Основните етапи на оценката на недвижими имоти. Основните етапи на оценката Кога е необходима експертна оценка?

Процесът на оценка на недвижими имоти може грубо да бъде разделен на седем етапа:

1. Поставяне на заданието и сключване на договор за оценка на обекта; разработване на план за оценка.
2. Събиране на данни (общи, специални, сравнителни) и проверка на информацията за пълнота и достоверност.
3. Общ и специален анализ на пазара.
4. Анализ на най-ефективното използване на определен имот.
5. Избор на подходи и методи за оценка и директни изчисления на оценката с помощта на методи за оценка: себестойност, сравнение на продажбите, капитализация на приходите.
6. Сравняване на резултатите, получени чрез различни подходи, и установяване на крайната стойност на себестойността.
7. Изготвяне на доклад за резултатите от оценката на недвижими имоти. Оценката на обекта започва с дефинирането на проблема - формулирането на проблема. Тя може да бъде разделена на шест основни точки:

1) идентифициране на обект на недвижим имот, който обикновено се състои от парцел и подобрения (определяне на границите на оценявания имот, какво точно трябва да се оцени);
2) определяне на обхвата на оценените имуществени права, свързани с конкретен имот (клиентът може да има само право на наем или определен дял в партньорството, имотът може да бъде обременен с ипотека и т.н.);
3) определяне на датата на оценка (целият процес на анализ на информацията трябва да бъде обвързан във времето с конкретна дата, тъй като пазарите и пазарните условия, а оттам и факторите, влияещи върху стойността на стойността, могат да се променят. Изчислената стойност на стойността за различен момент от време може да не отговаря на действителността);
4) определяне на целта на оценката за клиента (клиентът, като правило, поставя конкретна цел на оценителя - да извърши оценка на имота, който му е необходим за изпълнение на някои от неговите планове - застраховане на обекта, продажба тя или получаване на заем, обезпечен с нея, - това е целта на оценката, нейната функция);
5) избор на вида (стандарта) на стойността, съответстващ на установената функция за оценка. Във всеки случай оценителят трябва да избере конкретен тип оценена стойност, която съответства на предвидената цел на оценката (виж таблица 7.2). При използване на непазарни стойности трябва да се обърне специално внимание на тяхното ясно и недвусмислено разграничаване от пазарната стойност;
6) идентифициране на ограничителни условия (те могат да се отнасят до обема и естеството на информацията, предоставена от клиента, способността на оценителя да извърши самостоятелно целия обем на работата по оценката, възможността за задълбочена визуална проверка на обекта на оценка и др. ).

Всички тези стъпки трябва да бъдат обсъдени и съгласувани с клиента, за да се елиминира евентуално взаимно неразбиране.

Оценката на недвижими имоти се извършва въз основа на договор (включително задание за оценка) между оценителя и клиента. В чл.10 от Закона за оценителската дейност изискванията към договора са формулирани, както следва:

1. Договорът за оценка се сключва в обикновена писмена форма.
2. Договорът за оценка трябва да съдържа:
- обект на оценка (Би било по-правилно - "описание или посочване на обекта на оценка");
- вид на стойността на имота (метод на оценка) (Оценителите не използват термина "метод на оценка", особено като пояснение (защото е в скоби) на термина "вид на стойността");
- размера на паричното възнаграждение за оценката;
- информация за задължителна застраховка гражданска отговорност на оценителя съгласно Закона за оценителската дейност;
- името на саморегулиращата се организация на оценителите, в която оценителят е член, и местоположението на тази организация;
- посочване на стандартите за оценителски дейности, които ще се прилагат по време на оценката;
- посочване на размера, реда и основанието за възникване на допълнителна отговорност по отношение на отговорността, установена от гражданското законодателство и чл. 246 от Закона за оценителската дейност, оценителят или юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор.
-
3. Договорът за оценка, сключен от клиента с юридическо лице, трябва да съдържа информация за оценителя или оценителите, които ще извършат оценката, включително фамилията, собственото име, бащиното име на оценителя или оценителите.

Договорът за оценка както на един обект, така и на няколко обекта трябва да съдържа точно посочване на този обект или тези обекти, както и описание на този обект или тези обекти.

4. По отношение на оценката на обекти, собственост на Руската федерация, съставни образувания на Руската федерация или общини, споразумение за извършване на оценка от името на клиента се сключва от лице, упълномощено от собственика да извършва сделки с обекти, освен ако не е предвидено друго в законодателството на Руската федерация.

В договора може да се предвиди и правото на оценителя да действа от името на клиента при събиране на информация за зонирането, условията на околната среда, правото на оценителя и неговите помощници да огледат имота и да извършат, ако е необходимо, допълнителни проучвания и др. Оценителят извършва предварителна проверка на обекта и изготвя календарен план за оценка с определяне на броя на необходимия персонал, график на работа, който е необходим за установяване на размера на плащането за работата на оценителя. Възнаграждението на оценителя не трябва да се основава на стойността на имота, определена от оценителя.

След подписване на договора, оценителят разработва подробен оценителски работен план, който предвижда осъществяването на професионален процес на оценка по отношение на конкретен имот и в съответствие със задачата.

Събиране на данни. Оценката на недвижими имоти е задача на приложния икономически анализ, която се основава на систематични методи за събиране, анализиране и обработка на информация за получаване на разумни резултати. Естеството на обекта или обектите на собственост определя обема на работата за събиране на необходимата информация и техния вид.

Разработване на точни точкови моделикакто за масовата, така и за индивидуалната оценка зависи от адекватно събиране и анализ на пазарна информация, преценка за варианта за най-ефективно използване на собствеността и проучване на факторите търсене и предлагане. Обикновено тази информация е разделена на три основни категории: обща информация за факторите, влияещи върху стойността на даден имот на регионално ниво; специфична информация за факторите, влияещи върху стойността на даден имот на местно и сегментно ниво, включително сравнителна информация за сравними имоти; конкретна информация за характеристиките на обекта, който се оценява, и подобренията, разположени върху него, които влияят на стойността.

Тези данни са включени в основната част на доклада. В тази част на отчета е необходимо да се предоставят три вида общи данни: регионални, градски и непосредствена околност. За големите градски центрове данните за града може да са достатъчни.

Регионалните, градските и районните бани дават икономическа основа за оценка и анализ на средата, в която обектът на оценка трябва да бъде конкурентоспособен. Информацията трябва да включва: географски данни, социални и икономически условия и тенденции на развитие. От тази информация се формира мнението на оценителя. Регионалните данни включват:

Местоположението на имота спрямо близките градове, пазари и градски центрове;

II - икономически тенденции в развитието на региона;
- характеристики на населението на региона въз основа на наличната статистика;
- тенденции в изменението на показателите за състава и заетостта на населението, стоковите пазари;
- транспортни комуникации, включително пътна мрежа, железопътни линии и тяхното въздействие върху оценявания имот;
- услуги, включително комунални услуги, налични в региона;
- карти (горни планове), които ви позволяват да определите местоположението на обекта.

