Principalele etape ale evaluării imobiliare. Etapele principale ale evaluării În ce cazuri este necesară evaluarea expertului?

Procesul de evaluare a bunurilor imobiliare poate fi împărțit în șapte etape:

1. Enunțarea problemei și încheierea unui acord de evaluare a obiectului; elaborarea unui plan de evaluare.
2. Colectarea datelor (generale, speciale, comparative) și verificarea informațiilor pentru completitudine și fiabilitate.
3. Analiza generala si speciala a pietei.
4. Analiza utilizării celei mai eficiente a unei proprietăți specifice.
5. Selectarea abordărilor și metodelor de evaluare și efectuarea directă a calculelor de evaluare folosind metode de evaluare: cost, compararea vânzărilor, valorificarea veniturilor.
6. Coordonarea rezultatelor obţinute folosind abordări diferite, și stabilirea costului final.
7. Întocmirea unui raport privind rezultatele evaluării imobiliare. Evaluarea unui obiect începe cu definirea problemei - stabilirea sarcinii. Poate fi împărțit în șase puncte principale:

1) identificarea unei proprietăți imobiliare, constând în general dintr-un teren și îmbunătățiri (determinarea limitelor imobilului care se evaluează, ce anume trebuie evaluat);
2) determinarea sferei de aplicare a drepturilor de proprietate evaluate asociate cu o anumită proprietate (clientul poate avea doar dreptul de închiriere sau o anumită cotă în parteneriat, proprietatea poate fi grevată cu o ipotecă etc.);
3) determinarea datei evaluării (întregul proces de analiză a informațiilor trebuie să fie limitat în timp la o anumită dată, deoarece piețele și condiţiile de piaţăși, prin urmare, factorii care influențează valoarea costului se pot modifica. Este posibil ca valoarea costului calculată pentru un alt moment în timp să nu corespundă realității);
4) determinarea scopului evaluării pentru client (clientul, de regulă, stabilește un obiectiv specific pentru evaluator - să efectueze o evaluare a obiectului imobiliar, de care are nevoie pentru a implementa unele dintre planurile sale - asigurarea obiectului , vânzarea sau obținerea unui împrumut garantat de acesta - acesta este un scop de evaluare, funcția sa);
5) selectarea tipului (standardului) de cost corespunzător funcţiei de evaluare stabilite. În fiecare caz, evaluatorul trebuie să selecteze un anumit tip de valoare evaluată care să corespundă scopului stabilit al evaluării (vezi Tabelul 7.2). În cazul utilizării valorilor de tip non-piață atenție deosebită trebuie avut grijă să le distingem în mod clar și fără ambiguitate de valoarea de piață;
6) identificarea condițiilor restrictive (pot avea legătură cu volumul și natura informațiilor furnizate de client, capacitatea evaluatorului de a efectua în mod independent întregul domeniu de activitate al evaluării, posibilitatea unei inspecții vizuale amănunțite a obiectului de evaluare, etc.).

Toți acești pași trebuie discutați și conveniți cu clientul pentru a elimina eventualele neînțelegeri reciproce.

Evaluarea bunurilor imobiliare se realizează pe baza unui acord (inclusiv o sarcină de evaluare) între evaluator și client. La articolul 10 din Legea activităților de evaluare, cerințele pentru contract sunt formulate după cum urmează:

1. Acordul de efectuare a unei evaluări se încheie în formă scrisă simplă.
2. Acordul de evaluare trebuie să cuprindă:
- obiectul evaluării (mai corect ar fi - „descrierea sau indicarea obiectului evaluării.”);
- tipul valorii proprietatii (metoda de evaluare) (Evaluatorii nu folosesc termenul de „metoda de evaluare”, mai ales ca o precizare (intrucat este intre paranteze) a termenului de „tip de valoare”);
- cuantumul remunerației bănești pentru efectuarea evaluării;
- informatii privind asigurarea obligatorie de raspundere civila a evaluatorului in conformitate cu Legea activitatilor de evaluare;
- Nume organizare de autoreglementare evaluatori, din care evaluatorul este membru, și locația acestei organizații;
- o indicare a standardelor activităților de evaluare care vor fi aplicate în timpul evaluării;
- indicarea dimensiunii, procedurii și temeiului declanșării răspunderii suplimentare în raport cu răspunderea stabilită de legea civilă și art. 246 din Legea activităților de evaluare, evaluatorul sau persoana juridică cu care evaluatorul a încheiat un contract de muncă.
-
3. Contractul de evaluare încheiat de client cu o persoană juridică trebuie să indice informații despre evaluatorul sau evaluatorii care vor efectua evaluarea, inclusiv numele, prenumele și patronimul evaluatorului sau evaluatorilor.

Un acord pentru evaluarea atât a unui singur obiect, cât și a unui număr de obiecte trebuie să conțină o indicație exactă a acestui obiect sau a acestor obiecte, precum și o descriere a acestui obiect sau a acestor obiecte.

4. În ceea ce priveşte evaluarea obiectelor aparţinând Federația Rusă, subiecți ai Federației Ruse sau municipii, un acord pentru efectuarea unei evaluări în numele clientului este încheiat de o persoană autorizată de proprietar să efectueze tranzacții cu obiecte, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legislația Federației Ruse.

Contractul poate prevedea, de asemenea, dreptul evaluatorului de a acționa în numele clientului atunci când colectează informații despre zonare, condiții mediu, dreptul evaluatorului și al asistenților săi de a inspecta proprietatea și de a efectua, dacă este cazul, cercetări suplimentare etc. Evaluatorul efectuează o inspecție prealabilă a obiectului și întocmește un grafic de evaluare cu determinarea cantității personalul necesar, program de lucru, care este necesar pentru stabilirea sumei plății pentru munca evaluatorului. Remunerația evaluatorului nu trebuie să se bazeze pe valoarea proprietății determinată de evaluator.

Odată semnat contractul, evaluatorul elaborează un plan detaliat de lucru de evaluare, care prevede implementarea unui proces profesional de evaluare în legătură cu o anumită proprietate și în conformitate cu sarcina atribuită.

Colectarea datelor. Estimarea valorii imobiliare este o sarcină de analiză economică aplicată, care se bazează pe metode sistematice de colectare, analiză și prelucrare a informațiilor pentru a obține rezultate rezonabile. Natura proprietății sau proprietății determină sfera lucrării de colectare a informațiilor necesare și tipul acesteia.

Dezvoltarea modelelor de estimare precise atat in masa cat si evaluarea individuala depinde de colectarea si analiza adecvata a informatiilor de piata, efectuarea unei judecati cu privire la utilizarea cat mai eficienta a proprietatii, studierea factorilor de oferta si cerere. De obicei, aceste informații sunt împărțite în trei categorii principale: informații generale despre factorii care afectează valoarea unei proprietăți la nivel regional: informatii speciale asupra factorilor care afectează costul unui obiect la nivel local și de segment, inclusiv informații comparative despre obiecte comparabile; informații specifice despre caracteristicile site-ului care se evaluează și îmbunătățirile localizate pe acesta care afectează valoarea.

Aceste date sunt incluse în partea principală a raportului. În această parte a raportului, este necesar să se furnizeze trei tipuri de date generale: regionale, urbane și pentru mediul imediat. Pentru centrele urbane mari, datele despre oraș pot fi suficiente.

Băile regionale, Yuroda și districtuale oferă baza economica pentru evaluarea şi analiza mediului în care obiectul evaluat trebuie să fie competitiv. Informațiile ar trebui să includă: date geografice, date sociale și conditii economiceși tendințele de dezvoltare. Aceste informații formează opinia evaluatorului. Datele regionale includ:

Amplasarea proprietății în raport cu orașele, piețele și centrele urbane din apropiere;

II - tendinţele economice în dezvoltarea regiunii;
- caracteristicile populației regiunii pe baza statisticilor disponibile;
- tendințe de modificare a indicatorilor de componență și ocupare a populației, piețele de mărfuri;
- comunicațiile de transport, inclusiv rețeaua rutieră, căi ferateși impactul acestora asupra proprietății care se evaluează;
- servicii, inclusiv utilitati, disponibile in regiune;
- hărți (topplanuri) care vă permit să determinați locația unui obiect.

