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* Los cálculos utilizan datos promedio de Rusia

La construcción de viviendas con madera es uno de los tipos de construcción que utilizan materiales de madera natural. Estos diseños suelen ser fiables, duraderos, asequibles y, lo más importante, (como destacan los propios empresarios) respetuosos con el medio ambiente. Todo esto asegura una demanda estable de los servicios de las empresas constructoras especializadas en construcciones de madera de poca altura. Por supuesto, este negocio tiene sus inconvenientes, pero, en general, los expertos lo consideran rentable, prometedor y que requiere inversiones relativamente pequeñas.

¿Es la construcción de casas de madera un negocio rentable?

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Existe una cantidad bastante grande de tecnologías diferentes para construir casas con madera. En particular, hay casas de madera, casas cortadas a mano de troncos y cureñas, casas de troncos redondeados, casas de troncos cepillados, casas de vigas encoladas, casas con vigas de soporte (entramado de madera). La más popular y prometedora para la construcción en masa es la dirección de construcción de viviendas con estructura, que brinda más oportunidades para crear una variedad de soluciones arquitectónicas y de planificación. Según las estadísticas, alrededor del 60% de las casas se construyen con tecnología de marcos, el 26% con troncos y el 5% con troncos tallados, y el 10% de las casas se construyen con vigas encoladas. La tecnología de marcos permite implementar soluciones individuales para estructuras individuales sin ningún esfuerzo especial. Prácticamente no tiene límites en acabados exteriores: se pueden utilizar materiales tanto tradicionales como modernos, desde ladrillo hasta revestimiento vinílico. En este artículo, consideraremos dos tipos principales de casas de armazón individuales que tienen la mayor demanda. Se trata de estructuras marco-marco y marco-panel (marco-panel).

Además, las estructuras de marco tienen una serie de ventajas adicionales. El principal (especialmente relevante ahora, durante la difícil situación económica de nuestro país) se puede atribuir al costo relativamente pequeño de construir una casa de este tipo. Por ejemplo, la construcción de una casa de troncos o ladrillos le costará al cliente entre 550 y 900 dólares por metro cuadrado. metro. Una casa de armazón (de acuerdo con la tecnología de construcción de armazón o paneles) costará entre 350 y 650 dólares por metro cuadrado. metro. Si es necesario, incluso estos costos se pueden reducir aligerando la base (esto es especialmente cierto con una capacidad de carga débil del suelo) y utilizando tablas sin cortar en algunas estructuras.

Como porcentaje, el costo de construir una casa de madera se distribuye de la siguiente manera:

registro de documentación para la construcción de una casa nueva y su diseño: 10%;

dispositivo de base - 5%;

instalación de paredes y techos (techo, suelo y techo) - 45%;

decoración interior y exterior de la casa: 20%;

comunicaciones de ingeniería: 20%.

Por supuesto, estas cifras no son estáticas. Pueden cambiar en una dirección u otra, principalmente dependiendo del tipo y costo de los materiales de construcción utilizados.

Otra ventaja de las estructuras de marco es el momento del trabajo. Si se necesita al menos un año para construir una casa de ladrillos, entonces se construye una estructura de estructura en 2 a 5 meses. La estructura del marco no se encoge, por lo que no es necesario hacer una pausa entre la instalación de las paredes y los trabajos de acabado. También hay diferencias en los costos laborales. Para la construcción de una casa con estructura, no se requiere un equipo completo de constructores. En edificios con estructura, se puede utilizar el tendido oculto de las comunicaciones principales, que se encuentra dentro de las paredes. Por lo tanto, esto elimina la necesidad de diversos conductos y conductores. Aunque no debemos olvidar que algunos tipos de comunicaciones necesitan mantenimiento o reparación periódica, por lo que es necesario proporcionar un acceso cómodo a ellas. Finalmente, una casa de estructura tiene una mayor resistencia sísmica que los edificios de hormigón y ladrillo.

Sin embargo, no existe nada ideal en nuestro mundo y las casas de madera no son una excepción a esta regla. Además de las ventajas anteriores, estos diseños también tienen una serie de desventajas. Estos incluyen, por ejemplo, una alta probabilidad de aparición de roedores en las cavidades de las paredes. Además, con un tratamiento antiséptico de mala calidad, los insectos pueden aparecer en la madera del marco. Pero este último caso sólo puede ocurrir con una grave violación de la tecnología de la construcción.

La segunda desventaja importante de las casas de madera es su bajo grado de seguridad contra incendios. Éstas son quizás las deficiencias más graves de este tipo de estructuras, según las empresas constructoras. Aunque tienen otras desventajas, que quizás no sean tan insignificantes. Por ejemplo, las casas construidas con tecnología de marcos no sufren deformaciones significativas si no se calientan durante la estación fría. Aunque las características de aislamiento térmico de una casa de estructura se pueden mejorar si se utilizan materiales aislantes especiales. Pero aún así, para residencia permanente, incluso en invierno, estas estructuras no son adecuadas. Por lo tanto, las casas de madera se recomiendan más para la construcción de cabañas de verano.

Las cosas no son las mejores con la insonorización en edificios con estructura. Aunque el uso de materiales modernos permite proteger más o menos la casa del ruido aéreo, ni siquiera los mejores materiales solucionan el problema del ruido de impacto. Finalmente, cabe señalar que las estructuras de marco tienen una vida útil corta, que, según las normas oficiales, es de 75 años.

Otras deficiencias de los edificios construidos con tecnología de marcos se pueden nivelar, parcial o totalmente, utilizando soluciones tecnológicas modernas. Por ejemplo, se cree que las casas de madera no se pueden reprogramar. Si la casa se construyó con tecnología de marco-marco, se puede remodelar total o parcialmente, dependiendo de la presencia y la cantidad de particiones de carga. Las casas de paneles hechas de elementos estándar, lamentablemente, no están sujetas a remodelación.

