Hlavné fázy oceňovania nehnuteľností. Hlavné fázy posudzovania Kedy je potrebné odborné posúdenie?

Proces oceňovania nehnuteľností možno rozdeliť zhruba do siedmich etáp:

1. Stanovenie úlohy a uzatvorenie dohody o posúdení objektu; vypracovanie plánu hodnotenia.
2. Zber údajov (všeobecných, špeciálnych, porovnávacích) a overenie úplnosti a spoľahlivosti informácií.
3. Všeobecná a špeciálna analýza trhu.
4. Analýza najefektívnejšieho využitia konkrétnej nehnuteľnosti.
5. Voľba prístupov a metód oceňovania a priamych oceňovacích výpočtov pomocou metód oceňovania: náklady, porovnanie tržieb, kapitalizácia výnosov.
6. Zosúladenie výsledkov získaných rôznymi prístupmi a stanovenie konečnej hodnoty nákladov.
7. Vypracovanie protokolu o výsledku ocenenia nehnuteľnosti. Hodnotenie objektu začína definíciou problému – formuláciou problému. Dá sa rozdeliť do šiestich hlavných bodov:

1) identifikácia nehnuteľného objektu, ktorý vo všeobecnosti pozostáva z pozemku a vylepšení (určenie hraníc oceňovaného majetku, čo presne by sa malo oceňovať);
2) určenie rozsahu posudzovaných vlastníckych práv spojených s konkrétnou nehnuteľnosťou (zákazník môže mať len právo nájmu alebo určitý podiel v partnerstve, nehnuteľnosť môže byť zaťažená hypotékou a pod.);
3) určenie dátumu ocenenia (celý proces informačnej analýzy by mal byť časovo zviazaný s konkrétnym dátumom, pretože trhy a podmienky na trhu a tým aj faktory ovplyvňujúce hodnotu hodnoty sa môžu meniť. Vypočítaná hodnota hodnoty pre iný časový okamih nemusí zodpovedať skutočnosti);
4) určenie účelu ocenenia pre zákazníka (zákazník spravidla stanoví pre znalca konkrétny cieľ - vykonať ocenenie nehnuteľnosti, ktorú potrebuje na realizáciu niektorých svojich zámerov - poistenie objektu, predaj to alebo získanie ním zabezpečeného úveru, - to je účel hodnotenia, jeho funkcia);
5) výber typu (štandardu) hodnoty zodpovedajúcej stanovenej hodnotiacej funkcii. V každom prípade musí odhadca zvoliť konkrétny typ oceňovanej hodnoty, ktorá zodpovedá zamýšľanému účelu ocenenia (pozri tabuľku 7.2). V prípade použitia netrhových hodnôt je potrebné venovať osobitnú pozornosť ich jasnému a jednoznačnému odlíšeniu od trhovej hodnoty;
6) identifikácia obmedzujúcich podmienok (môžu súvisieť s objemom a povahou informácií poskytovaných objednávateľom, schopnosťou znalca samostatne vykonať celý rozsah oceňovacích prác, možnosťou dôkladnej vizuálnej kontroly oceňovaného predmetu a pod. ).

Všetky tieto kroky je potrebné prediskutovať a dohodnúť s klientom, aby sa predišlo prípadnému vzájomnému nedorozumeniu.

Oceňovanie nehnuteľných predmetov sa vykonáva na základe dohody (vrátane zadania na ocenenie) medzi odhadcom a objednávateľom. V § 10 zákona o hodnotiacich činnostiach sú požiadavky na zmluvu formulované takto:

1. Zmluva o posúdení sa uzatvára v jednoduchej písomnej forme.
2. Zmluva o posúdení musí obsahovať:
- predmet hodnotenia (správnejšie by bolo - "opis alebo označenie predmetu hodnotenia");
- druh hodnoty nehnuteľnosti (spôsob ocenenia) (Odhadcovia nepoužívajú pojem "spôsob ocenenia", najmä na upresnenie (pretože je v zátvorke) pojmu "druh hodnoty");
- výška peňažnej odmeny za hodnotenie;
- informácie o povinnom poistení občianskoprávnej zodpovednosti odhadcu v súlade so zákonom o odhadcovskej činnosti;
- názov samoregulačnej organizácie odhadcov, ktorej je odhadca členom, a sídlo tejto organizácie;
- uvedenie štandardov oceňovacích činností, ktoré sa budú uplatňovať pri oceňovaní;
- uvedenie výšky, postupu a dôvodov vzniku dodatočnej zodpovednosti vo vzťahu k zodpovednosti ustanovenej občianskym právom a čl. 246 zákona o oceňovaní znalec alebo právnická osoba, s ktorou má znalec uzatvorenú pracovnú zmluvu.
-
3. Zmluva o znaleckom posudku uzatvorená objednávateľom s právnickou osobou musí obsahovať údaje o odhadcovi alebo odhadcoch, ktorí budú oceňovanie vykonávať, vrátane priezviska, mena, priezviska odhadcu alebo odhadcov.

Zmluva o posúdení jedného objektu aj viacerých objektov musí obsahovať presné označenie tohto objektu alebo týchto objektov, ako aj popis tohto objektu alebo týchto objektov.

4. Pokiaľ ide o oceňovanie predmetov vo vlastníctve Ruskej federácie, subjektov Ruskej federácie alebo obcí, dohodu o vykonaní ocenenia v mene zákazníka uzatvára osoba oprávnená vlastníkom vykonávať transakcie s predmetmi, ak právne predpisy Ruskej federácie neustanovujú inak.

V zmluve môže byť zakotvené aj právo odhadcu konať v mene objednávateľa pri zhromažďovaní informácií o územnom plánovaní, podmienkach životného prostredia, právo odhadcu a jeho asistentov obhliadať nehnuteľnosť a v prípade potreby vykonať dodatočný prieskum a pod. Odhadca vykoná predbežnú obhliadku objektu a vypracuje kalendárny plán posúdenia s určením počtu potrebných pracovníkov, harmonogramu práce, ktorý je potrebný na stanovenie výšky úhrady za prácu odhadcu. Odmena znalca by sa nemala odvíjať od hodnoty majetku, ktorú určí znalec.

Po podpísaní zmluvy odhadca vypracuje podrobný pracovný plán oceňovania, ktorý zabezpečuje realizáciu profesionálneho procesu oceňovania vo vzťahu ku konkrétnej nehnuteľnosti av súlade s úlohou.

Zber dát. Oceňovanie nehnuteľností je úlohou aplikovanej ekonomickej analýzy, ktorá je založená na systematických metódach zberu, analýzy a spracovania informácií na získanie primeraných výsledkov. Povaha predmetu alebo predmetov vlastníctva určuje množstvo práce na zber potrebných informácií a ich typ.

Vývoj presných skórovacích modelov pre hromadné aj individuálne hodnotenie závisí od primeraného zberu a analýzy trhových informácií, rozhodovania o možnosti najefektívnejšieho využitia majetku a skúmania faktorov ponuky a dopytu. Typicky sa tieto informácie delia do troch hlavných kategórií: všeobecné informácie o faktoroch ovplyvňujúcich hodnotu nehnuteľnosti na regionálnej úrovni, špecifické informácie o faktoroch ovplyvňujúcich hodnotu nehnuteľnosti na miestnej a segmentovej úrovni, vrátane porovnateľných informácií o porovnateľných nehnuteľnostiach; konkrétne informácie o vlastnostiach posudzovanej stránky a vylepšeniach na nej umiestnených, ktoré ovplyvňujú hodnotu.

Tieto údaje sú zahrnuté v hlavnej časti správy. V tejto časti správy je potrebné uviesť tri typy všeobecných údajov: krajské, mestské a najbližšie okolie. Pre veľké mestské centrá môžu postačovať údaje o mestách.

Regionálne, mestské a okresné kúpele poskytujú ekonomický základ pre hodnotenie a analýzu prostredia, v ktorom musí byť predmet hodnotenia konkurencieschopný. Informácie by mali zahŕňať: geografické údaje, sociálne a ekonomické podmienky a vývojové trendy. Z týchto informácií sa vytvára posudok odhadcu. Regionálne údaje zahŕňajú:

umiestnenie nehnuteľnosti vo vzťahu k blízkym mestám, trhom a mestským centrám;

II - ekonomické trendy vo vývoji regiónu;
- charakteristika obyvateľstva regiónu na základe dostupných štatistík;
- trendy v zmene ukazovateľov zloženia a zamestnanosti obyvateľstva, komoditné trhy;
- dopravné komunikácie vrátane cestnej siete, železníc a ich vplyv na oceňovaný majetok;
- služby, vrátane verejných služieb, dostupné v regióne;
- mapy (vrcholové plány), ktoré umožňujú určiť polohu objektu.

