ТСЖ — що це таке та як організувати? Що таке тсж Що таке товариство власників житла.

Відсутність у ст. 50 ДК РФ вичерпного переліку організаційно-правових форм некомерційних юридичних не сприяє створенню їхньої єдиної системи. Як зазначається в теоретичних дослідженнях, "надана Цивільним кодексом законодавцю можливість... дала простір для нерідко невгамовної законотворчості...".

Нині необхідність упорядкування системи очевидна. А це неможливо без "ревізії" існуючих організаційно-правових норм, оскільки "існують випадки змішування понять, коли законодавець називає той чи інший різновид організаційно-правової формою, але по суті вона такою не є, а йдеться лише про різновид у рамках однієї організаційно" -Правової форми". У Концепції розвитку законодавства про юридичних осіб, проект якої було схвалено в березні 2009 р., пропонується встановити вичерпний перелік некомерційних юридичних осіб та виключити із законодавства деякі організаційно-правові форми, які були створені в результаті "змішування понять". Зокрема, це стосується товариств власників житла та товариств взаємного страхування, які, на думку низки фахівців, є, по суті, споживчими кооперативами.

Щоб з'ясувати, чи є підстави для виключення даних організаційно-правових форм або необхідно усунути лише недоліки правового регулювання, що не дозволяють чітко відмежувати дані форми від подібних, необхідно досліджувати їхній правовий статус.

Товариство власників житла

(Далі - ТСЖ) - єдина організаційно-правова форма юридичних осіб, спеціально передбачена для об'єднань власників приміщень багатоквартирного будинку виключно з метою управління даним будинком. Житлові та інші спеціалізовані споживчі кооперативи здійснюють управління разом із реалізацією основного завдання - забезпечення членів житловими приміщеннями.

ТСЖ - некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ) .

Створення власниками житлових і нежитлових приміщень спеціалізованих організацій управління багатоквартирними будинками широко використовується у Росії, а й у країнах. У державах, що утворилися біля колишнього СРСР, також передбачається створення некомерційних об'єднань власників житлових приміщень з правами юридичної особи для управління багатоквартирними будинками.

Багато в чому подібне регулювання відносин управління багатоквартирними будинками спостерігається у законодавстві України та Білорусі. Статус створюваних у Білорусі об'єднань власників визначається Законом від 8 січня 1998 р. "Про спільне домоволодіння". В Україні діє Закон від 29 листопада 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків". У цьому окремі питання регулюються інакше, ніж у Росії, причому у деяких випадках таке регулювання є продуманим і доцільним.

ТСЖ не можна визнати абсолютно новою для Росії формою управління багатоквартирними будинками. Поява перших житлових товариств належить до 20 років. минулого сторіччя. Воно мало на меті, так само, як і на сучасному етапі, покласти обов'язки щодо належної експлуатації багатоквартирних будинків на осіб, які володіють житловими приміщеннями, звільнивши від цих обов'язків державу. Щоправда, на відміну від сучасної дійсності, йшлося не про створення об'єднань власників житлових приміщень, а про залучення до управління осіб, які є наймачами.

До набрання чинності чинного ЖК РФ правове становище ТСЖ регулювалося ФЗ від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла".

ТСЖ діє виходячи з статуту. При цьому законодавство не передбачає спеціальних вимог щодо його змісту. Відповідно, має застосовуватися ст. 52 ЦК України. Необхідність включення до статуту окремих положень випливає з деяких статей Житлового кодексу РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ передбачає, що статутом визначається порядок скликання загальних зборів ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - що статутом поруч із ст. 45 ЖК РФ визначаються правомочності загальних зборів членів ТСЖ та ін.

З метою сприяння активнішому поширенню товариств власників житла Наказом Мінзембуду РФ від 3 серпня 1998 р. N 35 було затверджено Приблизний статут товариства власників житла. Цей Наказ не втратив чинності і в даний час, однак застосування Примірного статуту можливе з урахуванням положень розд. VI ЖК РФ.

Відповідно до законодавства деяких держав ТСЖ діють виходячи з типового статуту. Подібні норми містяться, наприклад, у Законі України від 29 листопада 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків". Звісно ж, наявність типового статуту помітно спростить та полегшить процес створення ТСЖ, зокрема, оскільки буде виключено суперечки власників щодо змісту статуту, а також випадки відмов у реєстрації товариства через невідповідність положень статуту вимогам законодавства. До речі, до Положення про житлові товариства та будівельні товариства, затверджене 3 грудня 1921 р. Президією Мосради, було включено статут житлового товариства.

Власники приміщень в одному багатоквартирному будинку можуть створити лише одне товариство власників житла (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускається також створення одного ТСЖ власниками кількох багатоквартирних будинків, приміщення яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку. Таке об'єднання припустимо, якщо будинки розташовані на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (граничних) земельних ділянках, мають спільні мережі інженерно-технічного забезпечення та інші елементи інфраструктури.

Створення ТСЖ можливе шляхом об'єднання кількох розташованих поблизу будівель, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (граничних) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким чином, в одному ТСЖ можуть об'єднуватися тільки власники розташованих на єдиній земельній ділянці або ділянках будов, що межують один з одним. Таке правило є й у законодавстві інших держав, зокрема України. У законодавстві Білорусі діє аналогічне правило, проте є виняток: якщо окрема частина будівлі має ізольований вхід і може бути без порушення цілісності інших частин цієї будівлі надбудована, реконструйована, перебудована чи знесена, допускається створення одного товариства власників для управління цією частиною будівлі. Допускається створення єдиного товариства власників з урахуванням кількох об'єктів нерухомого майна.

За російським законодавством членами ТСЖ може бути громадяни, юридичних осіб, громадські освіти - власники як житлових, і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Товариство власників житла може бути створено не тільки на базі багатоквартирного будинку, що вже перебуває в експлуатації, але і у разі, коли будівництво будинку ще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товариство у випадках створюється особами, яким належатиме право власності на приміщення у таких будинках. Теоретично можливість створення ТСЖ в будинку, що будується, оцінюють неоднозначно. Перевагою є можливість спочатку контролювати стан будівлі, проте з теоретичної точки зору створення товариства неможливе, тому що ще відсутні об'єкт управління та, відповідно, особи, які мають статус власників приміщень.

Законодавство прямо не передбачає можливості створення ТСЖ однією особою, так само як і не встановлює вимоги до мінімальної кількості учасників, вказавши лише, що рішення про створення має бути прийняте власниками, які мають більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у такому будинку (ч 1 ст.136 ЖК РФ). Вказаною кількістю голосів може мати й одна особа, наприклад, забудовник.

Підтвердженням необхідності наявності хоча б двох учасників є визначення ТСЖ, дане у ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ визнається об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного керування.

Крім того, поняття "товариство" використовується в російському законодавстві, коли йдеться про об'єднання осіб. Заслуговує на увагу регулювання цієї проблеми в білоруському законодавстві: Закон про спільне домоволодіння прямо закріплює, що товариство власників має складатися з двох і більше членів. Однак у новобудові, що реконструюється або капітально ремонтується будівлі допускається створення товариства однією особою - забудовником (ст. 20). Подібне становище можна було б включити і в російське законодавство із зазначенням, що у разі створення ТСЖ забудовником після завершення будівництва кількість учасників має бути не менше двох, інакше ТСЖ має бути ліквідовано. Однак, якщо визнати ТСЖ різновидом споживчих кооперативів, можливість створення його однією особою виключена, оскільки згідно з п. 1 ст. 116 ДК РФ споживчий кооператив визначається як добровільне об'єднання громадян та юридичних осіб.

Рішення про створення ТСЖ приймається на загальних зборах власників приміщень багатоквартирного будинку або відповідно власників кількох багатоквартирних будинків або поблизу будинків. На тих же зборах більшістю голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку затверджується статут ТСЖ.

Оскільки на ТСЖ не поширюються положення Закону про некомерційні організації, для реєстрації ТСЖ не потрібне ухвалення рішення про реєстрацію органом юстиції. Реєстрація провадиться у загальному порядку, передбаченому ФЗ від 8 серпня 2001 р. "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців".

ТСЖ - організація, заснована на членстві. Число членів ТСЖ повинне перевищувати 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 3 ст. 135 ЖК). Кількість голосів кожного з власників визначається виходячи із розміру його частки у праві спільної власності на спільне майно багатоквартирного будинку.

Коло можливих членів ТСЖ обмежене - ними можуть бути власники житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Відповідно, до товариства не можуть вступити наймачі та орендарі приміщень, а також інші особи.

Членство у ТСЖ є добровільним. Воно виникає у власника приміщення у багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до ТСЖ. При придбанні житлового приміщення у будинку, де створено ТСЖ, новий власник має право вступити у товариство. Відмовитись прийняти в члени товариства нового власника ТСЖ не може.

