Abordarea veniturilor la evaluare abordarea prin venit a evaluării - un set de metode de proprietate bazate pe venitul viitor așteptat pe care proprietatea este probabil să îl genereze.
Principiul principal al abordării venitului în evaluare: valoarea proprietății care se evaluează este egală cu valoarea actuală (azi) a tuturor beneficiilor viitoare din deținerea acestei proprietăți.
Metodele bazate pe conversia veniturilor în valoare sunt similare în evaluarea diferitelor tipuri de active. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, estimarea fluxului de venit, cum ar fi pentru o continuitate în funcțiune, este semnificativ diferită de estimarea fluxului de venit pentru o casă rezidențială, o clădire de birouri sau o altă proprietate generatoare de venituri. În plus, (întreprinderile) diferă semnificativ în definițiile lor cantitative și calitative ale riscurilor.
Indicatorii importanți de evaluare (venitul net, fluxul de numerar etc.) au definiții diferite, în funcție de faptul dacă sunt utilizați pentru a evalua valoarea unei întreprinderi (afacere), a unui imobil, a mașinilor și echipamentelor sau a altor active. Această împrejurare este cauza multor rezultate eronate de evaluare. Astfel, veniturile care trebuie valorificate în evaluarea valorii unei afaceri, de regulă, sunt eliberate de taxe pentru și, în timp ce veniturile capitalizate în evaluarea valorii imobiliare nu sunt compensate. Imobilul crește în valoare dacă este folosit cu înțelepciune, iar activele afacerii (mașini, echipamente etc.) tind să se uzeze.
Valoarea unei întreprinderi (afaceri), obținută folosind abordarea venitului, este suma veniturilor viitoare așteptate ale proprietarului, exprimată în termeni de valoare curentă. Aici, determinarea valorii unei afaceri se bazează pe ipoteza că un potențial investitor nu va plăti pentru această afacere mai mult decât valoarea actuală a veniturilor viitoare primite ca urmare a funcționării acesteia (cu alte cuvinte, cumpărătorul nu este de fapt dobândirea proprietății, dar dreptul de a primi venituri viitoare din deținerea proprietății). Proprietarul nu își va vinde afacerea la un preț mai mic decât valoarea actuală a venitului viitor proiectat. Se crede că, ca urmare a interacțiunii, părțile vor ajunge la un acord asupra unui preț de piață egal cu valoarea actuală a venitului viitor.
Ca parte a abordării veniturilor a evaluării întreprinderii (afacerilor), ei folosesc în mod tradițional: și metoda fluxului de numerar actualizat. Conținutul principal al acestor metode este prognozarea veniturilor viitoare ale întreprinderii și transformarea acestora într-un indicator al valorii curente (de azi). Principala diferență dintre ele: la capitalizarea venitului, se ia un „venit reprezentativ” (rolul acestui venit condiționat poate fi jucat de profitul net, profit înainte de impozite, profit brut) pentru o perioadă de timp (de obicei un an), care este convertit în valoare prin împărțirea la rata de capitalizare; iar la actualizare, se construiește o prognoză a veniturilor viitoare (cash flow) pentru mai multe perioade, apoi acestea sunt reduse pe perioadă la valoarea curentă folosind formula dobânzii compuse. O condiție prealabilă pentru aplicarea metodei de capitalizare a venitului este ipoteza că veniturile din afaceri se vor stabiliza în viitorul previzibil.
Abordarea veniturilor presupune analiza indicatorilor activității economice a unei întreprinderi, care pot fi definiți prin conceptul general de „venit”:
- profit (brut; înainte de dobânzi la împrumuturi și impozite; înainte de impozite; net);
- fluxul de numerar (înainte sau după impozitare);
- dividende (sau potențiale dividende);
- venit brut.
Utilizarea fiecăruia dintre indicatorii enumerați are propriile sale avantaje și dezavantaje.
Există mai multe metode cunoscute de evaluare imobiliară utilizate pentru diverse obiecte. Alegerea metodei de evaluare depinde de o serie de factori, cum ar fi natura obiectului, scopul evaluării acestuia. Este recomandat să alegeți cel mai mare număr de metode pentru a evalua o anumită proprietate pentru a obține cea mai precisă valoare.
Toate metodele sunt grupate în trei abordări ale evaluării imobiliare:
· piata (comparativ);
· costisitoare;
· profitabil.
Abordare de piață (comparativă) a evaluării– acesta este un set de metode de evaluare a valorii bazate pe compararea obiectului de evaluare cu analogii săi, pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.
Condiții de aplicare a abordării comparative:
· Obiectul nu trebuie să fie unic;
· Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv termenii tranzacțiilor;
· Factorii care influențează costul analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
Această abordare se bazează pe principiul substituției, adică. presupune că un investitor sau un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru un anumit articol decât ar costa achiziționarea unui alt articol similar care are aceeași utilitate.
