Conducerea unui bloc de locuințe trebuie să asigure condiții de locuit favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din blocul de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea utilităților cetățenilor care locuiesc într-un astfel de imobil.
Potrivit clauzei 2. Art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de gestionare a unui bloc de apartamente:
Managementul direct al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;
Conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate;
Managementul organizatiei de management.
În prezent, din ce în ce mai des, proprietarii de blocuri de apartamente aleg o formă de gestionare a locuinței lor - un HOA, în timp ce mulți dintre ei simt nevoia unui management profesionist, dar nu sunt pregătiți să transfere managementul în mâinile unei organizații comerciale. O soluție la această problemă este atragerea unui manager.
Managerul HOA este o persoană căreia i se încredințează toate funcțiile administrative curente pentru organizarea activității parteneriatului.
Care este statutul juridic al managerului HOA și care este procedura acestuia de interacțiune cu asociația de proprietari?
Astăzi, din ce în ce mai des în practica HOA-urilor, figura managerului HOA apare alături de președintele consiliului de administrație. Această tendință este destul de naturală, în plus, este probabil să se dezvolte, confirmând ideea de necesitatea de a combina autoguvernarea unui bloc de locuințe cu managementul profesional.
Este destul de evident că nu în fiecare clădire puteți găsi un proprietar (și președintele consiliului de administrație al HOA poate fi doar proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe, care este membru al parteneriatului), care ar avea un cantitate suficientă de cunoștințe și experiență și, cel mai important, dorința de a părăsi întreaga sa activitate principală sau parțial (întrucât munca de calitate a președintelui consiliului de administrație necesită o perioadă semnificativă de timp) și să se dedice lucrului pentru binele comun al toată casa. Între timp, este foarte posibil să găsești o persoană dornică și capabilă să determine principalele direcții de lucru în gestionarea casei și să controleze execuția planurilor, în timp ce managerul angajat va face tot restul muncii.
Manager: cine este și de ce este nevoie de el?
Un manager este o persoană care poate avea sau nu statutul de antreprenor individual.
Practica Asociației Nizhny Novgorod HOA arată că managerii HOA sunt în principal președinți cu experiență ai consiliului de administrație ai HOA și ai cooperativelor de locuințe, care sunt invitați să lucreze în parteneriate nou create sau în parteneriate care, dintr-un motiv sau altul, rămân fără președinte. a consiliului. În continuare vom vorbi despre manager ca persoană fizică care nu are statutul de antreprenor individual.
Adesea, HOA aleg să lucreze cu un manager dacă în trecutul recent au schimbat metoda de gestionare a unui bloc de locuințe printr-o organizație de management în administrarea unei asociații de proprietari. În același timp, proprietarii spațiilor sunt motivați de motivele menționate mai sus: lipsa unui proprietar neocupat, care să fie competent în materie de locuințe și servicii comunale, precum și dorința de a gestiona casa în mod independent, fără nicio participare a organizatia de management. În plus, poate exista și un alt motiv - situația dificilă a HOA, când pentru a rezolva numeroase probleme necesită atenția sporită a unui profesionist, așa-zisul manager anticriză. Un alt avantaj al alegerii unui manager HOA în detrimentul unei organizații de management poate fi problema financiară, deși este de remarcat că uneori serviciile unei organizații de management pot fi mai ieftine. Nu trebuie să uităm că alegerea unui model de management pentru un HOA este întotdeauna strict individuală, iar cooperarea cu o organizație de management și un manager individual are avantajele și dezavantajele ei.
FYI. Recent, practica de a atrage un așa-zis manager anti-criză într-o HOA pentru o anumită perioadă de timp a devenit larg răspândită pentru a organiza munca parteneriatului și a transfera experiența către consiliu.
Înregistrarea statutului juridic al managerului.
Cu Managerul pot fi încheiate două tipuri de contracte: un contract de muncă, prin includerea acestuia în personalul HOA, sau un contract de drept civil, una dintre formele căruia este contractul de prestare de servicii. Art. este dedicat acestor probleme. 162 Codul locuinței al Federației Ruse.
În cazul în care se încheie un contract de muncă, funcția de manager cu salariul corespunzător trebuie inclusă în tabelul de personal HOA și aprobată în adunarea generală a membrilor HOA în conformitate cu paragrafele. 10 alin.2 art. 145 Codul locuinței al Federației Ruse. Astfel, problema atragerii unui manager la încheierea unui contract de muncă cu acesta este decisă de adunarea generală a membrilor HOA. Totodată, autoritatea de a angaja lucrători pentru întreținerea unui bloc de locuințe și de a-i concedia în conformitate cu clauza 5 a art. 148 din Codul Locuinței RF se referă la responsabilitățile consiliului HOA. Prin urmare, contractul de muncă cu managerul trebuie semnat de toți membrii consiliului de administrație. Ca opțiune, membrii consiliului de administrație din ședință pot decide să-i instruiască pe președintele consiliului HOA să încheie un contract de muncă cu un anumit manager (în acest caz, doar președintele semnează contractul). În ceea ce privește încetarea unui contract de muncă, aceasta este posibilă numai în temeiul prevăzut la art. 81 din Codul Muncii al Federației Ruse.
