ТСЖ — что это такое и как организовать? Что такое тсж Что такое товарищество собственников жилья.

Отсутствие в ст. 50 ГК РФ исчерпывающего перечня организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц не способствует созданию их единой системы. Как отмечается в теоретических исследованиях, "предоставленная Гражданским кодексом законодателю возможность... дала простор для нередко неуемного законотворчества...".

В настоящее время необходимость упорядочения системы очевидна. А это невозможно без "ревизии" существующих организационно-правовых норм, поскольку "существуют случаи смешения понятий, когда законодатель именует ту или иную разновидность организационно-правовой формой, но в сущности она таковой не является, а речь идет лишь о разновидности в рамках одной организационно-правовой формы". В Концепции развития законодательства о юридических лицах, проект которой был одобрен в марте 2009 г., предлагается установить исчерпывающий перечень некоммерческих юридических лиц и исключить из законодательства некоторые организационно-правовые формы, которые как раз были созданы в результате "смешения понятий". В частности, это относится к товариществам собственников жилья и обществам взаимного страхования, которые, по мнению ряда специалистов, являются, по сути, потребительскими кооперативами.

Чтобы выяснить, есть ли основания для исключения данных организационно-правовых форм либо необходимо устранить лишь недостатки правового регулирования, не позволяющие четко отграничить данные формы от сходных, необходимо исследовать их правовой статус.

Товарищество собственников жилья

(далее - ТСЖ) - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами.

Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении". На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.

ТСЖ нельзя признать абсолютно новой для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.

До вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

ТСЖ действует на основании устава. При этом законодательство не предусматривает специальных требований к его содержанию. Соответственно, должна применяться ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из некоторых статей Жилищного кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.

В целях содействия более активному распространению товариществ собственников жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья. Данный Приказ не утратил силу и в настоящее время, однако применение Примерного устава возможно с учетом положений разд. VI ЖК РФ.

Согласно законодательству некоторых государств ТСЖ действуют на основании типового устава. Подобные нормы содержатся, к примеру, в Законе Украины от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Представляется, что наличие типового устава заметно упростит и облегчит процесс создания ТСЖ, в частности, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказов в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Кстати, в Положение о жилищных товариществах и строительных товариществах, утвержденное 3 декабря 1921 г. Президиумом Моссовета, был включен устав жилищного товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.

Создание ТСЖ возможно путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким образом, в одном ТСЖ могут объединяться только собственники расположенных на едином земельном участке или граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

По российскому законодательству членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья может быть создано не только на базе уже находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в случае, когда строительство дома еще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товарищество в этих случаях создается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В теории возможность создания ТСЖ в строящемся доме оценивают неоднозначно. Преимуществом является возможность изначально контролировать состояние здания, однако с теоретической точки зрения создание товарищества невозможно, так как еще отсутствуют объект управления и, соответственно, лица, которые имеют статус собственников помещений.

Законодательство прямо не предусматривает возможности создания ТСЖ одним лицом, равно как и не устанавливает требования к минимальному количеству участников, указав лишь, что решение о создании должно быть принято собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Указанным количеством голосов может обладать и одно лицо, например застройщик.

Подтверждением необходимости наличия хотя бы двух участников служит определение ТСЖ, данное в ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления.

Кроме того, понятие "товарищество" используется в российском законодательстве, когда речь идет об объединении лиц. Заслуживает внимания регулирование данной проблемы в белорусском законодательстве: Закон о совместном домовладении прямо закрепляет, что товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. Однако во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании допускается создание товарищества одним лицом - застройщиком (ст. 20). Подобное положение можно было бы включить и в российское законодательство с указанием, что в случае создания ТСЖ застройщиком по завершении строительства число участников должно быть не менее двух, в противном случае ТСЖ должно быть ликвидировано. Однако если признать ТСЖ разновидностью потребительских кооперативов, возможность создания его одним лицом исключена, поскольку согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительский кооператив определяется как добровольное объединение граждан и юридических лиц.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или соответственно собственников нескольких многоквартирных домов или расположенных близко зданий. На том же собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме утверждается устав ТСЖ.

Поскольку на ТСЖ не распространяются положения Закона о некоммерческих организациях, для регистрации ТСЖ не требуется принятия решения о регистрации органом юстиции. Регистрация производится в общем порядке, предусмотренном ФЗ от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

ТСЖ - организация, основанная на членстве. Число членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК). Количество голосов каждого из собственников определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Круг возможных членов ТСЖ ограничен - ими могут являться собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Соответственно, в товарищество не могут вступить наниматели и арендаторы помещений, а также иные лица.

Членство в ТСЖ является добровольным. Оно возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. При приобретении жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, новый собственник вправе вступить в товарищество. Отказаться принять в члены товарищества нового собственника ТСЖ не может.

Следует отметить, что Закон о товариществах собственников жилья содержал положение о возникновении членства с момента регистрации товарищества у всех проживающих в кондоминиуме домовладельцев (п. 1 ст. 32). Впоследствии это положение было признано не соответствующим Конституции РФ, поскольку устанавливало обязательность членства в товариществе собственников жилья (Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П). До сих пор в теории высказываются различные мнения о целесообразности и допустимости обязательного членства в ТСЖ. К примеру, С.Г. Певницкий полагает, что "исходя из сути и правовой природы ТСЖ оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений".

Судья Конституционного Суда РФ Б.С. Эбзеев, выразивший Особое мнение по вопросу о конституционности положения об обязательном членстве в ТСЖ, обосновал его отсутствием принудительного характера членства в ТСЖ в смысле, придаваемом понятию принуждения ст. 30 Конституции РФ. В частности, приобретение жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, предлагалось считать косвенным выражением согласия на вступление в товарищество. Конечно, данная позиция представляется весьма уязвимой. Однако "недобровольные объединения" известны и отечественному, и мировому правопорядку; к ним относятся различного рода саморегулируемые организации, адвокатские и нотариальные палаты, национально-культурные автономии и др. Обязательный порядок участия в таких объединениях определяется необходимостью обеспечения общественных интересов.