Când compară vânzările, evaluatorul se uită la comparabile, apoi face ajustări între comparabil și comparabil. Prețul ajustat permite evaluatorului să tragă o concluzie despre valoarea posibilă a proprietății care urmează să fie evaluată pe piață.
Etape de evaluare folosind metoda de comparare a vânzărilor:
Etapa 1. Cercetare de piață – se efectuează o analiză a stării și tendințelor de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține proprietatea evaluată; sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu cel evaluat si care au fost vandute relativ recent.
Etapa 2. Colectarea și verificarea fiabilității informațiilor despre analogii obiectului evaluat care sunt oferite spre vânzare sau recent vândute, compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat.
Etapa 3. Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele din obiectul de evaluare.
Etapa 4. Stabilirea valorii obiectului de evaluare prin convenirea asupra prețurilor ajustate ale obiectelor analoge.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice acestui segment în ceea ce privește perioada de expunere și independența subiecților tranzacției.
Perioada de expunere este timpul în care un obiect se află pe piață.
Independența subiecților tranzacției înseamnă că tranzacțiile nu se încheie la un preț de piață dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· sunt înrudite;
· sunt reprezentanți ai aceleiași organizații;
· au altă interdependență și interes reciproc;
· tranzacţiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu garanţii sau cu alte obligaţii;
· se angajează în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.
Ajustarea ar trebui făcută pentru toate caracteristicile și facilitățile principale care, din punctul de vedere al unui potențial cumpărător, vor avea valoare. Se introduc ajustări:
1) la momentul vânzării – vă permite să aduceți prețul unui obiect analog la data vânzării la prețul de astăzi;
2) cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului - pe baza ipotezei că atunci când obiectul este vândut, toate drepturile de proprietate asupra acestui imobil sunt transferate cumpărătorului. Dacă drepturile sunt „rele”, atunci ajustarea se face cu semnul „-” și invers;
3) cu privire la condiţiile tranzacţiilor de finanţare;
4) cu privire la condițiile de vânzare;
5) privind starea pieței - se realizează pentru a se ține cont de modificările cererii și ofertei care sunt cauzate de modificările legislației și ale bazei de impozitare;
6) amplasarea;
7) pentru utilizare – obiectele care și-au păstrat profilul de utilizare trebuie considerate obiecte comparabile.
Ajustările pot fi făcute atât în termeni valorici, cât și în procente.
Ajustări procentuale se introduc prin înmulțirea prețului de vânzare al obiectului analog cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile obiectului analog și al obiectului evaluat. Dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, la prețul acestuia din urmă se adaugă un factor de creștere, dacă este mai rău, se adaugă un factor descrescător.
Ajustări de costuri modificarea prețului cu o anumită sumă, care estimează diferențele dintre caracteristicile obiectului analog și ale obiectului evaluat.
Avantajele abordării comparative:
1. Prețul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici.
2. Prețurile de vânzare reflectă schimbările în condițiile financiare și inflația.
3. Se fac ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate.
4. Destul de ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.
Dezavantajele abordării comparative:
1. Diferențele de vânzări.
2. Dificultate în colectarea informațiilor despre prețurile de vânzare.
3. Dificultatea de a colecta informații despre termenii specifici ai tranzacțiilor.
4. Dependenţa de activitatea pieţei.
5. Dificultate în reconcilierea datelor privind tranzacțiile semnificativ diferite.
Abordare bazată pe cost a evaluării imobiliare– acesta este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, luând în considerare uzura acumulată. În acest caz, terenul este evaluat pe baza condițiilor actuale de preț al pieței separat de clădiri (structuri). Rezultatul evaluării constă în suma costurilor de construcție și a costului terenului.
Abordarea se bazează pe presupunerea că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru un obiect finit decât pentru crearea unui nou obiect de utilitate similară.
La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.
Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:
· analiza tehnică și economică a costului construcției noi;
· justificarea necesității actualizării instalației existente;
· evaluarea clădirilor cu destinație specială;
· la evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” ale pieţei;
· analiza eficienţei utilizării terenurilor;
· rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;
· rezolvarea problemelor fiscale;
· când se convine asupra valorilor unei proprietăți obținute prin alte metode.
Dezavantajele abordării costurilor:
1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață;
2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă;
3. Discrepanța dintre costurile de achiziție a imobilului evaluat și costurile de construcție nouă a exact aceleiași proprietăți, întrucât în timpul procesului de evaluare se scade din costul construcției amortizarea acumulată;
4. Dificultatea de a calcula costul reproducerii clădirilor vechi;
5. Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi;
6. Evaluarea separată a terenului de clădiri.
Etape de evaluare în conformitate cu metodele de abordare a costurilor:
1. Calculul costului unui teren ținând cont de cea mai eficientă utilizare;
2. Calculul costului de înlocuire sau al costului de înlocuire al obiectului;
3. Calculul uzurii acumulate:
· uzura fizica– uzura asociată cu o scădere a performanței unui obiect ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței factorilor externi nefavorabili;
· uzura functionala– uzura datorata nerespectarii cerintelor moderne pentru astfel de obiecte;
· uzura exterioara– uzura ca urmare a modificărilor factorilor economici externi.