Datele regionale sunt cele mai importante atunci când se evaluează proprietățile agricole și proprietățile situate în orase mici(sate).

Dacă obiectul este situat într-o aglomerație urbană mare, atunci datele regionale și ale orașului se pot suprapune adesea. Când datele despre oraș sunt prezentate separat de datele regionale, acestea includ următoarele informații:
- o scurtă istorie orașe și tip de guvernare;
- structura populaţiei, structura educaţională şi sistemul de management;
- clima și natura zonei, resursele naturale;
- principalele tipuri de dezvoltare, oportunități recreative, parcuri;
- sistem de comunicații, sistem de transport;
- piata muncii si structura profesionala a populatiei;
- taxe;
- o hartă a orașului cu indicarea obiectului de evaluare.

Datele din mediul imediat trebuie să fie detaliate în așa măsură încât cititorul raportului de evaluare să poată judeca progresul analizei. Aceste date pentru proprietăți rezidențiale trebuie să aibă următoarele caracteristici:
- o hartă cu limitele clar delimitate ale utilizatorilor terenurilor și o indicație a locației instalației;
- caracteristici fizice;
- proximitatea de infrastructura socială și de transport (școli, centre comerciale, centre de angajare, stații de autobuz transport public, parcuri etc.);
- servicii publice accesibile;
- clădiri tipice din împrejurimi, starea lor generală, vechimea și limitele valorice;
- tendințele de dezvoltare identificate;
- dimensiune medie familii, venitul mediu al rezidenților.

Pe lângă majoritatea datelor enumerate, informațiile de mediu pentru bunurile imobiliare nerezidențiale includ și următoarele date speciale:

- piata cladirilor de birouri, disponibilitatea acestora, cererea potentiala;
- servicii comercialeși structura cererii;
- fluxurile de pasageri;
- concurenta comerciala si oportunitati de penetrare pe piata;
- tendințe în dezvoltarea și construcția zonei, schimbări în utilizarea imobilelor, fiscalitate;
- costul energiei electrice;
- oportunități pentru lucrători (transport, cafenele, restaurante, centre comerciale, bănci).

Datele speciale pot fi foarte diverse. Ca exemplu, oferim o descriere tipică a unui teren, o descriere a clădirilor și structurilor.

O descriere tipică a terenului include:
- dimensiunea, forma, suprafata, caracteristicile topografice;
- starea solului și a stratului de subsol, caracteristicile de drenaj;
- disponibilitatea accesului, a liniilor de comunicație și a utilităților, inclusiv costurile de construcție a acestora;
- lucrari de amenajare in afara santierului (constructii strazi, trotuare, borduri, santuri);
- îmbunătățirea teritoriului terenului propriu-zis (lucrări la arhitectura parcului, instalarea de căi de acces interioare, poteci, alimentare cu apă, canalizare);
- aspect general, apropierea de obiecte neatractive și periculoase;
- folosinta agreata (zonare), restrictii, servituti, obligatii etc.;
- factori de localizare care vor influenţa valoarea de piaţă.

O descriere tipică a clădirilor și structurilor, în funcție de tipul de proprietate, include următoarele caracteristici:
- calitatea si tipul constructiei, numarul de spatii;
- suprafața construită, dimensiunile, suprafața totală (utilă) a clădirii, dimensiunile și suprafața camerelor individuale și a spațiilor din interiorul clădirii;
- anul construcției inițiale, timpul reparației, reconstrucției și adăugării de noi structuri;
- stil, design, aspect;
- structuri exterioare, fundatie, acoperisuri, usi, ferestre, felinare, deschideri;
- finisaje exterioare, finisaje interioare (pardoseli, pereti, compartimentari, tavane, dulapuri incorporate, depozite);
- sisteme și structuri sanitare, cablaje electrice, sisteme de aer condiționat și încălzire, echipamente încorporate (stare și adecvare);
- amplasarea structurilor pe șantier și caracteristicile acestora (garaje, băi, anexe, platforme, portice și alte structuri);
- împărțirea structurilor și elementelor de construcție în cele pe termen lung și nepermanente Pe termen scurt servicii (vârsta reală și în timp real funcționare, viață economică rămasă, stare);
- învechirea funcțională (adecvare sau inadecvare funcțională).

Date comparative- acestea sunt în principal date de piață. În condițiile formării piețelor imobiliare și funciare, principalele surse de obținere a informațiilor despre prețurile pieței pot fi:

Contracte de cumpărare și vânzare de terenuri și alte bunuri imobiliare;
- date privind ofertele de vânzare de imobile și terenuri conform informațiilor imobiliare și alte buletine, reclame și mesaje despre intențiile de vânzare imobiliare în mass-media;
- date statistice de stat.

Toate datele colectate sunt folosite pentru două tipuri de analiză a pieței imobiliare: generală și specială.

Analiza datelor pentru completitudine și fiabilitate (verificare). O astfel de analiză trebuie efectuată în conformitate cu cerințele de informații stabilite în OFS. Dacă există vreo îndoială, acestea sunt eliminate.

După ce evaluatorul a selectat metodele mai multor abordări clasice și le-a aplicat în evaluarea valorii unei anumite proprietăți, este nevoie să analizeze și să armonizeze rezultatele obținute în urma aplicării lor. Pentru a obține o concluzie finală se pune problema deducerii valorii finale a costului. Întrucât există întotdeauna o oarecare răspândire în valorile numerice ale valorilor determinate de diferite abordări, sarcina evaluatorului este de a explica această răspândire prin analiza cauzelor acesteia. Dacă vreuna dintre abordări nu a fost utilizată, trebuie explicat motivul pentru aceasta.

Coordonarea rezultatelor si stabilirea costului final. În FSO-3 la paragraful 8 secțiunea III„Cerințe privind conținutul raportului de evaluare” prevede că „indiferent de tipul obiectului de evaluare, raportul de evaluare trebuie să conțină” secțiunea „Coordonarea rezultatelor”. Trebuie amintit că costul final nu este de obicei media costurilor obținute din cele trei abordări.

Întocmirea unui raport de evaluare. Cerințele de raportare sunt prezentate în Legea privind activitățile de evaluare și FSO-3. Să notăm pe scurt caracteristicile întocmirii unui raport de evaluare care sunt caracteristice practicii internaționale de evaluare.

Raportul de evaluare se întocmește în scris. Conținutul acestui document poate varia în funcție de scop. Există trei tipuri principale de raport: sub formă de scrisoare (scurtă), numit adesea raport de expertiză; raport forma standardși un raport narativ complet.

Declarația de rezumat este declarația de valoare a evaluatorului. Îi lipsește vreunul Informații suplimentare, orice analiză a datelor colectate și utilizate de evaluator. Un astfel de raport are o utilizare limitată și este folosit cel mai des în două cazuri: dacă clientul are încredere în calificările și experiența evaluatorului și dacă obiectul evaluării este foarte simplu.

Formularul de raport standard este utilizat atunci când se evaluează bunuri imobiliare rezidențiale standard (apartamente, cabane, case de oraș etc.) și poate fi folosit și pentru evaluarea în masă.

Un raport narativ permite evaluatorului să-și fundamenteze cât mai pe deplin opinia și să convingă cititorul raportului de corectitudinea concluziilor sale și a rezultatelor numerice date.

Principalele etape ale evaluării imobiliare

Procesul de evaluare poate fi definit ca succesiunea de proceduri utilizate pentru a obține o evaluare. Procesul culminează de obicei cu un raport de evaluare, dând valoare probantă estimării valorii.

