Daugiabučio namo valdymas turi užtikrinti piliečiams palankias ir saugias gyvenimo sąlygas, tinkamą daugiabučio namo bendrojo turto priežiūrą, sprendžiant naudojimosi šiuo turtu klausimus, taip pat tokiame name gyvenančių piliečių aprūpinimą komunalinėmis paslaugomis.
Pagal 2 punktą. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsniu, daugiabučio namo patalpų savininkai privalo pasirinkti vieną iš daugiabučio namo valdymo būdų:
Tiesioginis patalpų savininkų valdymas daugiabučiame name;
Namo savininkų bendrijos ar būsto kooperatyvo ar kito specializuoto vartotojų kooperatyvo valdymas;
Valdymo organizacijos valdymas.
Šiuo metu vis dažniau daugiabučių namų savininkai renkasi savo būsto valdymo formą – HOA, tuo tarpu daugelis jaučia profesionalaus valdymo poreikį, tačiau nėra pasirengę perduoti valdymo į komercinės organizacijos rankas. Vienas iš šios problemos sprendimo būdų – pritraukti vadovą.
HOA vadovas yra asmuo, kuriam yra patikėtos visos esamos administracinės funkcijos organizuojant bendrijos darbą.
Koks yra HOA valdytojo teisinis statusas ir kokia jo bendravimo su namų savininkų bendrija tvarka?
Šiandien vis dažniau HOA praktikoje šalia valdybos pirmininko atsiranda HOA vadovo figūra. Ši tendencija yra gana natūrali, be to, tikėtina, kad ji vystysis, patvirtindama idėją, kad daugiabučio namo savivaldą reikia derinti su profesionaliu valdymu.
Visiškai akivaizdu, kad ne kiekvienas pastatas gali turėti savininką (o HOA valdybos pirmininku gali būti tik daugiabučio namo patalpų savininkas, kuris yra bendrijos narys), kuriam užtektų sumos. žinių ir patirties, o svarbiausia – noras palikti visą ar dalį pagrindinio darbo (nes kokybiškas valdybos pirmininko darbas reikalauja nemažai laiko) ir atsiduoti darbui dėl bendros gerovės. namas. Tuo tarpu visiškai įmanoma rasti žmogų, kuris norėtų ir gebėtų nustatyti pagrindines darbo kryptis tvarkant namą bei kontroliuoti planų vykdymą, o pasamdytas vadovas atliks visus likusius darbus.
Vadovas: kas jis yra ir kodėl jis reikalingas?
Vadovas yra asmuo, kuris gali turėti arba neturėti individualaus verslininko statuso.
Nižnij Novgorodo HOA asociacijos praktika rodo, kad HOA vadovai daugiausia yra patyrę HOA ir būsto kooperatyvų valdybos pirmininkai, kviečiami dirbti naujai kuriamose bendrijose arba bendrijose, kurios dėl vienokių ar kitokių priežasčių liko be pirmininko. valdybos. Toliau kalbėsime apie vadovą kaip asmenį, neturintį individualaus verslininko statuso.
Dažnai HOA pasirenka dirbti su valdytoju, jei pastaruoju metu daugiabučio namo valdymo būdą per valdymo organizaciją pakeitė į namų savininkų bendrijos valdymą. Tuo pačiu metu patalpų savininkus skatina jau minėtos priežastys: negyvenamo, kompetentingo būsto ir komunalinių paslaugų klausimais savininko trūkumas, taip pat noras namą tvarkyti savarankiškai, nedalyvaujant valdymo organizacija. Be to, gali būti ir kita priežastis – sudėtinga HOA padėtis, kai norint išspręsti daugybę problemų reikia atidaus profesionalo, vadinamojo antikrizinio vadovo, dėmesio. Kitas pranašumas renkantis HOA vadovą prieš valdymo organizaciją gali būti finansinis klausimas, nors verta paminėti, kad kartais valdymo organizacijos paslaugos gali būti pigesnės. Reikia nepamiršti, kad HOA valdymo modelio pasirinkimas visada yra griežtai individualus ir bendradarbiavimas su valdymo organizacija bei individualiu vadovu turi savo privalumų ir trūkumų.
Tavo žiniai. Pastaruoju metu paplito praktika tam tikram laikui į HOA pritraukti vadinamąjį antikrizinį vadovą, siekiant organizuoti bendrijos darbą ir perduoti patirtį valdybai.
Vadovo teisinio statuso registravimas.
Su vadovu gali būti sudaromos dviejų rūšių sutartys: darbo sutartis, įtraukiant jį į HOA personalą, arba civilinė sutartis, kurios viena iš formų yra paslaugų teikimo sutartis. Šiems klausimams skirtas str. 162 Rusijos Federacijos būsto kodeksas.
Jei sudaroma darbo sutartis, vadovo pareigos su atitinkamu atlyginimu turi būti įtrauktos į HOA etatų lentelę ir patvirtintos visuotiniame HOA narių susirinkime pagal paragrafus. 10 str. 2 d. 145 Rusijos Federacijos būsto kodeksas. Taigi klausimą dėl vadovo pritraukimo sudarant su juo darbo sutartį sprendžia visuotinis HOA narių susirinkimas. Tuo pačiu galioja įgaliojimai samdyti darbuotojus daugiabučio namo aptarnavimui ir juos atleisti pagal DK 5 str. RF būsto kodekso 148 straipsnis nurodo HOA valdybos pareigas. Todėl darbo sutartį su vadovu turi pasirašyti visi valdybos nariai. Pasirinkus galimybę, valdybos nariai susirinkime gali nuspręsti pavesti HOA valdybos pirmininkui sudaryti darbo sutartį su konkrečiu vadovu (šiuo atveju sutartį pasirašo tik pirmininkas). Kalbant apie darbo sutarties nutraukimą, tai galima tik esant 2006 m. Rusijos Federacijos darbo kodekso 81 straipsnis.