Что касается ТСЖ, то в его создании присутствует не только частный, но и публичный интерес. Последний заключается в формировании эффективной системы управления многоквартирными домами, что поможет освободить бюджеты от расходов на поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии, обеспечить своевременную оплату предоставляемых собственникам жилых и нежилых помещений коммунальных услуг.

К тому же, не являясь членом ТСЖ, собственник находится в невыгодном положении, так как не участвует в общих собраниях членов ТСЖ и не может влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Таким образом, добровольность членства предполагает лишь свободу принятия решения об участии в организации, но не избавляет собственника жилого или нежилого помещения от исполнения решений товарищества, касающихся вопросов эксплуатации и ремонта многоквартирного дома.

Законодательство ряда зарубежных стран (например, Финляндии, Нидерландов) предусматривает обязательное членство в подобных ТСЖ организациях. Положение об автоматическом возникновении членства в товариществе при приобретении права собственности на жилое или нежилое помещение содержится в белорусском законодательстве.

Следует отметить, что если рассматривать ТСЖ как потребительский кооператив, придется согласиться с исключительно добровольным порядком вступления в него, поскольку добровольность объединения указана в п. 1 ст. 116 ГК РФ как один из квалифицирующих признаков кооператива.

ТСЖ относится к организациям, обладающим имуществом на праве собственности. Имущественную базу ТСЖ составляет принадлежащее ему на праве собственности движимое и недвижимое имущество, необходимое для осуществления его функций, в том числе средства товарищества собственников жилья.

Существенная часть средств товарищества имеет строго целевое назначение и предназначена для оплаты коммунальных услуг, профилактических и ремонтных работ, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома, и не может расходоваться на нужды самого товарищества.

Одним из источников средств на осуществление задач ТСЖ являются платежи, вносимые собственниками на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Порядок установления данных платежей определяется ЖК РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Следует отметить, что ТСЖ уполномочено на получение платежей на содержание и ремонт общего имущества только с собственников помещений. Однако во многих многоквартирных домах часть жилых помещений занимают наниматели по договору социального найма. В связи с этим возникает вопрос о праве ТСЖ получать платежи с нанимателей по договору социального найма. Согласно п. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Однако судебная практика трактует понятие "управляющая организация" исходя из п. 2 ст. 161 ЖК РФ и, соответственно, не относит ТСЖ и специализированные жилищные кооперативы к управляющим организациям. Так, в Определении ВАС РФ от 26 февраля 2009 г. N 16501/08 указывается, что товарищество собственников жилья не является управляющей организацией в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занимаемых нанимателями по договору социального найма и договору найма жилых помещений, а правоотношения по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги возникают между нанимателями и собственниками жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо уполномоченным собственником лицом в силу Постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.

Полномочия по приему платежей от нанимателей по договору социального найма и договору найма могут быть переданы товариществу по решению собственника (либо на основании соответствующего договора).

Некоторые исследователи полагают, что одним из существенных отличий ТСЖ от потребительского кооператива является отсутствие в товариществах паевых отношений. Члены ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов и др.; ТСЖ в отличие от жилищного кооператива не является собственником общего имущества, а также помещений многоквартирного дома. Жилищный кооператив по крайней мере до полной выплаты его членами своих паев таким правом обладает.

Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Спорным является вопрос о собственнике объектов, возведенных ТСЖ за счет взносов его членов, например детской площадки, автостоянки и т.п.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме отнесено к разрешенной деятельности ТСЖ. При этом исходя из п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов ТСЖ. Однако заслуживает внимания и иная позиция, согласно которой следует разделять строительство дополнительных (самостоятельных) объектов и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в нем могут быть образованы специальные фонды (например, резервный), расходуемые на предусмотренные уставом цели.

Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ). При этом свобода осуществления отдельных видов деятельности зависит от источника финансирования. За счет взносов членов ТСЖ могут осуществляться лишь виды деятельности, связанные с управлением:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В ч. 3 ст. 152 ЖК РФ указывается, что дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные гл. 14 и уставом товарищества. Таким образом, иные виды деятельности могут осуществляться только за счет дополнительных доходов.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Компетенция общего собрания ТСЖ определяется ст. 145 ЖК РФ. К ней отнесены наиболее существенные вопросы, касающиеся организации деятельности товарищества, управления им, а также прекращения его деятельности, а также основные вопросы управления многоквартирным домом, включая осуществление распорядительных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома, определение размера платежей членов товарищества.

Круг вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ). Общее собрание может принять к рассмотрению любой вопрос, отнесенный к компетенции правления товарищества.

Порядок созыва и организации общего собрания членов ТСЖ определяется ст. 146 ЖК РФ и уставом товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представители.

Решения по наиболее важным вопросам, касающимся существования и деятельности ТСЖ, общее собрание принимает не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся: принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление избирает из своего состава председателя товарищества. Следует отметить определенное несоответствие положений Жилищного кодекса, определяющих статус председателя правления. Согласно ст. 144 ЖК РФ к органам ТСЖ отнесены только общее собрание и правление товарищества. В то же время согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. То есть председатель правления осуществляет функции единоличного органа управления товарищества. Исходя из сходства структуры и функций органов управления потребительских кооперативов, в частности ЖК и ЖСК, а также ТСЖ, очевидно, что везде председатель выполняет аналогичные функции, но в отношении жилищных потребительских кооперативов его статус как органа кооператива прямо закреплен в ст. 115 ЖК РФ.

Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются в соответствии с гражданским законодательством. При этом должны учитываться особенности, установленные Жилищным кодексом. В частности, реорганизация ТСЖ в форме преобразования должна обеспечивать переход к новому юридическому лицу прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом в интересах собственников жилых помещений такого дома. Поэтому преобразование возможно только в организацию, создаваемую для осуществления аналогичной цели, т.е. в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ). Однако ТСЖ создается уже на базе существующего многоквартирного дома, его членами являются собственники жилых помещений данного дома, поэтому не вполне ясна цель преобразования в жилищный кооператив, создаваемый прежде всего с целью обеспечения жилыми помещениями его членов. Обычно используется обратная схема - кооперативы, паи в которых полностью выплачены, преобразуются в ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ производится по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме этого, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ устанавливает еще один случай, когда ТСЖ должно быть ликвидировано: если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что это не единственное специальное основание ликвидации ТСЖ. Таковым можно считать также принятие собственниками помещений решения о выборе иного способа управления многоквартирным домом, а также прекращение существования самого объекта управления - многоквартирного дома, а если исключить возможность существования ТСЖ с одним участником - при переходе права собственности на все помещения дома одному лицу.

Общества взаимного страхования

Общества взаимного страхования (далее - ОВС) как специализированные организации лиц, объединившихся для совместного страхования от общих страховых рисков, известны всем развитым правопорядкам. Активное создание таких обществ в Европе началось в XIX столетии. Их прообраз усматривают еще в средневековых сословных гильдиях, которые предоставляли гарантии на случай, если один из ее членов оказывался застигнутым каким-либо несчастьем.

В России создание обществ взаимного страхования начинается позже, чем в других европейских странах. Причем инициатива исходила от государства. В Указе императора Александра II от 10 октября 1861 г. указывалось на необходимость разъяснить домовладельцам городов, посадов и местечек пользу взаимного страхования и предложить им учредить общества взаимного страхования от огня.

В советский период, несмотря на введение с 1921 г. государственной монополии на страхование, в системе потребкооперации взаимное страхование действовало до середины 50-х гг.

ОВС в настоящее время рассматривается как самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций. Его статус регламентируется ФЗ от 29 ноября 2007 г. "О взаимном страховании" (далее - Закон о взаимном страховании).

До принятия этого Закона вопрос об организационно-правовой форме обществ оставался дискуссионным. На практике ОВС часто создавались в форме некоммерческих партнерств, хотя в теории указывалось, что данная организационно-правовая форма не вполне подходит для ОВС.

Следует отметить, что некоммерческие партнерства создаются для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ (п. 1 ст. 8 Закона о некоммерческих организациях). Общества взаимного страхования создаются для оказания услуг материального характера своим членам, что сближает общества с потребительскими кооперативами. Еще одной общей чертой потребительского кооператива и общества взаимного страхования является обязанность членов внести имущественные взносы. Другие организационно-правовые формы некоммерческих организаций, в том числе и некоммерческое партнерство, не предполагают обязательного объединения взносов участников.

Следует отметить, что организационно-правовая форма потребительского кооператива используется в сходных целях, причем в силу прямого указания закона. Речь идет о кредитных потребительских кооперативах, статус которых определен в ФЗ от 18 июля 2009 г. "О кредитной кооперации". Такие кооперативы создаются в качестве добровольных объединений физических и (или) юридических лиц на основе членства по территориальному, по профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков).

Учитывая изложенное, можно присоединиться к мнению Д.В. Акимочкина, что страховщики, предполагающие осуществление взаимного страхования исключительно своих членов, должны создаваться только в организационно-правовой форме потребительского кооператива, поскольку целью создания подобных юридических лиц является удовлетворение интересов его членов.

Некоторые авторы полагают, что действующий Закон не исключает создания ОВС в организационно-правовых формах, предусмотренных ГК РФ и Законом о некоммерческих организациях. Однако согласно п. 1 ст. 3 Закона о взаимном страховании взаимное страхование осуществляется обществом взаимного страхования, а п. 1 ст. 5 Закона указывает, что в целях взаимного страхования создается основанная на членстве некоммерческая организация в форме общества взаимного страхования. Специалисты при этом указывают на отсутствие в Законе о взаимном страховании переходных положений - не определено, в каком порядке и в какие сроки уже существующие в иных организационно-правовых формах общества взаимного страхования должны быть преобразованы. Представляется, что в установлении такого срока не было особой необходимости, так как соответствие организационно-правовой формы требованиям законодательства было необходимо для получения лицензии, а лицензии общества взаимного страхования должны были получить до 1 июля 2008 г. Интересно отметить, что еще до принятия Закона о взаимном страховании ОВС, созданным в соответствии с ФЗ "О некоммерческих организациях", отказывали в выдаче лицензии на осуществление взаимного страхования со ссылкой на то, что подобные организации субъектами страхового дела не признаются.

Число членов общества должно быть не менее пяти и не более двух тысяч физических лиц и (или) не менее трех и не более пятисот юридических лиц (п. 4 ст. 5 Закона о взаимном страховании).

Вызывает сомнения, что ОВС, созданное пятью физическими лицами, будет обладать достаточной стабильностью, чтобы обеспечить страховую защиту его участникам. Кроме того, следует обратить внимание на отсутствие регулирования ситуации со смешанным составом участников, т.е. когда членами общества являются физические и юридические лица. Более продуманным представляется регулирование данного вопроса в ФЗ от 18 июля 2009 г. "О кредитной кооперации". Согласно п. 2 ст. 7 этого Закона кредитный кооператив может быть создан не менее чем 15 физическими лицами или пятью юридическими лицами. Кредитный кооператив, членами которого являются физические и юридические лица, может быть создан не менее чем семью указанными лицами.

Также заслуживает внимания требование Закона о кредитной кооперации о создании по единому принципу - территориальному, профессиональному и т.д. Причем принцип создания должен закрепляться в уставе. Учитывая особенности деятельности ОВС, а также существующие в данной области традиции, подобное указание не было бы лишним и в Законе о взаимном страховании.

Специфика правового положения участников ОВС в том, что они одновременно выступают в роли страхователей в страховом правоотношении. Причем членство неразрывно связано с наличием статуса страхователя. Указанный статус может возникнуть непосредственно на основании устава либо в результате заключения договора участника с обществом. По общему правилу страхование ОВС имущества и имущественных интересов своих членов осуществляется непосредственно на основании членства, если учредительными документами общества не предусмотрено заключение в этих случаях договоров страхования. При этом в отношении осуществления страхования непосредственно на основании устава предусмотрено ограничение: страхованию в указанном случае подлежат только имущественные интересы, связанные с осуществлением одного вида страхования, а правила страхования, являющиеся неотъемлемой частью устава общества, должны определять сходные условия взаимного страхования для всех членов общества (п. 2 ст. 3 Закона о взаимном страховании).