Regionálne údaje sú najdôležitejšie pri oceňovaní poľnohospodárskych nehnuteľností a nehnuteľností nachádzajúcich sa v malých mestách.

Ak sa objekt nachádza vo veľkej mestskej aglomerácii, potom sa regionálne a mestské údaje môžu často prekrývať. Keď sú údaje o mestách prezentované oddelene od regionálnych údajov, zahŕňajú tieto informácie:
- stručná história mesta a typ vlády;
- štruktúra obyvateľstva, vzdelanostná štruktúra a systém riadenia;
- podnebie a terén, prírodné zdroje;
- hlavné typy budov, možnosti rekreácie, parky;
- komunikačný systém, dopravný systém;
- trh práce a odborná štruktúra obyvateľstva;
- dane;
- mapa mesta s vyznačením predmetu hodnotenia.

Údaje o bezprostrednom prostredí by mali byť podrobné do takej miery, aby čitateľ správy o hodnotení mohol posúdiť postup vykonávanej analýzy. Tieto údaje pre obytné nehnuteľnosti by mali mať tieto charakteristiky:
- mapa s jasne definovanými hranicami užívateľov pozemku a vyznačením polohy objektu;
- fyzicka charakteristika;
- blízkosť zariadení sociálnej a dopravnej infraštruktúry (školy, obchodné centrá, centrá práce, zastávky MHD, parky a pod.);
- dostupné verejné služby;
- typické stavby v okolí, ich celkový stav, vekové a hodnotové limity;
- identifikované vývojové trendy;
- priemerná veľkosť rodiny, priemerný príjem obyvateľov.

Okrem väčšiny uvedených údajov obsahujú informácie o nebytovom prostredí aj tieto špeciálne údaje:

- trh s kancelárskymi budovami, ich dostupnosť, potenciálny dopyt;
- obchodné služby a štruktúra dopytu;
- osobná doprava;
- obchodná konkurencia a možnosť prieniku na trh;
- trendy vo vývoji a rozvoji územia, zmeny vo využívaní nehnuteľností, zdaňovanie;
- náklady na elektrickú energiu;
- príležitosti pre zamestnancov (doprava, kaviarne, reštaurácie, obchodné centrá, banky).

Špeciálne údaje môžu byť veľmi rôznorodé. Ako príklad uvádzame typický popis pozemku, popis budov a stavieb.

Typický popis pozemku zahŕňa:
- rozmery, tvar, plocha, topografické charakteristiky;
- stav pôdy a podložnej vrstvy, drenážne charakteristiky;
- dostupnosť vchodu, komunikačných liniek a inžinierskych sietí vrátane nákladov na ich výstavbu;
- terénne úpravy mimo areálu (usporiadanie ulíc, chodníkov, obrubníkov, priekop);
- úprava územia samotného pozemku (práce na parkovej architektúre, úprava vnútorných prístupových ciest, chodníkov, vodovod, kanalizácia);
- celkový vzhľad, blízkosť neatraktívnych a nebezpečných predmetov;
- dohodnutý prípad použitia (zonácia), obmedzenia, vecné bremená, záväzky a pod.;
- faktory lokality, ktoré ovplyvnia trhovú hodnotu.

Typický popis budov a stavieb, v závislosti od typu nehnuteľnosti, zahŕňa tieto charakteristiky:
- kvalitu a typ konštrukcie, počet miestností;
- zastavaná plocha, rozmery, celková (úžitková) plocha stavby, rozmery a plocha jednotlivých miestností a priestorov vo vnútri stavby;
- rok počiatočnej výstavby, čas opravy, rekonštrukcie a doplnenia nových konštrukcií;
- štýl, dizajn, rozloženie;
- vonkajšie konštrukcie, základy, strešná krytina, dvere, okná, svietidlá, otvory;
- vonkajšia úprava, vnútorná úprava (podlahy, steny, priečky, stropy, vstavané skrine, špajze);
- vodovodné systémy a zariadenia, elektrické rozvody, klimatizačné a vykurovacie systémy, vstavané zariadenia (stav a vhodnosť);
- umiestnenie stavieb na mieste a ich charakteristiky (garáže, kúpele, prístavby, nástupištia, portiká a iné stavby);
- rozdelenie konštrukcií a prvkov stavby na dlhodobé a krátkodobé (skutočný vek a skutočná životnosť, zostávajúca ekonomická životnosť, stav);
- funkčné zastarávanie (funkčná vhodnosť alebo nevhodnosť).

Porovnávacie údaje sú v podstate trhové údaje. V kontexte formovania trhu nehnuteľností a trhu s pôdou môžu byť hlavnými zdrojmi informácií o trhových cenách:

Zmluvy o predaji a kúpe pozemkov a iných nehnuteľností;
- údaje o návrhoch na predaj nehnuteľností a pozemkov podľa realitných a iných newsletterov, oznamov a správ o zámeroch predaja nehnuteľností v médiách;
- údaje štátnej štatistiky.

Všetky zozbierané údaje sa používajú na dva typy analýzy trhu s nehnuteľnosťami: všeobecnú a špeciálnu.

Analýza údajov na úplnosť a spoľahlivosť (overenie). Takáto analýza by sa mala vykonať v súlade s požiadavkami na informácie stanovenými v FSO. Ak existujú pochybnosti o akýchkoľvek údajoch, sú vyradené.

Po tom, čo odhadca zvolil metódy niekoľkých klasických prístupov a aplikoval ich pri oceňovaní konkrétnej nehnuteľnosti, je potrebné analyzovať a dohodnúť sa na výsledkoch získaných ich aplikáciou. Na získanie konečného záveru vyvstáva otázka odvodenia konečnej hodnoty nákladov. Keďže v číselných hodnotách hodnôt určených rôznymi prístupmi vždy existuje určitý rozptyl, úlohou odhadcu je vysvetliť tento rozptyl analýzou jeho príčin. Ak sa niektorý z prístupov nepoužil, mal by sa vysvetliť dôvod.

Koordinácia výsledkov a stanovenie konečnej hodnoty nákladov. Vo FSO-3 v odseku 8 časti III „Požiadavky na obsah správy o hodnotení“ sa uvádza, že „správa o hodnotení musí bez ohľadu na typ predmetu hodnotenia obsahovať“ časť „Dohoda o výsledkoch“. Malo by sa pamätať na to, že konečná hodnota nákladov zvyčajne nie je priemerom hodnôt získaných tromi prístupmi.

Zostavenie hodnotiacej správy. Požiadavky na správu sú uvedené v zákone o hodnotiacich činnostiach a FSO-3. Stručne si všimnime vlastnosti zostavovania hodnotiacej správy, ktoré sú charakteristické pre medzinárodnú hodnotiacu prax.

Hodnotiaca správa sa vyhotovuje písomne. Obsah tohto dokumentu sa môže líšiť v závislosti od účelu. Existujú tri hlavné typy správ: vo forme listu (stručného), často označovaného ako znalecký posudok; štandardná forma správy a úplná popisná správa.

Sumár je vyjadrením odhadcu o výške hodnoty. Chýbajú v ňom akékoľvek dodatočné informácie, akákoľvek analýza údajov zhromaždených a použitých hodnotiteľom. Takáto správa má obmedzené použitie a používa sa najčastejšie v dvoch prípadoch: ak je zákazník presvedčený o kvalifikácii a skúsenostiach odhadcu a ak je predmet hodnotenia veľmi jednoduchý.

Výkaz štandardného tlačiva sa používa pri oceňovaní štandardných nehnuteľností na bývanie (byty, chaty, viladomy a pod.) a možno ho použiť aj pri hromadnom oceňovaní.

Naratívna správa umožňuje hodnotiteľovi čo najplnšie zdôvodniť svoj názor a presvedčiť čitateľa správy o správnosti svojich záverov a prezentovaných číselných výsledkov.

Hlavné fázy oceňovania nehnuteľností

Proces hodnotenia možno definovať ako postupnosť postupov použitých na získanie odhadu. Proces zvyčajne vyvrcholí správou o ocenení, ktorá poskytuje dôkaz o ocenení.

