Pentru bancă atunci când primește un împrumut

banca - institutie financiara, care:

* concentrează temporar liber numerar(depozite);
* le asigură pentru utilizare temporară sub formă de credite (împrumuturi, avansuri);
* mediază plăți și decontări reciproce între întreprinderi, instituții și persoane fizice.

Banque, Banco italian - bancă

Scopuri și situații în care Băncile solicită serviciile unui evaluator.

Principalele situații în care băncile solicită serviciile unui evaluator sunt următoarele:

• Evaluarea proprietății atunci când este gajată pentru a garanta un împrumut;
• Atunci când acordă împrumuturi ipotecare persoanelor fizice, băncile solicită, de asemenea, serviciile evaluatorilor pentru a determina valoarea reală de piață a proprietății transferate în temeiul creditului ipotecar (ipoteca este un împrumut garantat cu bunuri imobiliare)
• Băncile, ca organizații independente, au uneori nevoie de evaluatori pentru a-și evalua propriile acțiuni în situații de fuziuni și achiziții.
• Uneori este angajat un evaluator pentru a evalua afacerea în care banca intenționează să investească.

Caracteristicile procedurii de evaluare a proprietății pentru o bancă.

Cele mai multe caracteristica principala Procedura de evaluare a oricărei proprietăți pentru o bancă este acuratețea maximă a acesteia. Pentru diverse scopuri de evaluare, altele decât evaluarea garanțiilor, uneori nu este necesar cel mai precis rezultat, dar atunci când se evaluează o proprietate pentru o bancă, riscurile asociate cu evaluarea cad în totalitate pe umerii Evaluatorului. Datorită faptului că mărimea împrumuturilor depășește aproape întotdeauna de câteva ori valoarea asigurării, Evaluatorul trebuie să fie extrem de atent și atent atunci când efectuează procedura de evaluare. Sunt necesare o inspecție a proprietății care se evaluează, obținerea cantității maxime de informații despre proprietate, o analiză minuțioasă a pieței și utilizarea cât mai eficientă a proprietății evaluate.

În practica evaluatorilor, a existat un caz în care evaluatorul a evaluat în mod eronat o linie de producție a amidonului ca o linie de producție a zahărului. Desigur, cererea de zahăr este cu un ordin de mărime mai mare decât cererea de amidon, deși tehnologia de producție pentru ambele este, în principiu, foarte asemănătoare. Drept urmare, debitorul nu a putut rambursa împrumutul, banca a sechestrat proprietatea gajată drept garanție și a decis să o vândă pe piață. Când s-a dovedit că linia de producție a zahărului producea de fapt amidon, au existat consecințe „nu foarte bune”, atât pentru evaluator însuși, cât și pentru Împrumutat.

De asemenea, este necesar să știm că băncile, atunci când evaluează proprietățile gajate ca garanție, solicită adesea calcularea valorii de lichidare în condiții de timp de expunere redus. Această reducere, de exemplu pentru apartamente, este în medie de 30%. Adică, evaluând un apartament la 10 milioane de ruble, Banca, luând măsuri de precauție, vă va acorda un împrumut în valoare de 7 milioane de ruble. În practica noastră, a existat un caz în care garanția Băncii era un apartament cu trei camere, ale cărui ferestre dădeau spre Kremlin. Împrumutatul nu a putut rambursa împrumutul la timp, iar Banca a confiscat apartamentul. Evaluatorii noștri au evaluat apartamentul cu o reducere de 30%.

De asemenea, trebuie menționat că nu toate băncile lucrează cu toate companiile de evaluare. Băncile își selectează evaluatorii prin emiterea de acreditări. Atunci când lucrează cu bănci, Evaluatorii semnează un acord de cooperare, una dintre clauzele căruia este următoarea: „Dacă Banca nu reușește să vândă proprietatea în mai puțin de 1 lună, atunci Evaluatorul este obligat să răscumpere garanția la costul indicat în raportul de evaluare.” Astfel, Baki este reasigurat împotriva evaluării de proastă calitate a obiectelor colaterale.

Atunci când alegeți o companie de evaluare, verificați cu banca despre acreditare și companii de evaluare acreditate.

Evaluare pentru garanție, împrumut

Cauțiune - în procesul penal - un tip de măsură preventivă, care constă în depunerea banilor sau valorilor la instanță de către învinuit, suspect sau altă persoană sau organizație, asigurarea înfățișării învinuitului, suspectului atunci când este citat de persoana care efectuează ancheta. , anchetator, procuror, tribunal. Cauțiunea poate fi aplicată numai cu sancțiunea procurorului sau în măsura stabilită de instanță.
Caracteristici ale evaluării garanției sau împrumutului.

Proprietățile reale și mobile de mare valoare sunt adesea transferate băncii ca garanție pentru a garanta împrumuturi. În același timp, banca efectuează o evaluare independentă a valorii unor astfel de obiecte. Banca angajează companii independente de evaluare pentru evaluare. Garanția poate fi aproape orice drept de proprietate asupra următoarelor obiecte:

• Obiecte imobiliare (cladiri, apartamente, terenuri etc.)
• Mașini și echipamente
• Valori mobiliare (facturi, acțiuni ale întreprinderilor, obligațiuni de stat)
• Produse industriale și alimentare (produse de înaltă calitate cu termen lung de valabilitate), inclusiv mărfuri aflate în circulație
• Drepturi de proprietate care pot fi înstrăinate (de exemplu, dreptul la o cotă de proprietate entitate economică), creanțe, drepturi de autor, invenții și alte drepturi de proprietate

Vă rugăm să rețineți că băncile se uită în primul rând la lichiditatea activului și la momentul expunerii acestuia. În continuare, este necesar să se ia în considerare procedura de reînregistrare a drepturilor de proprietate. Băncile sunt mai susceptibile de a lua proprietăți supuse înregistrare de stat, cum ar fi imobiliare, valori mobiliare sau vehicule. Obiecte de proprietate pentru care este problematică reînregistrarea sau înregistrarea proprietății sau a sarcinilor (cum ar fi mobilier, aparate electrocasnice) Băncile sunt reticente în a lua împrumuturi drept garanție.