Efectuarea unei evaluări include șase pași de bază:

1. Încheierea unui acord de evaluare cu clientul. La încheierea unui acord de evaluare, evaluatorul este obligat să furnizeze clientului informații despre cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare, inclusiv. despre responsabilitățile evaluatorului, cerințele pentru acordul de evaluare și raportul de evaluare, precum și standardele de evaluare. Faptul furnizării unor astfel de informații este consemnat în contractul de evaluare.

2. Stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare. Evaluatorul colectează și prelucrează: titluri, informații despre grevarea obiectului evaluării cu drepturile altor persoane; datele contabile și de raportare referitoare la subiectul evaluării; informatii despre tehnica si caracteristici operaționale obiect de evaluare; informatii extrem de importante pentru stabilirea caracteristicilor cantitative si calitative ale obiectului de evaluare in vederea determinarii valorii acestuia, precum si alte informatii legate de obiectul de evaluare.

3. Analiza pieţei căreia îi aparţine obiectul de evaluare. Evaluatorul analizează piața căreia îi aparține obiectul de evaluare, istoricul acesteia, condițiile și tendințele actuale și, de asemenea, selectează analogi ai obiectului de evaluare și justifică alegerea acestora.

4. Selectarea unei metode de evaluare (metode) în cadrul fiecăreia dintre toate abordările posibile de evaluare și efectuarea calculelor necesare. Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) următoarele abordări:

abordare costisitoare bazată pe definiție numerar necesar pentru achiziționarea unui teren și pentru realizarea unei copii exacte a obiectului de evaluare (ținând cont de uzura și profitul antreprenorului);

abordare comparativă, prevederea determinării prețului de echilibru pe baza unei comparații a obiectului cu obiecte similare vândute sau oferite pe piața imobiliară locală; abordarea veniturilor pe baza determinării valorii curente a veniturilor viitoare din exploatarea și revânzarea proprietății care se evaluează. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent metode de evaluare specifice în cadrul fiecărei metode de evaluare.

5. Generalizarea rezultatelor obținute în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare și determinarea valorii finale a valorii obiectului de evaluare. Evaluatorul, pe baza rezultatelor obținute în cadrul fiecărei demersuri de evaluare, determină valoarea finală a valorii obiectului evaluat. Valoarea finală a obiectului de evaluare trebuie exprimată în ruble sub forma unei singure valori, dacă nu se prevede altfel în contractul de evaluare.

6. Intocmirea si transmiterea unui raport de evaluare catre client.

Principalele etape ale evaluării imobiliare - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Principalele etape ale evaluării imobiliare” 2017, 2018.

Evaluarea expertului este numele întregul sistem metode de diagnostic care sunt utilizate pe scară largă în management, analiza economica, psihologie, marketing și alte domenii. Aceste metode vă permit să caracterizați, să clasificați, să atribuiți un anumit rang sau rating evenimentelor și conceptelor care nu pot fi măsurate cantitativ.

În ce cazuri este necesară evaluarea unui expert?

În timpul oricărei cercetări, în oricare dintre etapele sale, metoda poate fi aplicată în activitățile de management, poate fi utilă:

• La etapa de determinare a scopurilor si obiectivelor procesului de cercetare.
• În timpul construcției sau testării unei ipoteze.
• Pentru a clarifica situația problemă. Pentru a interpreta procesele și evenimentele în curs.
• Pentru a justifica caracterul adecvat al instrumentelor utilizate.
• Pentru a genera recomandări, precum și pentru a implementa multe alte scopuri.

Efectuarea unei evaluări de specialitate este justificată în cazurile în care este imposibil să se ia o decizie pe baza unor calcule precise (pentru întocmirea unui portret psihologic, caracteristicile muncii, evaluarea incertitudinii economice și a riscurilor).

Cel mai adesea, utilizarea unor astfel de evaluări devine importantă în situația de a alege una sau mai multe opțiuni din setul propus:

• Lansează în producție în serie una dintre opțiunile de produs dezvoltate.
• Selecția de astronauți dintre numeroși candidați.
• munca stiintifica care va fi finantat.
• Selectarea unei întreprinderi care va primi un credit de mediu.
• Definiţie proiect de investitii pentru investirea fondurilor.

Cine sunt experții și cum funcționează?

După cum sugerează denumirea metodei, evaluarea expertului presupune implicarea unuia sau mai multor experți specialiști care sunt competenți să facă evaluări ale persoanelor, precum și prelucrarea opiniilor acestora. Selecția experților se face ținând cont de caracterul adecvat al raționamentului și experienței acestora în acest domeniu.

Evaluarea experților poate fi exprimată atât cantitativ, cât și calitativ. Directorii, managerii și angajații din conducere au nevoie de date de cercetare experți ca bază pentru luarea deciziilor.

Elaborarea unei evaluări de experți se realizează cel mai adesea prin crearea unui grup de lucru care organizează activitățile unui expert (sau mai multor experți). Dacă trebuie să fie implicată mai mult de o persoană, acestea sunt combinate într-o comisie de experți.

Câți experți vor fi necesari?

În funcție de specificul sarcinii și de capacitățile întreprinderii, unul sau mai mulți experți pot fi invitați să efectueze o evaluare de specialitate. În acest caz, expertiza se numește individuală sau colectivă.

Evaluarea folosită de profesor pentru a caracteriza profunzimea cunoștințelor elevului devine individuală. Acest tip include și un diagnostic pus de un medic. Cu toate acestea, în situații controversate sau dificile (boală gravă, ridicarea problemei expulzării unui elev), aceștia apelează la o soluție colectivă a problemei. Aici sunt necesare simpozioane ale medicilor și organizarea unei comisii de profesori.

În armată funcționează același algoritm: de cele mai multe ori decizia este luată de comandant singur, dar dacă este necesar, se formează un consiliu militar.

Secvența procedurii de evaluare

Secvența formării unei evaluări ale expertului relevant și obiectiv constă din următoarele etape:

1. Activitatea care trebuie investigată.
2. Selectarea experților pentru efectuarea procedurii.
3. Studiul metodelor existente prin care vor fi măsurate evaluările experților.
4. Efectuarea în sine a procedurii de evaluare.
5. Compilarea și analiza informațiilor obținute în timpul evaluării.

În acest caz, poate fi necesară verificarea datelor de intrare pe care se va baza evaluarea expertului. În unele cazuri, grupul de lucru trebuie să modifice componența grupului de experți sau să recurgă la remăsurarea acelorași aspecte (pentru a compara ulterior evaluarea rezultată cu date obiective din alte surse).

Progresul evaluării: caracteristicile etapelor

Rezolvarea competentă a problemelor organizaționale este de mare importanță pentru implementarea cu succes a procedurii:

• Planificarea costurilor evenimentului (plata serviciilor experților și specialiștilor în analiza datelor obținute, cheltuieli pentru închirierea spațiilor, achiziționarea de rechizite de birou).
• Pregătirea materialelor necesare (întocmirea și tipărirea formularelor, asigurarea echipamentelor).
• Selectarea și instruirea unui moderator de eveniment.

În procesul de lucru, experții trebuie să fie ghidați de reglementările dedicate, deoarece timp suplimentar luarea deciziilor nu afectează acuratețea acesteia.

Când au fost primite răspunsuri de la toți specialiștii, se evaluează opinia expertului. În acest caz, se ia în considerare gradul de consistență al tuturor opiniilor. Dacă nu există un acord clar, grupul de lucru trebuie să afle motivul dezacordului, să înregistreze formarea mai multor grupuri de opinii și lipsa de consecvență ca urmare a evaluării experților. Apoi se estimează eroarea de cercetare și se construiește un model pe baza datelor obținute. Acest lucru este necesar pentru ca examinarea analitică să poată fi efectuată ulterior.

Metode utilizate pentru a efectua evaluarea individuală a experților: ce este un interviu

Printre cele mai eficiente și frecvent utilizate tehnici se numără:

• Metoda analitica.
• Metoda de scriere a scenariului.
• Interviu.