4. Calculul costului obiectului ținând cont de amortizarea acumulată;
5. determinarea costului final al obiectului (cost inclusiv uzura + costul terenului).
Atunci când se utilizează abordarea prin cost pentru a evalua o proprietate, este important ca evaluatorul să înțeleagă diferența dintre costul de înlocuire și costul de înlocuire.
Costul de înlocuire obiectul este determinat de costurile în prețuri curente pentru construcția unei copii exacte a obiectului care se evaluează cu implementarea acelorași soluții arhitecturale și de amenajare, structuri de construcție și materiale. In acest caz se reproduc aceeasi uzura functionala a obiectului si aceleasi neajunsuri in solutia arhitecturala pe care le are obiectul evaluat.
Costul de înlocuire este determinată de costurile la prețuri curente pentru construcția unui obiect care are cost și utilitate echivalente cu cel evaluat, dar este construit într-un stil arhitectural nou folosind materiale și echipamente avansate.
Astfel, costul de înlocuire exprimă costurile de reproducere a unei copii exacte a unui obiect, iar costul de înlocuire exprimă costurile de creare a unui obiect analog modern.
Pentru majoritatea scopurilor de evaluare, valoarea de înlocuire completă este de preferat, deoarece înlocuirea creează o proprietate diferită de cea care este evaluată.
În plus, este dificil de măsurat diferența de utilitate dintre o clădire existentă și una nouă propusă care va avea caracteristici moderne.
Din punct de vedere teoretic, costul de înlocuire este mai de preferat, deoarece Este puțin probabil ca cineva să vrea să reproducă o clădire de o anumită vârstă cu toate deficiențele sale funcționale.
Dacă construcția trebuie reluată, se va acorda prioritate unei clădiri cu aceeași utilitate, dar construită la standarde și design modern.
Structura costurilor de înlocuire
Costul de înlocuire include:
Costuri directe;
costuri indirecte;
Profitul antreprenorului.
Costurile directe sunt acele costuri care sunt direct legate de o proprietate dată și includ costul materiilor prime, costul echipamentului, costul forței de muncă pentru construcție, costul structurilor temporare și profitul antreprenorului.
Costurile indirecte sunt costuri care apar în timpul construcției, dar nu pot fi identificate direct în structura în sine. Acestea includ plăți de asigurare și publicitate în timpul construcției, onorariile arhitectului, taxele legale, costurile de pregătire a unui studiu de fezabilitate pentru proiect, costurile de schimbare a proprietății, costurile de marketing pentru vânzarea proiectului etc.
Profitul unui antreprenor este o primă pentru utilizarea capitalului său într-o anumită zonă.
La etapa preliminară de calcul, costurile indirecte sunt calculate ca procent din costurile directe.
Valoarea costurilor directe se determină pe baza următoarelor metode:
· Metoda anchetei cantitative. Constă în descompunerea clădirii în elemente individuale și înmulțirea costurilor pentru fiecare element cu numărul total al acestora. Când se efectuează această metodă, este necesar să se calculeze cantitatea totală, de exemplu, a tuturor unghiilor de toate tipurile de dimensiuni, a tuturor vopselei de toate mărcile etc. Pentru majoritatea scopurilor de evaluare, această metodă necesită prea multă muncă.
· Metoda de defalcare a componentelor. Implică găsirea costului diferitelor componente pe bază de unitate, de exemplu, fundație, pereți, acoperiș etc. Dacă aveți informații de referință privind prețurile unitare, această metodă vă permite să reproduceți costul total al reproducerii unui obiect.
· Metoda unității comparative. Se bazează pe o comparație a unei unități de suprafață a obiectului evaluat cu costul unuia standard, cu ajustări efectuate pentru caracteristicile obiectului evaluat.
După calcularea costului de înlocuire, acesta ar trebui ajustat la prețurile actuale în conformitate cu modificările costurilor de construcție.
Evaluarea uzurii
Odată ce estimarea costului total al reproducerii a fost finalizată, amortizarea ar trebui să fie dedusă din suma rezultată.
Termenul de amortizare, care este folosit în evaluarea proprietăților imobiliare, ar trebui să fie diferențiat de amortizare în contabilitate.
În contabilitate, amortizarea se calculează în conformitate cu standardele stabilite legal, indiferent de condițiile pieței.
În activitățile de evaluare, amortizarea reprezintă pierderea de valoare a proprietății din diverse motive.
Următoarele metode pot fi utilizate pentru a estima gradul de uzură:
· Metoda de comparare a vânzărilor. Ideea este de a scădea valoarea proprietății obținută prin aplicarea metodei de comparație a vânzărilor sau de capitalizare a veniturilor din suma costului de înlocuire a clădirii și a valorii terenului. Diferența rezultată este amortizarea totală acumulată.
