HOA: ¿qué es y cómo organizarlo? ¿Qué es una asociación de propietarios?Qué es una asociación de propietarios.

Ausencia en el art. 50 del Código Civil de la Federación de Rusia, una lista exhaustiva de formas organizativas y jurídicas de entidades jurídicas sin fines de lucro, no contribuye a la creación de su sistema unificado. Como se señala en estudios teóricos, “la oportunidad brindada por el Código Civil al legislador... dio margen para una elaboración de leyes a menudo irreprimible...”.

Actualmente, la necesidad de racionalizar el sistema es evidente. Y esto es imposible sin una “revisión” de las normas organizativas y jurídicas existentes, ya que “hay casos de confusión de conceptos cuando el legislador denomina tal o cual tipo de forma organizativa y jurídica, pero en esencia no lo es, y estamos hablando sólo de una variedad en el marco de una forma organizativa.” -forma jurídica". El Concepto para el desarrollo de la legislación sobre personas jurídicas, cuyo borrador fue aprobado en marzo de 2009, propone establecer una lista exhaustiva de personas jurídicas sin fines de lucro y excluir de la legislación algunas formas organizativas y jurídicas que se crearon como resultado. de “confusión de conceptos”. Esto se aplica en particular a las asociaciones de propietarios de viviendas y a las mutuas de seguros, que, según varios expertos, son en realidad cooperativas de consumidores.

Para saber si existen motivos para excluir estas formas organizativas y legales o si es necesario eliminar solo las deficiencias de la regulación legal que no permiten distinguir claramente estas formas de otras similares, es necesario examinar su estatus legal.

Asociación de Propietarios

(en adelante, HOA) es la única forma organizativa y jurídica de entidades legales prevista específicamente para las asociaciones de propietarios de locales en un edificio de apartamentos únicamente con el fin de administrar este edificio. Las cooperativas de vivienda y otras cooperativas de consumidores especializadas llevan a cabo la gestión junto con la implementación de la tarea principal: proporcionar alojamiento a sus miembros.

HOA es una organización sin fines de lucro, una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la gestión conjunta de un complejo de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos, garantizando el funcionamiento de este complejo, la propiedad, el uso y, dentro de los límites establecidos por la ley. , enajenación de propiedad común en un edificio de apartamentos (Parte 1 del artículo 135 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) .

La creación por parte de propietarios de locales residenciales y no residenciales de organizaciones especializadas para la gestión de edificios de apartamentos se utiliza ampliamente no sólo en Rusia, sino también en países extranjeros. En los estados formados en el territorio de la antigua URSS, también se prevé la creación de asociaciones sin fines de lucro de propietarios de locales residenciales con derechos de entidad jurídica para administrar edificios de apartamentos.

En muchos sentidos, la legislación de Ucrania y Bielorrusia observa una regulación similar de las relaciones de gestión de edificios de apartamentos. El estatuto de las asociaciones de propietarios creadas en Bielorrusia está determinado por la Ley del 8 de enero de 1998 sobre propiedad conjunta de viviendas. En Ucrania está en vigor la Ley del 29 de noviembre de 2001 sobre asociaciones de copropietarios de edificios de apartamentos. Al mismo tiempo, ciertas cuestiones se regulan de manera diferente que en Rusia y, en algunos casos, dicha regulación es más reflexiva y conveniente.

Las asociaciones de propietarios no pueden considerarse una forma completamente nueva de gestión de edificios de apartamentos para Rusia. La aparición de las primeras asociaciones de vivienda se remonta a los años 20. el siglo pasado. Se pretendía, al igual que en la etapa actual, asignar responsabilidades para el buen funcionamiento de los edificios de apartamentos a los propietarios de locales residenciales, liberando al Estado de estas responsabilidades. Es cierto que, a diferencia de la realidad moderna, no se trataba de crear asociaciones de propietarios de locales residenciales, sino de involucrar en la gestión a personas que son inquilinos.

Antes de la entrada en vigor del actual Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el estatus legal de las asociaciones de propietarios estaba regulado por la Ley Federal del 15 de junio de 1996 N 72-FZ "Sobre asociaciones de propietarios".

La Asociación de Propietarios opera sobre la base de los estatutos. Sin embargo, la legislación no prevé requisitos especiales para su contenido. En consecuencia, el art. 52 del Código Civil de la Federación de Rusia. La necesidad de incluir ciertas disposiciones en la carta se desprende de algunos artículos del Código de Vivienda de la Federación de Rusia: Parte 1 del art. 145 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece que el estatuto determina el procedimiento para convocar la junta general de la Asociación de Propietarios, parte 3 del art. 146 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia: que la carta, junto con el art. 45 del Código de Vivienda de RF define los poderes de la junta general de miembros de la Asociación de Propietarios, etc.

Con el fin de promover una difusión más activa de las asociaciones de propietarios, la Orden Nº 35 del Ministerio de Tierras y Construcción de la Federación de Rusia del 3 de agosto de 1998 aprobó la Carta Modelo de una asociación de propietarios. Esta Orden no ha perdido vigencia en la actualidad, sin embargo, la aplicación de la Carta Modelo es posible teniendo en cuenta lo dispuesto en el Apartado. VI Complejo Habitacional de la Federación de Rusia.

Según la legislación de algunos estados, las asociaciones de propietarios operan sobre la base de un estatuto estándar. Normas similares figuran, por ejemplo, en la Ley de Ucrania del 29 de noviembre de 2001 sobre asociaciones de copropietarios de edificios de apartamentos. Parece que la presencia de un estatuto estándar simplificará y facilitará significativamente el proceso de creación de una Asociación de Propietarios, en particular, ya que se excluirán las disputas entre propietarios sobre el contenido del estatuto, así como los casos de negativa a registrar una sociedad debido a incumplimiento de las disposiciones de la carta con los requisitos de la ley. Por cierto, los estatutos de las asociaciones de vivienda se incluyeron en el Reglamento sobre asociaciones de vivienda y asociaciones de construcción, aprobado el 3 de diciembre de 1921 por el Presidium del Consejo de Moscú.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos solo pueden crear una asociación de propietarios (parte 1 del artículo 136 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). También se permite crear una Asociación de Propietarios a los propietarios de varios edificios de apartamentos, cuyos locales pertenecen a diferentes (al menos dos) propietarios de locales en el edificio de apartamentos. Esta combinación está permitida si las casas están ubicadas en un terreno común o en varios terrenos vecinos (limítrofes), tienen redes de servicios públicos comunes y otros elementos de infraestructura.

La creación de una Asociación de Propietarios es posible fusionando varios edificios, estructuras o estructuras cercanas: edificios residenciales destinados a residencia unifamiliar, casas de campo con o sin parcelas personales, garajes y otros objetos ubicados en un terreno común o en varios vecinos (limítrofes ) terrenos, redes de ingeniería y soporte técnico y otros elementos de infraestructura (parte 2 del artículo 136 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

Por lo tanto, solo los propietarios de edificios ubicados en un solo terreno o en terrenos limítrofes entre sí pueden unirse en una Asociación de Propietarios. Una regla similar existe en la legislación de otros estados, en particular en Ucrania. La legislación de Bielorrusia tiene una regla similar, pero hay una excepción: si una parte separada del edificio tiene una entrada aislada y puede construirse, reconstruirse, reconstruirse o demolerse sin perturbar la integridad de otras partes de este edificio, es permitió crear una sociedad de propietarios para gestionar esta parte del edificio. Se permite crear una sociedad de propietarios sobre la base de varios objetos inmobiliarios.

Según la legislación rusa, los miembros de una Asociación de Propietarios pueden ser ciudadanos, entidades legales, entidades públicas, propietarios de locales residenciales y no residenciales de un edificio de apartamentos.

Se puede crear una asociación de propietarios no sólo sobre la base de un edificio de apartamentos que ya está en funcionamiento, sino también en los casos en que la construcción de la casa aún no se ha completado (artículo 139 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). La sociedad en estos casos la crean las personas que serán propietarias de los locales de dichas casas. En teoría, la posibilidad de crear una Asociación de Propietarios en una casa en construcción se evalúa de manera ambigua. La ventaja es la posibilidad de controlar inicialmente el estado del edificio, sin embargo, desde un punto de vista teórico, crear una sociedad es imposible, ya que todavía no hay un objeto que gestionar y, en consecuencia, las personas que tienen la condición de propietarios del edificio. instalaciones.

La legislación no prevé directamente la posibilidad de crear una asociación de propietarios por una sola persona, ni establece requisitos para el número mínimo de participantes, indicando únicamente que la decisión de crear debe ser tomada por los propietarios que tengan más del 50% de los votos. del número total de votos de los propietarios de los locales de dicha casa (h 1, artículo 136 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Una persona, por ejemplo un desarrollador, puede tener el número de votos especificado.

La confirmación de la necesidad de al menos dos participantes es la definición de Asociación de Propietarios que figura en el art. 135 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Una Asociación de Propietarios se reconoce como una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para gestión conjunta.

Además, el concepto de “asociación” se utiliza en la legislación rusa cuando se trata de una asociación de personas. Merece atención la regulación de este problema en la legislación bielorrusa: la Ley de propiedad conjunta de viviendas establece directamente que la asociación de propietarios debe estar compuesta por dos o más miembros. Sin embargo, en un edificio recién construido, reconstruido o reformado, se permite crear una sociedad por una sola persona: el desarrollador (artículo 20). Se podría incluir una disposición similar en la legislación rusa que indique que si un desarrollador crea una Asociación de Propietarios al finalizar la construcción, el número de participantes debe ser al menos dos; de lo contrario, la Asociación de Propietarios debe ser liquidada. Sin embargo, si reconocemos a las HOA como un tipo de cooperativas de consumidores, se excluye la posibilidad de su creación por una sola persona, ya que según el inciso 1 del art. 116 del Código Civil de la Federación de Rusia, una cooperativa de consumidores se define como una asociación voluntaria de ciudadanos y personas jurídicas.

La decisión de crear una Asociación de Propietarios se toma en una junta general de los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos o, en consecuencia, de los propietarios de varios edificios de apartamentos o edificios cercanos. En la misma reunión, los estatutos de la Asociación de Propietarios se aprueban por mayoría del número total de votos de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos.

Dado que las asociaciones de propietarios no están sujetas a las disposiciones de la Ley de organizaciones sin fines de lucro, el registro de una asociación de propietarios no requiere una decisión de registro por parte de una autoridad judicial. El registro se realiza de acuerdo con el procedimiento general previsto por la Ley Federal de 8 de agosto de 2001 "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales".