Galimybė sudaryti civilinę sutartį su vadovu atsiranda dėl šių aplinkybių:
Sutarčių laisvės principas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsnis), pagal kurį šalys gali sudaryti įstatymuose ar kituose teisės aktuose numatytą ir nenumatytą susitarimą;
punktų nuostatos. 1 punkto 1 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 137 str., kuris kartu su HOA teise sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį, daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros ir remonto sutartis bei teikimo sutartis. komunalinių paslaugų, numato teisę sudaryti kitas sutartis bendrijos narių interesais. Šie „kiti“ turėtų apimti sutartį su HOA vadovu dėl paslaugų teikimo.
Kalbant apie tai, kuris HOA valdymo organas tiesiogiai sprendžia vadovo pritraukimo klausimą, pažymėtina, kad išimtinė HOA visuotinio narių susirinkimo kompetencija 2009 m. Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsnis netaikomas, tačiau 6 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 148 straipsnis nurodo paslaugų sutarčių sudarymą. Savo ruožtu valdybos pirmininkas, vadovaudamasis BĮ 2 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 149 straipsnis gali atlikti sandorius, kuriems pagal įstatymus ir bendrijos įstatus nereikia privalomo bendrijos valdybos ar visuotinio narių susirinkimo pritarimo. Taigi, mūsų nuomone, sutarties sudarymo su vadovu dėl paslaugų teikimo klausimą turėtų spręsti HOA valdyba. Tačiau tikslingiau tai iš anksto aptarti bendrijos įstatuose, priskiriant tokius įgaliojimus HOA valdybos ar visuotinio narių susirinkimo kompetencijai. Tuo tarpu neturėtume pamiršti, kad bet kokį klausimą gali išspręsti visuotinis HOA narių susirinkimas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsnio 4 punktas).
Paslaugų teikimo sutarties pasirašymas su vadovu yra panašus į darbo sutarties pasirašymą. Tokios sutarties nutraukimas vykdomas pagal skyriaus taisykles. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 29 str., būtent tuo atveju, kai viena iš šalių smarkiai pažeidė sutarties sąlygas ir kitais Civilinio kodekso, kitų įstatymų ar sutarties nustatytais atvejais. Sutartis paprastai numato galimybę vienašališkai nutraukti sutartį vienai iš šalių, apie tai įspėjus kitą šalį per sutartyje nurodytą terminą.
Taigi HOA sudaryti ir nutraukti paslaugų teikimo sutartį yra šiek tiek paprasčiau nei sudaryti ir nutraukti darbo sutartį, tačiau kandidatas į vadovo pareigas gali sudaryti darbo su HOA sąlyga. sutartis su juo.
Santykiuose su trečiosiomis šalimis HOA vadovas veikia bendrijos vardu remdamasis įgaliojimu, išduotu pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 10 skyrių.
Pagal 2 str. Pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso 149 straipsnį įgaliojimą išduoda bendrijos valdybos pirmininkas, kaip asmuo, turintis teisę veikti HOA vardu pagal įstatus, t.y. be papildomo leidimo. Šiuo atveju įgaliojimo turinys (vadovui perduodamų įgaliojimų sąrašas) turi būti grindžiamas sutarties sąlygomis. Tai svarbu, nes vadovui pagal įgaliojimą gali būti perduoti, tarkime, įgaliojimai sudaryti priežiūros ir remonto sutartis, kurios iš pradžių priklausė HOA valdybai, o ne jos pirmininkui. Jeigu ši sąlyga sutartyje nenumatyta, tačiau pirmininkas nurodytą įgaliojimą vis dėlto įtraukė į įgaliojimą, tai pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 174 straipsniu, sandorį negaliojančiu gali pripažinti teismas.
HOA vadovo teisinis statusas.
Vadovo teisinis statusas, būtent jo teisės ir pareigos, turi būti nurodytas arba pačioje sutartyje sudarant civilinę sutartį, arba darbo sutartyje ir pareigybės aprašyme.
Aišku, kad vadovas, kuris yra fizinis asmuo, negali būti viešųjų paslaugų vykdytoju. Sudarant aukščiau aptartas sutartis, komunalinių paslaugų teikėjas išlieka HOA, todėl valdytojo teisės ir pareigos yra HOA administracinio valdymo srityje, taip pat priežiūros, priežiūros ir priežiūros srityse. daugiabučio namo bendrosios nuosavybės remontas.
Jei HOA įstatuose nenumatyta kitaip, vadovui suteiktų įgaliojimų apimtį nustato HOA valdyba, nepriklausomai nuo sutarties tipo.
