.

2.5. Pénzbeli jutalom az értékelésért.

2.6. Értékelési szerződés készítése. 3. szakasz. Információgyűjtés és -elemzés.

3.1. Az objektum és a környező terület átvizsgálása.

3.2. Az ingatlan jogi leírása.

3.3. Fizikai jellemzők és elhelyezkedés.

3.4. Gazdasági információk.

3.5. Az összegyűjtött információk érvényesítése.

3.6. Információ elemzése és feldolgozása.

4. szakasz. A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése.

4.1. A telek feltételesen szabadként való elemzése.

4.2. A telek elemzése fejlesztésekkel.

5. szakasz. Egy ingatlan becsült értékének kiszámítása három megközelítés alapján.

5.1. Jövedelemszemléletű értékelés.

5.2. Összehasonlító megközelítésen alapuló költségbecslés.

5.3. Költségbecslés költség megközelítés alapján.

6. szakasz. A kapott eredmények összehangolása és a végösszeg levezetéseaz ingatlan értékének értéke.

6.1. A kapott adatok ellenőrzése az érték értékéről.

6.2. A felhasznált információk teljességéből és megbízhatóságából fakadó feltételezések és korlátozó feltételek.

6.3. A költség végső értékének levezetése. 7. szakasz. Értékelő jelentés összeállítása.

Feladat kitűzése értékelésre.

Az értékelési feladat felállítása az a kezdeti szakasz, amelyben az értékelési feladat alapvető paraméterei meghatározásra és megfogalmazásra kerülnek. A probléma egyértelmű megfogalmazása szükséges az értékelési feladat jellegének, az értékelési módszerek megválasztásának és a jelentésben szereplő eredmények értelmezésének teljes és egyértelmű értelmezéséhez. Az értékelési megbízás legfontosabb összetevői a következők:

Az ingatlan azonosítása;

Az értékelendő tulajdonjogok azonosítása;

Az értékelési eredmények célja (hatóköre);

Az érték típusának kiválasztása és meghatározása;

Az értékelés időpontjának pontosítása;

Az értékelés terjedelmének leírása;

Egyéb korlátozások tisztázása.

Az ingatlan azonosítása tartalmazza az olyan jellemzők leírását, mint a cím, a teljes jogi leírás, az ingatlan pontos elhelyezkedése és határai.

Az ingatlantárgy azonosítása annak pontos jogi leírását jelenti, amelyet a megrendelő által megadott információk alapján célszerű elkészíteni. A szükséges információk a földmérési adatok állami nyilvántartásából szerezhetők be a helyi és állami jogszabályoknak megfelelően.

A helyes jogszabályi leírásnak figyelembe kell vennie a sajátos területi földmérési és -leírási rendszert, amely határaik leírásából, állami felmérési rendszerből, valamint a parcellák és tömbök leírására és feltérképezésére vonatkozó eljárásból áll.

Az értékelendő tulajdonjogok azonosítása.

Az ingatlanértékelés sajátossága egy olyan integrált megközelítés, amely egyszerre tekinti az ingatlant valós fizikai tárgynak, valamint magánszemélyek vagy jogi személyek azon jogainak összességét, amelyek birtokában lehetnek vagy követelhetik a tulajdonjogot, valamint a föld- és épülethasználatot. .

Az elbírálás tárgya a vagyoni jogok szétválása vagy megosztása miatt teljes vagy részleges vagyoni értékű ingatlan lehet. Az ingatlan piaci értékének meghatározásakor az értékbecslő figyelembe veszi a tulajdonjogi korlátozásokat, mint például a bérleti szerződéseket, a szolgalmi jogokat, a zálogjogot, a tulajdonjogot, valamint a légtér- vagy földjogot.

A jóslatok minden kereskedési rendszer gerincét képezik, éppen ezért a jól elhelyezett jóslatok borzasztóan gazdaggá tehetnek.

Az értékelési eredmények köre vagy célja- Ez egy gazdasági eljárás, amelyet a megrendelő az értékbecslő által kapott értékeredmény alapján utólag hajt végre.