Posibilitatea încheierii unui contract civil cu managerul se datorează următoarelor circumstanțe:
Principiul libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), conform căruia părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau de alte acte juridice;
Prevederile paragrafelor. 1 clauza 1 art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse, care, împreună cu dreptul HOA de a încheia un acord pentru administrarea unui bloc de apartamente, acorduri pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente și acorduri pentru furnizarea a serviciilor de utilități, prevede dreptul de a încheia alte convenții în interesul membrilor parteneriatului. Aceste „altele” ar trebui să includă contractul cu managerul HOA pentru furnizarea de servicii.
Referitor la care organ de conducere al HOA decide direct problema atragerii unui manager, este de reținut că competența exclusivă a adunării generale a membrilor HOA, art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse nu se aplică, dar clauza 6 din art. 148 din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la încheierea contractelor de servicii. La rândul său, președintele consiliului de administrație, în conformitate cu clauza 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse pot face tranzacții care, în conformitate cu legea și cu statutul parteneriatului, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului sau a adunării generale a membrilor parteneriatului. Astfel, în opinia noastră, problema încheierii unui acord cu managerul pentru prestarea serviciilor ar trebui să fie decisă de consiliul de administrație al HOA. Cu toate acestea, este mai oportun să se discute acest lucru în prealabil în statutul parteneriatului, atribuind această autoritate competenței consiliului sau adunării generale a membrilor HOA. Între timp, nu trebuie să uităm că orice problemă poate fi rezolvată de o adunare generală a membrilor HOA (clauza 4 a articolului 145 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Semnarea unui contract de prestare de servicii cu un manager este similară semnării unui contract de muncă. Rezilierea unui astfel de acord se efectuează conform regulilor capitolului. 29 din Codul civil al Federației Ruse, și anume în cazul unei încălcări semnificative a clauzelor contractului de către una dintre părți și în alte cazuri stabilite de Codul civil, alte legi sau contract. Contractul, de regulă, prevede posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de către una dintre părți prin notificarea celeilalte părți despre aceasta în termenul specificat în contract.
Astfel, pentru un HOA, încheierea și rezilierea unui contract de prestare de servicii este oarecum mai simplă decât încheierea și rezilierea unui contract de muncă, totuși, un candidat la funcția de manager poate pune o condiție a lucrului cu HOA ca un contract de muncă. fi încheiat cu acesta.
În relațiile cu terții, managerul HOA acționează în numele parteneriatului pe baza unei procuri emise în conformitate cu capitolul 10 din Codul civil al Federației Ruse.
Potrivit paragrafului 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse, președintele consiliului de administrație al parteneriatului eliberează o împuternicire ca persoană îndreptățită să acționeze în numele HOA pe baza cartei, adică. fara autorizatie suplimentara. În acest caz, conținutul procurii (lista puterilor transferate managerului) trebuie să se bazeze pe termenii acordului. Acest lucru este important, deoarece managerul poate fi transferat prin împuternicire, să zicem, competențele de a încheia contracte de întreținere și reparații, care au aparținut inițial consiliului de administrație al HOA, și nu președintelui acestuia. Dacă această condiție nu este stipulată în contract, dar președintele a inclus totuși autoritatea specificată în împuternicire, atunci potrivit art. 174 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție poate fi declarată invalidă de către instanță.
Statutul juridic al managerului HOA.
Statutul juridic al managerului, respectiv drepturile si obligatiile acestuia, trebuie precizat fie in contractul propriu-zis la incheierea unui contract civil, fie in contractul de munca si fisa postului.
Este clar că un manager care este persoană fizică nu poate fi executantul serviciilor publice. La încheierea acordurilor discutate mai sus, furnizorul de utilități rămâne HOA, prin urmare sfera drepturilor și responsabilităților managerului se încadrează în domeniul managementului administrativ al HOA, precum și în domeniul întreținerii, întreținerii și repararea proprietatii comune a blocului de locuinte.
Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin carta HOA, domeniul de aplicare al puterilor delegate managerului este determinat de consiliul HOA, indiferent de tipul de acord.