· Metoda de defalcare. Ideea este că se evaluează amortizarea fiecărei componente a proprietății care se evaluează, iar valoarea amortizarii se obține prin însumarea acesteia. Metoda necesită foarte multă muncă.
· Metoda vârstei economice. Evaluează amortizarea raportând vârsta economică a clădirii cu durata de viață economică generală și comparând-o cu costul construcției noi.
Vârsta economică (EA) arată utilitatea și starea unui obiect. Poate fi mai mult sau mai puțin decât cel cronologic, în funcție de gradul de încărcare cu care a fost exploată clădirea.
Viața economică (TE) - Perioada de timp în care evaluatorul consideră că îmbunătățirile aduse unei proprietăți contribuie la valoarea acesteia.
· Metoda vârstei economice modificată. Vă permite să calculați cu cea mai mare precizie amortizarea: mai întâi, costul amortizarii fizice și funcționale corectabile este scăzut din costul total, apoi se aplică metoda vârstei economice la costul rămas, iar amortizarea este însumată.
Chirie pentru evaluarea terenurilor agricole si forestiere; o parte din venitul din ansamblul imobiliar atribuibil terenului dezvoltat; chirie pentru evaluarea terenurilor de asezare; venituri din creșterea valorii unui teren, primite atunci când acesta este vândut în viitor sau când este gajat împotriva unui credit ipotecar.
Aceasta este o abordare a unei parcele de teren ca tip de capital monetar și, în consecință, calculul ratei de capitalizare pe baza caracteristicilor pieței monetare la data evaluării calculului ratei de capitalizare prin metoda construcției cumulate; (analiza vânzărilor comparative)
Compararea terenului subiect cu loturile vândute pe piață și efectuarea de ajustări pentru a ține seama de diferențele dintre subiect și fiecare dintre site-urile de comparare În măsura în care terenul vizat diferă de situl comparabil, trebuie făcute ajustări la prețul comparabilului site-ului pentru a determina cât preț ar fi putut fi vândut dacă ar fi avut aceleași caracteristici ca și proprietatea evaluată
Analiza prețurilor date ale analogilor și derivarea valorii finale a valorii de piață a terenului evaluat După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a valorii terenului. complot.
Abordarea costurilor pentru evaluarea valorii de piață a unui teren se bazează pe faptul că investitorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru teren o sumă mai mare decât ar costa achiziționarea terenului corespunzător și ridicarea pe acesta a unei clădiri. similare ca scop și utilitate într-o perioadă acceptabilă pentru construcție Abordarea costurilor include mai multe metode
Metoda se aplică în principal terenurilor neamenajate. Această metodă determină valoarea totală a terenului, presupunând că acesta va fi împărțit în loturi individuale de teren care vor fi vândute. Din încasările în numerar din vânzarea parcelelor se scad toate costurile de dezvoltare a acestora și, astfel, se determină valoarea terenului neamenajat.
Fiecare dintre metodele de evaluare a terenurilor discutate mai sus se bazează pe intrări colectate de pe piață, dar au surse diferite pentru obținerea de informații. Pe piața imobiliară, toate cele trei abordări, atunci când se folosesc date fiabile, duc la aproximativ aceleași rezultate, dar având în vedere dezechilibrul dintre cerere și ofertă, lipsa de conștientizare a potențialului utilizator, precum și posibila eficiență scăzută a utilizării unui dat de teren, rezultatele calculelor care utilizează metodele de evaluare a terenurilor de mai sus pot să nu coincidă.
Evaluatorul, atunci când evaluează imobile, trebuie să utilizeze trei abordări principale: bazată pe costuri, comparativă și bazată pe venit. În același timp, Evaluatorul își rezervă dreptul de a determina în mod independent sfera de distribuție a unei anumite abordări, folosind tehnici de evaluare specifice.
Abordare bazată pe costuri
Abordare bazată pe costuri- acesta este un set de metode de evaluare care se bazează pe determinarea costurilor necesare înlocuirii sau reproducerii obiectului evaluat, ținând cont de uzură. Costurile de reproducere sunt totalitatea cheltuielilor care sunt necesare pentru a crea un obiect similar folosind tehnologii și materiale care sunt relevante la momentul evaluării.
Această metodă se bazează pe calcularea costului construcției unei proprietăți. Cu toate acestea, nu permite calcularea costului unui apartament individual într-un bloc de apartamente din cauza faptului că multe elemente de design ale spațiilor sunt comune. În plus, este necesar să se țină seama de faptul că costul construirii unei singure unități dintr-o proprietate imobiliară mică va fi mai mare decât costul unei unități similare de suprafață într-un bloc de apartamente. Pe baza celor de mai sus, mulți experți aplică în mod selectiv abordarea costurilor.