În orice caz, banca va avea nevoie de o evaluare independentă a garanției. Procedura de evaluare și costul serviciilor pentru evaluarea obiectului colateral depind de obiectul însuși. Puteți afla toate informațiile în secțiunile relevante ale site-ului sau sunând la managerii companiei noastre.

Evaluare ipotecară

Ipotecare.

Garaj imobiliar. În general, schema de credit ipotecar este următoarea - creditorul (de exemplu, o bancă) emite un împrumut debitorului pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Debitorul dobândește bunuri imobiliare folosind un împrumut. Imobilul dobândit este înregistrat ca garanție pentru împrumutul primit. În acest caz, bunul dobândit rămâne la debitor în posesia și folosința acestuia.

Ipoteca este reglementată de legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar).” (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Articolul 1 al acestui document stabilește că, în temeiul unui acord privind gajarea unui bun imobil (contract de ipotecă), una dintre părți - creditorul gajist, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești împotriva debitorul aflat sub această obligație din valoarea bunului imobil gajat al celeilalte părți - debitorul gajist de preferință înaintea altor creditori ai debitorului gajist, cu excepțiile stabilite de legea federală.

Debitorul ipotecar poate fi debitorul însuși în temeiul obligației garantate printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț).

Imobilul asupra căruia se constituie ipoteca rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința acestuia.

Artă. 1 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”.

Materiale furnizate de proiectul SBI

Caracteristici de evaluare pentru credite ipotecare.

Evaluarea garanțiilor pentru o ipotecă se realizează în mod similar cu evaluarea oricărui alt imobil. O particularitate poate fi evaluarea unei ipoteci, atunci când un împrumut ipotecar este emis împotriva garanției unei clădiri noi pentru care nu a fost primit încă un certificat de proprietate.

În acest caz, nu obiectul imobiliar este evaluat, ci drepturile asupra acestuia sau participarea la capitalul propriu în construcție. Dar băncile, în general, nu solicită o evaluare ipotecară în acest caz, deoarece se cunoaşte valoarea drepturilor cedate.

Uneori apare o situație când apartamentul este în proprietate de mai puțin de trei ani și vânzătorul nu dorește să arate costul real al apartamentului pentru a ascunde impozitul pe venitul personal. Contractul de cumpărare și vânzare este semnat pentru o sumă mai mică de 1 milion de ruble sau la valoarea de inventar. În acest caz, banca este de acord cu astfel de tranzacții, iar mărimea împrumutului este determinată nu de contractul de cumpărare și vânzare, ci de raportul de evaluare a ipotecii (în în acest caz, apartamente).

Banca de rapoarte de evaluare este o platformă unică care permite evaluatorilor și experților să își schimbe cunoștințele profesionale, experiența și experiența practică, să se familiarizeze cu munca colegilor și să discute diverse aspecte practice, metodologice și teoretice folosind exemple practice specifice.

Pe în acest moment mai mult de 1900 au fost postate în Report Bank diverse lucrări evaluatori și experți, numărul utilizatorilor activi ai serviciului depășește 500 de specialiști.

Banca Rapoartelor de Evaluare este un nou instrument în activitatea evaluatorului și expertului, oferind specialiștilor oportunități deosebite:

si multi altii.

Schimb de cunoștințe profesionale, experiență și experiență practică cu evaluatori și experți din întreaga țară

Deoarece schimbul de lucrări în cadrul programului de afiliere poate avea loc incognito (participanții nu văd nicio informație despre evaluatorii care și-au postat lucrările), puteți, fără temeri inutile cu privire la reputația dvs., să vă publicați lucrările pentru revizuirea specialiștilor în domeniul evaluării, expertizei criminalistice și extrajudiciare în toată țara noastră. Participanții la programul de afiliere, vizând rapoartele și concluziile altor evaluatori și experți, pot lăsa recenzii și comentarii, subliniind erori, inexactități sau neajunsuri ale lucrării, ceea ce vă permite să primiți critici neprețuite și să vă îmbunătățiți constant calitatea muncii.

Acces la munca evaluatorilor și experților postați în cadrul programului de afiliat Report Bank și cea mai recentă „practică de evaluare”

Prin participarea la programul de afiliere, puteți face schimb de rapoarte și opinii cu alți evaluatori și experți din toată țara noastră. Pe măsură ce serverul nostru de Internet crește, acest lucru poate fi cu adevărat posibilități nelimitate. De exemplu, aveți nevoie de un exemplu de raport realizat conform standardelor unuia dintre SROO. Cu ajutorul „bancii de rapoarte” îl veți găsi în câteva secunde. Ați întâlnit un nou obiect de evaluare în practica dumneavoastră și nu știți cum să efectuați o evaluare? - Câteva clicuri și veți găsi un exemplu.

Găsiți rapid exemplele practice necesare folosind Banca de rapoarte

Prin utilizarea sistem convenabil rapoarte de căutare după un număr imens criterii după care puteți găsi rapid un raport diverse criterii(de exemplu, la adresa unde se află proprietatea evaluată). Criteriile de căutare sunt în mod constant rafinate și ajustate ținând cont de dorințele evaluatorilor.

Discutarea diverselor probleme profesionale folosind exemple de lucrări specifice

Folosind Banca de rapoarte, puteți discuta diverse aspecte practice, metodologice și teoretice folosind exemplul unor lucrări specifice cu autorii acestora și alți specialiști, puteți contacta și consulta evaluatorii și experții care au postat rapoarte de evaluare și opinii ale experților care vă interesează, primiți recenzii și comentarii asupra muncii tale din partea întregii comunități profesionale.