ОВС действует на основании устава. Устав ОВС помимо положений, касающихся статуса организации и взаимоотношений общества и участников, регулирует также вопросы, связанные с осуществлением страхования. Согласно ст. 6 Закона о взаимном страховании в уставе определяются вид или виды страхования, осуществляемые обществом; условия ответственности по страховым обязательствам общества и порядок несения членами общества такой ответственности; правила страхования в случае осуществления взаимного страхования обществом на основании устава.

При этом законодатель ограничил круг интересов, которые могут быть застрахованы в рамках взаимного страхования: допускается осуществление различных видов имущественного страхования. Личного страхования общества не осуществляют. Осуществление обязательного страхования путем взаимного страхования согласно п. 4 ст. 968 ГК РФ допускается в случаях, предусмотренных Законом о взаимном страховании.

Органами управления общества являются общее собрание членов общества, правление и директор общества. Контрольные функции возлагаются на ревизионную комиссию (ревизора). В случае, если членами общества являются только физические лица в количестве не более тридцати человек, функции правления общества могут осуществляться общим собранием членов общества (ст. 9 Закона о взаимном страховании). В целом система органов управления и порядок их деятельности мало отличаются от потребительских кооперативов.

Имущество ОВС принадлежит ему на праве собственности. При этом общество как собственник ограничивается в правомочии распоряжения своим имуществом - оно может быть отчуждено только в случае и в порядке, которые предусмотрены законодательством и уставом общества (ст. 16 Закона о взаимном страховании). Данная норма призвана обеспечить стабильность общества, а также способствовать исключению злоупотреблений со стороны органов управления при осуществлении распорядительных правомочий.

К источникам формирования имущества ОВС помимо всего прочего относятся различные виды взносов, уплачиваемых участниками. Предусматривается внесение вступительного взноса, который является обязательным; дополнительных взносов, как правило, они вносятся в целях покрытия убытков; взносов на покрытие расходов, связанных с уставной деятельностью общества (ст. 17 Закона о взаимном страховании). Допускаются также добровольные денежные и иные имущественные взносы.

Кроме взносов вносится страховая премия. Если по итогам отчетного года финансовый результат осуществления взаимного страхования является положительным, общее собрание членов общества может принять решение об уменьшении размера страховой премии (ст. 19 Закона о взаимном страховании). В теории высказывается мнение, что право собственности на имущество в размере страхового взноса у участника ОВС не прекращается. Однако поскольку ОВС - юридическое лицо, оснований не признавать за ним право собственности на переданные ему страховые взносы не имеется. В этом отношении ОВС не отличается от коммерческих страховых организаций. Просто в данном случае страховая премия не предполагает образования прибыли, а предполагает ее использование исключительно для выплаты страхового возмещения, формирования страховых резервов.

К особенностям ОВС следует отнести невозможность преобразования в некоммерческую организацию иной организационно-правовой формы. Поскольку круг субъектов, которым разрешено осуществлять страховую деятельность, ограничен, единственно возможный вариант - преобразование в хозяйственное общество (ст. 23 Закона о взаимном страховании). Это повлечет за собой изменение условий страхования, оно будет осуществляться в таком случае уже не на принципах взаимного страхования, а на коммерческой основе.

Рассмотрев особенности правового положения ТСЖ и ОВС, можно отметить, что эти особенности определяются не столько спецификой сущности самого юридического лица, сколько сферой деятельности. Поэтому их сходство с потребительскими кооперативами очевидно. Наиболее серьезным возражением против признания указанных организаций потребительскими кооперативами является отсутствие в них паевых отношений.

Понятие "пай" включает в себя часть имущества кооператива, отражающую размер участия члена кооператива в образовании имущества кооператива. Пай имеет самостоятельную ценность и признается объектом гражданского оборота. Хотя и ТСЖ, и ОВС предполагают внесение участниками разного рода взносов, они используются в процессе деятельности организации и самостоятельной ценностью не обладают. Однако наличие пая, который можно использовать как самостоятельный объект сделок, не является обязательным признаком потребительского кооператива (ст. 116 ГК РФ). Предназначение паевого взноса - удовлетворение материальных и иных потребностей членов кооператива. Это назначение прослеживается и у взносов, вносимых в ТСЖ и ОВС.

Относительно ТСЖ специфику можно усмотреть также в отсутствии обязанности участников покрывать убытки организации путем дополнительных взносов и отсутствии у членов права на распределение прибыли ТСЖ. Поэтому представляется весьма интересным предложение выделить в качестве самостоятельной организационно-правовой формы юридических лиц некоммерческое товарищество, разновидностью которого наряду с садовыми и огородническими товариществами будет и ТСЖ. Разграничение товариществ на предпринимательские и некоммерческие существует в ряде стран, в том числе на Украине (ст. ст. 84, 85 ГК Украины).

Расшифровка аббревиатуры ТСЖ — «Товарищество собственников жилья» . Это организация, создаваемая собственниками для совместного управления землей и помещениями, которые относятся к совместной собственности. Вся деятельность организации осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и регулируется на законодательном уровне (ст. 135 ЖК РФ).

Зачем нужно и какова его цель?

Главной целью товарищества собственников жилья является эффективное управление . Для чего нужно и что оно делает? Задача организации – формирование комфортных для проживания собственников условий. К ним относятся:

• коллективное управление домовым имуществом;
• распоряжение общим имуществом и обеспечение пользования им;
• содержание и хранение имущества;
• коммунальные услуги для жителей дома;
• иные действия, требуемые для успешного управления домом.

Кому подчиняется?

ТСЖ – это товарищество, сформированное непосредственно жителями дома , поэтому ТСЖ не подчиняется никому, кроме действующего законодательства. Высшим органом в ТСЖ является правление и общее собрание товарищества подотчетно его правлению.