Az ingatlanértékelést annak megállapítására végzik, hogy:

Vételi és eladási árak;

A hitelfedezet összege;

adózási alapok;

a bérlet feltételeit;

Az épületek és építmények költségének könyvelése;

Tulajdonjog elidegenítése esetén a méltányos kártérítés alapjai;

A biztosítási szerződés alapjai.

A kapott értékelési eredmény utólagos felhasználásának megismerése szükséges az optimális értékelési eljárás kiválasztásához - a szükséges információk összegyűjtésétől és elemzésétől a leghatékonyabb értékelési módszerek és az eredmények egyeztetésének elveinek alkalmazásáig. Ha az ügyfél nem ad tájékoztatást az értékelő jelentés eredményeinek felhasználási köréről, az értékbecslőnek saját kezdeményezésére meg kell beszélnie vele ezt a kérdést, és meg kell győződnie arról, hogy az ügyfél megfelelően érti a problémát. Ez az eljárás megóvja az értékelőt az esetleges félreértésektől és a munka újbóli elvégzésének szükségességétől.

Az érték típusának kiválasztása és meghatározása. Az értékbecslés célja az ingatlanok értékének meghatározása, amely a jelenlegi nemzetközi és orosz értékelési standardoknak megfelelően különböző formákban nyilvánul meg. Az értékelési objektum értékének típusát számos tényező határozza meg, beleértve a hozzá kapcsolódó értékelendő tulajdonjogokat, az értékelési eredmények terjedelmét vagy célját, valamint az értékelési feladat terjedelmét.

A jelenlegi orosz értékelési szabványoknak megfelelően a következő értéktípusok használhatók:

Piaci ár;

Az érintett ingatlan értéke korlátozott piaccal;

csereköltség;

a reprodukció költsége;

Költség a meglévő használat mellett;

Költség adózási szempontból;

Beruházási költség;

Felszámolási érték;

Újrahasznosítás költsége.

Speciális költségek, beleértve a biztosítást, a biztosítékokat és egyéb olyan típusú értékeket, amelyeket ezek a szabványok nem tartalmaznak, de a szabályozási jogi aktusok előírják.

Az értékbecslő által a megrendelővel és harmadik személyekkel, a jelentés felhasználóival egyetértésben választott értéktípust az értékelési feladatban kell megadni. Ezen túlmenően az értékelési jelentésben meg kell adni a feltüntetett érték írásos meghatározását (megfogalmazását), amely nem mond ellent az értékelés során elfogadott szabványoknak.

Egy adott értékelési objektum értékelési folyamatában használt érték típusa egy univerzális értékelési modell keretein belül befolyásolja az egyes szakaszok tartalmát. Az érték típusa határozza meg az értékelési célú információk összeállítását, gyűjtését, előkészítését és elemzését. Az ingatlanértékelés megközelítéseinek és módszereinek megválasztása a meghatározandó érték típusának származéka; így például a biztosítási érték meghatározásakor nem célszerű a jövedelemszemlélet módszereit alkalmazni. A költség típusa határozza meg az értékelés végső eredményeiről való megegyezés logikáját és érvényességét.

Az értékelés időpontjának pontosítása. Az értékelés elvégzésének időpontjának megadása, és így az értékelés eredménye érvényes lesz, több okból is szükséges. Bármilyen típusú meghatározható érték eleve piaci érték, hiszen még az újratermelési és pótlási költségeket is az építőipari termékek egy adott pillanatban érvényes árai alapján számítják ki, mivel folyamatosan változnak az infláció, a verseny, a fogyasztói preferenciák változása hatására. stb.

Az értékelés során számos árformáló tényezőt kell figyelembe venni, amelyek összetétele, prioritása és befolyásának mértéke instabil. A piaci érték azt tükrözi, hogy a piaci szereplők hogyan vélekednek a konjunktúra állapotáról. Tekintettel arra, hogy a piaci helyzet folyamatosan változik, a piaci érték egy adott időpontban gyűjtött információk, egy adott időpontban gyűjtött piaci adatok elemzésén alapul. A piaci erők egyensúlyának megváltoztatása jelentős hatással van az értékelés eredményére és az ebből eredő értékre.