În funcție de gradul de încredere, managerului HOA îi pot fi atribuite, de exemplu, următoarele funcții:
Selectarea antreprenorilor pentru a efectua lucrări de întreținere și reparații pe proprietatea comună a unui bloc de locuințe (în acest caz, consiliul HOA își poate rezerva autoritatea de a încheia un acord sau îl poate încredința și administratorului);
Incheierea de contracte pentru prestarea serviciilor de utilitati;
Încheierea altor acorduri în numele HOA;
Angajarea și concedierea angajaților;
Monitorizarea implementării lucrărilor de întreținere, întreținere și reparații a unui bloc de locuințe;
Reprezentarea intereselor HOA în autoritățile de stat și administrațiile locale;
Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul;
Întocmirea unui raport financiar al consiliului HOA către proprietari pentru adunarea generală anuală a membrilor HOA;
Interacțiunea cu proprietarii și membrii HOA pe probleme legate de activitatea HOA;
Încasarea datoriilor către HOA de la proprietarii spațiilor din casă etc.
Dacă se dorește, managerului i se poate acorda și dreptul de a dispune de fondurile HOA (prin formalizarea corespunzătoare a acestei autorități într-o procură și documentație bancară). Între timp, consiliul HOA și președintele consiliului își pot rezerva o autoritate atât de importantă.
Metode de interacțiune între HOA și Manager.
În concluzie, vom lua în considerare posibile modele de interacțiune între HOA și managerul HOA.
În primul model managementul este efectuat de manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de personalul angajat al parteneriatului. Principalul dezavantaj al acestei scheme este necesitatea menținerii unui personal mare de muncitori cu salarii constante. Principalul avantaj al modelului este o mai mare independență a HOA față de terți. Această schemă se regăsește și se justifică în parteneriate mari care unesc mai multe blocuri de locuințe (ansambluri rezidențiale).
Al doilea model: managementul este efectuat de către manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de antreprenori în baza unor contracte cu HOA. Desigur, partea pozitivă a acestui model este absența necesității de a-și menține propria bază materială și tehnică și capacitatea de a alege antreprenori care execută cutare sau cutare tip de muncă mai calificați decât personalul angajat al parteneriatului.
Indiferent de modelul ales, activitatea HOA cu managerul presupune prezența unei persoane responsabile cu gestionarea blocului de locuințe, care desfășoară gestiunea în mod profesional, și a unui organ permanent al HOA - consiliul de administrație, care exprimă interesele proprietarii și monitorizarea activităților managerului. Principala problemă în selectarea unui manager, în opinia noastră, este că un singur HOA nu poate oferi întotdeauna unui manager calificat o remunerație conform solicitării acestuia, motiv pentru care majoritatea managerilor pe care îi cunoaștem combină munca în mai multe HOA.
În primul rând, este de remarcat faptul că locuitorii înșiși nu sunt capabili să mențină casa în starea necesară, pur și simplu pentru că nu știu întotdeauna ce să ia și ce să facă mai întâi.
În gestionarea unui bloc de apartamente, aveți nevoie de proprii dumneavoastră oameni - profesioniști care să poată face în mod corespunzător aranja funcționarea sistemelor de acasă nu putea fi mai bun.
Fiecare organizație care administrează casa are propria sa structură internă.
Acest lucru se face astfel încât cel mai mult desfășurați-vă acțiunile în mod eficientîn jurul casei.
Lucrătorii își monitorizează reciproc acțiunile, prevenind astfel greșelile și îmbunătățind munca împreună. Toate lucrările sunt conduse de o persoană anume, care este prezentă în fiecare formă organizatorică și juridică de management.
Asociația de proprietari este condusă de o persoană care are multe pe umeri. Poziția necesită semnificativ responsabilitateîn primul rând rezidenților – până la urmă ei sunt cei care îl aleg în acest post, ceea ce înseamnă că își încredințează încrederea acestei persoane.
Acțiunile președintelui în cadrul administrării unui bloc de locuințe nu trebuie să fie haotice și spontane, ci ar trebui reglementate în mod clar.
În acest articol ne vom familiariza cu instrucțiunile care sunt inerente activităților acestei persoane și vom studia nuanțele acestora.
Fișa postului președintelui HOA.
Descrierea postului managerului HOA.
Citiți despre responsabilitățile membrilor consiliului și fondatorilor HOA față de rezidenți.
Concept și necesitate
Pentru președinte
O fișă a postului este un document care confirmă puterile unei anumite persoane.
Mulți rezidenți, și chiar angajații asociațiilor de proprietari, au o întrebare logică: pentru ce este exact și, cel mai important, ce oferă?
Președinte al unei asociații de proprietari are puteri extinse. El gestionează fonduri, elaborează planuri, acceptă sau respinge propuneri.
Desigur, el poate desfășura toate aceste acțiuni conform propriei convingeri interioare, dar aceasta nu este deloc o garanție că munca va fi considerată eficientă.
Acest document permite ca acțiunile președintelui să fie plasate într-un cadru, adică mai multe controlează-i puterile. În plus, atunci când apar situații problematice, el poate apela la instrucțiuni și nu acționează singur.
Aflați dacă trebuie să încheiați un contract de muncă cu președintele HOA.
Pentru manager
Care este diferența dintre ele?