În conformitate cu metodologia interviului, prognozatorul discută cu expertul, punându-i întrebări. Subiectul conversației îl reprezintă perspectivele de dezvoltare a obiectului sau fenomenului în cauză. Programul chestionarului este elaborat în prealabil.

Eficacitatea și calitatea evaluării experților depind direct de faptul dacă expertul poate oferi o opinie în condiții de timp limitate.

Efectuarea examinării prin metodă analitică

Atunci când alegeți o metodă analitică pentru a efectua o evaluare, specialistul trebuie să se pregătească pentru a efectua cu atenție o muncă independentă. El va trebui să analizeze tendințele, să evalueze starea și posibilele căi de dezvoltare ale obiectului în raport cu care se aplică prognoza.

Sistemul de evaluări ale experților presupune studierea tuturor informațiilor despre obiectul aflat la dispoziția expertului. Rezultatul este formatat ca

Principalul avantaj al metodei analitice este că un specialist își poate demonstra toate abilitățile individuale.

Adevărat, această metodă nu este potrivită pentru analiza sistemelor mari și complexe, deoarece expertul poate avea lipsă de cunoștințe din domenii conexe.

Realizarea expertizei prin scrierea de scenarii

Strict vorbind, această metodă nu trebuie clasificată doar ca o metodă de evaluare individuală, deoarece este folosită cu succes pentru munca de grup.

Pentru a utiliza această metodă, expertul ar trebui să determine logica proceselor și fenomenelor studiate în raport cu timpul și diferitele combinații de condiții. Apoi va putea stabili succesiunea ipotetică a evenimentelor (desfăşurarea lor, trecerea de la situaţie la în acest moment la starea prezisă). Scenariul reflectă toate etapele rezolvării problemei și, de asemenea, prevede apariția unor posibile obstacole.

Expertiza colectivă: metoda brainstormingului

Pentru a evalua sisteme complexe, pe scară largă, pe mai multe niveluri, este imposibil să faci fără implicarea mai multor specialiști experți.

Ei pot finaliza sarcina atribuită utilizând una dintre următoarele metode:

• Generarea colectivă de idei („brainstorming”).
• Metoda „635”.
• metoda Delphi.
• estimările Comisiei.

Datorită eforturilor colective și unei organizări speciale, experții pot efectua în mod eficient cele mai complexe proceduri, cum ar fi evaluarea de expertiză a riscurilor pentru un proiect de investiții sau prognozarea activităților diferitelor sisteme.

„Brainstorming” vă permite să dezvăluiți pe deplin potențialul creativ al experților. În prima etapă, specialiștii generează în mod activ idei, apoi aplică destructurarea (le critică, le distrug), propun contra-idei și dezvoltă un punct de vedere consistent.

Condiția principală este absența criticii la început și exprimarea tuturor ideilor care apar spontan.

Specificații metodei „635”.

Metoda a primit acest nume datorită tehnicii pe care o folosesc experții atunci când o folosesc: fiecare dintre cei șase experți notează trei idei care apar spontan pe o bucată de hârtie pe o perioadă de cinci minute.

Ce este special la metoda Delphi?

Scopul dezvoltării acestei metode de evaluare a expertizei a fost necesitatea unei proceduri mai riguroase și mai justificate, care să poată da un rezultat obiectiv și cât mai util.

Este folosit de experții invitați la institute științifice și tehnice, companii de investiții și asigurări, precum și într-o serie de alte cazuri.

Esența metodei este că sunt efectuate anchete individuale cu mai multe runde (deseori folosind chestionare). Apoi se efectuează o analiză computerizată a evaluărilor experților pentru a forma o opinie colectivă. În același timp, sunt identificate și rezumate argumentele pentru apărarea fiecărei hotărâri.

În etapa următoare, rezultatele obținute sunt transferate experților pentru ajustări. Dezacordul lor cu hotărârea colectivă trebuie să fie justificat în scris. Ca urmare a returnării repetate a evaluării spre ajustare, grupul de lucru realizează o restrângere a intervalului și dezvoltarea unei judecăți consecvente cu privire la perspectivele de dezvoltare ale obiectului studiat.

Ce este bun la această metodă:

1. Experții care participă la evaluare nu se cunosc între ei și nu comunică. Astfel, interacțiunea lor este exclusă.
2. Rezultatele rundelor anterioare prezintă, de asemenea, interes și valoare pentru grupul de lucru.
3. Este posibil să se obțină caracteristici statistice ale opiniei de grup.

În ciuda costului și duratei relativ mari, această metodă devine din ce în ce mai mare cel mai bun mod predeterminarea dezvoltării unor situaţii pe termen lung cu caracter problematic.

Adesea, evaluarea este efectuată de o comisie special organizată (metoda comisiei), care, la o masă rotundă, ia în considerare toate aspectele problemei și ia o decizie convenită. Dezavantajul este influența participanților unul asupra celuilalt și distorsiunea rezultatelor. Un exemplu ar fi expertiza profesorilor și medicilor.

Alte metode

Cele mai comune metode de efectuare a examinării au fost enumerate mai sus, dar altele sunt folosite și în practica organizațiilor industriale, științifice și de cercetare.

În funcție de specificul situației care trebuie prevăzută, precum și de resursele și capacitățile întreprinderii, se pot aplica următoarele:

• Joc de afaceri. Vă permite să simulați numărul necesar de situații pentru a studia caracteristicile unui sistem de control sau ale altor procese.
• „Procesul” este o reconstituire a unui proces în care unii experți apără soluțiile, în timp ce alții încearcă să le infirme.
• Metoda raportului - in urma analizei, expertul isi exprima opinia sub forma unei note analitice sau raport. Acest lucru este relevant atunci când este necesar să se efectueze o muncă relativ simplă (de exemplu, o evaluare expertă a unei mașini pentru asigurare, impozitare sau compensare daune).

În consecință, se poate observa că existența unui număr mare de metode și metode de efectuare a evaluării experților permite șefului întreprinderii și grupului de lucru să aleagă cel mai mult opțiune eficientă pentru a rezolva o anumită problemă.

Să trecem la considerarea conceptului de „evaluare” ca proces, care urmează un anumit algoritm și este independent de caracteristicile specifice ale anumitor obiecte și subiecte de evaluare. În acest caz, este important să se stabilească parametrii procesului, caracteristicile sale, să se exploreze caracteristicile sale structurale și să se determine succesiunea etapelor sale.

Principalele caracteristici procesul de evaluare este al acestuia ordine– sunt identificate etapele implementării acesteia care sunt comune tuturor cazurilor de evaluare, implementate într-o anumită succesiune (și care nu pot fi sărite sau rearanjate, deoarece aceasta poate duce la o denaturare a rezultatului); se concentreze– există o prioritate pentru scopul evaluării, care în multe privințe determină în continuare caracteristicile procesului de evaluare (constând, în special, în alegerea tipului de valoare evaluată, abordări și metode de evaluare, realizarea procedura de aprobare etc.).

Aceste caracteristici indică consistenta proces de evaluare.

Dacă luăm în considerare aspectul istoric, prima definiție a termenului „evaluează” a fost dată la un seminar al Băncii Mondiale.

„Termenul „evaluează” ( evalua) are mai multe semnificații diferite în funcție de contextul în care este utilizat. El poate (conform dicționarului Webster - Dicţionar Webster's New World):

• 1) determinați prețul a ceva, stabiliți costul a ceva;
• 2) estimați cantitatea de ceva;
• 3) face o judecată cu privire la calitatea sau valoarea a ceva."

Rezumând, obținem: evalua (evalua) - determinați prețul, stabiliți valoarea, evaluați calitatea, faceți o judecată cu privire la valoarea sau utilitatea a ceva.

În ciuda generalității acestei definiții (și nu a unei orientări profesionale), ea se ocupă în primul rând de evaluare.