Una HOA es una organización basada en miembros. El número de miembros de la Asociación de Propietarios debe exceder el 50% del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (Parte 3 del artículo 135 del Código de Vivienda). El número de votos de cada propietario se determina en función del tamaño de su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común de un edificio de apartamentos.

El círculo de posibles miembros de la Asociación de Propietarios es limitado: pueden ser propietarios de locales residenciales y no residenciales de un edificio de apartamentos. En consecuencia, los empleadores y los inquilinos de locales, así como otras personas, no pueden unirse a la sociedad.

La membresía en la HOA es voluntaria. Surge del propietario de un local en un edificio de apartamentos sobre la base de una solicitud para unirse a la Asociación de Propietarios. Al comprar un local residencial en un edificio donde se ha creado una Asociación de Propietarios, el nuevo propietario tiene derecho a unirse a la sociedad. La Asociación de Propietarios no puede negarse a aceptar a un nuevo propietario como miembro de la sociedad.

Cabe señalar que la Ley de Asociaciones de Propietarios contenía una disposición sobre el establecimiento de la membresía desde el momento del registro de la asociación para todos los propietarios que viven en el condominio (Cláusula 1, Artículo 32). Posteriormente, esta disposición fue reconocida como incompatible con la Constitución de la Federación de Rusia, ya que establecía la afiliación obligatoria a la asociación de propietarios (Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 3 de abril de 1998 N 10-P). Hasta ahora, en teoría, se han expresado diferentes opiniones sobre la viabilidad y admisibilidad de la afiliación obligatoria a una Asociación de Propietarios. Por ejemplo, S.G. Pevnitsky cree que “basándose en la esencia y la naturaleza jurídica de la Asociación de Propietarios, no es una asociación pública en el sentido del artículo 30 de la Constitución de la Federación de Rusia, ya que está destinada a realizar una función socialmente significativa para el mantenimiento seguro de locales residenciales”.

Juez del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia B.S. Ebzeev, quien expresó una opinión especial sobre la cuestión de la constitucionalidad de la disposición sobre la membresía obligatoria en la Asociación de Propietarios, la justificó por la ausencia de carácter obligatorio de la membresía en la Asociación de Propietarios en el sentido que se le da al concepto de coerción en el art. 30 de la Constitución de la Federación de Rusia. En particular, se propuso considerar la compra de un local residencial en una casa donde se creó una asociación de propietarios como una expresión indirecta de consentimiento para unirse a la sociedad. Por supuesto, esta posición parece muy vulnerable. Sin embargo, las “asociaciones involuntarias” son conocidas tanto en el orden jurídico interno como en el mundial; Estos incluyen varios tipos de organizaciones autorreguladoras, colegios de abogados y notarios, autonomías nacionales y culturales, etc. El procedimiento obligatorio para la participación en tales asociaciones está determinado por la necesidad de garantizar los intereses públicos.

En cuanto a la Asociación de Propietarios, en su creación no sólo hay interés privado, sino también público. Este último tiene como objetivo formar un sistema de gestión eficaz para los edificios de apartamentos, que ayudará a liberar los presupuestos de los costos de mantener el parque de viviendas en condiciones adecuadas y garantizará el pago oportuno de los servicios públicos prestados a los propietarios de locales residenciales y no residenciales.

Además, al no ser miembro de la Asociación de Propietarios, el propietario está en desventaja, ya que no participa en las asambleas generales de los miembros de la Asociación de Propietarios y no puede influir en la toma de decisiones, pero está obligado a participar en los costos de mantenimiento y reparación, el cuyo monto es establecido por la asamblea general de miembros de la Asociación de Propietarios. Por lo tanto, la membresía voluntaria implica solo la libertad de tomar una decisión sobre la participación en la organización, pero no exime al propietario de un local residencial o no residencial de ejecutar las decisiones de la sociedad con respecto a la operación y reparación de un edificio de apartamentos.

La legislación de varios países extranjeros (por ejemplo, Finlandia, Países Bajos) prevé la membresía obligatoria en dichas organizaciones de asociaciones de propietarios. La legislación bielorrusa contiene una disposición sobre el surgimiento automático de la membresía en una sociedad al adquirir la propiedad de locales residenciales o no residenciales.

Cabe señalar que si consideramos a la Asociación de Propietarios como una cooperativa de consumidores, tendremos que estar de acuerdo con el procedimiento exclusivamente voluntario para afiliarnos a ella, ya que el carácter voluntario de la asociación se indica en el párrafo 1 del art. 116 del Código Civil de la Federación de Rusia como una de las características calificativas de una cooperativa.

HOA se refiere a organizaciones que poseen propiedades por derecho de propiedad. La base de propiedad de la Asociación de Propietarios consiste en los bienes muebles e inmuebles de su propiedad, que son necesarios para el desempeño de sus funciones, incluidos los fondos de la asociación de propietarios.

Una parte importante de los fondos de la sociedad tiene un propósito estrictamente designado y está destinada a pagar los servicios públicos, los trabajos preventivos y de reparación necesarios para mantener un edificio de apartamentos en condiciones adecuadas, y no puede gastarse en las necesidades de la propia sociedad.

Una de las fuentes de fondos para la implementación de las tareas de la Asociación de Propietarios son los pagos realizados por los propietarios para el mantenimiento y reparación de la propiedad común de un edificio de apartamentos. El procedimiento para establecer estos pagos está determinado por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, así como por las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 13 de agosto de 2006 N 491. .

Cabe señalar que la Asociación de Propietarios está autorizada a recibir pagos por el mantenimiento y reparación de propiedad común únicamente de los propietarios de las instalaciones. Sin embargo, en muchos edificios de apartamentos, parte de la vivienda está ocupada por inquilinos en virtud de un contrato de arrendamiento social. En este sentido, surge la pregunta sobre el derecho de la Asociación de Propietarios a recibir pagos de los inquilinos en virtud de un contrato de arrendamiento social. Según el apartado 4 del art. 155 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los inquilinos de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social y un contrato de arrendamiento de locales residenciales de un parque de viviendas estatal o municipal en un edificio de apartamentos, administrado por una organización de gestión, pagan una tarifa por el mantenimiento y reparación de locales residenciales, así como una tarifa por los servicios públicos de esta organización gestora. Sin embargo, la práctica judicial interpreta el concepto de “organización de gestión” con base en el párrafo 2 del art. 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y, en consecuencia, no clasifica a las asociaciones de propietarios ni a las cooperativas de vivienda especializadas como organizaciones de gestión. Así, la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 26 de febrero de 2009 N 16501/08 establece que una asociación de propietarios no es una organización de gestión en relación con locales residenciales de propiedad estatal o municipal, ocupados por inquilinos en régimen de arrendamiento social. contrato y contrato de arrendamiento residencial, y las relaciones jurídicas para el pago de tarifas de mantenimiento y reparación de locales residenciales, así como de servicios públicos, surgen entre inquilinos y propietarios de locales residenciales que son de propiedad estatal o municipal, o una persona autorizada por la propietario en virtud del Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 21 de mayo de 2005 N 315.

La autoridad para aceptar pagos de los inquilinos en virtud de un contrato de arrendamiento social y un contrato de alquiler puede transferirse a la sociedad por decisión del propietario (o sobre la base de un acuerdo apropiado).

Algunos investigadores creen que una de las diferencias significativas entre una Asociación de Propietarios y una cooperativa de consumidores es la ausencia de relaciones de acciones en las asociaciones. Los miembros de una asociación de propietarios, a diferencia de los miembros de una cooperativa de consumidores, no tienen derecho a distribuir los ingresos recibidos entre ellos. No tienen obligación de cubrir pérdidas mediante aportaciones adicionales, etc.; La Asociación de Propietarios, a diferencia de una cooperativa de vivienda, no es propietaria de la propiedad común, ni tampoco de las instalaciones de un edificio de apartamentos. Una cooperativa de vivienda tiene este derecho al menos hasta que sus miembros paguen la totalidad de sus acciones.

Según la parte 1 del art. 151 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, una Asociación de Propietarios puede poseer bienes inmuebles ubicados dentro o fuera de un edificio de apartamentos. Es controvertida la cuestión del propietario de los objetos construidos por la Asociación de Propietarios a expensas de las contribuciones de sus miembros, por ejemplo, un parque infantil, un estacionamiento, etc.

Según el inciso 2, parte 2, art. 152 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la construcción de locales adicionales y propiedad común en un edificio de apartamentos se clasifica como una actividad permitida de la Asociación de Propietarios. Al mismo tiempo, con base en los incisos 2, 3, 4, parte 2 del art. 137 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, podemos concluir que el resultado de dicha construcción debe incluirse en la propiedad general del edificio de apartamentos, es decir, convertirse en propiedad común compartida de los miembros de la HOA. Sin embargo, merece atención otra posición, según la cual es necesario separar la construcción de instalaciones adicionales (independientes) y la propiedad común en un edificio de apartamentos.

Según la decisión de la junta general de miembros de la Asociación de Propietarios, se pueden formar fondos especiales (por ejemplo, una reserva) que se gastarán para los fines previstos en el estatuto.

Para lograr los objetivos estatutarios, la Asociación de Propietarios tiene derecho a participar en actividades económicas (Parte 1 del artículo 152 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Al mismo tiempo, la libertad para realizar determinados tipos de actividades depende de la fuente de financiación. Solo se pueden realizar tipos de actividades relacionadas con la gestión con cargo a las contribuciones de los miembros de la Asociación de Propietarios:

1) mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;

2) construcción de locales adicionales y propiedad común en un edificio de apartamentos;

3) alquilar, arrendar parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.

En la parte 3 del art. 152 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece que los ingresos adicionales pueden destinarse a otros fines de las actividades de la asociación de propietarios, previstos en el capítulo. 14 y los estatutos de la asociación. Por tanto, otro tipo de actividades sólo pueden realizarse a expensas de ingresos adicionales.

Los órganos de gobierno de la asociación de propietarios son la asamblea general de los miembros de la asociación y la junta directiva de la asociación (artículo 144 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

La competencia de la junta general de la Asociación de Propietarios está determinada por el art. 145 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Incluye las cuestiones más importantes relacionadas con la organización de las actividades de la sociedad, su gestión, así como la terminación de sus actividades, así como las principales cuestiones de la gestión de un edificio de apartamentos, incluido el ejercicio de las facultades administrativas en relación con la propiedad común del edificio de apartamentos y la determinación del monto de los pagos de los miembros de la sociedad.