Abordare comparativă
Abordare comparativă este un set de metode care se bazează pe compararea obiectului de evaluare cu obiecte similare. Atunci când se utilizează această metodă, obiectul analog al evaluării este un obiect asemănător ca caracteristici economice, materiale și de altă natură. Experții care utilizează această metodă de evaluare trebuie să studieze împreună toți factorii care pot fi considerați ca aspecte constitutive ale evaluării, altfel utilizarea acestei metode poate duce la o evaluare inexactă a unui anumit tip de imobil.
Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor este un ansamblu de metode care se bazează pe calcularea venitului așteptat din exploatarea obiectului de evaluare. Abordarea prin venit se bazează pe ipoteza că valoarea reală a proprietății care este evaluată este comparabilă cu valoarea beneficiilor viitoare primite ca urmare a deținerii acesteia.
Cu toate acestea, mulți experți folosesc această metodă în mod diferențiat, deoarece acest tip de calcul este posibil doar atunci când se evaluează stocul imobiliar nerezidențial/comercial, de exemplu: închirierea de birouri și spații de depozitare. La evaluarea altor tipuri de imobile nu este posibilă utilizarea metodei venitului.
Evaluări ale oricărui activ: comparativ (abordarea comparativă directă a pieței), abordarea veniturilor și abordarea costurilor (vezi Diagrama nr. 1).
Diagrama nr. 1. Abordări de evaluare a valorii unei companii.
În Rusia, activitățile de evaluare sunt reglementate de Legea privind activitățile de evaluare și Standardele Federale de Evaluare (FSO).
Fiecare abordare are metode de evaluare. Deci abordarea veniturilor se bazează pe 2 metode: metoda capitalizării și metoda fluxului de numerar actualizat. Abordarea comparativă constă din 3 metode: metoda pieței de capital, metoda tranzacției și metoda coeficienților industriei. Abordarea costului se bazează pe 2 metode: metoda activului net și metoda valorii de lichidare.
Abordarea veniturilor.
Abordarea veniturilor este un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din utilizarea obiectului de evaluare (clauza 13 din OFS nr. 1).
În abordarea veniturilor, valoarea unei companii este determinată pe baza veniturilor viitoare așteptate și actualizarea acestuia la valoarea actuală pe care o poate aduce firma evaluată.
Teoria valorii prezente a fost formulată pentru prima dată de Martin de Azpilcueta, un reprezentant al școlii din Salamanca și este unul dintre principiile cheie ale teoriei financiare moderne.
Modelul dividendelor actualizate este fundamental pentru modelul fluxului de numerar actualizat. Modelul de dividende reduse a fost propus pentru prima dată de John Williams după criza din anii 1930 din Statele Unite.
Formula DDM arată astfel:
Unde
Preț – prețul acțiunilor
Div – dividende
R – rata de actualizare
g – rata de creștere a dividendelor
Cu toate acestea, în prezent este foarte rar să se utilizeze plățile de dividende pentru a estima valoarea justă a capitalului social. De ce? Pentru că dacă folosiți plățile de dividende pentru a estima valoarea justă a capitalului propriu, aproape toate acțiunile de pe piețele de valori din întreaga lume vor părea supraevaluate din motive foarte simple:
Astfel, modelul DDM este folosit mai mult în zilele noastre pentru a evalua valoarea fundamentală a acțiunilor preferențiale ale unei companii.
Stephen Ryan, Robert Hertz și alții în articolul lor spun că modelul DCF a devenit cel mai răspândit, deoarece are o legătură directă cu teoria lui Modelliani și Miller, deoarece fluxul de numerar liber este un flux de numerar care este disponibil pentru toți deținătorii de capitalul societatii, ca detinatori de datorii si actionari. Astfel, cu ajutorul DCF se pot evalua atât societatea, cât și capitalul social. În continuare vă vom arăta care este diferența.
Formula modelului DCF este identică cu formula nr. 2, singurul lucru este că se folosește fluxul de numerar liber în locul dividendelor.
Unde
FCF – flux de numerar liber.
Deoarece am trecut la modelul DCF, să aruncăm o privire mai atentă asupra conceptului de flux de numerar. În opinia noastră, cea mai interesantă clasificare a fluxurilor de numerar în scop de evaluare este dată de A. Damodaran.
Damodaran identifică 2 tipuri de fluxuri de numerar libere care trebuie actualizate pentru a determina valoarea companiei:
Pentru a merge mai departe, trebuie deja să arătăm diferența dintre valoarea companiei și valoarea capitalului social. O companie operează cu capitalul investit, iar capitalul investit poate include fie capitaluri proprii, fie proporții variabile de capital propriu și datorie. Astfel, folosind FCFF, determinăm valoarea fundamentală a capitalului investit. În literatura în limba engleză puteți găsi conceptul de valoare Enterprise sau abrevierea EV. Adică valoarea companiei ținând cont de capitalul de datorie.
Formulele nr. 4, nr. 5 și nr. 6 prezintă calcule ale fluxurilor de numerar libere.
Unde EBIT este câștigul înainte de dobândă și impozit pe venit;
DA – amortizare;
Investiții – investiții.