Proces hodnotenia zahŕňa šesť základných krokov:

1. Uzavretie zmluvy o posúdení so zákazníkom. Pri uzatváraní zmluvy o znaleckom posudku je znalec povinný poskytnúť objednávateľovi informácie o požiadavkách legislatívy Ruskej federácie na znaleckú činnosť vr. o povinnostiach znalca, náležitostiach zmluvy o ocenení a správy o ocenení, ako aj štandardov oceňovania. Skutočnosť poskytnutia takýchto informácií je zaznamenaná v zmluve o ocenení.

2. Stanovenie kvantitatívnych a kvalitatívnych charakteristík objektu hodnotenia. Odhadca zhromažďuje a spracúva: vlastnícke listiny, informácie o zaťažení predmetu oceňovania právami iných osôb; účtovné a výkaznícke údaje súvisiace s predmetom posudzovania; informácie o technických a prevádzkových charakteristikách predmetu posudzovania; informácie, ktoré sú mimoriadne dôležité pre stanovenie kvantitatívnych a kvalitatívnych charakteristík predmetu hodnotenia s cieľom určiť jeho hodnotu, ako aj ďalšie informácie súvisiace s predmetom hodnotenia.

3. Analýza trhu, ku ktorému patrí predmet hodnotenia. Odhadca analyzuje trh, na ktorý predmet posudzovania patrí, jeho históriu, súčasné trhové podmienky a trendy a tiež vyberá analógy predmetu posudzovania a zdôvodňuje svoj výber.

4. Výber metódy (metód) hodnotenia v rámci každého zo všetkých možných prístupov hodnotenia a realizácie potrebných výpočtov. Pri vykonávaní posudku je odhadca povinný použiť (alebo odôvodniť odmietnutie použitia) tieto prístupy:

nákladový prístup, na základe určenia finančných prostriedkov potrebných na obstaranie pozemku a vytvorenie presnej kópie predmetu ocenenia (s prihliadnutím na odpisy a zisk podnikateľa);

komparatívny prístup zabezpečenie stanovenia rovnovážnej ceny na základe porovnania predmetu s podobnými predmetmi predávanými alebo ponúkanými na miestnom trhu s nehnuteľnosťami; príjmový prístup, na základe určenia súčasnej hodnoty budúcich príjmov z prevádzky a ďalšieho predaja predmetného majetku. Odhadca má právo samostatne určiť v rámci každého z prístupov k oceňovaniu konkrétne metódy oceňovania.

5. Sumarizácia výsledkov získaných v rámci každého z prístupov k posudzovaniu a stanovenie konečnej hodnoty hodnoty predmetu posudzovania. Odhadca na základe výsledkov získaných v rámci každého z prístupov k posúdeniu určí konečnú hodnotu hodnoty predmetu ocenenia. Mala by byť vyjadrená konečná hodnota hodnoty predmetu ocenenia v rubľoch vo forme jednej hodnoty, ak nie je v zmluve o ocenení ustanovené inak.

6. Vypracovanie a odovzdanie správy o hodnotení objednávateľovi.

Hlavné fázy oceňovania nehnuteľností - koncept a typy. Klasifikácia a vlastnosti kategórie "Hlavné fázy oceňovania nehnuteľností" 2017, 2018.

Expertné hodnotenie je názov celého systému diagnostických metód, ktoré sú mimoriadne široko používané v manažmente, ekonomických analýzach, psychológii, marketingu a iných oblastiach. Tieto metódy umožňujú charakterizovať, klasifikovať, priraďovať určitú hodnosť alebo hodnotenie udalostiam a pojmom, ktoré nie je možné kvantifikovať.

Kedy je potrebný znalecký posudok?

Metódu možno použiť v priebehu akéhokoľvek výskumu v ktorejkoľvek jeho fáze, v manažérskych činnostiach môže byť užitočná:

• V štádiu definovania cieľov a zámerov výskumného procesu.
• Počas konštrukcie alebo testovania hypotézy.
• Na objasnenie problému. Interpretovať prebiehajúce procesy a udalosti.
• Na zdôvodnenie primeranosti použitých nástrojov.
• Na generovanie odporúčaní, ako aj na implementáciu mnohých ďalších cieľov.

Vykonanie odborného posudku je opodstatnené v prípadoch, keď nie je možné rozhodnúť sa na základe presných výpočtov (pre zostavenie psychologického portrétu, výkonnostné charakteristiky, posúdenie ekonomickej neistoty a rizík).

Najčastejšie sa použitie takýchto odhadov stáva dôležitým v situácii výberu jednej alebo viacerých možností z navrhovaného súboru:

• Spustenie sériovej výroby jedného z vyvíjaných variantov produktu.
• Výber astronautov z mnohých uchádzačov.
• vedecká práca, ktorá sa má financovať.
• Výber podniku, ktorý získa environmentálny kredit.
• Definícia investičného projektu na investovanie finančných prostriedkov.

Kto sú odborníci a ako fungujú?

Ako už názov metódy napovedá, peer review zahŕňa zapojenie jedného alebo viacerých špecializovaných odborníkov, ktorí sú kompetentní na hodnotenie jednotlivcov, ako aj na spracovanie ich názorov. Výber odborníkov sa vykonáva s prihliadnutím na primeranosť ich úsudkov a skúseností v tejto oblasti.

Odborné hodnotenie možno vyjadriť kvantitatívne aj kvalitatívne. Odborné výskumné údaje potrebujú vedúci pracovníci, manažéri a vedúci pracovníci ako základ pre rozhodovanie.

Vypracovanie odborného posudku sa najčastejšie realizuje vytvorením pracovnej skupiny, ktorá organizuje činnosť znalca (prípadne viacerých znalcov). Ak musíte zapojiť viac osôb, sú zlúčení do odbornej komisie.

Koľko odborníkov bude potrebných?

V závislosti od špecifík úlohy a schopností podniku môže byť pozvaný jeden alebo viac odborníkov, aby vykonali odborné posúdenie. V tomto prípade sa odborné posúdenie nazýva individuálne alebo kolektívne.

Individuálne sa stáva hodnotenie, ktorým učiteľ charakterizuje hĺbku vedomostí žiaka. K tomuto typu patrí aj diagnóza, ktorú stanoví jeden lekár. V sporných alebo zložitých situáciách (vážna choroba, nastolenie otázky vylúčenia študenta) sa však uchyľujú ku kolektívnemu riešeniu problému. Tu sú potrebné sympóziá lekárov a organizácia komisie učiteľov.

Rovnaký algoritmus funguje v armáde: najčastejšie rozhoduje veliteľ sám, ale v prípade potreby zvoláva vojenskú radu.

Postupnosť postupu posudzovania

Postupnosť tvorby aktuálneho a objektívneho odborného posudku pozostáva z nasledujúcich krokov:

1. správanie, ktoré sa má vyšetriť.
2. Výber odborníkov na postup.
3. Štúdium existujúcich metód, ktorými sa bude vykonávať meranie odborných posudkov.
4. Vedenie hodnotiaceho procesu.
5. Konsolidácia a analýza informácií získaných počas hodnotenia.

V tomto prípade môže byť potrebné vykonať overenie vstupných údajov, z ktorých bude vychádzať odborné posúdenie. V niektorých prípadoch musí pracovná skupina zmeniť zloženie expertnej skupiny alebo sa uchýliť k prehodnoteniu rovnakých otázok (s cieľom neskôr porovnať získané hodnotenie s objektívnymi údajmi z iných zdrojov).

Priebeh hodnotenia: charakteristika etáp

Pre úspešnú implementáciu postupu je veľmi dôležité kompetentné riešenie organizačných problémov:

• Plánovanie nákladov na podujatie (platba za služby odborníkov a špecialistov na analýzu získaných údajov, náklady na prenájom miestnosti, nákup kancelárskych potrieb).
• Príprava potrebných materiálov (zostavovanie a tlač tlačív, zabezpečenie inventarizácie).
• Výber a brífing moderátora podujatia.

V procese práce by sa odborníci mali riadiť pridelenými predpismi, pretože dodatočný čas na rozhodnutie neovplyvňuje jeho presnosť.

Po prijatí odpovedí všetkých špecialistov sa vykoná posúdenie znaleckého posudku. Toto zohľadňuje mieru zhody všetkých názorov. Ak nedôjde k jednoznačnej zhode, pracovná skupina by mala zistiť dôvod nezhody, napraviť vznik viacerých skupín názorov a chýbajúcu zhodu v dôsledku partnerského hodnotenia. Potom sa odhadne výskumná chyba a na základe získaných údajov sa zostaví model. Je to potrebné na to, aby bolo možné následne vykonať analytické vyšetrenie.