Astfel, caracteristică importantă a procesului analizat constă şi în faptul că această evaluare (care este un tip de evaluare economică) este cost. Aceasta înseamnă că toate caracteristicile obiectului de evaluare (atât cantitative, cât și calitative), parametrii factorilor externi de preț care reflectă condițiile de piață, riscurile investitorilor etc. trebuie exprimat ca valori, adică în termeni monetari (cantitativi), indiferent de cât de ușor pot fi măsurate cu acuratețe.

În sfârșit, este un proces dinamic, deoarece toți factorii de formare a prețului pentru un anumit obiect de evaluare se modifică în urma schimbărilor în situația pieței și ca urmare a utilizării acestui obiect în timp. Prin urmare, orice evaluare se efectuează la o anumită dată, numită data evaluării.

Totuși, au existat și aici probleme. În art. 11 din Legea activităților de evaluare despre care vorbim privind necesitatea de a indica „data evaluării”, „data întocmirii raportului” și „data determinării costului”. Nu există definiții. Prin urmare, în practică, adesea în rapoartele de evaluare, din cauza unei asemenea inconsecvențe a conceptelor din sursa normativă, s-au întâlnit situații când data determinarea costului a fost indicat unul și data efectuarea unei evaluări - altul. În acest caz, „data evaluării” a fost confundată cu „perioada muncii de evaluare”. Sau a fost indicată „data raportului”. "Cu... de...”, adică perioadă,și asta este deja - nu data.

Clauza 8 din OFS nr. 1 definește acum conceptul de „data evaluării”, ceea ce face ca utilizarea celorlalte concepte menționate mai sus să fie inadecvată.

Data evaluării(în loc de „data evaluării”, „data determinării valorii”) este data de la care se stabilește valoarea obiectului de evaluare. La această dată sunt analizate piața relevantă și situațiile financiare și sunt luate în considerare (înregistrate) valorile tuturor factorilor de cost disponibili.

Astfel, se poate întocmi un raport în perioada 1 martie - 10 martie 2004, iar data de evaluare poate fi 1 august 1913 sau 21 decembrie 2012, atâta timp cât evaluatorul este în măsură să găsească informațiile necesare care caracterizează piata si obiectul de evaluare de la aceasta data.

Procesul de evaluare, indiferent de specificul obiectului de evaluare, constă din următoarele șapte etape.

• 1. Enunțarea problemei - prima etapă, care include: familiarizarea preliminară cu obiectul evaluării, identificarea acestuia, identificarea subiectului evaluării, acordul cu clientul asupra scopului și scopului (funcția) evaluării, precum și ca data evaluării; compilare plan calendaristic evaluări; efectuarea calculelor de cost care determină remunerația evaluatorului; semnarea unui acord de evaluare cu clientul.
• 2. Colectarea și verificarea informațiilor.
• 3. Transformarea situatiilor financiare, analiza starea financiaraîntreprinderilor
• 4. Selectarea abordărilor și metodelor adecvate de evaluare și efectuarea calculelor necesare.
• 5. Coordonarea rezultatelor și pregătirea concluziei finale.
• 6. Întocmirea (executarea) raportului de evaluare.
• 7. Prezentarea raportului către client și protecția acestuia.

Aşa, procesul de evaluare este un document documentat și bazat logic, sistematizat procedura de cercetare caracteristicile valorice ale obiectului evaluat, bazate pe abordări și metode de evaluare general acceptate, pentru a face o judecată finală cu privire la valoarea acestuia. Sarcina evaluatorului– analiza acestor caracteristici și interpretarea cantitativă (în termeni monetari) a gradului de utilitate a proprietății evaluate. Rezultatul impactului total al tuturor factorilor identificați, inclusiv al pieței, asupra valorii unui obiect pe o anumită piață la un anumit moment în timp este reflectat în hotărârea finală - un raport de evaluare.

O definiție mai concisă este, de asemenea, acceptabilă: nota„reprezintă un scop, ordonat proces calcularea valorii unui obiect în termeni monetari, luând în considerare factorii care îl influențează la un moment dat în timp în condițiile unei piețe specifice.”

Evaluarea ca proces Calculul profesional al valorii este implementarea cunoștințelor și a abilităților practice de către executant (evaluator) în rezolvarea unei sarcini specifice de determinare a valorii unui anumit obiect. Un mod exemplar de aplicare a teoriei evaluării ca cunoștințe științifice pentru unul sau altul aspect aplicat specific ar putea fi dat de Recomandări metodice, elaborat în cadrul Consiliului Național pentru Activitățile de Evaluare din Federația Rusă și aprobat de acesta, dar cu caracter de recomandare.

Diferența dintre cele două interpretări ale conceptului de „evaluare” analizat mai sus se manifestă clar atunci când se folosesc conceptele de teoria deciziei. Dacă se ia în considerare evaluarea ca proces apoi luarea deciziilor se rezumă la alegerea uneia dintre opțiunile de evaluare care corespunde unui scop de evaluare predeterminat (formulat). Scopul în acest caz nu face obiectul deciziei. Componenta profesională a conceptului este grozavă aici. Când se ia în considerare evaluarea ca activitate(atât în ​​sens larg, cât și în sens restrâns) subiecții evaluării înșiși dezvoltă criteriile și scopurile activităților lor, ajustându-le în procesul de implementare. Componentele sociale și, respectiv, antreprenoriale sunt semnificative aici. În acest sens, evaluarea ca activitate este un concept mai larg decât evaluarea ca proces. În același timp, evaluarea ca activitate în general este un fenomen mult mai puțin formalizat. Acest lucru, în special, explică complexitatea problemelor asociate cu reglementarea de reglementare a activităților de evaluare și dezvoltarea standardelor federale.

• Vezi cap. 10.
• Evaluarea instalațiilor și echipamentelor: materiale de instruire pregătite pentru seminariile Institutului de Dezvoltare Economică a Băncii Mondiale de Robert B. Podwalny și Edward W. Rather. Sankt Petersburg, 1995.
• Al doilea termen folosit este evaluare– tradus direct prin „valoare determinantă” sau „evaluare”, „estimare a valorii”.
• În aceste exemple sunt specificate situaţii că USPAP sunt definite ca retrospectivŞi promițătoare estimări de costuri.
• Identificarea acestor etape particulare ale procesului de evaluare este destul de motivată și se regăsește atât în ​​literatura occidentală, cât și în literatura internă, de exemplu: Evaluarea afacerilor: manual / nod ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. p. 39; Reece Richard R. Fundamentele evaluării afacerilor. Fotocopii de materiale de la Banca Mondială, 1993. R. 7.
• În manualul „Evaluarea afacerilor” da din cap ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova (ed. a II-a) la p. 39 „Întocmirea unui plan de evaluare” este evidențiat ca un paragraful 3 separat, care este greu justificat, întrucât volumul și semnificația muncii totodată nu pot concura în niciun fel cu „Transformarea situațiilor financiare” introdusă aici la paragraful 3, care nu se află în sursa specificată.
• Poate că în viitorul apropiat va exista o tranziție situatii financiare IFRS în Federația Rusă va face inutile o serie de proceduri de transformare a situațiilor financiare necesare pentru momentul prezent(de exemplu, procesul de transformare a raportării), dar în orice caz va rămâne o analiză a stării financiare a întreprinderii pe baza calculului relativ indicatori financiari ca o etapă integrală a evaluării afacerii. Cartea este dedicată acestei etape a procesului de evaluare a afacerii: Kasyanenko T. G. Transformarea situațiilor financiare ale întreprinderii în scopul evaluării afacerilor: manual. indemnizatie. Sankt Petersburg: Editura St. Petersburg State University of Economics and Economics, 2011. O parte din materialul cărții este reflectată în capitol. 7.
• Evaluarea afacerii: manual / ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. p. 12.
• Această componentă este consolidată în Legea Activităților de Evaluare (modificată prin Legea nr. 157-FZ).
• Prima componentă a Legii activităților de evaluare (modificată prin Legea nr. 157-FZ) este întărită în mod disproporționat de tripla răspundere a evaluatorului (asigurare obligatorie, plăți obligatorii către fondul de compensare și răspundere proprie). Aceste măsuri nu sunt benefice pentru dezvoltarea relațiilor de piață liberă și ignoră acel mare instrument în lupta pentru calitate, care se numește reputatie profesionala.