Atsižvelgiant į pasitikėjimo laipsnį, HOA vadovui gali būti priskirtos, pavyzdžiui, šios funkcijos:
Rangovų, atliekančių daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūros ir remonto darbus, parinkimas (šiuo atveju HOA valdyba gali pasilikti teisę sudaryti sutartį arba pavesti tai valdytojui);
Komunalinių paslaugų teikimo sutarčių sudarymas;
Kitų sutarčių sudarymas HOA vardu;
Darbuotojų įdarbinimas ir atleidimas;
Daugiabučio namo priežiūros, priežiūros ir remonto darbų vykdymo stebėjimas;
Atstovauti HOA interesams valstybės institucijose ir vietos valdžios institucijose;
HOA metų pajamų ir išlaidų sąmatos rengimas;
HOA valdybos finansinės ataskaitos savininkams rengimas metiniam visuotiniam HOA narių susirinkimui;
Bendravimas su HOA savininkais ir nariais klausimais, susijusiais su HOA darbu;
Skolos HOA išieškojimas iš namo patalpų savininkų ir kt.
Jei pageidaujama, valdytojui taip pat gali būti suteikta teisė disponuoti HOA lėšomis (tinkamai įforminus šią teisę įgaliojime ir banko dokumentuose). Tuo tarpu HOA valdyba ir valdybos pirmininkas tokį svarbų įgaliojimą gali pasilikti sau.
HOA ir vadovo sąveikos metodai.
Apibendrinant, mes apsvarstysime galimus HOA ir HOA vadovo sąveikos modelius.
Viduje pirmasis modelis valdymą vykdo vadovas, o techninę priežiūrą ir remontą – samdomi bendrijos darbuotojai. Pagrindinis šios schemos trūkumas yra būtinybė išlaikyti didelį darbuotojų personalą su pastoviu atlyginimu. Pagrindinis modelio privalumas – didesnė HOA nepriklausomybė nuo trečiųjų šalių. Ši schema randama ir pasiteisina didelėse bendrijose, jungiančiose kelis daugiabučius (gyvenamuosius kompleksus).
Antras modelis: valdymą vykdo vadovas, o techninę priežiūrą ir remontą atlieka rangovai pagal sutartis su HOA. Žinoma, teigiama šio modelio pusė yra tai, kad nereikia išlaikyti savo materialinės ir techninės bazės ir galimybės pasirinkti rangovus, kurie atlieka vienokį ar kitokį darbą kvalifikuočiau nei samdomi bendrijos darbuotojai.
Nepriklausomai nuo pasirinkto modelio, HOA darbas su vadovu suponuoja, kad dalyvautų už daugiabučio namo valdymą atsakingas asmuo, kuris profesionaliai vykdo valdymą, ir nuolatinis HOA organas – valdyba, išreiškianti daugiabučio namo interesus. savininkai ir valdytojo veiklos stebėsena. Pagrindinė problema renkantis vadovą, mūsų nuomone, yra ta, kad viena HOA ne visada gali pasiūlyti kvalifikuotam vadovui atlygį pagal jo pageidavimą, todėl dauguma mums pažįstamų vadovų derina darbą keliose HOA.
Visų pirma, verta atkreipti dėmesį į tai, kad patys gyventojai nesugeba išlaikyti reikiamos būklės namo vien dėl to, kad ne visada žino, ko imtis ir ką daryti pirmiausia.
Tvarkant daugiabutį reikia savų žmonių – profesionalų, kurie galėtų tinkamai sutvarkyti namų sistemų funkcionavimą niekada geriau.
Kiekviena namą tvarkanti organizacija turi savo vidinę struktūrą.
Tai daroma taip, kad labiausiai efektyviai atlikti savo veiksmus aplink namą.
Darbuotojai stebi vieni kitų veiksmus, taip užkertant kelią klaidoms ir tobulindami bendrą darbą. Visiems darbams vadovauja vienas konkretus asmuo, kuris dalyvauja kiekvienoje organizacinėje ir teisinėje valdymo formoje.
Namų savininkų bendrijai vadovauja žmogus, kuriam ant pečių tenka daug. Pozicija reikalauja reikšmingos atsakomybė pirmiausia gyventojams - juk būtent jie jį išrenka į šį postą, vadinasi, patiki šiam žmogui savo pasitikėjimą.
Pirmininko veiksmai tvarkant daugiabutį namą neturėtų būti chaotiški ir spontaniški, o turi būti aiškiai reglamentuoti.
Šiame straipsnyje mes susipažinsime su šio asmens veiklai būdingomis instrukcijomis ir išnagrinėsime jų niuansus.
HOA pirmininko pareigybės aprašymas.
HOA vadovo pareigybės aprašymas.
Skaitykite apie HOA valdybos narių ir steigėjų pareigas gyventojams.
Sąvoka ir būtinybė
Dėl pirmininko
Pareigybės aprašymas yra dokumentas, kuris patvirtina konkretaus asmens įgaliojimus.
Daugeliui gyventojų ir net namų savininkų bendrijos darbuotojų kyla logiškas klausimas: kam jis skirtas ir, svarbiausia, ką jis suteikia?
Namų savininkų bendrijos pirmininkas turi plačias galias. Jis valdo lėšas, rengia planus, priima arba atmeta pasiūlymus.
Žinoma, visus šiuos veiksmus jis gali atlikti pagal savo vidinį įsitikinimą, tačiau tai visiškai negarantuoja, kad darbas bus laikomas efektyviu.