Uneori, în literatură, puteți găsi o altă formulă pentru FCFF, de exemplu, James English folosește formula nr. 5, care este identică cu formula nr. 4.
Unde
CFO – fluxul de numerar din activități de exploatare (numerar furnizat de activitățile de exploatare);
Cheltuieli cu dobânzi – cheltuieli cu dobânzi;
T – rata impozitului pe venit;
CFI - fluxul de numerar din activități de investiții (numerar furnizat de activități de investiții).
Unde
Venit net – profit net;
DA – amortizare;
∆WCR – modificări ale capitalului de lucru necesar;
Investiții – investiții;
Împrumutul net reprezintă diferența dintre împrumuturile/împrumuturile primite și rambursate
Formula 7 arată cum puteți obține valoarea capitalului propriu din valoarea companiei.
Unde
EV – valoarea companiei;
Datorie – datorii;
Numerar – echivalente de numerar și investiții pe termen scurt.
Rezultă că există 2 tipuri de evaluări de fluxuri de numerar DCF în funcție de fluxurile de numerar. Formula nr. 8 conține un model de evaluare a unei companii ținând cont de datorii, iar formula nr. 9 conține un model de evaluare a capitalului social. Pentru a estima valoarea fundamentală a unei companii sau capitaluri proprii, puteți utiliza atât formula nr. 8, cât și formula nr. 9 împreună cu formula nr. 7.
Mai jos sunt modele de evaluare în două etape:
Unde
WACC – costul mediu ponderat al capitalului
g este rata de creștere a fluxurilor de numerar care continuă la nesfârșit
După cum puteți vedea, în ecuațiile nr. 11 și nr. 12, în loc de rata de actualizare abstractă R, au apărut WACC (costul mediu ponderat al capitalului) și Re (costul capitalului propriu), iar acest lucru nu este întâmplător. După cum scrie Damodaran, „rata de actualizare este o funcție de riscul fluxurilor de numerar așteptate”. Întrucât riscurile acţionarilor şi riscurile creditorilor sunt diferite, este necesar să se ţină cont de acest lucru în modelele de evaluare prin rata de actualizare. În continuare ne vom întoarce la WACC și Re și ne vom uita la ele mai detaliat.
Problema cu modelul în două etape este că presupune că după o fază de creștere rapidă are loc o stabilizare imediată și apoi veniturile cresc încet. În ciuda faptului că, conform observațiilor autorului, în practică majoritatea analiștilor folosesc modele în două etape, este mai corect să se utilizeze un model în trei etape. Modelul în trei etape adaugă o etapă de tranziție de la o creștere rapidă la o creștere stabilă a veniturilor.
Damodaran, într-unul dintre materialele sale de instruire, face o treabă foarte bună de a arăta grafic diferența dintre modelele în două și trei etape (vezi Figura #1).
Figura nr. 1. Modele cu două și trei etape.
Sursa: Aswath Damodaran, Închidere în evaluare: Estimarea valorii terminale. Prezentare, slide #17.
Mai jos sunt modele în trei etape pentru estimarea valorii companiei și a capitalului propriu:
Unde
n1 – sfârșitul perioadei inițiale de creștere rapidă
n2 – sfârşitul perioadei de tranziţie
Să revenim la rata de reducere. După cum am scris mai sus, în scopul actualizării în evaluarea unei companii sau a capitalului social, sunt utilizate WACC (costul mediu ponderat al capitalului) și Re (costul capitalului propriu).
Conceptul de cost mediu ponderat al capitalului WACC a fost propus pentru prima dată de Modeliani și Miller sub forma unei formule care arată astfel:
Unde
Re – costul capitalului propriu
Rd – costul capitalului împrumutat
E – valoarea capitalului propriu
D – valoarea capitalului împrumutat
T – rata impozitului pe venit
Am spus deja că rata de actualizare arată riscul fluxurilor de numerar așteptate, astfel încât pentru a înțelege riscurile asociate fluxurilor de numerar ale companiei (FCFF), este necesar să se determine structura de capital a organizației, adică ce cotă. a capitalului propriu în capitalul investit și ce acțiune împrumută capital din capitalul inversat.
Dacă o companie publică este analizată, atunci este necesar să se țină seama de valorile de piață ale capitalului propriu și ale capitalului de datorie. Pentru companiile care nu sunt publice este posibilă utilizarea valorilor bilanţiere ale capitalului propriu şi al datoriei.
Odată ce structura capitalului a fost determinată, este necesar să se determine costul capitalului propriu și costul capitalului datoriei. Există multe metode de determinare a costului capitalului propriu (Re), dar modelul cel mai frecvent utilizat este CAPM (modelul de stabilire a prețului activelor de capital), care se bazează pe teoria portofoliului Markowitz. Modelul a fost propus, independent, de Sharp și Lintner. (vezi Formula nr. 16).