La gama de cuestiones que son competencia de la junta general de miembros de la asociación está abierta y puede ampliarse mediante los estatutos de la Asociación de Propietarios (Parte 3 del artículo 145 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). La junta general podrá examinar cualquier asunto que sea de la competencia de la junta directiva de la sociedad.

El procedimiento para convocar y organizar una reunión general de miembros de la Asociación de Propietarios está determinado por el art. 146 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y los estatutos de la sociedad.

La asamblea general de miembros de la Asociación de Propietarios es válida si en ella están presentes más de la mitad de los miembros de la asociación o sus representantes.

Las decisiones sobre las cuestiones más importantes relacionadas con la existencia y las actividades de la Asociación de Propietarios las toma la asamblea general con al menos dos tercios de los votos del número total de votos de los miembros de la asociación. Tales cuestiones incluyen: tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad; sobre la obtención de fondos prestados, incluidos préstamos bancarios; sobre arrendamiento o transferencia de otros derechos sobre la propiedad común en un edificio de apartamentos; determinación de direcciones para el uso de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad.

Las decisiones sobre otras cuestiones se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad o sus representantes presentes en la junta general.

La asamblea general de miembros de la Asociación de Propietarios está presidida por el presidente de la junta directiva de la asociación o su suplente. En caso de ausencia de ellos, la junta general es presidida por uno de los miembros de la junta directiva de la sociedad.

El estatuto de la Asociación de Propietarios puede prever la votación mediante una encuesta escrita o la votación por grupos de miembros de la asociación, según el tipo (residencial o no residencial) de local que poseen en un edificio de apartamentos y los problemas que se están resolviendo.

La gestión de las actividades de la Asociación de Propietarios la lleva a cabo la junta directiva de la asociación (Parte 1 del artículo 147 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). La junta tiene derecho a tomar decisiones sobre todas las cuestiones relacionadas con las actividades de la asociación, con excepción de las cuestiones que son competencia exclusiva de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la competencia de la junta general de miembros de la Asociación de Propietarios.

La junta elige al presidente de la sociedad entre sus miembros. Cabe señalar que existe cierta inconsistencia en las disposiciones del Código de Vivienda que determinan el estatus del presidente de la junta. Según el art. 144 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, solo la junta general y la junta directiva se clasifican como órganos de la Asociación de Propietarios. Al mismo tiempo, según la parte 2 del art. 149 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el presidente de la junta directiva de una asociación de propietarios actúa sin poder en nombre de la sociedad, firma documentos de pago y realiza transacciones que, de conformidad con la ley, el estatuto de la sociedad, no requieren la aprobación obligatoria de la junta directiva de la sociedad o de la junta general de miembros de la sociedad, desarrolla y presenta para su aprobación a la junta general de miembros de la sociedad, el reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados cuyas responsabilidades incluyen el mantenimiento de un edificio de apartamentos y las normas sobre remuneración por su trabajo. Es decir, el presidente del directorio ejerce las funciones de órgano único de administración de la sociedad. Teniendo en cuenta la similitud de la estructura y funciones de los órganos de gestión de las cooperativas de consumidores, en particular los complejos de viviendas y las cooperativas de viviendas, así como las asociaciones de propietarios, es obvio que en todas partes el presidente desempeña funciones similares, pero en relación con las cooperativas de consumidores de viviendas. , su condición de entidad de la cooperativa está directamente consagrada en el art. 115 Código de Vivienda de la Federación de Rusia.

El organismo de control de la Asociación de Propietarios es la comisión de auditoría.

La reorganización y liquidación de las asociaciones de propietarios se llevan a cabo de conformidad con el derecho civil. En este caso se deberán tener en cuenta las características que establece el Código de Vivienda. En particular, la reorganización de la Asociación de Propietarios en forma de transformación debería garantizar la transferencia a una nueva entidad legal de los derechos y responsabilidades de administrar un edificio de apartamentos en interés de los propietarios de las instalaciones residenciales de dicho edificio. Por lo tanto, la transformación sólo es posible en una organización creada para lograr un objetivo similar, es decir, a una cooperativa de vivienda o construcción de viviendas (parte 2 del artículo 140 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Sin embargo, la Asociación de Propietarios se crea sobre la base de un edificio de apartamentos existente, sus miembros son los propietarios de las viviendas de este edificio, por lo que el propósito de transformarla en una cooperativa de vivienda, creada principalmente con el propósito de proporcionar locales residenciales a sus miembros. , no está del todo claro. Por lo general, se utiliza el esquema inverso: las cooperativas en las que las acciones se han pagado en su totalidad se convierten en asociaciones de propietarios.

La liquidación de una Asociación de Propietarios se lleva a cabo por los motivos previstos por el derecho civil. Además, la parte 2 del art. 141 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece otro caso en el que una Asociación de Propietarios debe liquidarse: si los miembros de la sociedad no tienen más del 50% de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. . Parece que esta no es la única razón especial para la liquidación de una Asociación de Propietarios. Esto también puede considerarse la decisión de los propietarios del local de elegir otro método de gestión del edificio de apartamentos, así como el cese de la existencia del objeto de gestión en sí: el edificio de apartamentos, y si excluimos la posibilidad de existencia de una Asociación de Propietarios con un participante: cuando la propiedad de todos los locales de la casa se transfiere a una sola persona.

Sociedades mutuas de seguros

Las mutuas de seguros (en adelante, MIS) como organizaciones especializadas de personas unidas para un seguro conjunto contra riesgos de seguros comunes son conocidas en todos los sistemas jurídicos desarrollados. La creación activa de este tipo de sociedades en Europa comenzó en el siglo XIX. Su prototipo se ve en los gremios de clases medievales, que brindaban garantías en caso de que alguno de sus miembros sufriera algún tipo de desgracia.

En Rusia, la creación de mutuas de seguros comienza más tarde que en otros países europeos. Además, la iniciativa vino del Estado. El Decreto del Emperador Alejandro II del 10 de octubre de 1861 indicó la necesidad de explicar a los propietarios de viviendas en ciudades, pueblos y aldeas los beneficios del seguro mutuo e invitarlos a establecer sociedades mutuas de seguros contra incendios.

Durante el período soviético, a pesar de la introducción de un monopolio estatal de seguros en 1921, el seguro mutuo en el sistema de cooperación de consumidores funcionó hasta mediados de los años 50.

Actualmente, la OBC se considera una forma organizativa y jurídica independiente de organizaciones sin fines de lucro. Su estatus está regulado por la Ley Federal de 29 de noviembre de 2007 “Sobre Mutuas de Seguros” (en adelante, la Ley de Mutuas de Seguros).

Antes de la aprobación de esta Ley, la cuestión de la forma jurídica y organizativa de las sociedades seguía siendo controvertida. En la práctica, las OBC se crearon a menudo en forma de asociaciones sin fines de lucro, aunque en teoría se indicó que esta forma organizativa y jurídica no era del todo adecuada para las OBC.

Cabe señalar que las asociaciones sin fines de lucro se crean para lograr objetivos sociales, caritativos, culturales, educativos, científicos y de gestión, con el fin de proteger la salud de los ciudadanos, desarrollar la cultura física y el deporte, satisfacer las necesidades espirituales y otras necesidades no materiales. de los ciudadanos, proteger los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos y organizaciones, resolución de disputas y conflictos, prestación de asistencia jurídica, así como para otros fines encaminados a lograr beneficios públicos (Cláusula 1 del artículo 8 de la Ley de Organizaciones sin Fines de Lucro ). Las mutuas de seguros se crean para proporcionar servicios financieros a sus miembros, lo que las acerca a las cooperativas de consumidores. Otra característica común de una cooperativa de consumidores y una mutua de seguros es la obligación de los miembros de realizar aportaciones patrimoniales. Otras formas organizativas y jurídicas de organizaciones sin fines de lucro, incluidas las asociaciones sin fines de lucro, no requieren la mancomunación obligatoria de las contribuciones de los participantes.

Cabe señalar que la forma organizativa y jurídica de una cooperativa de consumidores se utiliza para fines similares y en virtud de instrucciones directas de la ley. Estamos hablando de cooperativas de crédito al consumo, cuyo estatus se define en la Ley Federal del 18 de julio de 2009 "Sobre Cooperación Crediticia". Dichas cooperativas se crean como asociaciones voluntarias de personas físicas y (o) jurídicas sobre la base de la membresía territorial, profesional y (o) de otro tipo para satisfacer las necesidades financieras de los miembros de la cooperativa de crédito (accionistas).

Teniendo en cuenta lo anterior, se puede unir la opinión de D.V. Akimochkin que las aseguradoras que brindan seguros mutuos exclusivamente para sus miembros deben crearse únicamente en la forma organizativa y jurídica de una cooperativa de consumidores, ya que el propósito de la creación de tales entidades legales es satisfacer los intereses de sus miembros.

Algunos autores creen que la Ley actual no excluye la creación de OBC en las formas organizativas y jurídicas previstas por el Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley de organizaciones sin fines de lucro. Sin embargo, según el apartado 1 del art. 3 de la Ley de Mutuas de Seguros, las mutuas de seguros las realiza una mutua de seguros, y el inciso 1 del art. 5 de la Ley indica que a efectos de mutuas de seguros, se crea una organización sin fines de lucro basada en la membresía en forma de mutua de seguros. Al mismo tiempo, los expertos señalan la ausencia de disposiciones transitorias en la Ley de Mutuas de Seguros: no se determina en qué orden y dentro de qué plazo deben transformarse las mutuas de seguros que ya existen en otras formas organizativas y jurídicas. Parece que no era particularmente necesario establecer tal período, ya que para obtener una licencia era necesario el cumplimiento de la forma organizativa y legal con los requisitos de la ley, y las licencias de una mutua de seguros debían haberse recibido antes del 1 de julio. 2008. Es interesante señalar que incluso antes de la aprobación de la Ley de Mutuas de Seguros, a OVS, creada de conformidad con la Ley federal "sobre organizaciones sin fines de lucro", se le negó la emisión de una licencia para realizar mutuas de seguros con referencia a el hecho de que dichas organizaciones no sean reconocidas como sujetos del negocio de seguros.

El número de socios de la sociedad debe ser no inferior a cinco ni superior a dos mil personas físicas y (o) no inferior a tres ni superior a quinientas personas jurídicas (Cláusula 4 del artículo 5 de la Ley de Mutuas de Seguros).