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Lo mismo se aplica a los edificios de poca altura. Una casa con armazón puede tener incluso tres pisos. Solo con una gran masa de estructura, se recomienda usar no un marco de madera, sino un marco de metal, que es más confiable. Con la tecnología de construcción de escudos, es mejor limitarse a un piso, aunque en la parte superior se puede equipar un ático ligero.

Tecnología de marcos para la construcción de casas.

El marco es la base de toda la estructura. Consta de elementos individuales: tableros, vigas, vigas combinadas de varias configuraciones. Una estructura prefabricada de este tipo asume todas las cargas que actúan sobre el objeto, por lo que es muy importante seleccionar correctamente las piezas según las dimensiones geométricas, determinar su ubicación, conectarlas correctamente teniendo en cuenta la capacidad de carga de las paredes, llenar las estructuras de las paredes con materiales aislantes del calor, seguido de cubrir el marco con madera contrachapada, losas o escudos apilados. Según la tecnología clásica, las estructuras de marco suelen tener un revestimiento inferior de vigas. Sobre este arnés se instalan bastidores de tableros, que son la estructura del sistema de soporte de toda la estructura. Limitan los huecos de puertas y ventanas y son elementos verticales a los que se fija el revestimiento interior y el revestimiento de fachada.

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Los postes exteriores se apoyan en las placas de soporte inferiores o en la viga de flejado. Para el revestimiento de paredes se utilizan materiales de madera (contrachapado, DSP, OSB) o revestimiento. Al mismo tiempo, el espacio entre el revestimiento se rellena con material termoaislante y se cierra por el otro lado con paneles de yeso o madera contrachapada. También se pueden utilizar otros materiales de revestimiento.

Las estanterías están hechas de madera medida con una sección de 38 × 89 metros cuadrados. mm o 38×140 cuadrados. mm. El ancho de la rejilla depende del grosor de la capa de material termoaislante. Los bastidores se instalan a una distancia de 300 a 600 mm entre sí. La distancia exacta depende del tipo, dimensiones, grosor y tipo de fijación de la piel.

Las casas que utilizan tecnología de marcos se pueden construir en cualquier época del año. Dado que todas las partes del marco son pequeñas en tamaño y peso, no se requieren equipos de elevación especiales para la construcción de la estructura. Esto es conveniente para trabajar en el sitio y reduce los costos de mano de obra durante la construcción.

Aunque la tecnología de marcos implica construcciones de poca altura, también se pueden diseñar casas de madera de más de dos pisos. En nuestro país, esta dirección apenas comienza a desarrollarse, y hasta ahora no se han construido más de tres pisos sobre una base de marco. La resistencia especial a las deformaciones y la durabilidad de la estructura se garantiza mediante el uso de madera laminada encolada en el marco. Hay dos tipos de madera que se utilizan en la construcción: madera simple o aserrada y madera encolada. En consecuencia, las tecnologías para utilizar cada uno de estos tipos difieren significativamente. La madera común debe secarse en condiciones naturales. Sin embargo, incluso después del secado, es muy susceptible a deformarse. Una casa de troncos hecha de dicha barra requiere procesamiento, acabado, aislamiento, calafateo repetido, etc. Además, está sujeta a fluctuaciones estacionales, lo que requiere una disposición especial de las estructuras (especialmente ventanas, puertas y techos).

A diferencia de la madera aserrada, la madera encolada sufre contracción y alivio de tensiones en la fábrica durante la etapa de fabricación, lo que puede provocar curvaturas en el futuro. Por estas razones, la madera laminada pretratada no está sujeta a deformaciones ni grietas, es más confiable y más fácil de trabajar.

El proceso tecnológico de construcción de una casa de madera incluye varias etapas. El primero es el diseño. Uno de los papeles más importantes en la producción de casas con vigas laminadas lo desempeña el departamento de arquitectura y diseño de una empresa constructora. En primer lugar, el cliente expone sus deseos para su futura vivienda, que se plasman en un proyecto de ingeniería y arquitectura. Por supuesto, este trabajo no se realiza manualmente. Para hacer esto, se utilizan programas informáticos especiales que, en función de los parámetros técnicos del proyecto calculados por el diseñador, le permiten crear una lista detallada de las piezas necesarias. El proyecto se transfiere a producción, donde se lleva a cabo la siguiente etapa: la fabricación de un conjunto de piezas. A partir de ellos, posteriormente será posible construir una casa según el principio del diseñador. Para facilitar el trabajo de los constructores, todas las partes de las estructuras del edificio están premarcadas, terminadas según el pedido y transportadas al lugar de construcción con todos los documentos adjuntos e instrucciones detalladas.

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Las estructuras hechas de vigas encoladas son muy estables y la propia tecnología de construcción del marco implica un peso relativamente pequeño de todo el edificio. Por tanto, estas casas se pueden construir sobre cualquier tipo de suelo. No necesitan un sótano enorme ni una base profunda. Todas las partes de la futura casa hechas de madera laminada encolada tienen ranuras y cortes. Se fabrican con la mayor precisión posible en fábrica y no requieren mayor refinamiento durante el proceso de construcción. Durante el montaje de la estructura, la viga se junta mediante "clavijas" metálicas ("urogallos"). No se proporcionan sellos adicionales en la construcción de estructuras a partir de vigas encoladas. El kit de construcción de una casa de estructura generalmente también incluye vigas y vigas fabricadas de acuerdo con el proyecto original. Es extremadamente importante que durante la construcción solo se utilicen tablas bien secas; de lo contrario, existe una alta probabilidad de que se viole la estanqueidad y la geometría de la estructura. Después de instalar las vigas, se les monta una barrera de vapor, listones de torneado, material para techos y desde el interior del país "pirok aislante".

Para aumentar la vida útil de una casa de madera, sus paredes se tratan con antisépticos y retardantes de llama. A menudo, los constructores ahorran en este procedimiento, que nunca debería realizarse. Se recomienda que el procesamiento se realice en tres etapas. En primer lugar, la madera se procesa en la fábrica para la fabricación de vigas encoladas. La segunda vez el procesamiento se realiza durante el proceso de montaje de la casa y, finalmente, la tercera vez se procesa la madera después de la instalación del techo.