Šis dokumentas leidžia suskirstyti pirmininko veiksmus į rėmus, o tai reiškia kelis kontroliuoti savo galias. Be to, iškilus probleminėms situacijoms, jis gali kreiptis į nurodymus ir neveikti pats.
Sužinokite, ar jums reikia sudaryti darbo sutartį su HOA pirmininku.
Dėl vadovo
Kuo jie skiriasi?
Atrodytų, kam jį sudaryti kiekvienam konkrečiam asmeniui, bet iš tikrųjų šis žingsnis yra esminis. Faktas yra tas, kad savininkų bendrijos pirmininko pareigos ir įgaliojimai iš esmės skiriasi nuo HOA vadovo nuostatų ir pareigų.
Šios dvi pozicijos turi skirtingą reikšmę, o tai reiškia, kad jos negali naudoti tų pačių taisyklių.
IN pirmininko veiklos sritis apima žymiai didesnę teisių ir pareigų apimtį nei vadovo veiklos sritis Tačiau pastarasis turi daug daugiau funkcinių pareigų nei vadovas.
Struktūra ir turinys
Darbo aprašymas nėra chaotiškai surašytos elgesio taisyklės. Tai aiškiai susistemintas dokumentas, kuriame išdėstytos pagrindinės nuostatos, kuriomis grindžiama konkretaus asmens veikla savininkų bendrijoje.
Išvardinti visas instrukcijos nuostatas yra gana varginantis, todėl atkreipsime dėmesį į esmines šio dokumento tezes ir skyrius.
Pirmasis skyrius vadinamas Bendrosios nuostatos. Jame pasakojama apie tai, kokios pagrindinės funkcijos yra priskirtos asmeniui, kas tiksliai, o svarbiausia, kam asmuo yra atsakingas už šių veiksmų atlikimą ar neatlikimą.
Antrasis skyrius pavadintas kaip darbo pareigas ir išsamiau supažindina mus su visais žmogaus atliekamų veiksmų niuansais.
Trečiasis skyrius primena, kad eidamas pareigas žmogus turi ne tik pareigas, bet ir teises. Teisės yra ne tik išvardyti, bet ir išsamiai argumentuoti.
Ketvirtajame skyriuje siūloma apsvarstyti atsakomybės rūšys už bet kokių veiksmų atlikimą. Paprastai jie gali būti pateikiami baudomis ir kitomis materialinėmis sankcijomis, taip pat gali tapti tiesiogine grėsme nušalinimui iš pareigų.
Penktoji pastraipa pabrėžia papildomos nuostatos. Juose išdėstytos situacijos, kai asmuo gali būti atleistas iš pareigų, išskyrus atvejus, kai kalbame apie atsakomybės priemones, taip pat atkreipiamas dėmesys į punktą, kuriame kalbama apie tai, kaip turi būti sprendžiami ginčytini klausimai.
Galite rasti HOA personalo lentelės pavyzdį.
Kas rengia, išduoda ir tvirtina?
Nemanykite, kad pareigybės aprašymas yra dokumentas, kuris automatiškai paskiriamas pirmininkui, kai tik įvyko jo paskyrimo į pareigas faktas.
Tai yra blogai. Tiesą sakant, jis gauna nurodymus iš tam tikrų asmenų, dalyvavusių juos rengiant.
Kas rengia dokumentą? Į šį klausimą atsakyti nesunku, nes, be direktoriaus, bendrija turi dar du organus turi teisę priimti svarbius sprendimus.
Su kuo ir kokias paslaugas reikia derinti?
Instrukcija nėra tik paskubomis sudarytas dokumentas. Prieš bet kuriam pareigūnui jį priimant ir pradedant įgyvendinti jo punktus, šis dokumentas turi būti parodytas vienai institucijai, kuri kontroliuoja visus santykius būsto sektoriuje.
Tai yra apie būsto apžiūra. Būtent ji susipažįsta su darbo pareigų projektu ir duoda savo pritarimą arba nepritarimą dėl jų įgyvendinimo.
Skaitykite apie daugiabučio namo valdymo teisinį reglamentavimą.
Galiojimas ir saugojimo laikotarpis
Darbo aprašymas gali būti skubus ir pratęsti iki tam tikro tekste nurodyto laiko, ir neribotas.
Tada jo galiojimo laikas baigiasi pirmininko kadencijos pabaiga.
Kur jis turėtų būti laikomas? Dokumentas turi būti saugomas namų savininkų bendrijos biuras ir pageidavimą, kad būtų galima peržiūrėti bet kuriam suinteresuotam gyventojui.
Tai daroma taip, kad kiekvienas iš bendrijos narių galėjo patikrinti, ar jie teisėti, ar ne, buvo tam tikri pirmininko ar vadovo veiksmai.
Apie HOA informacijos atskleidimo savininkams standartus.
Pakeitimas
Ar tai įmanoma ir kas turi teisę atlikti patvirtinto dokumento pakeitimus? Pakeitimai daromi ne vieno konkretaus asmens prašymu, o visos valdybos sprendimu.
Jeigu yra poreikis daryti pakeitimus, tai valdybos nariai turi nuspręsti dėl naujovių įvedimo balsuodami. Jame dalyvauja ir pirmininkas arba vadovas.
Mūsų svetainėje galite atsisiųsti visus HOA darbuotojus, taip pat kitų svarbių partnerysčių pavyzdžius.