Слід зазначити, що Закон про товариства власників житла містив положення про виникнення членства з моменту реєстрації товариства у всіх домовласників, що проживають у кондомініумі (п. 1 ст. 32). Згодом це положення було визнано таким, що не відповідає Конституції РФ, оскільки встановлювало обов'язковість членства в товаристві власників житла (Постанова Конституційного Суду РФ від 3 квітня 1998 р. N 10-П). Досі в теорії висловлюються різні думки щодо доцільності та допустимості обов'язкового членства в ТСЖ. Наприклад, С.Г. Певницький вважає, що " виходячи із суті та правової природи ТСЖ воно не є громадським об'єднанням у сенсі ст. 30 Конституції РФ, тому що воно призначене для виконання суспільно значущої функції безпечного утримання житлових приміщень".

Суддя Конституційного Суду РФ Б.С. Ебзєєв, який висловив Особливу думку щодо конституційності положення про обов'язкове членство в ТСЖ, обґрунтував його відсутністю примусового характеру членства в ТСЖ у сенсі, що надається поняттю примусу ст. 30 Конституції РФ. Зокрема, придбання житлового приміщення у будинку, де створено ТСЖ, пропонувалося вважати непрямим вираженням згоди на вступ до товариства. Звичайно, ця позиція є дуже вразливою. Проте "недобровільні об'єднання" відомі і вітчизняному, і світовому правопорядку; до них відносяться різноманітні саморегулівні організації, адвокатські та нотаріальні палати, національно-культурні автономії та ін. Обов'язковий порядок участі в таких об'єднаннях визначається необхідністю забезпечення суспільних інтересів.

Що стосується ТСЖ, то в його створенні є не лише приватний, а й публічний інтерес. Останній полягає у формуванні ефективної системи управління багатоквартирними будинками, що допоможе звільнити бюджети від видатків на підтримку житлового фонду у належному стані, забезпечити своєчасну оплату житлових та нежитлових приміщень комунальних послуг, що надаються.

До того ж, не будучи членом ТСЖ, власник перебуває у невигідному становищі, оскільки бере участь у загальних зборах членів ТСЖ і може впливати прийняття рішень, але повинен брати участь у витратах утримання і ремонт, розмір яких встановлюється загальним зборами членів ТСЖ. Таким чином, добровільність членства передбачає лише свободу прийняття рішення про участь в організації, але не позбавляє власника житлового або нежитлового приміщення виконання рішень товариства, що стосуються питань експлуатації та ремонту багатоквартирного будинку.

Законодавство низки зарубіжних країн (наприклад, Фінляндії, Нідерландів) передбачає обов'язкове членство у подібних ТСЖ організаціях. Положення про автоматичне виникнення членства у товаристві набуття права власності на житлове чи нежитлове приміщення міститься у білоруському законодавстві.

Слід зазначити, що якщо розглядати ТСЖ як споживчий кооператив, доведеться погодитись із виключно добровільним порядком вступу до нього, оскільки добровільність об'єднання зазначена у п. 1 ст. 116 ЦК України як одна з кваліфікуючих ознак кооперативу.

ТСЖ належить до організацій, які мають майном на праві власності. Майнову базу ТСЖ складає рухоме та нерухоме майно, що належить йому на праві власності, необхідне для здійснення його функцій, у тому числі кошти товариства власників житла.

Істотна частина коштів товариства має суворо цільове призначення та призначена для оплати комунальних послуг, профілактичних та ремонтних робіт, необхідних для підтримки у належному стані багатоквартирного будинку, та не може витрачатися на потреби самого товариства.

Одним із джерел коштів на здійснення завдань ТСЖ є платежі, що вносяться власниками на утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку. Порядок встановлення даних платежів визначається ЖК РФ, і навіть Правилами утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженими Постановою Уряди РФ від 13 серпня 2006 р. N 491.

Слід зазначити, що ТСЖ уповноважено отримання платежів утримання і ремонт спільного майна лише з власників приміщень. Однак у багатьох багатоквартирних будинках частину житлових приміщень займають наймачі за договором найму соціального. У зв'язку з цим постає питання про право ТСЖ отримувати платежі з наймачів за договором найму соціального. Відповідно до п. 4 ст. 155 ЖК РФ наймачі житлових приміщень за договором найму соціального і договору найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду в багатоквартирному будинку, управління яким здійснюється керуючою організацією, вносять плату за утримання і ремонт житлового приміщення, а також плату за комунальні послуги цієї керуючої організації. Проте судова практика трактує поняття "керівна організація", виходячи з п. 2 ст. 161 ЖК РФ і, відповідно, не відносить ТСЖ та спеціалізовані житлові кооперативи до керівників організацій. Так, у Визначенні ВАС РФ від 26 лютого 2009 р. N 16501/08 вказується, що товариство власників житла не є керуючою організацією щодо житлових приміщень, що знаходяться в державній або муніципальній власності, які займаються наймачами за договором найму соціального та договору найму житлових приміщень а правовідносини щодо внесення плати за утримання та ремонт житлових приміщень, а також за комунальні послуги виникають між наймачами та власниками житлових приміщень, які перебувають у державній або муніципальній власності, або уповноваженою власником особою в силу Постанови Уряду РФ від 21 травня 2005 р.

Повноваження щодо прийому платежів від наймачів за договором найму соціального і договору найму можуть бути передані товариству за рішенням власника (або на підставі відповідного договору).

Деякі дослідники вважають, що одним із суттєвих відмінностей ТСЖ від споживчого кооперативу є відсутність у товариствах пайових відносин. Члени ТСЖ на відміну членів споживчого кооперативу немає права розподіляти між собою отримані доходи. Вони не мають обов'язку покривати збитки шляхом внесення додаткових внесків та інших.; ТСЖ, на відміну від житлового кооперативу, не є власником спільного майна, а також приміщень багатоквартирного будинку. Житловий кооператив принаймні до повної виплати його членами своїх паїв має таке право.

Відповідно до ч. 1 ст. 151 ЖК РФ у власності ТСЖ може бути нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку. Спірним є питання власника об'єктів, зведених ТСЖ з допомогою внесків його членів, наприклад дитячого майданчика, автостоянки тощо.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку віднесено до дозволеної діяльності ТСЖ. При цьому виходячи із п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можна дійти невтішного висновку, що результат такого будівництва може бути включений у загальне майно багатоквартирного будинку, тобто. вступити до загальної пайової власності членів ТСЖ. Однак заслуговує на увагу та інша позиція, згідно з якою слід розділяти будівництво додаткових (самостійних) об'єктів та об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку.

На підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ у ньому можуть бути утворені спеціальні фонди (наприклад, резервний), які витрачаються на передбачені статутом цілі.

Для досягнення статутних цілей ТСЖ вправі займатися господарською діяльністю (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ). У цьому свобода здійснення окремих видів діяльності залежить від джерела фінансування. За рахунок внесків членів ТСЖ можуть здійснюватись лише види діяльності, пов'язані з управлінням:

1) обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна у багатоквартирному будинку;

2) будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку;

3) здавання в оренду, найм частини загального майна в багатоквартирному будинку.

У ч. 3 ст. 152 ЖК РФ вказується, що додатковий дохід може бути спрямований на інші цілі діяльності товариства власників житла, передбачені гол. 14 та статутом товариства. Таким чином, інші види діяльності можуть здійснюватись лише за рахунок додаткових доходів.

Органами управління товариства власників житла є загальні збори членів товариства, правління товариства (ст. 144 ЖК РФ).

Компетенція загальних зборів ТСЖ визначається ст. 145 ЖК РФ. До неї віднесено найбільш суттєві питання, що стосуються організації діяльності товариства, управління ним, а також припинення його діяльності, а також основні питання управління багатоквартирним будинком, включаючи здійснення розпорядчих правочинів щодо спільного майна багатоквартирного будинку, визначення розміру платежів членів товариства.

Коло питань, які стосуються компетенції загальних зборів членів товариства, є відкритим і може бути розширений статутом ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ). Загальні збори можуть прийняти для розгляду будь-яке питання, віднесене до компетенції правління товариства.

Порядок скликання та організації загальних зборів членів ТСЖ визначається ст. 146 ЖК РФ та статутом товариства.

Загальні збори членів ТСЖ є правомочними, якщо на ньому присутні більше половини членів товариства або їх представники.

Рішення з найважливіших питань, що стосуються існування та діяльності ТСЖ, загальні збори приймають щонайменше двома третинами голосів від загальної кількості голосів членів товариства. До таких питань належать: прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства; отримання позикових коштів, зокрема банківських кредитів; про здачу в оренду або передачу інших прав на спільне майно у багатоквартирному будинку; визначення напрямів використання доходу від господарську діяльність товариства.

Рішення щодо інших питань приймаються більшістю голосів від загальної кількості голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників.

Загальні збори членів ТСЖ веде голова правління товариства чи його заступник. У разі їх відсутності загальні збори веде один із членів правління товариства.