La instalación de ventanas y puertas se realiza después de la construcción de la casa y no requiere trabajo adicional. Las dimensiones y el material de ventanas y puertas, su solución arquitectónica también se determinan en la etapa de desarrollo del proyecto. Durante la construcción hay que tener en cuenta que las vigas encoladas todavía dan, aunque se contraigan ligeramente. Es solo el 1%, pero también hay que tenerlo en cuenta a la hora de instalar ventanas y puertas, así como los laterales del marco de la puerta.

El proyecto también prevé la instalación y cableado de todas las comunicaciones necesarias (suministro de agua, calefacción, alcantarillado, ventilación, etc.). Todo esto se incluye en la etapa de producción de los "elementos constitutivos" del futuro edificio. En estructuras de madera laminada encolada, es posible realizar cableado oculto de comunicaciones de ingeniería (por ejemplo, en vigas).

Los edificios hechos de madera laminada encolada no necesitan acabados adicionales externos e internos, ya que el material en sí tiene una superficie plana y lisa. Estos trabajos se realizan a petición del cliente y se pagan aparte.

Construcción de casas de madera como negocio.

Las casas de madera siempre tienen una gran demanda, pero ahora son especialmente populares. Y no se trata sólo de la seguridad medioambiental y otras ventajas de las casas de madera natural, de las que les encanta hablar a los responsables de ventas. Obviamente, el costo es lo primero, y luego vienen todas las demás ventajas de este tipo de vivienda. Hasta 2014, el mercado de la construcción de viviendas aumentó aproximadamente un tercio de su volumen anualmente. Ahora su tasa de crecimiento, por razones obvias, ha disminuido significativamente. Sin embargo, el segmento de la construcción de madera todavía está en números rojos. Muchas personas no invierten en bienes raíces en la ciudad, sino en terrenos fuera de ella y construyen en ellos casas de campo, aptas para vivir no solo en verano.

Si antes los principales clientes de las casas de campo eran familias con un ingreso mensual de 200 mil rublos al mes, ahora este criterio ha disminuido significativamente. Las personas con menor nivel de ingresos invierten sus ahorros en bienes inmuebles, aunque sea una casa de campo.

Incluso una pequeña empresa que se dedica a la construcción de viviendas de madera puede realizar varios pedidos al mismo tiempo. El tiempo de construcción depende de la tecnología y los materiales utilizados, pero, en promedio, rara vez se necesitan más de tres meses para instalar una caja. Si hablamos de construcción llave en mano, en este caso la ejecución del proyecto no lleva más de seis meses. Como muestra la experiencia, los clientes prefieren utilizar la gama completa de servicios, desde la construcción de los cimientos hasta la instalación de plomería. No intentes cubrir todo a la vez, al menos en la primera etapa del trabajo. Es mejor recurrir a la subcontratación y confiar el trabajo individual a empresas especializadas. Sin embargo, tampoco hay que descuidarlos, ya que los trabajos técnicos y de acabado aportan casi el 25% de los beneficios a las empresas constructoras. Si es posible, para aumentar la rentabilidad, también puede contratar un paisajista y ofrecer servicios adicionales para la mejora de los huertos familiares. Algunos incluso fabrican muebles de madera para el hogar y el jardín, sobre todo porque todos los recursos, incluidos los equipos y materiales necesarios, están a su disposición.

La rentabilidad de la construcción de viviendas de madera se estima entre el 40% y el 70% (a veces puede llegar al 90%). Una gama tan amplia se explica por el hecho de que el éxito del proyecto está influenciado por una gran cantidad de factores diversos, desde los materiales utilizados (tipo y calidad de la madera, diámetro del tronco, costo de los materiales en la compra) hasta el área de los edificios en construcción. El material más popular para la construcción de casas es el pino. Es popular principalmente por su costo relativamente bajo. El alerce, por ejemplo, costará el doble. Cuanto más gruesos sean los troncos utilizados en la construcción, mayor será el costo de construcción de viviendas. En el carril central, la mayoría de las veces para la construcción se utiliza un tronco redondeado con un diámetro de 200. Una viga con una sección cuadrada aumentará el costo de construcción en un 5%.

Si planea abrir un negocio para la producción de casas de madera, deberá pasar por el registro estatal, obtener los permisos necesarios y una licencia de construcción. Los expertos en capital inicial estiman al menos entre 4,5 y 5 millones de rublos. El dinero se utilizará para completar trámites, alquilar talleres, comprar equipos, pagar a los empleados y realizar eventos promocionales.

En cuanto a la publicidad, la publicidad exterior (vallas publicitarias, serpentinas, muros de marcas) y la publicidad en Internet funcionan con mayor eficacia. Vale la pena encargarse de crear su propio sitio web con ejemplos de trabajo, costo de servicios y contactos. La presencia de proyectos ya terminados es una gran ventaja para una nueva empresa, ya que la mayoría de los clientes querrán familiarizarse con su "cartera" e incluso ver las casas que construyó en vivo. Muchas empresas constructoras construyen por sí mismas casas para sus oficinas. Así, un solo lugar de su trabajo se convierte en la mejor publicidad y un buen ejemplo. Es cierto que en este caso vale la pena olvidarse del alojamiento en el centro de la ciudad. Sin embargo, como muestra la práctica, los clientes están dispuestos a acudir al contratista y al otro extremo de la ciudad o incluso a las afueras, si este último puede ofrecer buena calidad a un precio asequible.

En general, el negocio de la construcción de casas de madera se amortiza más rápidamente que el sector de la construcción en su conjunto. Sin embargo, todavía hay que tener paciencia y capital de trabajo. Se necesitarán al menos dos meses para emitir los permisos, durante los cuales deberá pagar los salarios a los empleados, el costo del alquiler (si alquila un espacio de oficina) y otros gastos corrientes. Del personal en los primeros meses de trabajo, necesitará un administrador que gestione la oficina y atienda las llamadas, al menos dos gerentes de cuentas (el propio fundador de la empresa puede trabajar como uno de ellos), dos arquitectos, un comprador de materiales. gerente y logístico.