Az értékelési gyakorlatban alkalmazott értékelés időpontját három típussal jelöljük:

jelenlegi;

visszatekintő;

Jövő.

Az esetek túlnyomó többségében az értékelés időpontja az értékelési feladat meghatározásának és az értékelési munka elvégzésének időpontjához közeli időpont. Bizonyos esetekben azonban szükségessé válik egy múltbeli vagy jövőbeli dátum piaci értékének származtatása.

Visszamenőleges (múltbeli) dátumú piaci értékbecslés szükséges az örökösödési adózáshoz (halálozás dátuma), a jövedelemadó kiszámításához (a vásárlás dátuma), a biztosítási igényhez (a biztosítási esemény időpontja), a perhez (kár időpontja), stb. A visszamenőleges piaci információk elérhetősége lehetővé teszi az értékbecslő számára hogy objektíven és ésszerűen végezzen el minden szükséges számítást.

Egy jövőbeli időpontra vonatkozó értékelést lehet végezni az építés alatt álló ingatlantárgyak, a tervezés vagy az építés megvalósíthatóságáról szóló döntések esetében. Az ebben az esetben az értékbecslési munka időpontja és az ingatlantárgy tervezési kapacitásának elérése, a becsült pénzáramlást biztosító piaci szegmens meghódítása közötti időkülönbség a kivitelezés befejezésének időpontjában érvényes piaci érték meghatározását teszi szükségessé.

Az értékelő munka körének ismertetése. Az értékelő munka körét az értékelő határozza meg a felhasznált adatok összetételének, az információs támogatásnak, a külső szakértők bevonásának szükségességének, az információk megbízhatóságának ellenőrzésének módszereinek, valamint a közbenső és segédinformációk felvételének teljességének meghatározására. a zárójelentésben.

Az értékelés terjedelmének megfogalmazása segíti az értékelés eredményei alapján döntést hozó harmadik felek érdekeinek védelmét. Az értékelőnek nem csak azt kell egyértelműen megmondania, hogy mit vár el, hanem azt is, hogy mi az, amit nem tesz meg, konkrét indoklással, különösen akkor, ha csak korlátozott információ állt rendelkezésre.

Az értékelő munka terjedelme és a jelentés részletezettsége az értékelési feladat jelentőségétől, valamint a megrendelővel kötött megállapodástól függ. Ez a rész lehetővé teszi a teljes munkaerő-, készpénzköltség meghatározását az információs támogatáshoz, amely végső soron befolyásolja az értékelő munka költségeit. Az értékbecslő felelős azért, hogy az értékelő munka meghatározott terjedelme a tényleges eredményekkel összhangba kerüljön.

Egyéb korlátozások tisztázása. Az Értékelési Alapítvány által kiadott Egységes Szakmai Értékelési Standardok (118РАР) különbséget tesz a teljes és a korlátozott értékelés között. A korlátozott értékelés az Egységes Szabványok korlátozott eljárásairól szóló Szabályzat szerint történik. Ebben az esetben általában korlátozott mennyiségű információ kerül felhasználásra. Ilyen értékelésre példa a kizárólag összehasonlító megközelítés alapján végzett ingatlanértékelés, valamint a múltbeli értékelési adatok frissítése céljából végzett értékelés.

Azonban a teljes értékbecslés is tartalmazhat számos korlátozó feltételt, amelyeket az értékelési tájékoztatóban meg kell fogalmazni, olyan paraméterekkel együtt, mint az ingatlan azonosítása, a tulajdonosi jogok, az értékelés időpontja, az értékelési eredmények köre, ill. az érték típusa. A korlátozó feltételek összetételének a jelentésbe történő bevezetése nemcsak az értékbecslő védelmét teszi lehetővé az esetleges jövőbeni kárigényektől, hanem az ügyfél és a jelentés többi felhasználójának időben történő tájékoztatását is. Például egy korlátozó feltétel tartalmazhat egy záradékot a nem kellően megbízható forrásból történő információszerzésről, az ingatlan műszaki felmérésének lehetetlenségéről.

Az értékelési feladat kitűzése után szerződés készül.

Információgyűjtés és előzetes adatelemzés.