Darbo aprašymas yra tam tikrų pareigybių veiklos reguliavimo būdas, galimybė padidinti savo darbo funkcionalumą, taip pat būdas iš tikrųjų sužinoti, kaip žmogus yra suinteresuotas, kad namų tvarkymas duotų vaisių.
Net jei nesate valdybos narys ir net neįsivaizdavote, kad pareigybių aprašymai egzistuoja, tuomet jei turite organizacinę ir teisinę valdymo formą bendrijos forma.
Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.
Tai darbuotojas, kurio pareigos yra numatytos etatų lentelėje (jei visuotinis susirinkimas patvirtino tokį etatą).
Į šias pareigas kruopščiai atrenkamas komunalinio ūkio profesionalas, iš pirmų lūpų išmanantis visą daugiabučių namų valdymo mechanizmą.
Toks darbuotojas savininkų bendrijai yra šerdis, ašis, aplink kurią sukasi visa HOA veikla – aptarnauti ir palaikyti visas namo sistemas, kad jos būtų nepertraukiamai tiekiamos kiekvienai patalpai.
Nuoroda: Bet tai nėra pirmininko mokslas, šių pareigūnų funkcijos yra visiškai skirtingos.
Jei pirmininkas susijęs su administraciniais reikalais, tai namo valdytojas yra atsakingas už grynai techninę veiklos pusę, nuo santechniko iki aikštelės valytojos, jam pavaldūs.
Pastato valdytojas yra visur, jis žino, kur reikia remontuoti fasadą, keisti vožtuvą, kokius subrangovus reikia įtraukti į specialius darbus. Jis yra pagrindinis vadovas, kuris nustato reikalų prioritetą.
Kas gali būti priimtas į šias pareigas?
Vadovas gali būti pasamdytas dirbti HOA kaip individualus asmuo. asmuo ir individualus verslininkas. Šis darbuotojas turi atitikti šiuos reikalavimus:
SVARBU: Kadangi šios pareigos yra susijusios su finansine atsakomybe, kandidatas į jas neturėtų turėti teistumo ir anksčiau būti susijęs su vagyste.
Ar vadovas negali būti savininkas?
Kitaip nei HOA pirmininkas, pastato valdytojas gali neturėti nieko bendra su bendrijos aptarnaujamu daugiabučiu. Turto buvimas šiame name nėra nei būtina sąlyga, nei kliūtis.
Pagrindinis reikalavimas nekilnojamojo turto valdytojui – profesionalumas komunalinio ūkio srityje.
Pareigybės ir pareigų aprašymas
Pastato valdytojo pareigos yra šios:
SVARBU: Namo valdytojas kontroliuoja reikalingų medžiagų, įrankių išdavimą ir sunaudojimą, perka atsargines dalis, įrangą ir kt., atlieka nurašymus.
Šis vadovas taip pat turi turėti supratimą apie mokėjimų būklę, dalyvauti išduodant pažymas, rengiant ir įgyvendinant visų MKD sistemų rengimo priemones žiemą ir vasarą; laikotarpiai ir kt.
Pastato valdytojo pareigybės aprašyme yra ir kitų skirsnių: be pareigų, šioje instrukcijoje aprašomos ir jo teisės, darbo ir apmokėjimo sąlygos, atsakomybė, darbo ir poilsio grafikas.
Žemiau pateikiamas dokumento pavyzdys:
Kokias teises jis turi?
Turto valdytojas turi šias teises:
DĖMESIO: Namo valdytojas turi teisę reikalauti pagarbaus elgesio ir jo darbo vietos aprūpinimo viskuo, ko reikia maksimaliam efektyviam darbui.
Kiek yra atlyginimas?
HOA namo vadovo pareigos reikalauja specialių žinių, išsilavinimo ir įgūdžių, tačiau taip pat yra gerai apmokamos. Vidutinis šių pareigų atlyginimas 2017 m. yra šiose ribose:
Namo valdytojo uždarbis labai skiriasi priklausomai nuo regiono, o tai rodo, kad ne visi perėjo prie naujų daugiabučių namų valdymo metodų ir iki galo neįvertino gero valdytojo svarbos.
Kokios darbo sąlygos?
Vidutinio lygio vadovo darbo diena HOA yra užpildyta be galo. Fiziškai jis negali ir neturėtų nuolat būti daugiabučio namo teritorijoje: reikia dalyvauti susirinkimuose, derybose, teismuose, seminaruose, tačiau darbo valandomis, taip pat gyventojų priėmimuose, yra būtina būti vietoje.
NUORODA: Namo valdytojas turi savo kabinetą, kurio buvimas kompiuteriu yra būtina sąlyga 2017 m.
Jis turi teisę reikalauti, kad jo darbo vieta būtų įrengta taip, kad būtų patogu pačiam darbuotojui ir jo lankytojams, juolab kad priima ne tik savo pavaldinius, bet ir patalpų savininkus, rangovus, išteklių atstovus. tiekimo įmonės ir kt.
Darbo dienos grafikas yra 8 valandos, tačiau įvykus nelaimingam atsitikimui ar priešavarinei būklei, šį vadovą galima iškviesti į objektą bet kuriuo paros metu.
Darbo sutartis su HOA vadovu
Su pastato valdytoju dėl darbo bendrijoje gali būti sudaromos vienos iš sutarčių rūšių – darbo arba civilinės teisės.