Статутом ТСЖ може бути передбачене голосування за допомогою опитування в письмовій формі або голосування за групами членів товариства залежно від виду (житлове або нежитлове) приміщень, що їм належать, у багатоквартирному будинку та вирішуваних питань.

Керівництво діяльністю ТСЖ здійснюється правлінням товариства (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку та компетенції загальних зборів членів ТСЖ.

Правління обирає зі складу голови товариства. Слід зазначити певну невідповідність положень Житлового кодексу, які визначають статус голови правління. Відповідно до ст. 144 ЖК РФ до органів ТСЖ віднесені лише загальні збори та правління товариства. Водночас згідно із ч. 2 ст. 149 ЖК РФ голова правління товариства власників житла діє без довіреності від імені товариства, підписує платіжні документи та здійснює угоди, які відповідно до законодавства, статуту товариства не вимагають обов'язкового схвалення правлінням товариства або загальними зборами членів товариства, розробляє та виносить на затвердження товариства правила внутрішнього розпорядку товариства щодо працівників, до обов'язків яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їхньої праці. Тобто голова правління здійснює функції одноосібного органу управління товариства. Виходячи з подібності структури та функцій органів управління споживчих кооперативів, зокрема ЖК та ЖБК, а також ТСЖ, очевидно, що скрізь голова виконує аналогічні функції, але щодо житлових споживчих кооперативів його статус як орган кооперативу прямо закріплений у ст. 115 ЖК РФ.

Контрольним органом ТСЖ є ревізійна комісія.

Реорганізація та ліквідація ТСЖ здійснюються відповідно до цивільного законодавства. При цьому мають враховуватись особливості, встановлені Житловим кодексом. Зокрема, реорганізація ТСЖ у формі перетворення має забезпечувати перехід до нової юридичної особи прав та обов'язків з управління багатоквартирним будинком на користь власників житлових приміщень такого будинку. Тому перетворення можливе лише організацію, створювану реалізації аналогічної мети, тобто. в житловий чи житлово-будівельний кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ). Однак ТСЖ створюється вже на базі існуючого багатоквартирного будинку, його членами є власники житлових приміщень даного будинку, тому не зрозуміла мета перетворення в житловий кооператив, що створюється насамперед з метою забезпечення житловими приміщеннями його членів. Зазвичай використовується зворотна схема - кооперативи, паї у яких повністю виплачені, перетворюються на ТСЖ.

Ліквідація ТСЖ провадиться з підстав, передбачених цивільним законодавством. Окрім цього, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ встановлює ще один випадок, коли ТСЖ має бути ліквідовано: якщо члени товариства не мають більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Звісно ж, що це єдина спеціальна підстава ліквідації ТСЖ. Таким можна вважати також прийняття власниками приміщень рішення про вибір іншого способу управління багатоквартирним будинком, а також припинення існування самого об'єкта управління - багатоквартирного будинку, а якщо виключити можливість існування ТСЖ з одним учасником - під час переходу права власності на всі приміщення будинку одній особі.

Товариства взаємного страхування

Товариства взаємного страхування (далі - ОВС) як спеціалізовані організації осіб, які об'єдналися задля спільного страхування від загальних страхових ризиків, відомі всім розвиненим правопорядкам. Активне створення таких суспільств у Європі розпочалося у ХІХ столітті. Їхній прообраз вбачають ще в середньовічних станових гільдіях, які надавали гарантії на випадок, якщо один із її членів виявлявся захопленим якимось нещастям.

У Росії її створення товариств взаємного страхування починається пізніше, ніж у інших країнах. Причому, ініціатива виходила від держави. В Указі імператора Олександра II від 10 жовтня 1861 р. вказувалося на необхідність роз'яснити домовласникам міст, посад та містечок користь взаємного страхування та запропонувати їм заснувати товариства взаємного страхування від вогню.

У радянський період, незважаючи на запровадження з 1921 р. державної монополії на страхування, у системі споживкооперації взаємне страхування діяло до середини 50-х рр. н.

ОВС у час розглядається як самостійна організаційно-правова форма некомерційних організацій. Його статус регламентується ФЗ від 29 листопада 2007 р. "Про взаємне страхування" (далі - Закон про взаємне страхування).

До ухвалення цього Закону питання про організаційно-правову форму товариств залишалося дискусійним. Насправді ОВС часто створювалися у вигляді некомерційних партнерств, хоча теоретично вказувалося, що це організаційно-правова форма недостатньо підходить для ОВС.

Слід зазначити, що некомерційні партнерства створюються для досягнення соціальних, благодійних, культурних, освітніх, наукових та управлінських цілей з метою охорони здоров'я громадян, розвитку фізичної культури та спорту, задоволення духовних та інших нематеріальних потреб громадян, захисту прав, законних інтересів громадян та організацій , вирішення суперечок та конфліктів, надання юридичної допомоги, а також в інших цілях, спрямованих на досягнення суспільних благ (п. 1 ст. 8 Закону про некомерційні організації). Товариства взаємного страхування створюються для надання послуг матеріального характеру своїм членам, що зближує товариства зі споживчими кооперативами. Ще однією загальною рисою споживчого кооперативу та товариства взаємного страхування є обов'язок членів внести майнові внески. Інші організаційно-правові форми некомерційних організацій, зокрема і некомерційне партнерство, не передбачають обов'язкового об'єднання внесків учасників.

Слід зазначити, що організаційно-правова форма споживчого кооперативу використовують у подібних цілях, причому з прямої вказівки закону. Йдеться про кредитні споживчі кооперативи, статус яких визначено у ФЗ від 18 липня 2009 р. "Про кредитну кооперацію". Такі кооперативи створюються як добровільні об'єднання фізичних та (або) юридичних осіб на основі членства за територіальним, професійним та (або) іншим принципом з метою задоволення фінансових потреб членів кредитного кооперативу (пайовиків).

З огляду на викладене, можна приєднатися до думки Д.В. Якимочкіна, що страховики, які передбачають здійснення взаємного страхування виключно своїх членів, повинні створюватися лише в організаційно-правовій формі споживчого кооперативу, оскільки метою створення таких юридичних осіб є задоволення інтересів його членів.

Деякі автори вважають, що чинний Закон не виключає створення ОВД в організаційно-правових формах, передбачених ЦК РФ та Законом про некомерційні організації. Однак згідно з п. 1 ст. 3 Закону про взаємне страхування взаємне страхування здійснюється товариством взаємного страхування, а п. 1 ст. 5 Закону зазначає, що з метою взаємного страхування створюється заснована на членстві некомерційна організація у вигляді товариства взаємного страхування. Фахівці при цьому вказують на відсутність у Законі про взаємне страхування перехідних положень – не визначено, в якому порядку та в які терміни вже існуючі в інших організаційно-правових формах суспільства взаємного страхування мають бути перетворені. Звісно ж, що у встановленні такого терміну не було особливої ​​необхідності, оскільки відповідність організаційно-правової форми вимогам законодавства була необхідна для отримання ліцензії, а ліцензії товариства взаємного страхування мали отримати до 1 липня 2008 р. Цікаво зазначити, що ще до ухвалення Закону про взаємне страхування ОВС, створене відповідно до ФЗ "Про некомерційні організації", відмовляли у видачі ліцензії на здійснення взаємного страхування з посиланням на те, що подібні організації суб'єктами страхової справи не визнаються.

Число членів товариства має бути не менше п'яти та не більше двох тисяч фізичних осіб та (або) не менше трьох і не більше п'ятисот юридичних осіб (п. 4 ст. 5 Закону про взаємне страхування).

Викликає сумніви, що ОВД, створене п'ятьма фізичними особами, матиме достатню стабільність, щоб забезпечити страховий захист його учасникам. З іншого боку, слід звернути увагу до відсутність регулювання ситуації зі змішаним складом учасників, тобто. коли членами товариства є фізичні та юридичні особи. Більш продуманим є регулювання цього питання у ФЗ від 18 липня 2009 р. "Про кредитну кооперацію". Відповідно до п. 2 ст. 7 цього Закону кредитний кооператив може бути створений не менш як 15 фізичними особами або п'ятьма юридичними особами. Кредитний кооператив, членами якого є фізичні та юридичні особи, може бути створений не менш ніж сімома зазначеними особами.

Також заслуговує на увагу вимога Закону про кредитну кооперацію про створення за єдиним принципом - територіальний, професійний тощо. Причому принцип створення має закріплюватися у статуті. Враховуючи особливості діяльності ОВС, а також існуючі в цій галузі традиції, така вказівка ​​не була б зайвою і в Законі про взаємне страхування.