Metódy používané na vykonávanie individuálneho partnerského hodnotenia: čo je rozhovor

Medzi najúčinnejšie a najčastejšie používané metódy patria:

• analytickým spôsobom.
• Scenáristická metóda.
• Rozhovor.

V súlade s metodikou rozhovoru prognostik hovorí s odborníkom a kladie mu otázky. Predmetom rozhovoru sú vyhliadky na vývoj predmetného objektu alebo javu. Program dotazníkov je vypracovaný vopred.

Efektívnosť a kvalita znaleckého posudku priamo závisí od toho, či znalec dokáže poskytnúť posudok v obmedzenom čase.

Vykonanie vyšetrenia analytickou metódou

Pri výbere analytickej metódy na posúdenie sa odborník špecialista musí pripraviť na dôkladnú nezávislú prácu. Bude musieť analyzovať trendy, posúdiť stav a možné spôsoby rozvoja objektu, v súvislosti s ktorým sa prognózovanie aplikuje.

Systém znaleckých posudkov zabezpečuje preštudovanie všetkých informácií o objekte, ktoré má znalec k dispozícii. Výsledok je naformátovaný ako

Hlavnou výhodou analytickej metódy je, že odborník môže ukázať všetky svoje individuálne schopnosti.

Je pravda, že táto metóda nie je vhodná na analýzu veľkých a zložitých systémov, pretože odborníkovi môžu chýbať znalosti z príbuzných oblastí.

Vykonávanie due diligence písaním scenárov

Presne povedané, táto metóda by sa nemala zaraďovať len do kategórie individuálnych metód hodnotenia, keďže sa úspešne aplikuje pri práci v skupine.

Na použitie tejto metódy by mal odborník určiť logiku študovaných procesov a javov vo vzťahu k času a rôznym kombináciám podmienok. Potom bude schopný stanoviť očakávaný sled udalostí (ich vývoj, prechod z aktuálnej situácie do predpovedaného stavu). Scenár odráža všetky štádiá riešenia problému a počíta aj s výskytom možných prekážok.

Kolektívna expertíza: metóda „brainstormingu“

Pri posudzovaní zložitých, rozsiahlych, viacúrovňových systémov sa nezaobídeme bez zapojenia niekoľkých expertov.

Zadanú úlohu môžu dokončiť jedným z nasledujúcich spôsobov:

• Kolektívne generovanie nápadov („brainstorming“).
• Metóda "635".
• Delphi metóda.
• hodnotenie komisie.

Vďaka kolektívnemu úsiliu a špeciálnej organizácii môžu odborníci efektívne vykonávať tie najzložitejšie postupy, ako napríklad odborné hodnotenie rizika investičného projektu alebo prognózovanie činnosti rôznych systémov.

Brainstorming vám umožňuje naplno odhaliť kreatívne údaje odborníkov. V prvej fáze špecialisti aktívne generujú nápady, potom aplikujú deštrukciu (podliehajú kritike, zničia ich), predkladajú protinápady a vytvárajú konzistentný uhol pohľadu.

Hlavnou podmienkou je absencia kritiky na začiatku a vyjadrenie všetkých spontánne vznikajúcich myšlienok.

Špecifiká metódy "635".

Táto metóda dostala svoj názov vďaka technike, ktorú odborníci pri jej používaní používajú: každý zo šiestich expertov napíše tri spontánne nápady na papier v priebehu piatich minút.

Čo je zvláštne na metóde Delphi

Účelom vyvinutia tejto metódy partnerského hodnotenia bola potreba prísnejšieho a rozumnejšieho postupu, ktorý by mohol poskytnúť objektívny a najužitočnejší výsledok.

Využívajú ho odborníci prizývaní do vedeckých a technických ústavov, investičných a poisťovacích spoločností, ako aj v rade iných prípadov.

Podstatou metódy je, že realizujú viackolové individuálne prieskumy (často pomocou dotazníkov). Potom sa vykoná počítačová analýza odborných posudkov, aby sa vytvoril kolektívny názor. Zároveň sú identifikované a zhrnuté argumenty na ochranu každého rozsudku.

V ďalšej fáze sa získané výsledky prenesú na úpravy odborníkom. Ich nesúhlas s kolektívnym rozsudkom musí byť písomne ​​odôvodnený. V dôsledku opakovaného vrátenia posudku na úpravu dosiahne pracovná skupina zúženie rozsahu a vypracovanie jednotného úsudku o perspektívach rozvoja skúmaného objektu.

Čo je dobré na metóde:

1. Experti zúčastňujúci sa hodnotenia sa nepoznajú a nekomunikujú. Ich interakcia je teda vylúčená.
2. Výsledky predchádzajúcich kôl sú tiež zaujímavé a hodnotné pre pracovnú skupinu.
3. Je možné získať štatistickú charakteristiku skupinového názoru.

Napriek relatívne vysokým nákladom a trvaniu sa táto metóda stáva najlepším spôsobom, ako predpovedať vývoj dlhodobo problematických situácií.

Pomerne často hodnotenie vykonáva špeciálne organizovaná komisia (metóda komisií), ktorá pri „okrúhlom stole“ zváži všetky aspekty problému a urobí dohodnuté rozhodnutie. Nevýhodou je vzájomné ovplyvňovanie sa účastníkov a skresľovanie výsledkov. Príkladom sú odborní učitelia a lekári.

Iné metódy

Najbežnejšie metódy na vykonávanie vyšetrenia boli uvedené vyššie, ale v praxi priemyselných, vedeckých a výskumných organizácií sa používajú aj iné.

V závislosti od špecifík situácie, ktorú je potrebné predvídať, ako aj od zdrojov a schopností podniku, možno použiť:

• Obchodná hra. Umožňuje simulovať potrebný počet situácií na štúdium vlastností riadiaceho systému alebo iných procesov.
• "Súd" - simulovaný proces, v ktorom niektorí odborníci obhajujú riešenia, iní sa ich snažia vyvrátiť.
• Metóda správy - po analýze sa znalec vyjadrí vo forme analytickej poznámky alebo správy. To je relevantné, keď je potrebné vykonať relatívne jednoduché práce (napríklad znalecký posudok auta na poistenie, zdanenie alebo náhradu škody).

V dôsledku toho je možné poznamenať, že existencia veľkého množstva metód a spôsobov vykonávania odborného hodnotenia umožňuje vedúcemu podniku a pracovnej skupine vybrať si najefektívnejšiu možnosť riešenia konkrétneho problému.

Prejdime k pojmu „odhad“ ako proces, ktorý sa riadi určitým algoritmom a je nezávislý od špecifických vlastností určitých objektov a predmetov posudzovania. V tomto prípade je dôležité stanoviť parametre procesu, jeho charakteristiky, preskúmať jeho štrukturálne vlastnosti a určiť postupnosť jeho fáz.

Hlavné rysy hodnotiaci proces sú jeho poriadkumilovnosť- sú identifikované štádiá jeho implementácie spoločné pre všetky prípady hodnotenia, realizované v určitom poradí (a ktoré nemožno preskočiť ani preusporiadať, pretože to môže viesť k skresleniu výsledku); cieľavedomosť- uprednostňuje sa účel posúdenia, ktorý do značnej miery určuje vlastnosti procesu posudzovania v budúcnosti (spočívajúce najmä vo výbere druhu posudzovanej hodnoty, prístupov a metód posudzovania, vedení schvaľovacieho konania a pod. .).

Tieto vlastnosti naznačujú konzistencia hodnotiaci proces.

Ak vezmeme do úvahy historický aspekt, potom na seminári Svetovej banky prvýkrát zaznela definícia pojmu „hodnotiť“.

"Pojem "hodnotiť" ( oceniť) má niekoľko rôznych významov v závislosti od kontextu, v ktorom sa používa. Môže (podľa Websterovho slovníka - Websterov slovník nového sveta):

• 1) určiť cenu niečoho, určiť cenu niečoho;
• 2) odhadnúť množstvo niečoho;
• 3) urobiť úsudok o kvalite alebo hodnote niečoho."

Keď to zhrnieme, dostaneme: ohodnotiť (oceniť) - určiť cenu, stanoviť náklady, zhodnotiť kvalitu, urobiť úsudok o hodnote alebo užitočnosti niečoho.

Napriek všeobecnosti tejto definície (skôr ako profesijnej orientácii) ide predovšetkým o oceňovanie.