Регионалните данни са най-важни при оценката на земеделски недвижими имоти и недвижими имоти, разположени в малки градове (градове).

Ако обектът се намира в голяма градска агломерация, регионалните и градските данни често могат да се припокриват. Когато данните за града се представят отделно от регионалните данни, те включват следната информация:
- кратка история на града и типа управление;
- структура на населението, образователна структура и система на управление;
- климат и релеф, природни ресурси;
- основните видове сгради, възможности за отдих, паркове;
- комуникационна система, транспортна система;
- пазар на труда и професионална структура на населението;
- данъци;
- карта на града с обозначение на обекта на оценка.

Данните за непосредствената среда трябва да бъдат детайлизирани до такава степен, че читателят на доклада за оценка да може да прецени напредъка на извършвания анализ. Тези данни за жилищни имоти трябва да имат следните характеристики:
- карта с ясно определени граници на земеползвателите и обозначение на местоположението на обекта;
- физически характеристики;
- близост до обекти на социалната и транспортната инфраструктура (училища, търговски центрове, центрове по заетостта, спирки на градски транспорт, паркове и др.);
- достъпни обществени услуги;
- типични сгради в близост, тяхното общо състояние, възрастови и стойностни граници;
- идентифицирани тенденции на развитие;
- среден размер на семейството, среден доход на жителите.

В допълнение към повечето от изброените данни, информацията за нежилищната среда включва и следните специални данни:

- пазар на офис сгради, тяхната наличност, потенциално търсене;
- търговски услуги и структура на търсенето;
- пътнически трафик;
- търговска конкуренция и възможност за навлизане на пазара;
- тенденции в развитието и развитието на района, промени в предназначението на недвижимите имоти, данъчно облагане;
- цената на електроенергията;
- възможности за служители (транспорт, кафенета, ресторанти, търговски центрове, банки).

Специалните данни могат да бъдат много разнообразни. Като пример даваме типично описание на поземлен имот, описание на сгради и конструкции.

Типичното описание на поземлен имот включва:
- размери, форма, площ, топографски характеристики;
- състояние на почвения и подпочвен слой, дренажни характеристики;
- наличие на вход, комуникации и битови съоръжения, включително разходите за тяхното изграждане;
- дейности по озеленяване извън обекта (устройство на улици, тротоари, бордюри, канавки);
- подобряване на територията на самия поземлен имот (работи по паркова архитектура, подреждане на вътрешни пътища за достъп, пешеходни алеи, водоснабдяване, канализация);
- общ вид, близост до непривлекателни и опасни обекти;
- договорен случай на ползване (зониране), ограничения, сервитути, задължения и др.;
- фактори на местоположението, които ще повлияят на пазарната стойност.

Типичното описание на сградите и конструкциите, в зависимост от вида на имота, включва следните характеристики:
- качеството и вида на строителството, броя на стаите;
- застроена площ, размери, обща (полезна) площ на сградата, размери и площ на отделните стаи и помещения вътре в сградата;
- година на първоначално изграждане, време на ремонт, преустройство и добавяне на нови конструкции;
- стил, дизайн, оформление;
- външни конструкции, основи, покриви, врати, прозорци, фенери, отвори;
- външно покритие, вътрешно покритие (подове, стени, прегради, тавани, вградени гардероби, килери);
- ВиК системи и съоръжения, ел. инсталации, климатични и отоплителни системи, вградена техника (състояние и годност);
- местоположението на конструкциите на обекта и техните характеристики (гаражи, бани, стопански постройки, платформи, портици и други конструкции);
- разделяне на конструкциите и елементите на сградата на дълготрайни и краткотрайни (действителна възраст и действителен експлоатационен живот, оставащ икономически живот, състояние);
- функционално остаряване (функционална годност или непригодност).

Сравнителни данниса основно пазарни данни. В контекста на формирането на пазара на недвижими имоти и пазара на земя, основните източници на информация за пазарните цени могат да бъдат:

Договори за покупко-продажба на парцели и други недвижими имоти;
- данни за предложения за продажба на недвижими имоти и парцели според недвижими имоти и други бюлетини, обяви и съобщения за намерения за продажба на недвижими имоти в медиите;
- данни от държавната статистика.

Всички събрани данни се използват за два вида анализ на пазара на недвижими имоти: общ и специален.

Анализ на данните за пълнота и достоверност (проверка). Такъв анализ следва да се извърши в съответствие с изискванията за информация, определени в FSO. Ако има съмнение относно някакви данни, те се изхвърлят.

След като оценителят е избрал методите на няколко класически подхода и ги е приложил при оценката на конкретен имот, е необходимо да се анализират и съгласуват резултатите, получени от прилагането им. За да се получи окончателно заключение, възниква въпросът за извеждане на крайната стойност на разходите. Тъй като винаги има известно разсейване в числените стойности на стойностите, определени от различни подходи, задачата на оценителя е да обясни това разсейване, като анализира причините за него. Ако някой от подходите не е бил използван, трябва да се обясни причината за това.

Съгласуване на резултатите и установяване на крайна стойност на себестойността. В FSO-3 в параграф 8 от раздел III "Изисквания към съдържанието на доклада за оценка" е посочено, че "независимо от вида на обекта на оценка докладът за оценка трябва да съдържа" раздела "Съгласуване на резултатите". Трябва да се помни, че крайната стойност на разходите обикновено не е средната от стойностите, получени чрез трите подхода.

Съставяне на доклад за оценка. Изискванията към доклада са представени в Закона за оценителската дейност и FSO-3. Нека накратко да отбележим характеристиките на съставянето на доклад за оценка, които са характерни за международната практика на оценяване.

Докладът за оценка се съставя в писмена форма. Съдържанието на този документ може да варира в зависимост от целта. Има три основни вида доклад: под формата на писмо (сбит), често наричан експертно мнение; доклад по стандартна форма и пълен описателен доклад.

Резюмето е изявлението на оценителя за размера на стойността. Липсва всякаква допълнителна информация, какъвто и да е анализ на данните, събрани и използвани от оценителя. Такъв доклад има ограничено приложение и се използва най-често в два случая: ако клиентът е уверен в квалификацията и опита на оценителя и ако обектът на оценка е много прост.

Докладът на стандартния формуляр се използва при оценката на стандартни жилищни имоти (апартаменти, вили, градски къщи и др.), а може да се използва и при масовата оценка.

Наративният доклад позволява на оценителя най-пълно да обоснове своето мнение и да убеди читателя на доклада в правилността на своите заключения и представените числени резултати.

Основните етапи на оценката на недвижими имоти

Процесът на оценка може да се дефинира като последователност от процедури, използвани за получаване на оценка. Процесът обикновено завършва с доклад за оценка, който дава доказателства за оценката.

Процесът на оценяване включва шест основни стъпки:

1. Сключване на договор за оценка с клиента. При сключване на споразумение за оценка оценителят е длъжен да предостави на клиента информация относно изискванията на законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценка, вкл. относно задълженията на оценителя, изискванията към договора за оценка и доклада за оценка, както и стандартите за оценка. Фактът на предоставяне на такава информация се записва в споразумението за оценка.