Renkantis pirmąjį variantą, darbuotojui ir jo vadovybei taikomi Rusijos Federacijos darbo kodekso laikymosi reikalavimai, antrajam - Rusijos Federacijos civilinio proceso kodekso reikalavimai.
Darbo sutartis yra labiausiai pageidaujamas santykių įforminimo būdas, nuo jo sudarymo momento vadovas yra apsaugotas ir turi visas teises, įskaitant atostogas, nedarbingumo atleidimą ir atleidimą, griežtai įstatymų nustatyta tvarka, o uždarbio lygis griežtai atitiks nurodytą bendrijos personalo lentelėje.
Žemiau esančioje nuotraukoje esančio dokumento pavyzdys: 
Neretai HOA net pasisamdo vadybininką, orientuotą į antikrizinį dėmesį, toks vadovas nustatys silpnąsias vietas, optimizuos komandos veiklą ir užtikrins visišką tvarką bei švarą, visada tinkamai veikiančią įrangą, neabejotiną mechanikų, elektrikų pavaldumą; santechnikai ir kt.
Klasikinis specialistas pastato valdytojo pareigose – Dievo dovana ir valdybai, ir gyventojams.
Kuriant būsto savininkų bendriją, arba HOA, būtina aiškiai suprasti ir nubrėžti ne tik tokios organizacijos tikslus, bet ir struktūrą. Kompetentingas HOA vadovo pareigybės aprašymas prisideda prie kokybiško jam pavestų funkcijų atlikimo. Svarbu išspręsti klausimą, kas imsis vadovo pareigų, nes vadovauti HOA yra ne tik garbinga, bet ir atsakinga pareiga. Nepaisant to, kad HOA vadovas yra beribis ir jo ribos tiksliai suformuluotos pareigybės aprašyme.
Darbo aprašymo reikšmė
Namo savininkų bendrijos vadovo pareigybės aprašymas yra specialus dokumentas, kuriame nurodomi reikalavimai valdytojui, taip pat teisės, pareigos ir atsakomybė. Šis nurodymas yra būdas reguliuoti valdytojo veiklą iš gyventojų pusės, nes pagrindinis pastarojo noras - išlaikyti reikiamą namą - ne visada gali būti įgyvendintas vien savo jėgomis. Svarbu suprasti, kad namo tvarkymą turi atlikti profesionalai ir ne visada tarp kaimynų yra žmogus, turintis visas reikiamas kompetencijas. Todėl dažnai samdomas darbuotojas samdomas vadovu.
Įstatymas nenustato vieno šio pareigybės aprašymo šablono, o kiekviena bendrija jį sudaro individualiai, atsižvelgdama į savo poreikius ir norus. Tačiau svarbu rimtai žiūrėti į pareigybės aprašymo rengimo klausimą, siekiant išvengti galimų sunkumų ir problemų ateityje.
Reikalavimai HOA vadovui
Atliktų darbų apimtis priklauso nuo darbuotojo kvalifikacijos ir daugiabučio namo gyventojų pasitikėjimo juo laipsnio. Norint patikrinti pretendento į vadovo pareigas kvalifikaciją, jam yra keliami kvalifikaciniai reikalavimai, kuriuos jis turi atitikti. Pagrindiniai reikalavimai, kad kandidatas į vadovo pareigas turėtų aukštąjį arba vidurinį specializuotą išsilavinimą ir darbo patirtį panašiose ar panašiose pareigose paslaugų sektoriuje. Daugeliu atvejų vadovas privalo turėti tokį žinių ir kompetencijų sąrašą:
- Reguliuojamųjų dokumentų būsto ir komunalinių paslaugų srityje išmanymas;
- Namo projektavimo ir techninės dokumentacijos, HOA sutartinės dokumentacijos turėjimas techninės eksploatacijos ir komunalinių paslaugų tiekimo klausimais;
- Ekonomikos ir teisės pagrindų supratimas;
- Darbo taisyklių, darbo apsaugos, saugos taisyklių, pramoninės sanitarijos ir asmens higienos, priešgaisrinės saugos ir civilinės saugos taisyklių laikymasis ir priežiūra;
- Gebėjimas suprasti administracinius, darbo ir ekonomikos teisės aktus.
Be nurodyto sąrašo, HOA vadovas privalo suprasti kitus jo tarnybinėms pareigoms atlikti reikalingus dokumentus, nes Pagrindinė valdytojo pareiga – užtikrinti namo techninę eksploataciją pagal norminių aktų reikalavimus būsto ir komunalinių paslaugų srityje.