S-ar părea, de ce să-l compilați pentru fiecare persoană specifică, dar de fapt acest pas are esenţial. Faptul este că îndatoririle și atribuțiile președintelui asociației de proprietari sunt fundamental diferite de prevederile și responsabilitățile de serviciu ale managerului HOA.
Aceste două poziții au semnificații diferite, ceea ce înseamnă că nu pot folosi aceleași reguli.
ÎN domeniul de acțiune al președintelui include un volum semnificativ mai mare de drepturi și obligații decât în domeniul de activitate al managerului Cu toate acestea, acesta din urmă are mult mai multe responsabilități funcționale decât managerul.
Structura si continutul
O descriere a postului nu este reguli de comportament scrise haotic. Acesta este un document clar structurat care stabilește principalele prevederi pe care se bazează activitățile unei anumite persoane din asociația de proprietari.
Listarea tuturor prevederilor instrucțiunilor este destul de plictisitoare, așa că vom acorda atenție tezelor și capitolelor fundamentale ale acestui document.
Prima secțiune se numește prevederi generale. Acesta spune despre ce funcții principale sunt atribuite persoanei, de către cine exact și, cel mai important, cui persoana este responsabilă pentru îndeplinirea sau nu aceste acțiuni.
A doua secțiune este numită ca responsabilități de serviciuși ne prezintă mai detaliat toate nuanțele acțiunilor efectuate de o persoană.
A treia secțiune ne amintește că în funcția sa o persoană are nu numai responsabilități, ci și drepturi. Drepturi nu sunt doar enumerate, ci și argumentate în detaliu.
A patra secțiune sugerează luarea în considerare tipuri de răspundere pentru efectuarea oricăror acțiuni. De regulă, ele pot fi prezentate sub formă de amenzi și alte sancțiuni materiale și, de asemenea, devin o amenințare directă la demiterea din funcție.
Al cincilea paragraf evidențiază prevederi suplimentare. Aceștia precizează situațiile în care o persoană poate fi revocată din funcție, cu excepția situațiilor în care vorbim de măsuri de responsabilitate și, de asemenea, acordă atenție paragrafului care vorbește despre modul în care ar trebui rezolvate problemele controversate.
Puteți găsi un exemplu de tabel de personal HOA.
Cine compilează, emite și aprobă?
Să nu credeți că o fișă de post este un document care atribuit automat președintelui, de îndată ce a avut loc faptul numirii sale în funcție.
Acest lucru este greșit. De fapt, el primește instrucțiuni de la anumite persoane care au luat parte la pregătirea lor.
Cine elaborează documentul? Nu este greu să răspund la această întrebare, întrucât pe lângă director, parteneriatul mai are două organe care au dreptul de a lua decizii importante.
Cu cine și cu ce servicii trebuie să vă coordonați?
O instrucțiune nu este doar un document compilat în grabă. Înainte ca orice funcționar să-l accepte și să înceapă să pună în aplicare punctele sale, acest document trebuie arătat unui organism care controlează toate relațiile din sectorul locativ.
Este vorba despre inspecția locuințelor. Ea este cea care face cunoștință cu proiectul de responsabilități ale postului și își dă aprobarea sau dezaprobarea cu privire la implementarea acestora.
Citiți despre reglementarea legală a administrării unui bloc de locuințe.
Perioada de valabilitate și păstrare
Fișa postului poate fi urgentși se extind până la un anumit timp specificat în text și nelimitat.
Apoi, perioada de valabilitate a acestuia se încheie cu sfârșitul mandatului președintelui.
Unde ar trebui depozitat? Documentul trebuie păstrat în biroul asociatiei de proprietariși dorința de a fi pus la dispoziție pentru revizuire oricărui rezident interesat.
Acest lucru se face astfel încât fiecare dintre membrii parteneriatului a putut verifica dacă sunt legale sau nu, au existat anumite acțiuni ale președintelui sau managerului.
Despre standardele de dezvăluire a informațiilor HOA către proprietari.
Făcând schimbări
Este posibil și cine are dreptul face modificări unui document aprobat? Modificările se fac nu la cererea unei anumite persoane, ci prin decizia întregului consiliu.
Dacă este nevoie de modificări, atunci membrii consiliului de administrație trebuie să decidă cu privire la introducerea inovațiilor prin vot. La ea participă și președintele sau managerul.
Puteți descărca toți angajații HOA, precum și mostre ale altor parteneriate importante, de pe site-ul nostru.
Descrierea postului este o metodă de reglementare a activităților anumitor posturi, posibilitatea de a crește funcționalitatea muncii lor, precum și o modalitate de a afla cu adevărat cât de interesată este o persoană să se asigure că administrarea casei dă roade.