Специфіка правового становища учасників ОВД у цьому, що вони одночасно виступають у ролі страхувальників у страхових правовідносинах. Причому членство нерозривно пов'язане із наявністю статусу страхувальника. Зазначений статус може виникнути безпосередньо на підставі статуту або внаслідок укладання договору учасника із товариством. За загальним правилом страхування ОВС майна та майнових інтересів своїх членів здійснюється безпосередньо на підставі членства, якщо установчими документами товариства не передбачено укладання у цих випадках договорів страхування. При цьому щодо здійснення страхування безпосередньо на підставі статуту передбачено обмеження: страхуванню у вказаному випадку підлягають лише майнові інтереси, пов'язані із здійсненням одного виду страхування, а правила страхування, які є невід'ємною частиною статуту товариства, повинні визначати подібні умови для взаємного страхування для всіх членів товариства ( п. 2 ст.3 Закону про взаємне страхування).

ОВС діє виходячи з статуту. Статут ОВС крім положень щодо статусу організації та взаємовідносин суспільства та учасників регулює також питання, пов'язані зі здійсненням страхування. Відповідно до ст. 6 Закону про взаємне страхування у статуті визначаються вид або види страхування, які здійснюють товариство; умови відповідальності за страховими зобов'язаннями товариства та порядок несення членами товариства такої відповідальності; правила страхування у разі здійснення взаємного страхування суспільством виходячи з статуту.

У цьому законодавець обмежив коло інтересів, які може бути застраховані у межах взаємного страхування: допускається здійснення різних видів майнового страхування. Особистого страхування товариства не здійснюють. Здійснення обов'язкового страхування шляхом взаємного страхування згідно з п. 4 ст. 968 ГК РФ допускається у випадках, передбачених Законом про взаємне страхування.

Органами управління товариства є загальні збори членів товариства, правління та директор товариства. Контрольні функції покладаються на ревізійну комісію (ревізора). У разі, якщо членами товариства є лише фізичні особи у кількості не більше тридцяти осіб, функції правління товариства можуть здійснюватись загальними зборами членів товариства (ст. 9 Закону про взаємне страхування). Загалом система органів управління та порядок їх діяльності мало відрізняються від споживчих кооперативів.

Майно ОВС належить йому на праві власності. При цьому суспільство як власник обмежується у правочині розпорядження своїм майном - воно може бути відчужено лише у разі та в порядку, передбачених законодавством та статутом товариства (ст. 16 Закону про взаємне страхування). Ця норма покликана забезпечити стабільність суспільства, і навіть сприяти виключенню зловживань із боку органів управління під час здійснення розпорядчих правомочий.

До джерел формування майна ОВД також відносяться різні види внесків, що сплачуються учасниками. Передбачається внесення вступного внеску, що є обов'язковим; додаткових внесків, зазвичай, вони вносяться з метою покриття збитків; внесків на покриття витрат, пов'язаних із статутною діяльністю товариства (ст. 17 Закону про взаємне страхування). Допускаються також добровільні грошові та інші майнові внески.

Крім внесків, вноситься страхова премія. Якщо за підсумками звітного року фінансовий результат здійснення взаємного страхування є позитивним, загальні збори членів товариства можуть ухвалити рішення про зменшення розміру страхової премії (ст. 19 Закону про взаємне страхування). Теоретично висловлюється думка, що право власності на майно у розмірі страхового внеску в учасника ОВД не припиняється. Однак оскільки ОВС - юридична особа, підстав не визнавати за нею право власності на передані їй страхові внески немає. Щодо цього ОВД не відрізняється від комерційних страхових організацій. Просто в цьому випадку страхова премія не передбачає утворення прибутку, а передбачає її використання виключно для виплати страхового відшкодування, формування страхових резервів.

До особливостей ОВД слід віднести неможливість перетворення на некомерційну організацію іншої організаційно-правової форми. Оскільки коло суб'єктів, яким дозволено здійснювати страхову діяльність, обмежене, єдиний можливий варіант - перетворення на господарське товариство (ст. 23 Закону про взаємне страхування). Це спричинить зміну умов страхування, воно здійснюватиметься у разі вже за принципами взаємного страхування, але в комерційної основі.

Розглянувши особливості правового становища ТСЖ і ОВС, можна назвати, що це особливості визначаються й не так специфікою сутності самої юридичної особи, скільки сферою діяльності. Тому їх схожість із споживчими кооперативами очевидна. Найбільш серйозним запереченням проти визнання зазначених організацій споживчими кооперативами є відсутність у них пайових відносин.

Поняття "пай" включає частину майна кооперативу, що відображає розмір участі члена кооперативу в утворенні майна кооперативу. Пай має самостійну цінність та визнається об'єктом громадянського обороту. Хоча і ТСЖ, і ОВС припускають внесення учасниками різного роду внесків, вони використовуються в процесі діяльності організації та самостійної цінності не мають. Однак наявність паю, який можна використовувати як самостійний об'єкт угод, не є обов'язковою ознакою споживчого кооперативу (ст. 116 ЦК України). Призначення пайового внеску - задоволення матеріальних та інших потреб членів кооперативу. Це призначення простежується і у внесків, що вносяться до ТСЖ та ОВД.

Щодо ТСЖ, специфіку можна побачити також у відсутності обов'язку учасників покривати збитки організації шляхом додаткових внесків та відсутності у членів права на розподіл прибутку ТСЖ. Тому представляється дуже цікавим пропозицію виділити як самостійної організаційно-правової форми юридичних некомерційне товариство, різновидом якого поряд із садовими та городницькими товариствами буде і ТСЖ. Розмежування товариств на підприємницькі та некомерційні існує у низці країн, у тому числі в Україні (ст. ст. 84, 85 ЦК України).

Розшифровка абревіатури ТСЖ — «Товариство власників житла». Це організація, створювана власниками для спільного управління землею та приміщеннями, що належать до спільної власності. Вся діяльність організації здійснюється відповідно до Житлового кодексу РФ та регулюється на законодавчому рівні (ст. 135 ЖК РФ).

Навіщо потрібна і яка його мета?

Головною метою товариства власників житла є ефективне управління. Навіщо потрібно і що воно робить? Завдання організації – формування зручних для проживання власників умов. До них відносяться:

• колективне управління будинковим майном;
• розпорядження спільним майном та забезпечення користування ним;
• утримання та зберігання майна;
• комунальні послуги для мешканців будинку;
• інші дії, необхідні успішного управління домом.

Кому підкоряється?

ТСЖ – це товариство, сформоване безпосередньо мешканцями будинкутому ТСЖ не підпорядковується нікому, крім чинного законодавства. Вищим органом у ТСЖ є правління та загальні збори товариства підзвітні його правлінню.

Чи комерційне підприємство, чи юридична особа ні?

Товариство власників житла - некомерційна організація (п. 2 ст. 291 ЦК України). Єдиною можливістю формування прибутку цієї організації можливо залучення додаткового джерела фінансування (оренда приміщень будинку, продаж рекламних площ на будинках і т.д.). І тут всі отримані кошти скеровуються утримання майна, без розподілу між учасниками ТСЖ.

Чи є юридичною особою? Згідно з чинним законодавством, цей вид організації відноситься до юридичної особи. Поряд з іншими юридичними особами, органами управління мають вестись діловодство, сплата податків, звітність у контролюючих органах, співпраця з підрядниками та постачальниками тощо.

Довідка. Набуття статусу юр. особи, які об'єдналися власниками, відбувається після державної реєстрації.

Що таке асоціація товариств власників житла?

Асоціація житлових товариств – це об'єднання двох і більше структур для ведення спільної діяльності та захисту інтересів мешканців (ст. 142 ЖК РФ). Ця організація має свій статут та реєстрацію у податковому органі. Напрямки діяльності:

• захист інтересів мешканців органів влади;
• спільний сервіс комунальних послуг;
• спільні договори із постачальниками;
• обмін досвідом у роботі із заборгованістю.

Особливості формування:

• збори мешканців у кожному ТСЖ та колективне прийняття рішення про об'єднання;
• затвердження статуту;
• вибору правління;
• реєстрація як юр. особи;
• об'єднання активів

Асоціація створюється у разі, якщо на загальному голосуванні у кожному окремому товаристві власники не менше ніж половина житлової площі будинку проголосували за дане рішення.

Плюси і мінуси

До плюсів цієї форми правління можна віднести:

• вирішення всіх питань на зборах мешканців;
• враховується думка кожного мешканця;
• самостійний вибір підрядників;
• прозора діяльність.

Мінуси:

• недосконалість законодавства;
• за наявності боржників серед мешканців, судом може бути стягнуто розмір боргу та є ймовірність того, що мешканцям доведеться платити за рахунками вдруге;
• зіткнення з пільговиками;
• можливість помилитися з вибором голови;
• розмір платежів за експлуатацію вищий;
• відсутність у законі жорстких заходів щодо боротьби з неплатниками.

Порівняння ТСЖ з іншими формами правління:

Докладніше про плюси та мінуси ТСЖ читайте.

Організація та статут

Основними етапами є:

1. Організація ініціативної групи.
2. Проведення загальних зборів мешканців (голосування за прийняття ТСЖ, вибір голови та членів правління, погодження статуту, складання протоколу).
3. Реєстрація ТСЖ як юридична особа.