2. Установяване на количествени и качествени характеристики на обекта на оценка. Оценителят събира и обработва: документи за собственост, информация за обременяване на обекта на оценка с права на други лица; счетоводни и отчетни данни, свързани с обекта на оценка; информация за техническите и експлоатационните характеристики на обекта на оценка; информация, която е изключително важна за установяване на количествените и качествени характеристики на обекта на оценката, за да се определи неговата стойност, както и друга информация, свързана с обекта на оценка.

3. Анализ на пазара, към който принадлежи обектът на оценка. Оценителят анализира пазара, към който принадлежи обектът на оценка, неговата история, текущите пазарни условия и тенденции, а също така избира аналози на обекта на оценка и обосновава своя избор.

4. Избор на метод (методи) за оценка в рамките на всеки от всички възможни подходи за оценка и извършване на необходимите изчисления. При извършване на оценка оценителят е длъжен да използва (или да обоснове отказа да използва) следните подходи:

разходен подход,въз основа на определянето на средствата, необходими за придобиване на парцел и създаване на точно копие на обекта на оценка (като се вземат предвид амортизацията и печалбата на предприемача);

сравнителен подходосигуряване на определяне на равновесната цена въз основа на сравнение на обекта с подобни обекти, продавани или предлагани на местния пазар на недвижими имоти; доходен подход,въз основа на определянето на настоящата стойност на бъдещите приходи от експлоатацията и препродажбата на предметния имот. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, конкретни методи за оценка.

5. Обобщаване на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, и определяне на крайната стойност на стойността на обекта на оценка. Оценителят, въз основа на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, определя крайната стойност на стойността на обекта на оценка. Следва да се изрази крайната стойност на стойността на обекта на оценка в рублипод формата на единична стойност, освен ако не е предвидено друго в споразумението за оценка.

6. Изготвяне и предаване на клиента на доклада за оценка.

Основните етапи на оценката на недвижимите имоти - понятието и видовете. Класификация и особености на категорията "Основни етапи на оценката на недвижими имоти" 2017, 2018.

Експертната оценка е името на цяла система от диагностични методи, които са изключително широко използвани в управлението, икономическия анализ, психологията, маркетинга и други области. Тези методи позволяват характеризиране, класифициране, присвояване на определен ранг или оценка на събития и понятия, които не могат да бъдат количествено определени.

Кога е необходимо експертно мнение?

Методът може да се приложи в хода на всяко изследване на всеки от неговите етапи, а в управленската дейност може да бъде полезен:

• На етапа на определяне на целите и задачите на изследователския процес.
• По време на изграждане или тестване на хипотеза.
• За изясняване на проблем. Да интерпретира протичащи процеси и събития.
• Да се ​​обоснове адекватността на използваните инструменти.
• За генериране на препоръки, както и за реализиране на много други цели.

Провеждането на експертна оценка е оправдано в случаите, когато е невъзможно да се вземе решение въз основа на точни изчисления (за съставяне на психологически портрет, характеристики на работата, оценка на икономическата несигурност и рискове).

Най-често използването на такива оценки става важно в ситуацията на избор на една или повече опции от предложения набор:

• Стартиране на масово производство на един от разработените варианти на продукта.
• Избор на астронавти от множество кандидати.
• научна работа, която да бъде финансирана.
• Избор на предприятие, което ще получи екологичния кредит.
• Дефиниране на инвестиционен проект за инвестиране на финансови средства.

Кои са експертите и как работят?

Както подсказва името на метода, партньорската проверка включва участието на един или повече специализирани експерти, които са компетентни да правят оценки на лица, както и обработката на техните мнения. Изборът на експерти се извършва, като се вземе предвид адекватността на техните преценки и опит в тази област.

Експертната оценка може да бъде изразена както количествено, така и качествено. Данните от експертни изследвания са необходими на ръководители, мениджъри и ръководители като основа за вземане на решения.

Разработването на експертна оценка най-често се извършва чрез създаване на работна група, която организира дейността на експерт (или няколко експерти). Ако трябва да участват повече от един човек, те се обединяват в експертна комисия.

Колко експерти ще са необходими?

В зависимост от спецификата на задачата и възможностите на предприятието могат да бъдат поканени един или повече експерти за извършване на експертна оценка. В този случай експертната оценка се нарича индивидуална или колективна.

Оценката става индивидуална, чрез която учителят характеризира дълбочината на знанията на ученика. Този тип включва и диагноза, поставена от един лекар. Въпреки това, в спорни или трудни ситуации (сериозно заболяване, повдигане на въпроса за изключване на студент), те прибягват до колективно решение на проблема. Тук са необходими лекарски симпозиуми и организиране на комисия от учители.

Същият алгоритъм действа и в армията: най-често решението се взема еднолично от командира, но при необходимост се свиква военен съвет.

Последователност на процедурата по оценяване

Последователността на формиране на актуална и обективна експертна оценка се състои от следните стъпки:

1. поведение, което да бъде разследвано.
2. Избор на експерти за процедурата.
3. Проучване на съществуващи методи, чрез които ще се извършва измерването на експертни оценки.
4. Провеждане на процеса на оценяване.
5. Консолидиране и анализ на информацията, получена по време на оценката.

В този случай може да се наложи да се извърши проверка на входните данни, на които ще се базира експертната оценка. В някои случаи работната група трябва да промени състава на експертната група или да прибегне до повторно измерване на същите въпроси (за да сравни по-късно получената оценка с обективни данни от други източници).

Напредък на оценяването: характеристики на етапите

От голямо значение за успешното изпълнение на процедурата е компетентното решаване на организационни въпроси:

• Планиране на разходите за събитието (заплащане на услугите на експерти и специалисти в анализа на получените данни, разходите за наемане на стая, закупуване на канцеларски материали).
• Подготовка на необходимите материали (съставяне и отпечатване на формуляри, предоставяне на инвентар).
• Избор и брифинг на модератора на събитието.

В процеса на работа експертите трябва да се ръководят от разпределените правила, тъй като допълнителното време за вземане на решение не влияе на неговата точност.

При получаване на отговорите на всички специалисти се извършва оценка на експертното мнение. Това отчита степента на съгласие на всички мнения. Ако няма недвусмислено съгласие, работната група трябва да установи причината за несъгласието, да коригира формирането на няколко групи мнения и липсата на съгласие в резултат на партньорска проверка. След това се оценява грешката на изследването и моделът се изгражда въз основа на получените данни. Това е необходимо, за да може впоследствие да се извърши аналитично изследване.

Методи, използвани за провеждане на индивидуална партньорска проверка: какво е интервю

Сред най-ефективните и често използвани методи са:

• аналитичен начин.
• Сценаристичен метод.
• Интервю.

В съответствие с методиката на интервюто прогнозистът разговаря с експерта, като му задава въпроси. Предмет на разговор са перспективите за развитие на въпросния обект или явление. Анкетната програма е разработена предварително.