Chiar dacă nu sunteți membru al consiliului de administrație și habar n-ați avut că există fișe de post, atunci dacă aveți o formă organizatorică și juridică de management sub forma unui parteneriat.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
Acesta este un angajat al cărui post este prevăzut în tabelul de personal (cu condiția ca adunarea generală să fi aprobat astfel de personal).
Pentru acest post este atent selectat un profesionist din sectorul utilitaților care are cunoștințe de primă mână despre întregul mecanism de management al blocurilor de locuințe.
Un astfel de angajat pentru asociația de proprietari este nucleul, axa în jurul căreia se învârt toate activitățile HOA pentru deservirea și menținerea tuturor sistemelor casei în stare de funcționare pentru furnizarea neîntreruptă de resurse a fiecărui sediu.
Referinţă: Dar aceasta nu este un substudiu pentru președinte, funcțiile acestor funcționari sunt complet diferite.
Dacă președintele este implicat în treburile administrative, atunci directorul casei se ocupă de partea pur tehnică a activității, toți lucrătorii, de la instalator până la curățătorul terenului, îi sunt subordonați.
Managerul clădirii este omniprezent, știe unde trebuie reparată fațada, supapa trebuie înlocuită și ce subantreprenori trebuie implicați în lucrări speciale. El este managerul principal care determină prioritatea problemelor.
Cine poate fi angajat pentru acest post?
Un manager poate fi angajat să lucreze într-un HOA ca persoană fizică. persoană și antreprenor individual. Acest angajat trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
IMPORTANT: Deoarece această poziție implică responsabilitate financiară, solicitantul pentru ea nu trebuie să aibă antecedente penale sau să fie implicat anterior în furt.
Administratorul nu poate fi proprietarul?
Spre deosebire de președintele HOA, managerul clădirii poate să nu aibă nimic de-a face cu blocul de locuit deservit de parteneriat. Prezența proprietății în această casă nu este nici o condiție prealabilă, nici un obstacol.
Principala cerință pentru un administrator de proprietate este profesionalismul în domeniul utilităților publice.
Responsabilitati si fisa postului
Responsabilitățile conducătorului clădirii sunt următoarele:
IMPORTANT: Managerul casei controlează eliberarea și consumul de materiale necesare, unelte, achiziționează piese de schimb, echipamente etc. și efectuează ștergeri.
De asemenea, acest manager nu este lipsit de hârtie, trebuie să aibă o idee despre starea plăților, să participe la eliberarea certificatelor, la elaborarea și implementarea măsurilor pentru pregătirea tuturor sistemelor MKD în timpul iernii și verii; perioade etc.
Fișa postului directorului clădirii conține și alte secțiuni: pe lângă îndatoriri, această instrucțiune descrie și drepturile sale, condițiile de muncă și de plată, responsabilitatea, programul de muncă și odihnă.
Mai jos este un exemplu de document:
Ce drepturi are?
Administratorul de proprietate are următoarele drepturi:
ATENŢIE: Managerul casei are dreptul de a cere tratament respectuos și asigurarea locului de muncă cu tot ceea ce este necesar pentru o muncă eficientă maximă.
Cât este salariul?
Poziția de manager de casă HOA necesită cunoștințe, educație și abilități speciale, dar este și bine plătită. Salariul mediu pentru acest post in 2017 se incadreaza in urmatoarele limite:
Câștigurile unui manager de casă diferă semnificativ în funcție de regiune, ceea ce sugerează că nu toată lumea a trecut la noi metode de administrare a blocurilor și nu a apreciat pe deplin importanța unui bun manager.
Care sunt conditiile de munca?
Ziua de lucru a unui manager de nivel mediu într-un HOA este plină peste măsură. Din punct de vedere fizic, el nu poate și nu ar trebui să se afle pe teritoriul blocului de apartamente tot timpul: este nevoie să participe la întâlniri, negocieri, în instanțe, la seminarii, dar în timpul orelor de funcționare, precum și la recepțiile rezidenților, este necesar să fie la fața locului.
REFERINŢĂ: Managerul clădirii are propriul birou, prezența unui calculator în care este o condiție indispensabilă în 2017.
Are dreptul de a cere ca locul său de muncă să fie echipat într-un mod convenabil pentru angajatul însuși și pentru vizitatorii săi, mai ales că primește nu numai subordonații săi, ci și proprietarii spațiilor, antreprenorii și reprezentanții resurselor. companii de furnizare etc.
Programul zilei de lucru este de 8 ore, dar dacă apare un accident sau o condiție premergătoare urgenței, acest manager poate fi chemat la șantier în orice moment al zilei.
Contract de munca cu managerul HOA
Unul dintre tipurile de contracte se poate incheia cu directorul imobilului pentru munca in parteneriat - dreptul muncii sau dreptul civil.
La alegerea primei opțiuni, angajatul și conducerea acestuia sunt supuse cerințelor de conformitate cu Codul Muncii al Federației Ruse, a doua - Codului de procedură civilă al Federației Ruse.