Коммерческое ли предприятие, юридическое лицо или нет?

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (п. 2 ст. 291 ГК РФ). Единственной возможностью формирования прибыли данной организации может быть привлечение дополнительного источника финансирования (аренда помещений дома, продажа рекламных площадей на домах и т.д.). В этом случае все полученные средства направляются на содержание имущества, без распределения между участниками ТСЖ.

Является ли юридическим лицом? Согласно действующему законодательству, данный вид организации относится к юридическому лицу. Наравне с другими юридическими лицами, органами управления должны вестись делопроизводство, уплата налогов, отчетность в контролирующих органах, сотрудничество с подрядчиками и поставщиками и т.д.

Справка . Получение статуса юр. лица объединившимися собственниками происходит после государственной регистрации.

Что такое ассоциация товариществ собственников жилья?

Ассоциация жилищных товариществ – это объединение двух и более структур для ведения совместной деятельности и защиты интересов жильцов (ст. 142 ЖК РФ). Данная организация имеет свой устав и регистрацию в налоговом органе. Направления деятельности :

• защита интересов жильцов в органах власти;
• совместный сервис коммунальных услуг;
• совместные договора с поставщиками;
• обмен опытом в работе с задолженностью.

Особенности формирования :

• собрание жильцов в каждом ТСЖ и коллективное принятие решения об объединении;
• утверждение устава;
• выбора правления;
• регистрация в качестве юр. лица;
• объединения активов.

Ассоциация создается в случае, если на общем голосовании в каждом отдельном товариществе собственники не менее половины жилой площади дома проголосовали за данное решение.

Плюсы и минусы

К плюсам данной формы правления можно отнести :

• решение всех вопросов на собрании жильцов;
• учитывается мнение каждого жильца;
• самостоятельный выбор подрядчиков;
• прозрачная деятельность.

Минусы :

• несовершенство законодательства;
• при наличии должников среди жильцов, судом может быть взыскан размер долга и есть вероятность того, что жильцам придется платить по счетам во второй раз;
• столкновения с льготниками;
• вероятность ошибиться с выбором председателя;
• размер платежей за эксплуатацию выше;
• отсутствие в законе жестких мер по борьбе с неплательщиками.

Сравнение ТСЖ с другими формами правления:

Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ читайте .

Организация и устав

Основными этапами являются :

1. Организация инициативной группы.
2. Проведение общего собрания жильцов (голосование за принятие ТСЖ, выбор председателя и членов правления, согласование устава, составление протокола).
3. Регистрация ТСЖ как юридическое лицо.

Уставом товарищества является документ, в соответствии с которым производится управление многоквартирным домом. Данный документ является юридической базой организации, на основании которой выстраивается вся деятельность в товариществе.

Принятие и утверждение устава происходит коллективно в очной или заочной форме на общем собрании жильцов. Процесс принятия устава состоит из нескольких этапов: составления, согласования, утверждения. В процессе принятия устава следует руководствоваться ст. 45 —48 ЖК РФ .

Председатель и правление

Правление избирается из числа жильцов на общем собрании (ст. 145 ЖК РФ). Собственниками определяется кандидатура на роль члена правления и утверждается на эту должность в ходе голосования. Далее на заседании членов правления происходит выбор путем голосования. Обязательным условием является присутствие на заседании помимо членов правления не менее 50 процентов членов товарищества.

Штат

Также в штате находятся:

1. бухгалтер;
2. охрана;
3. техник;
4. диспетчер;
5. паспортист;
6. слесарь;
7. дворник;
8. убощица;
9. электрик.

Порядок вступления

Для вступления в число членов ТСЖ потребуется написать заявление и предоставить его в правление вместе с выпиской из госреестра, подтверждающей право собственности на недвижимость. На общем собрании после обсуждения принимается окончательное решение.

Можно ли не вступать?

Необходимость составления протокола

Каждое собрание сопровождается обязательным ведением , в котором фиксируется повестка дня и результат, проведенного голосования. Основной частью протокола является повестка дня. Данный раздел содержит пункты о текущих вопросах.

Далее в бланке фиксируется результат голосования по каждому вопросу, рассмотренному в основной части и формулируется принятое решение. Последняя часть документа содержит подведение итогов собрания, краткую информацию по вопросам, в которых не удалось прийти к согласию, перечень выполненных задач, принятые решения. Документ заверяется подписью председателя и секретаря .

Как узнать, какое товарищество обслуживает дом?

Более детально о том, как узнать, какое товарищество обслуживает дом, читайте в .

Оплата счетов

Товарищество собственников имеет право самостоятельно формировать платежные документы и отправлять их жильцам дома. Оплачивать наличными средствами можно в кассе ТСЖ. Оплатить онлайн - через сервис ГИС ЖКХ , на портале Госуслуг или в личном кабинете своего банка. Включается плата:

• за наем;
• за ремонтные работы;
• за уборку помещений общего пользования;
• капитальный ремонт;
• сезонные работы;
• поддержание порядка в помещениях общего пользования (освещение, мелкий ремонт).

Подробнее об особенностях оплаты счетов можно узнать из .

Нарушения и проблемы в работе

К основным проблемам деятельности товариществ относятся :

• наличие должников по коммунальным услугам;
• отношения с застройщиком (в новых домах);
• дефицит информации о деятельности товарищества в связи с игнорированием жильцами общих собраний;
• равнодушие собственников и нежелание лично участвовать в благоустройстве;
• вероятность выбора недобросовестного председателя;
• появление конфликтов между жильцами и правлением.

Главным способом решения многих сложностей в работе организации является грамотный выбор человека на роль председателя. Выбирая кандидатуру председателя, который будет принимать решения по финансовым вопросам, совершать сделки и принимать решения, следует внимательно изучить его репутацию.

Еще одним способом решения проблем является формирование контрольной комиссии из числа жильцов, которая будет осуществлять наблюдение и контроль за действиями председателя и членов правления. В таком случае, механизм функционирования организации будет весьма действенным и успешным.