Cum să profitați de oportunitățile pe care Banca Raportului le oferă specialiștilor?

Pentru a profita de capacitățile „Băncii de rapoarte”, trebuie doar să citiți oferta publică, acordul de utilizare al serviciului „Băncii de rapoarte” și să vă înregistrați pe site. Pentru a face acest lucru, trebuie să completați un anumit formular și să atașați documente care vă confirmă dreptul de exercitare activitati de evaluare. După înregistrare, veți putea încărca rapoarte pe server folosind o interfață specială. Rapoartele pot fi descărcate atât pentru uz personal, cât și pentru publicare și plasare simplă și comercială în interior Program de afiliere. Rapoartele care sunt descărcate pentru uz personal au statutul de informații confidențiale. Ele nu sunt disponibile pentru alți utilizatori de server. Numai utilizatorul care le-a descărcat are acces la aceste rapoarte. Descărcând rapoarte, puteți folosi toate capacitățile serverului, cu excepția oportunităților pe care vi le oferă participarea la Programul de afiliere.

Despre programul de afiliere Report Bank

Folosind programul de afiliere, puteți face schimb de rapoarte, experiență practică, cunoștințe și experiență cu colegi din toată țara noastră, precum și să discutați diverse probleme folosind exemple de lucrări specifice cu autorii acestora și alți profesioniști. Participarea la programul de afiliat Report Bank vă va oferi o asistență neprețuită dezvoltare profesionalași creștere, vă va extinde bagajele cunoștințe profesionale, vă va permite să faceți cunoștință și să țineți pasul cu cele mai recente practici de evaluare, precum și să faceți noi cunoștințe cu cei mai buni specialiști în domeniul evaluării independente, judiciare și examinării preliminare din toată Rusia.

Reguli de participare la programul de afiliere Report Bank

1. Numai specialiști în domeniul evaluării independente, examinării judiciare și extrajudiciare, reprezentanți ai societăților de evaluare și ai organizațiilor de experți, precum și persoanele care urmează cursuri de formare în specialități relevante pot participa la Programul de afiliere Report Bank (denumit în continuare Programul de afiliați, Programul).

2. Pentru a deveni un participant la Programul de afiliere, este suficient să publicați una dintre lucrările dumneavoastră impersonale (un raport de evaluare, o opinie de expert sau avizul unui specialist) în cadrul acestuia în „Banca de rapoarte”. Încărcarea pe server și publicarea lucrărilor se efectuează de către un utilizator înregistrat pe site-ul web al rețelei profesionale „Evaluatori și experți”, la propria discreție, folosind interfața serviciului „Banca de raportare”.

3. Utilizatorul este de acord că participarea la Programul de afiliere implică acordul deplin și acceptarea termenilor acestor reguli.

4. Toate lucrările și materialele trimise de utilizatori pentru publicare în cadrul Programului de afiliere (folosind link-ul de control „Publicare” din interfața serviciului „Banca de raportare”) sunt supuse moderarii (selectării) preliminare de către administratorii site-ului rețelei profesionale „Evaluatori și Experți”. ”. Administrația își rezervă dreptul de a refuza publicarea lucrărilor și materialelor în cadrul Programului de afiliere la propria discreție și fără a oferi motive.

5. Toate lucrările și materialele care au fost moderate și publicate în cadrul Programului de afiliați vor fi disponibile pentru vizualizare și descărcare de către toți participanții la Programul de afiliați.

Mai mult, fiecare lucrare publicată de utilizator în cadrul Programului de afiliere îi oferă acestuia posibilitatea de a avea acces (pentru vizualizare și descărcare) la orice lucrări și materiale (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din toate lucrările publicate în cadrul Program de afiliere, total pe toată perioada de utilizare a serviciului), publicat de alți participanți la Program în Banca de rapoarte, timp de o lună (din momentul în care se ia decizia de publicare și utilizatorul este notificat prin e-mail). Atunci când un utilizator publică mai multe lucrări simultan în cadrul Programului, perioada de acces (în luni) va fi egală cu numărul de lucrări publicate.

Regulile de participare la Programul de afiliere și, în consecință, interfața serviciului „Raport Bank” nu permit o situație în care perioada de acces a utilizatorului la Programul de afiliere (în luni) depășește numărul de lucrări și materiale publicate de el în cadrul Programului. Pentru a utiliza toate capabilitățile Programului de afiliere al serviciului Report Bank, utilizatorul trebuie să ia parte activ la dezvoltarea acestuia. 6. Prin postarea lucrărilor sale în vederea participării la Programul de afiliere, utilizatorul, în calitate de autor, își exprimă prin aceasta consimțământul deplin pentru utilizarea lucrărilor sale de către alți participanți la Programul de afiliere în condițiile determinate de Regulile de participare la Afiliat. Program.

8. Lucrările încărcate pe server pentru a participa la Programul de afiliere trebuie să fie actuale (diferența dintre data încărcării pe server și data raportului de evaluare, avizul expertului sau opinia specialistului nu trebuie să fie mai mare de 6 luni). „Report Bank” este un serviciu a cărui funcție principală este de a crea o platformă specială de schimb între evaluatori și experti criminalisti

cu ultimele lor dezvoltări practice și experiență.

9. La postarea lucrării spre publicare în cadrul Programului de afiliați este obligatoriu să fie completat câmpul „Note pentru participanții la Programul de afiliați”, în care utilizatorul trebuie să indice modul în care lucrarea postată de el poate fi interesantă sau utilă pentru alți specialiști. afară.