Es dudoso que una OIC creada por cinco personas tenga suficiente estabilidad para brindar protección de seguro a sus participantes. Además, se debe prestar atención a la falta de regulación de la situación con una composición mixta de participantes, es decir. cuando los miembros de la sociedad sean personas naturales y jurídicas. La regulación de esta cuestión en la Ley Federal de 18 de julio de 2009 "Sobre Cooperación Crediticia" parece más reflexiva. Según el apartado 2 del art. 7 de esta Ley, una cooperativa de crédito puede ser creada por al menos 15 personas físicas o cinco personas jurídicas. Una cooperativa de crédito, cuyos miembros sean personas físicas y jurídicas, puede ser creada por al menos siete personas específicas.

También es digno de atención el requisito de la Ley de Cooperación Crediticia de crear según un principio único: territorial, profesional, etc. Además, el principio de creación debe estar consagrado en la carta. Teniendo en cuenta las peculiaridades de las actividades de OVS, así como las tradiciones existentes en este ámbito, tal indicación no estaría fuera de lugar en la Ley de Mutuas de Seguros.

La especificidad de la condición jurídica de los participantes de la OIA es que actúan simultáneamente como tomadores de pólizas en la relación jurídica de seguro. Además, la afiliación está indisolublemente ligada a la condición de asegurado. Este estatus puede surgir directamente sobre la base del estatuto o como resultado de la celebración de un acuerdo entre un participante y la empresa. Por regla general, el seguro de la propiedad y los intereses patrimoniales de sus miembros se realiza directamente sobre la base de la membresía, a menos que los documentos constitutivos de la empresa prevean la celebración de contratos de seguro en estos casos. Al mismo tiempo, con respecto a la implementación de seguros directamente sobre la base de la carta, se establece una restricción: en este caso, solo los intereses de propiedad asociados con la implementación de un tipo de seguro están sujetos a seguro, y las reglas de seguro , que son parte integral del estatuto de la empresa, deben determinar condiciones similares para el seguro mutuo para todos los miembros de la empresa ( Cláusula 2, artículo 3 de la Ley de Mutualidades).

La OVS opera según sus estatutos. La Carta de OVS, además de las disposiciones relativas al estatus de la organización y las relaciones entre la sociedad y los participantes, también regula cuestiones relacionadas con la implementación de seguros. Según el art. 6 de la Ley de Mutualidades, el estatuto define el tipo o tipos de seguro que proporciona la empresa; condiciones de responsabilidad por las obligaciones de seguro de la empresa y el procedimiento para que los miembros de la empresa asuman dicha responsabilidad; normas de seguro en caso de seguro mutuo por parte de la empresa sobre la base del contrato.

Al mismo tiempo, el legislador limitó la gama de intereses que pueden asegurarse en el marco de las mutuas: se permiten varios tipos de seguros de propiedad. La empresa no ofrece seguros personales. Implementación del seguro obligatorio a través de mutuas de conformidad con el inciso 4 del art. 968 del Código Civil de la Federación de Rusia está permitido en los casos previstos por la Ley de Mutuas de Seguros.

Los órganos de gobierno de la empresa son la junta general de miembros de la empresa, el consejo de administración y el director de la empresa. Las funciones de control están asignadas a la comisión de auditoría (auditor). Si los miembros de la empresa son únicamente individuos de no más de treinta personas, las funciones del directorio de la empresa pueden ser desempeñadas por una asamblea general de miembros de la empresa (artículo 9 de la Ley de Mutuas de Seguros). En general, el sistema de órganos de gobierno y el procedimiento para sus actividades difieren poco de las cooperativas de consumidores.

La propiedad de la OVS le pertenece por derecho de propiedad. Al mismo tiempo, la empresa, como propietario, tiene un poder limitado para disponer de su propiedad; sólo puede enajenarse en el caso y en la forma previstos por la legislación y los estatutos de la empresa (artículo 16 de la Ley sobre Mutuas de Seguros). Esta norma tiene como objetivo garantizar la estabilidad de la sociedad, así como ayudar a eliminar los abusos por parte de los órganos de gobierno en el ejercicio de las facultades administrativas.

Entre otras cosas, las fuentes de formación de la propiedad de la OBC incluyen varios tipos de contribuciones pagadas por los participantes. Se requiere una tarifa de entrada, que es obligatoria; contribuciones adicionales, por regla general, se realizan para cubrir pérdidas; contribuciones para cubrir gastos relacionados con las actividades estatutarias de la empresa (artículo 17 de la Ley de Mutuas de Seguros). También se permiten contribuciones voluntarias monetarias y de otro tipo de propiedad.

Además de los honorarios, se paga una prima de seguro. Si, al final del año de informe, el resultado financiero de la mutua es positivo, la junta general de miembros de la empresa puede decidir reducir el importe de la prima del seguro (artículo 19 de la Ley de Mutualidad). En teoría, se expresa la opinión de que el derecho de propiedad sobre la propiedad por el importe de la prima del seguro no cesa para el participante en el seguro militar obligatorio. Sin embargo, dado que la OVS es una persona jurídica, no hay motivo para no reconocer su propiedad sobre las primas de seguros que se le transfieren. En este sentido, OBC no se diferencia de las organizaciones de seguros comerciales. Simplemente en este caso la prima del seguro no implica la formación de ganancias, sino que implica su uso exclusivamente para el pago de la compensación del seguro y la formación de reservas de seguros.

Las peculiaridades de la OBC incluyen la imposibilidad de transformarse en una organización sin fines de lucro de diferente forma organizativa y jurídica. Dado que el círculo de entidades a las que se les permite realizar actividades de seguros es limitado, la única opción posible es la transformación en una sociedad comercial (artículo 23 de la Ley de Mutualidades de Seguros). Esto implicará un cambio en las condiciones del seguro, en este caso ya no se realizará según los principios del seguro mutuo, sino sobre una base comercial.

Habiendo examinado las características del estatus legal de las asociaciones de propietarios y los OVS, se puede observar que estas características están determinadas no tanto por la naturaleza específica de la entidad jurídica en sí, sino por el campo de actividad. Por tanto, su similitud con las cooperativas de consumidores es obvia. La objeción más seria al reconocimiento de estas organizaciones como cooperativas de consumidores es la ausencia de relaciones accionarias en ellas.

El concepto de “acción” incluye parte de la propiedad de la cooperativa, lo que refleja el tamaño de la participación de un miembro de la cooperativa en la formación de la propiedad de la cooperativa. La acción tiene un valor independiente y se reconoce como objeto de circulación civil. Aunque tanto las HOA como las OBC exigen que los participantes realicen diversos tipos de contribuciones, estas se utilizan en el proceso de las actividades de la organización y no tienen un valor independiente. Sin embargo, la presencia de una acción que pueda utilizarse como objeto independiente de transacción no es una característica obligatoria de una cooperativa de consumidores (artículo 116 del Código Civil de la Federación de Rusia). El objetivo del aporte de acciones es satisfacer las necesidades materiales y de otro tipo de los miembros de la cooperativa. Este propósito también se puede ver en las contribuciones realizadas a la HOA y a la OVS.

En cuanto a las asociaciones de propietarios, la especificidad también se puede ver en la ausencia de la obligación de los participantes de cubrir las pérdidas de la organización mediante contribuciones adicionales y la falta del derecho de los miembros a distribuir las ganancias de la asociación de propietarios. Por lo tanto, parece muy interesante proponer destacar una asociación sin fines de lucro como una forma organizativa y jurídica independiente de personas jurídicas, cuyo tipo, junto con las asociaciones de jardinería y cultivo de hortalizas, será una asociación de propietarios. La distinción entre asociaciones empresariales y sin fines de lucro existe en varios países, incluida Ucrania (artículos 84 y 85 del Código Civil de Ucrania).

Explicación de la abreviatura TSZH - “Asociación de Propietarios”. Se trata de una organización creada por propietarios para la gestión conjunta de terrenos y locales de propiedad conjunta. Todas las actividades de la organización se llevan a cabo de conformidad con el Código de Vivienda de la Federación de Rusia y están reguladas a nivel legislativo (artículo 135 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

¿Por qué es necesario y cuál es su finalidad?

El objetivo principal de una asociación de propietarios es una gestión eficaz. ¿Para qué sirve y para qué sirve? La tarea de la organización es crear condiciones de vida cómodas para los propietarios. Éstas incluyen:

• gestión colectiva de los bienes del hogar;
• disponer de bienes comunes y asegurar su uso;
• mantenimiento y almacenamiento de bienes;
• servicios públicos para los residentes de la casa;
• otras acciones necesarias para una gestión exitosa de la casa.

¿A quién reporta?

Una HOA es una sociedad formada directamente por los residentes de la casa., por lo tanto, la Asociación de Propietarios no está sujeta a nadie más que a la legislación vigente. El organismo más alto de la Asociación de Propietarios es la junta directiva y la junta general de la asociación rinde cuentas ante su junta directiva.

¿Es una empresa comercial, una persona jurídica o no?

Una asociación de propietarios es una organización sin fines de lucro (cláusula 2 del artículo 291 del Código Civil de la Federación de Rusia). La única forma de que esta organización genere beneficios puede ser atraer una fuente adicional de financiación (alquiler de locales en viviendas, venta de espacios publicitarios en viviendas, etc.). En este caso, todos los fondos recibidos se utilizan para mantener la propiedad, sin distribución entre los participantes de la HOA.

¿Es una entidad legal? Según la legislación vigente, este tipo de organización se refiere a una persona jurídica. En pie de igualdad con otras entidades jurídicas, los órganos de gestión deben realizar trabajos de oficina, pagar impuestos, informar a las autoridades reguladoras, cooperar con contratistas y proveedores, etc.

Referencia. Obtención de estatus legal personas por propietarios unidos se produce después del registro estatal.

¿Qué es una asociación de propietarios?

Una asociación de asociaciones de vivienda es una asociación de dos o más estructuras para realizar actividades conjuntas y proteger los intereses de los residentes (artículo 142 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Esta organización tiene sus propios estatutos y registro ante la autoridad fiscal. Actividades:

• proteger los intereses de los residentes en los organismos gubernamentales;
• servicios públicos compartidos;
• acuerdos conjuntos con proveedores;
• intercambio de experiencias en materia de deuda.

Características de la formación.:

• reunión de residentes en cada Asociación de Propietarios y toma de decisiones colectiva sobre la asociación;
• aprobación de la carta;
• selección de la junta directiva;
• registro como entidad legal caras;
• puesta en común de activos.

Se crea una asociación si, en una votación general en cada asociación individual, los propietarios de al menos la mitad del espacio habitable de la casa votaron a favor de esta decisión.