Un contract de muncă este cel mai preferat tip de formalizare a relațiilor, din momentul încheierii sale, managerul este protejat și are toate drepturile, inclusiv concediul, concediul medical și concedierea strict în cadrul legii, iar nivelul câștigurilor va corespunde strict cu cel indicat în tabelul de personal al parteneriatului.
Un exemplu de document în fotografia de mai jos: 
Adesea, HOA ajung chiar până la angajarea unui manager cu accent anti-criză, un astfel de manager va identifica punctele slabe, va optimiza activitățile echipei și va asigura ordinea și curățenia completă, echipamentele mereu funcționale, subordonarea neîndoielnică a mecanicilor, electricienilor, instalatori etc.
Un specialist de clasă în poziția de manager de clădire este o mană cerească atât pentru consiliu, cât și pentru rezidenți.
Atunci când se formează o asociație de proprietari, sau HOA, este necesar să se înțeleagă și să se sublinieze clar nu numai obiectivele unei astfel de organizații, ci și structura. O fișă competentă a postului pentru managerul HOA contribuie la performanța de înaltă calitate a funcțiilor care îi sunt atribuite. Este important să rezolvăm problema cine va prelua responsabilitățile unui manager, deoarece gestionarea unui HOA nu este doar o poziție onorabilă, ci și una responsabilă. În ciuda faptului că managerul HOA este nelimitat și limitele sale sunt precis formulate în fișa postului.
Înțeles job description
Fișa postului a managerului unei asociații de proprietari este un document special care precizează cerințele pentru manager, precum și drepturile, îndatoririle și responsabilitățile. Această instrucțiune este o modalitate de a reglementa activitățile managerului din partea rezidenților, deoarece dorința principală a acestuia din urmă - menținerea casei în starea necesară - nu poate fi întotdeauna realizată numai cu ajutorul propriilor eforturi. Este important de înțeles că conducerea unei case trebuie să fie efectuată de profesioniști și nu există întotdeauna o persoană printre vecini care să aibă toată gama de competențe necesare. Prin urmare, adesea un angajat angajat este angajat ca manager.
Legea nu stabilește un singur model pentru fișa postului pentru acest post, iar fiecare parteneriat îl întocmește individual, ținând cont de propriile nevoi și dorințe. Cu toate acestea, este important să luăm în serios problema redactării fișei postului pentru a evita eventualele dificultăți și probleme pe viitor.
Cerințe pentru un manager HOA
Sfera muncii efectuate depinde de calificările lucrătorului și de gradul de încredere al locuitorilor imobilului în el. Pentru verificarea calificărilor unui solicitant pentru funcția de manager, i se propun cerințe de calificare pe care trebuie să le îndeplinească. Cerințele de bază sunt ca candidatul pentru postul de manager să aibă studii superioare sau medii de specialitate și experiență de lucru într-o poziție similară sau similară în sectorul serviciilor. În cele mai multe cazuri, managerului i se cere să aibă următoarea listă de cunoștințe și competențe:
- Cunoașterea documentației de reglementare în domeniul locuințelor și serviciilor comunale;
- Deținerea de proiectare și documentație tehnică a casei, documentație contractuală a HOA pe probleme de funcționare tehnică și furnizare de utilități;
- Înțelegerea elementelor de bază ale economiei și dreptului;
- Respectarea și menținerea reglementărilor de muncă, protecția muncii, reglementări de siguranță, salubritate industrială și igiena personală, securitate la incendiu și apărare civilă;
- Abilitatea de a înțelege legislația administrativă, de muncă și economică.
Pe lângă lista specificată, șeful HOA este obligat să înțeleagă și alte documente necesare îndeplinirii atribuțiilor sale oficiale deoarece Responsabilitatea principală a managerului este de a asigura funcționarea tehnică a casei în conformitate cu cerințele reglementărilor din domeniul locuințelor și serviciilor comunale.