Procesul de evaluare a valorii imobilelor include un sistem de acțiuni succesive ale evaluatorului - de la stabilirea unei sarcini de evaluare până la predarea către client a unui raport de evaluare scris care conține imobilul exprimat în unități monetare.

Procesul de evaluare a imobilului include următorii pași:

etapa 1. Stabilirea sarcinii pentru evaluare.

1.1. Scopul evaluării.

1 2 . Tipul valorii determinat.

1.3. Stabilirea drepturilor de proprietate evaluate.

1.4. Data evaluării.

a 2-a etapă. Întocmirea unui plan și contract pentru evaluare.

2.1. Program de lucru de evaluare.

2.2. Surse de informare.

2.3. Selectarea metodelor de evaluare.

2.4. Costurile efectuării evaluării.

2.5. Recompensa în bani pentru efectuarea evaluării.

2.6. Întocmirea unui acord de evaluare. a 3-a etapă. Colectarea si analiza informatiilor.

3.1. Inspecția instalației și a zonei înconjurătoare.

3.2. Descrierea juridică a proprietății.

3.3. Caracteristici fizice si locatie.

3.4. Informații economice.

3.5. Verificarea acurateții informațiilor colectate.

3.6. Analiza si prelucrarea informatiilor.

etapa a 4-a. Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări.

4.1. Analiza terenului ca liber condiționat.

4.2. Analiza terenului cu imbunatatiri.

etapa a 5-a. Calculul valorii estimate a unei proprietăți pe baza a trei abordări.

5.1. Evaluare bazată pe abordarea veniturilor.

5.2. Evaluare bazată pe o abordare comparativă.

5.3. Estimarea costurilor bazată pe abordarea costurilor.

a 6-a etapă. Coordonarea rezultatelor obtinute si derivarevaloarea totală a proprietății.

6.1. Verificarea datelor primite cu privire la valoarea costului.

6.2. Ipoteze și condiții limitative condiționate de completitudinea și fiabilitatea informațiilor utilizate.

6.3. Deducerea valorii finale a costului. etapa a 7-a. Întocmirea unui raport de evaluare.

Stabilirea sarcinii pentru evaluare.

Stabilirea unei sarcini de evaluare este etapa inițială în care sunt determinați și formulați parametrii de bază ai sarcinii de evaluare. O enunțare clară a problemei este necesară pentru o interpretare completă și lipsită de ambiguitate a naturii sarcinii de evaluare, alegerea metodelor de evaluare și interpretarea rezultatelor reflectate în raport. Cele mai importante componente ale unei sarcini de evaluare includ:

Identificarea proprietății;

Identificarea drepturilor de proprietate care urmează să fie evaluate;

Scopul (sfera de aplicare) a rezultatelor evaluării;

Selectarea și determinarea tipului de cost;

Clarificarea datei evaluării;

Descrierea domeniului de aplicare a evaluării;

Clarificarea altor restricții.

Identificarea proprietății include o descriere a unor caracteristici precum adresa, descrierea legală completă, locația exactă și limitele proprietății.

Identificarea unei proprietăți reprezintă descrierea juridică precisă a acesteia, care trebuie compilată pe baza informațiilor furnizate de client. Informațiile necesare pot fi obținute din registrul de stat al datelor sondajelor funciare în conformitate cu legislația locală și de stat.

O descriere legală adecvată trebuie să țină cont de sistemul regional specific de topografie și descriere a parcelelor de teren, care constă dintr-o descriere a limitelor acestora, sistemul de sondaj de stat și procedura de descriere și cartografiere a parcelelor și blocurilor.

Identificarea drepturilor de proprietate care urmează să fie evaluate.

O caracteristică a evaluării imobiliare este abordare integrată, care consideră simultan imobilul atât ca obiect fizic cu adevărat existent, cât și ca ansamblu de drepturi private sau private persoane juridice, pe care le pot avea sau pretinde asupra proprietății, precum și folosirea terenurilor și a clădirilor.

Obiectul evaluării poate fi imobilul cu drepturi de proprietate integrale sau parțiale ca urmare a separării sau împărțirii drepturilor de proprietate. În determinarea valorii de piață a unei proprietăți, evaluatorul ia în considerare restricțiile privind drepturile de proprietate, cum ar fi contractele de închiriere, servituțile, drepturi de drept, revendicări de titluri și drepturi de aer sau teren.

Prognoza este nucleul oricărui sistem comercial, motiv pentru care cele bine scrise te pot face teribil de bogat.

Domeniul sau scopul rezultatelor evaluării– aceasta este o procedură economică efectuată ulterior de către client pe baza rezultatului valoric obținut de evaluator.

Evaluarea imobilelor se efectuează pentru a determina:

Prețuri de cumpărare și vânzare;

Sume de garanții pentru creditare;

Baze de impozitare;

Termenii contractului de închiriere;

Costurile clădirilor și structurilor în situațiile financiare;

Baze de compensare justă pentru înstrăinarea drepturilor de proprietate;

Bazele contractului de asigurare.

Aflați cum să utilizați ulterior rezultatul obținut evaluare necesare selectării procedurii optime de evaluare – de la colectarea și analizarea informațiilor necesare până la aplicarea celor mai eficiente metode și principii de evaluare pentru armonizarea rezultatelor. Dacă clientul nu furnizează informații despre domeniul de utilizare a rezultatelor raportului de evaluare, evaluatorul, din proprie inițiativă, ar trebui să discute această problemă cu el și să se asigure că clientul înțelege în mod adecvat problema. Această procedură va salva evaluatorul de eventuale neînțelegeri și de necesitatea refacerii lucrării.

Selectarea și determinarea tipului de cost. Scopul evaluării este de a determina valoarea imobilului, care, în conformitate cu standardele de evaluare internaționale și rusești actuale, se manifestă în diverse tipuri. Tipul de valoare a obiectului de evaluare este dictat de o serie de factori, care includ drepturile de proprietate care se evaluează asociate acestuia, domeniul de aplicare sau scopul rezultatelor evaluării și volumul sarcinii de evaluare.

În conformitate cu standardele actuale de evaluare rusești, pot fi utilizate următoarele tipuri de valori:

Valoarea de piata;

Valoarea subiectului de evaluare cu o piață limitată;

Costul de înlocuire;

Costul reproducerii;

Costul utilizării existente;

Valoarea în scopuri fiscale;

Costul investiției;

Valoarea de lichidare;

Costul de eliminare.

Valoare specială, inclusiv asigurări, garanții și alte tipuri de valoare neincluse în aceste standarde, dar prevăzute de actele juridice de reglementare.

Tipul de valoare selectat de evaluator de comun acord cu clientul si tertii, utilizatori ai raportului, trebuie sa fie indicat in misiunea de evaluare. În plus, este necesar să se furnizeze o definiție (formulare) a valorii specificate în scris în raportul de evaluare, care să nu contravină standardelor acceptate în evaluare.

Tipul de valoare utilizat în procesul de evaluare a unui obiect de evaluare specific influențează conținutul etapelor individuale în cadrul modelului universal de evaluare. Tipul de cost determină compoziția, colectarea, pregătirea și analiza informațiilor în scopul evaluării. Alegerea abordărilor și metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare depinde de tipul de valoare care se determină; de exemplu, la determinarea valorii asigurării, este nepotrivit să se utilizeze metode de abordare a veniturilor. Tipul de cost determină logica și validitatea acordului asupra rezultatelor evaluării finale.

Clarificarea datei evaluării. Clarificarea datei la care se va efectua evaluarea și, prin urmare, rezultatul evaluării va fi valabil, este necesară din mai multe motive. Orice tip de valoare determinată este în mod inerent valoare de piață, deoarece chiar și costurile de reproducere și înlocuire sunt calculate în prețuri pentru produsele pentru construcții valabile la un moment dat, deoarece acestea sunt în continuă schimbare sub influența inflației, a concurenței, a modificării preferințelor consumatorilor etc. .