A szükséges információ összetétele, mennyisége, feldolgozásának és elemzésének menete, a bevont értékbecslők száma, beleértve a bevont szakembereket, valamint az adatfeldolgozáshoz szükséges idő a megbízástól, az értékelendő ingatlan típusától függ. és a kiválasztott értékelési módszereket.

Ennek a szakasznak az eredményessége az előzetes szervezési munka alaposságától függ, amely megköveteli a szükséges adatok, információforrások jellegének és mennyiségének meghatározását, valamint munkaterv összeállítását, amely különösen nagy ingatlanok értékeléséhez szükséges. tárgyakat.

Az értékelést az objektum típusától és a munka terjedelmétől függően egy értékbecslő vagy szakértői csoport is végezheti. Az értékelő munkaterve a jövőbeni értékelő jelentés szerkezetének és az egyes szakaszok elvégzéséhez szükséges időnek megfelelően épül fel.

Az értékelt ingatlan piaci értékének meghatározásához a szükséges információkat számos szempont szerint osztályozzák.

A kiértékelt objektumhoz képest az információs tömb külső és belső adatokra oszlik.

Az információ jellegétől függően megkülönböztetünk általános és speciális adatokat, valamint a versenyképes keresletre és kínálatra vonatkozó információkat. Összes információ tükrözik az ingatlanpiac helyzetét befolyásoló társadalmi, gazdasági, politikai és környezeti tényezők dinamikáját. A figyelembe vett információ típusának figyelembe kell vennie a regionális szinten folyamatban lévő változásokat és az ingatlanpiac azon szegmensét, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik.

Különleges adatok tartalmazzák az ingatlan jogi, fizikai, földrajzi és gazdasági jellemzőit. Az ilyen típusú információkat összehasonlítható ingatlanokról és értékelt ingatlanokról kell gyűjteni.

Versenyképes kereslet és kínálat információ lehetővé teszi az értékelt ingatlan versenyképességének felmérését a piaci szegmensében. Az ajánlattal kapcsolatos információk lehetővé teszik a meglévő versenyképes ingatlanalap értékelését, figyelembe véve annak terhelését, az új építkezések és rekonstrukciók révén történő bővítésének kilátásait, valamint a piac kapacitására vonatkozó információkat. A keresleti adatoknak tükrözniük kell a potenciális ingatlantulajdonosok és -használók gazdasági kapacitását.

Az értékelési folyamatban felhasznált információknak kellően teljesnek, reprezentatívnak és megbízhatónak kell lenniük. Segítenie kell az értékbecslőt a legfontosabb árazási tényezők meghatározásában, a gazdaság egészének és különösen az ingatlanpiac helyzetének elemzésében, beleértve a területi és szegmentális szempontokat is. Az értékelőnek képet kell kapnia az értékelés tárgya és környezete fizikai tulajdonságairól, adatokat kell gyűjtenie a gazdasági és értékelési számításokhoz. Az értékelés különböző szakaszaiban összegyűjtött és felhasznált információk jellemzőit megfelelően tükrözni kell a jelentésben.

A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése.

Az ingatlanok legjobb és leghatékonyabb felhasználásának elemzése a vizsgált ingatlan meglévő hasznosítási lehetőségének megfelelő felmérésére, az optimális felhasználásra vonatkozó ajánlások kidolgozására a lehető legnagyobb érték meghatározása érdekében történik.

Az ingatlan leghatékonyabb felhasználásának koncepciója az értékelemzés szempontjából kulcsfontosságú piaci koncepció. A leghatékonyabb felhasználás az a felhasználási mód, amely négy kritériumnak megfelel: jogi megengedhetőség vagy megengedhetőség, fizikai megvalósíthatóság, anyagi biztonság és a tárgy maximális értéke.

Egy telek leghatékonyabb felhasználásának meghatározásához az értékelő két sémát alkalmaz, amelyek szerint a telket beépítetlennek (feltételesen szabadnak) tekinti, és elemzi a meglévő épületekkel való használatának leghatékonyabb változatát.

A beépítetlen telek leghatékonyabb hasznosításának elemzése magában foglalja a jelenlegi rendeltetés megőrzését, új létesítmény építését, a telek átépítését (megosztását vagy bővítését), valamint az értékesítést.