Dôležitou črtou analyzovaného procesu je teda aj to, že toto hodnotenie (ktoré je druhom ekonomického hodnotenia) je náklady. To znamená, že všetky charakteristiky objektu hodnotenia (kvantitatívne aj kvalitatívne), parametre vonkajších cenotvorných faktorov, ktoré odrážajú trhové podmienky, investorské riziká atď. musia byť vyjadrené ako nákladové ukazovatele, t.j. v peňažnom (kvantitatívnom) vyjadrení, bez ohľadu na to, ako ľahko sa dajú presne zmerať.

Nakoniec, toto je proces dynamický, keďže všetky cenové faktory pre daný predmet hodnotenia sa menia v dôsledku zmeny situácie na trhu a v dôsledku používania tohto predmetu v čase. Preto sa akékoľvek ocenenie vykonáva k určitému dátumu, ktorý sa nazýva dátum ocenenia.

Aj tu sa však vyskytli problémy. V čl. 11 zákona o oceňovaní hovoríme o potrebe uviesť „dátum posúdenia“, „dátum vyhotovenia správy“ a „dátum určenia hodnoty“. Neexistujú žiadne definície. Preto sa v praxi často v hodnotiacich správach pre takýto nesúlad pojmov v normatívnom zdroji vyskytli situácie, kedy dátum stanovenie nákladov bol uvedený jeden a dátum hodnotenie -ďalší. Zároveň došlo k zámene „dátum posudku“ s „obdobím posudkových prác“. Alebo bol uvedený „dátum správy“. "S... podľa...“, t.j. obdobie, a toto už je nie rande.

Článok 8 FSO č. 1 teraz definuje pojem „dátum posúdenia“, v dôsledku čoho je použitie iných pojmov uvedených vyššie nevhodným.

Dátum ocenenia(namiesto "dátum ocenenia", "dátum určenia hodnoty") je dátum, ku ktorému sa zisťuje hodnota predmetu ocenenia. Práve k tomuto dátumu sa analyzujú relevantné trhové a finančné výkazy a zohľadňujú sa (fixné) hodnoty všetkých dostupných nákladových faktorov.

Správa teda môže byť vypracovaná v období od 1. marca do 10. marca 2004 a dátum ocenenia môže byť 1. august 1913 alebo 21. december 2012, ak iba odhadca dokázal nájsť potrebné informácie charakterizujúce trh a predmetom posudzovania k tomuto dátumu.

Proces hodnotenia, bez ohľadu na špecifiká objektu hodnotenia, pozostáva z nasledujúcich siedmich etáp.

• 1. Stanovenie úlohy - prvá etapa, ktorá zahŕňa: predbežné oboznámenie sa s predmetom posudzovania, jeho identifikáciu, identifikáciu predmetu posudzovania, dohodu s objednávateľom o účele a účele (funkcii) posudzovania, ako aj dátum hodnotenia; plánovanie hodnotenia; vedenie kalkulácie, ktorá určuje odmenu odhadcu; podpísanie zmluvy o posúdení so zákazníkom.
• 2. Zhromažďovanie a overovanie informácií.
• 3. Transformácia účtovnej závierky, analýza finančnej situácie podniku.
• 4. Výber vhodných prístupov a metód hodnotenia a vykonanie potrebných výpočtov.
• 5. Koordinácia výsledkov a príprava konečného záveru.
• 6. Príprava (formulácia) správy o hodnotení.
• 7. Predloženie správy zákazníkovi a jej obhajoba.

takže, hodnotiaci proces je zdokumentovaný a logicky podložený, systematizovaný skúšobný postup hodnotových charakteristík hodnoteného predmetu na základe všeobecne uznávaných prístupov a metód hodnotenia s cieľom urobiť konečný úsudok o jeho hodnote. Úloha odhadcu- analýza týchto charakteristík a kvantitatívna (v peňažnom vyjadrení) interpretácia miery užitočnosti oceňovaného majetku. Výsledok celkového dopadu všetkých identifikovaných, vrátane trhových, faktorov na hodnotu predmetu na konkrétnom trhu v konkrétnom časovom okamihu sa premietne do konečného úsudku – správy o ocenení.

Prijateľná je aj stručnejšia definícia: stupňa„predstavuje cieľavedomý, poriadkumilovný proces výpočet hodnoty predmetu v peňažnom vyjadrení, berúc do úvahy faktory, ktoré ho ovplyvňujú v konkrétnom časovom okamihu na konkrétnom trhu.

Hodnotenie ako proces odborný výpočet hodnoty je implementácia vedomostí a praktických zručností vykonávateľa (oceniteľa) pri riešení konkrétnej úlohy stanovenia hodnoty hodnoty konkrétneho predmetu. Príkladný spôsob aplikácie teórie oceňovania ako vedeckých poznatkov pre konkrétny aplikovaný aspekt by mohli poskytnúť Metodické odporúčania vypracované v rámci Národnej rady pre oceňovanie v Ruskej federácii a ňou schválené, ktoré však majú odporúčací charakter.

Rozdiel medzi dvoma vyššie analyzovanými interpretáciami pojmu „hodnotenie“ sa jasne prejavuje pri použití pojmov teórie rozhodovania. Ak sa berie do úvahy hodnotenie ako proces potom sa rozhodovanie redukuje na výber jednej z možností hodnotenia zodpovedajúcej vopred stanovenému (formulovanému) účelu hodnotenia. Cieľ v tomto prípade nie je predmetom rozhodnutia. Tu je profesionálna zložka konceptu skvelá. Pri posudzovaní hodnotenia ako činnosť(v širšom aj užšom zmysle) si subjekty hodnotenia samé vypracúvajú kritériá a ciele svojej činnosti a upravujú ich v procese implementácie. Významná je tu sociálna a podnikateľská zložka , resp . V tomto zmysle je hodnotenie ako aktivita širší pojem ako hodnotenie ako proces. Hodnotenie ako činnosť ako celok je zároveň oveľa menej formalizovaným javom. To vysvetľuje najmä zložitosť problémov spojených s normatívnou reguláciou oceňovacích činností a vývojom federálnych štandardov.

• Pozri kap. 10.
• Oceňovanie strojov a zariadení: školiace materiály pripravené pre workshopy Inštitútu ekonomického rozvoja Svetovej banky Robert B. Podvalny a Edward W. Rather. SPb., 1995.
• Druhý použitý termín je oceňovanie- priamo preložené ako "určenie hodnoty" alebo "ocenenie", "ocenenie".
• V týchto príkladoch sú uvedené situácie, ktoré v USPAP definovaný ako retrospektíva A sľubný odhady nákladov.
• Rozdelenie týchto etáp hodnotiaceho procesu je dosť motivované a nachádza sa v západnej aj domácej literatúre, napríklad: Oceňovanie podnikov: učebnica / nod ed. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. S. 39; Reece Richard R. Základy oceňovania podnikov. Fotokópie materiálov Svetovej banky, 1993. S. 7.
• V učebnici "Oceňovanie podniku" prikývni vyd. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova (2. vyd.) na str. 39 „Vypracovanie plánu hodnotenia“ je zvýraznené ako samostatný odsek 3, čo je sotva opodstatnené, pretože rozsah a význam práce zároveň nemôžu žiadnym spôsobom konkurovať „Transformácii účtovnej závierky“ uvedenej tu v odseku 3, ktorá nie je dostupná v uvedenom zdroji.
• Je možné, že v blízkej budúcnosti prechod účtovníctva na IFRS v Ruskej federácii prinesie množstvo postupov na konverziu účtovných závierok, ktoré sú v súčasnosti potrebné (napríklad proces transformácie výkazov), ale v každom prípade analýza finančnej situácie podniku na základe výpočtu relatívnych finančných ukazovateľov ako základného kroku pri oceňovaní podniku. Kniha je venovaná tejto fáze procesu oceňovania podniku: Kasjanenko T.G. Transformácia účtovnej závierky podniku na účely hodnotenia podniku: učebnica. príspevok. SPb.: Vydavateľstvo SPbGUEF, 2011. Materiál knihy sa čiastočne odráža v kap. 7.
• Oceňovanie podniku: učebnica / vyd. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. S. 12.
• Táto zložka je posilnená v zákone o oceňovaní (v znení zákona č. 157-FZ).
• Prvá zložka v zákone o oceňovaní (v znení zákona č. 157-FZ) je neúmerne posilnená trojnásobnou zodpovednosťou odhadcu (povinné poistenie, povinné platby do kompenzačného fondu a majetková zodpovednosť). Tieto opatrenia nie sú v prospech rozvoja vzťahov na voľnom trhu a ignorujú ten skvelý nástroj v boji za kvalitu, ktorý je tzv. profesionálna povesť.