Ефективността и качеството на експертната оценка пряко зависи от това дали експертът може да даде мнение в ограничено време.

Провеждане на изследване по аналитичния метод

При избора на аналитичен метод за оценка специалистът-експерт трябва да се подготви за задълбочена самостоятелна работа. Той ще трябва да анализира тенденциите, да оцени състоянието и възможните пътища за развитие на обекта, по отношение на който се прилага прогнозата.

Системата за експертни оценки предвижда проучване на цялата информация за обекта, която е на разположение на експерта. Резултатът е форматиран като

Основното предимство на аналитичния метод е, че специалистът може да покаже всичките си индивидуални способности.

Вярно е, че този метод не е подходящ за анализ на големи и сложни системи, тъй като експертът може да няма познания от свързани области.

Извършване на надлежна проверка чрез писане на сценарии

Строго погледнато, този метод не трябва да се класифицира само в категорията на методите за индивидуално оценяване, тъй като успешно се прилага при работа в група.

За да използва този метод, експертът трябва да определи логиката на изучаваните процеси и явления във връзка с времето и различни комбинации от условия. Тогава той ще може да установи очакваната последователност от събития (тяхното развитие, прехода от ситуацията в момента към прогнозираното състояние). Сценарият отразява всички етапи на решаване на проблема и също така предвижда появата на възможни препятствия.

Колективна експертиза: методът на "мозъчната атака"

За оценка на сложни, мащабни, многостепенни системи не може да се мине без участието на няколко експертни експерти.

Те могат да изпълнят възложената задача, като използват един от следните методи:

• Колективно генериране на идеи ("мозъчна атака").
• Метод "635".
• Делфи метод.
• Комисионна оценка.

Благодарение на колективните усилия и специална организация, експертите могат ефективно да извършват най-сложните процедури, като експертна оценка на риска за инвестиционен проект или прогнозиране на дейността на различни системи.

Мозъчната атака ви позволява напълно да разкриете творческите данни на експертите. На първия етап специалистите активно генерират идеи, след това прилагат деструктуриране (подлежат на критика, унищожават ги), представят контраидеи и развиват последователна гледна точка.

Основното условие е липсата на критика в началото и изразяването на всички спонтанно възникнали идеи.

Спецификата на метода "635".

Този метод получи името си поради техниката, която експертите използват, когато го използват: всеки от шестимата експерти записва три спонтанни идеи на лист хартия в продължение на пет минути.

Какво е особеното на метода Delphi

Целта на разработването на този метод на партньорска проверка беше необходимостта от по-стриктна и разумна процедура, която може да даде обективен и най-полезен резултат.

Използва се от експерти, поканени в научни и технически институти, инвестиционни и застрахователни компании, както и в редица други случаи.

Същността на метода е, че те провеждат многократни индивидуални проучвания (често с помощта на въпросници). След това се извършва компютърен анализ на експертните оценки за формиране на колективно мнение. В същото време аргументите се идентифицират и обобщават, за да се защити всяка преценка.

На следващия етап получените резултати се предават на експертите за корекции. Тяхното несъгласие с колективното решение трябва да бъде обосновано писмено. В резултат на многократно връщане на оценката за коригиране, работната група постига стесняване на обхвата и изработване на последователна преценка относно перспективите за развитие на изследвания обект.

Какво е добро за метода:

1. Експертите, участващи в оценката, не се познават и не комуникират. Така тяхното взаимодействие е изключено.
2. Резултатите от предишни кръгове също представляват интерес и ценност за работната група.
3. Възможно е да се получи статистическа характеристика на груповото мнение.

Въпреки относително високата цена и продължителност, този метод се превръща в най-добрия начин за прогнозиране на развитието на дългосрочни проблемни ситуации.

Много често оценката се извършва от специално организирана комисия (метод на комисиите), които на "кръгла маса" разглеждат всички аспекти на проблема и вземат съгласувано решение. Недостатъкът е влиянието на участниците един върху друг и изкривяването на резултатите. Пример са експертите учители и лекари.

Други методи

Най-често срещаните методи за извършване на изследване бяха изброени по-горе, но други се използват и в практиката на индустриални, научни и изследователски организации.

В зависимост от спецификата на ситуацията, която трябва да се прогнозира, както и от ресурсите и възможностите на предприятието, могат да се прилагат:

• Бизнес игра. Тя ви позволява да симулирате необходимия брой ситуации, за да проучите характеристиките на системата за управление или други процеси.
• "Съд" - симулативен процес, в който едни експерти защитават решения, други се опитват да ги оборят.
• Докладен метод - след анализа експертът изразява своето становище под формата на аналитична записка или доклад. Това е уместно, когато е необходимо да се извърши относително проста работа (например експертна оценка на автомобил за застраховка, данъчно облагане или щети).

В резултат на това може да се отбележи, че наличието на голям брой методи и начини за извършване на експертна оценка позволява на ръководителя на предприятието и работната група да изберат най-ефективния вариант за решаване на конкретен проблем.

Нека да преминем към понятието "оценка" като процес, която следва определен алгоритъм и е независима от специфичните характеристики на определени обекти и субекти на оценка. В този случай е важно да се установят параметрите на процеса, неговите характеристики, да се изследват неговите структурни характеристики и да се определи последователността на неговите етапи.

Основните функциипроцесът на оценка е негов подреденост- идентифицират се етапите на неговото изпълнение, общи за всички случаи на оценка, изпълнявани в определена последователност (и които не могат да бъдат пропуснати или пренаредени, тъй като това може да доведе до изкривяване на резултата); целенасоченост- има приоритет на целта на оценката, която до голяма степен определя характеристиките на процеса на оценка в бъдеще (състоящ се по-специално в избора на вида на оценената стойност, подходи и методи за оценка, провеждане на процедурата за одобрение и др. .).

Тези характеристики показват последователностпроцес на оценка.

Ако разгледаме историческия аспект, тогава за първи път дефиницията на термина "оценявам" беше дадена на семинара на Световната банка.

„Терминът „оценява“ ( оценявам) има няколко различни значения в зависимост от контекста, в който се използва. Той може (според речника на Уебстър - Речник на новия свят на Webster):

• 1) определяне на цената на нещо, установяване на цената на нещо;
• 2) оценка на количеството на нещо;
• 3) направете преценка за качеството или стойността на нещо."

Обобщавайки, получаваме: оценявам (оценявам) - определяне на цената, определяне на разходите, оценка на качеството, направете преценка за стойността или полезността на нещо.

Въпреки обобщеността на тази дефиниция (а не професионална ориентация), тя е преди всичко за оценка.

Следователно, важна характеристика на анализирания процес е също така, че тази оценка (която е вид икономическа оценка) е цена.Това означава, че всички характеристики на обекта на оценка (както количествени, така и качествени), параметри на външни ценообразуващи фактори, които отразяват пазарните условия, рисковете на инвеститорите и др. трябва да бъдат изразени като разходни показатели, т.е. в парично (количествено) изражение, колкото и лесно да се измерват точно.