Ventajas y desventajas

Las ventajas de esta forma de gobierno incluyen:

• resolución de todos los problemas en una reunión de residentes;
• se tiene en cuenta la opinión de cada residente;
• selección independiente de contratistas;
• actividad transparente.

Desventajas:

• imperfección de la legislación;
• si hay deudores entre los residentes, el tribunal puede cobrar el monto de la deuda y existe la posibilidad de que los residentes tengan que pagar las facturas por segunda vez;
• enfrentamientos con beneficiarios;
• la probabilidad de cometer un error al elegir al presidente;
• el monto de las tarifas operativas es mayor;
• falta de medidas estrictas en la ley para combatir a los morosos.

Comparación de las HOA con otras formas de gobierno:

Lea más sobre los pros y los contras de las asociaciones de propietarios.

Organización y estatuto

Los pasos principales son:

1. Organización de un grupo de iniciativa.
2. Realización de una asamblea general de residentes (votar la adopción de la Asociación de Propietarios, elegir al presidente y los miembros de la junta, acordar el estatuto, redactar el acta).
3. Registro de la Asociación de Propietarios como entidad legal.

El estatuto de una sociedad es el documento según el cual se lleva a cabo la gestión de un edificio de apartamentos. Este documento es la base legal de la organización, sobre cuya base se construyen todas las actividades de la asociación.

La adopción y aprobación de la carta se produce colectivamente en persona o en ausencia en una junta general de residentes. El proceso de adopción de la carta consta de varias etapas: redacción, aprobación, aprobación. En el proceso de adopción de la carta, uno debe guiarse por el art. 45 -48 Código de Vivienda de la Federación de Rusia.

presidente y junta directiva

La junta se elige entre los residentes en una asamblea general (artículo 145 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Los propietarios determinan un candidato para el puesto de miembro de la junta directiva y aprueban este puesto mediante votación. A continuación, en una reunión de los miembros de la junta directiva, se realiza una elección mediante votación. Una condición obligatoria es la presencia en la reunión, además de los miembros de la junta directiva, de al menos el 50 por ciento de los miembros de la sociedad.

Estado

También en el estado se encuentran:

1. contador;
2. seguridad;
3. técnico;
4. despachador;
5. oficial de pasaportes;
6. cerrajero;
7. limpiador de calles;
8. miseria;
9. electricista.

Procedimiento de entrada

Para convertirse en miembro de la Asociación de Propietarios deberá escribir una solicitud y entréguelo a la junta junto con un extracto del registro estatal que confirme la propiedad de la propiedad. En la junta general, después de la discusión, se toma la decisión final.

¿Es posible no unirse?

La necesidad de elaborar un protocolo.

Cada reunión va acompañada de la documentación obligatoria, en la que se registra el orden del día y el resultado de la votación. La parte principal del protocolo es la agenda. Esta sección contiene elementos sobre temas actuales.

A continuación, el formulario registra el resultado de la votación sobre cada tema discutido en la parte principal y formula la decisión tomada. La última parte del documento contiene un resumen de la reunión, breve información sobre los temas sobre los cuales no fue posible llegar a un acuerdo, una lista de tareas completadas y decisiones tomadas. El documento está certificado con la firma del presidente y del secretario..

¿Cómo puedo saber qué sociedad mantiene una casa?

Para obtener más detalles sobre cómo saber qué sociedad mantiene una casa, lea.

pago de facturas

La asociación de propietarios tiene derecho a generar documentos de pago de forma independiente. y enviarlos a los vecinos de la casa. Puede pagar en efectivo en la caja de HOA. Pague en línea: a través del servicio GIS Vivienda y Servicios Comunales, en el portal de Servicios del Estado o en la cuenta personal de su banco. Tarifa incluida:

• para contratación;
• para trabajos de reparación;
• para limpieza de zonas comunes;
• reparaciones importantes;
• trabajo estacional;
• mantener el orden en las zonas comunes (iluminación, reparaciones menores).

Puede obtener más información sobre las funciones de pago de facturas en.

Irregularidades y problemas en el trabajo.

Los principales problemas de las actividades de las asociaciones incluyen:

• presencia de deudores por servicios públicos;
• relaciones con el promotor (en casas nuevas);
• falta de información sobre las actividades de la asociación debido a que los residentes ignoraron las asambleas generales;
• indiferencia de los propietarios y renuencia a participar personalmente en la mejora;
• la probabilidad de elegir un presidente sin escrúpulos;
• Aparición de conflictos entre los vecinos y la junta.

La principal forma de resolver muchas dificultades en el trabajo de una organización es seleccionar de manera competente a una persona para el cargo de presidente. Al elegir un presidente que tomará decisiones financieras, realizará transacciones y tomará decisiones, debe estudiar cuidadosamente su reputación.

Otra forma de solucionar problemas es formar una comisión de control entre los vecinos, que vigilará y controlará las acciones del presidente y los miembros de la junta. En este caso, el mecanismo de funcionamiento de la organización será muy eficaz y exitoso.

¿Es posible dejar la composición con 1 apartamento o casa?

Puedes dejar la Asociación de Propietarios con un apartamento., para hacer esto, deberá pagar todas las deudas con la sociedad y presentar una solicitud sobre su deseo de salir a la junta de HOA. La salida de la Asociación de Propietarios con toda la casa es posible en caso de liquidación o reorganización de la sociedad (artículo 140 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Para ello, cada propietario debe redactar una carta de renuncia y presentarla a la junta.

Aprenderá más matices sobre si es posible dejar la Asociación de Propietarios con un apartamento o con toda la casa. Para realizar este trámite es necesario obtener la mayoría de votos para la reorganización, notificar a cada miembro de la organización en el formulario No. P12003, registrar el nuevo organismo en la oficina de impuestos, pagar la tasa, transferir derechos y obligaciones al nueva organización, y realizar modificaciones en el Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas.

HOA es una de las formas de gestión que permite a cada propietario participar personalmente en la solución de problemas y cuestiones del funcionamiento de la casa. Esta forma tiene sus ventajas y desventajas, a las que se debe prestar atención al elegir una forma de gobierno para un edificio de apartamentos.

Los ciudadanos de nuestro país se enfrentan a la inacción de las oficinas de vivienda, a la falta de un buen servicio y a la falta de trabajos de reparación. Por eso están siendo sustituidos por sociedades gestoras o asociaciones de propietarios. Pero debido al hecho de que las sociedades gestoras son organizaciones comerciales y, en consecuencia, están decididas a obtener beneficios económicos.

La mayoría de los residentes prefieren crear una alternativa: una asociación de propietarios, una organización cuya prioridad es la mejora de los edificios de apartamentos y los intereses de los propietarios. Es una organización oficial con responsabilidades y poderes propios, así como documentación oficial.

¿Qué es la Asociación de Propietarios?

En primer lugar, hay que decir que HOA es una abreviatura de asociación de propietarios de viviendas. La mayoría de los residentes de edificios de apartamentos son propietarios de apartamentos. Todos los edificios de apartamentos deben tener organizaciones para administrar la propiedad del edificio. Si ni la oficina de vivienda ni la sociedad gestora están satisfechos con los residentes, los propietarios de los apartamentos convocan una asamblea general en la que someten a votación la decisión de crear una asociación. Y después de la mayoría de resultados positivos, se organiza una Asociación de Propietarios.

Se puede crear en un edificio de apartamentos o entre varios edificios residenciales. Los propietarios de apartamentos que creen una organización deben redactar una solicitud de aceptación, sobre cuya base serán incluidos en su membresía.

La mayoría de los propietarios de apartamentos consideran que esta forma de gestión de edificios residenciales es la mejor opción, que garantiza la afirmación de los derechos de los propietarios de apartamentos, en particular ante los servicios públicos y las autoridades gubernamentales, por ejemplo, en cuestiones de realización de trabajos de reparación.

Es un órgano de gobierno cuya finalidad es preservar, mantener en buen estado, proteger y mejorar los bienes comunes. Además, la asociación y su junta directiva son una palanca de influencia sobre las empresas de servicios públicos y los contratistas que realizan una serie de tareas que se les asignan. Esta es una organización sin fines de lucro y no persigue ganancias comerciales.

Una asociación de propietarios de bienes raíces es creada por individuos, pero la organización es una entidad legal. La sociedad tiene su propia cuenta corriente y los miembros de la junta directiva y el presidente deben estar registrados en el ERGUL. Una Asociación de Propietarios, al ser una entidad legal, debe estar registrada en el servicio fiscal.

Propósitos de la creación

Los objetivos de una asociación conjunta de propietarios de viviendas en un edificio de apartamentos son:

• liderazgo y dirección compartidos;
• recibir ingresos y distribuirlos para solucionar problemas de mantenimiento y;
• mantener la casa en buen estado: tanto sanitario como técnico.

La organización tiene derecho a alquilar o arrendar parte de la propiedad común para este fin. Recibir ingresos adicionales, que se utilizarán para solucionar determinados problemas de la sociedad.

La comunidad de propietarios coordina las actividades encaminadas a la gestión de las viviendas de su propiedad como entidad sin ánimo de lucro. Por lo tanto, se esfuerza no por obtener el máximo beneficio, sino por distribuir los ingresos para las necesidades de la sociedad. Pero la asociación no está obligada a cubrir las pérdidas que puedan surgir por aportaciones adicionales de los propietarios.

La consolidación es una forma de evitar las condiciones impuestas por la sociedad gestora al mantenimiento de la vivienda. Por ejemplo, elegir contratistas y proveedores de servicios en condiciones favorables para los residentes, en lugar de la sociedad gestora. Las empresas de servicios públicos y otras empresas, a su vez, prestan servicios a la casa sobre la base de un acuerdo celebrado con la Asociación de Propietarios.

Si los miembros o simplemente los residentes de un edificio no están satisfechos con las acciones de la asociación, tienen todo el derecho a presentar quejas y someter el asunto a votación. Así, su principal objetivo y función es organizar la adecuada gestión y ordenación del funcionamiento del parque de viviendas que se le encomienda.

De acuerdo a 136 artículoComplejo de viviendas de la Federación de Rusia., en un edificio de apartamentos, los propietarios pueden crear una Asociación de Propietarios. La creación de una asociación también es posible entre varios edificios de apartamentos cercanos o que tienen terrenos o elementos de infraestructura comunes. También se puede crear una sociedad en la etapa de construcción de una casa ( Arte. 139 LCD).