10. Moderarea lucrărilor pentru publicarea lor în cadrul Programului de afiliere Report Bank se realizează numai în perioada 1-7 (inclusiv) a fiecărei luni. Lucrările care vor fi trimise spre moderare pentru publicare în cadrul Programului de afiliere în orice alt moment vor fi moderate în perioada 1-7 (inclusiv) a lunii următoare. 11. Pentru specialiștii din țările CSI, precum și pentru utilizatorii care dintr-un motiv oarecare nu își pot posta munca în cadrul Programului de afiliere, accesul plătit este posibil. Costul accesului la lucrările postate în cadrul Programului de afiliere (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din toate lucrările publicate în cadrul Programului de afiliere, total pentru întreaga perioadă de utilizare a serviciului) timp de o lună, excluzând reduceri personale, este de 750 de ruble pentru persoane fizice și 1125 de ruble pentru

12. Participanții la Programul de afiliere sunt de acord necondiționat să nu reproducă, să distribuie în niciun fel sau să transfere nimănui lucrările postate de alți utilizatori în cadrul Programului de afiliere, precum și orice informații din aceste lucrări și să le folosească numai pentru referință personală pentru scopul schimbului de experiență, cunoștințe și experiență practică cu specialiștii care participă la Programul de afiliere, precum și de a compensa utilizatorii care au postat lucrările pentru toate pierderile asociate cu reproducerea, distribuirea și utilizarea ilegală a lucrărilor și a informațiilor de la acestea în alte scopuri. Lucrările postate în cadrul Programului de afiliere nu pot fi plasate într-o simplă publicație pe site.

13. Administrația site-ului web al rețelei profesionale „Evaluatori și Experți” își rezervă dreptul de a aduce modificări Regulilor de participare la Programul de afiliere Report Bank. Versiunea actuală a Regulilor se află pe pagina principală a serviciului „Raport Bank” prin link.

În același timp, utilizatorii își păstrează dreptul de a participa la Programul de afiliere în condițiile în conformitate cu Regulile care erau în vigoare la momentul publicării lucrării sale în cadrul Programului de afiliere.

Atenţie! Avizul băncii poate să nu coincidă cu concluziile firmelor de evaluare (partenerilor)!

• Cerințe generale ale CB Moskommertsbank (JSC) pentru companiile independente de evaluare pentru încheierea de parteneriate
  General

• prevederi
  Criterii
  

• selecția evaluatorilor
  Derulați

• Cerințe generale ale CB Moskommertsbank (JSC) pentru companiile independente de evaluare pentru încheierea de parteneriate
  documente

cerințe

Pentru a proteja împotriva evaluărilor de slabă calitate și pentru a crește eficiența procesului de creditare, Banca selectează evaluatori (persoane juridice și persoane fizice (antreprenori individuali), ale căror activități sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” N 135-FZ din 29 iulie 1998), în calitate de parteneri la evaluarea în scop colateral. Selecția evaluatorilor pentru stabilirea de parteneriate este publică și se bazează pe indicatori obiectivi. Selecția evaluatorilor pentru cooperarea pe termen lung cu Banca se realizează pe bază de voluntariat și se realizează în conformitate cu recomandările Serviciului Federal Antimonopol.

În conformitate cu Legea federală din 26 iulie 2006 nr. 135 FZ „Cu privire la protecția concurenței”, Banca nu restricționează clienții și debitorii să lucreze cu alți evaluatori pentru a-și evalua activele. Un potențial împrumutat are dreptul de a contacta orice evaluator care îndeplinește cerințele legale Federația Rusă. Cu toate acestea, la primirea unui raport de la un evaluator care nu este partener al Băncii, ca măsură de protecție împotriva evaluării de proastă calitate, Banca obligatoriu verificări:

• capacitatea juridică a evaluatorului (în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse - articolul 49);
• reputația de afaceri a evaluatorului ( reputatia de afaceri- opinia formată despre solicitant pe baza recenziilor și recomandărilor, participarea la evaluări în întregime rusă și regională, rezultatele participării la studii);
• conformitatea raportului cu normele legale și standardele federale, fiabilitatea informațiilor furnizate în raport și alți factori care afectează fiabilitatea rezultatului evaluării.

Banca are dreptul, cu acordul titularului raportului, sau în baza unui acord de evaluare, să prezinte raportul spre examinare organelor abilitate să efectueze o astfel de examinare. Dacă raportul de evaluare nu respectă legile și standardele federale, Banca are dreptul de a refuza să accepte raportul acestui evaluator.

În cazul în care calitatea rapoartelor prezentate se deteriorează, Banca are dreptul de a refuza în orice moment relațiile de parteneriat cu evaluatorul.

Criterii de selectare a evaluatorilor pentru cooperarea pe termen lung cu Banca

Criteriul I. Nivelul parteneriatului

Evaluatorul partener al Băncii poate fi:

• Evaluator - individual, înregistrată ca antreprenor individual;
• Compania este o entitate juridică care a încheiat contracte de munca cu evaluatori – persoane fizice.

În funcție de segmentul de creditare, cantitatea, natura serviciilor de evaluare și alți factori, Banca selectează forma organizatorica evaluator.