În procesul de evaluare, este necesar să se țină seama de numeroși factori de formare a prețurilor, a căror compoziție, prioritate și gradul de influență sunt instabile. Valoarea de piață reflectă percepția participanților pe piață cu privire la starea condițiilor pieței sale. Datorită faptului că situația pieței este în continuă schimbare, valoarea de piață se bazează pe analiza informațiilor colectate la o anumită dată, a datelor de piață la un moment dat. Schimbările în echilibrul forțelor pieței au un impact semnificativ asupra rezultatului evaluării și asupra valorii rezultate.

Data evaluării utilizată în practica de evaluare este reprezentată de trei tipuri:

Actual;

Retrospectiv;

Viitor.

În marea majoritate a cazurilor, data evaluării este o dată apropiată de data determinării sarcinii de evaluare și de desfășurare a lucrării de evaluare. Cu toate acestea, în unele cazuri, devine necesar să se calculeze valoarea de piață la o anumită dată din trecut sau viitor.

Estimarea valorii de piață la o dată retroactivă (trecută) este necesară pentru impozitarea succesiunii (data decesului), calculul impozitului pe venit (data achiziției), compensarea asigurării (data evenimentului asigurat), acțiunea în justiție (data daunei) etc. Disponibilitatea informațiilor retroactive de piață permite evaluatorului să efectueze în mod obiectiv și rezonabil toate calculele necesare.

O evaluare pentru o dată viitoare poate fi efectuată pentru obiectele imobiliare care sunt în construcție, proiectare sau luarea deciziilor privind fezabilitatea construcției. Decalajul de timp care apare în acest caz între data lucrării de evaluare și momentul în care proprietatea își atinge capacitatea proiectată, cucerind segmentul de piață care asigură suma estimată a fluxului de numerar, necesită determinarea valorii de piață la data finalizării construcției. .

Descrierea domeniului muncii de evaluare. Sfera muncii de evaluare este stabilită de către evaluator pentru a determina compoziția datelor utilizate, suportul informațional, necesitatea de a implica experți terți, metode de verificare a fiabilității informațiilor, precum și caracterul complet al includerii intermediare și auxiliare. informații din raportul final.

Formularea domeniului de aplicare a evaluării ajută la protejarea intereselor terților care iau decizii pe baza rezultatelor evaluării. Evaluatorul ar trebui să precizeze clar nu numai ceea ce se așteaptă să fie făcut, ci și ceea ce nu se va face, dând motive specifice, mai ales dacă doar o cantitate limitată de informații a fost disponibilă.

Sfera muncii de evaluare și gradul de detaliu al raportului depind de semnificația sarcinii de evaluare, precum și de acordul la care sa ajuns cu clientul. Această secțiune vă permite să determinați suma totală a costurilor cu forța de muncă, costurile în numerar pentru suport informativ, care în cele din urmă afectează costul lucrărilor de evaluare. Evaluatorul este responsabil pentru conformitatea domeniului formulat al lucrării de evaluare cu rezultatele reale.

Clarificarea altor restricții. Standardele Uniforme de Evaluare Profesională (118PAP), emise de Appraisal Foundation, fac distincție între evaluările complete și cele limitate. Evaluarea limitată se efectuează în conformitate cu Reglementările privind procedurile limitate ale standardelor uniforme. În acest caz, de regulă, se utilizează o cantitate limitată de informații. Un exemplu de astfel de evaluare este o evaluare imobiliară efectuată numai pe baza unei abordări comparative, precum și o evaluare efectuată pentru a actualiza datele de evaluare anterioare.

Cu toate acestea, chiar și o evaluare completă poate conține o serie de condiții limitative care trebuie formulate în sarcina de evaluare împreună cu parametri precum identificarea bunurilor imobiliare, drepturile de proprietate, data evaluării, domeniul de aplicare a rezultatelor evaluării și tipul de valoare. Introducerea unor condiții limitative în raport permite nu numai protejarea evaluatorului de eventuale pretenții viitoare, ci și informarea promptă a clientului și a altor utilizatori despre raport. De exemplu, o condiție limitativă poate include o clauză despre obținerea de informații din surse insuficient de fiabile sau despre imposibilitatea efectuării unei inspecții tehnice a bunurilor imobiliare.

După stabilirea sarcinii pentru evaluare, se întocmește un contract.

Colectarea de informații și analiză preliminară date.

Compoziția și volumul informațiilor solicitate, procedura de prelucrare și analiză a acestora, numărul evaluatorilor implicați, inclusiv specialiștii implicați, precum și timpul necesar prelucrării datelor, depind de sarcina atribuită, de tipul imobilului care se evaluează și metodele de evaluare selectate.

Eficacitatea acestei etape depinde de minuțiozitatea preliminariei munca organizatorica, care presupune determinarea naturii și volumului datelor necesare, a surselor de informații, precum și întocmirea unui program de lucru, necesar în special pentru evaluarea obiectelor imobiliare mari.

În funcție de tipul de obiect și de domeniul de activitate, evaluarea poate fi efectuată de un evaluator sau de un grup de specialiști. Planul de lucru al evaluatorului este construit în conformitate cu structura viitorului raport de evaluare și cu timpul necesar pentru parcurgerea fiecărei etape.

Pentru a determina valoarea de piață a proprietății care se evaluează, informațiile necesare sunt clasificate în funcție de o serie de criterii.

În raport cu obiectul evaluat, matricea de informații este împărțită în date externe și interne.

În funcție de natura informațiilor, se face o distincție între datele generale și cele speciale, precum și informații despre cererea și oferta competitivă. Informații generale reflectă dinamica factorilor sociali, economici, politici și de mediu care influențează starea pieței imobiliare. Tipul de informații luate în considerare ar trebui să țină cont de schimbările care au loc la nivel regional și de segmentul specific al pieței imobiliare din care face parte proprietatea evaluată.

Date speciale conţin caracteristicile juridice, fizice, geografice şi economice ale bunurilor imobiliare. Acest tip de informații ar trebui colectate asupra obiectelor comparabile și a imobilelor care sunt evaluate.

Informații despre cererea și oferta competitivă vă permite să evaluați competitivitatea proprietății care se evaluează pe segmentul dvs. de piață. Informațiile despre propunere vă permit să evaluați stocul existent de bunuri imobiliare competitive, ținând cont de încărcarea acestuia, de perspectivele de extindere prin construcție nouă și reconstrucție, precum și de informații despre capacitatea pieței. Datele privind cererea ar trebui să reflecte capacitățile economice ale potențialilor proprietari și utilizatori de bunuri imobiliare.

Informațiile utilizate în procesul de evaluare trebuie să fie suficient de complete, reprezentative și de încredere. Ar trebui să ajute evaluatorul să determine cei mai importanți factori de preț și să analizeze starea economiei în ansamblu și, în special, a pieței imobiliare, inclusiv aspectele teritoriale și segmentare. Evaluatorul trebuie să înțeleagă proprietățile fizice ale obiectului evaluat și ale mediului său și să colecteze date pentru calcule economice și de evaluare. Caracteristicile informațiilor colectate și utilizate în diferite etape ale evaluării ar trebui să fie reflectate în mod corespunzător în raport.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări.

Se efectuează o analiză a utilizării celei mai bune și eficiente a bunurilor imobiliare în vederea evaluării adecvate a opțiunii existente de utilizare a proprietății evaluate, elaborând recomandări pentru utilizarea optimă a acestuia pentru a determina costul maxim posibil.

Conceptul de utilizare cea mai eficientă a bunurilor imobiliare este un concept de piață care este cheia analizei valorii. Cel mai eficient tip de utilizare este considerat a fi cel care îndeplinește patru criterii: admisibilitatea sau permisiunea legală, fezabilitatea fizică, securitatea financiară și cost maxim obiect.