Responsabilitățile managerului
Dacă în stadiul inițial sunt prezentate cerințe pentru manager pentru a lua o decizie colegială a rezidenților casei de a numi un angajat în postul de manager, atunci responsabilitățile acestuia din urmă sunt atribuite după confirmarea sa în funcție pentru a sa-si reglementeze munca, tinand cont de competentele specificate de acesta. Lista responsabilităților șefului HOA este consemnată în fișa postului. Managerul este un angajat obișnuit, astfel încât responsabilitățile sale includ atât standard, cât și specifice (legate direct de tipul de activitate). Cele standard includ obligația angajatului de a merge la muncă în fiecare zi (cu excepția weekend-urilor și de sărbători) și de a desfășura activități de muncă. Nu doar faptul prezenței la locul de muncă este important, ci și executarea de înaltă calitate a sarcinilor atribuite managerului. Responsabilitățile specifice ale unui manager pot fi grupate după cum urmează:
- Organizați controale și inspecții regulate ale teritoriului blocului de locuințe, comunicații ale casei;
- Monitorizați permanent starea clădirii;
- Răspunde urgent la situații de urgență și/sau urgență;
- Reprezentarea intereselor proprietarilor de blocuri în fața autorităților locale și a organelor de control (administrație, consiliu municipal, stație sanitar-epidemiologică, pompieri etc.);
- Păstrați înregistrări ale citirilor contoarelor în jurul casei;
- Informați rezidenții despre toate inovațiile și alte mesaje importante;
- Primește reclamații și sugestii, înregistrează toate solicitările;
- Achiziționați materiale și gestionați renovarea unei clădiri rezidențiale;
- Menține o politică de confidențialitate cu privire la datele personale ale proprietarilor de proprietăți și alte informații care au devenit cunoscute în legătură cu îndeplinirea funcțiilor de conducere;
- Întocmește acte speciale și menține documentația pentru casă;
- Organizarea angajării personalului;
- Plătiți facturile prin casă;
- Negociați cu diverși contractori și furnizori de utilități.
Șeful HOA este fața consiliului de administrație al parteneriatului, astfel încât responsabilitățile sale includ și nevoia de a-și îmbunătăți periodic calificările, un aspect îngrijit și politețe în comunicarea cu oamenii.
Responsabilitatea managerului HOA
Conform contractului de muncă, fiecare angajat poartă un anumit nivel de responsabilitate pentru activitățile sale, iar managerul HOA nu face excepție. Datorită înregistrării următoarelor fapte în timpul activității managerului, acesta din urmă este tras la răspundere:
- în caz de încălcare a drepturilor sau pentru săvârșirea unei infracțiuni;
- în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a atribuțiilor de serviciu conform fișei postului;
- atunci când se produc daune materiale.
Linșajul sau orice manifestare similară de pedeapsă nu este însă legală, întrucât în cazul acestor încălcări șeful HOA are dreptul să-și poarte răspunderea în condițiile legii și în modul stabilit de legislația muncii, administrativă, penală și civilă în vigoare.
Funcția de manager în ierarhia consiliului de administrație
Este important să înțelegem diferența dintre funcțiile de manager și de președinte al unui HOA. Fiecare structură organizatorică are o ierarhie și, spre deosebire de președinte, managerul are mai puțină putere. Cu toate acestea, aceasta nu este singura diferență, și anume:
- Președintele trebuie să fie unul dintre rezidenții casei, în timp ce managerul poate fi fie rezident, fie angajat.
- Managerul este responsabil în fața președintelui și depinde de deciziile conducerii.
Astfel, funcțiile și responsabilitățile acestor posturi diferă și ele. Președintele HOA este un reprezentant al ramurii de management în ceea ce privește luarea deciziilor strategice, spre deosebire de managerul, care este un reprezentant al ramurii de administrație în ceea ce privește implementarea sarcinilor tactice. Acesta din urmă nu poate, la cererea sa, să încheie rezoluții fără acordul lor cu conducerea în persoana președintelui consiliului de administrație al HOA.
Concluzie
Astfel, fișa postului a managerului unei asociații de proprietari consemnează caracteristicile importante ale acestei poziții. Cu toate acestea, să lucrezi ca manager într-o asociație de proprietari nu este ușor, deoarece angajatul trebuie să aibă o gamă largă de cunoștințe și competențe, să înțeleagă nu numai reglementările, legile și alte documente, ci și să înțeleagă elementele de bază ale construcției, schemele de comunicare în jurul valorii de casa pentru control competent menajera si intretinerea casei in stare excelenta. De asemenea, puteți obține o consultație gratuită chiar acum cu privire la toate întrebările dvs. folosind un serviciu special.
Fișa postului se întocmește împreună cu contractul de muncă și alte documente care reglementează relațiile de muncă. Scopul acestui document este de a determina gama de responsabilități, puteri și drepturi ale angajatului.
Legislația muncii nu impune întocmirea unei fișe a postului. Cu toate acestea, pentru a distribui clar responsabilitățile și a stabili funcții între angajați, o astfel de hârtie este necesară. Rezolvă multe probleme: determină cine ar trebui să fie responsabil pentru anumite probleme din organizație, ce responsabilitate este atribuită fiecărui angajat, ce responsabilități sunt prevăzute pentru manager.
Președinte al Consiliului
Șeful parteneriatului este învestit cu puteri largi. El este responsabil pentru:
- activități financiare ale organizației de conducere;
- semnează contracte;
- ia decizii;
- gestionează resursele HOA.
Care este diferența?
Pentru fiecare unitate de lucru trebuie să întocmiți un document separat, deoarece Responsabilitățile și drepturile președintelui și ale managerului diferă.
Dacă șeful controlează toate activitățile parteneriatului, de la contabilitate până la primirea reclamațiilor de la proprietari, atunci sfera de activitate a managerului este controlul asupra angajaților și activităților acestora. Fișa postului a președintelui include o gamă mai largă de puteri și drepturi, spre deosebire de instrucțiunile managerului.