Можно ли выйти из состава 1 квартирой или домом?

Из ТСЖ можно выйти одной квартирой , для этого потребуется погасить все долги перед товариществом и подать заявление о желании выхода в правление ТСЖ. Выход из ТСЖ целым домом возможен в случае ликвидации или реорганизации товарищества (ст. 140 ЖК РФ). Для этого каждый собственник должен написать заявление о выходе и предоставить его в правление.

Больше нюансов о том, можно ли выйти из ТСЖ одной квартирой или всем домом, вы узнаете . Для проведения данной процедуры необходимо получить большинство голосов за реорганизацию, уведомить по форме №Р12003 каждого члена организации, зарегистрировать новый орган в налоговой инспекции, оплатить пошлину, осуществить переход прав и обязанностей в новую организацию, внести изменения в ЕГРЮЛ.

ТСЖ – одна из форм управления, которая позволяет каждому собственнику принимать личное участие в решении проблем и вопросов функционирования дома. Данная форма имеет свои преимущества и недостатки, на которые нужно обратить внимание при выборе формы правления многоквартирным домом.

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение ;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

• наименование товарищества собственников жилья;
• юридический адрес ТСЖ;
• данные ИНН;
• дату создания;
• перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

• подбор персонала;
• сдача отчетности в налоговую;
• ведение и хранение учета товарищества;
• заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

• использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
• содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
• проведение ремонтных работ;
• распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

• управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
• быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
• финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
• платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
• самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

К наиболее распространенным методам управления многоквартирными домами относится ТСЖ. Жильцы все чаще выбирают самостоятельное управление.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Какие особенности отличают в 2020 году работу товарищества собственников жилья?

За долгие годы советской власти люди привыкли, что в большинстве случаев заботу об их жилье осуществляло государство.

Развитие рыночных отношений и появление частной собственности заставило граждан пересмотреть свои взгляды.

Сегодня жильцы готовы взять на себя хлопоты по содержанию собственного дома, создавая товарищества собственников жилья. Каковы особенности работы ТСЖ в 2020 году?

Основные моменты

ТСЖ учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.

Решение о создании объединения собственники принимают посредством голосования. Достаточно чтобы две трети собственников высказались «за» создание товарищества.

Целями создания объединения признаются:

• совместное управление имуществом МКД;
• обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимости;
• владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Изначально порядок создания ТСЖ регламентировался и (утратил силу с 1.03.2005).

Краткий период времени деятельность товариществ регулировалась (с 18.04.2006 по 15.12.2007). В 2020 году базовой основой для ТСЖ выступают нормы ЖК РФ.

Примечательно, что хотя товарищество признается некоммерческой организаций, регистрируется оно аналогично с организациями коммерческими.

Создание товарищества собственников жилья

Весь процесс создания товарищества собственников жилья делится на несколько этапов:

1. Проявление соответствующей инициативы от группы жильцов.
2. Организация общего собрания и принятие решения.
3. Регистрация ТСЖ как юридического лица.

Желание создать ТСЖ может возникнуть у любого собственника помещения в МКД. Если такая перспектива заинтересовала и некоторых других жильцов, образуется инициативная группа собственников.

Желательно чтобы в группу входили граждане с юридическим или бухгалтерским образованием, обладающие познаниями в жилищном праве, имеющие навыки управления в сфере ЖКХ.

Следующим этапом становится созыв общего собрания жильцов. Для этого все владельцы помещений в доме извещаются о месте и времени проведения собрания посредством надлежащих уведомлений.

Явившиеся на собрание граждане должны иметь при себе документы, подтверждающие имеющееся у них .

Общее количество собственников можно уточнить в паспортном столе. Повестка дня, рассматриваемая на общем собрании, включает в себя обсуждение причин создания ТСЖ и различных процедурных вопросов.

Для создаваемого ТСЖ избираются руководитель и члены правления. Также в ходе собрания создается устав товарищества.

Оформляется проведение собрания протоколом, который выступает основанием для регистрации юрлица.

Права и обязанности

Особенности деятельности товарищества собственников жилья определены ЖК РФ. К правам ТСЖ относятся такие функции:

Ряд прав имеет место, если не затрагиваются непосредственные интересы владельцев помещений.

Так с некоторым ограничением товарищество вправе:

• передавать в частичное или полное использование часть общего имущества МКД;
• перестраивать здание с соблюдением законодательных норм;
• приобретать для общедолевого владения землю для последующей эксплуатации или ;
• застраивать придомовую территорию, не нарушая нормы закона.

Все участники товарищества обязаны выплачивать установленные взносы. В противном случае выплаты могут взыскиваться через суд.

При этом в судебном порядке может быть востребовано и возмещение убытков ТСЖ, возникших по причине несвоевременного внесения взносов.

Обязанностями товарищества считаются:

Кто является органом правления

Приняв решение о создании ТСЖ, собственники избирают правление из числа жильцов дома. Именно правление становится действующим исполнительным органом.

Все текущие вопросы, связанные с управлением домом, решает правление. Оно принимает решение о необходимых действиях и способах их реализации.

Возглавляет правление председатель. Выбранный председатель правления действует от имени товарищества при подписании договоров, взаимодействии со сторонними организациями и прочее.

Но председатель не является органом управления, поскольку не вправе принимать самостоятельных решений не согласовав их с правлением.

Когда планируемые действия могут затронуть интересы собственников, правление делегирует свои полномочия общему собранию .

В этом случае жильцы дома посредством обсуждения и голосования принимают решение, то есть исполняют управленческие функции.

При этом учитывается мнение всех собственников, в том числе и не входящих в состав товарищества.

Правовое положение (устав)

Изменения жилищного законодательства от 2015 года коснулись и деятельности ТСЖ. В частности Устав подлежит регистрации в ФНС, а для председателя обязательным является получение выписки из ЕГРЮЛ.

Изменения в товарищества вносятся общим собранием собственников. Данные нормы сохранили свою актуальность и в 2020 году.

Непосредственно порядок принятия Устава рассматривается в — . По закону утвердить Устав должны все собственники МКД.