Unde
Rf – rata de rentabilitate fără risc
b – coeficientul beta
ERP - prima de risc la capitalul propriu
Modelul CAPM afirmă că randamentul așteptat al unui investitor este alcătuit din două componente: rata de rentabilitate fără risc (Rf) și prima de risc a acțiunilor (ERP). Prima de risc în sine este ajustată la riscul sistematic al activului. Riscul sistematic este indicat de beta (b). Astfel, dacă coeficientul beta este mai mare decât 1, înseamnă că activul pare a fi mai riscant decât piața și astfel randamentul așteptat al investitorului va fi mai mare. Ei bine, dacă coeficientul beta este mai mic de 1, aceasta înseamnă că activul pare mai puțin riscant decât piața și astfel randamentul așteptat al investitorului va fi mai mic.
Determinarea costului capitalului împrumutat (Rd) nu pare a fi o problemă dacă compania are obligațiuni, randamentul lor actual poate fi un bun ghid la ce rată poate atrage compania împrumutată.
Totuși, după cum se știe, companiile nu sunt întotdeauna finanțate prin piețele financiare, așa că A. Damodaran a propus o metodă care permite o determinare mai precisă a costului curent al capitalului împrumutat. Această metodă este adesea numită sintetică. Mai jos este formula pentru determinarea costului capitalului împrumutat folosind metoda sintetică:
Unde
COD – costul capitalului împrumutat
Marja implicită a companiei – Marja implicită a companiei.
Metoda sintetică se bazează pe următoarea logică. Rata de acoperire a companiei este determinată și comparată cu companiile tranzacționate public și este determinată spread-ul implicit (diferența dintre randamentul obligațiunilor curente și randamentul obligațiunilor de stat) a companiilor comparabile. În continuare, se ia rata de rentabilitate Berzisk și se adaugă spread-ul găsit.
Pentru a evalua o companie folosind fluxuri de numerar libere către capitaluri proprii (FCFE), rata de actualizare este costul capitalului propriu (Re).
Deci, am descris o abordare teoretică pentru estimarea valorii unei companii pe baza fluxurilor de numerar. După cum puteți vedea, valoarea companiei depinde de fluxurile viitoare de numerar libere, ratele de actualizare și ratele de creștere post-prognoză.
Abordare comparativă
Abordarea comparativă este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect de evaluare, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte care sunt analoge obiectului de evaluare, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopuri de evaluare este recunoscut ca un obiect care este similar cu obiectul de evaluare în principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia (clauza 14, OFS nr. 1).
Evaluarea unei companii pe baza unei abordări comparative se realizează folosind următorul algoritm:
- Colectarea de informații despre companiile vândute sau participațiile acestora;
- Selectarea companiilor analoge după următoarele criterii:
- Asemănări în industrie
- Produse similare
- Dimensiunea companiei
- Perspective de creștere
- Calitatea managementului
- Efectuarea de analize financiare și comparații între societatea evaluată și companiile analoage pentru a identifica cei mai apropiați analogi ai companiei evaluate;
- Selectarea și calcularea multiplicatorilor de cost (preț);
- Formarea valorii finale.
Multiplicatorul valoric este un raport care arată raportul dintre valoarea capitalului investit (EV) sau capitalului social (P) și indicatorul financiar sau nefinanciar al companiei.
Cei mai frecventi multiplicatori sunt:
- P/E (capitalizarea pieței la venitul net)
- EV/Vânzări (valoarea companiei în raport cu veniturile companiei)
- EV/EBITDA (valoarea companiei la EBITDA)
- P/B (capitalizarea bursieră la valoarea contabilă a capitalului propriu).
În abordarea comparativă, se obișnuiește să se distingă trei metode de evaluare:
- Metoda pieței de capital;
- Metoda tranzacției;
- Metoda coeficientului industrial.
Metoda pieței de capital se bazează pe utilizarea unor companii similare de pe piața de capital. Avantajul metodei este utilizarea informațiilor faptice. Important este că această metodă vă permite să găsiți prețuri pentru companii comparabile aproape în orice zi, datorită faptului că valorile mobiliare sunt tranzacționate aproape în fiecare zi. Totuși, trebuie subliniat că prin această metodă estimăm valoarea unei afaceri la nivelul unei pachete de acțiuni care nu controlează, întrucât pachetele de control nu sunt vândute la bursă.
Metoda tranzacției este un caz special al metodei pieței de capital. Principala diferență față de metoda pieței de capital este că în această metodă se determină nivelul valorii pachetului de control, deoarece companiile similare sunt selectate de pe piață pentru controlul corporativ.
Metoda raportului industriei se bazează pe relațiile recomandate între preț și anumiți indicatori financiari. Calculul coeficienților industriei se bazează pe date statistice pe o perioadă lungă de timp. Din cauza lipsei de date suficiente, această metodă practic nu este utilizată în Federația Rusă.