Pentru a determina cea mai eficientă utilizare a unui teren, evaluatorul folosește două scheme, conform cărora parcela este considerată neamenajată (condiționat liber) și este analizată varianta cea mai eficientă de utilizare a acestuia cu clădirile existente.

Analiza utilizării celei mai eficiente a unui teren neamenajat implică luarea în considerare a opțiunilor care includ menținerea scopului actual, construirea unei noi facilități, reamenajarea terenului (diviziunea sau consolidarea), precum și vânzarea.

Cea mai eficientă utilizare a terenului cu clădirile existente este de a compara opțiunile de conservare a scopului proprietății la data evaluării, planurile de reconstrucție care asigură restaurarea, extinderea și reutilizarea, demolarea completă (parțială), precum și o combinație de aceste opțiuni.

Un test de fezabilitate financiară necesită estimarea costurilor implementării fiecărui caz de utilizare luat în considerare. Evaluarea maximizării valorii utilizărilor alternative se bazează pe o analiză a variabilelor precum valoarea terenului, rata rentabilității adecvate riscului unei anumite utilizări și costul total capitalizat al proprietății.

Concluziile privind utilizarea optimă a bunurilor imobiliare ar trebui reflectate în secțiunea corespunzătoare a raportului. Evaluatorul trebuie să formuleze în mod rezonabil cel mai eficient caz de utilizare și să-l susțină cu calcule ale perioadei de timp necesare pentru reutilizarea imobilelor, dezvoltarea pieței și, de asemenea, să indice participanții la procesul investițional: investitori, potențiali proprietari, utilizatori, creditori etc.

Selectarea și aplicarea unor abordări și metode acceptabile pentru evaluarea imobiliară.

Evaluarea imobiliară este de obicei realizată din perspectiva a trei abordări principale:

Abordare bazată pe costuri;

Abordare comparativă;

Abordarea veniturilor.

Abordare bazată pe costuri pornește din ipoteza că un investitor prudent nu va plăti pentru imobil mai mult decât suma pe care l-ar costa să achiziționeze un teren similar și să construiască unul similar. proprietățile consumatorului cladiri.

Abordare comparativă se bazează pe presupunerea că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru un articol decât pentru care ar putea cumpăra piata deschisa un obiect de utilitate similară. Determinarea valorii se bazează pe datele privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare încheiate recent cu obiecte similare.

Abordarea veniturilor se bazează pe afirmația că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru proprietate decât suma pe care proprietatea în cauză o va produce în viitor în venit net, ajustat pentru riscul investiției. În acest caz, valoarea unui obiect este determinată de capacitatea sa de a genera venituri în viitor. Fluxurile de numerar generate de proprietate, inclusiv costul reversiunii, pot fi convertite la valoarea totală curentă.

Fiecare abordare de evaluare include o serie de metode. Evaluator, în funcție de tipul valorii, caracteristicile proprietății care se evaluează, informații despre proprietatea care se evaluează și imobile similare etc. selectează una sau mai multe metode de evaluare în cadrul fiecărei abordări. Alegerea metodelor de evaluare trebuie să fie justificată și descrisă în raportul de evaluare.

Coordonarea rezultatelor evaluării preliminare și derivarea valorii finale.

Coordonarea rezultatelor obținute pe baza diverselor abordări și metode este ultima etapă în determinarea valorii proprietății care se evaluează. Rezultatul final al evaluării poate fi prezentat sub forma unei valori monetare unice sau a unui interval de valori ale celor mai probabile, reprezentate de o valoare minimă și maximă.

Pe în această etapă evaluare, în primul rând, este necesară verificarea rezultatelor obținute pentru a identifica erorile matematice și logice care cresc gradul de discrepanță între rezultatele abordărilor venit, cost și comparativ.

Procedura de acord asupra rezultatelor verificate este determinată de conținutul sarcinii de evaluare, de abordările și metodele de evaluare utilizate, de caracterul complet și de fiabilitatea informațiilor utilizate și de identificarea avantajelor și dezavantajelor metodelor utilizate.

Criteriile definitorii pentru ierarhia fiecărui rezultat sunt capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial vânzător sau cumpărător, calitatea informațiilor pe care se bazează analiza, capacitatea fiecărei metode și abordări de a lua în considerare fluctuațiile pieței și specificul caracteristicile de preț ale obiectului, cum ar fi locația, dimensiunea, rentabilitatea potențială.

Ținând cont de cele de mai sus, evaluatorul acceptă coeficienții de pondere a rezultatelor intermediare obținute pe baza utilizării diverselor abordări. Valoarea ponderii fiecărei abordări poate fi calculată folosind atât metode expert, cât și metode matematice.

La întocmirea unui raport, evaluatorul este obligat să explice motivele discrepanței valorilor, precum și să justifice procedura.

Întocmirea unui raport de evaluare.

În ultima etapă a evaluării, raportul de evaluare întocmit în scris este transferat clientului, care constituie dovada documentară a îndeplinirii corespunzătoare a atribuțiilor evaluatorului. Raportul de evaluare are o formă detaliată.

Raportul de sinteză conține informații limitate despre evaluare, proprietate, metodele utilizate și rezultatul obținut și permite clientului să înțeleagă acțiunile din spatele concluziilor evaluatorului privind valoarea.

Formularul extins stabilește în detaliu și argumentează sarcina de evaluare, caracterizează informațiile selectate și motivate, justifică metodele de evaluare utilizate și calculele efectuate și, de asemenea, determină rezultatul costului final, reprezentat de o singură valoare sau interval.

Valoarea indicată în raport este opinia subiectivă a evaluatorului despre cel mai probabil echivalent monetar al tranzacției propuse, pe baza studiului și analizei informațiilor necesare, calculelor și în funcție de experiența și calificarea acestuia.

Legea privind activitatea de evaluare în vigoare în Federația Rusă la articolul 11 ​​stabilește cerințe generale la conținutul și designul raportului. Stilul de prezentare a informațiilor, justificărilor, definițiilor și calculelor nu ar trebui să permită o interpretare ambiguă.

Un raport de evaluare intocmit in scris si predat clientului in timp util constituie dovada indeplinirii corespunzatoare de catre evaluator a atributiilor ce ii revin prin contract. Raportul este semnat personal de evaluator și certificat cu sigiliul acestuia.

Raportul trebuie să indice data evaluării, standardele de evaluare utilizate, scopurile și obiectivele evaluării obiectului de evaluare, precum și alte informații care asigură o interpretare completă și lipsită de ambiguitate a rezultatelor evaluării reflectate în raport. De exemplu, dacă nu valoarea de piață este determinată, ci alte tipuri de valoare, raportul trebuie să indice criteriile de evaluare și motivele abaterii. La pregătirea unui raport, trebuie să indicați următoarele puncte:

Data întocmirii și numărul de ordine al raportului;

Baza pentru evaluarea de către evaluator a proprietății care este evaluată;

Adresa juridică a evaluatorului;

Informații despre licența eliberată acestuia de a desfășura activități de evaluare;

O descriere exactă a obiectului de evaluare și a valorii sale contabile;

Detalii despre persoana juridică;

Standarde de evaluare pentru determinarea tipului adecvat de valoare;

O listă a datelor utilizate în evaluare, indicând sursele primirii acesteia,

Ipotezele adoptate în timpul evaluării;

Secvența determinării costului și a valorii sale finale;

Limitări și limite de aplicare a rezultatului obținut;

Data determinării valorii obiectului de evaluare;

Lista documentelor utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.

Valoarea finală înregistrată în raport este considerată de încredere și este recomandată pentru efectuarea unei tranzacții cu proprietatea.

O dispută cu privire la fiabilitatea valorii stabilite în raport este supusă examinării de către o instanță, o instanță de arbitraj sau de arbitraj sau în modul stabilit de legislația Federației Ruse care reglementează activitățile de evaluare.