Aunque la construcción de una casa de madera lleva varios meses, pero en la actual situación económica de nuestro país, los precios de los materiales, incluso en un mes, pueden dispararse en un orden de magnitud. Esto también debe tenerse en cuenta a la hora de presupuestar. Muchos expertos aconsejan abrir su propia producción. Por supuesto, esta opción es mucho más rentable, pero para implementarla, el capital inicial aumentará al menos entre 2 y 2,5 veces. No todo el mundo puede invertir en su negocio unos 10 millones de rublos, con los que se construirá un aserradero, una carpintería, un complejo de secado y un taller de empalme de materias primas. Y no todos los empresarios novatos pueden realizar un número suficiente de pedidos para cargar sus capacidades de producción. También hay que tener en cuenta que este negocio es estacional, por lo que merece la pena empezar poco a poco, alquilar talleres y realizar pedidos individuales.

A medida que la empresa se desarrolla, aumenta el número de pedidos y se depuran los procesos comerciales, se puede pensar en expandirse. Los períodos de recuperación dependen de una gran cantidad de factores. Con inversiones iniciales de 5 millones de rublos, será posible alcanzar el nivel de recuperación de la inversión no antes de un año y medio o dos desde el inicio del trabajo. Esté preparado para invertir gran parte de sus ganancias en publicidad y en atraer nuevos clientes al principio.

Todos los materiales por etiqueta:

Hoy en día, la construcción de casas confortables se ha convertido en la norma. No se están construyendo solo casas de un piso, sino cabañas de dos o tres pisos con todas las comodidades de la casa.

Lo más importante es planificar correctamente todo el proceso, pensar en un plan de negocios para la construcción de una casa privada y solo luego proceder a la construcción en etapas.

Etapa preparatoria de construcción.

El plan de negocios comienza con el trabajo preparatorio. Se selecciona un sitio para la construcción, que se puede comprar como propiedad a un particular o alquilar a las autoridades municipales. El organismo de autogobierno del catastro de tierras determina las condiciones del arrendamiento de tierras, redacta un acta sobre la elección de un terreno, un borrador de sus límites y luego concluye un contrato de arrendamiento de terrenos o transfiere la propiedad de este terreno. Si todavía quedan candidatos para el terreno, se realizan subastas.

Se están realizando trabajos geodésicos para medir longitudes, pendientes del sitio, análisis geológico del suelo del futuro sitio para la construcción de una casa. Esto debe hacerse sin falta, de lo contrario, posteriormente pueden aparecer grietas en la casa construida si hay una corriente subterránea o alguna otra anomalía. El análisis del suelo determina el tipo de cimentación para futuras construcciones.

El futuro propietario determina cómo debe ser su casa: cuántas habitaciones, cuál es su superficie, la altura de los techos, las ventanas, qué comodidades, etc. Luego se elabora un proyecto, un plan para la construcción de una casa, dibujos, presupuestos. Por supuesto, puede tomar un proyecto estándar y ejecutar un plan de negocios sobre su base, pero definitivamente tendrá que estar vinculado al terreno, por lo que será necesario rehacer muchas cosas.

Es recomendable confiar el trabajo de este proyecto a un arquitecto experimentado que realizará su trabajo de manera profesional. Entonces no debería haber problemas durante la construcción en sí y no habrá grandes gastos imprevistos.

El diseño y construcción de casas particulares no está regulado por la ley de ninguna manera si la casa unifamiliar y su construcción no tienen más de 3 pisos. Por tanto, cualquier persona que esté al menos un poco familiarizada con los conceptos básicos del diseño puede elaborar un plan de negocio para su futuro hogar. Esto puede ser suficiente para obtener permiso para construir una casa privada.

Construir una casa usted mismo, después de pasar por todas las etapas de la construcción, será entre un 30 y un 40% más barato que comprarla ya hecha. Sin embargo, hay mucho que aprender al hacerlo. Sin un proyecto, con solo un plano, se puede construir una vivienda, pero será una opción pequeña, más bien una cabaña de verano, sin un conjunto de comunicaciones de la ciudad.

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Trabajos de construcción

El plan de negocio incluye el cálculo de las comunicaciones necesarias. Se están realizando comunicaciones de abastecimiento de agua y alcantarillado, se están colocando tuberías y cables.

Después de eso, se sientan las bases. La base más confiable durante la construcción es una losa monolítica. Se puede instalar en cualquier suelo, pero el coste de esta base es muy elevado.

La base de tira es adecuada para la construcción de casas de madera, ladrillo y estructura en cualquier suelo, excepto en zonas pantanosas. La base de tiras es duradera y confiable. El costo de esta base es más barato que el de las losas, pero más caro que el de los pilotes.

La base de pilotes más demandada es necesaria para la construcción de casas de madera y casas de madera.

El plan de negocios implica, después del trabajo de cimentación, el comienzo de la construcción del edificio en sí, puede ser la instalación de estructuras, el montaje de una casa de troncos o la colocación de ladrillos. Esta etapa es la más importante, pero al mismo tiempo la más corta. Ahora, con la tecnología moderna, es posible montar una casa en 3-7 días, todo esto puede parecerse al montaje de un diseñador convencional. La albañilería, por supuesto, llevará más tiempo.

La construcción moderna de casas particulares es diversa. Se trata de casas de estructura, edificios de ladrillo, madera, hormigón celular y hormigón celular.

Como muestra el plan de negocios, los trabajos de acabado (internos y externos) de una casa privada construida siempre requieren alrededor del 50% del tiempo y la inversión financiera.

El trabajo exterior consiste en aislamiento de paredes, acabado con yeso decorativo, tablillas, revestimiento u otros materiales de acabado.

El trabajo interno comienza con el cableado de las comunicaciones, la solera y luego el enlucido de las paredes, la instalación de electrodomésticos, equipos y acabados.