Статутом товариства є документ, відповідно до якого провадиться управління багатоквартирним будинком. Цей документ є юридичною базою організації, виходячи з якої вибудовується вся діяльність у товаристві.

Ухвалення та затвердження статуту відбувається колективно в очній або заочній формі на загальних зборах мешканців. Процес прийняття статуту складається з кількох етапів: складання, узгодження, затвердження. У процесі прийняття статуту слід керуватися ст. 45 -48 ЖК РФ.

Голова та правління

Правління обирається з-поміж мешканців на загальних зборах (ст. 145 ЖК РФ). Власниками визначається кандидатура на роль члена правління та затверджується на цю посаду в ході голосування. Далі на засіданні членів правління відбувається вибір шляхом голосування. Обов'язковою умовою є присутність на засіданні, крім членів правління, не менше 50 відсотків членів товариства.

Штат

Також у штаті знаходяться:

1. бухгалтер;
2. охорона;
3. технік;
4. диспетчер;
5. паспортист;
6. слюсар;
7. двірник;
8. убощиця;
9. електрик.

Порядок вступу

Для вступу до членів ТСЖ потрібно написати заявута надати його до правління разом із випискою з держреєстру, що підтверджує право власності на нерухомість. На загальних зборах після обговорення ухвалюється остаточне рішення.

Чи можна не вступати?

Необхідність складання протоколу

Кожні збори супроводжуються обов'язковим веденням, в якому фіксується порядок денний та результат проведеного голосування. Основною частиною протоколу є порядок денний. Цей розділ містить пункти про поточні питання.

Далі у бланку фіксується результат голосування з кожного питання, розглянутому в основній частині та формулюється прийняте рішення. Остання частина документа містить підбиття підсумків зборів, коротку інформацію з питань, в яких не вдалося дійти згоди, перелік виконаних завдань, прийняті рішення. Документ засвідчується підписом голови та секретаря.

Як дізнатися, яке товариство обслуговує будинок?

Більш детально про те, як дізнатися, яке товариство обслуговує будинок, читайте у .

Оплата рахунків

Товариство власників має право самостійно формувати платіжні документита відправляти їх мешканцям дому. Оплачувати готівкою можна у касі ТСЖ. Оплатити онлайн - через сервіс ДВС ЖКГ, на порталі Держпослуг або в особистому кабінеті свого банку. Включається плата:

• за найм;
• за ремонтні роботи;
• за прибирання приміщень загального користування;
• капітальний ремонт;
• сезонні роботи;
• підтримка порядку у приміщеннях загального користування (освітлення, дрібний ремонт).

Докладніше про особливості оплати рахунків можна дізнатися з .

Порушення та проблеми в роботі

До основних проблем діяльності товариств належать:

• наявність боржників із комунальних послуг;
• відносини із забудовником (у нових будинках);
• дефіцит інформації про діяльність товариства у зв'язку з ігноруванням мешканцями загальних зборів;
• байдужість власників та небажання особисто брати участь у благоустрої;
• ймовірність вибору недобросовісного голови;
• поява конфліктів між мешканцями та правлінням.

Головним способом вирішення багатьох складнощів у роботі організації є грамотний вибір людини на роль голови. Обираючи кандидатуру голови, який прийматиме рішення з фінансових питань, здійснювати угоди та прийматиме рішення, слід уважно вивчити його репутацію.

Ще одним способом вирішення проблем є формування контрольної комісії з числа мешканців, яка здійснюватиме спостереження та контроль за діями голови та членів правління. У такому разі механізм функціонування організації буде дуже дієвим і успішним.

Чи можна вийти зі складу 1 квартирою чи будинком?

Із ТСЖ можна вийти однією квартироюдля цього потрібно погасити всі борги перед товариством і подати заяву про бажання виходу в правління ТСЖ. Вихід із ТСЖ цілим будинком можливий у разі ліквідації чи реорганізації товариства (ст. 140 ЖК РФ). Для цього кожен власник повинен написати заяву про вихід та надати її до правління.

Більше нюансів про те, чи можна вийти з ТСЖ однією квартирою або всім будинком, ви дізнаєтесь. Для проведення даної процедури необхідно отримати більшість голосів за реорганізацію, повідомити за формою №Р12003 кожного члена організації, зареєструвати новий орган у податковій інспекції, сплатити мито, здійснити перехід прав та обов'язків до нової організації, внести зміни до ЄДРЮЛу.

ТСЖ – одна з форм управління, яка дозволяє кожному власнику брати особисту участь у вирішенні проблем та питань функціонування будинку. Дана форма має свої переваги та недоліки, на які потрібно звернути увагу при виборі форми правління багатоквартирним будинком.

Громадяни нашої країни стикаються із бездіяльністю ЖЕКів, відсутністю гарного обслуговування, проведення ремонтних робіт. А тому їм на зміну приходять керуючі компанії чи ТСЖ. Але через те, що КК - організації комерційні і, відповідно, налаштовані отримання фінансової вигоди.

Більшість мешканців вважає за краще створювати альтернативу – товариство власників житла, організацію, чий пріоритет – благоустрій МКД та інтереси власників житла. Це офіційна організація зі своїми обов'язками та повноваженнями, а також офіційною документацією.

Що таке ТСЖ

Насамперед слід сказати, що ТСЖ - це абревіатура, яка розшифровується товариством власників житла. Більшість мешканців МКД є власниками квартир. Усі багатоквартирні будинки мають бути організації, щоб управляти будинковим майном. Якщо ні ЖЕК, ні КК мешканців не влаштовують, власники квартир скликають загальні збори, на яких ставлять на голосування рішення про створення об'єднання. І після більшості позитивних результатів організовують ТСЖ.

Вона може бути створена в одному МКД або між кількома житловими будинками. Власники квартир, які створюють організацію, мають написати заяву про прийняття, на підставі якої вони будуть включені до його членів.

Більшість власників квартир вважають таку форму управління житловими будинками найкращим варіантом, який гарантує відстоювання прав власників квартир, зокрема, перед комунальними службами та державними органами, наприклад, з питань проведення ремонтних робіт.

Це керуючий орган, метою якого є збереження, підтримання у належній формі, охорона та благоустрій загальнобудинкового майна. Крім того, товариство та його правління – це важіль впливу на комунальні служби та підрядників, які виконують низку поставлених ним завдань. Це організація некомерційного характеру, вона має на меті отримання комерційної вигоди.

Об'єднання власників нерухомості створюється фізичними особами, але при цьому організація є юридичною особою. Товариство має свій розрахунковий рахунок, а члени правління та голова мають бути зареєстровані в ЄРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридичною особою, має бути поставлено на облік у фіскальній службі.

Цілі створення

Цілями спільного об'єднання власників житла у багатоквартирному будинку є:

• спільне керівництво та розпорядження;
• отримання доходів та їх розподіл на вирішення завдань з обслуговування та ;
• утримання будинку у хорошому стані: як санітарному, так і технічному.

Організація має право здавати в оренду або оренду частину спільного майна з метою. Отримання додаткового доходу, який буде спрямований на вирішення певних завдань товариства.

Товариство власників житла координує діяльність, спрямовану управління підвладними їй будинками, як некомерційна організація. А тому вона прагне не отримати максимум прибутку, а розподіл доходів на потреби товариства. Але об'єднання має покривати збитки, які можуть виникнути, з допомогою додаткового внесення коштів власниками житла.

Об'єднання є способом уникнути нав'язуваних КК умов обслуговування будинку. Наприклад, самим вибирати підрядників та постачальників послуг на вигідних умовах для мешканців, а не компанії, що управляє. Комунальники та інші фірми, у свою чергу, обслуговують будинок на підставі укладеного договору з ТСЖ.

Якщо члени чи просто мешканці будинку незадоволені діями об'єднання, вони мають повне право пред'явити претензії та поставити питання на голосування. Таким чином, його головна мета та функція – організація правильного управління та керівництва експлуатацією довіреного йому житлового фонду.

Згідно 136 статтіЖК РФ, В одному багатоквартирному будинку власники можуть створити одне ТСЖ. Створення товариства можливе і між декількома, близько розташованими МКД або мають спільні земельні ділянки чи інфраструктурні елементи. Товариство також може бути створене на етапі будівництва будинку ст. 139 ЖК).

Рішення про те, чи вступати в ТСЖ, приймають власники квартир, ніхто їх примусити до цього не може. Необов'язково усі мешканці будинку мають бути членами товариства. Створення товариства можливе, якщо на загальних зборах щодо його організації присутні 50% мешканців, і стільки ж із присутніх має проголосувати позитивно.