Proces posudzovania hodnoty nehnuteľnosti zahŕňa systém postupných úkonov odhadcu - od stanovenia úlohy na ocenenie, až po odovzdanie písomne ​​vyhotovenej správy zákazníkovi o ohodnotení predmetu nehnuteľnosti, ktorý obsahuje, vyjadrený v peňažných jednotkách. .

Proces oceňovania nehnuteľnosti zahŕňa nasledujúce kroky:

1. etapa. Stanovenie úlohy na vyhodnotenie.

1.1. Účel hodnotenia.

12. Typ hodnoty, ktorá sa má určiť.

1.3. Zriadenie ocenených vlastníckych práv.

1.4. Dátum hodnotenia.

2. etapa. Vypracovanie plánu a zmluvy na posúdenie.

2.1. Harmonogram prác hodnotenia.

2.2. Informačné zdroje.

2.3. Výber metód hodnotenia.

2.4. Náklady na posúdenie.

2.5. Peňažná odmena za hodnotenie.

2.6. Vypracovanie znaleckého posudku. 3. etapa. Zber a analýza informácií.

3.1. Obhliadka objektu a okolia.

3.2. Právny popis nehnuteľnosti.

3.3. Fyzikálne vlastnosti a umiestnenie.

3.4. Ekonomické informácie.

3.5. Overenie zhromaždených informácií.

3.6. Analýza a spracovanie informácií.

4. etapa. Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia.

4.1. Analýza pozemku ako podmienečne voľný.

4.2. Analýza pozemku s úpravami.

5. etapa. Výpočet odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti na základe troch prístupov.

5.1. Oceňovanie na základe príjmového prístupu.

5.2. Odhad nákladov založený na porovnávacom prístupe.

5.3. Odhad nákladov založený na nákladovom prístupe.

6. etapa. Koordinácia získaných výsledkov a odvodenie súčtuhodnota hodnoty majetku.

6.1. Overenie prijatých údajov o hodnote hodnoty.

6.2. Predpoklady a obmedzujúce podmienky vzhľadom na úplnosť a spoľahlivosť použitých informácií.

6.3. Odvodenie konečnej hodnoty nákladov. 7. etapa. Zostavenie hodnotiacej správy.

Stanovenie úlohy na vyhodnotenie.

Stanovenie úlohy na hodnotenie je počiatočnou fázou, v ktorej sa stanovujú a formulujú základné parametre hodnotiacej úlohy. Jasné vyjadrenie problému je nevyhnutné pre úplnú a jednoznačnú interpretáciu charakteru zadania hodnotenia, výber metód hodnotenia a interpretáciu výsledkov premietnutých do správy. Medzi najdôležitejšie zložky oceňovacej zákazky patria:

Identifikácia nehnuteľnosti;

Identifikácia vlastníckych práv, ktoré sa majú posudzovať;

Účel (rozsah) výsledkov hodnotenia;

Výber a určenie typu hodnoty;

Objasnenie dátumu hodnotenia;

Popis rozsahu hodnotenia;

Objasnenie ďalších obmedzení.

Identifikácia nehnuteľnosti zahŕňa popis takých charakteristík, ako je adresa, úplný právny popis, presná poloha a hranice nehnuteľnosti.

Identifikácia predmetu nehnuteľnosti predstavuje jeho presný právny popis, ktorý je vhodné vypracovať na základe informácií poskytnutých zákazníkom. Potrebné informácie je možné získať zo štátneho registra údajov z pozemkových úprav v súlade s miestnou a štátnou legislatívou.

Správny právny popis musí zohľadňovať špecifický regionálny systém zisťovania a opisu pozemkov, ktorý pozostáva z opisu ich hraníc, systému štátneho zisťovania a postupu pri opise a mapovaní parciel a blokov.

Identifikácia vlastníckych práv, ktoré sa majú posudzovať.

Znakom oceňovania nehnuteľností je integrovaný prístup, ktorý súčasne berie nehnuteľnosť ako skutočný fyzický objekt, ako aj ako súbor práv fyzických alebo právnických osôb, ktoré môžu mať alebo si môžu nárokovať na majetok, ako aj na užívanie pozemkov a budov. .

Predmetom posudzovania môže byť nehnuteľnosť s úplným alebo čiastočným vlastníckym právom z dôvodu oddelenia alebo rozdelenia vlastníckych práv. Pri určovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti znalec berie do úvahy obmedzenia vlastníckych práv, ako sú nájomné zmluvy, vecné bremená, obmedzenia záložného práva, nároky na vlastníctvo a práva na vzdušný priestor alebo pozemky.

Predpovede sú chrbtovou kosťou každého obchodného systému, a preto vás dobre umiestnené predpovede môžu strašne zbohatnúť.

Rozsah alebo účel výsledkov hodnotenia- Ide o ekonomický postup, ktorý následne vykoná objednávateľ na základe výsledku oceňovania získaného odhadcom.

Ocenenie nehnuteľnosti sa vykonáva s cieľom zistiť:

Nákupné a predajné ceny;

výška kolaterálu na pôžičku;

daňové základy;

podmienky prenájmu;

Účtovanie nákladov na budovy a stavby;

Základy spravodlivej náhrady v prípade odcudzenia vlastníckych práv;

Základy poistnej zmluvy.

Zistenie, ako následne použiť výsledný výsledok ocenenia, je nevyhnutné pre výber optimálneho postupu oceňovania – od zberu a analýzy potrebných informácií až po aplikáciu najefektívnejších metód a princípov oceňovania na zosúladenie výsledkov. Ak klient neposkytne informácie o rozsahu použitia výsledkov správy o hodnotení, odhadca by s ním mal z vlastnej iniciatívy prediskutovať túto otázku a ubezpečiť sa, že klient problému primerane rozumie. Tento postup ušetrí odhadcu od prípadných nedorozumení a nutnosti práce prerobiť.

Voľba a definícia typu hodnoty.Účelom posudku je zistiť hodnotu nehnuteľnosti, ktorá sa v súlade so súčasnými medzinárodnými a ruskými oceňovacími štandardmi prejavuje v rôznych podobách. Typ hodnoty oceňovaného predmetu je diktovaný množstvom faktorov, medzi ktoré patria majetkové práva, ktoré sú s ním spojené, rozsah alebo účel výsledkov oceňovania a rozsah oceňovacej úlohy.

V súlade so súčasnými ruskými oceňovacími štandardmi je možné použiť nasledujúce typy hodnôt:

Trhová cena;

Hodnota predmetného majetku s obmedzeným trhom;

cena náhrady;

náklady na reprodukciu;

Náklady pri existujúcom použití;

Náklady na daňové účely;

Investičné náklady;

Likvidačná hodnota;

Náklady na recykláciu.

Špeciálne náklady vrátane poistenia, zábezpeky a iných druhov hodnôt, ktoré nie sú zahrnuté v týchto štandardoch, ale sú stanovené regulačnými právnymi aktmi.

Typ hodnoty, ktorý si znalec vybral po dohode so zákazníkom a tretími stranami, používateľmi správy, musí byť špecifikovaný v zadaní posudku. Okrem toho je potrebné v správe o ocenení uviesť písomnú definíciu (formuláciu) uvádzanej hodnoty, ktorá by nemala byť v rozpore so štandardmi prijatými v ocenení.

Typ hodnoty použitý v procese oceňovania konkrétneho predmetu oceňovania ovplyvňuje obsah jednotlivých etáp v rámci univerzálneho modelu oceňovania. Typ hodnoty určuje zloženie, zber, prípravu a analýzu informácií na účely hodnotenia. Výber prístupov a metód oceňovania nehnuteľností je odvodený od typu stanovovanej hodnoty; tak napríklad pri určovaní poistnej hodnoty je nevhodné aplikovať metódy príjmového prístupu. Typ nákladov určuje logiku a platnosť odsúhlasenia konečných výsledkov hodnotenia.

Objasnenie dátumu hodnotenia. Stanovenie dátumu, ku ktorému sa bude hodnotenie vykonávať, a teda aj výsledok hodnotenia bude platný, je potrebné z viacerých dôvodov. Akýkoľvek typ stanoviteľnej hodnoty je vo svojej podstate trhovou hodnotou, pretože aj reprodukčné a reprodukčné náklady sa počítajú z hľadiska cien stavebných výrobkov, ktoré sú platné v určitom okamihu, pretože sa neustále menia pod vplyvom inflácie, konkurencie, zmien spotrebiteľských preferencií. , atď.