Para completar la construcción, se hace un área ciega, se ajardina el territorio, se instalan puertas de entrada y una cerca, si no la hubiera.

Por supuesto, todas estas etapas del plan de negocio están condicionadas y es necesario elaborar un plan separado de trabajos preparatorios y construcción para cada casa, teniendo en cuenta todos los factores en cada caso.

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casas modernas

Si es posible, se puede calcular un plan de negocios al construir una casa con varios materiales modernos.

Las casas hechas de paneles sándwich se construyen rápidamente y su vida útil es de más de cien años. Los edificios hechos de este material soportan fluctuaciones de temperatura de -50 a +50, vientos huracanados, cargas de nieve y terremotos de hasta 8 puntos. Los paneles sándwich son un material de construcción versátil que puede reemplazar al ladrillo, la madera y el hormigón.

Las paredes hechas de paneles sándwich retienen el calor de manera más eficiente que las viviendas de ladrillo. Son estables y duraderos. Si lo desea, estos edificios se pueden aislar, instalar barreras acústicas y de vapor y protección contra influencias externas.

Los edificios de madera son fáciles de construir, pero son más fríos que los de troncos. Por lo tanto, es necesario revestirlos por fuera con tablillas, revestimiento, colocando aislamiento entre el revestimiento y la pared.

Las tecnologías en la construcción de estructuras le permiten construir rápidamente un edificio con una base estable. Estas casas tienen una alta conductividad térmica y son asequibles.

La estructura de estructura de metal se ensambla a partir de elementos prefabricados y, por lo tanto, el proceso de construcción a partir de estas estructuras es mucho más rápido. Tal construcción será muy corta en términos de construcción en sí y los trabajos de acabado, como de costumbre, pueden prolongarse durante mucho tiempo, pero el plan de negocios correcto y su seguimiento pueden conducir a la rápida construcción de una casa y a una rápida entrada en tu propia casa.

Las casas de madera pueden permitirse el lujo de ser construidas por personas con ingresos medios, lo que supone una buena relación calidad-precio. También es una inversión en un negocio importante en el futuro.

Las casas hechas de bloques de espuma son duraderas, retienen bien el calor, son resistentes al fuego, a la humedad y al sonido. Estas casas se construyen rápidamente; 1 hormigón celular puede reemplazar 15 ladrillos de mampostería. Para la construcción de una casa privada, además del hormigón celular, también se puede utilizar hormigón celular. Este material es duradero, no inflamable, no está sujeto a corrosión, descomposición y es energéticamente eficiente.

La industria de la construcción residencial atrae a muchos empresarios debido a que existe un mercado diverso, un uso ilimitado de la tecnología y, lo más importante, siempre hay demanda. Sin embargo, si tomamos el mercado de la construcción moderna en Rusia, para iniciar un negocio en esta industria, necesita:

• tener un capital inicial relativamente grande;
• concentrar sus esfuerzos en segmentos estrechos del mercado de la construcción de viviendas individuales.

Uno de esos nichos de mercado de la construcción de viviendas es la construcción de casas de madera, que para Rusia es más natural que la construcción de casas de ladrillo.

Relevancia

Antes de decidir si invertir su dinero en la organización de un negocio de construcción, especialmente uno tan específico como la construcción de casas de madera, un empresario debe comprender claramente cuán relevante es esta forma de producción para la Rusia moderna, si habrá suficiente demanda de casas y ¿Con quién competirás en este mercado?

La demanda de construcción de viviendas individuales de madera en Rusia afecta actualmente a un segmento relativamente pequeño del mercado, lo cual es muy extraño, ya que durante mucho tiempo toda Rusia, excepto el Kremlin de Moscú y San Petersburgo, fue enteramente de madera.

En general, a la hora de desarrollar tu estrategia de negocio en este mercado, debes tener en cuenta los siguientes factores:

En cuanto a la competencia, los principales oponentes del empresario pueden ser las empresas constructoras locales diversificadas.

Además, no debemos olvidarnos de los competidores extranjeros, donde, por ejemplo, los juegos de casas de madera terminadas provienen de Finlandia e incluso de China.

Tecnologías utilizadas en la construcción.

La industria de la construcción hoy se distingue por el desarrollo en varias áreas tecnológicas, que van desde el uso de los últimos métodos de procesamiento de materiales de construcción hasta las propias tecnologías de la construcción, pasando por todo tipo de mecanización pequeña y mediana y la impresión 3D de casas.

En cuanto a la construcción de casas de madera, por regla general, se basan en antiguas tecnologías de montaje probadas durante siglos, pero se ha dado un paso cualitativo con el uso de maquinaria y equipos especiales.

Estas tecnologías incluyen:

1. Marco-escudo.
2. Viga encolada.
3. Casas picadas.
4. Tecnologías combinadas.

Además, cabe destacar que en este mercado es posible trabajar con un ciclo completo, compuesto por:

• espacios en blanco de madera;
• su procesamiento;
• el secado;
• almacenamiento.

Y también realizar trabajos con el material terminado, utilizando únicamente la tecnología de montaje de kits de construcción.

Registro y organización de negocios.

Dependiendo del mercado al que se oriente el empresario, se debe elegir la forma de registro empresarial. Si en la etapa inicial se llevará a cabo solo con clientes privados, incluidos los proveedores de materiales, entonces la mejor opción sería, por supuesto, registrar a un empresario individual en el sistema tributario simplificado (sistema tributario simplificado).

A medida que la base de clientes se expande y aparecen socios y proveedores entre los clientes: personas jurídicas, será necesario registrar una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) para poder trabajar con el IVA (impuesto al valor agregado) e incluirlo en los servicios.

En caso contrario, este impuesto tendrá que ser compensado por su precio en el mercado.

El registro tanto de empresarios individuales como de LLC ahora es bastante sencillo y se puede realizar incluso a través del portal Gosuslug o mediante el servicio de ventanilla única del Servicio de Impuestos Federales.