Criteriul II. Experiență de muncă, activitate de afaceri și calitati profesionale

• Societatea desfășoară activități în domeniul evaluării de cel puțin 3 ani și/sau societatea are 2 evaluatori în personal cu cel puțin 3 ani experiență în domeniul Federației Ruse pe teritoriul căreia se află obiectul gajului. situat. Pentru un evaluator care este antreprenor individual, experiența de lucru este de cel puțin 3 ani.
• Nivel activitate de afaceri ar trebui să se caracterizeze prin dinamica pozitivă a creșterii veniturilor în ultima perioadă de raportare față de aceeași perioadă a anului trecut și absența pierderilor pentru ultima perioadă (anul) de raportare.
• Educatie in domeniul activitatilor de evaluare, finalizarea cursurilor de perfectionare.
• Apartenența la o organizație de autoreglementare a evaluatorilor (SRO), inclusă într-un singur registrul de stat persoane juridice, confirmate printr-un certificat.
• Disponibilitatea a cel puțin 20 de rapoarte de evaluare finalizate în timpul anul trecut.
• Finalizarea cu succes a unui test (testare teoretică și practică) a nivelului de cunoștințe și profesionalism al evaluatorilor cheie, organizat de Bancă.
• Un indicator al profesionalismului ridicat al unui evaluator este prezența documentelor privind finalizarea cu succes a pregătirii și certificării în programe de formare și formare avansată recunoscute internațional pentru evaluatori - RICS, CCIM etc.
• Experienta de cooperare cu institutii de credit. O dovadă a experienței evaluatorului de lucru cu instituțiile de credit este recunoașterea publică a evaluatorului ca partener în domeniul evaluării activelor în scopuri de garanție. De asemenea, faptul cooperării dintre evaluator și o organizație de credit terță parte este o listă de rapoarte completată de evaluator în scop de garanție, confirmată în scris.

Criteriul III. Reputația evaluatorului

Atunci când alegeți un evaluator, se verifică prezența informațiilor negative:

• hotărâri judecătorești, confirmarea incompetenței sau profesionalismului scăzut al evaluatorului;
• cauze penale inițiate împotriva evaluatorului și/sau angajaților evaluatorului în legătură cu acesta (lor) activitate profesională;
• pretenţii şi sancţiuni disciplinare din organizații de autoreglementareși organismele din domeniul reglementării activităților de evaluare;
• diferență semnificativă între cele plătite oficial salariile angajați din media pieței.

Atunci când alegeți un evaluator, se iau în considerare următoarele:

• recomandările organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor;
• absența unui fapt recunoscut de către asigurător sau instanță că evaluatorul a cauzat prejudicii clientului serviciilor de evaluare și/sau terților în timpul desfășurării activităților de evaluare;
• absența faptelor de supraevaluare/subestimare nejustificată a valorii de piață a garanției;
• fără rapoarte negative în ultimul an sfaturi de specialitate SRO relevant pe baza rezultatelor examinării rapoartelor completate de un evaluator;
• nu există cazuri de neacceptare de către Banca a rapoartelor de evaluare completate de un evaluator din cauza calității scăzute a raportului;
• absența altor informații negative despre evaluator.

Criteriul IV. Asigurare de raspundere civila profesionala

• Asigurare voluntară de răspundere civilă a unei companii de evaluare, cu o limită a sumei minime de acoperire (răspundere) pentru un eveniment asigurat - cel puțin 3.000.000 de ruble (fără franciză).
• Asigurarea de raspundere civila obligatorie pentru evaluatori - persoane fizice in conformitate cu art. 24.7. din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare” pentru suma minimă de asigurare stabilită prin lege de 300.000 de ruble.
• Asigurare voluntară de răspundere civilă a evaluatorului cu o limită a sumei minime de acoperire (răspundere) pentru un eveniment asigurat - cel puțin 3.000.000 de ruble (fără deductibilă).

Criteriul V. Disponibilitatea unui sistem de control al calității de raportare

• Disponibilitatea unui sistem documentat de control al calității sub forma standardelor companiei (cerințe) pentru calitatea rapoartelor sau detaliate instrucțiuni interne conform procedurii de evaluare si a procedurii de verificare a rapoartelor.
• Atribuirea funcției de monitorizare a rapoartelor întocmite de evaluatori unui specialist dedicat companiei.

Criteriul VI. Baza materială și tehnică

Confirmare documentară că societatea de evaluare/evaluatorul dispune de bunurile materiale necesare desfășurării serviciilor de evaluare (proprietate sau închiriate imobile, echipamente de birou și alte proprietăți).

Criteriul VII. A avea acces la bazele de date de informații, menținerea propriilor baze de date

Evaluatorul are acces la baze de date cu informații de piață cu privire la valoarea bunurilor mobile, imobile, acțiuni etc. este considerat un avantaj atunci când Banca selectează evaluatori în scopul creditării ipotecare.

Criteriul VIII. Specializarea evaluatorilor

A avea specializarea evaluatorului în diferite industrii este considerat un avantaj. Atunci când se evaluează active înalt specializate (de exemplu, nave maritime și fluviale, aeronave) Banca atrage companii care se specializează direct pe acest segment de piață.

Criteriul IX. Costul serviciilor de evaluator

Banca nu influenteaza formarea costului serviciilor evaluatorului in cazurile in care nu este direct clientul evaluarii. Totodată, nu este permisă stabilirea dependenței prețului serviciilor de evaluare de rezultatul final al evaluării.

Lista documentelor transmise de societatea de evaluare/evaluator către CB Moskommertsbank (JSC) în scopul stabilirii relațiilor de parteneriat

Banca are dreptul de a solicita documente suplimentare de la compania de evaluare pentru a confirma conformitatea acesteia cu cerințele legislației actuale a Federației Ruse.

Cerințe generale pentru întocmirea rapoartelor de evaluare

Raportul trebuie să respecte legislația în vigoare:

• Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, cu modificările ulterioare;
• Ordinele Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 nr. 254-256 „Cu privire la aprobarea standardelor federale de evaluare” (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Formular pentru transmiterea rezultatelor evaluării

• raport de evaluare a valorii de piață și de lichidare – 2 exemplare;
• raport de evaluare – 2 exemplare.

Tipuri definite de costuri

• valoarea de piata;
• valoarea de lichidare.

Drepturi evaluate

• proprii;
• drepturi de închiriere;
• drepturi de proprietate.