V procese hodnotenia je potrebné brať do úvahy množstvo cenotvorných faktorov, ktorých zloženie, priorita a miera vplyvu sú nestabilné. Trhová hodnota odráža vnímanie účastníkov trhu o stave jeho konjunktúry. Vzhľadom na to, že situácia na trhu sa neustále mení, je trhová hodnota založená na analýze informácií zozbieraných k určitému dátumu, trhových údajov v konkrétnom čase. Zmena rovnováhy trhových síl má významný vplyv na výsledok hodnotenia a výslednú hodnotu.

Dátum ocenenia používaný v oceňovacej praxi je reprezentovaný tromi typmi:

prúd;

retrospektíva;

Budúcnosť.

V prevažnej väčšine prípadov je dátumom ocenenia dátum blízky dátumu určenia úlohy na ocenenie a vykonania oceňovacích prác. V niektorých prípadoch je však potrebné odvodiť trhovú hodnotu pre dátum v minulosti alebo budúcnosti.

Spätný (minulý) odhad trhovej hodnoty je potrebný pre zdanenie dedičstva (dátum úmrtia), výpočet dane z príjmu (dátum kúpy), poistnú udalosť (dátum poistnej udalosti), súdny spor (dátum škody) atď. Dostupnosť retrospektívnych trhových informácií umožňuje odhadcovi objektívne a rozumne vykonať všetky potrebné výpočty.

Pre nehnuteľné objekty, ktoré sú vo výstavbe, projektovaní alebo rozhodovaní o uskutočniteľnosti výstavby, je možné vykonať posúdenie pre budúci dátum. Časová medzera, ktorá v tomto prípade vzniká medzi dátumom znaleckých posudkov a momentom, keď nehnuteľný objekt dosiahne svoju projektovú kapacitu, dobýjajúc segment trhu, ktorý poskytuje odhadovaný peňažný tok, si vyžaduje určenie trhovej hodnoty k dátumu dokončenia stavby.

Popis rozsahu oceňovacích prác. Rozsah posudkových prác stanovuje odhadca s cieľom určiť zloženie použitých údajov, informačnú podporu, potrebu zapojenia externých odborníkov, metódy overovania spoľahlivosti informácií, ako aj úplnosť zaradenia medziľahlých a pomocných informácií. v záverečnej správe.

Znenie rozsahu hodnotenia pomáha chrániť záujmy tretích strán, ktoré sa rozhodujú na základe výsledkov hodnotenia. Hodnotiteľ by mal jasne uviesť nielen to, čo sa očakáva, ale aj to, čo sa neurobí, s konkrétnymi dôvodmi, najmä ak boli dostupné len obmedzené informácie.

Rozsah hodnotiacej práce a miera podrobnosti správy závisia od významu hodnotiacej úlohy, ako aj od dohody dosiahnutej s klientom. Táto časť vám umožňuje určiť celkové množstvo práce, hotovostné náklady na informačnú podporu, čo v konečnom dôsledku ovplyvňuje náklady na prácu pri posudzovaní. Zodpovednosť za zosúladenie stanoveného rozsahu hodnotiacich prác so skutočnými výsledkami je znalec.

Objasnenie ďalších obmedzení. Jednotné štandardy pre profesionálne hodnotenie (118РАР) vydané nadáciou pre hodnotenie rozlišujú medzi úplným a obmedzeným hodnotením. Obmedzené hodnotenie sa vykonáva v súlade s predpismi o obmedzených postupoch jednotných noriem. V tomto prípade sa spravidla používa obmedzené množstvo informácií. Príkladom takéhoto ocenenia je ocenenie nehnuteľnosti vykonané len na základe porovnávacieho prístupu, ako aj ocenenie vykonané s cieľom aktualizovať údaje o minulom ocenení.

Aj úplné ocenenie však môže obsahovať množstvo obmedzujúcich podmienok, ktoré musia byť formulované v znaleckom posudku spolu s takými parametrami, ako je identifikácia nehnuteľnosti, vlastnícke práva, dátum ocenenia, rozsah výsledkov ocenenia a pod. typ hodnoty. Zavedenie zloženia obmedzujúcich podmienok do správy umožňuje nielen ochrániť odhadcu pred prípadnými budúcimi reklamáciami, ale aj včas informovať zákazníka a ostatných používateľov správy. Obmedzujúcou podmienkou môže byť napríklad klauzula o získavaní informácií z nedostatočne dôveryhodných zdrojov, o nemožnosti vykonať technický prieskum nehnuteľnosti.

Po zadaní úlohy na vyhodnotenie je vyhotovená zmluva.

Zber informácií a predbežná analýza údajov.

Skladba a objem požadovaných informácií, postup ich spracovania a analýzy, počet zainteresovaných odhadcov vrátane zainteresovaných špecialistov, ako aj čas potrebný na spracovanie údajov závisí od zadania, typu oceňovanej nehnuteľnosti. a vybrané metódy oceňovania.

Efektívnosť tejto etapy závisí od dôslednosti prípravných organizačných prác, ktoré si vyžadujú určenie charakteru a objemu potrebných údajov, informačných zdrojov, ako aj vypracovanie harmonogramu prác, ktoré sú potrebné najmä pri hodnotení veľkých nehnuteľností. predmety.

V závislosti od typu objektu a rozsahu prác môže ocenenie vykonať jeden odhadca alebo skupina odborníkov. Pracovný plán odhadcu je zostavený v súlade so štruktúrou budúcej hodnotiacej správy a časom potrebným na dokončenie každej etapy.

Na určenie trhovej hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti sa potrebné informácie klasifikujú podľa viacerých kritérií.

Vo vzťahu k hodnotenému objektu je informačné pole rozdelené na externé a interné dáta.

Podľa charakteru informácií sa rozlišujú všeobecné a špeciálne údaje, ako aj informácie o konkurenčnej ponuke a dopyte. Celková informácia odráža dynamiku sociálnych, ekonomických, politických a environmentálnych faktorov ovplyvňujúcich stav realitného trhu. Typ posudzovaných informácií by mal zohľadňovať prebiehajúce zmeny na regionálnej úrovni a špecifický segment trhu s nehnuteľnosťami, do ktorého patrí oceňovaná nehnuteľnosť.

Špeciálne údaje obsahovať právnu, fyzickú, geografickú a ekonomickú charakteristiku nehnuteľnosti. Tento typ informácií by sa mal zbierať o porovnateľných nehnuteľnostiach a oceňovaných nehnuteľnostiach.

Informácie o konkurenčnej ponuke a dopyte umožňuje posúdiť konkurencieschopnosť oceňovanej nehnuteľnosti v jej trhovom segmente. Informácie o ponuke umožňujú zhodnotiť existujúci fond konkurenčných nehnuteľností s prihliadnutím na jeho zaťaženosť, perspektívu jeho rozšírenia novou výstavbou a rekonštrukciou, ako aj informácie o kapacite trhu. Údaje o dopyte by mali odrážať ekonomickú kapacitu potenciálnych vlastníkov a užívateľov nehnuteľností.

Informácie použité v procese hodnotenia by mali byť dostatočne úplné, reprezentatívne a spoľahlivé. Má pomôcť odhadcovi určiť najdôležitejšie cenové faktory, analyzovať stav ekonomiky ako celku a najmä trhu s nehnuteľnosťami vrátane územných a segmentových aspektov. Odhadca musí získať predstavu o fyzikálnych vlastnostiach predmetu posudzovania a jeho prostredí, zbierať podklady pre ekonomické a oceňovacie výpočty. Charakteristiky informácií zozbieraných a použitých v rôznych fázach hodnotenia by sa mali primerane odraziť v správe.

Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia.

Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti sa vykonáva s cieľom adekvátne posúdiť existujúcu možnosť využitia posudzovanej nehnuteľnosti, vypracovať odporúčania na jej optimálne využitie s cieľom určiť maximálnu možnú hodnotu.

Koncept najefektívnejšieho využitia nehnuteľností je trhovým pojmom kľúčovým pre hodnotovú analýzu. Najefektívnejším využitím je taký spôsob využitia, ktorý spĺňa štyri kritériá: právna prípustnosť alebo prípustnosť, fyzická realizovateľnosť, finančné zabezpečenie a maximálna hodnota objektu.