Equipo

Además del equipo de construcción estándar, para organizar un negocio se requiere equipo especial para el procesamiento de madera. El conjunto estándar de equipos para pequeñas empresas incluye:

Los requisitos para la calidad del equipo dependen de las condiciones en las que se construirán las casas y del tipo de ellas. Naturalmente, para procesar escaleras y paneles de madera de una casa de campo, se necesitan equipos de pulido de alta calidad, no solo papel de lija.

Selección de constructores.

El éxito de todo el negocio depende no sólo de la calidad del material, la disponibilidad de dinero y tecnología, sino también de quién y cómo trabajará con él. La contratación de personal para un equipo de construcción no es una tarea fácil, ya que los maestros que conocen su propio valor no trabajarán por dinero en igualdad de condiciones con todos los demás, aquí será necesario un enfoque individual.

El reclutamiento se puede implementar de varias maneras, por ejemplo:

1. A través de contactos personales.
2. A través de empresas de contratación (el reclutador deberá pagar por la selección de un empleado).
3. A través de anuncios en los medios, Internet.

Compra de material de construcción.

La adquisición de material de construcción prefabricado o materias primas para la obra en el mercado de construcción de casas de madera se podrá realizar a través de los siguientes canales:

• de forma independiente, mediante la obtención de un ticket forestal y un permiso de deforestación. No es una mala opción, pero luego es necesario contar con un lugar donde se realizará el secado y envejecimiento de la madera;
• a través de bases mayoristas;
• mediante la entrega de material terminado o juegos de casas terminadas compradas a fabricantes rusos y extranjeros.

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El componente financiero del negocio.

Para calcular la rentabilidad del capital invertido en el negocio de la construcción, especialmente en lo que respecta a la construcción de viviendas de madera no estándar, la principal dificultad es la especificidad regional.

En las regiones del norte, donde el bosque es más accesible, el material será más barato que, por ejemplo, en las regiones esteparias del sur. Para evaluar el futuro de un negocio se necesitan parámetros como:

• precio medio por metro cuadrado metros;
• volumen de mercado;
• Número de proyectos terminados por año.

Costo de apertura y mantenimiento.

Para organizar una pequeña empresa constructora en forma de empresario individual para la construcción de viviendas con estructura estándar, la inversión inicial puede verse así:

1. Alquile un camión con grúa (usado) y almacenamiento por año: 200.000 rublos.
2. Compra de equipo: 400.000 rublos.
3. Registro de empresario individual: 5.000 rublos.
4. Publicidad: 10.000 rublos.
5. Adquisición de documentación para proyectos estándar: 50.000 rublos.

TOTAL: 665.000 rublos.

Gastos mensuales:

• salario para un equipo de 4 personas: 120.000 rublos;
• impuestos bajo el sistema tributario simplificado: 6000 rublos;
• publicidad, así como gastos administrativos: 15.000 rublos;
• consumibles - 20.000 rublos.

TOTAL: 161.000 rublos.

Tamaño de los ingresos futuros

Para determinar la cantidad de ingresos futuros en la construcción de casas de madera, se deben tener en cuenta parámetros tales como:

1. El coste del proyecto llave en mano, sin el coste de los materiales de construcción, pero incluyendo el trabajo de la empresa.
2. El número de proyectos completados por año, teniendo en cuenta la estacionalidad.
3. Precio medio por metro cuadrado.

Si partimos de las condiciones medias del mercado en Rusia, entonces el coste de un metro cuadrado. Se pueden aceptar metros de viviendas económicas construidas con estructuras de madera en el rango de 10.000 rublos / metro cuadrado. m hasta 30.000 rublos/m2. m. Entonces, si planea implementar 5 proyectos por año, con un costo promedio de 500,000 rublos (casas pequeñas para dachas privadas), entonces:

• los ingresos brutos de la empresa durante el año serán de 2.500.000 rublos;
• el monto total de costos y gastos variables del año: 161.000 * 12 meses = 1.932.000 rublos;
• El ingreso anual de un empresario con una carga de trabajo del 50% será de unos 600.000 rublos.

A esta cantidad también puedes añadir, por ejemplo, el beneficio de la venta de materiales de tus proveedores asociados, lo que añadirá al menos otro 10 - 20%.

Periodo de recuperación

Según la cantidad calculada de ingresos netos de 600.000 rublos y una inversión inicial de 665.000 rublos, el período de recuperación será de aproximadamente un año.

Como conclusión, cabe señalar que para Rusia el mercado de la construcción es el más prometedor, teniendo en cuenta tanto los inconmensurables recursos forestales como los espacios que no se pueden aprovechar peor que en Montana o Courchevel.

Determine si tiene fondos suficientes, la posibilidad de solicitar un préstamo para empezar por su cuenta o si necesita atraer inversores. Si ya tiene fondos, puede crear un empresario individual; para atraer una gran cantidad del exterior, la organización de una LLC será la mejor opción.

Estudia la demanda de inmuebles en tu zona. Dependiendo de esto, debes elegir la dirección de actividad: la construcción de casas adosadas, cabañas en venta o casas de madera por encargo.

A la hora de elaborar un plan de negocio se debe tener en cuenta la estacionalidad, el coste medio de la vivienda en tu zona y el poder adquisitivo de la población. La demanda de construcción de viviendas es muy alta, pero es mejor comenzar con una especialización limitada y elegir las opciones más populares que le permitan recuperar la inversión en el menor tiempo posible.

Principales riesgos

La industria de la construcción es altamente competitiva. Un principiante debe elegir una especialización limitada y ofrecer a los clientes el más alto nivel de servicio. Tu ventaja es la capacidad de concentrarte en las pequeñas cosas. Las grandes empresas constructoras no tienen esa oportunidad debido a las peculiaridades de la organización gestora.