După cum sa menționat mai sus, metoda pieței de capital determină valoarea unui interes minoritar liber tranzacționabil. Prin urmare, dacă evaluatorul trebuie să obțină valoare la nivelul unui pachet de control și informațiile sunt disponibile doar pentru companiile publice, atunci este necesar să se adauge o primă de control la valoarea calculată prin metoda pieței de capital. În schimb, pentru a determina valoarea unui interes minoritar, discountul dobânzii care nu controlează trebuie să fie scăzut din valoarea interesului care controlează găsit prin metoda tranzacției.
Abordare bazată pe costuri
Abordarea costurilor este un ansamblu de metode de estimare a valorii unui obiect evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului evaluat, luând în considerare uzura și uzura. Costurile de reproducere a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea o copie exactă a obiectului de evaluare folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru crearea obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii utilizate la data evaluării (clauza 15, OFS nr. 1).
Aș dori să remarc imediat că valoarea unei întreprinderi bazată pe metoda valorii de lichidare nu corespunde cu valoarea de lichidare. Valoarea de lichidare a obiectului evaluat în baza paragrafului 9 din OSF nr. 2 reflectă prețul cel mai probabil la care obiectul evaluat dat poate fi înstrăinat în perioada de expunere a obiectului evaluat, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață. , în condițiile în care vânzătorul este obligat să efectueze o tranzacție de înstrăinare de proprietate. La determinarea valorii de lichidare, spre deosebire de determinarea valorii de piata, se ia in considerare influenta circumstantelor extraordinare care obliga vanzatorul sa vanda imobilul sub evaluare in conditii care nu corespund conditiilor de piata.
Literatura folosita
- Lintner, John. (1965), Security Prices, Risk and Maximum Gains from Diversification, Journal of Finance, decembrie 1965, 20(4), pp. 587-615.
- M. J. Gordon, Dividende, câștiguri și prețuri acțiunilor. Revista de economie și statistică
- Marjorie Grice-Hutchinson,
- Sharpe, William F. (1964), Capital Asset Prices: A Theory of Market Equilibrium under Conditions of Risk, The Journal of Finance, Voi. 19, nr. 3 (sept. 1964), pp. 425-442.
- Stephen G. Ryan, președinte; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Comitetul de Standarde Financiare de Contabilitate al Asociației Americane de Contabilitate Răspuns la cererea FASB de a comenta testarea deprecierii fondului comercial folosind modelul de evaluare a veniturilor reziduale Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Financiară al Asociației Americane de Contabilitate, 2000.,
- Vol. 41, nr. 2, Partea 1 (mai 1959), pp. 99-105 (articolul este format din 7 pagini)
- I.V. Kosorukova, S.A. Sekaciov, M.A. Shuklina, Evaluarea titlurilor de valoare și a afacerilor. MFPA, 2011.
- Kosorukova I.V. Note de curs. Evaluarea afacerii. IFRU, 2012.
- Richard Braley, Stuart Myers, Principiile finanțelor corporative. Biblioteca „Dialogul troicii”. Editura Olympus Business, 2007.
- William F. Sharp, Gordon J. Alexander, Jeffrey W. Bailey, Investments. Editura Infra-M, Moscova, 2009.
Noi standarde internaționale de evaluare propuse. Schiță de expunere. International Valuation Standard Council, 2010.
Marjorie Grice-Hutchinson, Școala din Salamanca Citirea în teoria monetară spaniolă 1544-1605. Oxford University Press, 1952.
John Burr Williams, Teoria valorii investițiilor. Harvard University Press 1938; Retipărire 1997, Editura Fraser.
Capitalizarea companiei Apple la 4.11.2011.
Stephen G. Ryan, președinte; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Financiară al Asociației Americane de Contabilitate Răspuns la cererea FASB de a comenta testarea deprecierii fondului comercial folosind modelul de evaluare a veniturilor reziduale Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Financiară al Asociației Americane de Contabilitate, 2000.
Aswath Damodaran, Evaluarea investițiilor. Instrumente și metode de evaluare a oricăror bunuri. Editura Alpina, 2010
Damodaran folosește termenul de firmă în munca sa, care este identic cu termenul nostru de companie.
James English, Applied Equity Analysis. Tehnici de evaluare a stocurilor pentru profesioniștii din Wall Street. McGraw-Hill, 2001.
Dacă societatea are un interes minoritar, atunci și interesul minoritar trebuie scăzut din valoarea companiei pentru a obține valoarea capitalului social.
Z. Christopher Mercer și Travis W. Harms, editat științific de V.M. Rutthauser, Teoria evaluării integrate a afacerilor. Editura Maroseyka, 2008.
M. J. Gordon, Dividende, câștiguri și prețuri acțiunilor. Revista de economie și statistică vol. 41, nr. 2, Partea 1 (mai 1959), pp. 99-105 (articolul este format din 7 pagini)
Z. Christopher Mercer și Travis W. Harms, editat științific de V.M. Rutthauser, Teoria evaluării integrate a afacerilor. Editura Maroseyka, 2008.
Modigliani F., Miller M. H. Costul capitalului, finanțarea corporativă și teoria investițiilor. American Economic Review, vol. 48, pp. 261-297, 1958.