Na určenie najefektívnejšieho využitia pozemku odhadca používa dve schémy, podľa ktorých sa pozemok považuje za nezastavaný (podmienečne voľný) a analyzuje sa najefektívnejší variant jeho využitia s existujúcou zástavbou.

Analýza najefektívnejšieho využitia nezastavanej lokality zahŕňa zváženie možností, medzi ktoré patrí zachovanie súčasného účelu, výstavba nového zariadenia, sanácia pozemku (rozdelenie alebo zväčšenie), ako aj predaj.

Najefektívnejšie využitie pozemku s existujúcimi stavbami je porovnať možnosti zachovania účelu nehnuteľnosti ku dňu hodnotenia, plány rekonštrukcie, ktoré počítajú s obnovou, rozšírením a prestavbou, kompletnou (čiastočnou) demoláciou, ako aj kombinácia týchto možností.

Kontrola finančnej uskutočniteľnosti vyžaduje výpočet nákladov na implementáciu každého uvažovaného prípadu použitia. Odhad maximalizácie alternatívnej úžitkovej hodnoty je založený na analýze premenných, ako je hodnota pozemku, miera návratnosti primeraná riziku konkrétneho prípadu použitia a kapitalizovaná celková hodnota nehnuteľnosti.

Závery o optimálnom využití nehnuteľnosti by sa mali premietnuť do príslušnej časti správy. Odhadca musí rozumne sformulovať najefektívnejší prípad použitia a podložiť ho výpočtami času potrebného na konverziu nehnuteľnosti, rozvoj trhu a tiež uviesť účastníkov investičného procesu: investorov, potenciálnych vlastníkov, užívateľov, veriteľov atď.

Výber a aplikácia prijateľných prístupov a metód na oceňovanie nehnuteľností.

Oceňovanie nehnuteľností sa zvyčajne vykonáva z hľadiska troch hlavných prístupov:

nákladový prístup;

Porovnávací prístup;

príjmový prístup.

Nákladový prístup vychádza z predpokladu, že obozretný investor nezaplatí za nehnuteľnosť viac, ako by ho stálo obstaranie podobného pozemku a vybudovanie stavby podobnej spotrebiteľským nehnuteľnostiam.

Porovnávací prístup vychádza z predpokladu, že rozumný kupujúci by nezaplatil za vec viac, ako by zaplatil na voľnom trhu za vec podobnej úžitkovej hodnoty. Stanovenie hodnoty je založené na údajoch o nedávnych nákupných a predajných transakciách s podobnými predmetmi.

príjmový prístup vychádza z tvrdenia, že rozumný kupujúci by nezaplatil za predmet viac, ako je suma, ktorú mu oceňovaná nehnuteľnosť v budúcnosti prinesie vo forme čistého výnosu očisteného o investičné riziko. V tomto prípade je hodnota objektu určená jeho schopnosťou generovať príjem v budúcnosti. Peňažné toky generované nehnuteľnosťou vrátane nákladov na reverziu možno prepočítať na súčasnú celkovú hodnotu.

Každý prístup k hodnoteniu zahŕňa množstvo metód. Odhadca v závislosti od druhu hodnoty, charakteristiky oceňovaného predmetu, údajov o oceňovanom predmete a podobnej nehnuteľnosti a pod. vyberá jednu alebo viac metód hodnotenia v rámci každého prístupu. Výber metód hodnotenia by mal byť odôvodnený a opísaný v hodnotiacej správe.

Koordinácia predbežných výsledkov posúdenia a odvodenie konečnej hodnoty nákladov.

Koordinácia výsledkov získaných na základe rôznych prístupov a metód je poslednou etapou pri určovaní hodnoty oceňovaného majetku. Konečný výsledok hodnotenia môže byť prezentovaný vo forme jednej peňažnej hodnoty alebo rozsahu najpravdepodobnejších hodnôt hodnoty, reprezentovaných minimálnymi a maximálnymi hodnotami.

V tejto fáze hodnotenia je v prvom rade potrebné skontrolovať získané výsledky, aby sa identifikovali matematické a logické chyby, ktoré zvyšujú mieru nesúladu medzi výsledkami príjmových, nákladových a komparatívnych prístupov.

Postup odsúhlasenia overených výsledkov je určený obsahom hodnotiacej úlohy, použitými prístupmi a metódami hodnotenia, úplnosťou a spoľahlivosťou použitých informácií a identifikáciou výhod a nevýhod použitých metód.

Určujúcimi kritériami pre hierarchiu každého výsledku sú schopnosť odrážať skutočné zámery potenciálneho predávajúceho alebo kupujúceho, kvalita informácií, na základe ktorých sa analýza vykonáva, schopnosť každej metódy a prístupu zohľadniť výkyvy na trhu účtu a špecifické cenové vlastnosti objektu, ako je umiestnenie, veľkosť, potenciálna ziskovosť.

Vzhľadom na vyššie uvedené, odhadca akceptuje váhové koeficienty pre medzivýsledky získané na základe použitia rôznych prístupov. Hodnotu váhy každého prístupu možno vypočítať expertnými aj matematickými metódami.

Pri vypracovaní posudku je znalec povinný vysvetliť dôvody nezrovnalosti v hodnotových hodnotách, ako aj zdôvodniť postup.

Zostavenie hodnotiacej správy.

V poslednej fáze posudku sa objednávateľovi odovzdá písomný posudok, ktorý je dokladom o riadnom plnení úloh odhadcu. Hodnotiaca správa má podrobnú formu.

Súhrnná správa obsahuje obmedzené informácie o zadaní posudku, majetku, použitých metódach a dosiahnutom výsledku a umožňuje klientovi porozumieť činnostiam, ktoré stoja za hodnotiacimi úsudkami odhadcu.

Podrobná forma a zdôvodnenie stanovuje úlohu hodnotenia, charakterizuje vybrané a zdôvodnené informácie, zdôvodňuje použité metódy hodnotenia a kalkulácie a tiež určuje konečný výsledok nákladov reprezentovaný jednou hodnotou alebo rozsahom.

Výška hodnoty uvedená v správe je subjektívnym názorom odhadcu na najpravdepodobnejší peňažný ekvivalent navrhovanej transakcie na základe štúdia a analýzy potrebných informácií, výpočtov av závislosti od jeho skúseností a kvalifikácie.

Zákon o hodnotiacich činnostiach platný v Ruskej federácii v článku 11 stanovuje všeobecné požiadavky na obsah a formu správy. Štýl prezentácie informácií, odôvodnenia, definície a výpočty by nemali umožňovať nejednoznačný výklad.

Včasná písomná správa o ocenení vyhotovená a odovzdaná objednávateľovi je dôkazom toho, že odhadca riadne plnil svoje povinnosti, ktoré mu ukladá zmluva. Správa je osobne podpísaná odhadcom a potvrdená jeho pečaťou.

V správe by mal byť uvedený dátum hodnotenia, použité štandardy hodnotenia, ciele a ciele hodnotenia predmetu hodnotenia, ako aj ďalšie informácie, ktoré poskytujú úplnú a jednoznačnú interpretáciu výsledkov hodnotenia vyjadrených v správe. Napríklad, ak nie je určená trhová hodnota, ale iné typy hodnoty, v správe by sa mali uviesť hodnotiace kritériá a dôvody odchýlky. Pri odosielaní správy musíte uviesť nasledujúce body:

dátum zostavenia a poradové číslo správy;

Podklad pre odhadcu na hodnotenie predmetu hodnotenia;

Adresa sídla odhadcu;

informácie o povolení, ktoré mu bolo vydané na vykonávanie oceňovacích činností;

presný popis oceňovaného predmetu a jeho účtovná hodnota;

Podrobnosti o právnickej osobe;

Štandardy oceňovania na určenie vhodného typu hodnoty;

zoznam údajov použitých pri hodnotení s uvedením zdrojov ich prijatia,

Predpoklady vykonané v hodnotení;

Postupnosť stanovenia nákladov a ich konečnej hodnoty;

Obmedzenia a limity aplikácie získaného výsledku;

Dátum určenia hodnoty predmetu ocenenia;

Zoznam dokumentov používaných odhadcom a stanovujúci kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky predmetu hodnotenia.

Konečná hodnota hodnoty zaznamenanej v správe sa považuje za spoľahlivú a odporúča sa na uskutočnenie transakcie s nehnuteľnosťou.

Spor o spoľahlivosť hodnoty zistenej v správe je predmetom posúdenia súdu, arbitráže alebo arbitrážneho súdu, alebo spôsobom stanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie upravujúcimi oceňovacie činnosti.