И накрая, това е процесът динамичен, тъй като всички ценови фактори за даден обект на оценка се променят след промяна на пазарната ситуация и в резултат на използването на този обект във времето. Следователно всяка оценка се извършва на определена дата, наречена дата на оценка.

И тук обаче имаше проблеми. В чл. 11 от Закона за оценителската дейност, става дума за необходимостта от посочване на "дата на оценката", "дата на доклад" и "дата на определяне на стойността". Няма дефиниции. Следователно на практика често в докладите за оценка, поради такова несъответствие на понятията в нормативния източник, имаше ситуации, когато датата определяне на разходитебеше посочен единият и датата оценка -друг. В същото време „датата на оценката“ беше объркана с „периода на оценката“. Или беше посочена "дата на доклада". „С...от...“, т.е. Период,и това е вече не среща.

Клауза 8 от FSO № 1 сега дефинира понятието „дата на оценка“, което прави използването на другите понятия, споменати по-горе, неподходящо.

Дата на оценка(вместо "дата на оценка", "дата на определяне на стойността") е датата, към която е определена стойността на обекта на оценка. Именно на тази дата се анализират съответните пазарни и финансови отчети и се вземат предвид (фиксирани) стойностите на всички налични фактори на разходите.

Така че докладът може да бъде изготвен в периода от 1 март до 10 март 2004 г., а датата на оценка може да бъде 1 август 1913 г. или 21 декември 2012 г., само ако оценителят е успял да намери необходимата информация, характеризираща пазара и обект на оценка към тази дата.

Процесът на оценяване, независимо от спецификата на обекта на оценяване, се състои от следните седем етапа.

• 1. Поставяне на задачата - първият етап, който включва: предварително запознаване с обекта на оценката, неговата идентификация, идентифициране на обекта на оценка, споразумение с клиента за целта и предназначението (функцията) на оценката, както и датата на оценката; планиране на оценката; провеждане на остойностяване, което определя възнаграждението на оценителя; подписване на договор за оценка с клиента.
• 2. Събиране и проверка на информация.
• 3. Трансформиране на финансови отчети, анализ на финансовото състояние на предприятието.
• 4. Избор на подходящи подходи и методи за оценка и извършване на необходимите изчисления.
• 5. Съгласуване на резултатите и подготовка на окончателното заключение.
• 6. Изготвяне (формулиране) на доклада за оценка.
• 7. Представяне на доклада на клиента и неговата защита.

Така, процес на оценкае документиран и логически обоснован, систематизиран процедура на изпитстойностни характеристики на оценявания обект, основани на общоприети подходи и методи за оценка, за да се направи окончателна преценка за неговата стойност. Задача на оценителя- анализ на тези характеристики и количествена (в парично изражение) интерпретация на степента на полезност на оценявания имот. Резултатът от общото въздействие на всички идентифицирани, включително пазарни, фактори върху стойността на обекта на конкретен пазар в определен момент от време се отразява в крайната преценка - доклада за оценка.

По-сбито определение също е приемливо: клас„представлява целенасочен, подреден процесизчисляване на стойността на обекта в парично изражение, като се вземат предвид факторите, влияещи върху него в определен момент от време на определен пазар.

Оценяването като процеспрофесионалното изчисляване на стойността е прилагането на знания и практически умения от изпълнителя (оценител) при решаване на конкретната задача за определяне на стойността на стойността на конкретен обект. Примерен начин за прилагане на теорията на оценката като научно познание за конкретен приложен аспект могат да бъдат методическите препоръки, разработени в рамките на Националния съвет за оценителска дейност в Руската федерация и одобрени от него, но имащи препоръчителен характер.

Разликата между двете анализирани по-горе интерпретации на понятието "оценка" се проявява ясно при използването на концепциите на теорията на решенията. Ако се вземе предвид оценката като процестогава вземането на решение се свежда до избора на един от вариантите за оценка, съответстващ на предварително зададената (формулирана) цел на оценката. Целта в случая не е предмет на решение. Тук професионалният компонент на концепцията е страхотен. При разглеждане на оценката като дейност(както в широк, така и в тесен смисъл), субектите на оценяване сами разработват критериите и целите на своята дейност, като ги коригират в процеса на изпълнение. Тук значими са съответно социалният и предприемаческият компонент. В този смисъл оценяването като дейност е по-широко понятие от оценяването като процес. В същото време оценяването като дейност като цяло е много по-малко формализирано явление. Това по-специално обяснява сложността на проблемите, свързани с нормативното регулиране на оценителските дейности и разработването на федерални стандарти.

• Вижте гл. 10.
• Оценяване на машини и оборудване: Учебни материали, подготвени за семинарите на Института за икономическо развитие на Световната банка от Робърт Б. Подвални и Едуард У. Ратер. СПб., 1995.
• Вторият използван термин е оценка- директно се превежда като "определяне на стойност" или "оценка", "оценка".
• В тези примери са дадени ситуации, които в USPAPопределен като ретроспекцияИ обещаващоценки на разходите.
• Разпределението на тези етапи от процеса на оценка е доста мотивирано и се среща както в западната, така и в местната литература, например: Оценка на бизнеса: учебник / изд. А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. S. 39; Рийс Ричард R. Основи на бизнес оценката. Фотокопия на материали на Световната банка, 1993 г. С. 7.
• В учебника „Оценяване на бизнеса” кимна изд. А. Г. Грязнова, М. А. Федотова (2-ро изд.) на стр. 39 „Изготвяне на план за оценка” е изтъкнат като отделен параграф 3, което едва ли е оправдано, т.к. обхват и значимост на работатав същото време те не могат да се конкурират по никакъв начин с въведената тук в параграф 3 „Трансформация на финансови отчети“, която не е налична в посочения източник.
• Възможно е в близко бъдеще преходът на счетоводството към МСФО в Руската федерация да направи редица процедури за преобразуване на финансови отчети, които са необходими в момента (например процес на трансформиране на отчети), но във всеки случай анализ на финансовото състояние на предприятието въз основа на изчисляването на относителни финансови показатели като съществена стъпка в оценката на бизнеса. Книгата е посветена на този етап от процеса на оценка на бизнеса: Касьяненко Т. Г.Трансформиране на финансовите отчети на предприятието за целите на бизнес оценката: учебник. надбавка. SPb.: Издателство на SPbGUEF, 2011. Материалът на книгата е частично отразен в гл. 7.
• Оценка на бизнеса: учебник / изд. А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. С. 12.
• Този компонент е засилен в Закона за оценителските дейности (изменен със Закон № 157-FZ).
• Първият компонент в Закона за оценителската дейност (изменен със Закон № 157-FZ) е непропорционално засилен от тройната отговорност на оценителя (задължителна застраховка, задължителни плащания към компенсационния фонд и имуществена отговорност). Тези мерки не са в полза на развитието на свободните пазарни отношения и пренебрегват онзи велик инструмент в борбата за качество, т.нар. професионална репутация.

Процесът на оценка на стойността на недвижими имоти включва система от последователни действия на оценителя - от поставяне на задача за оценка, до предаване на клиента на изготвен писмен доклад за оценката на съдържащия се в него недвижим обект, изразена в парични единици. .