Vadovo pareigos
Jei reikalavimai vadovui keliami pradiniame etape, kad būtų priimtas kolegialus namo gyventojų sprendimas paskirti darbuotoją į vadovo pareigas, tai pastarojo pareigos paskirstomos po jo patvirtinimo eiti pareigas, siekiant reglamentuoti jo darbą, atsižvelgiant į jo nurodytas kompetencijas. HOA vadovo pareigų sąrašas įrašytas pareigybės aprašyme. Vadovas yra eilinis darbuotojas, todėl jo pareigos apima ir standartines, ir specifines (tiesiogiai susijusias su veiklos rūšimi). Standartiniai apima darbuotojo pareigą eiti į darbą kiekvieną dieną (išskyrus savaitgalius ir švenčių dienas) ir atlikti darbinę veiklą. Svarbu ne tik buvimo darbo vietoje faktas, bet ir kokybiškas vadovui pavestų užduočių atlikimas. Konkrečias vadovo pareigas galima sugrupuoti taip:
- Organizuoti reguliarius daugiabučio namo teritorijos, namo komunikacijų patikrinimus ir apžiūras;
- Nuolat stebėti pastato būklę;
- Skubiai reaguoti į avarines ir (arba) avarines situacijas;
- Atstovauti daugiabučių namų savininkų interesams vietos valdžios ir kontrolės institucijose (administracijoje, savivaldybės taryboje, sanitarinėje-epidemiologinėje stotyje, ugniagesiuose ir kt.);
- Užsiregistruoti skaitiklių rodmenis aplink namą;
- Informuoti gyventojus apie visas naujoves ir kitus svarbius pranešimus;
- Priimti skundus ir pasiūlymus, registruoti visus prašymus;
- Pirkti medžiagas ir vadovauti gyvenamojo namo renovacijai;
- Laikytis konfidencialumo politikos dėl namų savininkų asmens duomenų ir kitos informacijos, kuri tapo žinoma vykdant valdymo funkcijas;
- Surašyti specialius aktus ir tvarkyti namo dokumentaciją;
- Organizuoti personalo samdymą;
- Apmokėti sąskaitas aplink namą;
- Derėtis su įvairiais rangovais ir komunalinių paslaugų teikėjais.
HOA vadovas yra bendrijos valdybos veidas, todėl į jo pareigas įeina ir būtinybė periodiškai kelti kvalifikaciją, tvarkinga išvaizda bei mandagumas bendraujant su žmonėmis.
HOA vadovo atsakomybė
Pagal darbo sutartį kiekvienas darbuotojas prisiima tam tikrą atsakomybę už savo veiklą, HOA vadovas nėra išimtis. Dėl šių faktų fiksavimo vadovo darbo metu pastarasis traukiamas atsakomybėn:
- teisių pažeidimo ar nusikaltimo padarymo atveju;
- nevykdant ar netinkamai vykdant pareigas pagal pareigybės aprašymą;
- darant materialinę žalą.
Tačiau linčas ar panaši bausmės apraiška nėra teisėta, nes už šiuos pažeidimus HOA vadovas turi teisę prisiimti atsakomybę pagal įstatymus ir galiojančių darbo, administracinių, baudžiamųjų ir civilinių įstatymų nustatyta tvarka.
Vadovo pareigos valdybos hierarchijoje
Svarbu suprasti skirtumą tarp vadovo ir HOA pirmininko pareigų. Kiekviena organizacinė struktūra turi hierarchiją ir, skirtingai nei pirmininkas, vadovas turi mažiau galių. Tačiau tai nėra vienintelis skirtumas, būtent:
- Pirmininku turi būti vienas iš namo gyventojų, o valdytoju gali būti tiek gyventojas, tiek darbuotojas.
- Vadovas yra atskaitingas pirmininkui ir priklausomas nuo vadovybės sprendimų.
Taigi skiriasi ir šių pareigybių funkcijos bei atsakomybė. HOA pirmininkas yra valdymo šakos atstovas priimant strateginius sprendimus, priešingai nei vadovas, kuris yra administracijos šakos atstovas įgyvendinant taktines užduotis. Pastarasis negali savo prašymu priimti nutarimų be sutikimo su vadovybe, dalyvaujant HOA valdybos pirmininkui.
Išvada
Taigi, namo savininkų bendrijos vadovo pareigybės aprašyme yra išdėstyti svarbūs šios pareigybės bruožai. Tačiau dirbti vadybininku namų savininkų bendrijoje nėra lengva, nes darbuotojas turi turėti įvairiausių žinių ir kompetencijų, išmanyti ne tik reglamentus, įstatymus ir kitą dokumentaciją, bet ir suprasti statybos pagrindus, komunikacijos schemas aplink namas kompetentingai kontroliuoti namų tvarkymą ir išlaikyti puikią namą. Naudodamiesi specialia paslauga galite gauti nemokamą konsultaciją visais jums rūpimais klausimais.
Pareigybės aprašymas surašomas kartu su darbo sutartimi ir kitais darbo santykius reglamentuojančiais dokumentais. Šio dokumento tikslas – nustatyti darbuotojo pareigų, įgaliojimų ir teisių spektrą.
Darbo teisės aktai nereikalauja sudaryti pareigybės aprašymo. Tačiau norint aiškiai paskirstyti pareigas ir nustatyti funkcijas tarp darbuotojų, toks popierius būtinas. Ji išsprendžia daugybę problemų: nustato, kas turi atsakyti už tam tikrus organizacijos klausimus, kokia atsakomybė priskiriama kiekvienam darbuotojui, kokios pareigos numatytos vadovui.
valdybos pirmininkas
Bendruomenės vadovas turi plačius įgaliojimus. Jis yra atsakingas už:
- valdymo organizacijos finansinė veikla;
- pasirašo sutartis;
- priima sprendimus;
- valdo HOA išteklius.
Koks skirtumas?
Kiekvienam darbo vienetui reikia sudaryti atskirą dokumentą, nes Pirmininko ir vadovo pareigos ir teisės skiriasi.