A leghatékonyabb földhasználat a meglévő építményekkel az ingatlan rendeltetésének megőrzésének lehetőségeinek összehasonlítása a felmérés időpontjában, a helyreállítási, bővítési és újrahasznosítási terveket, valamint a teljes (részleges) bontást, valamint a rekonstrukciós terveket. ezen lehetőségek kombinációja.

A pénzügyi megvalósíthatósági ellenőrzés minden egyes figyelembe vett felhasználási eset megvalósítási költségeinek kiszámítását igényli. Az alternatív használati érték maximalizálására vonatkozó becslés olyan változók elemzésén alapul, mint a föld értéke, az adott használati eset kockázatának megfelelő megtérülési ráta és az ingatlan aktivált összértéke.

Az ingatlanok optimális felhasználására vonatkozó következtetéseket a jelentés megfelelő részében kell tükrözni. Az értékbecslőnek ésszerűen meg kell fogalmaznia a leghatékonyabb felhasználási esetet, és azt számításokkal alátámasztania az ingatlanátalakításhoz, piacfejlesztéshez szükséges időtartamra vonatkozóan, valamint meg kell jelölnie a befektetési folyamat résztvevőit: befektetőket, potenciális tulajdonosokat, felhasználókat, hitelezőket stb.

Az ingatlanértékeléshez elfogadható megközelítések és módszerek kiválasztása és alkalmazása.

Az ingatlanértékelés általában három fő megközelítés alapján történik:

Költség megközelítés;

Összehasonlító megközelítés;

jövedelmi megközelítés.

Költség megközelítés abból a feltételezésből indul ki, hogy egy körültekintő befektető nem fizet többet az ingatlanokért, mint amennyibe kerülne egy hasonló telek megszerzése és a fogyasztói ingatlanokban hasonló épület építése.

Összehasonlító megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy termékért, mint amennyit a szabad piacon fizetne egy hasonló hasznosságú termékért. Az érték meghatározása a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított adásvételi tranzakciók adatain alapul.

jövedelmi megközelítés azon az állításon alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy tárgyért, mint amennyit az értékelt ingatlan a jövőben befektetési kockázattal korrigált nettó bevétel formájában hoz. Ebben az esetben egy tárgy értékét az határozza meg, hogy képes-e a jövőben bevételt termelni. Az ingatlanok által generált pénzáramok, beleértve a visszaváltás költségét is, átszámíthatók az aktuális összértékre.

Mindegyik értékelési megközelítés számos módszert tartalmaz. Az értékbecslő az érték típusától, az értékelt tárgy jellemzőitől, az értékelt tárgyra és hasonló ingatlanra vonatkozó információktól, stb. mindegyik megközelítésen belül kiválaszt egy vagy több értékelési módszert. Az értékelési módszerek megválasztását indokolni kell, és az értékelő jelentésben ismertetni kell.

A költségbecslés és a végső érték levezetésének előzetes eredményeinek egyeztetése.

A különböző megközelítések és módszerek alapján elért eredmények összehangolása az utolsó lépés az értékelt ingatlan értékének meghatározásában. Az értékelés végeredménye bemutatható egyetlen pénzbeli érték vagy az érték legvalószínűbb értékeinek tartománya formájában, amelyet a minimum és maximum érték képvisel.

Az értékelés ezen szakaszában mindenekelőtt ellenőrizni kell a kapott eredményeket, hogy azonosítani lehessen azokat a matematikai és logikai hibákat, amelyek növelik a bevétel, a költség és az összehasonlító megközelítések eredményei közötti eltérés mértékét.

Az igazolt eredmények egyeztetésének menetét az értékelési feladat tartalma, az alkalmazott megközelítések és értékelési módszerek, a felhasznált információk teljessége és megbízhatósága, valamint az alkalmazott módszerek előnyeinek és hátrányainak azonosítása határozza meg.

Az egyes eredmények hierarchiájának meghatározó kritériumai a potenciális eladó vagy vevő tényleges szándékait tükröző képesség, az elemzés alapjául szolgáló információk minősége, az egyes módszerek és megközelítések figyelembevétele. számla piaci ingadozásai és az objektum árazási jellemzői, mint például az elhelyezkedés, a méret, a potenciális jövedelmezőség.