Функції ТСЖ

Нерідко, перед створенням об'єднання власників нерухомості, у його майбутніх членів та інших мешканців будинку постає питання: чим займається організація, які функції на неї покладено. Права та обов'язки визначаються статтею 135 ЖК РФ, а також статутоморганізації. Основні обов'язки товариства власників житла такі:

• контролювати діяльність компаній, що надають послуги власникам квартир: комунальних служб, підприємств та фірм, що надають побутові послуги, такі як , та інші;
• вирішувати питання, що стосуються того, коли та хто здійснює ремонт;
• відстежувати виконання правил експлуатації будинку та його обслуговування;
• забезпечувати виконання робіт з облаштування будинку та прибудинкової території згідно з планом, затвердженим на рік;
• надавати необхідні послуги власникам квартир та виконувати їх;
• забезпечувати належний санітарний стан загальнобудинкового майна (своєчасне вивезення сміття, чистота на майданчиках, зокрема біля сміттєпроводів тощо);
• , дитячих майданчиків для мешканців будинку (пункт має бути обумовлений статутом);
• виконання додаткових функцій, прописаних у статуті, затвердженому на загальних зборах.

ТСЖ, як представник інтересів мешканців багатоквартирних будинків, зобов'язане відстоювати інтереси будинку та права мешканців зокрема перед комунальними службами та державними органами. Найчастіше виникають проблеми з проведенням ремонту як поточного, і капітального. Членам правління та голові товариства зокрема доведеться неодноразово зіткнутися з небажанням комунальників вчасно виконувати свої зобов'язання.

Відповідно до законодавства, будучи юридичною особою, має право від свого імені укладати договори з договорами, що надають комунальні послуги з обслуговування багатоквартирного будинку та інші, які власники житла вважають за необхідне. Ще одне зобов'язання учасників об'єднання - складання та затвердження кошторису на наступний період.

До обов'язків членів ТСЖ входить підтримка порядку в будинку, чистоти та збереження загальнобудинкового майна, зокрема технічного оснащення, конструкцій на земельній ділянці, що прилягає до МКД тощо. Таким чином, все, що робить об'єднання власників житлової нерухомості, спрямоване на покращення або мінімум підтримання гідних житлових умов будинку або кількох МКД, які перебувають під його керуванням.

Порядок звіту перед мешканцями

Згідно із законодавством, товариство власників житла, а саме члени правління та його голова, зобов'язані регулярно звітувати перед мешканцями. При цьому регулярний порядок звіту встановлюється статутом. Крім того, звіт про рух коштів, виплати, витрати, отримані доходи або виконану ТСЖ роботу повинен бути наданий на першу вимогу членів об'єднання.

Проте жодним законодавчим актом не було встановлено чіткої форми для звіту ні для правління, ні для голови. Виходячи з цього порядок звітності перед мешканцями слід чітко прописати в статуті товариства. Тому що він є основним документом, згідно з яким мають діяти члени правління та голова ТСЖ.

Кожен із мешканців, який є членом товариства, повинен обов'язково ознайомитися зі статутом товариства. У ньому описаний порядок, як, як у якій формі воно має відзвітувати перед власниками квартир.

Статут

Як було зазначено, статут товариства – головний правової документ, регулюючий права, функції, обов'язки його членів, правління та голову. Він подається як установчий документ для реєстрації товариства як юридична особа. На перших загальних зборах членів товариства статут має бути затверджений та підписаний головою.

• затверджується усіма власниками квартир;
• повинен бути пронумерований та підписаний головою;
• підписи власників необов'язкові.

Копія завіреного статуту має бути завірена нотаріусом. Після чого ТСЖ на його підставі реєструють у федеральній податковій службі для подальшого оподаткування об'єднання власників житла.

Сам статут містить:

• адреси будинків, що входять до ТСЖ;
• місце та дата складання;
• ціль, з якою створювалося товариство;
• права, обов'язки його членів.

Якщо необхідно внести поправки до вже чинного статуту, необхідно провести загальні збори та змінити зміст документа на підставі протоколу заходу.

Засновники

Кожен із мешканців будинку, які виступили за створення товариства, є засновником ТСЖ. Але оскільки учасників товариства і, відповідно, власників квартир багато, то у заяві та документації, що подається для реєстрації товариства, зазначається, що засновники ТСЖ – члени його правління.

Вони виступають особою товариства, його керуючої частиною, яка, як і інші члени, зацікавлена ​​у належному обслуговуванні будинку та належної якості послуг. Якщо хтось із членів товариства хоче вийти зі складу засновників ТСЖ, йому необхідно написати відповідну заяву. При цьому згоди решти мешканців не потрібні.

Засновником може бути будь-яка фізична особа, яка проживає в будинку, та є власником житлової площі у ньому. Згадування засновників під час реєстрації ТСЖ як юридичної особи є формальністю. Члени правління та голова реєструються в ЄРГЮЛ. Якщо у складі правління відбуваються зміни, необхідно повідомити фіскальну службу для внесення відповідних поправок.

Реєстр членів ТСЖ

У реєстрі членів товариства власників житла мають бути дані, з допомогою яких можна зрозуміти, хто саме є членами ТСЖ. Також відомості, які в ньому відображені, дозволять за потреби зв'язатися з будь-яким з учасників товариства. Список членів ТСЖ відображає інформацію про розмір належної частки загальнобудинкового майна кожному з них.

Стандартна форма реєстру містить таку інформацію:

• найменування товариства власників житла;
• юридична адреса ТСЖ;
• дані ІПН;
• дату створення;
• перелік входять у товариство будинків.

Він має бути підписаний головою ТСЖ із зазначенням його контактного телефону.

Відповідальність

Правила роботи, функції, повноваження та обов'язки товариства власників записані у житловому праві та регламентовані законодавством РФ. Серед учасників ТСЖ обирається правління, до якого входять кілька людей. І також голова товариства – голова, у якому лежить відповідальність за дії об'єднання.

Так, глава ТСЖ відповідає за такі дії:

• підбір персоналу;
• здавання звітності до податкової;
• ведення та зберігання обліку товариства;
• укладання договорів.

На членів правління ТСЖ покладено відповідальність за виконання угод, укладених із підрядниками та іншими службами, у тому числі комунальними, а також перед партнерами та мешканцями будинку.

Під відповідальністю товариства також розуміють такі його зобов'язання:

• використання площ, що у загальному пайовому володінні всіх мешканців;
• утримання та збереження порядку у місцях загального користування;
• проведення ремонтних робіт;
• розпорядження спільною власністю товариства.

Члени ТСЖ повинні забезпечити своєчасне та якісне постачання ресурсів та комунальних послуг.

Прийняття рішення у товаристві

Усі рішення ухвалюються спільно на підставі підсумків голосування власників житла, проведеного на загальних зборах. З таких зборів починається саме створення ТСЖ, на якому 50% власників квартир удома чи кількох МКД мають заявити про бажання організувати товариство. Збори можуть проводитися як у очній, і у заочній формі шляхом письмового голосування.

На таких зборах приймають рішення про те, як використовувати вільні площі, наприклад, погоджують порядок, права та інші пункти статуту, вирішують поточні питання, наприклад ремонт. Також саме зборами мешканців вирішується доля чинного голови, необхідність його заміни.

Для проведення голосування на зборах ТСЖ необхідно заздалегідь повідомити мешканців будинку про його дату, час та місце проведення. На заході можуть бути прийняті рішення виключно з тих питань, які згідно із законодавством РФ перебувають у компетенції товариства. Необхідно заздалегідь підготувати порядок денний, в якому відобразити всі пункти, необхідні для обговорення та прийняття рішення.

Усі прийняті рішення на зборах вносяться до , який ведеться протягом усього заходу та після закінчення його засвідчується підписом ініціатора чи голови. Для прийняття будь-якого рішення потрібна більшість голосів. Мешканців, які не були присутні на зборах, необхідно повідомити протягом 10 діб про результати зборів.

Плюси та мінуси ТСЖ

Товариство власників житла надає власникам квартир право самим вирішувати, які правила керування будинком та спільним майном, хто стане постачальником комунальних послуг тощо. Але можливість самостійного прийняття рішень може бути як гідністю, і недоліком.

Серед незаперечних переваг такої форми управління будинком, як ТСЖ, слід виділити:

• управління спільним майном у будинку з метою отримання додаткових коштів на благоустрій, обслуговування та ремонт МКД та: оренда, розміщення реклами;
• швидке вирішення питань на загальних зборах шляхом голосування;
• фінансова прозорість: у будь-який момент кожен із мешканців та членів товариства має право ознайомитися з рухом грошей, витратою коштів;
• платити потрібно тільки за дійсно необхідні послуги, а не ті, що нав'язує керуюча компанія або вносить в оплату за умовчанням, отже, це суттєво скоротить оплату комунальних;
• самостійний вибір підрядників.

При створенні ТСЖ відповідальність за збереження загальнобудинкового майна лягає на кожного мешканця, так само як і за результати прийнятих ними рішень щодо облаштування та обслуговування житлового будинку. Одним із важливих є можливість зменшення розміру комунальних платежів. Грамотний управлінець може відчутно знизити плату за квартплату за рахунок отримання товариством прибутку, наприклад, надавши нежитлову площу під оренду.