Процесът на оценка на недвижими имоти включва следните стъпки:

1-ви етап. Поставяне на задача за оценка.

1.1. Целта на оценката.

12 . Типът стойност, която трябва да се определи.

1.3. Учредяване на оценени вещни права.

1.4. Датата на оценката.

2-ри етап. Изготвяне на план и договор за оценка.

2.1. Работен график за оценка.

2.2. Източници на информация.

2.3. Избор на методи за оценка.

2.4. Разходи за оценка.

2.5. Парично възнаграждение за оценката.

2.6. Изготвяне на договор за оценка. 3-ти етап. Събиране и анализ на информация.

3.1. Оглед на обекта и околното пространство.

3.2. Правно описание на имота.

3.3. Физически характеристики и местоположение.

3.4. Икономическа информация.

3.5. Валидиране на събраната информация.

3.6. Анализ и обработка на информация.

4-ти етап. Анализ на най-доброто и най-ефективно използване.

4.1. Анализ на поземления имот като условно свободен.

4.2. Анализ на поземлен имот с подобрения.

5-ти етап. Изчисляване на оценъчната стойност на имот на базата на три подхода.

5.1. Оценка въз основа на подхода на дохода.

5.2. Оценка на разходите на базата на сравнителен подход.

5.3. Оценка на разходите въз основа на разходния подход.

6-ти етап. Съгласуване на получените резултати и извеждане на суматастойността на стойността на имота.

6.1. Проверка на получените данни за стойността на стойността.

6.2. Допускания и ограничаващи условия поради пълнотата и надеждността на използваната информация.

6.3. Извеждане на крайната стойност на себестойността. 7-ми етап. Съставяне на доклад за оценка.

Поставяне на задача за оценка.

Поставянето на задача за оценка е началният етап, на който се определят и формулират основните параметри на задачата за оценка. Ясното изложение на проблема е необходимо за пълно и недвусмислено тълкуване на същността на заданието за оценяване, избора на методи за оценяване и тълкуването на резултатите, отразени в доклада. Най-важните компоненти на ангажимента за оценка включват:

Идентификация на имота;

Идентифициране на права на собственост, които трябва да бъдат оценени;

Цел (обхват) на резултатите от оценката;

Избор и определяне на вида на стойността;

Уточняване на датата на оценката;

Описание на обхвата на оценката;

Изясняване на други ограничения.

Идентификация на имотавключва описание на такива характеристики като адрес, пълно правно описание, точно местоположение и граници на имота.

Идентификацията на обект на недвижим имот представлява неговото точно правно описание, което е препоръчително да се състави въз основа на информация, предоставена от клиента. Необходимата информация може да бъде получена от държавния регистър на данните от проучването на земята в съответствие с местното и държавното законодателство.

Правилното правно описание трябва да вземе предвид специфичната регионална система за проучване и описание на земята, която се състои от описание на техните граници, система за държавно проучване и процедура за описване и картографиране на парцели и блокове.

Идентифициране на права на собственост, които трябва да бъдат оценени.

Характеристика на оценката на недвижими имоти е интегриран подход, който едновременно разглежда недвижимите имоти като реален физически обект и като съвкупност от права на физически или юридически лица, които те могат да имат или претендират за собственост, както и използването на земя и сгради .

Обект на оценка може да бъде недвижим имот с цялостно или частично вещно право, поради обособяване или делба на вещно право. При определяне на пазарната стойност на недвижим имот, оценителят взема предвид ограниченията на правата на собственост, като например договори за наем, сервитути, ограничения върху правото на задържане, искове за собственост и права върху въздушно пространство или земя.

Прогнозите са гръбнакът на всяка система за търговия, поради което добре поставените прогнози могат да ви направят ужасно богати.

Обхват или цел на резултатите от оценката- Това е икономическа процедура, която впоследствие се извършва от клиента на базата на стойностния резултат, получен от оценителя.

Оценката на недвижими имоти се извършва, за да се определи:

Покупни и продажни цени;

Размерът на обезпечението за кредитиране;

данъчни основи;

условията на лизинга;

Отчитане на разходите за сгради и съоръжения;

Основи на справедливо обезщетение при отчуждаване на права на собственост;

Основания на застрахователния договор.

Намирането как впоследствие да се използва полученият резултат от оценката е необходимо, за да се избере оптималната процедура за оценка - от събирането и анализирането на необходимата информация до прилагането на най-ефективните методи за оценка и принципи за съгласуване на резултатите. Ако клиентът не успее да предостави информация относно обхвата на използване на резултатите от доклада за оценка, оценителят по своя инициатива трябва да обсъди този въпрос с него и да се увери, че клиентът разбира адекватно проблема. Тази процедура ще спести оценителя от възможни недоразумения и необходимостта от повторна работа.

Изборът и определянето на типа стойност.Целта на оценката е да се определи стойността на недвижимите имоти, която в съответствие с действащите международни и руски стандарти за оценка се проявява в различни форми. Видът на стойността на обекта на оценка се диктува от редица фактори, които включват правата на собственост, които се оценяват, свързани с него, обхвата или целта на резултатите от оценката и обхвата на задачата за оценка.

В съответствие с действащите руски стандарти за оценка могат да се използват следните видове стойност:

Пазарна цена;

Стойността на предметния имот с ограничен пазар;

цена на замяна;

цена на възпроизвеждане;

Стойност при съществуващо използване;

Разходи за данъчни цели;

Инвестиционни разходи;

Ликвидационна стойност;

Разходи за рециклиране.

Специални разходи, включително застраховка, обезпечение и други видове стойност, които не са включени в тези стандарти, но са предвидени от регулаторни правни актове.

Видът стойност, избран от оценителя в съгласие с клиента и трети лица, ползватели на доклада, трябва да бъде посочен в заданието за оценка. Освен това е необходимо да се даде писмена дефиниция (формулировка) на посочената стойност в доклада за оценка, която не трябва да противоречи на стандартите, приети в оценката.

Видът на стойността, използвана в процеса на оценка на конкретен обект на оценка, влияе върху съдържанието на отделните етапи в рамките на универсалния модел на оценка. Видът на стойността определя състава, събирането, подготовката и анализа на информацията за целите на оценката. Изборът на подходи и методи за оценка на недвижими имоти е производна на вида на определяната стойност; така например при определяне на застрахователната стойност е неуместно да се прилагат методите на доходния подход. Видът на разходите определя логиката и валидността на съгласуването на крайните резултати от оценката.

Уточняване на датата на оценката.Посочването на датата, на която ще бъде извършена оценката и следователно резултатът от оценката ще бъде валиден, е необходимо поради редица причини. Всеки тип определяема стойност по своята същност е пазарна стойност, тъй като дори разходите за възпроизвеждане и замяна се изчисляват по отношение на цените на строителните продукти, които са валидни в определен момент, тъй като те непрекъснато се променят под влияние на инфлация, конкуренция, промени в потребителските предпочитания и т.н.