A fentiekre tekintettel az értékelő súlyegyütthatókat fogad el a különböző megközelítések alkalmazásával kapott köztes eredményekre. Az egyes megközelítések súlyértéke szakértői és matematikai módszerekkel is kiszámítható.

Az értékbecslő a jelentés elkészítésekor köteles ismertetni az értékértékek eltérésének okait, valamint az eljárást megindokolni.

Értékelő jelentés összeállítása.

Az értékbecslés utolsó szakaszában írásos értékelő jegyzőkönyvet adnak át a megrendelőnek, amely okirati bizonyítéka az értékbecslő megfelelő feladatainak ellátásának. Az értékelő jelentésnek részletes formája van.

Az összefoglaló jelentés korlátozott információkat tartalmaz az értékelési megbízásról, a tulajdonságról, az alkalmazott módszerekről és a kapott eredményről, és lehetővé teszi az ügyfél számára, hogy megértse az értékelő értékítélete mögött meghúzódó tevékenységeket.

A részletes forma és indoklás rögzíti az értékelési feladatot, jellemzi a kiválasztott és indokolt információkat, megindokolja az alkalmazott értékelési módszereket és számításokat, valamint meghatározza a végső költségeredményt, amelyet egyetlen értékkel, vagy tartományban képviselnek.

A jelentésben feltüntetett érték az értékbecslő szubjektív véleménye a javasolt ügylet legvalószínűbb pénzbeli egyenértékéről, a szükséges információk tanulmányozása és elemzése, számítások alapján, valamint tapasztalatától és képzettségétől függően.

Az Orosz Föderációban hatályos értékelési tevékenységekről szóló törvény 11. cikke általános követelményeket állapít meg a jelentés tartalmára és kialakítására vonatkozóan. Az információk, indoklások, definíciók és számítások bemutatásának stílusa nem engedhet félreérthető értelmezést.

Az időben elkészített és a megrendelőnek benyújtott értékbecslési jegyzőkönyv bizonyítja, hogy az értékbecslő megfelelően teljesítette a szerződésben rábízott feladatait. A jelentést az értékbecslő személyesen írja alá és pecsétjével hitelesíti.

A jelentésben fel kell tüntetni az értékelés időpontját, az alkalmazott értékelési standardokat, az értékelés tárgya értékelésének céljait és célkitűzéseit, valamint egyéb olyan információkat, amelyek a jelentésben szereplő értékelési eredmények teljes és egyértelmű értelmezését biztosítják. Például, ha nem piaci értéket határoznak meg, hanem más típusú értéket, a jelentésben fel kell tüntetni az értékelési szempontokat és az eltérés okait. A jelentés benyújtásakor a következő pontokat kell megadnia:

A jelentés összeállításának dátuma és sorszáma;

Az értékbecslő alapja az értékelés tárgyának értékeléséhez;

az értékbecslő hivatalos címe;

Tájékoztatás az értékbecslési tevékenység végzésére kiadott engedélyéről;

Az értékelt tárgy pontos leírása és könyv szerinti értéke;

Jogi személy adatai;

Értékelési standardok a megfelelő értéktípus meghatározásához;

Az értékelés során felhasznált adatok jegyzéke a beérkezésük forrásának megjelölésével,

Az értékelés során megfogalmazott feltételezések;

Az önköltség és a végső érték meghatározásának sorrendje;

A kapott eredmény alkalmazásának korlátai és korlátai;

Az értékelési tárgy értékének meghatározásának dátuma;

Az értékbecslő által felhasznált, az értékelő tárgy mennyiségi és minőségi jellemzőit megállapító dokumentumok listája.

A jelentésben rögzített érték végleges értéke megbízhatónak minősül, és ingatlan tárggyal történő tranzakcióhoz ajánlott.

A jelentésben megállapított érték megbízhatóságával kapcsolatos vitát bíróság, választottbíróság vagy választottbíróság, vagy az Orosz Föderáció értékelési tevékenységet szabályozó jogszabályai által előírt módon kell megvizsgálni.