Товариство власників житла має свої недоліки. У кожному об'єднанні існує група активістів, але ніхто не дасть гарантій, що це грамотні та компетентні люди. Зайва ініціативність і нездатність розібратися у питанні, вести справи належним чином.

У товариства досить невеликий власний капітал, за допомогою якого складно розплатитися з заборгованостями, що виникли. І це може стати суттєвою проблемою ТСЖ, коли доведеться терміново розраховуватись із підрядниками. Крім цього, виконання деяких разових робіт для об'єднання може обійтися дорожче, ніж для тієї ж КК, тому що зацікавленість в одиночних замовленнях багатьох фірм мінімальна.

До найпоширеніших методів управління багатоквартирними будинками належить ТСЖ. Мешканці все частіше вибирають самостійне керування.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Які особливості відрізняють 2020 року роботу товариства власників житла?

За довгі роки радянської влади люди звикли, що здебільшого турботу про їхнє житло здійснювала держава.

Розвиток ринкових відносин та поява приватної власності змусило громадян переглянути свої погляди.

Сьогодні мешканці готові взяти на себе клопіт за утриманням власного будинку, створюючи товариства власників житла. Які особливості роботи ТСЖ у 2020 році?

Основні моменти

ТСЖ створюється власниками приміщень у багатоквартирному житловому будинку. Товариство власників житла має право розпоряджатися спільним майном у межах своєї компетенції та забезпечувати належне використання.

Рішення про створення об'єднання власники приймають голосуванням. Достатньо, щоб дві третини власників висловилися «за» створення товариства.

Цілями створення об'єднання визнаються:

• спільне управління майном МКД;
• забезпечення належної експлуатації нерухомості;
• володіння, користування та розпорядження спільним майном.

Спочатку порядок створення ТСЖ регламентувався та (втратив чинність з 1.03.2005).

Короткий період діяльності товариств регулювалася (з 18.04.2006 по 15.12.2007). В 2020 базовою основою для ТСЖ виступають норми ЖК РФ.

Примітно, хоча товариство визнається некомерційною організацій, реєструється воно аналогічно з організаціями комерційними.

Створення товариства власників житла

Весь процес створення товариства власників житла поділяється на кілька етапів:

1. Виявлення відповідної ініціативи від групи мешканців.
2. Організація загальних зборів та прийняття рішення.
3. Реєстрація ТСЖ як юридичної особи.

Бажання створити ТСЖ може виникнути у будь-якого власника приміщення у МКД. Якщо така перспектива зацікавила деяких інших мешканців, утвориться ініціативна група власників.

Бажано щоб до групи входили громадяни з юридичною або бухгалтерською освітою, які мають знання у житловому праві, мають навички управління у сфері ЖКГ.

Наступним етапом стає скликання загальних зборів мешканців. Для цього всі власники приміщень у будинку сповіщаються про місце та час проведення зборів за допомогою належних повідомлень.

Громадяни, які з'явилися на зборах, повинні мати при собі документи, що підтверджують наявні у них .

Загальну кількість власників можна уточнити у паспортному столі. Порядок денний, що розглядається на загальних зборах, включає обговорення причин створення ТСЖ і різних процедурних питань.

Для створюваного ТСЖ обираються керівник та члени правління. Також у ході зборів створюється статут товариства.

Оформляється проведення зборів протоколом, який є підставою для реєстрації юрособи.

Права та обов'язки

Особливості діяльності товариства власників житла визначено ЖК РФ. До прав ТСЖ належать такі функції:

Ряд прав має місце, а то й зачіпаються безпосередні інтереси власників приміщень.

Так з деяким обмеженням товариство має право:

• передавати у часткове чи повне використання частину спільного майна МКД;
• перебудовувати будинок із дотриманням законодавчих норм;
• купувати для загальночасткового володіння землю для подальшої експлуатації або ;
• забудовувати прибудинкову територію, не порушуючи норм закону.

Усі учасники товариства зобов'язані сплачувати встановлені внески. А якщо ні, то виплати можуть стягуватися через суд.

При цьому в судовому порядку може бути затребуване і відшкодування збитків ТСЖ, що виникли через несвоєчасне внесення внесків.

Обов'язками товариства вважаються:

Хто є органом правління

Прийнявши рішення про створення ТСЖ, власники обирають правління з-поміж мешканців будинку. Саме правління стає чинним виконавчим органом.

Усі поточні питання, пов'язані з керуванням будинком, вирішує правління. Воно приймає рішення про необхідні дії та способи їх реалізації.

Очолює правління голова. Обраний голова правління діє від імені товариства під час підписання договорів, взаємодії із сторонніми організаціями та інше.

Але голова перестав бути органом управління, оскільки немає права приймати самостійних рішень не узгодивши їх із правлінням.

Коли плановані дії можуть торкнутися інтересів власників, правління делегує повноваження загальним зборам .

У цьому випадку мешканці будинку через обговорення та голосування приймають рішення, тобто виконують управлінські функції.

При цьому враховується думка всіх власників, у тому числі й тих, хто не входить до складу товариства.

Правове становище (статут)

Зміни житлового законодавства від 2015 року торкнулися діяльності ТСЖ. Зокрема, Статут підлягає реєстрації у ФНП, а для голови обов'язковим є отримання виписки з ЄДРЮЛ.

Зміни до товариства вносяться загальними зборами власників. Ці норми зберегли свою актуальність і в 2020 році.

Безпосередньо порядок прийняття Статуту у — . За законом затвердити Статут мають усі власники МКД.

Збори можуть мати заочну форму, але при попередньому проведенні очного зборів.

Сам Статут є пронумерованим і прошнурованим документом, завіреним головним підписом. Підписи всіх власників не потрібні.

Статут відображає всі основні аспекти утримання та обслуговування будинку. Обов'язково у документі прописується адреса будинку, дата та місце складання Статуту.

Невід'ємними пунктами виступають мета функціонування товариства, правничий та обов'язки його. На підставі реєстрації Статуту у ФНП здійснюється оподаткування діяльності ТСЖ.

Поправки, внесені до ЖК РФ, дещо змінили закон. Змінилося найменування товариства. З 1.09.2014 ТСЖ повинні іменуватись ТСН, а його учасники – власниками нерухомості.

Щодо змін щодо Статуту виділити потрібно такі:

• змінилося найменування товариства;
• у договорі об'єднання називається як «некомерційна корпоративна організація»;
• дозволяється підприємництво, якщо воно здійснюється на благо власників;
• наявність голови (голов може бути кілька) і правління обов'язково;
• можливе формування наглядової ради;
• права та обов'язки членів ТСН можна змінити на підставі протоколу загальних зборів власників.

Зміни потребують нотаріального засвідчення. Узгоджені зміни оформляються протоколом, який відправляється до ФНП для підтвердження поправок.

Через п'ять днів голові видається витяг з Росреєстру, що підтверджує внесення змін.

Для реєстрації ТСН як юридична особа знадобляться:

• заяву про постановку на облік юридичної особи;
• прокол загальних зборів власників;
• статут ТСН;
• розрахунок частки кожного власника.

Що входить до обов'язків керівництва

Діяльністю товариства керує загальні збори власників. Але управлінські функції у ТСН здійснюються правлінням, яке звітує про виконану роботу перед загальним зборами.

До повноважень правління входить вирішення будь-яких питань, що стосуються роботи ТСН. Винятком виступають ситуації, які вирішуються виключно зборами всіх учасників ТСН.

До обов'язків правління ТСН належать такі моменти, як:

• гарантування дотримання Статуту та законодавчих норм;
• здійснення контролю за своєчасним внесенням платежів учасниками товариства;
• складання кошторису витрат/доходів на поточний рік;
• створення звітів про фінансово-господарську діяльність;
• подання звіту загальнобудинковим зборам для ознайомлення;
• управління МКД чи укладання договорів управління;
• найм та звільнення працівників для експлуатації будівлі (але роботодавцем у трудових відносинах виступає ТСН, а не управлінський орган);
• укладання договорів обслуговування загальнобудинкового майна;
• ведення списку учасників товариства;
• здійснення діловодства та бухобліку;
• ведення звітності;
• скликання та проведення загальнобудинкових зборів;
• виконання інших обов'язків, прописаних у Статуті.

Коли виникає членство

Створення ТСН у багатоквартирному будинку не означає, що всі власники приміщень у приміщенні автоматично стають членами товариства.

Членство виникає на підставі заяви про вступ до ТСН, поданої власником.

Причому власник приміщення може будь-якої миті вступити в товариство і так само в будь-який час вийти з нього.

Припиняється членство виходячи з відповідної заяви чи одночасно втратою права власності приміщення у МКД.

Якщо на момент створення товариства хтось із мешканців був наймачем/орендарем, але згодом став власником, то він має право вступити до ТСН у стандартному порядку.