Dependiendo de la temporada. Todas las etapas de la construcción de una cabaña se pueden llevar a cabo en primavera y verano. Con la organización adecuada del trabajo y la disponibilidad de fondos suficientes para garantizar la construcción llave en mano en su totalidad, podrá empezar a vender su casa en otoño. Si no se cumplen estas condiciones, el riesgo de congelar la construcción hasta la próxima temporada es muy alto. Antes de comenzar a trabajar, asegúrese de tener todo lo necesario para entregar el objeto en la fecha programada.

Ubicación

La oficina de la empresa debe estar ubicada en el distrito central o comercial de la ciudad. Aquí mantendrá reuniones con clientes y socios. Además, en la oficina central trabajarán diseñadores, contadores, gerentes de clientes y proveedores.

La instalación para almacenar equipos y fabricar casas prefabricadas de madera debe estar ubicada en una zona industrial o en las afueras de una ciudad. Apto para instalaciones de producción y almacenamiento. Un punto importante es el conveniente intercambio de transporte y la posibilidad de brindar las comunicaciones necesarias para la actividad.

Si se especializa en la construcción de cabañas o casas adosadas y su posterior venta, se suma la cuestión de encontrar un sitio para la construcción. Examinar los planes de desarrollo de la ciudad. No es rentable construir casas en una aldea remota que carece de infraestructura moderna y transporte conveniente. Busque sitios vacantes en un área concurrida, con comunicaciones y muy cerca de escuelas, tiendas, instituciones médicas y otras instalaciones de infraestructura.

Firma un contrato con un agente inmobiliario que te brindará información sobre el costo promedio de la vivienda en cada una de las áreas. Después de elegir sitios interesantes, solicite un análisis de suelo al servicio geodésico.

Equipo

No vale la pena comprar equipos de construcción costosos. Dependiendo del proyecto en cada etapa de obra, se puede alquilar el equipo necesario con personal de empresas especializadas en brindar este tipo de servicios. Compra sólo aquellas herramientas y equipos que sean necesarios para tu trabajo en cada momento.

Si planea vender casas de madera terminadas, la situación es diferente. El equipo de leñadores debe estar equipado con motosierras y otros equipos para talar. Se pueden alquilar medios para transportar madera al lugar de montaje. El montaje, que se realiza mejor en invierno, también se realiza con motosierras, cepillos eléctricos y un juego estándar de herramientas de carpintería. Para trabajar, necesitas una minicentral eléctrica. El costo aproximado de un conjunto de equipos para el trabajo de un equipo es de 50 a 60 mil rublos.

Personal

Para la construcción de casas de madera, es necesario contratar un equipo de leñadores (5 personas) en el verano. El montaje también debe ser realizado por 5-6 especialistas cualificados, que son contratados por el propietario de la empresa a tiempo completo.

Para un trabajo permanente en una empresa especializada en la construcción de viviendas llave en mano, bastan unas pocas personas:

Supervisor.
- Capataz.
- Gerente.
- Contador.
Todos los demás empleados pueden participar por contrato, dependiendo de la etapa del trabajo.
Busque empresas y equipos con una especialización limitada:

Diseño.
- Excavación.
- Construcción de muros.
- Trabajo interno.
- Tendido de suministro eléctrico y comunicaciones.
- Suministro de agua.
- Terminando el trabajo.
- Paisajismo.

Hay muchas sugerencias para cada uno de los artículos. Habiendo elegido las mejores opciones en cuanto al costo de los servicios, la calidad y los plazos de la obra, se pueden concluir acuerdos de cooperación con cada uno de estos equipos o empresas para la construcción de las siguientes instalaciones.

Documentos y licencias

Para la construcción de poca altura, no es necesario obtener una licencia y convertirse en miembro de la SRO. Es suficiente que el propietario de la empresa registre un empresario individual o una LLC en la oficina de impuestos y elija un tipo de impuesto conveniente.

Si tiene empleados permanentes, debe registrar una empresa en el servicio de empleo y seguridad social. Los permisos de construcción los expiden las autoridades locales. Al diseñar un objeto, es necesario coordinar todos los matices con la oficina de arquitectura y el servicio de seguridad contra incendios.

venganza

Mucho depende del costo promedio de la vivienda en una región en particular. En promedio, el costo de construir una casa pequeña para una familia, siempre que se coopere con los mayoristas de materiales de construcción y se organice adecuadamente el trabajo, es de unos 2 millones de rublos. El precio de venta de estas casas oscila alrededor de los 3 millones de rublos. Durante una temporada, puedes ganar 1 millón de rublos con la construcción de una casa.

La rentabilidad de la construcción de casas de madera prefabricadas alcanza el 30-40%. Con la correcta organización de las actividades de la empresa, es posible recuperar la inversión en un año y medio.

Marketing

La principal condición para el éxito es la calidad, el servicio integral y la rapidez del trabajo.

Resumen

El negocio de la construcción de viviendas es muy rentable. Al desarrollar un plan de negocios real y elegir la dirección más popular, puede atraer inversores y recuperar la inversión en 1 o 2 años.

La construcción y venta de viviendas es un negocio complejo, de varias etapas y costoso. Durante un largo período, un empresario necesita invertir dinero, realizar trabajos de construcción por su cuenta y riesgo, atraer inversores y contactar con recursos administrativos en varios niveles. El resultado de los esfuerzos se verá sólo después de que se hayan vendido todos los apartamentos y los nuevos propietarios inscriban la propiedad en el registro estatal de derechos inmobiliarios. .

La construcción de un edificio de apartamentos se desarrolla en cuatro etapas: preparación de la documentación del proyecto, trabajos de construcción, puesta en funcionamiento de la casa, venta y registro de los apartamentos. Este artículo discutirá cómo organizarse y pasar con éxito por todas las etapas anteriores y al mismo tiempo ganar dinero.

¿Dónde comienza la construcción de un edificio residencial?

La construcción de un edificio de apartamentos comienza con la búsqueda de un terreno. La ley no establece criterios claros que deba cumplir un sitio para construir una casa, pero basándose en un análisis exhaustivo de la legislación de construcción y suelo, se puede establecer con precisión en qué terreno está prohibido construir edificios residenciales:

• no destinado a la construcción de viviendas (tipo de uso previsto);
• ubicado cerca de fuentes de contaminación sanitaria o tecnogénica;
• No apto para la construcción de edificios de viviendas (alto nivel freático, riesgo de deslizamientos de tierra, etc.).