В процеса на оценка е необходимо да се вземат предвид множество ценообразуващи фактори, чийто състав, приоритет и степен на влияние са нестабилни. Пазарната стойност отразява представата на участниците на пазара за състоянието на неговата конюнктура. Поради факта, че пазарната ситуация непрекъснато се променя, пазарната стойност се основава на анализ на информация, събрана към определена дата, пазарни данни към конкретен момент. Промяната на баланса на пазарните сили оказва значително влияние върху резултата от оценката и получената стойност.

Датата на оценката, използвана в оценителската практика, е представена от три вида:

текущ;

ретроспекция;

Бъдеще.

В по-голямата част от случаите датата на оценката е датата, близка до датата, на която е определена задачата за оценка и е извършена работата по оценката. В някои случаи обаче става необходимо да се изведе пазарната стойност за дата в миналото или бъдещето.

Ретроспективна (минала) оценка на пазарната стойност се изисква за данъчно облагане на наследство (дата на смърт), изчисляване на данък върху дохода (дата на покупка), застрахователен иск (дата на застрахователно събитие), съдебно дело (дата на щета) и др. Наличието на ретроспективна пазарна информация позволява на оценителя обективно и обосновано да направи всички необходими изчисления.

Оценка за бъдеща дата може да бъде извършена за недвижими имоти в процес на изграждане, проектиране или решения за целесъобразност на строителството. Разликата във времето, възникваща в този случай между датата на извършване на оценката и момента, в който обектът на недвижимия имот достигне своя проектен капацитет, завладявайки пазарния сегмент, който осигурява прогнозния паричен поток, изисква определяне на пазарната стойност към датата на завършване на строителството.

Описание на обхвата на работата по оценяване.Обхватът на работата по оценката се определя от оценителя, за да се определи съставът на използваните данни, информационната поддръжка, необходимостта от привличане на външни експерти, методите за проверка на надеждността на информацията, както и пълнотата на включването на междинна и спомагателна информация. във финалния доклад.

Формулировката на обхвата на оценката спомага за защитата на интересите на трети страни, които вземат решения въз основа на резултатите от оценката. Оценителят трябва ясно да посочи не само какво се очаква да бъде направено, но и какво няма да бъде направено, с конкретни причини, особено ако е налична само ограничена информация.

Обхватът на работата по оценката и степента на детайлност на доклада зависят от значимостта на задачата за оценка, както и от постигнатото споразумение с клиента. Този раздел ви позволява да определите общия размер на труда, паричните разходи за информационна поддръжка, което в крайна сметка влияе върху цената на работата по оценка. Оценителят е отговорен за съответствието на заявения обхват на работата по оценяване с действителните резултати.

Изясняване на други ограничения.Единните стандарти за професионална оценка (118RAR), издадени от Appraisal Foundation, правят разлика между пълна и ограничена оценка. Ограничената оценка се извършва в съответствие с Наредбите за ограничените процедури на Единните стандарти. В този случай по правило се използва ограничено количество информация. Пример за такава оценка е оценка на недвижим имот, извършена само въз основа на сравнителен подход, както и оценка, извършена за актуализиране на минали данни за оценка.

Въпреки това, дори пълната оценка може да съдържа редица ограничаващи условия, които трябва да бъдат формулирани в описанието на оценката, заедно с такива параметри като идентификация на имота, права на собственост, дата на оценката, обхват на резултатите от оценката и вида на стойността. Въвеждането на състава на ограничителните условия в доклада позволява не само да защити оценителя от възможни бъдещи искове, но и да информира клиента и другите потребители на доклада своевременно. Например, ограничаващо условие може да включва клауза за получаване на информация от недостатъчно надеждни източници, за невъзможността да се извърши техническо проучване на недвижими имоти.

След поставяне на заданието за оценка се съставя договор.

Събиране на информация и предварителен анализ на данните.

Съставът и обемът на необходимата информация, редът за нейната обработка и анализ, броят на участващите оценители, включително ангажираните специалисти, както и времето, необходимо за обработка на данните, зависят от заданието, вида на оценявания недвижим имот. и избраните методи за оценка.

Ефективността на този етап зависи от задълбочеността на предварителната организационна работа, която изисква определяне на характера и обема на необходимите данни, източници на информация, както и изготвяне на работен график, който е особено необходим за оценката на големи недвижими имоти обекти.

В зависимост от вида на обекта и обема на работата, оценката може да се извърши от един оценител или от група специалисти. Работният план на оценителя се изгражда в съответствие със структурата на бъдещия доклад за оценка и времето, необходимо за изпълнение на всеки етап.

За да се определи пазарната стойност на оценявания имот, необходимата информация се класифицира по редица критерии.

По отношение на оценявания обект информационният масив се разделя на външни и вътрешни данни.

В зависимост от характера на информацията се разграничават общи и специални данни, както и информация за конкурентно търсене и предлагане. Пълна информацияотразяват динамиката на социалните, икономическите, политическите и екологичните фактори, влияещи върху състоянието на пазара на недвижими имоти. Типът разглеждана информация трябва да отчита текущите промени на регионално ниво и конкретния сегмент от пазара на недвижими имоти, към който принадлежи оценяваният имот.

Специални даннисъдържат правните, физическите, географските и икономическите характеристики на имота. Този тип информация трябва да се събира за сравними имоти и оценени недвижими имоти.

Конкурентна информация за търсене и предлаганеви позволява да оцените конкурентоспособността на оценявания имот в неговия пазарен сегмент. Информацията за офертата ви позволява да оцените съществуващия фонд от конкурентни недвижими имоти, като вземете предвид натоварването му, перспективите за неговото разширяване чрез ново строителство и реконструкция, както и информация за капацитета на пазара. Данните за търсенето трябва да отразяват икономическия капацитет на потенциалните собственици и ползватели на имоти.

Информацията, използвана в процеса на оценка, трябва да бъде достатъчно пълна, представителна и надеждна. Той трябва да помогне на оценителя да определи най-важните фактори за ценообразуване, да анализира състоянието на икономиката като цяло и по-специално пазара на недвижими имоти, включително териториални и сегментни аспекти. Оценителят трябва да придобие представа за физическите свойства на обекта на оценка и околната среда, да събере данни за икономически и оценъчни изчисления. Характеристиките на информацията, събрана и използвана на различни етапи от оценката, трябва да бъдат отразени по подходящ начин в доклада.

Анализ на най-доброто и най-ефективно използване.

Извършва се анализ на най-доброто и ефективно използване на недвижимия имот, за да се оцени адекватно съществуващата възможност за използване на оценявания имот, да се разработят препоръки за оптималното му използване с цел определяне на максималната възможна стойност.

Концепцията за най-ефективно използване на недвижимите имоти е пазарна концепция от ключово значение за анализа на стойността. Най-ефективното използване е това използване, което отговаря на четири критерия: правна допустимост или допустимост, физическа осъществимост, финансова сигурност и максимална стойност на обекта.