Відео: створення товариства власників житла

Правлінням ТСН ведеться реєстр членів товариства. Дані, що містяться в ньому, повинні точно ідентифікувати всіх учасників. Також до реєстру включаються дані про розмір частки у загальнобудинковому майні кожного члена ТСН.

Член товариства зобов'язаний надавати лише достовірні дані та своєчасно повідомляти правління про будь-які зміни своїх даних.

Але слід зазначити, як і мешканці, які є членами товариства, вправі запитувати в правління інформацію про діяльність ТСН, пред'являти вимоги щодо якості послуг, знайомитися з документами ТСН і оскаржити у суді рішення товариства.

На що може бути перетворено ТСЖ

Товариство власників нерухомості може бути реорганізовано. передбачає такі випадки реорганізації, як:

• злиття юросіб;
• приєднання однієї юрособи до іншої;
• поділ юрособи на кілька різних організацій;
• виділення окремих фірм із юрособи;
• перетворення юридичної особи на іншу організаційно-правову форму.

За рішенням загальнобудинкових зборів власників ТСН може бути перетворено на житлово-будівельний чи споживчий кооператив.

Однак слід знати, що будь-яка реорганізація вимагає реєстрації нової юрособи. Споживчим кооперативом називається об'єднання громадян задля досягнення спільних цілей.

Засновниками кооперативу можуть бути повнолітні громадяни та організації. Від учасників кооперативу вимагається внесення вступних та пайових внесків своїм майном.

За своїм статусом споживчий кооператив – комерційна чи некомерційна організація?

Це щось середнє, зокрема це некомерційне підприємство, яке має право вести підприємницьку діяльність. Частина отриманого прибутку розподіляється між учасниками об'єднання.

З чого складаються кошти

Будь-яке ТСН має справу з двома різновидами майна, як мінімум. Це загальнобудинкове майно та майно товариства.

Відмінністю цих видів вважається те, що загальнобудинкове майно використовується обслуговування двох і більше приміщень у будинку, а майно ТСН застосовується для ведення юридичної діяльності товариства.

Але на практиці буває складно розмежувати майно за категоріями. Кошти ТСН складаються із внесків учасників товариства.

Крім того, оскільки ведення підприємництва для ТСН не заборонено, може вилучатись від здачі в оренду спільного майна МКД.

За рахунок використання порожніх приміщень сторонніми особами з'являється додатковий та може знижуватись розмір внеску для учасників товариства.

Частину коштів можна одержати з місцевого муніципалітету. Власниками неприватизованих приміщень у багатоквартирному будинку вважаються муніципальна влада.

Отже, вони мають брати участь у утриманні будинку. Якщо муніципалітет відмовляється робити виплати, ТСН має право стягувати кошти через суд.

Навіщо потрібна ревізійна комісія

Діяльність будь-якої організації має періодично контролюватись. Щодо ТСН ця функція виконується ревізійною комісією.

Контрольно-ревізійний орган не належить до управлінських органів товариства. Тобто комісія не займається організаційною, розпорядчою та виконавчою роботою.

Головна функція ревізійної комісії – це внутрішній аудит, який виражається у перевірці фінансово-господарської діяльності ТСН.

Обирає ревізійну комісію загальнобудинкові збори терміном трохи більше двох років. Члени управлінських органів товариства що неспроможні входити до складу комісії.

Функціями ревізійної комісії є:

• організації ревізії фінансово-господарської діяльності ТСН не рідше одного разу на рік;
• складання кошторису про прибутки та збитки;
• створення звітів за підсумками ревізії;
• подання звіту про виконану роботу загальним зборам учасників ТСН.

Товариство власників житла – це добровільна угода власників з управління багатоповерховим будинком або кількома будинками. Причому якщо це кілька будівель, то вони мають територіально розташовуватись поруч, бути сусідніми будинками.

Законодавчою базою реалізації роботи товариства власників житла вважається Житловий кодекс.

Створити це об'єднання можна у разі виявлення згоди власників квартир, розташованих у конкретному будинку. Причому згоду слід висловити більшості власників житла.

Склад ТСЖ обов'язково має налічувати понад 50% власників, інакше його існування неможливе.Після винесення висновку про організацію ТСЖ його слід зареєструвати у Росреєстрі. Термін роботи цього об'єднання не обмежений.

Що таке ТСЖ у багатоквартирному будинку?

Власникам квартир у певному будинку дозволяється організувати одне єдине товариство і це означає ТСЖ. Часто запитують: «Чи є ТСЖ юридичною особою?» і відповідь на нього проста: «ТСЖ — це юридична особа». Воно має власний розрахунковий рахунок, і має бути поставлено до податкової служби на облік.

ТСЖ має закріплені права, розписані у статті 137 ЖК:

• підписання договору на утримання будинку;
• розрахунок бюджету, складання кошторису;
• розрахунок для кожного власника щорічної суми виплат на утримання будинку;
• проведення робіт із забезпечення нормального функціонування будинку;
• розпорядження будинковим майном;
• укладання угод відповідно до поставлених завдань управління та їх оплата;
• оформлення кредитів та використання цих коштів на будинкові потреби.

На товариство також накладаються певні зобов'язання:

• виконання всіх зобов'язань, прописаних у угоді;
• надання послуг власникам квартир;
• відстоювання обґрунтованих законом вимог власників житла перед третіми особами.

За потреби товариство можна переоформити на житловий кооператив.Якщо раніше була угода щодо з'єднання кількох будинків в одне ТСЖ, то можна розбити її при затвердженому рішенні на окремі товариства.

ТСЖ можна ліквідувати. Висновок про повну його ліквідацію має бути винесено більш як половиною голосів власників.

Суть

Основним керівним органом ТСЖ вважається загальні збори власників. Підставою діяльності організації є Статут.Саме в цьому документі має бути прописана мета створення об'єднання мешканців.

Головною метою товариства власників житла визнається не отримання та розподіл прибутку, а керівництво багатоквартирним будинком:

Правління товариства укладає договір із компаніями, що надають комунальні послуги. При цьому ТСЖ може домовлятися про тарифи та контролювати роботу цих компаній.

ТСЖ є важелем впливу на комунальні служби, виступає у ролі посередника між власниками квартир та організаціями ЖКГ.

Витрата коштів відбувається у порядку встановленої черговості, що визначається на загальних зборах мешканців.

Навіщо потрібно?

Багато мешканців стають власниками своїх квартир. Для того, щоб на ділі можна було приймати рішення в управлінні своїм майном, вони об'єднуються в товариство, оскільки самотужки реалізувати свої права власності у великому будинку неможливо.

Товариство власників житла утворюється для координації діяльності в управлінні будинком як некомерційна організація. Це дозволяє уникнути кабальних умов, що нав'язуються різними керуючими компаніями.

Варто врахувати, що вимоги та претензії до правління ТСЖ мають право пред'являти не тільки члени товариства, але й інші мешканці, які проживають у цьому будинку і не входять до складу ТСЖ.

ТСЖ форма власності

Товариство не має права володіння майном будинку, воно виключно його використовує відповідно до укладеної угоди з власниками багатоквартирного будинку.

За статтею 151 ЖК до власності товариства належать кошти, що складаються з платежів мешканців, доходів від діяльності та інших надходжень.

Чи є товариство власників житла споживчим кооперативом?

ТСЖ не вважається споживчим кооперативом, оскільки товариство за своєю суттю є некомерційною організацією. Її прагненням не є отримання прибутку та його розподіл.

Доходи, одержувані від діяльності товариства, не перерозподіляються між його членами, а йдуть забезпечення завдань, поставлених перед ТСЖ.

Споживчий кооператив, навпаки, комерційне об'єднання громадян відповідно до статті 106.1 ЦК. Усі доходи розподіляються між членами кооперативу.

ТСЖ не покриває збитки внесенням додаткових коштів, зібраних від власників житла. Воно лише прагне направити всі зусилля щодо зменшення їх шляхом організації правильного керівництва експлуатацією будинку.

Асоціація ТСЖ, що це?

Відповідно до статті 142 ЖК асоціація ТСЖ це коли два і більше товариства можуть бути об'єднані за договором в асоціацію з метою покращення керівництва та утримання багатоквартирними будинками.

Об'єднання кількох товариств допомагає підвищити ефективність їхньої роботи, зменшити витрати. Не треба в кожному ТСЖ тримати бухгалтерію, аварійну та ремонтні служби.

Оптимальним вважається управління будинками із площею обслуговування до 200 тис. м². Це дозволяє заощадити 15% від витрат, які припали б на кожне товариство окремо.

ТСЖ створюється для поліпшення господарювання будинку, розрахованого на багато квартир. Ця система є прозорішою, її діяльність простіше контролювати.

За допомогою товариства можна реально брати участь у вирішенні багатьох завдань, пов'язаних з підтриманням життєдіяльності будинку, у тому числі вибір постачальників послуг ЖКГ. Це дозволяє значно зменшити витрати на комунальні платежі.

У цій статті ми розглянули все що пов'язано з ТСЖ і яка його характеристика.