La decisión de unirse o no a una Asociación de Propietarios la toman los propietarios de los apartamentos; nadie puede obligarlos a hacerlo. No es necesario que todos los residentes de la casa sean miembros de la sociedad. La creación de una sociedad es posible si el 50% de los vecinos están presentes en la junta general sobre el tema de su organización, y el mismo número de los presentes debe votar positivamente.

Funciones de la comunidad de propietarios

A menudo, antes de crear una asociación de propietarios de bienes raíces, sus futuros miembros y otros residentes de la casa surgen una pregunta: qué hace la organización, qué funciones se le asignan. Se determinan los derechos y responsabilidades. Artículo 135 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia., y carta organizaciones. Las principales responsabilidades de una asociación de propietarios son:

• controlar las actividades de las empresas que brindan servicios a los propietarios de departamentos: servicios públicos, empresas y firmas que brindan servicios domésticos, como por ejemplo, y otras;
• resolver cuestiones relativas a cuándo y quién realiza las reparaciones;
• vigilar el cumplimiento de las normas para el funcionamiento de la casa y su mantenimiento;
• asegurar la finalización de los trabajos de mejora de la casa y el área local de acuerdo con el plan aprobado para el año;
• prestar los servicios necesarios a los propietarios de apartamentos y realizarlos;
• garantizar condiciones sanitarias adecuadas de la propiedad común (recogida oportuna de basura, limpieza de los sitios, en particular cerca de los vertederos de basura, etc.);
• , parques infantiles para los residentes de la casa (el punto debe especificarse en el estatuto);
• realizar funciones adicionales especificadas en el estatuto aprobado en la junta general.

La Asociación de Propietarios, como representante de los intereses de los residentes de edificios de apartamentos, está obligada a defender los intereses del edificio y los derechos de los residentes, en particular, ante los servicios públicos y las agencias gubernamentales. La mayoría de las veces, surgen problemas con las reparaciones, tanto actuales como importantes. Los miembros de la junta directiva y, en particular, el presidente de la asociación tendrán que lidiar más de una vez con la reticencia de las empresas de servicios públicos a cumplir sus obligaciones a tiempo.

Según la ley, al ser una persona jurídica, tiene derecho, por cuenta propia, a celebrar contratos con quienes prestan servicios públicos para el mantenimiento de un edificio de departamentos y otros que los propietarios consideren necesarios. Otra obligación de los participantes en la asociación es la de elaborar y aprobar presupuestos para el período siguiente.

Las responsabilidades de los miembros de la Asociación de Propietarios incluyen mantener el orden en la casa, la limpieza y la seguridad de la propiedad común, en particular el equipo técnico, las estructuras en el terreno adyacente al edificio de apartamentos, etc. Así, todo lo que hace una asociación de propietarios de viviendas tiene como objetivo mejorar o al menos mantener las condiciones de vida dignas de una casa o de varios edificios de apartamentos bajo su gestión.

Procedimiento para informar a los residentes.

Según la ley, la asociación de propietarios, es decir, los miembros de la junta directiva y su presidente, deben informar periódicamente a los residentes. Además, el procedimiento de presentación de informes periódicos está establecido en la carta. Además, a la primera solicitud de los miembros de la asociación, se debe proporcionar un informe sobre el flujo de fondos, pagos, gastos, ingresos recibidos o trabajo realizado por la Asociación de Propietarios.

Sin embargo, ninguna ley ha establecido un formato claro de presentación de informes ni para la junta ni para el presidente. En base a esto, el procedimiento para informar a los residentes debe establecerse claramente en los estatutos de la asociación. Porque es el documento principal según el cual deben actuar los miembros de la junta y el jefe de la Asociación de Propietarios.

Cada uno de los residentes que sea miembro de la asociación debe familiarizarse con los estatutos de la asociación. Describe el procedimiento sobre cómo, cuándo y de qué forma está obligado a informar a los propietarios de los apartamentos.

Carta

Como ya se mencionó, el estatuto de la sociedad es el principal documento legal que regula los derechos, funciones y responsabilidades de sus miembros, junta directiva y presidente. Se presenta como documento constitutivo para registrar la sociedad como persona jurídica. En la primera junta general de los miembros de la sociedad, el estatuto debe ser aprobado y firmado por el presidente.

• aprobado por todos los propietarios de apartamentos;
• deberá estar numerado y firmado por el presidente;
• No se requieren firmas del propietario.

Una copia certificada de los estatutos debe ser certificada por un notario. Después de lo cual, la Asociación de Propietarios se registra sobre su base en el servicio de impuestos federal para gravar más a la asociación de propietarios.

La carta en sí contiene:

• direcciones de edificios incluidos en la HOA;
• lugar y fecha de compilación;
• el propósito para el cual se creó la sociedad;
• derechos y obligaciones de sus miembros.

Si es necesario modificar un estatuto existente, es necesario celebrar una asamblea general y cambiar el contenido del documento en base al acta del evento.

Fundadores

Cada uno de los residentes de la casa que apoyó la creación de la asociación es el fundador de la Asociación de Propietarios. Pero dado que hay muchos participantes en la asociación y, en consecuencia, propietarios de apartamentos, la solicitud y la documentación presentada para el registro de la asociación indican que los fundadores de la Asociación de Propietarios son miembros de su junta directiva.

Actúan como la cara de la sociedad, su parte gestora, que, como los demás miembros, está interesada en el correcto mantenimiento de la casa y la adecuada calidad de los servicios prestados. Si alguno de los miembros de la sociedad quiere dejar a los fundadores de la Asociación de Propietarios, deberá redactar la solicitud correspondiente. En este caso no se requiere el consentimiento de los demás residentes.

El fundador puede ser cualquier persona física que viva en la casa y sea propietaria del espacio habitable en ella. Mencionar a los fundadores al registrar una asociación de propietarios como entidad legal es una formalidad. Los miembros de la junta directiva y el presidente están registrados en el ERGUL. Si se producen cambios en la composición de la junta, se deberá notificar al servicio fiscal para que realice las modificaciones oportunas.

Registro de miembros de HOA

El registro de miembros de una asociación de propietarios debe contener datos que puedan utilizarse para comprender quién es exactamente el miembro de la Asociación de Propietarios. Asimismo, la información reflejada en el mismo le permitirá, en caso de ser necesario, contactar con cualquiera de los participantes en la asociación. La lista de miembros de la HOA refleja información sobre el tamaño de la parte de la propiedad común que pertenece a cada uno de ellos.

El formulario de registro estándar contiene la siguiente información:

• nombre de la asociación de propietarios;
• domicilio legal de la Asociación de Propietarios;
• datos TIN;
• fecha de creación;
• lista de casas incluidas en la sociedad.

Debe estar firmado por el presidente de la Asociación de Propietarios indicando su número de teléfono de contacto.

Responsabilidad

Las normas de funcionamiento, funciones, poderes y responsabilidades de la asociación de propietarios están recogidas en la ley de vivienda y reguladas por la legislación de la Federación de Rusia. Entre los participantes de la Asociación de Propietarios se elige una junta, que incluye a varias personas. Y también el jefe de la asociación es el presidente, quien es responsable de las acciones de la asociación.

Entonces, el jefe de la Asociación de Propietarios es responsable de las siguientes acciones:

• selección de personal;
• presentación de informes a la oficina de impuestos;
• mantener y almacenar registros de sociedades;
• celebración de contratos.

Los miembros de la junta de HOA son responsables de la implementación de los acuerdos celebrados con contratistas y otros servicios, incluidos los servicios públicos, así como con los socios y residentes de la casa.

La responsabilidad de la sociedad incluye también las siguientes obligaciones:

• uso de áreas que son de propiedad común y compartida de todos los residentes;
• mantener y mantener el orden en las áreas comunes;
• realizar trabajos de reparación;
• disposición de los bienes comunes de la sociedad.

Los miembros de la HOA deben garantizar el suministro oportuno y de alta calidad de recursos y servicios públicos.

Toma de decisiones en una asociación.

Todas las decisiones se toman de forma conjunta en función de los resultados de la votación de los propietarios celebrada en la junta general. La creación de una Asociación de Propietarios comienza con una reunión de este tipo, en la que el 50% de los propietarios de apartamentos en un edificio o en varios edificios de apartamentos deben declarar su deseo de organizar una asociación. La reunión podrá celebrarse tanto en persona como en ausencia mediante votación escrita.

En tales reuniones, se toman decisiones sobre cómo utilizar el espacio libre, por ejemplo, se acuerdan el procedimiento, los derechos y otras cláusulas de la carta, se resuelven problemas actuales, por ejemplo, sobre reparaciones. Además, es la reunión de vecinos la que decide el destino del actual presidente y la necesidad de sustituirlo.

Para realizar la votación en las reuniones de la Asociación de Propietarios, es necesario informar a los residentes del edificio con antelación sobre su fecha, hora y lugar. En el evento, se podrán tomar decisiones exclusivamente sobre aquellas cuestiones que, según la legislación de la Federación de Rusia, son competencia de la asociación. Es necesario preparar con antelación una agenda que refleje todos los puntos necesarios para la discusión y la toma de decisiones.

Todas las decisiones tomadas en la reunión quedan plasmadas en un documento, que se mantiene durante todo el evento y, al final, se certifica con la firma del iniciador o presidente. Se requiere una mayoría de votos para tomar cualquier decisión. Los residentes que no estuvieron presentes en la reunión deben ser notificados dentro de los 10 días siguientes a los resultados de la reunión.

Pros y contras de las HOA

Una asociación de propietarios otorga a los propietarios de apartamentos el derecho de decidir por sí mismos cuáles son las reglas para administrar la casa y la propiedad común, quién se convertirá en el proveedor de servicios públicos, etc. Pero la capacidad de tomar decisiones de forma independiente puede ser tanto una ventaja como una desventaja.

Entre las innegables ventajas de una forma de gestión de viviendas como una Asociación de Propietarios, cabe destacar las siguientes:

• gestión de propiedad común en la casa con el fin de obtener fondos adicionales para mejora, mantenimiento y reparación de edificios de apartamentos y: alquiler, publicidad;
• resolución rápida de cuestiones emergentes en las juntas generales mediante votación;
• transparencia financiera: en cualquier momento, cada uno de los residentes y miembros de la asociación tiene derecho a familiarizarse con el movimiento del dinero y el gasto de fondos;
• debe pagar solo por los servicios verdaderamente necesarios, y no aquellos que la sociedad gestora impone o contribuye al pago por defecto, por lo que esto reducirá significativamente las facturas de servicios públicos;
• selección independiente de contratistas.