Jei vadovas kontroliuoja visą bendrijos veiklą nuo buhalterinės apskaitos iki skundų iš savininkų gavimo, tai vadovo veiklos sritis yra darbuotojų ir jų veiklos kontrolė. Pirmininko pareigybės aprašyme, priešingai nei vadovo nurodymai, numatyti platesni įgaliojimai ir teisės.
Svarbu!Šių dviejų asmenų pareigybių aprašymai turi būti sudaryti taip, kad jų funkcijos nesutaptų, ir kiekvienas iš jų turi savo užduočių spektrą.
Taip dokumentas padės optimizuoti vadovo ir vadovo veiklą bei efektyvinti jų darbą.
Struktūra ir turinys
HOA valdybos pirmininko ir vadovo pareigybių aprašymai turi aiškiai apibrėžtą struktūrą ir susideda iš kelių punktų:
- Bendrosios nuostatos. Jame aprašomos pagrindinės pirmininko funkcijos, taip pat sąrašas taisyklių, kurių jis privalo laikytis.
- Rinkimų taisyklės ir pašalinimo sąlygos. Aprašoma vadovo rinkimo ir atleidimo tvarka.
- Pareigos. Visos funkcijos yra išsamiai išvardytos.
- Teisės, pareigos ir įgaliojimai. Nustatoma atsakomybė ir jos ribos bei veiksmai, į kuriuos bendrijos vadovas turi ir neturi teisę.
Dokumente gali būti papildomų punktų, apibrėžiančių specialias sąlygas, numatytas pirmininko pareigoms eiti.
Pareigybės aprašyme turi būti nurodytos teisės ir pareigos, susijusios tik su asmens darbu HOA.
Kas rengia ir tvirtina?
Jį į savo postą renka valdybos nariai, bendrija ir namo savininkai (kalbėjome apie HOA pirmininko rinkimo tvarką ir kaip tai turėtų būti dokumentuojama). Pasirodo, visi šie asmenys samdo pirmininką užimti laisvas pareigas ir patys paskiria jam tam tikras pareigas. Ir būtent šie asmenys turi nustatyti savo vadovo galias ir funkcijas.
Rengimą pirmiausia atlieka valdybos nariai. Jie užima antrą pagrindinį vaidmenį valdant namą po pirmininko.
Dokumentą tvirtina vienas iš valdybos narių. Jis pasirašo, nurodo datas ir užantspauduoja organizaciją. HOA vadovo teisių ir pareigų aprašą surašo valdyba ir pirmininkas dviem egzemplioriais. Dokumentas išduodamas peržiūrėti ir tolesniam naudojimui iš karto po to, kai pradeda eiti pareigas.
Informacija apie patvirtinimo faktą įrašoma į HOA registracijos knygą. Pirmininkas kartu su valdybos nariais atsako už dokumento surašymą ir patvirtinimą vadovui.
Dizainas gali būti dviejų tipų:
- įtraukimas į darbo sutartį;
- būti atskiru dokumentu.
Darbuotojo ir besidominčių jo veikla patogumui instrukcijas rekomenduojama surašyti atskirai.
Koordinacija
Surašytas dokumentas turi būti suderintas su vietos administracijos būsto inspekcija. Jei tikrinantys darbuotojai ras trūkumų ir trūkumų, teks pertvarkyti struktūrą ir turinį.
Dėmesio! Turėtumėte žinoti, kad jokiame Rusijos Federacijos įstatyme nėra aiškiai nustatytų pareigybių aprašymų sudarymo taisyklių.
Surinkimo pagrindas yra. Jame pabrėžiami šie dalykai:
- darbuotojo teisės ir pareigos turi būti surašytos pagal kvalifikacinius požymius;
- jį sudarydami vadovaukitės Kvalifikacijų žinynu, patvirtintu Darbo ministerijos nutarimu Nr. 37.
Galiojimo ir saugojimo terminai
Darbo teisės aktuose pareigybės aprašymas nėra privalomas dokumentas. Šio dokumento rengimas yra tik patariamojo pobūdžio. Tai reiškia, kad jo galiojimo laikas niekuo neribojamas. Pačiame instrukcijos tekste terminas gali būti nenurodytas.
Galiojimo termino atšaukimas ir pasibaigimas galimas šiais atvejais:
Pareigybės aprašymas turi būti laikomas HOA biure. Dokumento turinys nėra konfidencialus, todėl su juo gali susipažinti bet kuris bendrijos narys ir daugiabučio namo savininkas.
Ar galiu atlikti pakeitimus?
Jeigu pareigybės aprašymas yra patvirtintas, tai jį keisti galima tik tuo atveju, jei tam balsuodami sutinka ir valdyba, ir pirmininkas. Paprastai dokumento teksto pakeitimai daromi tik pasikeitus etatų sąrašui, įvedant naujas pareigybes arba keičiantis bendrijos vadovo teisėms, atsakomybėms ir pareigoms.
Pasikeitus instrukcijoms, tekstas kompiliuojamas iš naujo:įtraukiamos papildomos sąlygos, o tai, kas liko nepakitusi, vėl įtraukiama. Pakeistas dokumentas tvirtinamas HOA valdybos narių.
Pareigybės aprašymas skirtas nustatyti įgaliojimų ribas ir apibrėžti pirmininko profesines funkcijas. Nepaisant to, kad HOA darbuotojams tai nėra privaloma, jos buvimas labai palengvina vadovų darbą.
Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.