Собрание может иметь заочную форму, но только при предварительном проведении очного собрания.

Сам Устав представляет собой пронумерованный и прошнурованный документ, заверенный председательской подписью. Подписи всех собственников не нужны.

Устав отображает все главные аспекты содержания и обслуживания дома. Обязательно в документе прописывается адрес дома, дата и место составления Устава.

Неотъемлемыми пунктами выступают цель функционирования товарищества, права и обязанности его участников. На основании регистрации Устава в ФНС осуществляется налогообложение деятельности ТСЖ.

Поправки, внесенные в ЖК РФ, несколько изменили закон. Поменялось наименование товарищества. С 1.09.2014 ТСЖ должны именоваться ТСН, а его участники – собственниками недвижимости.

Касательно изменений по поводу Устава выделить нужно такие:

• изменилось наименование товарищества;
• в договоре объединение именуется, как «некоммерческая корпоративная организация»;
• разрешается предпринимательство, если оно осуществляется для блага собственников;
• наличие председателя (председателей может быть несколько) и правления обязательно;
• возможно формирование наблюдательного совета;
• права и обязанности членов ТСН можно изменить на основании протокола общего собрания собственников.

Изменения требуют нотариального заверения. Согласованные изменения оформляются протоколом, который отправляется в ФНС для подтверждения поправок.

Спустя пять дней председателю выдается выписка из Росреестра , подтверждающая внесение изменений.

Для регистрации ТСН в качестве юрлица потребуются:

• заявление о постановке на учет юридического лица;
• прокол общего собрания собственников;
• устав ТСН;
• расчет доли каждого собственника.

Что входит в обязанности руководства

Деятельностью товарищества руководит общее собрание собственников. Но управленческие функции в ТСН осуществляются правлением, которое отчитывается о проделанной работе перед общим собранием.

В полномочия правления входит решение любых вопросов, касающихся работы ТСН. Исключением выступают ситуации, разрешаемые исключительно собранием всех участников ТСН.

К обязанностям правления ТСН относятся такие моменты, как:

• гарантирование соблюдения Устава и законодательных норм;
• осуществление контроля над своевременным внесением платежей участниками товарищества;
• составление сметы расходов/доходов на текущий год;
• создание отчетов о финансово-хозяйственной деятельности;
• представление отчета общедомовому собранию для ознакомления;
• управление МКД или заключение договоров на управление;
• найм и увольнение сотрудников для эксплуатации здания (но работодателем в трудовых отношениях выступает ТСН, а не управленческий орган);
• заключение договоров на обслуживание общедомового имуществ;
• ведение списка участников товарищества;
• осуществление делопроизводства и бухучета;
• ведение отчетности;
• созыв и проведение общедомовых собраний;
• выполнение иных обязанностей, прописанных в Уставе.

Когда возникает членство

Создание ТСН в многоквартирном доме не значит, что все собственники помещений в здании автоматически становятся членами товарищества.

Членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСН, поданного собственником.

Причем собственник помещения может в любой момент вступить в товарищество и точно также в любое время выйти из него.

Прекращается членство на основании соответствующего заявления либо одновременно утратой права собственности на помещение в МКД.

Если на момент создания товарищества кто-то из жильцов был нанимателем/арендатором, но впоследствии стал собственником, то он вправе вступить в ТСН в стандартном порядке.

Видео: создание товарищества собственников жилья

Правлением ТСН ведется реестр членов товарищества. Содержащиеся в нем данные должны точно идентифицировать всех участников. Также в реестр включаются данные о размере доли в общедомовом имуществе каждого члена ТСН.

Член товарищества обязан предоставлять только достоверные данные и своевременно уведомлять правление о любых изменениях своих данных.

Но нужно отметить, что и жильцы, не являющиеся членами товарищества, вправе запрашивать у правления информацию о деятельности ТСН, предъявлять требования по качеству предоставляемых услуг, знакомиться с документами ТСН и обжаловать в суде решения товарищества.

Во что может быть преобразовано ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости может быть реорганизовано. предусматривает такие случаи реорганизации, как:

• слияние юрлиц;
• присоединение одного юрлица к другому;
• разделение юрлица на несколько разных организаций;
• выделение отдельных фирм из юрлица;
• преобразование юрлица в другую организационно-правовую форму.

По решению общедомового собрания собственников ТСН может быть преобразовано в жилищно-строительный или потребительский кооператив.

Однако следует знать, что любая реорганизация требует регистрации нового юрлица. Потребительским кооперативом именуется объединение граждан для достижения общих целей.

Учредителями кооператива могут являться совершеннолетние граждане и организации. От участников кооператива требуется внесение вступительных и паевых взносов своим имуществом.

По своему статусу потребительский кооператив коммерческая или некоммерческая организация?

Это нечто среднее, в частности это некоммерческое предприятие, которое вправе вести предпринимательскую деятельность. Часть полученной прибыли распределяется меж участниками объединения.

Из чего состоят средства

Любое ТСН имеет дело с двумя разновидностями имущества, как минимум. Это общедомовое имущество и имущество товарищества.

Различием этих видов считается то, что общедомовое имущество используется для обслуживания двух и более помещений в доме, а имущество ТСН применяется для ведения юридической деятельности товарищества.

Но на практике бывает сложно разграничить имуществ по категориям. Средства ТСН состоят из взносов участников товарищества.

Кроме того, поскольку ведение предпринимательства для ТСН не запрещено, может извлекаться от сдачи в аренду общего имущества МКД.

За счет использования пустых помещений сторонними лицами появляется дополнительный и может понижаться размер взноса для участников товарищества.

Часть средств можно получить из местного муниципалитета. Собственниками неприватизированных помещений в многоквартирном доме считаются муниципальные власти.

Следовательно, они должны участвовать в содержании дома. Если муниципалитет отказывается делать выплаты, ТСН вправе взыскивать средства через суд.

Зачем нужна ревизионная комиссия

Деятельность любой организации должна периодически контролироваться. В отношении ТСН данная функция выполняется ревизионной комиссией.