Atunci când se evaluează drepturile de proprietate asupra obiectelor aflate în construcție, este necesar să se acorde atenție completității acestor drepturi la un anumit moment al evaluării. De exemplu, atunci când se evaluează drepturile de investiție asupra obiectelor care au fost deja construite și puse în funcțiune (adică atunci când contractul de investiții a fost finalizat, dar proprietarul nu și-a formalizat încă proprietatea asupra obiectului), proprietarul drepturilor de investiție are doar drepturile să folosească și să dețină proprietatea.

Prezentarea rezultatelor evaluării

În cazul evaluării unui complex de obiecte imobiliare, rezultatele finale trebuie să conțină informații despre costul fiecărui obiect, incl. atunci când se evaluează o clădire pe un teren (sau sediu dacă există drepturi înregistrate asupra unui teren), costul clădirilor (total și fiecare separat) și costul drepturilor asupra unui teren trebuie să fie indicate separat.

Descrierea obiectului de evaluare

O descriere exactă a proprietății imobiliare în conformitate cu certificatele de proprietate sau extrasele din Registrul de stat unificat (dacă extrasul a fost primit mai târziu de certificat).

Verificarea garanției

Cerință obligatorieÎn timpul evaluării, evaluatorul vizitează amplasamentul și inspectează proprietatea evaluată. In timpul inspectiei se fac fotografii si se intocmeste un raport de inspectie. În urma inspecției se determină utilizarea curentă a obiectului, starea acestuia, precum și alte caracteristici care afectează valoarea obiectului evaluat.

Grevele

Toate sarcinile existente ale proprietății care se evaluează trebuie să fie indicate în raport. Grevitățile pot fi identificate:

• pentru bunuri imobiliare - conform unui extras din Registrul Unificat de Stat, conform contractelor de închiriere (informații de la proprietar);
• pentru acțiuni la societatea de administrare - conform unui extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice;
• pentru emisie valori mobiliare– conform unui extras din registrul acționarilor sau unui cont de valori mobiliare;
• proprietatea intreprinderii - din cartea de gaj (daca este intretinuta de intreprindere).

Reamenajare

Dacă se constată o reamenajare, evaluatorul este obligat să reflecte acest fapt în raportul său. Redezvoltarea poate fi identificată în timpul analizei titlului/titlului sau documentatia tehnica. De exemplu:

• în certificatul de proprietate se menționează că s-a efectuat reamenajare, neaprobată în modul prescris;
• pașaportul tehnic al ITO conține linii roșii, există o ștampilă care indică reechiparea neaprobată a spațiilor;
• suprafata conform documentelor ITO nu corespunde cu suprafata inscrisa in Registrul Unificat de Stat (cu exceptia cazurilor de modificare a principiului contabilitate tehnică).

Este posibil ca reamenajarea să nu fie reflectată în documentele oficiale, dar a fost stabilită în timpul unei inspecții vizuale. În acest caz, este necesar să descrieți toate modificările efectuate și să le afișați simboluri pe planul de etaj și atașați la raport.

Incoerența documentației tehnice și juridice

Dacă suprafața din documentele ITO nu corespunde cu suprafața înregistrată în Registrul Unificat de Stat:

• raportul indică faptul că există discrepanță în zonă;
• dacă modificarea suprafeței înregistrată de ITO a avut loc în mod legal, atunci în calcule trebuie utilizată suprafața conform celor mai recente date de inventar tehnic;
• dacă discrepanța este cauzată de o modificare a principiului contabilității tehnice a spațiilor rezidențiale, de exemplu, conform certificatului, apartamentul are o suprafață totală de 60,4 mp, conform pașaportului tehnic - 59,5 mp. m., procesul verbal trebuie să indice integral: „Apartament 2 camere suprafata totala 60,4 mp (suprafața tuturor părților clădirii, inclusiv a camerelor de vară), incl. suprafata locuibila – 59,5 mp.”

Analiza pieței și rezultatele evaluării

Analiza pieței este o parte obligatorie a raportului de evaluare în conformitate cu legislația în vigoare. Trebuie efectuată o analiză de piață pentru tipul de proprietate căruia îi aparține obiectul de evaluare și să descrie situația în acest sens. piata regionala, unde se află acest obiect. Incoerența materialelor de analiză de piață cu subiectul evaluării și cu rezultatele finale ale evaluării (fără o explicație motivată) poate fi un motiv pentru respingerea de către Bancă a rezultatelor evaluării.

Aplicarea abordărilor de evaluare

Potrivit legii, evaluatorul este obligat să folosească toate abordările de evaluare sau să refuze să folosească oricare dintre abordări cu rațiune. În cazurile standard, evaluarea apartamentelor și clădirilor rezidențiale se realizează folosind o abordare comparativă a vânzărilor. În unele cazuri, atunci când se evaluează clădirile rezidențiale, este recomandabil să se folosească o abordare de cost suplimentar față de cea comparativă.

Evaluarea bunurilor imobiliare care generează venituri este evaluată folosind toate cele trei abordări. Dacă nu există date de piață suficiente pentru una dintre abordări, atunci calculele pentru această abordare sunt furnizate pentru referință. De exemplu, dacă, atunci când se evaluează o regiune mare complex comercial(100 mii mp) nu există informații despre vânzarea (oferta) de astfel de complexe, abordarea de comparare a vânzărilor analizează piața spațiilor de vânzare cu amănuntul într-o anumită zonă și piața de obiecte similare la scară națională fiind evaluat este închiriat, acest fapt ar trebui reflectat în evaluare folosind abordarea venitului. Incl. un contract de închiriere de echipamente poate fi folosit ca bază pentru abordarea veniturilor.

Abordarea costurilor, bazată pe utilizarea colecțiilor UPVS, nu poate acționa ca abordare principală în determinarea valorii finale de piață. Utilizarea metodei de evaluare bazată pe colecții de materiale de construcție mai vechi de 20 de ani nu este practică.