Al crear una Asociación de Propietarios, la responsabilidad de la seguridad de la propiedad común recae en cada residente, así como de los resultados de sus decisiones con respecto a la disposición y mantenimiento de un edificio residencial. Uno de los importantes es la posibilidad de reducir el tamaño de las facturas de servicios públicos. Un administrador competente puede reducir significativamente el alquiler obteniendo ganancias para la sociedad, por ejemplo, proporcionando espacio no residencial en alquiler.

Las asociaciones de propietarios también tienen sus desventajas. En cada asociación hay un grupo de activistas, pero nadie puede garantizar que sean personas alfabetizadas y competentes. Iniciativa excesiva e incapacidad para comprender el problema que ha surgido y realizar negocios adecuadamente.

La sociedad tiene un capital social bastante pequeño, con la ayuda del cual es difícil saldar las deudas que han surgido. Y esto puede convertirse en un problema importante para la Asociación de Propietarios, cuando tendrá que pagar urgentemente a los contratistas. Además, realizar un trabajo puntual para una asociación puede resultar más caro que para la misma sociedad gestora, porque muchas empresas tienen un interés mínimo en pedidos individuales.

Los métodos más comunes de gestión de edificios de apartamentos incluyen las asociaciones de propietarios. Los residentes eligen cada vez más la autogestión.

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¿Qué características distinguen el trabajo de una comunidad de propietarios en 2020?

Durante los largos años del poder soviético, la gente se acostumbró al hecho de que en la mayoría de los casos el Estado se ocupaba de su vivienda.

El desarrollo de las relaciones de mercado y el surgimiento de la propiedad privada obligaron a los ciudadanos a reconsiderar sus puntos de vista.

Hoy en día, los residentes están dispuestos a asumir la molestia de mantener su propia casa creando asociaciones de propietarios. ¿Cuáles son las características del trabajo de HOA en 2020?

Momentos básicos

Una Asociación de Propietarios la establecen los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La comunidad de propietarios tiene derecho a disponer de los bienes comunes dentro de su competencia y garantizar su uso adecuado.

Los propietarios toman la decisión de crear una asociación mediante votación. Basta que dos tercios de los propietarios estén a favor de crear una sociedad.

Los fines de creación de la asociación son:

• gestión conjunta de propiedades MKD;
• asegurar el correcto funcionamiento de los inmuebles;
• posesión, uso y disposición de los bienes comunes.

Inicialmente, el procedimiento para crear una Asociación de Propietarios estaba regulado y (perdió vigor el 1 de marzo de 2005).

Por un corto período de tiempo, se regularon las actividades de las asociaciones (del 18/04/2006 al 15/12/2007). En 2020, la base básica para las asociaciones de propietarios son las normas del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.

Cabe destacar que aunque la asociación está reconocida como una organización sin fines de lucro, está registrada de la misma manera que las organizaciones con fines de lucro.

Creación de una asociación de propietarios.

Todo el proceso de creación de una comunidad de propietarios se divide en varias etapas:

1. Demostración de iniciativa adecuada por parte de un grupo de residentes.
2. Organización de una asamblea general y toma de decisiones.
3. Registro de HOA como entidad legal.

El deseo de crear una Asociación de Propietarios puede surgir de cualquier propietario de un local en un edificio de apartamentos. Si otros residentes también están interesados ​​en esta perspectiva, se forma un grupo de iniciativa de propietarios.

Es deseable que el grupo incluya ciudadanos con formación jurídica o contable, conocimientos de derecho de vivienda y habilidades de gestión en el sector de vivienda y servicios comunales.

El siguiente paso es convocar una asamblea general de vecinos. A tal efecto, se comunica a todos los propietarios de locales de la casa el lugar y hora de la reunión mediante las debidas convocatorias.

Los ciudadanos que asistan a la reunión deberán llevar consigo documentos que acrediten lo que tienen.

El número total de propietarios se puede consultar en la oficina de pasaportes. La agenda considerada en la asamblea general incluye una discusión de las razones para la creación de la Asociación de Propietarios y varias cuestiones de procedimiento.

Se eligen un líder y miembros de la junta directiva para la recién creada Asociación de Propietarios. También durante la reunión se elaboran los estatutos de la asociación.

La reunión se documenta en un acta, que sirve de base para el registro de la persona jurídica.

Derechos y obligaciones

Los detalles de las actividades de una asociación de propietarios están determinados por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Los derechos de la Asociación de Propietarios incluyen las siguientes funciones:

Existen una serie de derechos si no se ven afectados los intereses directos de los propietarios del local.

Entonces, con algunas restricciones, la sociedad tiene derecho a:

• transferir parte de la propiedad común del edificio de apartamentos para uso parcial o total;
• reconstruir el edificio de conformidad con las normas legales;
• adquirir terrenos de propiedad común para su posterior explotación o;
• construir el área local sin violar la ley.

Todos los participantes en la sociedad están obligados a pagar las contribuciones prescritas. De lo contrario, los pagos podrán cobrarse a través de los tribunales.

Al mismo tiempo, también se puede exigir ante los tribunales una indemnización por las pérdidas sufridas por la Asociación de Propietarios derivadas del pago tardío de las contribuciones.

Las obligaciones de la sociedad son:

¿Quién es el órgano de gobierno?

Habiendo decidido crear una Asociación de Propietarios, los propietarios eligen una junta entre los residentes del edificio. Es el consejo el que se convierte en órgano ejecutivo en funciones.

Todas las cuestiones actuales relacionadas con la gestión de la casa las decide la junta. Decide las acciones necesarias y cómo implementarlas.

La junta está dirigida por un presidente. El presidente electo de la junta directiva actúa en nombre de la sociedad al firmar contratos, interactuar con organizaciones de terceros, etc.

Pero el presidente no es un órgano de gobierno, ya que no tiene derecho a tomar decisiones independientes sin coordinarlas con la junta directiva.

Cuando las acciones previstas puedan afectar a los intereses de los propietarios, el consejo delega sus facultades en la junta general.

En este caso, los vecinos de la casa toman decisiones mediante discusión y votación, es decir, realizan funciones de gestión.

En este caso, se tiene en cuenta la opinión de todos los propietarios, incluidos los que no son socios de la sociedad.

Situación jurídica (estatutos)

Los cambios en la legislación de vivienda en 2015 también afectaron las actividades de las asociaciones de propietarios. En particular, la Carta está sujeta a registro en el Servicio de Impuestos Federales y el presidente debe obtener un extracto del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas.

Los cambios en las sociedades los realiza la junta general de propietarios. Estas normas siguen siendo relevantes en 2020.

El procedimiento para la adopción de la Carta se analiza directamente en -. Por ley, todos los propietarios de edificios de apartamentos deben aprobar la Carta.

Se podrá celebrar una reunión en ausencia, pero sólo si primero se celebra en persona.

La Carta en sí es un documento numerado y entrelazado, certificado con la firma del presidente. No se requieren firmas de todos los propietarios.

La carta refleja todos los aspectos principales del mantenimiento y mantenimiento de la casa. El documento debe incluir la dirección de la casa, la fecha y lugar de redacción de la Carta.

Los puntos integrales son el propósito del funcionamiento de la asociación, los derechos y obligaciones de sus participantes. Sobre la base del registro de la Carta en el Servicio de Impuestos Federales, se lleva a cabo la tributación de las actividades de la Asociación de Propietarios.

Las modificaciones realizadas al Código de Vivienda de RF cambiaron ligeramente la ley. El nombre de la sociedad ha cambiado. A partir del 1 de septiembre de 2014, la Asociación de Propietarios debería llamarse TSN y sus participantes, los propietarios de la propiedad.

En cuanto a los cambios a la Carta, cabe destacar lo siguiente:

• el nombre de la sociedad ha cambiado;
• en el acuerdo se hace referencia a la asociación como una “organización corporativa sin fines de lucro”;
• se permite el emprendimiento si se lleva a cabo en beneficio de los propietarios;
• es obligatoria la presencia de un presidente (puede haber varios presidentes) y de una junta directiva;
• es posible formar un consejo de supervisión;
• Los derechos y obligaciones de los miembros de TSN pueden modificarse con base en el acta de la junta general de propietarios.

Los cambios requieren certificación notarial. Los cambios acordados se documentan en un protocolo que se envía al Servicio de Impuestos Federales para confirmar las modificaciones.

Cinco días después, el presidente recibe un extracto de Rosreestr confirmando que se han realizado los cambios.

Para registrar TSN como entidad legal necesitará:

• solicitud de registro de una entidad jurídica;
• pinchazo de la junta general de propietarios;
• estatuto de TSN;
• cálculo de la participación de cada propietario.

¿Cuáles son las responsabilidades de la dirección?

Las actividades de la sociedad son gestionadas por la junta general de propietarios. Pero las funciones de gestión en TSN las lleva a cabo el consejo de administración, que informa sobre el trabajo realizado a la junta general.

Las competencias de la junta incluyen resolver cualquier cuestión relacionada con el trabajo de TSN. La excepción son las situaciones que se resuelven exclusivamente mediante una reunión de todos los participantes de TSN.

Las responsabilidades de la junta de TSN incluyen las siguientes:

• garantizar el cumplimiento de la Carta y las normas legislativas;
• ejercer control sobre el pago oportuno de los pagos por parte de los participantes de la sociedad;
• elaborar estimaciones de costos/ingresos para el año en curso;
• crear informes sobre actividades financieras y económicas;
• presentar el informe a la asamblea general de la casa para su revisión;
• gestión de edificios de apartamentos o celebración de contratos de gestión;
• contratar y despedir empleados para operar el edificio (pero el empleador en las relaciones laborales es TSN, no el órgano de administración);
• celebrar acuerdos para el mantenimiento de la propiedad común;
• mantener una lista de participantes de la asociación;
• implementación de trabajos de oficina y contabilidad;
• presentación de informes;
• convocar y celebrar reuniones en toda la casa;
• cumplimiento de otros deberes prescritos en la Carta.

¿Cuándo surge la membresía?

La creación de un TSN en un edificio de apartamentos no significa que todos los propietarios de los locales del edificio se conviertan automáticamente en miembros de la sociedad.

La membresía surge sobre la base de una solicitud de membresía en TSN presentada por el propietario.

Además, el propietario del local puede incorporarse a la sociedad en cualquier momento y abandonarla en cualquier momento.

La afiliación finaliza mediante la solicitud correspondiente o, al mismo tiempo, por la pérdida de propiedad del local en el MKD.