Important! Fișele de post ale acestor două persoane trebuie întocmite în așa fel încât funcțiile lor să nu se suprapună, iar fiecare dintre ele are propria gamă de sarcini.
Acesta este modul în care documentul va ajuta la optimizarea activităților șefului și managerului și la eficientizarea activității acestora.
Structura si continutul
Fișele postului președintelui consiliului de administrație și ale managerului HOA au o structură clar definită și constau din mai multe puncte:
- Prevederi generale. Acesta descrie principalele funcții ale președintelui, precum și o listă de reglementări pe care acesta trebuie să le respecte.
- Reguli de alegere și condiții pentru demitere. Este descrisă procedura de alegere și demitere a șefului.
- Responsabilitati. Toate funcțiile sunt enumerate în detaliu.
- Drepturi, responsabilități și puteri. Se stabilesc responsabilitatea și limitele acesteia, precum și acțiunile la care șeful parteneriatului are și nu are dreptul.
Documentul poate conține clauze suplimentare care definesc condițiile speciale prevăzute pentru postul de președinte.
Fișa postului trebuie să conțină drepturile și responsabilitățile referitoare exclusiv la munca persoanei în HOA.
Cine compilează și aprobă?
El este ales în funcția sa prin votul membrilor consiliului de administrație, al parteneriatului și al proprietarilor casei (am vorbit despre procedura de alegere a președintelui HOA și despre cum trebuie documentată aceasta). Rezultă că toate aceste persoane îl angajează pe președinte pentru a-i ocupa postul vacant și îi atribuie ei înșiși anumite responsabilități. Și acești indivizi sunt cei care trebuie să stabilească puterile și funcțiile liderului lor.
Compilarea este efectuată în principal de membrii consiliului de administrație. Ei ocupă al doilea rol cheie în gestionarea casei, după președinte.
Documentul este aprobat de unul dintre membrii consiliului. El semnează, datează și sigilează organizația. O descriere a drepturilor și obligațiilor managerului HOA este întocmită de către consiliu și președinte în două exemplare. Documentul este emis pentru revizuire și utilizare ulterioară imediat după preluarea postului.
Informațiile despre faptul aprobării sunt introduse în cartea de înregistrare a HOA. Președintele împreună cu membrii consiliului sunt responsabili pentru întocmirea și aprobarea documentului pentru manager.
Designul poate fi de două tipuri:
- includerea în contractul de muncă;
- fi un document separat.
Pentru comoditatea angajatului și a persoanelor interesate de activitățile sale, se recomandă ca instrucțiunile să fie întocmite separat.
Coordonare
Documentul întocmit trebuie convenit cu inspectoratul locativ al administrației locale. Dacă personalul de inspecție constată neajunsuri și neajunsuri, structura și conținutul vor trebui refăcute.
Atenţie! Trebuie să știți că nu există reguli clar stabilite pentru întocmirea fișelor de post în nicio lege a Federației Ruse.
Baza pentru compilare este. Se evidențiază următoarele:
- drepturile și obligațiile salariatului trebuie să fie întocmite pe baza caracteristicilor de calificare;
- pentru a-l alcătui, trebuie să te ghidezi după directorul de calificări aprobat prin Hotărârea Ministerului Muncii nr. 37.
Perioade de valabilitate și depozitare
Fișa postului nu este un document obligatoriu în legislația muncii. Întocmirea acestei lucrări are doar scop consultativ. Aceasta înseamnă că perioada de valabilitate a acestuia nu este limitată de nimic. Este posibil ca textul instrucțiunilor în sine să nu indice termenul limită.
Anularea și expirarea perioadei de valabilitate este posibilă în următoarele cazuri:
Fișa postului trebuie păstrată în biroul HOA. Conținutul documentului nu este confidențial, așa că poate fi disponibil pentru revizuire oricărui membru al parteneriatului și proprietarului imobilului.
Pot face modificări?
Dacă fișa postului este aprobată, atunci pot fi aduse modificări numai dacă atât consiliul, cât și președintele sunt de acord cu acest lucru prin vot. De regulă, textul documentului se modifică numai dacă se modifică tabloul de personal, se introduc noi posturi sau se modifică drepturile, responsabilitățile și îndatoririle șefului parteneriatului.
Când instrucțiunile se modifică, textul este compilat din nou: sunt incluse condiții suplimentare, iar ceea ce rămâne neschimbat este inclus din nou. Documentul modificat este aprobat de membrii consiliului HOA.
Fișa postului are scopul de a stabili limitele de autoritate și de a defini funcțiile profesionale ale președintelui. În ciuda faptului că nu este obligatoriu pentru angajații HOA, prezența sa facilitează foarte mult munca managerilor.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