Contabilizarea TVA în evaluare

Valoarea finală de piață este indicată cu și fără TVA. Dacă imobilul nu este supus TVA, acest fapt trebuie indicat lângă costul total ( o atenție deosebită– la evaluarea drepturilor funciare!).

La evaluarea abordării veniturilor, calculele folosesc plăți de chirie, decontate anterior de TVA.

Atunci când alegeți obiecte analogice la evaluarea drepturilor funciare, este necesar să acordați atenție impozitării obiectelor analogice (proprietatea terenului - drept de arendă teren) și să facă modificările necesare.

Atunci când o bancă emite un împrumut unei companii sau persoane fizice garantat cu proprietate, aceasta trebuie să evalueze garanția. În astfel de cazuri, instituțiile de credit recurg adesea la serviciile companiilor de evaluare, a căror sarcină este de a determina valoarea reală a unui anumit obiect. Ca urmare, un raport emis de companie cu privire la evaluarea valorii garanției permite băncii să tragă o concluzie despre lichiditatea obiectului, prețul și perioada de vânzare a acestuia, ținând cont de condițiile pieței și de atractivitatea investițiilor.

Pe lângă evaluarea garanției, este adesea important ca întreprinderile să evalueze afacerea în ansamblu. Potrivit experților, acest lucru este necesar pentru ca afacerea în sine să aibă o prezență adecvată pe piață și să poată declara că, chiar și la ipotecare. complex imobiliar, întreprinderea este independentă și capabilă să-și achite datoriile. Apropo, Banca Centrală reglementează în mod clar că instituțiile de credit ar trebui să acorde atenție atunci când determină grupul de risc în mod specific starea financiara afacerea împrumutatului în ansamblu. Din păcate, cea mai mare parte a afacerilor în sine nu a ajuns încă la nevoia de a se evalua ca un întreg. De exemplu, unii sunt pur și simplu îngrijorați că vor fi obligați să plătească mai multe impozite pe proprietate.

Evaluatorii din personalul băncii: argumente pro și contra

Unele bănci nu apelează la serviciile companiilor specializate în afacerile de evaluare, având în personal proprii evaluatori. Așa funcționează Raiffeisenbank, de exemplu. Alții preferă să apeleze la evaluatori independenți. Alții folosesc forme combinate de muncă. Fiecare dintre aceste căi are propriile sale avantaje și dezavantaje.

Yuri Ushakov, șeful departamentului de creditare pentru clienți la Moscow Capital Bank, spune că banca nu folosește întotdeauna serviciile companiilor de evaluare și nu are parteneri regulați în acest domeniu. Dacă apare necesitatea, instituție de credit apelează la serviciile evaluatorilor, mai ales atunci când afacerea clientului are anumite specificități regionale sau de industrie. Yuri Ushakov subliniază că este indicat să aveți în personal proprii evaluatori în cazurile în care clientul dispune evaluarea garanției. Pentru că în această situație, este logic să verificați rezultatele evaluării și cel mai bine este să faceți acest lucru pe cont propriu. „Bineînțeles, personalul băncii nu poate cunoaște toate complexitățile afacerii debitorilor din diferite industrii, totuși reguli generale există, iar controlul asupra companiilor de evaluare este uneori necesar”, spune Yuri Ushakov.

„De asemenea, este necesar să aveți proprii evaluatori în personal, pentru că serviciile companiilor de evaluare sunt aproape întotdeauna plătite de către împrumutat”, adaugă expertul.

Elena Khorkina, directorul departamentului de creditare cu amănuntul al Băncii de Credit din Moscova (MCB), are un punct de vedere puțin diferit. Ea notează că, dacă o bancă evaluează în mod independent proprietățile imobiliare, acest lucru, desigur, economisește bani, dar acest lucru creează nevoia de a-și crește personalul. Mai mult, acest personal nu trebuie doar să aibă calificările corespunzătoare, ci și să execute munca într-un interval de timp acceptabil pe piață - două până la trei zile, ținând cont de vizita la fața locului, analiza datelor și redactarea raportului în sine. Specialistul oferă un alt argument în favoarea evaluatorilor independenți: „Dacă dosarul de credit conține un raport de la un evaluator independent, atunci în timpul verificărilor Băncii Rusiei pentru corectitudinea rezervelor create și evaluarea valorii garanției, este mult mai ușor de demonstrat că se reflectă valoarea reală de piață a garanției. Prin urmare, băncile practică în prezent lucrul cu companii independente de evaluare.”

Cea mai bună cale de ieșire este alegerea comună a unui evaluator

Problema dacă o bancă are proprii evaluatori este direct legată de problema încrederii în triunghiul „bancă-împrumutat-evaluator”. Atunci când un client care solicită un împrumut solicită o evaluare, poate apărea un anumit conflict de interese. De exemplu, dacă o evaluare este ordonată de o persoană sau de o întreprindere, atunci prin plata banilor se așteaptă să primească un anumit rezultat. Unii bancheri notează că, în cazul unei abordări fără scrupule și neprofesioniste, evaluatorul poate da rezultatul final pe care împrumutatul dorește să-l vadă și, prin urmare, să inducă în eroare banca. Specialiștii în domeniul bancar spun că atunci când lucrezi cu firme de evaluare în stadiul de recuperare a creanțelor, recuperare în instanță, faliment, proceduri de executare silită, trebuie să faci față multor probleme. Sunt cazuri, deși sunt destul de rare, când estimarea diferă de mai multe ori de valoarea reală de pe piață.