Si en el momento de la creación de la sociedad uno de los residentes era empleador/inquilino, pero posteriormente se convirtió en propietario, entonces tiene derecho a unirse a TSN de la manera habitual.

Vídeo: creación de una asociación de propietarios

La Junta de TSN mantiene un registro de miembros de la asociación. Los datos que contenga deben identificar con precisión a todos los participantes. El registro también incluye datos sobre el tamaño de la participación en la propiedad común de cada miembro de TSN.

Un miembro de la sociedad está obligado a proporcionar únicamente datos fiables y notificar inmediatamente a la junta directiva cualquier cambio en sus datos.

Pero cabe señalar que los residentes que no son miembros de la asociación tienen derecho a solicitar información a la junta sobre las actividades de TSN, exigir la calidad de los servicios prestados, familiarizarse con los documentos de TSN y apelar las decisiones de la asociación. En la corte.

¿En qué se puede transformar una HOA?

La asociación de propietarios podrá reorganizarse. prevé casos de reorganización como:

• fusión de personas jurídicas;
• fusión de una entidad jurídica con otra;
• división de una entidad jurídica en varias organizaciones diferentes;
• separación de empresas individuales de una entidad jurídica;
• transformación de una entidad jurídica a otra forma organizativa y jurídica.

Por decisión de la junta general de propietarios, TSN puede transformarse en una cooperativa de construcción de viviendas o de consumidores.

Sin embargo, debe tener en cuenta que cualquier reorganización requiere el registro de una nueva entidad jurídica. Una cooperativa de consumidores es una asociación de ciudadanos para lograr objetivos comunes.

Los fundadores de una cooperativa pueden ser ciudadanos y organizaciones adultos. Los socios de la cooperativa están obligados a realizar entradas y compartir aportes con sus bienes.

¿Es una cooperativa de consumidores una organización comercial o sin fines de lucro por su estatus?

Esto es algo intermedio, en particular, es una empresa sin fines de lucro que tiene derecho a realizar actividades comerciales. Parte de los beneficios recibidos se distribuye entre los participantes de la asociación.

¿En qué consisten los fondos?

Cualquier TSN se ocupa de al menos dos tipos de propiedad. Estos son bienes comunes y bienes de sociedad.

La diferencia entre estos tipos es que la propiedad común se utiliza para dar servicio a dos o más locales de la casa, y la propiedad de TSN se utiliza para realizar las actividades legales de la sociedad.

Pero en la práctica puede resultar difícil distinguir entre categorías de propiedad. Los fondos de TSN consisten en contribuciones de los participantes de la asociación.

Además, dado que no está prohibido administrar un negocio para TSN, puede beneficiarse del arrendamiento de la propiedad común de un edificio de apartamentos.

Debido al uso de locales vacíos por parte de terceros, aparece una contribución adicional que puede disminuir el monto de la contribución para los participantes de la asociación.

Parte de los fondos se pueden obtener del municipio local. Las autoridades municipales se consideran propietarias de locales no privatizados en un edificio de apartamentos.

Por tanto, deben participar en el mantenimiento de la casa. Si el municipio se niega a realizar los pagos, TSN tiene derecho a recuperar los fondos a través de los tribunales.

¿Por qué se necesita una comisión de auditoría?

Las actividades de cualquier organización deben ser monitoreadas periódicamente. En relación con TSN, esta función la realiza la comisión de auditoría.

El órgano de control y auditoría no es uno de los órganos de dirección de la sociedad. Es decir, la comisión no participa en labores organizativas, administrativas y ejecutivas.

La función principal de la comisión de auditoría es la auditoría interna, que se expresa en el control de las actividades económicas y financieras de TSN.

La comisión de auditoría es elegida por la asamblea general de la casa por un período no superior a dos años. Los miembros de los órganos de dirección de la sociedad no pueden ser miembros de la comisión.

Son funciones de la Comisión de Auditoría:

• organizar una auditoría de las actividades económicas y financieras de TSN al menos una vez al año;
• elaborar un presupuesto de pérdidas y ganancias;
• crear informes basados ​​​​en los resultados de la auditoría;
• presentación de un informe sobre el trabajo realizado a la asamblea general de participantes de TSN.

Una asociación de propietarios es un acuerdo voluntario entre propietarios para gestionar un edificio de varios pisos o varios edificios. Además, si se trata de varios edificios, entonces deben estar ubicados geográficamente cerca, ser casas vecinas.

El Código de Vivienda se considera la base legislativa para la implementación del trabajo de una asociación de propietarios.

Esta asociación puede crearse obteniendo el consentimiento de los propietarios de los apartamentos ubicados en un edificio en particular. Además, la mayoría de los propietarios deberían expresar su consentimiento.

La composición de la Asociación de Propietarios debe incluir necesariamente a más del 50% de los propietarios, de lo contrario su existencia es imposible. Una vez que se llega a una conclusión sobre la organización de la Asociación de Propietarios, debe registrarse en Rosreestr. La duración de esta asociación no está limitada.

¿Qué es una Asociación de Propietarios en un edificio de apartamentos?

Los propietarios de apartamentos en un determinado edificio pueden organizar una sola sociedad, lo que significa una Asociación de Propietarios. A menudo se hace la pregunta: "¿Es una asociación de propietarios una entidad legal?" y la respuesta es simple: "HOA es una entidad legal". Tiene su propia cuenta corriente y debe estar registrado en el servicio de impuestos.

La Asociación de Propietarios tiene derechos consagrados en el artículo 137 del Código de Vivienda:

• firmar un contrato para el mantenimiento de la casa;
• cálculo de presupuesto, elaboración de presupuestos;
• cálculo del monto anual de los pagos por el mantenimiento de la casa para cada propietario;
• realizar trabajos para asegurar el normal funcionamiento de la casa;
• enajenación de bienes del hogar;
• concluir transacciones de acuerdo con las tareas de gestión asignadas y pagarlas;
• obtener préstamos y utilizar estos fondos para las necesidades del hogar.

La sociedad también está sujeta a ciertas obligaciones ():

• cumplimiento de todas las obligaciones especificadas en el acuerdo;
• prestación de servicios a propietarios de apartamentos;
• defender las reclamaciones legalmente justificadas de los propietarios de viviendas ante terceros.

Si es necesario, la sociedad puede volver a registrarse como cooperativa de vivienda. Si anteriormente hubo un acuerdo para unir varias casas en una Asociación de Propietarios, entonces es posible dividirla, con una decisión aprobada, en asociaciones separadas.

La Asociación de Propietarios se puede liquidar. La conclusión sobre su completa liquidación deberá tomarse por más de la mitad de los votos de los propietarios.

La esencia

El principal órgano de gobierno de la Asociación de Propietarios es la junta general de propietarios. La base de las actividades de la organización es la Carta. Es en este documento donde se debe expresar el propósito de crear esta asociación de vecinos.

El objetivo principal de una comunidad de propietarios no es la recepción y distribución de beneficios, sino la gestión de un edificio de apartamentos:

La junta directiva de la sociedad celebra un acuerdo con empresas que prestan servicios públicos. Al mismo tiempo, la Asociación de Propietarios puede negociar tarifas y controlar el trabajo de estas empresas.

La Asociación de Propietarios es una palanca de influencia en los servicios públicos y actúa como intermediaria entre los propietarios de apartamentos y las organizaciones de vivienda y servicios comunales.

Los fondos se gastan en el orden de prioridad establecido, que se determina en la junta general de vecinos.

¿Para qué sirve?

Muchos residentes se convierten en propietarios de sus apartamentos. Para poder realmente tomar decisiones en la gestión de su propiedad, se unen en una sociedad, ya que solos en una casa grande es imposible ejercer sus derechos de propiedad.

Se forma una asociación de propietarios para coordinar la gestión de la vivienda como organización sin ánimo de lucro. Esto le permite evitar las condiciones esclavizantes que imponen varias sociedades gestoras.

Vale la pena considerar que no solo los miembros de la asociación, sino también otros residentes que viven en el mismo edificio y que no forman parte de la Asociación de Propietarios tienen derecho a presentar demandas y reclamos contra la junta de la Asociación de Propietarios.

Forma de propiedad de la HOA

La sociedad no tiene derecho a poseer la propiedad de la casa, la utiliza exclusivamente de acuerdo con el acuerdo celebrado con los propietarios del edificio de apartamentos.

Según el artículo 151 del Código de Vivienda, la propiedad de la sociedad incluye fondos que consisten en pagos de los residentes, ingresos de actividades y otros ingresos.

¿Es una asociación de propietarios una cooperativa de consumidores?

Una HOA no se considera una cooperativa de consumidores, ya que la sociedad es esencialmente una organización sin fines de lucro. Su deseo no es obtener ganancias y distribuirlas.

Los ingresos recibidos de las actividades de la asociación no se redistribuyen entre sus miembros, sino que se utilizan para apoyar las tareas asignadas a la Asociación de Propietarios.

Una cooperativa de consumidores, por el contrario, es una asociación comercial de ciudadanos de conformidad con el artículo 106.1 del Código Civil. Todos los ingresos se distribuyen entre los miembros de la cooperativa.

La Asociación de Propietarios no debe cubrir pérdidas contribuyendo con fondos adicionales recaudados de los propietarios. Sólo busca dirigir todos los esfuerzos a reducirlos organizando la correcta gestión del funcionamiento de la vivienda.

¿Qué es una Asociación de Asociación de Propietarios?

Según el artículo 142 del Código de Vivienda, una asociación de propietarios es cuando dos o más asociaciones pueden unirse mediante acuerdo en una asociación para mejorar la gestión y el mantenimiento de los edificios de apartamentos.

La consolidación de varias asociaciones ayuda a aumentar la eficiencia de su trabajo y reducir costos. No es necesario mantener servicios de contabilidad, emergencia y reparación en cada Asociación de Propietarios.

La gestión óptima de viviendas con un área de servicio de hasta 200 mil m² se considera óptima. Esto le permite ahorrar el 15% de los costos en los que habría incurrido cada asociación por separado.

Se crea una HOA para mejorar la gestión de un edificio diseñado para muchos apartamentos. Este sistema es más transparente y sus actividades son más fáciles de controlar.

Con la ayuda de la asociación, es posible participar en la solución de muchos problemas relacionados con el mantenimiento de la vida de la casa, incluida la elección de la vivienda y los proveedores de servicios comunales. Esto le permite reducir significativamente las facturas de servicios públicos.

En este artículo analizamos todo lo relacionado con la Asociación de Propietarios y cuáles son sus características.