За да определи най-ефективното използване на парцел, оценителят използва две схеми, според които парцелът се счита за незастроен (условно свободен) и се анализира най-ефективният вариант на използването му със съществуващи сгради.

Анализът на най-ефективното използване на незастроен терен включва разглеждане на варианти, които включват запазване на сегашното предназначение, изграждане на нов обект, преустройство на парцела (разделяне или разширяване), както и продажба.

Най-ефективното използване на земята със съществуващи структури е да се съпоставят варианти за запазване на предназначението на имота към датата на оценката, планове за реконструкция, които предвиждат възстановяване, разширение и преназначение, пълно (частично) разрушаване, както и комбинация от тези опции.

Проверката на финансовата осъществимост изисква изчисляване на разходите за прилагане на всеки разглеждан случай на употреба. Оценката за максимизиране на алтернативната стойност на употреба се основава на анализ на променливи като стойността на земята, нормата на възвръщаемост, съответстваща на риска на конкретния случай на употреба, и капитализираната обща стойност на имота.

Заключенията относно оптималното използване на недвижимите имоти трябва да бъдат отразени в съответния раздел на доклада. Оценителят трябва разумно да формулира най-ефективния случай на използване и да го подкрепи с изчисления на периода от време, необходим за преобразуване на недвижими имоти, развитие на пазара, както и да посочи участниците в инвестиционния процес: инвеститори, потенциални собственици, потребители, кредитори и др.

Избор и прилагане на приемливи подходи и методи за оценка на недвижими имоти.

Оценката на недвижими имоти обикновено се извършва от гледна точка на три основни подхода:

Разходен подход;

Сравнителен подход;

доходен подход.

Разходен подходизхожда от предположението, че благоразумният инвеститор няма да плати за недвижим имот повече от сумата, която би му струвало да придобие подобен парцел и да построи сграда с подобни потребителски свойства.

Сравнителен подходсе основава на предположението, че разумен купувач не би платил повече за артикул, отколкото би платил на свободния пазар за артикул с подобна полезност. Определянето на стойността се основава на данни за скорошни сделки за покупко-продажба на подобни обекти.

доходен подходсе основава на твърдението, че разумният купувач не би платил за обект повече от сумата, която оценяваният имот ще донесе в бъдеще под формата на нетен доход, коригиран за инвестиционния риск. В този случай стойността на даден обект се определя от способността му да генерира доход в бъдеще. Паричните потоци, генерирани от недвижими имоти, включително разходите за реверсия, могат да бъдат преизчислени до текущата обща стойност.

Всеки подход за оценка включва редица методи. Оценителят в зависимост от вида на стойността, характеристиките на оценявания обект, информация за оценявания обект и подобни недвижими имоти и др. избира един или повече методи за оценка в рамките на всеки подход. Изборът на методи за оценка трябва да бъде обоснован и описан в доклада за оценка.

Съгласуване на предварителните резултати от оценката и извеждане на крайната стойност на себестойността.

Съгласуването на резултатите, получени на базата на различни подходи и методи, е последният етап от определянето на стойността на оценявания имот. Крайният резултат от оценката може да бъде представен под формата на единична парична стойност или диапазон от най-вероятните стойности на стойността, представени от минималната и максималната стойност.

На този етап от оценката, на първо място, е необходимо да се проверят получените резултати, за да се идентифицират математически и логически грешки, които увеличават степента на несъответствие между резултатите от приходите, разходите и сравнителните подходи.

Процедурата за съгласуване на проверените резултати се определя от съдържанието на задачата за оценка, използваните подходи и методи за оценка, пълнотата и надеждността на използваната информация и идентифицирането на предимствата и недостатъците на използваните методи.

Определящите критерии за йерархията на всеки резултат са способността за отразяване на действителните намерения на потенциален продавач или купувач, качеството на информацията, на базата на която се извършва анализът, способността на всеки метод и подход да вземе предвид пазарни колебания и специфични ценови характеристики на обекта, като местоположение, размер, потенциална доходност.

Предвид гореизложеното, оценителят приема коефициенти на тежест за междинни резултати, получени въз основа на използване на различни подходи. Стойността на теглото на всеки подход може да бъде изчислена както чрез експертни, така и чрез математически методи.

При изготвяне на доклада оценителят е длъжен да обясни причините за несъответствието в стойностните стойности, както и да обоснове процедурата.

Съставяне на доклад за оценка.

На последния етап от оценката на клиента се предава писмен оценъчен доклад, който е документално доказателство за правилното изпълнение на задълженията на оценителя. Докладът за оценка има подробна форма.

Обобщеният доклад съдържа ограничена информация за заданието за оценка, имота, използваните методи и получения резултат и позволява на клиента да разбере дейностите зад преценките на оценителя.

Подробният формуляр и мотивите определят задачата за оценка, характеризират избраната и аргументирана информация, обосновават приложените методи за оценка и изчисления, а също така определят крайния резултат от разходите, представен от една стойност или диапазон.

Стойността, посочена в доклада, е субективното мнение на оценителя за най-вероятния паричен еквивалент на предложената сделка, въз основа на проучване и анализ на необходимата информация, изчисления и в зависимост от неговия опит и квалификация.

Законът за оценъчната дейност в сила в Руската федерация в член 11 установява общи изисквания за съдържанието и дизайна на доклада. Стилът на представяне на информация, обосновки, определения и изчисления не трябва да позволява двусмислено тълкуване.

Своевременно изготвеният в писмен вид и предоставен на клиента оценител е доказателство за правилното изпълнение от страна на оценителя на възложените му с договора задължения. Протоколът се подписва лично от оценителя и се заверява с неговия печат.

Докладът трябва да посочва датата на оценката, използваните стандарти за оценка, целите и задачите на оценката на обекта на оценка, както и друга информация, която осигурява пълно и недвусмислено тълкуване на резултатите от оценката, отразени в доклада. Например, ако се определя не пазарна стойност, а други видове стойност, докладът трябва да посочи критериите за оценка и причините за отклонението. Когато подавате отчет, трябва да посочите следните точки:

Дата на съставяне и пореден номер на протокола;

Основание, на което оценителят да оцени обекта на оценка;

Юридически адрес на оценителя;

Информация за издадения му лиценз за извършване на оценителска дейност;

Точно описание на оценявания обект и отчетната му стойност;

Данни за юридическо лице;

Стандарти за оценка за определяне на подходящия тип стойност;

Списък на данните, използвани при оценката, с посочване на източниците на тяхното получаване,

Предположения, направени при оценката;

Последователността на определяне на себестойността и нейната крайна стойност;

Ограничения и граници на приложение на получения резултат;

Дата на определяне на стойността на обекта на оценката;

Списък на документите, използвани от оценителя и установяващи количествените и качествени характеристики на обекта на оценка.

Крайната стойност на записаната в отчета стойност се признава за достоверна и се препоръчва за извършване на сделка с обект на недвижим имот.

Спор относно надеждността на стойността, установена в доклада, подлежи на разглеждане от съд, арбитраж или арбитражен съд или по начина, предписан от законодателството на Руската федерация, уреждащо дейностите по оценяване.