En primer lugar, es necesario prestar atención a los sitios que ya tienen un tipo de uso permitido (RVI), para la construcción de viviendas de varios pisos (MZHS). En el caso de que el sitio seleccionado tenga un RVI diferente, entonces es imposible construir una casa en él. El trabajo se puede continuar solo después de recibir un RVI como MZHS.

Una vez que se encuentra un terreno para la construcción de un edificio de apartamentos, se puede comprar o alquilar. En el 99% de los casos, para la construcción se utilizan terrenos municipales o federales, que es más conveniente alquilar, y solo si la casa está construida en un terreno privado, es mejor comprar el sitio inmediatamente para no crear disputas con el dueño.

En el sitio existente en la administración local, es necesario obtener permiso para construir un edificio de apartamentos.

Habiendo emitido y registrado los derechos del sitio, puede comenzar a desarrollar y aprobar el proyecto. El proyecto para la construcción de un edificio de apartamentos lo llevan a cabo organizaciones de diseño especializadas y el costo total de dicho trabajo es de aproximadamente 500 mil rublos. Además de las propias soluciones arquitectónicas, también es necesario realizar trabajos de diseño para dotar de comunicaciones a la casa.

La siguiente documentación del proyecto se presenta para la experiencia estatal:

• diseño de trabajo y soluciones arquitectónicas;
• plan de conexión a redes de abastecimiento de agua;
• proyecto de conexión a redes eléctricas;
• plano de conexión a la red de distribución de gas;
• descripción del exterior.

Cuando todos los proyectos enumerados pasen el examen estatal, el desarrollador podrá comenzar a trabajar.

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Plan de negocios para la construcción de un edificio de gran altura.

Después de recibir una decisión positiva sobre el examen del proyecto, es posible redactar y comenzar a firmar acuerdos de participación accionaria en la construcción (DDUS) con los futuros propietarios de apartamentos.

De conformidad con la Ley federal "sobre la construcción de edificios de apartamentos", es en esta etapa cuando el promotor recibe el derecho de atraer inversores privados a la construcción. Útil para leer.

Para analizar el coste de construcción de un edificio residencial de varios apartamentos, conviene referirse a la construcción de un edificio de diez pisos con tres secciones, cuya superficie habitable es de unos 7.350 metros cuadrados. m, área total - 8000 metros cuadrados. metro.

Las principales partidas de gasto en la construcción de una casa:

• documentación del proyecto y su aprobación: alrededor de 1 millón de rublos;
• construcción de un metro cuadrado (más comunicaciones): alrededor de 50 mil rublos;
• Trabajos de acabado: alrededor de 1 mil rublos. por metro cuadrado metro.;
• promoción de marketing: alrededor de 200 mil rublos por mes;
• poner la casa en funcionamiento: unos 500 mil rublos.

En total, el costo de construir y poner en funcionamiento dicha casa le costará al desarrollador alrededor de 411 millones de rublos.

En promedio, en Rusia, el costo de una vivienda terminada es de unos 70 mil rublos por metro cuadrado. Así, habiendo vendido 7.350 m2. m de espacio habitable, el promotor ganará sólo unos 515 millones de rublos. El beneficio de un objeto es de unos 105 millones de rublos.

En promedio, una casa se construye durante aproximadamente un año y medio, por lo que en un año y medio de trabajo activo, el desarrollador puede ganar alrededor de 100 millones de rublos. También es útil leer qué beneficios puede aportar este proyecto.

Etapas de construcción

En casi todas las etapas, la construcción de un edificio de apartamentos debe ser realizada por empresas constructoras especializadas que cuenten con las licencias y permisos correspondientes. Existen empresas de este tipo en casi todas las ciudades importantes.

Las principales etapas de la construcción:

• preparación del sitio y movimiento de tierras;
• disposición de la fundación;
• trabajos de construcción e instalación;
• realizar y conectar comunicaciones internas;
• realización de trabajos de acabado interior y exterior;
• embellecimiento del entorno.

Las principales tareas del desarrollador en la etapa de construcción: financiamiento oportuno, compra de materiales y equipos de construcción, control de calidad del trabajo realizado.

En esta etapa, los problemas de financiamiento se pueden resolver atrayendo fondos de los participantes en la construcción compartida, pero esto solo es posible si el desarrollador ha seguido el procedimiento y brinda garantías a los accionistas previstos por la Ley Federal 214.

Revisión en video de tecnologías de construcción de viviendas:

Cómo vender apartamentos

El hecho de que el promotor tenga documentos para la construcción de un edificio de apartamentos le da derecho a atraer inversores de capital en virtud de la DDUS, pero finalmente podrá vender los apartamentos sólo después de que el comité de selección haya puesto en funcionamiento la casa y estén todos los documentos necesarios, sobre cuya base los compradores podrán formalizar el derecho de propiedad privada de los apartamentos adquiridos.

Este esquema tiene dos matices importantes. Primero: los DDUS están sujetos a inscripción obligatoria en el registro estatal correspondiente en el Servicio de Registro Federal. La segunda es que si el desarrollador construye una casa con su propio dinero sin involucrar a los accionistas, entonces la venta de apartamentos solo es posible después de que el desarrollador formalice la propiedad de la vivienda construida y abra las ventas de apartamentos terminados con propiedad registrada. En este caso, cualquier acuerdo preliminar para la venta se considera ilegal, independientemente de los documentos que estén redactados.

Conclusión

El tamaño de las ganancias del desarrollador depende directamente del ritmo de los trabajos de estudio, construcción e implementación. Para que todo salga de manera rápida, eficiente y eficiente, necesita un plan y un claro cumplimiento de este plan. Si se cumple esta condición, el empresario podrá en poco tiempo obtener una ganancia del 25% del monto de las inversiones en construcción.