Pe de altă parte, dacă băncile preferă să lucreze cu proprii evaluatori și nu au încredere în experții împrumutatului, atunci împrumutatul are toate motivele să nu aibă încredere în evaluatorul băncii. Evaluatorii independenți sunt uneori destul de sceptici cu privire la așa-numita evaluare „independentă” a specialiștilor care lucrează la personalul băncii.

Nu este ușor să rezolvi această problemă, spune Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank). „Pe de o parte, evaluatorii bănci sunt în mod natural de partea băncii. Pe de altă parte, dacă o firmă de evaluare terță parte este angajată de clientul împrumutat, atunci este în interesul acestuia să prezinte garanția într-o lumină mai favorabilă. Prin urmare, evaluarea poate fi întotdeauna oarecum subiectivă în interesul uneia sau alteia”, notează specialistul. Potrivit Elenei Khorkina (ICB), această problemă este mai degrabă o chestiune de organizare control internîn bancă: „Factorul uman este întotdeauna prezent în lucrare, deci există riscul ca valoarea de piață a obiectului să fie subestimată sau supraestimată ținând cont de factorii subiectivi.”

Unele companii oferă băncilor un serviciu precum reevaluarea. Povara suplimentară a costurilor de reevaluare cade pe umerii clienților băncii – debitorii. Prin urmare, este logic să presupunem că, pentru a evita supraevaluările, clientul va merge în continuare la evaluatorul care îndeplinește toate criteriile nu numai pentru el, ci și pentru instituția de credit. Potrivit experților, cea mai bună cale de ieșire dintr-o situație problematică este alegerea în comun a unui evaluator care va fi independent de ambele părți.

Acreditare și selecție competitivă

Întrebarea cum să interacționați cu evaluatorul este foarte importantă pentru bancă. O organizație de credit poate alege să acrediteze o companie de evaluare la bancă sau să efectueze o selecție competitivă. Acest lucru va evita, într-o oarecare măsură, evaluările nesigure din partea evaluatorilor fără scrupule.

Experții consideră că acreditarea este una dintre cele mai obiective abordări pentru selectarea reprezentanților calificați și cu experiență ai comunității de evaluare. Aici trebuie să pleci de la cine își asumă mai multe riscuri. De regulă, banca suportă cele mai mari riscuri. Evaluatorul face pur și simplu o estimare. Iar cel mai rău lucru cu care s-ar putea confrunta, spun bancherii, este un proces pentru evaluare. Adevărat, este destul de problematic să obții penalități împotriva unei firme de evaluare pentru supraevaluare în instanță. Deoarece riscurile băncii sunt obiective, ele trebuie protejate cumva. Și deși fiecare împrumutat are dreptul de a alege organizația de evaluare care îi place, abordarea raportărilor evaluatorilor neacreditați în bănci poate fi mult mai strictă.

Elena Khorkina de la Moscow Credit Bank a spus că organizația lor de credit a luat calea acreditării companiilor de evaluare: „Banca are parteneriate cu mai mulți evaluatori. Principalele criterii pentru noi sunt experiența, profesionalismul și reputația pe piață.”

Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank) consideră că fiecare dintre aceste tipuri de cooperare are avantajele sale. Baza concurențială presupune concurență și, prin urmare, mai flexibilă politica de preturiși, probabil, servicii de calitate superioară. Acreditarea unei firme de evaluare oferă avantajul de a avea un partener permanent care cunoaște nevoile băncii și ale altor clienți. „Dificultățile pot apărea doar în cazul debitorilor cu profil îngust, atunci când o companie acreditată nu operează în regiunea dorită sau nu are experiență în evaluarea acestei afaceri”, spune expertul.

Aduceți ordine la evaluatori

Experții sugerează diverse moduri reducerea numărului de servicii de evaluator de calitate scăzută de pe piață. De exemplu, acest lucru se poate face prin înăsprirea cerințelor pentru activitățile evaluatorilor, crearea unei liste „negre” a companiilor de evaluare care semnează rapoarte nesigure și introducerea unor standarde uniforme de evaluare.

O modalitate de a rezolva problema evaluării neloiale poate fi consolidarea companiilor care operează pe piață. Poate că acest lucru ar trebui să se întâmple și cu ajutorul unei asemenea măsuri forțate precum reducerea numărului de evaluatori, deoarece în prezent, potrivit lui Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank), numărul acestora depășește cu mult calitatea muncii companiilor de evaluare. Totodată, expertul face o rezervare că în în ultima vreme Cu toate acestea, au fost luate măsuri pentru a îmbunătăți calitatea serviciilor de evaluare, de exemplu, prin acordarea de licențe pentru astfel de activități.

Un pas important este și formarea unei adevărate comunități de evaluare. Astfel, la 1 august 2006, Legea federală nr. 157-FZ din 27 iulie 2006 „Cu privire la modificările aduse legea federală„Despre activitățile de evaluare din Federația Rusă”, care este conceput pentru a restabili ordinea în rândul evaluatorilor.

„Până acum, conceptul de „comunitate evaluativă” în Rusia era de natură metafizică - fie a existat, fie nu. Au fost evaluatori și firme de evaluare, inclusiv cei uniți în asociații, și au fost și cei care „au mers pe cont propriu”. Odată cu intrarea în vigoare a noii legi, conceptul de comunitate de evaluare a căpătat un sens foarte definit, a spus președintele comisiei de proprietate. Duma de Stat Viktor Pleskachevsky, comentând noua lege despre activitățile de evaluare. - Organizațiile de autoreglementare au devenit o instituție independentă de reglementare a relațiilor în sistemul de coordonate „consumator-evaluator-societate”. Astfel, evaluatorii au noi, ca să spunem așa, „autorități” - structuri responsabile cu dezvoltarea serviciilor de evaluare și calitatea acestora, dar create nu „de sus” prin decret sau hotărâre de guvern, ci „de jos” - prin decizia comunitate profesională.”