Контрольно-ревизионный орган не относится к числу управленческих органов товарищества. То есть комиссия не занимается организационной, распорядительной и исполнительной работой.

Главная функция ревизионной комиссии это внутренний аудит, который выражается в проверке финансово-хозяйственной деятельности ТСН.

Избирает ревизионную комиссию общедомовое собрание на срок не более двух лет. Члены управленческих органов товарищества не могут входить в состав комиссии.

Функциями ревизионной комиссии являются:

• организации ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже одного раза в год;
• составление сметы о прибылях и убытках;
• создание отчетов по итогам ревизии;
• представление отчета о проделанной работе общему собранию участников ТСН.

Товарищество собственников жилья — это добровольное соглашение владельцев по управлению многоэтажным домом или несколькими домами. Причем если это несколько зданий, то они должны территориально располагаться рядом, быть соседними домами.

Законодательной базой для реализации работы товарищества владельцев жилья считается Жилищный кодекс.

Создать данное объединение можно при выявлении согласия собственников квартир, расположенных в конкретном доме. Причем свое согласие следует выразить большинству владельцев жилья.

Состав ТСЖ обязательно должен насчитывать более 50% собственников, иначе его существование невозможно. После вынесения заключения об организации ТСЖ его следует зарегистрировать в Росреестре. Срок работы данного объединения не ограничен.

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Владельцам квартир в определенном доме разрешается организовать одно единственное товарищество это и значит ТСЖ. Часто задают вопрос: «является ли ТСЖ юридическим лицом?» и ответ на него простой: «ТСЖ — это юридическое лицо». Оно располагает собственным расчетным счетом, и должно быть поставлено в налоговую службу на учет.

ТСЖ имеет закрепленные права, расписанные в статье 137 ЖК :

• подписание договора на содержание дома;
• расчет бюджета, составление сметы;
• расчет для каждого владельца ежегодной суммы выплат на содержание дома;
• проведение работ по обеспечению нормального функционирования дома;
• распоряжение домовым имуществом;
• заключение сделок в соответствии с поставленными задачам управления и их оплата;
• оформление кредитов и использование этих средств на домовые нужды.

На товарищество также накладываются определенные обязательства ():

• исполнение всех обязательств, прописанных в соглашении;
• предоставление услуг владельцам квартир;
• отстаивание обоснованных законом требований владельцев жилья перед третьими лицами.

При необходимости товарищество можно переоформить в жилищный кооператив. Если ранее было соглашение по соединению нескольких домов в одно ТСЖ, то возможно разбить его при утвержденном решении на отдельные товарищества.

ТСЖ можно ликвидировать. Заключение о полной его ликвидации должно быть вынесено более половиной голосов собственников.

Суть

Основным руководящим органом ТСЖ считается общее собрание владельцев. Основанием для деятельности организации является Устав. Именно в этом документе должна быть прописана цель создания данного объединения жильцов.

Главной целью товарищества собственников жилья признается не получение и распределение прибыли, а руководство многоквартирным домом:

Правление товарищества заключает договор с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги. При этом ТСЖ может договариваться о тарифах и контролировать работу этих компаний.

ТСЖ является рычагом воздействия на коммунальные службы, выступает в роли посредника между владельцами квартир и организациями ЖКХ.

Расходование средств происходит в порядке установленной очередности, которая определяется на общем собрании жильцов.

Для чего нужно?

Многие жильцы становятся владельцами своих квартир. Для того, чтобы на деле можно было принимать решение в управлении своим имуществом, они объединяются в товарищество, так как в одиночку реализовать свои права собственности в большом доме невозможно.

Товарищество владельцев жилья образуется для координации деятельности в управлении домом в качестве некоммерческой организации. Это позволяет избежать кабальных условий, которые навязываются различными управляющими компаниями.

Стоит учесть, что требования и претензии к правлению ТСЖ имеют право предъявлять не только члены товарищества, но и другие жильцы, проживающие в этом же здании и не входящие в состав ТСЖ.

ТСЖ форма собственности

Товарищество не обладает правом владения имуществом дома, оно исключительно его использует в соответствии с заключенным соглашением с собственниками многоквартирного дома.

По статье 151 ЖК к собственности товарищества относятся средства, которые состоят из платежей жильцов, доходов от деятельности и других поступлений.

Является ли товарищество собственников жилья потребительским кооперативом?

ТСЖ не считается потребительским кооперативом, так как товарищество по своей сути некоммерческая организация. Ее стремлением не является получение прибыли и ее распределение.

Доходы, получаемые от деятельности товарищества, не перераспределяются между его членами, а идут на обеспечение задач, поставленных перед ТСЖ.

Потребительский кооператив, напротив, коммерческое объединение граждан в соответствии со статьей 106.1 ГК. Все доходы распределяются между членами кооператива.

ТСЖ не должно покрывать убытки внесением дополнительных средств, собранных от владельцев жилья. Оно лишь стремится направить все усилия по уменьшению их путем организации правильного руководства эксплуатацией дома.

Ассоциация ТСЖ что это?

Согласно статье 142 ЖК ассоциация ТСЖ это когда два и более товарищества могут быть объединены по договору в ассоциацию с целью улучшения руководства и содержания многоквартирными домами.

Объединение нескольких товариществ помогает повысить эффективность их работы, уменьшить расходы. Не надо в каждом ТСЖ держать бухгалтерию, аварийную и ремонтные службы.

Оптимальным считается управление домами с площадью обслуживания до 200 тыс. м². Это позволяет сэкономить 15% от затрат, которые пришлись бы на каждое товарищество в отдельности.

ТСЖ создается для улучшения ведения хозяйства дома, рассчитанного на много квартир. Данная система является более прозрачной, ее деятельность проще контролировать.

С помощью товарищества возможно реально участвовать в решении многих задач, связанных с поддержанием жизнедеятельности дома, в том числе выбор поставщиков услуг ЖКХ. Это позволяет значительно снизить расходы на коммунальные платежи.

В данной статье мы рассмотрели про все что связано с ТСЖ и какова его характеристика.